■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■
計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー (仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分
[スレ作成日時]2015-09-10 03:01:46
>454
ちょっとは法律のことを勉強しないと、笑いものにされますよ。
デベが間違ったことを行っているなら、
法的に対処すればいいだけのことです。
法的に勝てないからって、
こんなところで悪くもないデベの行動を悪く書く、
お前の方がよっぽど悪質だよ。
お前の言うことが正しいというなら、
裁判所に行けばいいだろ。
>>454 匿名さん
もちろん、営業の方は不利な内容を進言しないはずです。しかし、契約前の読み合わせで、上空に飛行機が飛ぶ事や、その他最低限の好ましいない内容を説明します。その後、契約手続きに進みます。その為、購入希望者も自己責任でいろいろ調べることをおすすめします。454さまは、どこかの業者の方ですか？それとも不動産を購入した経験が全く無い方ですか？ 少なくとも、こちらの物件の購入を検討していない様子ですね。どちらの物件がおすすめですか？
また周辺住民の荒らしだな。
全く懲りない人達ですね。
そんなに貶めたいなら、事業者相手に裁判でもなんでもすればいいのに。
こんなとこで書いてないでさー。
仲良しの区議さん達とさー。
もっと検討者で色々掲示板で議論したいよ。
>>459
当方、持ち家、元営業。
営業は顧客に不利なことは言わない。
質問には答えるが。
説明や読み合わせは当たり障りない程度にさらりとするのが仕事。
その説明を聞いて、自己責任で買うのは顧客の勝手。
売った後に飛行経路や高度の変更があっても、法的に問題はなく、訴訟で企業が負けることない。
想定外だったと言えば、証拠がないからだ。
既存不適格についても然り。
アフターフォローは別の部署がする。
別の物件に行くから、フォローは人まかせ。
企業って、そんなもん。
購入させたい人に抽選を装って、それぞれ適当な部屋を当てがい、完売させるのが仕事。
購入者が購入後どうなるかなんてのは、こっちの仕事じゃないんだ。
おすすめを教えてくれ、と？
自分で探してくれ。
定借ならともかく、既存不適格はすすめない。
元営業が区内で引っ越して悪い？
455
まともな物件は採算があわないということ
ここみたいに訳ありで格安で入手した土地なら採算があう
坪500切ったって利益が出る
墓地跡の低地であることを気にしない人には買い得物件
他区のあらゆる物件で、過度なネガで迷惑行為してますね。値引きや飛行機ネタで荒らしてるようですね。本当の検討者は気を付けるのが良いと思います。
白金の中でも信じられないくらいの破格で入手したんだ
坪650はない
半額近くで入手したはず
もとコインパーキングで解体費もほぼゼロ
暴利を貪るとはこのことだな
入手価格から考えると
27階建なら坪400でも利益出るよ
この物件だって近隣対策費はあると思うのだが、
ゴチャゴチャ騒いでいるご近所さんは迷惑料や補償金は提示されてないんですか？
こんなに少なくて話にならなーーいという意見があっても当然・正当だと思います。
受け取る側の主観も交えて構わないので、何らかの経済的見返りがあるはずなので事実として
このスレで提示していただくと、外部の者も判断しやすく嬉しく思います。
公道のひび割れ、陥没、
個人宅のひび割れ、傾き、
不眠、うつ、ダンプカーニアミスによる転倒の治療費、
住民には1円だって払わないから近隣と揉めてるんだろ。
騒音、振動、排ガス対策もなし。
そりゃあ揉めるわな。
[一部テキストを削除いたしました 管理人]
ここの掲示板って有益な情報無いですよね。みんな感情論ばっかり。買う人は周りの雰囲気やこの物件の価格、内容、利便性を見るだけ。有意義な場にしたいですね。
ほんと一般人のふりしたデベ関係者の書き込みが多いね。貧乏人のやっかみだの、周辺住民の金欲しいさだの、法律上問題ない、文句あるなら裁判所に行けって、そもそも関係のない一般の人はこんなコメントしないから。
前面道路もうるさい、上空もうるさい、地盤改良が必要な地質、崖、既存不適格物件、そしてなんといっても決定的なのが周辺住民に対して失礼極まりない態度の業者。仕事でマンションの近隣対策を知っているがこんな態度の業者きいたことがない。新築物件は特にアフターケアーが極めて大事だけどこんな人達のアフターの対応って、、想像できますよね。
検討中のみなさん、これ全て事実なのでよく検討して下さい。
業者達もいまからでも遅くないから周辺住民に対してちょっとは頭下げて謝ったら？いつもの様に一般人のふりしてもいいからコメント待ってるよ。
こちらの掲示板は、業者と周辺住民とその利権に絡む方々の書き込み場になってしまいましたね。購入検討者や有識者の方々を中心とした有意義な場にしたかったです。こちらの物件を購入検討中ですが、別の物件を探し始めました。きっと、この書き込みをした私も業者や周辺住民のなりすまし勘違いされるかと思います。何をしても悪くなる雰囲気で残念です。
5980〜19800万円って本当ですか？
＞冷静に皆様の書き込みを読むと、業者の書き込みばかり
なぜそう考えるのか理解できません。
ゴク〇レベル以下の会社ならともかく、大手デベロッパーの社員が掲示板に書き込むことなんてあり得ませんよ。
下請けの建設会社の社員が「義憤に駆られてつい」ということはあるかもしれませんけどね。
最近はコンプライアンスが厳しくて、どこの会社でもバレたら即懲戒ものです。
そもそも、サラリーマン社員が、リスクを犯してまで自社物件の売上に貢献したいなどと思うはずもないじゃないですか。出来高で給料もらってるわけでもありませんし。
ポジは、私みたいなマンション好きの投資家、ネガは、基本的には掲示板に張り付いている愉快犯中心に、近隣住民が殆どでしょうね。
どうせ近隣住民というのも、裏のアン〇レーやサン〇ッドとか、そんなに昔から住んでいるわけでもないレジ〇ンやファ〇ールグ〇ンの住民であることなどわかり切っています。
なんの説得力もありません。
じゃあ、ここも野村がからんでいる以上、もちろん…ってことですよね？
484、ランだって竹中だっているし、書き込みなんてへっちゃらに決まってるじゃん。今回はあなたの方が説得力なかったね。
購入者はいるんだろうけど、大震災になって購入者も周辺住民も不幸にならないことを切に願います。
[NO.475～当レスまで当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
飛行機が正確にどこの上を飛ぶ予定か、この物件を検討するうえでとても重要なので、どなたか知っている方教えて下さい。
国土交通省のホームページをみると、地上から3度の角度で飛行機が降りてくるみたいですね。Googleでみると、ほぼ直上で、自分は計算してないんで分からないですが、400m直上だとすると、かなり音がする気がします。それが坪650万円なら、なしですかね。。。
お台場のフジテレビの裏へ行くと、今でも飛行機が低空で飛んでいますが、
あれよりも低い上空を飛ぶということですか？ 東京タワーが333メートルですから、
もう少し高く飛ぶと思いますが。
〉〉445
WICとかけっこう意外に収納力とか少ないこともありますし。
ちょっとしたWICみないな収納とかって、ウォークインするスペースとかが必要ですし。
3面のハンガーパイプをつけられない、なんちゃってWICとかだと意外に普通のクローゼットの方が入りますよ。
あれ？
急に静かですね？
やはり事業者が自作自演だったんだね（笑）
がめつい周辺住民がいなくなって落ち着きましたね。
古川近くの再開発とか、白金高輪駅至近でも計画あるみたいですね。
ここはいくらなんでしょうか？
504、こいつまた始まった。業者は出て行け。
google earth使って、羽田空港との関係について確認してみました。
499さんの仰る、3度の角度で降りてくる飛行機というものをもとに計算した結果
当該土地直上609ｍを通過してくる計算になります。
高さ109mがこのマンションの最高地点だとすると、500ｍ上空を飛行機が通過する計算です。
車輪も降りているでしょうから、その際の騒音は、地上の段階で最大で約75dBのようです。
騒音のレベルについては、以下の情報を参考にしました。
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf
https://www.asahiglassplaza.net/needs/bouon/
最上階でも、約75dBというのは変わりません。
ですので、窓ガラスがない状態を想定すれば、幹線道路沿いや、掃除機、騒々しい街頭などの音が常に四六時中響いている状態＝一般的に言ううるさい状態になるようです。
そこで、防音ガラスを設置した場合の効果ですが、それを設置した場合でも防音効果は10dB程度、となっているようです。
ですので、生活していくうえでの音は、65dBという計算になり、寝る時も常にデパートの中にいるような状態になります。
そこで、内窓を設置するとどうなるか検証しますと、ものにもよりますが、サッシも防音用にしたとして約40dB下げることができるようです。
（参考：http://www.marusyoya.co.jp/plast.html）
すると、約35dBとなりますので、これであればまあ生活できるような気がします。
どれだけ防音できるかが、売れ行きに影響が出る気はします。
なお、周辺住民との方々とのトラブルもあるようですが、そういったものはデベロッパーが解決すべき問題かと思います。
住民があとで嫌な思いをしないようにするのも、不動産業界の仕事の一つとは思うのですが、なんだか売れればそれでいいや的な発想にはがっっかりするとことではあります。
乱文失礼いたしました。
私は近くに住んでいて、このマンション買いたいな、と思ってます。
それで、
いま一番気になるのは、販売価格です。
ちょっと気になって、周辺の中古マンションの販売価格を
見ているのですが、
1平米あたり108-140万くらいなので
75平米だと、1億はいくかなと思ったのですが。
いろいろ詳しい方、ぜひご教示くださいませ。
>>508 白金Loveさん
免震タワーだし、外観やエントランスロビー、庭園など、高く売る気満々なので。
75平米で1億では出ないと思います。
509さんと同じく、下が12500万〜辺りと読んでます。
裏の服部セイコー跡地の開発が気になります。外資系が土地を購入した様で、何やらこちらも高層マンション計画があるようですので北側住戸の眺望にも影響があると思いますが、どなたか知っている方いますでしょうか？
＞509さん、510さん
ご教示くださり、ありがとうございます！
1億は超えると、予感していたので
早めに資金を準備しようと思います。
今までこの近くは、シティータワー高輪や高輪レジデンスくらいしか
タワーはなかったので、完成が楽しみです！
不動産の営業マンに聞いた話だと、白金駅周辺には、これからもタワーが
次々と入る予定だそうで。 2020年問題もあるし、急いで買うまでもないかなと思いますが
確かに、白金のアドレスは悪くないですが、白金駅周辺には何もありませんよね。
麻布や青山、広尾に比べれば劣る環境なのに、75平米で12500万？？は、出したくないですね。
羽田空港新ルートのシュミレーション映像発見！
国土交通省の説明では映像よりも更に低い高度を飛行するようです。
このマンションの真上を飛行するとは…。
更にこのマンションは窪地に出来るから目黒通りの音も全て吸い上げるから騒音は凄いだろうな。
白金は最近、パッとしないですねよね。白金三光アンクレーの最上階の中古、ちょっとありえない価格まで下がって、漸く捌けたのが印象的でした。
羽田空港の着陸経路変更が撤回されない限り
目黒や白金高輪の資産価値の先行きはかなり厳しいですね。
高層階課税強化の方向でタワマン税制変更されますし、
これから売り物がたくさん出てくるかもですね。
2018年以降の新築から適用という話もありますが。
白金三光アングレー
築31年、ボロい。
外観微妙 買わないし(笑)
>>520 名無しさん
築３１年でも、高級住宅街のマンションは結構いい値段で売れるんですよ。ですので、あの値段まで売れなかったのは、衝撃的でした。
ちなみに、航空機騒音の影響ではないと思います。
>>515 新築なら13000でも売れるって、去年までは通用してましたが、もう終わりでしょ
白金に立て続きに新築タワー入ると、13000万の新築なんか、広さ７５平米ですと、10500円までは下がれますよ。
羽田路線問題もリアルになってくるし、厳しそう
517さん
507です。
騒音のレベルが最上階と地上で違うと言いますのは、507でも書きましたように国土交通省の騒音データが根拠です。
あくまで約75dBですので、地上では74.5、最上階では75.4ですとか、その程度の違いはあるようです。
いずれにしても、騒音問題は避けて通れないと思われます。
築30年オーバーでもいい値段で売れるのは、広尾ガーデンヒルズとかに代表されるような、都心・一等地・かつ敷地面積が大きく、大型で植栽もしっかりしているようなマンションだけです。
誰しもが憧れるような場所でなければ、ヴィンテージマンションのようにずっと価値のあるマンションにはなりえず、しかも現段階で管理費・修繕積立費が高めなマンションでは、将来支払いができなくなってくるような人も出てきて、単なるゴーストマンション化まっしぐらと思います。
ここはどうでしょうね？
>>522 匿名さん
麻布広尾辺りの低層でそこそこ高級なマンションだと、旧耐震でも、坪３００くらいでは売れるんだけどね。
あそこは、新耐震でも、かなり安くないと売れなかった。日に日にチラシに記載された価格が下がって行く様は、可哀想でした。
>>527 匿名さん
まぁ、全体的に下げ相場って事でしょう。
ここより、場所が良いプレミストも70平米12000万でも売れ残ってますし。
ここがプレミスト以上では、低地で崖下、駅距離なども考慮して厳しいのではないかと思います。
白金2丁目近辺も、タワー乱立予定で
価格が・・・。
ラ・マーレ白金 2階 4,080万円
http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/33876/
クラッシィハウス白金 8,100万円 3LDK
http://www.nomu.com/mansion/1469814/
パーク・ノヴァ白金ヒルトップレジデンス 7,280万円 2LDK
http://www.nomu.com/mansion/1484607/
↓ここなんか、もう1年も経つだろうに、買い手がいない。
シティタワー高輪 103.01m2 32階/35階建 2LDK
1億5,000万円
http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004446/
>529 >531
プレミストは、借地で吹っ掛けすぎたと思う。
たった30年で1億以上 ドブに捨てる
借地＝30年たったら返却
http://www.tanabekatuyakantei.jp/article/13360113.html
>>531 匿名さん
>>531 匿名さん
そうですね。
ただ、プレミストは定期借地権ではありませんので、永久に住むことが出来ます。
借地権が一般的に評価が下がるのは分かりますが、あそこまで売れ残っているのは、皆が高いと判断したからでそれより高く出しては苦戦するとは、思いますよ。
そもそも、借地権と所有権と言ってもマンションですから、土地を使う訳でも無いので、所有権でも固定資産税が増えるくらいのものです。定期では無く旧法借地権ならずっと住めるので借地料と固定資産税とのバランスで検討している人は多いと思いますよ。なので、旧法の借地権であれば、リセール以外にデメリットはない気がしますね。
ここが75平米12000万で売れるなら、すぐ近くのグランドメゾン白金の中古が9000万台でなんで動かないんですかね。
>>535 検討板ユーザーさん
ずっと住めると言っても、プレミストは地代が高い上に、
更新料や転売時にも地主に結構なお金を払わないといけないので、割高なのは事実です。また固定資産税についてもマンションは土地の持分が少なく、建物部分の比率が多いので、結構掛かります。それらを含めて長期的に試算すれば、プレミストが売れないのは当然です。
上記は実際にプレミストのモデルルームに行けば資料貰えるし、シミュレーション出来るのですぐ分かりますよ。
ちなみにグランドメゾン白金の9980万の部屋は表記は1階だけど、実質地下住戸の為、内覧が入っても中々売れない様です。
希望的観測でなく、ファクトベースで語りましょう。
あくまでも予想ですが、地番液状化のトラブル、羽田空路問題、白金の新築タワー過剰供給、
含めて、75平米で10500、100平米で12500 程度で、やっと完売見込めるのでは？
それ以上の価格ですと、普通に広尾、麻布の優良中古捨てて、わざわざ何もない白金来ないでしょ。
＞＞ 537さん
その値段なら100㎡を喜んで買います。
なるほど固定資産税のことは忘れがちですが毎年かかってきてしまうものなのですが、
やはり土地代が高い所は税金も高くなってくるのでしょうか？
入居後にかかってくるものとして、月々のローンに加えて管理費、修繕費、固定資産税と毎月の負担は案外高くなってしまいがちですよね
特に固定資産税は毎年一気に来るので固定資産税分の預金も必要です
港区全体で、投資用のマンションが売りに出始めてますね。
シティタワー麻布十番
カテリーナ三田
オリンピックで頭打だから利益確定組みかな？
供給戸数が増えたら、価格下がるから嬉しいです。
安く買いたい人が多すぎですね。同じ飛行区域予定の麻布の物件では誰も騒音に触れていないし。
麻布だとどうやっても無理だけど、白金なら無理すれば届くかもと言う人達が少しでも下げたいのでしょう。
548 高い値段で売れると良いですね！(笑)
お金ないって、かわいそう。
おいたわしや。
>>549 通りがかりさん
そうですね。値下げしようと粘着しないといけない人よりは確実に資産はありますが、世の中的には大した事無いので頑張りますね。
あなたもいつかは買えるといいですけど…無理そうですねw
何か、株の売り煽りみたいなのが多いですね。
説明会で、近隣幼稚園や保育園からの安全配慮の申し出にも、
ここのデベは、文句があるなら出て行け！と言ったそうですね。
住所を見ればわかるから、近隣の幼稚園や保育園には入れてもらえないかな？
近隣住民とも揉めているようなので、幼稚園や小学校で子供がいじめられないかも心配です。
子供のいる家庭は、最初から買うなってこと？
何かここに貼り付いてる近隣住民ネガは病的だね…。
入居するファミリーや子供を脅迫するような文章投稿は、
ipアドレスから捕捉されて訴えられないように気をつけて。
まぁ近隣のグランドメゾン白金レジデンスの例を見ていても、
こう言う近隣住民の反対は無駄だし、実際には入居者に何の影響も与えられないんだけどね。
用地目的に 商業施設とありますが、何か入るのでしょうか？
イートインも出来るナチュラルローソンが入ると助かるのですが。
青山、麻布エリアに住んでますが、白金って住むにはどうですか？
やはり、今のエリアを捨ててまで引っ越すまでの立地ではないですよね？
今より、安い価格で広めの部屋買えるなら、期待してみたいですが、どうでしょ
