クレヴィア豊洲についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-07-12 22:11:46
300万です。流石に200期待しても無駄でしょうし。
今、200万で買えるマンションだと、千葉の奥地じゃないですか？
晴海のティアロで250切る部屋ありましたから、ここが300ってことはないのでは？
津波や液状化が起きたら坪単価38万円ぐらいですか？
http://www.m-standard.co.jp/rent/プラウドタワー東雲キャナルコート/124648/
プラウドタワー東雲の12階が賃料坪8,900円で出ています（もちろん管理費共益費込み）。
定期借家分考慮として仮に坪1万円の賃料が相場としても坪300万の物件だとマンションPERは25.0
利回りは4％で通常相場とされる5％よりも25％も低い値になります（25％割高）
東雲のタワーマンション（12階部分なので耐震物件でも問題なし）でこの数字なので
どう考えたってこの物件で坪300はないと思いますよ。
最近は中古相場も結構すごいからねぇ。新築だと３００超えると思うよ。
東雲のデータはないの？
レインズみたらすぐに分かるよ。
不動産は、立地が全てだから、そういう意味だとSkyzとの比較も意味がある。
ここは、有明小学校なの？
ブランズは東雲小学校だった記憶なのだが…
ディスポーザーないのはキツいよ。
奥さんが嫌がるもん。
生ゴミなんて、１日部屋に置いただけで匂い出てくるからね。
ディスポーザー必須。
各階ゴミ捨て場ないのはきついよ。
奥さんが嫌がるもん。
大きな魚の背骨や鶏の骨はディスポーザで処理できないし
ゴミ持ってエレベータ乗ったらエレベータに臭いが残るからね。
各階ゴミ捨て場必須。
東雲キャナルコートの６マンション７棟（WコンフォートEast, west, アップルタワー, キャナルファーストタワー, ビーコンタワー, プラウドタワー東雲, パークタワー東雲）はどれもディスポーザ＆各階ゴミ置き場の両方が完備されてますね
どちらか１つが欠けても駄目だと思います
まぁ、両方あればいいけど、ディスポーザーは少なくとも必須だよ。
各階ゴミ捨て場は正直オーバースペックかなーとは思う。
>>925
パークタワー東雲は正しくはキャナルコートではありません。どうでもいい話ですみません。ディスポーザーはメンテナンスコストが高いと敬遠する人がいますが一度使うと凄く便利です。生ゴミ臭、ぬめりから解放されます。
927です。現地の写真貼っておきます。隣の茶色のマンションと並ぶ感じですかね？
南のトヨタも古い感じがするので将来的には建て替えの可能性もありそうです。
お写真のUPありがとうございます！
周辺の建物も今度動きがある可能性も…ありますよね。
でもそれはしかたがないかもしれません。
ディスポーザーはあれば便利に使うのでは？
ただ処理施設の将来的な修繕にお金がかかりそうだなあと思いますが。
普段の生活では便利だと思います。
そう思います。便利だけど、いずれお金がかかる時がくるものだと。
とはいえ、日々の生活が快適なのは何よりです。そのための投資と思えば多少は仕方ないかと。
ちなみに、いくらくらいかかるんでしょう？ディスポーザーの修繕とか維持って。
修繕積立金でまかなえればいいですが、個人の出費になる部分もあったりしますか？
将来の出費については、前もって知っておかないと不安な面もあります。
管理費等はまだ未定のままですから、価格とともに早く情報が欲しいところです。
得っていうほど価格差があるのでしょうか。あるなら検討したい。
ディスポーザーは主婦からみたら必須設備ですね。
土地勘なく、違いがわかりません。どんな違いがあるのですか？
ところで、間取りの仕組みが面白いなと思いました。
部屋数が違うだけで何の特徴もないごく普通の間取りなんだなと思ったら
TUKURIEとかいうユニットセレクトで、けっこう自由にアレンジできるようです。
「住みたいマンションに、住みたい間取りがあるとは限らない。」
というコピーに納得しました。
家族形態に応じてフレキシブルに対応できる点はいいですよね。
収納多めがいいとか、部屋数重視とかいろいろと人によって事情が異なってきます。
それに対応できるのは素晴らしいなぁと。
ただ、期限があるものなんですよね？
内装が殆ど終わってしまうと対応されないのかなと心配になりまいsた。
あと、TUKURIE自体の価格はどれくらいなのでしょうか。
そう、セレクトプランのようなものには期限がありますから気をつけないといけません。
まだ販売前ですから心配ないと思いますが、販売開始から竣工までは一年程度のようですから、のんびりしていると期限切れになることもありそうです。
ところで、TUKURIEってお金がかかるんですか？
てっきり無償だと思ってましたが、どこにも無償とは書いてありませんね。
スレ伸びませんね（笑）
ここは本当に金額次第ですが悩みますね。
ティアロ、ベイズ、勝どきとなかなか
ハマるものが見当たらなくて。
（クロノかスカイズがよかったですね）
木場も良かったんですが、抽選にはずれました。
230万レベルで出てもらえると70平米が
帰るのですが、どーでしょうか？
最近４丁目中古の値上がり顕著なので、４丁目中古も考えているなら急いだほうがいいですよ。
（フロントコート４階で坪２４７という成約も出てました）
347です。湾岸中古マンション価格ナビで評価額更新されたので紹介しておきます。
左が2014下期、右が2015上期評価額です。
＜東雲＞
パークタワー東雲 253.5 → 255.8
プラウドタワー 255.5 → 257.8
ブランズ東雲 215.1 → 219.2
ビーコンタワー 217.8 → 226.3
キャナルファースト 207.6 → 219.8
アップルタワー 203.5 → 213.5
Ｗコン 207.1 → 210.0
＜豊洲４丁目＞
フロントコート 232.3 → 236.8
プライブブルー 224.9 → 233.7
スターコート 220.7 → 224.9
パークタワー豊洲 254.6 → 279.0
>>942
大して上がってない。慌てて買う必要はない。気に入るものがでるまでじっくり見たほうがいい。
ただ挙げられた物件いずれも、ここより立地、スペック、仕様、デベ、資産価値は格上かと。
ここはなにげに駐車場が平置きな点は評価できると思いますけれどね…。
全員が全員停められるわけではないかもしれないですが、将来的なことを考えた場合、
自走式よりも機械式よりもやはり平置きが一番コストが掛かりません。
たまにラインを引いてやるくらいでランニングコストはすみますから。
機械式駐車場は、将来撤去するにも交換するにしてもすごく金額がかかると見込まれています。
値下がりしてるなら、あわてて買う必要はないが、値上がりしてるんだから、早めに購入した方が得だぞ。
数百万、数千万レベルで損する話なんだからさ。
ここだとあまり通勤でりんかい線を使う人はいないかしら？？
少し駅は遠いですものね。。。
りんかい線、渋谷までダイレクトに行けていいなぁと思ったのですが、
先日はじめて乗ってみて、少々、電車が狭いというか小さい感じがしました。
通勤の時間帯ってものすごく混んでいたりするのでしょうか。
>>949
電車狭いですかね？自分は感じませんが。
混雑はしませんよ。東雲からなら座ろうと思えば座れると思います。座れなくても混雑してないから苦にならないし品川シーサイドまでの間にかなりの人が降りるからその時座れます。ただマンションが増えるにつれて徐々にですが乗客が増えてきたような気はします。あと終電がちょっと早いんですよね。
来年度の学校選択制度概要出ました。ここの学区は今年度同様、東雲小ですね。同じく今年度同様、豊洲、豊洲北、豊洲西、有明（東雲も）は選択不可です。再来年度にどうなるか。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6137/6138/file/02syou.pdf
比較的細かく間取りを変えられるのはとても良いと思う。設備も悪くない。
ただ、物件の良さとは無関係と分かっていても公式サイトの印象が悪い。
派手な色使いでアニメーションを多用し、デカいゴシックのフォントで
「予算内！？」とか「希望が持てた」だとか「お陽様と仲良しって感じ」とか・・・
廉価版という印象を前面に押し出してきている雰囲気がなんとも・・・
価格は抑えめなのかもしれませんが、こちらは数千万の買い物をするわけですからね。
たとえばクレヴィア文京小石川のサイトと比べると、立地や顧客対象が異なるのは
重々承知していてもあまりのギャップに笑えてきてしまう。
意味不明。
９５２さん、学区情報ありがとうございます。
このあたりは理由選択じゃないのですよね…
東雲小学校が一番行きやすいので、自由選択であってもここに行く人も多そうだけれど、
でも歩いていける範囲にまだ小学校があったりすると、
選べるといいのに、と思うことも多いのかな。
学校ごとに特色があって、それを選択できたら面白いのに、と思いますが現状では仕方がないですね。
予算云々のところのがま口のイラストも笑えました。
価格は抑えめなのですか？
まだホームページでは未定となっているので、どんな価格で出てくるのかと思ってました。
さて、どんな設備なのかと見ようとしたのですが、たしかに見づらいサイトですね。
間取りを変えられるのはいいアイディアだと思いますが、せっかく南向きなら
ワイドスパンが良かったです。
早く価格が知りたいですね。
公式サイトに紹介されてる周辺施設が、イオン以外は何気にどこも遠いですね…。
価格は抑えめにしてほしいところですがね。
ここと同じ晴海通り沿いかつ豊洲駅から遠い(東雲駅にはち近いが)レックスの中層階が先週@268で成約。
新築プレミアムと建築費高止まりを考えれば、@300は下らないでしょうね。
価格って年明けないと出てこないんでしょうか。
その頃のマンション相場がどうなっているのかというのも気になりますが。
まだ少々時間がありますので、
少しでも下がっているといいなと思う人が多いんじゃないかと。
駅までも決して近くないことを思えば
価格面で大きく反映されるだろうというのは思います。
それはそうです、少しでも下がっていてほしいと思う人の方が多いと思います。
相場はどうなっていくのでしょう、そのあたり予測がうまくできればいいのですが。
需要がある限り値上がりしていくのかなと思ったりもします。
>>961
販売開始予定が2016年1月中旬ですから、価格など詳細がそろそろ公表されても
いいと思うんですけどね。
安く買いたいけど、難しいかもね。
オリンピックや地下鉄の話が出て来れば、また値上がりしてくるだろうし。
もうそろそろ、オリンピック関連の建築が始まると建築費が高騰するだろうしね。
中古が値上がり続けてるのも良くない。
スカイズの成約価格が350万超えたみたいだし。
スカイズも駅遠13分だっけ？
この流れを断ち切って欲しい。
低層階でも３００超えてきてるじゃん。
値上がりしてきたよね。
これからの新築は350万以上が普通になるかもね。
そうなってくるかもしれないですね。
低層階でもそういう価格になってきたということは、
人気が出てきているからその分、ということなのでしょうか。
需要があると見込んで、ということで。
仕様とか設備とか、部屋そのもののクオリティはいいと思いますが
でも多少のリーズナブル感がないとなぁとは思う人も多いのでは？
部屋そのもののクオリティがいいということは、価格相応と思ってもいいものでしょうか？
人気がそれほどでなかったら、もっと安かったということになりますか？
いずれにしても、どこかお得感があると購買意欲がわくでしょうね。
売れているとしたら、みなさん高すぎるとは思っていないのだろうと思われますが。
これからもっと高騰するものでしょうか？
もっと高騰するかどうかはなんとも…
あがる材料はあるといえばあるし、いやいや、こんなもんでしょという意見もわかるし。
自分で総合的に考えていくしかないんじゃないかと思います。
大きな買い物ですし。
買い時って結局自分が納得した時だと思いますよ。
できるだけ後悔しない買い物にしたいものです。
そのためには知っておかないといけないことが
たくさんあるんじゃないかと思います。
いや、それとも直観みたいなものかな。
どうしてもここがいい！という思いがあれば
将来値下がりしても後悔しないかもしれないですね。
間取りを見ていて疑問に思ったのですが
Ｆタイプのクランクイン玄関のスペースが
なんかとってももったいない気がします。
画像
画像を見るとイオンがほんとすぐそばなんだな、というのがわかりました。
隣ではなく、ほんの少し距離があるのがほどよい感じ。
緑もあって空が広くて、こちら側からの風景はなかなか良さそうですが
画像、向かって左側は建物隣接なのでしょうか？
選ぶ部屋の位置によっては、気になる場合もあるのではないですか？
発展しそうな街・豊洲はこれから「買い」の街なのか？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151007-00000003-zuuonline-bus_all
>>971
>Ｆタイプのクランクイン玄関のスペースが
>なんかとってももったいない気がします。
あのプランは2LDKのための間取りですから仕方なかったのでしょう。
クリアカットに専有面積を2L<3L<4Lとするためだと思います。
3Lなのに2Lと面積が同じだったりすると、色々面倒くさいですから。
なるほど
…そういう裏事情的なものはありそうですよねぇ。
いろいろと難しい（汗）
買い物はイオンが結局一番便利なのかしら。
ららぽーとだと、日頃のお買い物とはちょいと違う感じがしてきてしまうけれども。
スーパーは入っているので、
たまに行くのにはいいのかしら？？
>>976
そんな事情もあるとは。
同じ面積で2LDKにして売ってしまった方が儲かるような気がするのは素人考えでしょうか。
2LDKではこれくらいの面積（価格？）の方が売れるというようなこともあるのかな。
住む身になれば玄関前のプライバシーが守られてゆったり出入りできるのはいいと思いますが。
Fタイプのクランクインのスペース、
共有部分だから、何も置いてはいけないのかな？？
何かしら置いてしまう人も出てきてしまいそうだなぁと思いましたが。
玄関出るときに、人とぶつからない的な感じは少なくともいいなと思います。
この分、もう少し居室になれば良かったのにとも。
でも裏でたくさんの事が考えられていたのですか。
今見られるプランはどれも玄関前のプライバシーが守られているようなつくりになっているようで、その点は良いのではないかなと思います。
玄関前のスペースには、専有のポーチであっても自転車などを置いてはいけないような決まりがあると聞いていますが、それぞれのマンションで決まりごとが異なる場合もあるとか。
Hタイプのようにサービススペースとなっていて扉までついていれば倉庫的に使えていいのですが。
共同の住宅だから、ルールに従って住むのが一番だよ。
言われて気づきましたが、Hタイプのサービススペースって珍しいですね。
これなら私物を置いても問題なさそうですね。
逆にクランクインであっても開放空間の共用部分に私物を置かれると民度の低い低コスト賃貸マンション風情感が半端ないので、普通の分譲マンションであれば私物禁止のルールになると思いますし、そうなるべきだと思います。
駐輪場は単純に考えて一世帯二台の計算になりますが、
自転車が趣味だったり家族全員で乗る場合はそれでは足りないですから、
玄関前にも置き場があるといいなと思います。
エレベーターの利用で不自由を感じるかもしれないですけど。
ちなみに、Ｈタイプのサービススペースって自転車が入る広さがあるでしょうか？
子供用とか三輪車程度なら入るでしょうか？
サービススペースは、多分、エアコンの室外機置場でないかと。
分譲マンションは基本的に共用部は、消防法なんかもあって私物禁止ですよ。
駐車場が平置きなのはいいですね。でも、133戸に対して40台というのは少なすぎです。
抽選になるのか、先着順なのかも気になるところです。
機械式を採用しなかったのは、車の所有世帯が少ないと見込んだのかどうか。
都内でも湾岸あたりなら車の所有率も高いのではないかな、となんとなく思います。
ここだともっと駐車場、欲しいですよね。
多くの方が自家用車持たれると思われますし…。
敷地の広さ的に仕方がないのかもだけれど。
サービススペースは室外機だけ、というふうになるでしょう。
ちょっとしたゴミ置き場にできれば本当は良いとは思いますが
基本は物を置くような場所には想定されていないのでしょうね。
サービスバルコニーではなく扉のついたサービススペースのことだと思うんですけど、
外に面していなくても室外機置き場になってしまうのかしら？と、間取り図を見てみたら
扉が付いてはいるものの、外側は手すりになっているのでしょうかね。
密閉された空間かと思いこんでいましたが、外に晒されている空間ということになるのかな。
やはり、サービスバルコニーみたいなものなのでしょうか。
となると物置には使えないわけで、少しがっかりしました。
サービススペースだったら、何かしら物を置いてもOKなのでは？
通行の邪魔になるというわけではないし、消防法の通路というわけでもなさそうだし…。
ちょっとしたものなら良さそうだけれど、
でもデベに要確認かと。
サービスバルコニーに関しては、室外機置き場的な意味合いでしょう。
あれ？なにげに公式サイトのトップページ変わりました？気のせいかな…
設備仕様面、思ったより充実しているなと思いました。
キッチンも浴室も洗面室も、あるべきもの＋アルファがあるなと。
エコの面でも考えられているように思います。
食洗器にディスポーザーにサーモバス、節水タンクレストイレ、温水式床暖房、
嬉しい設備ばかりのように思えましたが、故障したときとかを考えると
喜んでばかりもいられない気分です。
考えすぎでしょうか…
いや、考え過ぎじゃないと思いますよ。
こういうのって消耗品的な感じですし、いずれ壊れた時に交換するとなると
それはそれでお金が余計にかかるというものですから。
特に水回りの設備はお金がかかりがちだと言います。
でもそれをもってしても、あると便利だなと言うのは間違いないですので、
その時の為に蓄えておく、というのは大切かもしれません。
参考に。
豊洲に住んで約９年、当時では最新の設備でオール電化です。
食洗機修理２万円、ディスポーザ修理２万円、サーモバスのフタ交換３万円、トイレ（タンク式）⇒タンクレス３０万円、
車２台買換え８００万円。
その他洗濯機IC交換３万円、液晶テレビ３２⇒５５買換え２５万円、冷蔵庫は製氷ＮＧのまま使ってます。
電化製品も含めてだいたい１０年前後で１サイクルと考えていたほうがいいですよ・・。
10年で1サイクル…
電化製品のサイクルはそんなもんですよねぇ
10年目くらいに結構どかんと買い替えをしたりすることってあるので
ディスポーザーやビルトインの食洗機もまたその時に考えていかないとならないのでしょう。
サーモバスのフタも交換ですか！
古くなってきたので交換、ということなのですか？
結局の所、ここはいくらぐらいになりそうですかね・・・
私の予想では、56.7㎡のプランでも、３９００万～４５００万程度かなという予想なんですが、
甘いですかね・・・・他の費用としては、
管理費：１５０００円（月）
積立：５０００円（月）
駐車場：３００００円（月）
といった所でしょうか？見通し甘いですかね？
>>992
具体的でとても参考になりました。
多少値上がりしてしまう可能性もあるとは思いますけど。
その程度の修理費なら、ちょっとずつ貯めておけば何とかなりそうな気がしました。
ただ、トイレはさすがに高いですね。
それと、それらが一度に続いてしまうとかなり痛いなとも思います。
管理費と修繕費、もっとすると思います。
ここは共有施設はどうなのかとＨＰを見てみたけれどわかりにくかったです。
共有施設のある無しでも金額が変わってくると思います。
基礎的な話で恐縮ですが、管理費はともかく修繕積立金は高い物件の方が良心的ですよ。
多くの物件で初期の修繕積立金では24年目はおろか12年目の大規模修繕すら実施できないようなレベルです。
管理費も修繕費もあとから上げるのはそのときの理事（住民です、当然ですが）に大きな負担をかけます。
管理費は安い方が良いですが、管理料は後から見直せるので見直した後に余剰金を修繕費に回すといったことができにくくなるんですよね。
高い値段に設定して竣工後も売り続ける売り残し戦法をとる某社の物件は修繕費が特に不適切に安いのが多いです。
これも当初のデベの負担を下げる目的以外のものはないでしょうね。
なにやら難しいお話ですが、将来の修繕のことを考えたら最初からしっかり積み立てておいた方が後々の負担が軽くなると考えると良いのでしょうか。
必要になったときにドカンと請求されるより、積み立てたお金で賄えるくらいが理想かもしれないですね。
管理費は安い方が良さそうですが、管理の内容にもよるかと思います。
費用に見合った管理がなされているかどうかで判断したいです。
月々の負担を安く見せかけるために修繕積立金を安くして10年後に一括で一時金数十万を徴収とかよくある手。で、当然徴収直前で引っ越す人が居ます。マンションは10年住んだら引っ越すというのはこれも理由。だから理事会主導で規約を改正して修繕積立金を値上げして極力なだらかに上げていこうとするのだけど、そうすると前述の方々が反対するわけです。永住思考の方の割合が高いマンションならいけると思いますが。
本当は最初から高目に設定されていると一番良いのですが…。
管理費を見なおしていらないものはなくして、浮いた分を修繕費に回せれば
トータルの支払額は変わらないようになるので反対は少なくなるでしょうけれど…。
それでも限界はアリますしね。
管理組合の力の見せ所、ということでは。
