ルフォンリブレ大塚テラス＆アリーナ

さて価格帯はどの位になるのか。

http://mansionkakaku.jp/post-2225.html

↑のサイトでは坪平均３２０万円と予想してますね。

テラス（北口山手線外側）の方が環境は良さそうですが、
やはり大塚駅近で新大塚も使用できるアリーナ（南口山手線内側）の方が高くなるんでしょうか・・・

両方内廊下みたいで良いですね。

坪単価300位だと良いんだがね

どちらも線路沿いですね…。

都電はかなりうるさそうですよね。
ちょっと前に出てたレーベンより駅までは近くていいかなと思います。

都電はそこまで騒音しませんよ。
踏切も長い間なっているということもありませんから、騒音はしないんじゃないかな。
間取りはＤＩＮＫＳから単身者向けといった感じでしょうか
大塚駅からも近いので、利便性もよさそうです

購入開始は来年一月で結構伸ばしますね
竣工まで半年強しかないけど売り切る自信有＋価格をギリギリまであげるってとこでしょうか

アリーナとテラス棟が２棟ありますが、違いはどこなんでしょうか。
価格帯がどの程度になるのか気になるところですが、立地がいいですから高そうです
リセールするにしても賃貸に回すにしても、駅から近いのは好都合ですね

どちらも囲まれ感の強い土地ですね。
とくにアリーナは最上階でも眺望が全然抜けないし、中層以下だと一年中日が当たらなさそう。
背後にもぴったりワンルームマンションがくっついてるし。
山手線5分以内で贅沢は言えないのでしょうか。

大塚北口は結構風俗の多い歓楽街ですので南のほうが環境はいいと思いますよ。
南口も綺麗とはいいがたいですが、もうすぐ駅前広場も整備されますし、近所の大塚台公園はまずまずの広さです。桜並木もあります。
また、東池袋方面は結構再開発が予定されていて、向原から東池袋方面の都電沿いが25m幅の
道路として整備されるほか、造幣局は移転後に大規模な公園になる予定です。

２年前竣工のルフォン南大塚レジデンスが坪280位だったので、今回は300オーバーしますかね

しかし今回の立地は２年前のよりイマイチ(都電や隣に大きなマンション)なので、そこは加味されるといいですが

眺望は高層階でも期待できそうにありませんか。
しかしJR山手線「大塚」駅徒歩３分、４分の立地の良さが
全てをカバーできそうに感じます。
ここは投資向けに購入する方が多いのではないでしょうか。

住友の北大塚物件もＨＰオープンしましたね
完成時期は１年位離れているけど、あちらは１００戸を超えるそこそこの規模です

そことここで競合するんでしょうか。位置が離れているので
個人的にはそれぞれ別の中規模マンションと捉えますが。
地図をざっと見たところ子育て世帯ならアリーナの方が良さそう？
ここだと学校にも近いですし公園が整備されるなら遊びに行くにも楽でしょうしね。
>>11さんの情報参考になります。

ルフォンのテラスと住友物件かなり近いですよ

アリーナは3LDKもありますが、32～70㎡台ですとファミリーの入居率が低そうです。
投資向けという話が出ておりますが、1DKはいくつか賃貸部屋が出てくるかもしれません。
住人層が若い単身者とシニアにはっきり分かれそう。

投資用つっても、今の相場で、て利回りいくらとれるんだよって話だよな。

南大塚のレジデンスに良い中古が出ないかしら。

また独り身の人が増えるのかと心配です
極力ファミリータイプのマンションが増えてくれることを期待します
事務所とかが多くて最近いかがわしいお店のキャッチもあるので、早く治安が良くなってほしい

駅までの距離を考えると、ファミリータイプのマンションというよりもDINKS向けのマンションの方が出来やすいエリアだと思います。
通勤の負担を軽くするために、と考える人が多いでしょうから。
それに駅に近いということで地価が高めなので、
ファミリータイプのマンションで専有面積が広くなってしまうと、
小さな子供がいるような若いファミリーには割高なマンションとなってしまうでしょうし。

>20
このエリアに７年住んでいるけど、いかがわしいキャッチなんて一度も出会ってない。どこにいるんだそんな人。
大塚駅北口の一角にかたまって風俗店があるけど、普通の人は、そんなところ行かないし。ましてや、南口側だといかがわしい店自体が存在しないはず。わざわざ、そういう場所に、出かけて行ったてことですかね。

ん～？北口の歓楽街歩いたら普通にキャッチいるし、北口出てすぐのコンビニの前あたりもにもガールズバーの客引きが結構いるよね。あそこのメインストリート北大塚側に住んでる人なら使うでしょ。飲食だって、コンビニだってたくさんあるわけだし。ここのテラス買ったらよほど外に出ないか、わざわざ避けない限り普通に出会うと思うよ。
南大塚は風俗店舗は知る限りないと思うけどラブホは何件かあるね。

>23
そうなんですか？

北口の風俗街の入り口辺りには、キャッチもいるだろうとは、思いますが、北口のロータリー辺りにもいるんですか？
実は、昨日、夜（２３時頃）、キャッチがどこにいるのかとうろうろ探してみたのですが、一人も
いないんですよ。いくら探してもいない。前にも書きましたが７年間このあたり（南口側）に住んでいますが、一度も出会ったことが
ないんですわ。

なので、治安の心配なんかついぞしたことがないです。夜遅くになっても、いくらでも女性がふらふら歩いてますしね。
ましてや、南口側の住宅街で治安の心配をする必要なんかありますかね？

それとも、私が、キャッチにすら避けられているのだろうか？？？

駅前にいるのはガールズバーの客引き。左手のコンビニの前の辺りに大体毎晩いると思う。キャッチがいたかは記憶にない。
キャッチがいつもにいるのはちよだ鮨の右の通り。ただ、この通りは普通の飲食店もたくさんあるし、駅から北大塚3丁目の戸建て街に抜けるメインの通り。いわれてるようなまっとうな人間なら近づかない、というような場所ではないよ。老若男女たくさんの人が通ってる。
ちなみに左の通りはピンサロが立ち並んでて、ここも歩いてると店の中から声が飛んでくる。ここは普通の人は避けるかもね。でもこの通りに最近できたとんかつ屋逸業はおいしいからお勧めだよ。

南口はもっと静かだけど、富士そばの脇のところでよく外国人女性がマッサージの客引きやってるね。

まぁでも現代日本の客引きってうざいけど基本的には物理的接触はしてこないから彼らがいるから治安云々ってことはないんじゃない？
大塚は上品な街ではないけどとても暮らしやすいし、特に危険を感じたこともないよ。

間取りは1LDK〜3LDKまで揃っているみたいですがそれぞれの割合はどれ位なのでしょうか。
１LDKや２LDKが多ければ賃貸も増えてくるだろうし、DINKS単身者も多くなってくると思います。
３LDKでもここだとファミリーはあまり好むような場所ではないから、
この場合もDINKSなどかなと予想しています。
あまりに違う家族形態が混在してしまうと音の面で問題が出るかもしれないですが
ある程度揃うのなら大丈夫なのかな？

駄目だ、推測より遥かに高すぎる。坪平均350。
これが今の時勢だったら正常なのか？？

うひ〜、値段は大塚一番物件ですねw（まぁスミフがすぐ塗り替えるんだろうけど）

買う気あったのにさすがに手がでないです！
高騰してるとは知ってましたがいくらなんでも高すぎますね！

昨日のニュースで見ましたが、11月の首都圏の新築マンション市場動向で1戸あたりの平均価格が24年ぶり（バブル期以降初）に6千万を超えたそうです。
都内を中心に高額物件の売れ行きがよく11月の平均価格が6328万円となり、去年の11月に比べると21.1％高くなったそうです。平均6千万…（汗）

先月は赤坂のパークタワーの分譲があったから平均価格については冷静にみた方がいいと思うよ。

大塚に金持ちが住む時代です

まだ、正式な価格は出てませんがホントに平均坪単価が350万でした…
上層階だと400万弱で、さらに手が届かないです。
買いたいと思ってましたが、手が届かないです。

そ、そうなんですか…
山手線駅から徒歩３、４分という立地がそうさせてしまっているのか…
山手線駅とはいっても大塚で、カジュアルな駅だと思いますが
でももっと派手な駅だとこれだけじゃすまないのでしょう
となるとこれくらいになってしまうということですか

いまのプチバブルのせいでしょう
２年前位に分譲で駅近のタワーレジデンスにしかりルフォン南大塚にしかり、300弱で購入できたはず

そうっすね。ルフォン南大塚レジと比べて規模感や囲まれ感など悪くなってるところはあっても特にいい部分って無い気がする。高くなる要素はタイミングだけ。

大塚って町の価値があがってるのでしょう
前はアトレもなかったですし

山手線内で手が届いて一定の条件満たせばどこでもいい、という希望者も増えているからな。山手線内の新築の供給が減っているし。

恐ろしく書き込み無いけど人気はどんな感じなの？

販売予定開始があと1ヶ月後なんですよね。
情報がほとんど新しいのがないというのが現状かな。
人気…どうなんでしょう。駅まで3分。商店街も近いということで
立地条件は良いと思いますが、問題は価格。本当にそれ次第と言ってもいいでしょう。
予定価格どれ位なんでしょ？

>>40
予定価格は27や33の方が答えてくれてますよ

都電問題は両方あるとして
北の方が静かで囲まれ感が比較的ないね
南の方は囲まれ感強いけど山手線内側

価格はテラスもアリーナも上にか書かれてる値段なんでしょうか。
子育て世帯さんだとアリーナの方が人気なるのかな。
学校、図書館なんかに行きやすくて。
電車の音はどちらも似たようなものでしょうか。防音面はどんな感じか気になるところです。
地図を見ると周辺にクリニックが多いのが目立ちました。
どの病院が評判良いんでしょうか。

1月成約のルフォン南大塚ザ･レジデンスの上層階が坪３２０強だったようです。

テラスもアリーナも値段は同じ位だよ
テラスは山手線外側だけど一種住居区域
アリーナは山手線内側だけど商業区域

一朝一夕です。

一朝一夕→一長一短でした。失礼しました。

不動産バブルも終了します。

どちらかというと単身者向きなのでしょうか
一番広い間取りでも６６平米程度ですからファミリーだと狭いかなという印象。
山手線エリアということで単身者なら大塚は住みやすいでしょうね
池袋までもあるいていけるというのは利点

1LDK2980万円～の安さがいいですね。全てベランダ込みでも50㎡はないので、住宅ローン減税は見込めないのかと思うと、現金一括で買うのが一番お得な方法でしょうか？

洋室が4畳なので、もうちょっと広いといいのにと思ったりします。単身者用みたいですが、洋室が6～8畳あれば夫婦2人になっても住めそうな感じです。

テラス、アリーナ、距離がかなり離れているんですね。隣接していると思っていました。

予感価格より少し下がったからそれなりに人気でそうな予感。それでも少し高いが、市況考えると仕方ないのかね。

元々利便性と仕様設備申し分なし。
アリーナは山手線内側、テラスは一種居住で住環境○というメリットあるし。

テラスに興味を現地を見に行きました。
背の高いタワーマンションの真横だと思ったら都電を挟んで横なんですね
個人的にはテラスの評価は↓な感じ

メリット
・駅近
・買物には不自由しない
・大塚駅近辺に発展余地ある点
・住友物件による相場価値の底上げ
（本物件も十分に高いですが・・・汗）

デメリット
・都電沿線による騒音
・踏切を超えないと大塚駅につかない（多分）
・山手線の外側である点
（大塚は駅を境に明らかに南高北低）
（せっかくの東池袋4丁目の再開発の恩恵を受けにくい）
・丸ノ内線の新大塚駅まで遠い

あと高台を謳ってますが、HPの標高の表記がアリーナとテラスの逆だと思いますが・・・

ついでにアリーナもメリット、デメリット書いときます。個人的なですがご参考に

【アリーナ】
メリット
・駅近
・山手線内側
・東池袋の再開発の恩恵
（東池袋駅までの補助81号整備、
これによる徒歩時間も結構な短縮）
・大塚駅の駅前広場が工事中
・丸ノ内線新大塚駅も利用可能

デメリット
・眺望悪し（囲まれすぎ、高台の意味なし）
・都電の騒音リスク
・テラスより気持ち高め

アリーナとテラス、どっちかというと資産価値が保てそうなのはアリーナなのかなぁ。
眺望わるかろうが、腐っても山手線内側

テラス、アリーナ共に現地にみにいってきた。
テラス4分、アリーナ３分とのことだが表記ほどかからずとても駅ちか。
3分、2分で行けるくらいの感覚。

どちらも都電沿いであるが、車両が短い＆車高も低いので、
神経質な人でなければ中層階以上で音も慣れる範囲かと思う。
アリーナの方が線路から離れている。

アリーナのメリットは
資産性
デメリットは
囲われ感

テラスの良さは
住環境
デメリットは
都電と物件との距離感

どちらも素敵なマンションに仕上がりそうです。
テラスのＦが狙い目ですね

1期は37/98？
竣工までにさばけるかな

一期二次までで合計
41／98

竣工まで５ヶ月～６ヶ月
まずまずのペースですね。

竣工まで５ヶ月～６ヶ月 ってマンションはそんなに早く完成されてしまうもんなんですね。
仕上がりはどんなマンションなのか、とても楽しみですね。

それに新築はどんなところでも気持ちが良いですから、やっぱり楽しみでしょう。

こちらの物件の榊さんのレポート見られた方いますか？

1LDK2900万円台、この価格なら安くて買えそうな気がしますね。2LDKは4200万円台になってしまい、ちょっと高いかな。大塚駅は普段、通り過ぎるだけなのですが、利便性はどうなんでしょう？山手線は便利な気がします。

大塚に高級感は無いけど、利便性は抜群に良いよ。
大塚駅周辺に何でもある。
池袋までも少し頑張れば歩けるし。

開発余地とか将来性の面からみると、大塚てどうなんでしょう？
個人的にはアリーナの方が好きですが、どっちも丸ノ内線が少し遠いですね
毎日歩くなら徒歩5分圏内じゃないときつい

思った以上に賑やかで便利でチャイナ、それが大塚。
特に夜は楽しかった台湾旅行を思い出す。

綺麗な感じで仕上がってきてますね！

写真ありがとうございます。
スタイリッシュで高級ですね

おおっ綺麗だ！
目玉のロックウォールのエントランスも楽しみですね

スタイリッシュ！WAO!

低層階でも陽当たり良さそう。

アリーナに興味もっていたんですけど、テラスの開放感見るとぐらつきますね。
たしかに日当たりは低層でもすごいよさそう。

個人的にはアリーナ
眺望は抜けなさそうだけど、利便性はバツグン
窓開けっ放しにしたら都電の音どれくらいきこえるんだろう
そもそも都電てどれくらい走ってるんだろう

ピーク時は５分に一本
それ以外は１０分に一本位

T2等級のサッシ採用しているみたいだけど効果どうなんだろ。窓締めとけば踏切音も通過音も許容範囲なものなんですかね？

遮音性は高いといいますよね。
踏切の音とか緊急自動車の音がどの程度シャットアウトできるのでしょう。
一度テレビで新幹線の走行音は軽減されているのを見たことはあるのですが、
踏切の音ってそれとは違う種類の音ですので、予測できないですね。
MRで訊いてみるしか無いのかな。

最近モデルルーム行かれた方はいらっしゃいますか？
竣工まで三ヶ月～四ヶ月となりましたが、売れ行きってどんな感じなんでしょうかね

1LDK2900万円台から、2LDK4200万円台から、ということで比較的スタート価格が良心的。
坪単価も高くても365万円
もっともっと爆発的に売れていくのかしらという風に感じていました
先着順が出ているところを見ると、そこまでという程ではなかったのか。
第１期でそもそもどれだけ出してきたのかというのはありますけれど

両方見に行ってきました。植樹がすんだテラスの外観が素敵でした！

74さんに触発されてわたしも見てきました。ロックウォールが高級感があって、植樹も素敵でした^^

もう1枚

これは素敵なマンションですね
販売期間が短かかったのもあり、竣工前に完売は難しいかもしれませんが、この外観なら売りやすいでしょう

植栽は植えたばかりで貧弱かと思えば、現時点でも十分な目隠し効果があり
綺麗に植えられていますね！
ロックウォールは想像していたものより落ち着いた雰囲気で素敵です。
デザインを手がけたのは環境デザイン研究室の一級建築士さんという事ですが
天然石を得意とするデザイナーさんなのでしょうか。

アリーナ①

アリーナ②

テラス①

テラス②

テラス③

たくさんたくさんお写真のUPありがとうございます！とても参考になる人が多いと思います！！

ぱっと見た感じ、外壁もキレイに作られていますし、外観面ではOKだなという感じです。
日当たりなどはどうなのでしょう。
悪くはないんじゃないかしら…なんて思ってしまいました。

それにしても植えたばかりなのに植栽はかなり生い茂っているように感じられますね。
もっと成長すればもう少し高い場所も目隠ししてくれることでしょう。

販売はあと５戸ということです。
順調に来ているということなんでしょう。

3,450万円～5,720万円のお部屋の販売だ、ということです。
時間もそうかからないうちに
完売という運びになるのかな…とも思います

あ、あとプラス先着順で１戸あるみたいです。
これらでラストと考えてもいいのですよね？

>>85さま
数棟しか残っていないというのは営業さんから聞いた確実な情報でしょうか？

物件概要見てますと
テラスは先着で５件、第２期で３件/アリーナは先着で１件、第２期で３件とあり、
まだ最終期になってないのでもう少し売れてないのかなと思ってました。

ただ先着情報はころころ変わっているので、希望者に都度販売しているのかなとも感じてました。

いまはどれくらい成約されてるんでしょうね。

先日契約しましたが、アリーナはほぼ完売で、テラスはまだ幾つか残っている感じでした。
どちらも上層階は完売状態でした。

やはり山手線内側のアリーナの方が売れ行きがいいんですね。テラスも素敵ですけどね。

販売期間短かったけど直ぐに売れそうやね

ここは値段のわりに駅近でグレード高いからな。迷ってる人はモデルルームより実物をみさせてもらった方がイイ。エントランスや内廊下とかね、中々同値段の物件に無いですよ。

＞契約者さま

内覧したかた居たら中の様子どうか教えてもらえませんか？

山手線圏内で駅から近く、場所は利便性が良くていいですね
設備仕様は十分くらいの仕様です。ディスポーザー、ミストサウナ、床暖房がそろっているのはうれしいでしょう
投資用物件としても十分すぎる立地ですから、将来的にも値が落ちるという心配も少ないのかなと思いました。
出張が多い方でも山手線圏内というのは便利ですね

アリーナ残り1邸ですね。テラスは残り4邸てことでしょうか？

売れるの早いね。
買いたい人は急いだ方がいいな。

アリーナは場所は良いが、囲まれすぎだからなぁ
せっかくの高台なら新宿のビル群見渡せる部屋でないとあんまりね

それもそうなんですが、普通に山手線の駅に徒歩３，４分で…という条件はかなり良いのではないかなと思いますので、利便性重視の人にとっても良いのではないかなと推察されます。
アリーナはほぼ完売という状態ですか。全体的にもうあまり選択肢が多くないというような状況だと思います。多少高くても場所が良ければこういう勢いなんですね。

テラスは小さめの1ＬＤＫが残っているみたいですけど、この利便性なら貸しに出しても困ることなさそうですね。

賃貸に出せば需要はありそうですが、物件価格自体が高いので、回収するのにすごく時間がかかってしまうのではないでしょうか…？
１LDKでテラス付きってどうなんだろう。
あまり見かけないから希少性はあるのでしょうか。
テラスって維持管理に面倒なことって特に無いですよね？

賃貸募集でてますね

大塚駅から近く、便利な立地環境でとても良いと感じました。

また、アップされている外観の画像を拝見させて頂きましたが、
綺麗で、清潔感のある印象がありますね。
テラスもいい感じなので、気に入っています。

間取りも十分な形なので、好印象です。

今日から引渡しで今日時点でアリーナが残１、テラスが残９とのことでアリーナの方が売れ行きが良かったそうです。

山手内側のアリーナを選ぶ人は資産価値を重要視する人で、一種居住のテラスを選ぶ人は囲われ感ない解放感とかで選んでるのかな。

テラス&アリーナという事は2棟構成なのですか？((^･^))

そうだよ。
数年前に建った、ルフォンレジデンス大塚という兄貴分もいるけどな

既に賃貸が出ているそうですが、地権者向けの住戸がない事を考えると
はじめから運用目的で購入された方がいらっしゃるのでしょうか。

駅近、しかも山手線と立地が良いので資産性もあり賃貸の需要が
高いのだろうと思いますが、分譲としての人気はどうですか？
もう残り少ない状態でしょうか。

105さん
「地権者向けの住宅がない事」はどういうことですか？

土地が元々企業や国のもので
個人のものではなかったということかな

この立地条件なら投資目的で購入されている方もいらっしゃると予想しています
すでに、賃貸募集を募っている方もいらっしゃるんですね。
どちらかというと、永住目的というよりは短期間で住まれる方が多いのかな
戸数からすると、小戸数規模ですから単身者なんかには住みやすそうです。

物件概要更新されましたね。
アリーナは完売、テラスは後三棟とのこと

更に物件概要更新されました
アリーナ完売、テラスは後一棟

本当でしょうかね？

時間の問題ですね。3月から販売してあっという間ですね。

残りテラス三棟(Cタイプのみ)のようです

1LDKキャンセルでましたね

残り一～二棟ですね(Cタイプのみ)

今みたら残り一戸でしたね。
ここのマンション（テラス）はエントランスの存在感がすごいですね。

完売しました。

おめでとうございます、思ったより販売に時間かかりましたね