ザ・パークハウス中野タワーについて語りましょう。
ザパークハウス中野タワー
所在地：東京都中野区中野５丁目194番1（地番）
交通：JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅（北口）徒歩6分
総戸数：178戸
間取り：1R～4LDK
専有面積：40.66m2～132.05m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社 一般財団法人首都圏不燃建築公社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
【物件情報を追加しました 2015.9.2 管理担当】
[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/
[スレ作成日時]2015-09-02 21:14:55
すごくいい立地だなと思いましたが、やはり価格は高めなんですね。
70平米で億ションになってくるという事はこのあたりは、地価が大分上がってきているのでしょうか？昔は比較的、低家賃で借りれるマンションが多かったですが、
人気が上がってきているんでしょうね。
住みやすい環境だからでしょうか
中野ブロードウェイって築50年近いですよね。
当時の技術で築50年って賞味期限とっくに過ぎてると思う。
利権が複雑に絡んでるっていうけど、追い銭無しで壮大なタワマン建てるって話になれば比較的すぐに話はまとまるんじゃないかな？
>>704 匿名さん
ショップがテナントではなく所有権を持っています。多くのショップにとってココは唯一無二の場所で、建て替えの際の代替地が存在しないのです。従って、建て替えの決議をとっても所有権を持つショップさんはなかなか賛成してくれないのです。マンション住民とはソコが違います。
ブロードウェイのマンションは賃貸に出しても人気だし
下のショップは観光名所で休日ともなればお客さんが押し寄せる
マンションはともかく、お店のほとんどはいまのあの建物じゃないと成立しないものばかり
当分はアンタッチャブルでしょうね
近くにはブロードウェイなんか目じゃない魔窟中の魔窟、ワールド会館もありますし
パークハウスの上の方の階ならブロードウェイの空中庭園が見下ろせるんじゃないですか
1Fエントランス両サイドの店舗まわりのイメージ確認のための写真です
こうやってみると、右の理髪店より左の既存店舗のほうが気になるかも
やっぱり悩むなー
とにかく、エントランス左側の古着屋の建物が3階建で存在感あり。趣味で営んでいるのかな？
リサイクルショップの2階は脱毛エステ。
3階は使用している気配無し。
5月に現地確認した際は
リサイクル洋服店の2階はアイドルのCDやDVDを売るお店だったんですが
脱毛エステにテナントが変わったんですか？失礼しました
只、どちらも微妙な業種ですね
近くに長く住んでるが、ここ車の出し入れ面倒だと思うよ。
>>711 マンション検討中さん
最近、リサイクル洋服店の前を通った時はエステサロンでした。逆に5月の頃の状況を知らなかったので、こちらこそ失礼しました。ご指摘の通り、どちらも微妙な業種ですね。
将来、早稲田通りの整備後はリサイクル洋服店等は無くなるらしいですが、何年先になるか分かりません。その為、私は購入を悩んでます。せめて、早稲田通りの整備が確実に確定していれば良かったのですが。
>>709 マンション検討中さん
趣味ではなさそう。リサイクル洋服店は沢山の支店があるようですね。http://www.re-abc.com/
リサイクル洋服店の入っているビルが建て替えになり5階建てぐらいになる可能性はあるのかな？
早稲田通りの拡張。
まあ2,30年はかかるでしょうね。
ビルも多いしこの辺りの地権者なんてゴネるに決まってる。
住宅地だと割と早いんですが。
他地区の道路拡張計画見ても明らかですね。
なかなか進みませんよ。。。
>>719 匿名さん
中野界隈にアイドルショップがあるのは中野らしい。でも、エントランス横の店舗2階にアイドルショップとは、、、。あと半年あります。今からでも事業協力者になって下さい。よろしくお願いします。
中野に住むわけですから、アイドルショップやエステサロンと共存するのもいいじゃないですか。
それくらい受け入れられなきゃ、とても中野には住めません・・・
坪300万円以下なら共存もいいと思いますけど･･･
>>723 匿名さん
高額物件だから、同感です。
北側がメインエントランスだから気になります。
その他懸念として、
事業協力者の店舗もテナントで貸し出したり、店舗を売却した場合は、アイドルショップなどのオタク系ショップになる可能性があるはず。
規約には、事業協力者店舗にオタク系ショップ営業禁止の項目があるのでしょうか？
坪単価が、75㎡で472万～、132㎡で595万なのに
エントランス両脇に理髪店と脱毛エステ店があるんですね
この場所に不釣合いな高額仕様企画のマンションですね
この物件には関係なく私の意見なのですが、共用施設はあまりいりません。
最初はうれしいのですがあまり使うこともなく、高い管理費を払い続ける。。。
逆に居座る人がいて占領されたり、不正使用されたり（パーティールームやゲストルーム）
今まであまり良かったことないです。
北口の三階建ての茶色いビル(2Fがアイドルショップ)については、一階の洋服屋さんが地主で、まだここで商売していたいという理由で残っているそうです。
金額云々じゃなくて信念みたいなものなのですね。
ただ、ここにも書かれている通り早稲田通りの開発に組み込まれてる土地ではあるそうなので、それが始まってしまえば無くなるそうです。
横浜ラーメンが入っているビルについては、地主さんはこのマンション企画に参入したかったそうですが、中に入ってる横浜ラーメンの業者がOKを出さず参入できなかったそうです。可哀想に…
あの場所、儲かるんですかね。
以上、モデルルーム見学で聞いた情報でした。
早稲田通り拡幅工事は昭和21年に事業決定し
現在までの事業進捗状況は全4.7kmの内の1.06kmしか完了してないようです
話題のリサイクル洋服店ビルが立ち退くまでは数十年単位の期間が掛かるかも
これもまた中野の街の風景です。後から入ってきた者が、とやかく言うべき問題ではありません。気持ちよく受け入れましょう！！
購入者も後出しジャンケンされたわけじゃないんだし、騒ぐのは筋違いですからね。
のんびり待つしかないですよ。
まとめると、
早稲田通りの拡幅は、当面予定無し。
地元民の意見は、
洋服屋、アイドルショップ、ラーメン屋は、中野らしいから、マンション購入者は黙って従え。
といった感じなんですね。
各階の天井高は250-270というのはわかったのですが、階高について資料で見つけられません。どなたかご存知でしょうか？
早稲田通りの拡幅工事は昭和21年に事業決定して今まだこれだけということは、
前線繋がるのはすごく先ということ何じゃないでしょうか。
そこまで緊急性が高いというわけではないという行政判断なのでしょうか。
広くなると渋滞も置きにくくはなるけれども。
階高ってクオリティブックにも掲載されていないのですか？
どれくらいなんでしょうね。
そもそも天井高がそれだけあれば階高さもそれだけあります。
階高の件、チェックアイズ冊子の、音環境の箇所で二重床で300mm、床スラブ厚300mm以上との記載がありました。天井高に600mm以上を加えたものが階高になるのかなと思いますが、間違えてたらすみません。
早稲田通りの拡充は10年そこらでは始まらないでしょうね
早稲田通り拡張前に、駅南口、西口新改札、新井薬師前整備だろな。
路駐禁止、バス減便、車道に自転車専用路作ってなんとかするしかないな
世の中の情勢も違うから単純比較しちゃいけないけど南口ツインタワー販売時に比べると随分単価上がりましたね。それでも堅調に売れるんだから不動産って不思議です。
ホームページが中国語対応なのも時代の流れを感じさせます。
建設地にあった昭和丸出しの横丁と八百屋が懐かしい。
南口の公社も再開発だし中野駅周辺の変化が目まぐるしいですね。
地権者さんが羨ましいです。まあ、特権ですからね。
そして、八百屋もあったんですね。一階の店舗に、質の良いこだわりの野菜とフルーツを揃えたお店が出来たら嬉しいです。でも、このようなお店が出来たら、喜ばない人が多いのかな。
同じ掲示板内のモデルルーム見学記からのコピペ。
規約違反だったら削除ください。
見学された人は「思っていた以上に安い」とコメントしてるけど、
この価格帯見たらツインマーク住人はガッツポーズだろうね。
今回、第三期二次以降の価格表を頂きましたが、思っていた以上に安いので、驚きました。
第三期二次以降↓
４０７号室 ６３Ａ ２ＬＤＫ ６３．５７㎡ ７，７９８万円 南東角
４０８号室 ５５Ｂ ２ＬＤＫ ５５．７㎡ ６，６０８万円 東向き
５０５号室 ５６Ｂ ２ＬＤＫ ５６．１９㎡ ６，１６８万円 南向き
９０３号室 ４１Ａ １ＤＫ ４１．１３㎡ ５，３７８万円 西向き
１６０３号室 ５１Ａ ２ＤＫ ５１．９１㎡ ７，１８８万円 西向き
２００２号室 ７２Ｄ ３ＬＤＫ ７２．９８㎡ １０，５００万円 西向き
先着順↓
３０３号室 ４０Ｃ １ＤＫ ４０．８９㎡ ５，０５８万円 西向き
４０６号室 ５６Ｃ ２ＬＤＫ ５６．１９㎡ ６，２０８万円 南向き
６０５号室 ５６Ｂ ２ＬＤＫ ５６．１９㎡ ６，２３８万円 南向き
１７０４号室 ７５Ｃ ３ＬＤＫ ７５．８５㎡ １０，８５８万円 南西角
１９０３号室 ４２Ｂ １ＤＫ ４２．３㎡ ５，９８８万円 西向き
２００７号室 ７９Ａ ３ＬＤＫ ７９．０４㎡ １２，７００万円 東北角
２２０５号室 ７５Ｂ ３ＬＤＫ ７５．０１㎡ １２，８００万円 東向き
２３０２号室 ７５Ａ ３ＬＤＫ ７５．０１㎡ １１，９００万円 西向き
２４０１号室 １３２Ａ ３ＬＤＫ １３２．０５㎡ ２３，８００万円 南西北角
今の売れ残り数って、第三期二次=6戸+先着順=9戸=15戸もあるってこと？
また、先着順のほとんどはキャンセル分でしょ、うーーーん
>>744 匿名さん
まあでも確かに低層階は高いとは感じないかなぁ。ここは間取りが全体的に効率的でワイドスパンと言う点で優れてますし。
普通に売れそうな気がするけど売れてないなら他物件は厳しそう。
別にここの契約者でもなく通りすがりの感想です。
こちらの物件は間取りなどとても良い点が多いのですが、幾つかの問題点
が、、、。
少し価格が高いです。値付けが強気過ぎましたね。最高価格帯は2億以下に設定し、それに見合う間取りを用意し、億ションの戸数を減らすべきです。その代わりに6000〜8000万円台の価格帯の戸数を増やす事で総戸数を増やし、管理費や修繕費を全体で分担した方が良いと思います。そうしたら、上層階にスカイラウンジ又はライブラリスペースが作れたと思います。このぐらい価格帯の他のタワマンだったら、通常はスカイラウンジやライブラリスペースがあるので。あと、エレベーターがもう1基あると良心的でしたね。
他には、別の検討者さんは、理容室や古着屋に不満があるようですが、個人的な意見としては、1階の理容室は、事業協力者の権利なので良い雰囲気の理容室が出来ればと思います。そして、ラーメン屋と古着屋は以前から住んでいる方々の権利がありますから尊重します。
以上、私的なつぶやきでした。
戸数を増やす事で住人の金銭的負担が減り、かつ便利な共用施設が作られるなら
それに越したことはないと思います。
売主側も単純に部屋数を増やした方が利益が出るんじゃないかと思いますが、
そうではないんですか？
テナントについてはコンビニ・飲食店でなければ許容範囲です。
近隣の新たな情報として
北東の地権者店舗BCDの3区画は1個の店舗がまとめて借りて営業するらしいです
業種は飲食系とのこと
価格表を見る限りは、立地条件に比べやすいような印象を受けますね。
だからといってさらっと決められるわけではありませんがとても参考になりました。
上層階となるとやはり価格は張りますが、
個人的に上の階であるこだわりはありませんので、
低層の安めのお部屋がいいかもと思っています。
時代の違いでしょうが南口のタワーは総じてここの1割ぐらい安かったですね。周辺環境もここに比べればあっちの方がまだまし。ラーメン屋は向こうもありますけど。
駅から遠いのに高すぎでしょ、ここ。
ブロードウェイや周辺商店の執着心も引き続き強く
本当の意味でも周辺区画整理はまだまだ先だなと感じました。
価格高くするなら
当物件のネガティヴ要素を払拭する為に
付加価値を上げるべきでしたね
例えば
設備仕様なら
2LDK以上の間取りは標準で
リビングはカセット式エアコン
廊下から洗面所まではタイル張り
浴室もタイル仕様
共用施設は
予約無しで使用可能なスカイラウンジ
やスタディルームの設置など
もうひと工夫して欲しかったな
賛同します。
あとカップボードと洗濯機上の吊り戸棚と玄関前にモニター用カメラかな。
中野に愛着がないと、この価格帯は購入するか否か迷いますね。駅ビルと中野サンプラザの再開発がオリンピック前に終わるなら良かったんだけどな。
皆さんおっしゃるように値付けが強気過ぎましたね。
ワイドスパンは評価出来ますが、南にマンション、東もマンションが建つ可能性大。西のブロードウェイは権利が入り組んでるから話は中々進まないと販売の方は言ってましたが、もう築50年ですから、近い将来絶対に建て替えが必要。利権云々ではなくて建て替えしなければ危ないと言う時期が必ず来ます。その時は壮大な高層ビルが出来ることでしょう。
あとは将来、羽田空港への飛行機が上を通る可能性。
坪350位であればこれだけネガティヴ要素があっても買う人もいるでしょうがね......。
とりあえず、10年は大丈夫だと思います。15年後には東側にマンションが
建っているかも。でも地権者をまとめるのに相当な時間とお金を要しますしね。
そして、早稲田通りの整備もあるし、先の事はよくわからないですね。
そもそも駅まで徒歩6分ということですから、それだけでも資産価値的には大きいのではないかなと思われます…。
周りの環境は特に駅に近いエリアですので変化は多くあると踏まえている人も多いのではないでしょうか。
マンションができるかもしれないし、できないで別のものになるのかもしれないし…そのあたりは流動的ではあると思いますけれどね。
単身者やDINKS様の物件が駅近なのは当たり前ですが、
ファミリー様の70平米以上の物件においては
ターミナル駅から電車に乗って5分以内の広域立地で
駅から徒歩3分以内で静かな環境の狭域立地は非常に価値が高いです。
その上で、駅前に大型スーパーや本屋、クリニック、保育施設があり、
マンションの近くに図書館や公園があり、
通勤で2路線以上使える場所を見つけたら最高です。
特にその内の1路線が災害などにも強くなかなか遅延しない大江戸線だと申し分ありません。
その様なマンションはあまりないですが不動産屋に行ったら上記条件を提示して
もし見つけたら直ぐにおさえておきましょう。
値段は高いと思いますが、必ずや満足する家族との生活と出口戦略に繋がります。
中野駅前再開発で駅前にタワマンがいくつか建設されるようですし、サンプラザも取り壊して一部マンションになるようです。そうすれば駅から徒歩3分以内の物件となるでしょう。敢えて今の高値でここを買う意味がないと判断しました。
ここは駅から6分でもただの6分ではないです。
また、2020年以降に都内で再開発が具体的に見込めているのは中野だけです。
待てる人は待てばいいですが、ここより高くなるマンションを待つのは得策ではないとおもわれます。
2024年ころまでＲＶは維持できるマンションと考えます。
したがって、ここを勝った人は勝ち組です。
759の様な所で駅近3分以内はあっても、
静かで窓を開けていても穏やかに過ごせる立地はなかなかないね。
利便性と居住性を兼ね備えた立地は貴重だよ。
住友は高値で販売する傾向がありますよね。きっと、パークハウス中野タワーより割高で販売するはず。
オリンピック前あたりから販売すると予想。三井のマンションも建設予定だけど線路に近すぎかと思います。
とりあえず、駅ビルが出来たら再開発の雰囲気を感じられそうですね。
駅ビルができるのはだいぶ先になりますけどね。。三井も住友も駅近な分、ここよりも割高になるでしょうね。
強気な価格設定と言われてますが、将来的には適性だったと言われるかもしれません
中野は良いんですが、店舗型ヘルス近くのこのマンションは、家族連れにはちと厳しいなと思いました。
このようなお店は早く無くなって欲しいです。中野らしいと怒られてしまうのかな。
話が変わりますが、
以前、再開発エリアに住んでました。
渋谷や表参道辺りにある人気の飲酒店やパン屋の支店がオープンしましたが、地元民の支持を得られず苦戦してました。
今後、中野駅ビルやサンプラザ跡地に続々と新しい店舗が出店すると思います。武蔵小杉のように色々な施設や店舗が増えて、既存の商店街と融合して良い発展をしていくと嬉しいです。
先ずは来年の9月末までに完売して欲しいです。
5月にモデルルーム行ったときは売れに売れてますとか販売員が言ってたけど、HP見ると完売はまだまだ先のようですね。
完売にどれだけ時間要するかで人気物件かどうか、将来の資産価値は保たれるかどうかある程度判断出来ますよ。
パークシティ中央湊やブリリア池之端もまだ完売に至っていないでです。
しかし、これらの物件はまだ販売期間に余裕がありますね。
中野タワーは、あと半年少々に迫っています。高額物件の為、大変かと思いますが、営業の方々には頑張って頂きたいです。
このペースだと最終的には値引きして完売させるしかないでしょうね。
値付け失敗の典型的な物件ですね。
>>773 通りがかりさん
値引きはやめて欲しいな。
三菱さんには値付けの責任があるからね。値引き可能なら、約款や重要事項説明書に明記してほしな。
しかしながら、億越えのプランが多過ぎ。
億越えプランは、一律でプレミアムプランにすべきでは？
共用施設も物足りないですね。
三井なら屋上にスカイガーデンやスカイラウンジなどがあるので、何か一つスペースを作るとより良かったですね。
最上階を高い価格で買う人は、屋上をオープンに歩かれたくはないでしょう。
使わなくなる共用施設を省いているのはむしろ歓迎です。
そのぶんお値段も省いてくれると良かったんですがね。
この立地で70平米台で億越えはあり得ない。
OKバブリー！
インターネット接続に関して質問です。
部屋の中でWi-Fi接続したい場合は、
別途、ルータを購入する必要があるのでしょうか。
物件によっては、玄関のブレーカーなどがある配電盤にルータが組み込まれているタイプがあります。
冊子を確認しましたが判明しませんでした。アドバイスを頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。
普通は、MR見学の時にネット関連の配線も確認しますよ。
駐車場抽選見に行かれた方いらっしゃいますか？
どの程度の方が落選してしまったか気が気でないです。
駐車場、総戸数と比べて少ないなあと思っていましたが当然抽選ですよね
倍率、高かったのかしら
公式サイトの物件概要をいま見てみたんですが
「空き1台(2401号室優先権付)」
というふうに書かれていました。
これって2401号室の分だけ空いていますよということですので、ここが売れてしまえばもう空きは全く無いという状況なんでしょう。
ここの駐車場設置率、４分の１くらいしかないんだ・・・
駐車場抽選に漏れました。。厳しい。。
都心の物件ならいざ知らず、この場所にしては余りにも駐車場が少なすぎましたかね・・・
やっぱり余りにも高過ぎたようですね。開発地域だから上がるって完全に発想がバブルですからね。確実に上がるならそれも見込んだ価格になって然るべきであり、その"将来を見込んだ価格"が今の売値なのでしょうが、立地や周辺やエレベーターの数などなど考えて、どう考えても高過ぎる。と最近冷静になりました。
販売価格や管理費が高いなりの付加価値が足りないですね。他の方も指摘してましたが、設備仕様や共用施設が価格と釣り合わないです。中野でこの価格だったら、設備仕様は、カップボードや洗面所の吊り戸棚等は標準装備。共用施設は、スカイラウンジやライブラリスペースの設置。そして、エレベーターがあと一基あったら、より良かったと思います。見事なワイドスパンと、とても素晴らしい間取りを持ち合わせた物件の為、更に価値を上げる事が出来たはずです。今後、中野駅前に数棟のマンションが建設予定です。相乗効果でマンション価格を維持出来るか、供給過多による価格下落になるか不透明ですね。幸いな事に、駅前の再開発が控え、住友がタワマンを販売予定です。いずれにして、三菱の営業の方が、この高価格な当物件を完売させたら凄いですね。
中野は早すぎるバブル到来だと思います。駅ビルの建設工事もまだ始まってないのに。
駅ビル完成は早くても4年後？
サンプラザ中野の再開発完了は8年後？
地元民としては、西側改札なんて簡単にできると思うがな。駅ビルの兼ね合いになるだろが。
中野駅西口の開発は相当遅れるようです。北口と南口を含めた駅ビル計画の完成は、2021-2022年頃の完成を目指しているらしいですが、更に遅れる可能性はありますね。再開発を拒んできた結果ですかね。
中野に過大な期待は禁物。当然です。
中野、住みやすいんでしょう。第一期、第二期は順調に売れていて136戸が既に販売されています。178邸なので、あと40邸程度。
22から24階だけはプレミアムプランで、エレベーターはキーがないと上がってこれないようになっています。ホテルみたいですね。
マンションでよくあるのが、他の階の子どもが鬼ごっこなどで遊びに来ること。ドアの前や共用廊下で騒がられると迷惑と聞きます。子供全てがやるわけじゃないですけど、一部の子でもやられると迷惑なので、事前に防げるこういったサービスはいいかも。
どうせなら他階に行けないサービスを全戸につけてもらえるとありがたかったですが。それにはお金がかかるんでしょうか。
あと40邸も売れ残ってるんですか⁉︎
だとすると大幅値引きでもしない限り、完売は気が遠くなりそうな感じですね。
売る時にも相当苦労しそうな予感。
わさと言ってるのか知りませんが、事業協力者住戸を除けば149戸。普通にホームページに載ってる先着順9戸が残り個数でしょ。
