グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>500 匿名さん
結局自信ないんでしょ。
北浜や中津あたり検討するやつはここ眼中ない とか教えてあげたら炎上しそう 笑

つまりは住む場所なんてそれぞれ。
通勤の至便で駅直結が良くて北浜中津選ぶ人、
都心＋環境のバランスで上町台が良い人。
そもそも優劣をつけようとすることがナンセンス。

上町に住んで北浜で働いてますが、その人の人生の段階にもよりますよね。北浜最高やって思ってても、家族の関係なんかで上町に住んで落ち着くとやっぱり上町最高やってなることもあると思いますし。都心が長いと、狭いエリアですから行き来するうちにそれぞれの良さに気づきますから、眼中に無いとか言いません。

トランプタワーじゃないけど、火災は怖いね。特に高層階だと。
スプリンクラーありますと言われても不安。

タワマンで火災を恐れるなら、ハシゴ車が届く10-11階までですね。

https://saitoshika-west.com/blog-entry-4805.html
402と425で言及のあった大阪府市立大の森ノ宮移転と、難波宮跡公園・大阪城公園の接続が終わったら、大阪都心部でも最大の緑のエリアが更に広がりますね。
都心部のタワマンはこれからコモディティになってくると思われますが、普通開けた眺望と駅近の利便性は両立しないところ、駅徒歩5分程で今後遮られる可能性の低い開けた眺望と大阪城ビューが得られるこの一帯は人気エリアになるんじゃないでしょうか。

>>507 検討板ユーザーさん

都心部は駅直結じゃないと厳しい気がしますがどうでしょうか。

＞＞508匿名さん
　おっしゃるとおりですが、駅直結の利便性なら御堂筋～堺筋の間にこれからもいくらでも建ちます。谷四になると都心部の利便性＋落ち着いた環境のバランスが売りになるところです。例えば駅直結のアップルタワー谷町は便利ですが北向き中層階までは眼前にアパホテルの部屋とネオンが迫り、中央大通と谷町筋の騒音と排ガスがあり、ある程度環境の良さを犠牲にします。南向きはいいですよね。
　本物件のように大通りから一本引っ込む立地で、駅徒歩５分以内、かつ、北にも南にも眺望が開ける条件なら環境のよさを十分に享受できます。スーパーや保育園も至近です。より高い割合の住戸が、より幅広い層にそれなりのアピールが出来るのではないでしょうか。

>>509 検討板ユーザーさん

資産性を高く保ちたいという気持ちは分からなくもないが…
「利便性＋落ち着いた環境」なら上町筋の東側が上ですよ
ちなみに保育園は狭き門です

>>510 マンション検討中さん

確かに、この物件に絞った書き方をし過ぎました。ではエリアの話に戻して、より環境の良い上町筋東側のボーケンの場所に建ってたとしたらどうでしょう。
駅徒歩ギリギリ5分越えるくらいで、低層階はイズミヤとお見合いにならず北向きは完全に難波宮跡越しの大阪城の眺望。
スーパーも近いし、保育園もあゆみ東じゃなく上町みどりまで信号無しで送れます。どっちにしろ狭き門ですが、北区中央区ならどこも同じようなものでしょう。

511です。
上町筋の東側の方が環境が良いという点に当方としても争いはありませんし、眺望の点ではディーグランセの方が有利でしょう。
ただ、これから一極集中でどんどん都心部にタワマンが増えるであろう状況下で、いつどの方角が開発されて眺望が無くなるかわからない船場よりも、大阪城周縁の豊かな緑のブロックに接するか一本下がるくらいの立地で今後の眺望にそれほど心配がなく、駅近な物件であれば値段も一段下がるしそっちがいいと思う人がいて、開発が進めば売れ行きも堅調だと思うのですがいかがでしょうか。
それなら駅直結の希少な立地よりも候補地はかなり多いです。先程あげさせていただいた場所もそうです。船場からならタクシーで帰っても千円しませんし。

上町の東側までいくと駅から遠すぎるので
逆に見送りますね。

>>513 マンション検討中さん
わかる。でも現在の上町1丁目の中でも旧・内久宝寺1丁目と旧・広小路町までなら谷四10番出口までの距離正直変わんないですよ。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/
4丁目の方のタワーのページが公開されてますね。

ここはタイル張りですかね

ここで人気の間取りはどちらですか？

北東の向きの上の方がほぼ完売と伺ったので、L、R、Wタイプあたりは少なくとも人気ではないでしょうか。

>>516 マンション検討中さん
タイルです。外観は公式のデザインページで雰囲気掴めますよ。
実物はまだこれくらいしか見れません。

1. 

北向きは、くらいでしょうか？

>>520 マンション検討中さん
北向きはの暗さは北側の環境に依存します。ここは北側は道路に面しているのでそう暗くはないでしょう。最悪なのは隣地の別の建物に光を遮られるパターンです。またイズミヤを超える高さの部屋なら開けており光を遮るものがないので明るいです。
それでも南向きよりは暗くなりますが、マンションは北向きの方が開口部を大きく・多くするなどの工夫をしているものです。
また、北向きは順光なので光を当てられた景色が一番美しく見える向きです。南は逆光になるので昼間は眩しさで景色を楽しみにくいということがあります。
一般に南向きが人気ですが、タワー物件は眺望が重要な売りになることから、見えるものによっては景色が美しい北側が人気になることもあります。
以上、ご検討される部屋の開口部と高さを加味してご判断下さい。

>>519 匿名さん

公式サイトのCG見ました。
タイルは下の方だけのようにも見えたのですが、上までタイル貼りなんですかね？

タワーの資産価値はそこから何が眺められるかに依存します。
ここの場合、大阪城を眺めることができ高層階の北東角部屋が最も評価されます。
東京タワーやスカイツリーなどと同様、都市のシンボルを日常に楽しむことは生活に潤いをもたらします。今後は中国やシンガポールなどの東アジア人が日本の高級不動産市場を占有することは間違いないので、その時に最も重要なことは「わかりやすさ」でしょう。

>>523 匿名さん

ここは中国、シンガポールの海外向けってことですね。

>>523 匿名さん

隣の大和のタワーの中古価格は、北東より南西が高値ですよ。ずっと。
勝手な予想をするは自由ですが、もう少し過去の事例に目を向けてみてはいかがでしょう。

ここは土地柄投資目的でない実需ファミリー層で落ち着いた方が多いと思ったのですが、大阪城の眺望とアクセス抜群で、向かいに24時まで営業しているスーパーとドンキがあるので外国人が購入して脱法民泊のターゲットにならないかと密かに心配してます。管理規約で禁止してはいますが。

>>525 マンション検討中さん

実際1期で7割近く売れてるから全方位的に人気ってことですよね。北向きの眺望がいいから北向きも売りやすかったということで。

>>511 検討板ユーザーさん
言ってた自分が一番びっくりしているのですが、ボーケンがマンションになるらしいです。旧内久宝寺町1丁目の、利便性を犠牲にしない上町1丁目です。

1. 

>>528 匿名さん
これはスペシャルな立地ですね。関電と三井のタッグで文句なしです。

>>529 マンコミュファンさん
北は低層階から難波宮〜大阪城の眺望が今後も約束されており、南は広小路公園、中層以上だと意外と南にも眺望が開けている立地です。

>>529 マンコミュファンさん

残念なのが、設計施工が長谷工なんだよなぁ。

長谷工の時点で資産価値は激減します。
とはいえ、昨今は東京の一等地の億ションでもせいぜい熊谷、安藤間、三井住友建設などで、スーパーゼネコンは使いませんというか高すぎで使えません。

>>532 匿名さん

大阪では東京に比べて大きなプロジェクトがほとんどないためか、竹中、大林なんかはタワマンやってるよね。

両親の遺言で長谷工のマンションを買ってはいけないとのことで今日まで従ってきたのですが、何か理由があるのですか？

長谷工は確かに残念ポイントですよね。マンションブランドは何になるんでしょうね。こっちにグランドメゾンが建ってりゃ良かったのに。

これはすごい立地、20年に1度やな
上町台ザ・タワーとどっちが高値になる？

>>536 マンション検討中さん

長谷工だから高値すぎると叩かれそう。

>>531 匿名さん
グランドメゾン京町堀タワーとかも長谷工だし、偏見は良くないです

ボーケン大阪本部／大阪事業所、本町事務所移転のお知らせ
https://www.boken.or.jp/news/service/osaka_iten.html

>>538 匿名さん

確かに偏見だと思うんですが、コストカットというイメージが強いです。

図面だけ撮ってきました。見えますか？
タワーパーキング56台、EVは1基と非常用1基。非常用とゴミ置場が離れてるのが気になります。地下1階て、何置くんでしょう。

1. 

図面アップありがとうございます。
すでにコストカット満載ですね。
エントランスの雰囲気を格子でつくるのはその象徴で、動線の演出も非常にチープです。学生が計画したようなレベル。
また南東角がタワーパーキングって？高層階は部屋を設けるでしょうが…
詳細がわからない段階で断言はできないですが、グランドメゾンのほうがいいでしょう。まあ、積水もコストカットはすごいですが。

>>542 通りがかりさん
ご見解ありがとうございます。立面図もあるんです。18階まで窓がないのでタワーパーキングはここまででしょうか。住居は3階からのようなので、エントランスは吹き抜けで共用施設が2階？

1. 

>>538 匿名さん
北浜タワーも長谷工入ってますね。長谷工はカメレオンなので、発注者の意向次第で色々対応可能でしょう。施工品質も高いと思います。

>>544 匿名さん
北浜タワーは長谷工だけではないですから、、

このあたり、結構なマンション建設ラッシュですね。
他のインフラも含めてきちんと街づくりをしてもらいたいところ。
大阪城内も商業施設が数多く建設され便利になりそう☆
10年後には、大きく様変わりしているでしょうね。
楽しみです(^^）

モスとかすき家系の軽く食べられる
店ができてほしい。

長谷工タワーは29階建て、塔屋は2階分ありそうなので、実質31階相当の高さで、99.985ｍ÷31＝3.225ｍが単純階高とします。
上町台ザ・タワーは40階建て130.69ｍなので、3.267ｍが単純階高
ディーグランセは28階＋塔屋1階で95.58ｍで、3.309ｍが単純階高
やはり年々渋くなってきています。
せっかくの立地ですが、このあたりで一番豪華なマンションと言うわけには行かないようですね。今の相場で、土地の仕入れも相当高かったでしょう。
上町台ザ・タワーは既に1期で7割近く売り切っていて、この2期でも20戸売れるでしょうから、残りは50戸程度で販売時期的にもろに競合しなさそうですが、1期抽選落ちで希望の住戸が得られなかった方や、イズミヤお見合いの低層階を検討されている方で、まだ待てる方はこちらも本気で検討対象になるのではないでしょうか。
上町台ザ・タワーはこの近隣の築浅タワー物件からの住み替え組も結構いると噂に聞いています。そこ以外にもグランブルーやグランディオーズの方も内容によっては検討されるのではないでしょうか。

積水は売値が高くなりすぎるから、ボーケンの土地仕入れからは手を引いたはず。上本町のローレルに似たパターン。
とすると、上町台ザタワーの方が安いか。
ただ、長谷工タワーは仕様や各戸の専有面積を抑えて、売値を抑える可能性も高い。
上町台ザタワーは80平米以上が多いが、相場からして今後はそうはならないかも。
素晴らしい立地なだけにそれはそれで残念だね。

ボーケンの方は駅から少し遠くないですか？

>>550 マンション掲示板さん
上町1丁目に住んでますが10番出口までなら同じだと思います。積水タワーはディーグランセのブロック、長谷工タワーはセブンイレブンや賃貸マンションのブロックを挟んでいるだけですので、上町交差点までの距離は変わらないです。長谷工タワーは交差点を渡らないといけませんが、上町交差点が赤ならそのまま北上しつつ国立病院の信号か法円坂の信号で渡ればいいので3回タイミングを合わせるチャンスがあり信号待ちのストレスほぼゼロです。地元民なら評価は変わらないし、販売表記上の差もついて1分だと思います。

このあたりは昔はディーグランセとマストタワーだけだったところ、パークハウス谷5にプラウドタワー安堂寺にグランドメゾンタワーに長谷工タワーとここ5年でのタワーラッシュが凄いですね。
もともと上町台地でグランドメゾンがひしめき合っているところに、ウェリスやアーバネックスなどの分譲物件も建って人口増加が半端ないです。
都心ど真ん中なのにどこか鄙びた雰囲気なところを気に入ってましたが、そのうちお店に行列ができて入れないとか普通になっちゃうんでしょうか。。。中華うえまちは今でも行列ですが。

>>552


昨日、車で日曜日昼下がり通過すると

中華そば　うえまち　２０人ほど並んでいた。

雑誌や口コミで郊外や県外から来ているお客様なのだろうか？

確かに、立地を考えると住居が一番。
デベもアホじゃないから、高値でも売れると見込んで仕入れをする。
いい場所やね。

>>553 マンション比較中さん
えー、周りの皆様、脱線ごめんなさい。
中華うえまちはラーメン雑誌のランキングで上位になったこともある人気店です。店主が脱サラして最初に修行されたカドヤ食堂も有名店で、マニアならここも一杯食べてみるかとなるでしょう。県外ナンバーの停車も見かけます。
飲み屋などもかむなびやながほりなどの別格の有名店などを除き、予約無しでふらっと入れて楽しめるいい店が多いのですが。。。

>>549 マンション検討中さん

立地が素晴らしいだけに、ここなんか軽く超えてグランディオーズに匹敵する夢のような間取りのマンションになればグランドメゾンとの棲み分けも出来て悩むこともないんでしょうけどね。ただそれだと値段も夢のようになるので私には買えません。

上町台ザ・タワー： 延床面積30,308.43㎡、 容積対象面積23250.77㎡、244戸

関電三井：延床面積14,712.22㎡、容積対象面積9,537.2㎡、約140戸

グランディオーズのような間取りになる可能性はかなり低いですね
関電三井は60㎡後半から70㎡前半で、上町台ザ・タワーの3LDKと同等の価格帯で売り出すと思われます

>>557 マンション検討中さん

へえ、現時点の情報でそこまで分析可能なんですね。流石です。
19階以上がタワーパーキング無いのでプレミアム間取りな気もするので、そこの間取りに興味あります。もうここの1期で契約しちゃいましたけど、関電三井はMRだけでも覗きに行きたいかも。

>>522 匿名さん
なるほど、そういうことですね。北浜のタワースレがそれで荒れてますもんね。それだとわかりません。
MRで頂いた高級雑誌のように製本されたマンションの冊子に公式のトップ絵(高層階アップに背景が難波宮〜OBPまでの景色)が大きく印刷されてるのですが、目を凝らして見る限りタイルのひとまとまりの線がうっすらとは見えます。
図面集の仕上げ表には塗装や吹き付けタイルとも書かれてますが、どのマンションでも表を向かない面やデザイン上の区切れ目は塗装や吹き付けタイルだったりするものなので参考にならないですね。どなたか確認された方はいらっしゃいますか？

最近は、メンテナンスの関係でタイルを少なめ
吹き付けも主流になっています。

>>560 マンション検討中さん

落下事故を防ぐために検査や補修しないといけないしね。

http://architectural-site.jp/archives/9658
これのことですね。足場が容易に組めない10階以上くらいの場所は塗装にするかとか、そういう流れになってるらしいので、基壇部というか、デザイン上の区切れになっている5-6階より上はどうなるのか分かりませんね。
最近出来たクラッシー淀屋橋なんかもタイル貼りなのでなんだかんだ上までタイル貼っちゃうもんなんだなと思ってましたが、10年に一度の超高層足場組み検査は地味に辛いですよね。

>>559 匿名さん
もちろん全面タイル貼りの建物なら一部吹き付けとかは書きません。なのでここも基壇部より上は吹き付けのコスカマンションです。

>>563 名無しさん

タイルレスさん登場

全面タイルのタワマンなんて住む人にとっては、修繕費が増えるだけのマイナス要因ちゃう？？
下層階はバルコニー内もタイルだし、ここは言うほどコストカットしてないで。タイルに関しては。

>>565 マンション検討中さん

同感。
実際タイルは大阪市も注意喚起するくらい落下の危険性が危惧されてるから、高層部のタイルは安全性からも敬遠していると思う。
見栄っ張りさんには不評ですが。

>>563
>>564 匿名さん
おっタイルレスさんこんにちは！
ゆっくり楽しんで行ってくださいね。

事情がわからない方のために補足しますと、外壁がタイル仕上げでなく塗装の物件はコストカットマンションだと荒らして回る方が他のスレに出没してました。

この物件は今建っている低層部分はタイル貼りですが、高い部分はどうかとの質問があり、仕上げ表上はタイルの他、塗装や吹き付けタイルなどの記載もあるが、それはデザイン上の境目や、窪んだ窓枠部分など、タイル仕上げのマンションであってもどこかにそういう仕上げが混じるものだから不明である旨のレスがついたところで、基壇部より上は吹き付け塗装のコストカットマンションだと断定する煽りの書き込みが確認されたのでタイルレスさんが降臨されたとの反応がついている状況です。
基壇部より上が塗装かは、現時点で確認された情報はありません。もう現地躯体はの進捗は4階にさしかかりそうなところですので、いずれ近いうちに分かります。

>>568 匿名さん

MRで確認したら？

>>569 匿名さん
私は興味ないので他の方にお任せします。

>>570 匿名さん

興味ないのに長文ご苦労さま。

>>568 匿名さん
吹き付けの記載がある時点で、99パーセントそうなんですよ。マンション買ったことある人ならわかると思うけど。

タイルと吹きつけ混合ですよね？

>>573 ご近所さん
いつものデベのやり口です。「タイル貼り、一部吹き付け」の記載のパターンは基壇部のみタイル貼りで後は吹き付けです。
ほとんどこれ。10件あったら8、9件はこのパターン。むしろ上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールしてるはず。常識です。
窓枠とか溝がどうとかおっしゃってる方は素人さん？

>>574 通りがかりさん

なるほど。
他物件と差別化できるからタイル貼りならアピールするよね。

維持で安くあがるなら
吹き付けでいい

維持費高くてもいいから見栄えがいいのがいい

話題の北浜のタワー。

ここを購入したいと思ってる人も比較のため見に行かれては？

自分はあの貧相な外観が無理でした。あれなら別の中古でいいかな。吹き付け仕様だと高級感がゼロでした。

タイルの場合
万一の事故のため保険にちゃんと
入っているものでしょうか？

>>578 マンション検討中さん
急にどうしたの？笑
北浜買えなくて憂さ晴らししに来たんですか？
北浜と比較させて荒そうという魂胆が見え見えですよ。お帰りください。

>>581 匿名さん
史跡地域なので容易に開発されないだろうという眺望面での安心感もありますね。
ただし周辺開発のギャンブル性が高く、この物件も総通時代の地下構造物を一部残置したそうです。「何か」が出てくると困るので。
東側の関電三井タワーも難波宮跡の直上なので心配してます。ボーケンの建物を解体して調査するまで地下は分かりません。「何か」が出てくると文化財調査で工事は中断。相場の天井が過ぎたと考える人も多い中で引き渡し時期が年単位で遅延するのはかなり厳しい事態でしょう。国立病院でも遺構が見つかったばかりです。
http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
でも奈良みたいに規制せずに、かつての都にバンバン開発許可出しちゃう大阪すごい。

広大な難波宮跡公園について。

４２５さんのコメントも
よく調べられたものですよ。

ボーケン、谷六直結、もうひとつの積水ハウスと周辺にマンション建ちまくりですね。資産価値が心配です。

過度に資産価値を心配すれば今の時代どの地域においても
不動産は買えません。

ただ森之宮に市大と府大が合併し移転すれば周辺地域
はかなり変わると思います。
市大と府大の有った地域はどうなるのかが心配ですが

>>585 マンション検討中さん

移転候補地とこのマンションは別エリアとの認識なのですが。
影響ある？

>>586 匿名さん
585さんとは別人です。
たしかに京橋寄りの森ノ宮で別エリアですが、日生球場跡にキューズモールが出来たのはこのエリアの利便性を高めたと思います。昔は法円坂イズミヤも清水谷ライフも無くて買い物場所が遠かったです。この三ヶ所の商業施設が出来ただけでもエリアの魅力は高まったと思います。キャンパスが出来ると周辺に若者が増えますのでこうした商業施設の開発が期待できます。それが森ノ宮寄りでも、このエリアへの恩恵が無いわけではありません。
また、子供が東大京大レベルまで行けなかったとしても、地元の名門公立大に通わせられるというのはメリットです。周辺に幼稚園から入れる私立校や名門県立校もあるのでそこそこのレベルで大学まで通わせられるのは魅力です。

>>587 匿名さん

学生が増えるといいことばかりでないと思うのだが。過疎の街ならともかく。
学生相手の店やマンションが増えてもなぁ。
小学校ならともかく大学なら電車乗って通学も苦にならないだろうし。

>>588 匿名さん
いやあ、既に学生街みたいなパチンコもカラオケもチェーンの居酒屋もある森ノ宮駅で堰き止められるでしょう。
あ、でもキューズモールのトラックとか走りそうだなあ。。。

まあ、学生は森ノ宮の東側に住むやろうな。坂無いし、家賃安いし。

大学移転は関係なく、この地区の資産価値はまず大丈夫でしょう。全体に供給がやや過剰になって新築価格が落ちたとしても、西区や東成区から流入するからね。
この地区で資産価値保てなかったら、市内8割は目も当てられないわ。
むしろ今は新築物件ができる度に、既存物件の中古価格は上がってるし、その傾向は続くんちゃう。

あとはマンション個別の問題やね。他に比べて見劣りしないかどうか。
タイルの話題があったけど、パネルは中層からやで。あからさまにコストカットしたら、隣の大和に負けるやん。デザインパクった大和に。それはないわ。

>>591 通りがかりさん
のんきなもんだねー。大阪の経済、人口は衰退してるというのに。大阪で大丈夫といえるのは梅田徒歩圏内ぐらいでしょ。
資産価値のためにここを買うのは間違ってる。実需ならいいと思う。

堺筋本町直結もHP出ましたね。
谷六直結といい、ここを皮切りに
ここまでラッシュ状態なるとは
思わなかったです。

１０年以上前のオフィスビルが存在する場所は、マンション候補地と考えた方が心休まりますよ。

それよりも、高齢化により、一部屋でも限界区分所有者が出たときの対策法を今のうちに決めてほしい。

さすがに、昆虫だらけのマンションにはしたくない…。

新築だからこそ、法律より優先させるような規約でも作れないのでしょうかね？

ここも含めて、いずれどのタワーマンションも廃墟化しますよ。
小規模から中規模、好立地、高価格かつ賃貸人の少ないマンションでないと、将来的な建て替えはおろか些細な問題に対しての合意形成ができません。
購入済みのみなさんも10年程度住んでポイでしょ？自分が所有する期間だけ資産価値が保てたらオーケーと思ってらっしゃるでしょうが、ここは高値掴みだから登記した瞬間アウトです。

ここのエントランス、二層吹き抜けでないのは痛いな。リセールに直結するやつですね。

はい、私はデベでも陶器メーカーの人間でもないので素人です。その哀れな素人の私にご教示いただけませんか？手許にある最上階までタイルで竣工を確認済みのメジャー７の物件、外部仕上表を見るとタイル、吹き付けタイル、石状吹付けとあり、別にタイル仕上げをアピールしていないのですが、どちらの常識なんでしょうか。なお、本物件はデザインをアピールする項目に「タイル貼り、一部吹き付け」と書かれているわけではなく、仕様の仕上げ表においてタイル以外に吹付けタイルや塗装、壁面緑化パネルと書かれているものです。
「窓枠」は近辺のグランドメゾンを念頭に申し上げました。グランドメゾン安堂寺はタイル仕上げですが、窓枠上下のグレーの部分は吹き付けタイルに見えます。仕上げ表は吹付けタイルとも書かれていたのでしょう。
上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールって、そんなに全面タイルがありがたいものなんでしょうか。都内の高級物件は塗装もあるし、ガラスカーテンウォールやパネルもあるし、様々な手段で意匠を凝らしています。タイル貼りの面積比をもってコストカットと断じる意味が良くわかりません。むしろ先の投稿のエントランスが２層吹き抜けではなく、２階からすぐに住戸となっていることのほうが私にはコストカットと感じられます。

>>592 名無しさん
資産価値なら北梅田を買いに行きますよね。あそこにもグランドメゾンあったし。ただああいうところは落ち着かないという人が上町を選ぶんでしょう。昔から「住むなら上町台地」で堅調な需要もあるので、損はしたとしても処分ができないという事態にはならないでしょう。その差額をこの環境に払ったと思える人が買うんです。

3/29付の日経新聞、「大阪中心部、投資マネー流入　高額タワマン 土地取得争い」という見出しで大阪中心部に投資マネーが流入している状況を報じていますね。記事中に中津のブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈが契約者の3割が投資目的で、東京都心に比べれば割安感があり利回りが高いと見ている人が買っているようです。3割とは相当ですよね。ここは多分、ほぼ実需じゃないでしょうか。このスレの実需層が考える資産価値と、投資家の考える資産価値とはちょっと概念が違いそうです。

ブランズの利回りは表面4パーセント前半、ランニング高いんで実質はめっちゃひくいですよ。笑

大阪知らずの情弱東京人と外国人をはめ込んだだけかと。下がりませんけど、せいぜいキャピゲをちょいぬけるぐらいですかね。

投資なら中之島が酷いですよ。
数ヶ月で数百の賃貸出てますから。笑

周りよりやや安いのとなにわ筋線のポテンシャルはありますけど、僻地のため実需ニーズが致命的に弱いので、転売屋から転売屋のババ抜き金融コンクリです。笑

>>584: マンション掲示板さん

内久宝寺通（四丁目タワー・本物件・関電三井）と
谷町筋（ビオール・アップル谷町・ロイヤルタワー２棟・パークハウス谷五・プラウドタワー安堂寺）
で谷町のタワマン銀座みたいなまとまりが出来つつあるので、

①利便性に振り切った梅田ブロック
②梅田への距離や中心業務地区の利便性に長ける船場ブロック、
③都心最大の緑があり、学校も多く災害リスクも少ない住環境としての魅力に長ける上町ブロック
みたいな形でひとまとまりのエリアとしての地位が固まって私は逆に良いことだと思っています。

開発が進んで、都心部で購入・賃貸を検討する時に選択肢のひとつに入ってくる「ブロック」になっていくことに意味があると私は考えます。どのエリアが上か下かみたいな話題で盛り上がってるスレもありますが、新宿と兜町と番町どこが一番かを論じるようなもので、不毛な異種格闘戦に感じられます。日曜の日経ヴェリタス「タワマンしか売れない　進む人口減、実需も投資も集中」をご覧になった方はおられますでしょうか。様々な事情からこれからも都心にどんどんタワマンは増えていきますので「ここを買っておけば間違いない一人勝ちできる物件」を探すのは不毛だと思います。タワマンすら建たないのは、エリアに見込みの無い裏付けです。
※見込みであって果実があることは保証しておりません。

>>603 匿名さん

梅田、船場と比べると上町のタワマンは見劣りしないか？

>>602 マンション検討中さん
ポテンシャルを折り込んだ価格と現在の住環境が折り合わない。。。素人なら実需で劇低金利とローン控除、若年夫婦なら更に大阪市利子補給金で払い戻しを受けながら暫く低コストに住んで、エリアに魅力が出てきた時の転売ワンチャン狙えますけど、その転売益のために貴重な人生の数年間不便なエリアでの生活を我慢するんですかって話で。

>>604 匿名さん
見劣りするかどうかは別の話として、そもそも梅田船場とは商業施設にオフィスやホテルと土地を取り合うターミナル周辺からの距離によって、少しづつ異なる水準の相場が作られてますよね。
検討する層もその土地の性格と相場で見方を変えてきますから上町を検討しうる層が上町なりの物件として妥当と思ってくれれば、勝者総取りの市場じゃないのでいいと思っています。
都市機能としては梅田が中心でも、上町には大阪城という大阪の中心があり、府庁、合同庁舎、府警、NHK
、国立病院があり都心部としての地位には異論の挟みようがありません。

>>605 匿名さん

不便だと思わない人が買うんじゃないの？
あの中之島だって不便じゃないと思う人はいるんだし、不便かどうかは人それぞれでしょ。

>>607 通りすがりさん
人それぞれだけど相当数賃貸が出てるという事は実需じゃない層が相当いて、不便だと思わない人の数が足りているのかどうかがこれから試されますね。。。

大阪の中心なのかもしれないが、最寄りが御堂筋線でないのが痛いなぁ。

>>607 通りすがりさん

人それぞれなんて言ったら議論にならないでしょ。笑

中之島地区はわずかしか分譲がないのに賃貸が人気がなく、賃料も普通です。不便な証拠です。

そこに日本屈指の大赤字の支線、しかも東向きしかない僻地の終点に新築900戸ぶっこんで、おまけに大半が投資用で買われ、転売ではなくほば賃貸としてでてるんで、さらに需給が悪化してます。あまりに不便で梅田までバス便走らせてますが、意味なしです。笑

中之島のことを知らない人がいるようですが、北浜や淀屋橋に近いところと、あみだ筋より西なんて格が違いすぎます。あみだ筋なんてなんの用事もない。

淀屋橋ちかくの中州のグランスイートと本土のディーグラですら、中古で50%以上グランが安いですからね。

買った人は投資でも、賃貸は当然ながら実需でしか動きません。

投資ニーズと実需ニーズが違うにせよ、実態のない投資は化けの皮が剥がれます。だって、あと13年は交通に変化もないんだもの。

>>609 匿名さん

異国人は心斎橋ですよ。
ブランズウェリス、クソほど値上がりしてます。
トンデモ価格でも成約してます。

梅田はグラフロ以外は無理ですね。
ジオグランデもせいぜい300前半ですし。
曽根崎は住友の売り方次第でしょう。
スカイビルにわざわざ外国人が行くのと同様に、外国人の中で買いの物件と位置づけられればハネるかも。そこに売れないとただの＊＊＊な場所の割高マンションになります。

>>609 匿名さん
住み慣れているひとなら近所の上町1や玉造2、真法院町など「住宅地」としての値段が高いところの良さがわかるんでしょうが、一度住んで大阪の人にならないとその認知が始まりませんからね。グローバルなお金が流れ込む場所の値段の歪み方は凄いのですが、それだけの住宅としての住む価値があるのかというと大阪の都市機能をスペックで見る人と大阪の人とで大分見方が変わりそうです。私は大阪の人間ではないのですが、一度住んで良さが分かったからここ買いました。そんなふうに大阪に通じてここの価値を見出してくれる購買力を持った方がどのくらいいるかというと、梅田を検討する人よりは大分少ないですよね。

>>611 マンション検討中さん

長文ご苦労。
不便かどうかは人それぞれ。
不便と思わない人がここを買う。

>>615 通りすがりさん

614さんの意見のように不便に思うけど緑の多さを気に入って買う人もいるよ。

>>616 匿名さん

>>614さんは不便と書いてますか？

>>617 通りすがりさん

613さんの間違いでした。

＞＞613: 匿名さん
買い物環境はおっしゃるとおりですが、富裕層が阪急・阪神・大丸へ赴いて買い物したいかという点と、消費スタイルが堅実な富裕層もいるというところに議論の余地がまだあるように感じます。
神戸の富裕層は山の手にいますし、お隣の物件は
・百貨店外商部の当マンション専任者によるサービスをご提供
・百貨店グループの会員制個別宅配サービスをご提供
を謳ってました。すごいですね。
http://prw.kyodonews.jp/prwfile/release/M000427/200704199839/press/rel...

>>619 匿名さん

都心回帰を否定することにつながらないか？

>>620 匿名さん
書き方良くなかったですね。都心回帰といっても、猫も杓子も梅田に集結するのでは無く、都心のエリアごとに別の特色で人を吸引していくよねと言いたかったです。
都心すぎる場所が嫌いな富裕層もいるでしょう。買い物しに行く場所と住む場所はちょっと離れててもいいし、富裕層にはなんならあっちから来てくれるサービスがあります。

日常の買い物は阪急阪神、大丸より普通のスーパーが近くにある方が便利です。消耗品などは百貨店においてないですし。
百貨店で扱っているものを購入したいときは、電話決済で宅配をお願いする(or外商)ので十分です。

>>621 匿名さん

郊外にも来てくれますよ。

>>623 匿名さん
そうですね。ところで今なんの話でしたっけ？富裕層が百貨店を好むことと、百貨店への距離にあまり関係ないねという方向で一致してるように思うんですが。

>>622 匿名さん

百貨店に近いのも都心に住むメリットかと。
宅配で十分なら都心に住まなくてもいいやん。

>>625 匿名さん

本物件とイズミヤほどの近距離に百貨店がなくていいという意味です

徒歩圏内にエステや美容室、プライベートジムなどが多い、
ラブホなどがないのもいいですね。

>>626 匿名さん

イズミヤより遠かったら宅配サービスってか？

>>628 匿名さん
恐縮ですが、もう少し意図を長めに記述して頂けますか？短いと言葉尻を捕らえて延々と絡む目的の方と見分けがつかなくなってきます。もうちょい長いと皆さん話しやすいと思います。

住換えか投資用で検討しましたが、エントランスが吹き抜けではないことと、天井高が低いことが気になります。投資用なら、周りのマンションより高くなっていますので、あまり期待できないと思います。
立地的に、安心安全感・利便性・癒しになる環境のバランスがいいと思います。
梅田はやっぱり落ち着かないです。
個人的に中之島の環境が好きですけど（ここより好きかも）、津波や地震が怖いです。

ここだと百貨店なら車で上本町が一番楽だな。規模は劣るけど。
イズミヤも鮮魚とかはいいよ。
良い品を置く小さなお店も近隣に結構あるから、そういうの探すのも楽しい。

>>629 匿名さん

梅田阪急まで30分足らずで行けるのに、宅配頼むのかなあと。素朴な疑問です。

>>630 匿名さん

ここも基礎の杭が６０Mだから、地震の影響は中之島と変わらないと思う。

>>633 匿名さん
杭云々は置いといて、液状化と津波リスクはどうですか？

>>630 匿名さん
天井高2500はまあ今は普通じゃない？
プレミアムフロアも同じってのは流石にどうかと思うけど。

エントランス吹抜けなしは、コストカットだね。少しでも住居を増やしたかったのだろね。

社内の企画案では、吹抜けエントランスを含め、ツインタワーにするとか、自走式立駐にするとかあったそうだけど。

>>631 マンション検討中さん
オリーブオイル専門店とか、マジかそれだけでやってけんの！？って思いますよね。

>>634 匿名さん

津波というか豪雨による淀川決壊リスクはありますね。
液状化については杭の設計で液状化の対応をしているので耐震上は問題ない。

>>632 匿名さん

私も梅田阪急にすぐ行ける距離に住んでますが、購入するものが決まってるときや忙しい時は宅配利用しますよ。

>>635 さん

630です。
今住んでいるマンションの天井高が260ですから、250だと抵抗があります。
モデルルームを見学した時もやっぱり低いと感じました。
「家」探しは、やっぱり「縁」のような不思議なものがありますね。

>>635 マンション検討中さん
ちょうどでてるこの座談会じゃないけど、社内で色々あったんでしょうね。営業の人もこれでいけんのかな？って思いながら客には言えないから自信を持って売ってたりして。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/information/taidan/taidan_noraman_01.h...

>>639 匿名さん
床暖房や24時間ゴミ捨てなど、一度当たり前と思っちゃうと譲りたくないライン出来ますよね。
かといって関電三井も天井高くないだろうし見送ってほかの出物が出てくるか分からないし、現物件の価値も下がっていく、ただし愛着もあるでモヤモヤしたり。

ボーケン跡地
気になっています
長谷工の計画は最高の敷地の
無効利用甚だしい気がしています
もう、計画は変更出来ない時期なのでしょうか？

>>642 マンション検討中さん

お気持ちはわかりますが、もう行政から建築許可降りているはずです。
関電三井の方なら、低層階がむしろ良いかもしれませんね。
地上からでも大阪城は見れますし、緑も近く、高い建物も周りにないので。
ただ、各専有面積は狭いですが。

>>643 マンション検討中さん
確かにボーケンなら値付けにもよりますが、北向き低層階がコスパ、眺望共に最高だと思います。タワマン高層階は空の風景になり、ベランダ近くで見下ろさないと緑が感じられないのに対し、電柱の高さを超える5-6階から上くらいの低層階は緑が近いので日常生活の動線で緑に包まれる感じを満喫出来ます。
写真は同じ並びの物件6階を内見した時のものです。この眺望のカットリスクは既に425で検討されていますが、大阪城公園と難波宮跡の緑を接続させる整備を進めている時に、ここだけ潰して開発するような可能性は低いと楽観視しています。

1. 

>>642 マンション検討中さん
まあ、関電三井はエントランス吹き抜けくらいはありそうですがね。でもここと同じ二重床・二重天井なら天井は頑張って250でしょう。また角部屋のfix窓、本来なら角に沿ったL字であって欲しいところインフレームで部屋に柱がめり込んでいるようにも見えます。

書店と飲食店が欲しいなー
これほどマンション建つと採算とれる
と思うけど

>>644 匿名さん
素晴らしい眺望ですね

ほんとに値付けが気になります

>>643 マンション検討中さん
低層階だと何平米くらいの予想でしょうか？

>>645 匿名さん
ほんとですよね！
長谷工の設計センスのなさすぎです！
なんとかして欲しい。

>>645 匿名さん
何故、わざわざ角に柱、そしてコーナー窓にしているのでしょうか？
ほんとに設計センスの無いだけなのか
何か意図があるのか
コスパだけ考えたのか？
少なくとも50〜60年は存在する建物なのだから、しかも、この好立地。
南側も公園と学校。
ほんとうに良く考えぬいて計画して欲しかった。
公園前の南東角がタワーパーキングとか、ありえない計画。
南側公園前がエレベーターホールというのも、理解し難い。
北側中住戸部をエレベーターホールにすれば、住人皆、大阪城ビューを楽しめるのにな。

三井パークハウス、野村プラウド、積水などなら、どんな計画にしたか…
ほんとに、長谷工、それで良いのか…

計画白紙にして、夢のプラン誰か描いて欲しいです

70平米くらいなのかな？
80平米は無いか(>_>)

上町エリアにも梅田や中之島、北浜のようにスーパーゼネコンのタワマンが欲しかったな。
まだ可能性はあるかな。

644です。ちなみに603も私です。
このスレは少々検討スレとして脱線気味なところもありますが、本物件に限らない様々な興味深いお話を伺えて良いですね。脱線ついでにこの内久宝寺通りについての愚考を書かせてください。長文なので長文お疲れさんに皮肉を言われるかもしれませんが。
内久宝寺通り、現在はちょうど中央大通と長堀通の二つの大通りに挟まれ、比較的交通量の少ない落ち着いた通りですが、かつては木津川筋から大阪城の玉造門に至る大阪唯一の東西縦貫路であったそうです。このエリアを検討される方は是非大阪歴史博物館に入館して、10F展望窓から眼前の景色をご覧になって頂きたいと思います。

上記公式ツィッターの画像を再利用する許諾があるかどうかわかりませんので、以下に自分で撮ったショボい画像を加工します。

赤いマル：グランディオーズ
青いマル：ボーケン
オレンジ：これから公園として整備される場所

難波宮跡公園のすぐ手前を走る中央大通と阪神高速ですが、遺跡の遺構の保存と公園からの大阪城の景観を確保するためにわざわざ高架をなくして地上に降りてきています。またオレンジで囲んだ部分には、かつて大阪府農林会館がありましたが、ここは既に解体されて公園になることが決定しています。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E8%BE%B2%E6%...

結果的に上町方面のために景観上邪魔な構造物が無くなってくれたような形になり、大阪城公園を難波宮跡公園越しに見通す贅沢な眺望が生まれています。大阪都心部は東京と比べて緑が少なく、緑の環境を求める人は靱公園や中之島公園など数少ないエリアに集まりますが、大阪城公園～難波宮跡公園（とその東に出来るキャンパス候補地）周辺はそれらを規模で圧倒する緑被率のエリアとなります。その眺望を

①景色を順光に美しく眺められる北向き住戸から
②緑を身近に感じられる低層住戸から
③遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる

のが、西は本物件から、東は馬場町のＮＴＴ西日本ビルを東に避けて見ることがそうなグランブルーくらいまでのこの内久宝寺通の限られた立地です。その他の場所は緑が小さかったり、将来の眺望カットリスクが大きかったりするので、こんなエリア他に知りません。あったら教えていただきたいです。
このエリアで比較し出すと、赤線で示した大極殿跡の中心軸の延長線上正面にあり、南側にも高層建築が無く、１フロア１邸のため南北のどちらの眺望も楽しめるグランディオーズが優勝でいいと思います。次点はいまのところ関電三井だと思います。それからディーグランセ、本物件となりますでしょうか。
ただし本物件は国立病院の看護師寮との兼ね合いでＸ階以上にならないと天守閣が見え無さそうです（ここでしゃべりすぎて積水さんの営業を邪魔しても悪いと思うので気になる方はＭＲのドローン空撮をご覧ください）。それでも希少な立地であることには変わりありません。

だからこそ開発が進んでいるのでしょうし、結果的にこの通りがタワーマンションのブロックになってくれるのはいいことだと思っています。この近辺がいいという方はエリアそのものを気に入って買ってらっしゃると思うので、関電三井も気になるけど価格も希望住戸が当たるかどうかもわからないから、本物件の抽選が通るならこっちで契約しちゃうとか、逆に何が何でも積水というこだわりは無いので駄目だったら関電三井を考えて、ディーグランセも見て、その中でどこか妥協して選択する人もいらっしゃるんじゃないでしょうか。どこが一番かを考えるよりも、この通り全体で検討される方が増え、ある程度の規模と流動性が生まれると、買う人みんなにとっての利益になると思ってます。

1. 

長谷工タワーにすっかり話題さらわれてまんがなw

>>655 匿名さん
い、一応積水の話もしてるから。。。

中央大通と阪神高速東大阪線を地下化して、難波宮跡と新設する公園をバリアフリーにすれば、雰囲気よろしいでしょうなぁ
長谷工タワーの中層階角いただきます。

まあ話題がさらわれるぐらい、このグラメを契約した方々にとって、関電三井タワーは驚きだろうね。

>>657 匿名さん
アンダーパス化しようにも、遺構と中央線があるから手がつけられそうに無いんですよね。。。
高速の法円坂出入口のために面倒な交差点になってるし、どうすればスッキリするんだろうか。
道路マニアか土木マニアの方、いい事例ご存知無いですかね。

>>650 匿名さん
飲食店はモスとかファミレスみたいな分かりやすいチェーン店が無いだけで、結構あるんですけどね。開拓されれば発見出来ると思います。
書店は、安堂寺のお店が強いですからね。どこかに出来るといいですね。多分ここの人は上本町と天満橋のジュンク堂です。上本町、以外と近いんですよね。

え！安堂寺に書店ありました？

>>661 マンション検討中さん
作家を招くイベントで有名なこのお店です。近所の美容室喫茶店の雑誌の扱いとか、そういうのもあって昔から愛されてます。一見するとなんの変哲も無い本屋なんですけどね。
http://yondoku.jp/?a=smain&id=9

>>646 匿名さん
この通り沿いなら、木のそよぐ音、鳥のさえずりが聞こえてきます。
あと高さによっては、遠くにうっすらですが、恐らく天神祭の花火が見えます。友達を呼んで鑑賞会するほどの大きさにはなりません。

まあここは、この通りのタワマン兄弟の中では一番背が高く、戸数が一番多く、外観もグランドメゾンなりで大きい間取りが比較的多いという特色になるでしょうね。
ディーグランセもワンフロア4邸の贅沢な作りで、既にビンテージマンションの雰囲気が有りますが、築年数が11年違うので、修繕積立コストがどうなってるかが問題。こちらは住民層も良いと思うので大きな問題は無いかと。
関電三井は眺望一番。ただし部屋は小さく値段は一番高く内装設備もグランドメゾンに勝てるかというと疑問。お金持ってらっしゃる方なら広い部屋購入と内装やりかえの力技で解決出来ますが、階高はディーグランセに勝てない。

>>654 匿名さん

グランディオーズ在住もしくは関電三井タワーの関係者ですか？
今後も情報よろしくお願いします！

大阪住んで長いんですけど、この辺は踏み入れたのはじめて。昨日見にいったんですけど、難波宮ってただの原っぱなんですね。公園かとおもいきや。前抜けするのはいいですし、緑が目に入りますけど、もっと大阪城が目に入る方がいいですね。ここも含めて新築か築浅で大阪城ビューが素晴らしい物件はどこがあるでしょうか？

>>645 匿名さん
関電三井にエントランス吹き抜けはないですよ。
2階はすべて駐輪場です。
最近はコストダウンで、エントランス吹き抜けすらやらなくなりましたね。

>>665 匿名さん
関電三井のコミュニティー？スレッド？
どなたか作っていただけたら
いいなぁー
ここのルールを良くわかっていなくてすいません

さらにもう１つグランドメゾンのタワー出来そうですね。

大阪城のほぼ真正面ですかね。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180301700001.html

http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf#search=%27%E5%BA%9C%E5%96%B6%E4%B8%8A%E7%94%BA%E4%BD%8F%E5%AE%85+%E7%A9%8D%E6%B0%B4++%E8%90%BD%E6%9C%AD%27

>>670 ご近所さん
そうですね。388あたりで話題になってましたね。

二階駐輪場いいですね！
ここは別棟なので
自転車取りに行くのに時間かかる
家に持ち込む人が増えなければいいですが

>>667: マンション掲示板さん

そうです。ただの原っぱなんです笑
ここは中央区民祭りなど、年に数回イベントがあるときの会場兼関係者駐車場になったりしています。その他の時期は犬を走らせたり、野球やラグビーの練習をしたり、ゴルフの素振りをしたりと自由に使われています。

もっと大阪城が目に入る場所がいいというと、大阪城に近づきたいと解釈することにして
内久宝寺通のこの一帯は
①緑に近接した形で
②低層階からも緑を
③将来の眺望カットリスク低く
楽しめるところに特色があります。

これに匹敵する条件を探すと

◆大阪城北側◆
内久宝寺の①②③の条件を満たし、さらに大阪城に近づくなら北側の都島区片町の西側、土佐堀通りより南側の一帯でしょうか。ただし上町台地は大阪城を北端としているので、この片町は大阪城の石垣を下りきった川沿いの低い標高から見上げるような眺望になります。そのため、難波宮跡の一帯の、同じ標高から緑を見下ろすような、視界の中に緑の量感あふれる眺望になりません。南向きというのは日当たり上のメリットでもありますが、南向きに見上げる眺めは逆光で眩しく気持ちよく眺められません。夕方以降は夕焼けとライトアップされた大阪城がいい雰囲気だと思います。築浅だとサンクタス大阪城(14階建37戸)があり、高層階にいけばこれらのデメリットを避けられそうですが、戸数も少なく流動性が低そうです

◆大阪城東側◆
大阪城公園は天守閣を中心とするなら東に広く、緑の量感はたっぷりです。でもその分天守閣から遠く、更に大阪メトロの検車場（将来大学になるかもしれないエリア）があるのでマンションが建ちそうなところは城が遥かに遠くなり、候補なし。西日で眺めることにもなりますからね。

◆大阪城西側◆
内久宝寺通から天守閣を眺めるのと同等の距離を許容するなら、②の条件をあきらめてビルの頭越しに天守閣が見えるビオールやグランドメゾン大手前タワーがあります。特に、グランドメゾン、天守閣との間に建つ大阪府庁の高層化計画が立ち消えになって候補地にがんセンターが建ち、老朽化の著しい府庁本館も耐震化工事をしたのでしばらく建替えはなさそうです。住民の方はうれしいでしょう。ただしすぐ東側に駐車場や雑居ビルの区画もあり、油断できません。
これより大阪城を近くで見ようと東側で探そうと思っても、官公庁街の大手前ですから、府庁舎別館や府警などがひしめき合っており候補地がありません。サンクレイドル大手前など小規模な物件が建ちましたが、低層なので府庁に阻まれ、かつ東側の大阪府議会会館も古いので何かが建ちそう。府警の西側にもこれから庁舎が建ちます。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-4690.html

◆大阪城南側◆
・馬場町
大阪城南側から大阪城を至近に眺めようとおもったら、難波宮跡公園北側の馬場町がベストですが候補地がありません。特に大阪府農林会館跡地あたりは、南北を本町通と中央大通に挟まれますが、南側に難波宮跡公園もあり、西側はＮＨＫ大阪を避けて中央大通の景色も抜けて眺望的には最高でしょう。ただしこの一帯は公園になることが決定しています。町の東側にメゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前がありますが、設備が残念な賃貸マンションです。そこから西にＫＫＲホテル、ＮＴＴネオメイト、ＮＴＴ西日本ビルと続きます。ＮＴＴ都市開発がＮＴＴの不要となった電話局をオフィスやマンションとして再開発することがよくありますが、ここは郵政省時代からの立地でＮＴＴネオメイトはかつての東電話局、ＮＴＴ西日本ビルは近畿電気通信局で現在のＮＴＴ西日本本社です。ということは、地下に大きな洞道（とうどう、電話線のトンネル）ネットワークの西日本のターミナル機能があるはずで、オフィスビルとしての建替えはあっても土地の所有権まで他人に売り渡すようなマンション開発はしないのではないかと思われます。
・法円坂
メロディーハイム法円坂、コーシャハイツなどはいずれも馬場町のＫＫＲとＮＴＴビル群に阻まれて眺望が期待できません。築年数も経っています。
・森の宮中央
ファインシティ大阪城公園から東側にエスリード、プレサンス、メイツブランの一部の間取りからも見えそうですが、中央大通りの目の前の間取りになります。

ということで、眺望が遮られるリスクや大通りから引っ込んだ立地など、見ていくと難波宮跡公園南側の内久宝寺～上町の一帯が良いなと個人的に考えています。あくまで自分調べなので他にもっといい条件をご存知の方もいらっしゃると思いますので、どこかあれば私も教えていただきたいです。

>>673 匿名さん

関電三井タワーの営業でしょうけれど、、ほんと詳しい情報助かります。

ネット黎明期のような仁義なき闘いが素敵ですね。平成も終わる今、それで食える業界が羨ましいです。

さて、財閥や大手も和田やプレサンスのような三流と変わらず販社の現場が書き込んでおられるのはよく理解してますんで、このような客観的な情報提供ならば是非ともお願いします。

今時荒らしたり恣意的な誘導はすぐにバレますし、ご時世柄どの物件も脛傷だらけですから、相討ちになるだけですしね。

私は結果的なポジトークは許しますよ。他の荒らしさんは知りませんが。

で、大阪城が見える物件の資産価値はどうなんですか？外国人にうけますか？ここは彼らにリーチできますかね？中之島はハメれそうですが、ここもボーゲン跡も引きが弱そうで。

>>677 マンション検討中さん

ボーケンね。
ボーゲン跡だとシュプールだよ。

>>677: マンション検討中さん
確かに、その部分の考察は甘かったですね。ご指摘有難うございます。

まず、こちらの計画平面図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場はかつての皇居たる「内裏」エリアのため、そこも含めて公園として一帯として整備する計画平面図は示されていますが、「案」の状態です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

次にこちらの提案対象区域図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場のスペースも含めて「史跡区域」となっていますが、（今回の）「都市計画公園区域」には重なりません。また、区域Ｂは遺構表示ゾーンとして「原則、掘削等による現状変更は出来ない」という方針が示されているため、ディーグランセとグランドメゾンの眺望を遮る整備は無さそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

更に、こちらの提案対象区域図がわかりやすいと思うのですが、ＮＴＴ西日本ビルの敷地の西側、農林会館の北側に横長の四角い区画があり、区域Ａと区域Ｂはそこを避けるようなＬ字型に区分けされています。この土地の本町通り側の入り口には「日本郵便 株式会社 管理地 管理番号 郵３」と掲げられています。かつてここに大阪郵政局 資材部があった影響かと思いますが、ここも市の土地ではなさそうです。http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

まとめますと、現状では難波宮跡公園北部ブロックはＮＴＴの駐車場も含めて将来的に公園として整備される案がありますが、今回の整備は区域ＡＢをまとめて整備したとしてもＮＴＴの土地と日本郵便の土地がそのままになります。何も規制が無ければＮＴＴ西日本ビルは1969年に竣工なので、ゆくゆく駐車場のある西側で本社ビル建替えをする動機もあるわけで、そうするとグランディオーズと関電三井の低層階からの天守閣への眺望はカットされ、かなりの高層階に行かなければ無くなります。また、日本郵便の管理地いっぱいに何かが建てられるとディーグランセとグランドメゾンからの眺望も同じようにカットされます。

ただ、どちらも史跡区域のため、今から「掘削等による現状変更」を伴う高層建築物を建てる開発は行政の姿勢として認められない可能性が高く、特に日本郵政の土地の中でも「都市計画公園区域」になっている「難波宮跡公園北部ブロック」のエリアは公園として整備される可能性が依然として高く、ディーグランセとグランドメゾンはここの心配よりも国立病院の建物の心配をしたほうが良さそうなくらいリスクは低いと思います。なお、現状病院寮で低層階の眺望がカットされることはグランドメゾンだけでなくディーグランセの一部の部屋でも同じです。
以上、「遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる」という意見はそのままに、上記の考察を付言事項とさせていただければと思います。

※私は業者でも不動産投資家でも無く、このエリアが気に入っている一個人です。エリア争いや積水下げ・関電三井上げ（あるいはその逆）をするつもりも無いですが、結果的なポジショントークと受け取られることについては仕方ないと思っています。有意義な情報交換が出来ればと考えております。

すいません、680は677を引用しましたが、主に676へのレスです。

逆に考えると、NTTの駐車場が最大の懸念事項なわけやね。

難波宮跡公園北部ブロックの民間事業者が、三井不動産に決定したようです。
難波宮跡公園使用事業者募集にかかる価格提案審査結果について
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000420729.html

日本郵政の土地0.7ヘクタールは2015年1月段階で未取得のようです。現在ではどうかわかりません。
http://www.senmonshi.com/archive/02/02B5KO6@2H2U2A.asp
日本郵政の土地の形は、この資料の最後のページで確認できます。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000305/305239/sh...(pp.16-23).pdf

>>684 匿名さん
これ、日付が古いし、一般車、バスとあるので現に駐車場として使われている分の事業者ですね。今マーケットサウンディングしているやつの結果は5月中旬です。

散歩がてらボーケンから難波宮跡公園を通って大阪城まで歩いてみましたが、将来に亘って目の前に建物が立たないメリットはあるものの、大阪城の眺めはNTT西日本のビルが天守閣の右隣に見えるためイマイチな気がしました。

>>687 匿名さん

クリスタルタワーからの大阪城の眺めはなかなかいいですよ。ただ見飽きたのかどの事務所もブラインド下ろしてますが。

個人的には、クリスタルタワーは綺麗だと思います。
都会と緑のギャップがいい。OBPはGood！
むしろ、あの周辺にマンションが出てきてくれたらなぁ‥。
プレサンスさん、やってくれないかな？！

>>686 匿名さん
確かにディーグランセ側に行った方がNTTビルの圧迫感は無いけど、今度はOBPがバックに被ってくる。↓のリンクははディーグランセです。
http://www.designfirm.co.jp/topics/assets_c/2010/08/住戸2-192.html
まあそれはそれで、汐留の高層ビル群をバックにした浜離宮恩賜庭園みたいな新旧混在の風景でオツだとも思いますけど。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/浜離宮恩賜庭園

>>689 匿名さん

プレサンスの本社はクリスタルタワーでしたね。

>>691 匿名さん

OBP、お世辞にも住むには便利と言い難いですけど、出来たら出来たで希少な立地ですよね。

OBPは、OsakaMetroの駅自体は微妙ですね。
ただ、環状線の京橋駅が近いのは替え難い魅力。

関電三井、そんなにＮＴＴビルが迫っているように見えますかねえ。ギリギリＮＴＴビルを避けて天守閣が見えるのがグランディオーズで、ボーケンはもうちょっとゆとりがあると思います。眺望シミュレーションをgoogle earthでするとこうなりました。目の前に緑が広がって良いと思います。

1. 

なお、グランドメゾンからの眺望はこうなります。視点はどちらも69ｍの高さから。どちらもクリスタルタワーは右か左で後ろに被りますね。ディーグランセだと>>690 であったリンク画像で確認できるように真後ろ。

1. 

>>694 匿名さん

天守閣の左右に緑が広がっている方が綺麗だと思うので、自分にとってはNTT西日本のビルは非常に気になります。
ただ、好みの問題だと思いますので、それが気にならない方は緑も多く良いのではないでしょうか。

難波宮跡公園ってずっと浮浪者が住み着いてますね。
大阪城以前に、玄関前にあれは流石にきついな。

そうなんですよね。あれと、プレハブの壁みたいなのが続いて、西側は雰囲気が悪いです。

>>697 マンション検討中さん
ボーケン前の構造物、私は仕事で日中この辺りにいないためかついぞお見かけしなかったので横の文化財事務所の資材置き場かと思っていたのですが、あれってそうなんですかね？

>>698 中古マンション検討中さん
プレハブの壁って、西ではなく東側の東方官衙地区の遺跡跡の囲いでは？
遺跡の状態が良く、今後も調査が進みそうで放置されてる土地ですよね。あれだけの土地がそのままなのは勿体ないと思いますがしばらく空き地のままかと。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000168/168280/gi...

そろそろ２期の登録・抽選が終わったところですね。状況はいかがでしょうか。

>>696 匿名さん
それはそうですね。あとグランドメゾン側の方がOBPのビル群が天守閣の背後に構えている感があって構図のバランスがいいと思います。好みの問題ですが。
低層から緑いっぱいの上町1側、低層からの眺望は病院に邪魔されるものの中層以上は天守閣がバランス良く見える内久宝寺側、間をとった眺望が楽しめるが、上町筋に近くなるので騒音的な問題が相対的に大きく、現状賃貸しか無い上町A・C番地の北側、と言ったところでしょうか。
あと、上町1の低層階は、将来難波宮跡公園の外周沿いの並木がどれくらい成長するのかという問題も考えないといけません。

徒歩で行くと大阪城までは遠く感じました。
日課でジョギングって感じではなく、休みの日に運動しにいくスタンスで行こうかと思います。

大阪城が一番綺麗に見える物件は、「メゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前」でしょう。

>>704 通りがかりさん
＊＊こは分譲マンションの検討スレだから議論の俎上に上がってこないわけで。あそこは1K賃貸マンションですよね。バストイレ別じゃないUBもあるし、住むための機能で見てもジャンルが違いすぎて比較対象にならない。

>>705 匿名さん

悔しさにじみ出てますね。

>>455 マンション検討中さん

ここ、残っている住宅のうち１つの玄関前タイルが剥がされてましたね。地上げで四角い土地になるのかもしれません。まあ、最近多い水道管の工事というオチかもしれませんが。

>>708 匿名さん
セイワではなくプレサンスですね。
登記で確認しました。
アップしてもいいです。
4億3000万円で抵当が設定されてます。安い？ですね。
プレサンスなら分譲か賃貸か。
最近、玉造のプレサンスが安くてすぐ売れたので分譲になるかもしれません。
とはいえ、15階建のプレサンス仕様ですが。

プレサンスも強いですね。
評判はイマイチですが、行動力が凄い。
下手に、合議制にして延々と時間だけ浪費する会社に比べれば、プレサンスの意思決定の速さは見習うべきものがある。

>>709 マンション検討中さん

ありがとうございます。謄本あげるというやつをしたことがなく、情報提供感謝します。かなり近い立地ですが、こことはターゲットは重ならなそうですね。
個人的な好みですが都心部プレサンスの真っ黒い石は重々しい雰囲気になるので、ここに建てるなら茶色い方のプレサンスになって欲しい。

OBP方面ですが、京阪神ビルの完成で全区画が開発され尽くすようです。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO22141180R11C17A0LKA000
最後のビルはデータセンターのようです。15階建て100mってどういう構造なのかよくわかりませんが、それほど眺望に影響はないですね。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-4976.html
それからOBPはマンションに関しては高級賃貸までは建てられるようにしてるみたいですが、分譲は想定されてないですね。いずれにしても一旦空き地の開発が終わるので既存物件をどう再開発するかの話になってきます。ここより京橋駅の再開発でタワマンが建つ可能性の方が高いかと。
https://www.sankei.com/smp/west/news/140824/wst1408240012-s.html
https://saitoshika-west.com/blog-entry-2626.html

2期2次と3期の予告情報追加されてましたね。
1期で166戸販売済
2期1次で20戸売り出し
2期2次で7戸売り出し
1期1次で抽選漏れの方などを1期2次で吸収したように、今回の7戸も希望者がいる分だけを売り出したんでしょう。
キャンセルなどその他の事情を考慮しなければ2期までに244戸中の193戸、全体の79%が販売することになります。

ペース的にいいんでしょうか？
いいなら安く設定し過ぎたことになりますね

>>709 マンション検討中さん

プレサンス確認しました。この辺も建ちまくりですね。

1. 

>>714 マンション検討中さん
たしかに、思ったより安いなと思って、うっかり手が滑って印鑑を押してしまいました(最近の相場で感覚が麻痺してるのかもしれませんが)。
関電三井が明らかになる前にまとまった量を売りたかったとか、上町台タワープロジェクトや新梅田タワー2棟目に人員を振り向けたいから早く終わらせたいとか、何かあるんでしょうかね？まあここからが時間かかるのかもしれませんが。

5階まで出来てますね。
タイルは思ったより白くてきれいでした。
隣のタワーマンション以外高い建物がないので、低層階でもよかったかも。

>>717: 匿名さん
ファサード側のタイルは思ったより白く、側面部のベージュは思ったより濃く（隣のディーグランセよりも濃そうですが調和しています）、ハイコントラストですね。
貼らせていただいた公式画像だとまだいまひとつ色合いがわかりませんが、このリンクの画像を見ると上で中間的な色合いのベージュでまとめられた後、27階くらいでまた中心部に濃い色が復活し、側面のコーナーガラスは軽い感じの色合いでバランスをとるといった感じに見えます。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000361/361...

1. 

雰囲気のいい外観だと思います
D’グランセと合わせて付近のランドマークとなるといいですね

イズミアのレジ近くにある無料の氷は絶対に使わない方がいいよ。

夜中にホームレス（たぶん難波宮にいる）が上半身突っ込んで持ち帰っていた。

店員は見て見ぬ振り。。

本日の状況です。北東方向から。
東にゴンドラがついて資材をあげられるようになっています。
コーナー窓が3階にまでつけられています。

1. 

南西方向からです。駐輪場棟の覆いが無くなっています。この駐輪場棟のすぐ手前側にエレベーターパーキングが2列並ぶはずですが、まだ急峻な崖になっていますね。

1. 

完成してからでもいいから、電柱地中化してくれないかな。
今は工事の電力引き込みもあるだろうからそのままでももうちょっとスッキリするだろうけど。

電線地中化は同感〜でも大阪市の仕事だから期待できないな。エレベーターパーキングはコンクリート擁壁の位置です。先にパーキング建てて、駐輪棟残り北側2スパンに着手〜工期厳守お願いします。

残念ながら芦屋市でも箕面市でもないので無理かと。

>>722 匿名さん
4階ぐらいで南側は遮る建物はなく抜けた感じになるのですね

７２５さん
ここを買う人は
芦屋・箕面は検討されないので比較は
されないですよ。
あっそて感じですよ。

>>727 通りがかりさん

電線地中化のことだろ。
箕面や芦屋なら早期対応してくれるが、大阪市は遅いってこと。

ここらの上町筋は地中化してるから、ついでに史跡難波宮跡公園沿いの上町交差点から東をまず地中化して頂けないだろうか。ついでに西はここの現地を含む谷町五丁目まで、東は玉造二丁目までよろしくお願いしたい。。。

「未整備の幹線道路」が優先されそうだが、
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000011019.html

「学校周辺の通学路」には上町交差点の東側ならあたりそう。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000431019.html

トップ画像、40階建てのタワーレジデンス、圧巻ですよね。迫力あります。CG図だと背景は大阪城公園でしょうか。高層階から大阪城公園を見ることもできると思います。

大阪城公園、警察や学校が多い印象でした。スーパーは少ないのかなと思ったものの、生活するのに不便はなさそう？

近くにデイリーカナート、イズミヤ、ドン・キホーテが1つに集まっている場所があるから、ここを便利に利用すればいいのかもと思いました。ライフも近くにありますよね。空堀どーりの商店街はどうですか？商店街も利用するとかなり便利に暮らせそうです。

近畿圏マンション、契約率70％を回復
https://www.re-port.net/article/news/0000055703/
という記事で、4月のマンション販売動向として

即日完売物件は「グランドメゾン上町台ザ・タワー」1期3・4次（大阪市中央区、18戸、平均1.1倍・最高2倍）

と書かれています。先日の2期の間違いでしょうか。それとも1期がまだまだ続いていたのでしょうか。1期が続いていたとしたら、
>>713
での1期166戸販売済みの情報は
>>384
での2月の記事に基づく販売戸数なので、それに4月の販売も足すと実は166＋18=184戸(75%)が1期で売れていたことになり、
2期1次で20戸売り出し
2期2次で7戸売り出し
のため、もう244戸中の211戸(86%)が売れたことになる？

まあ、年内には完売だろうね。
12月からレジデンスタワーの販売が開始するし、その前には売り切り必達。
で、多分、当初はレジデンスタワーの価格をザ・タワーと同じに設定してくると思うよ。
同じ価格ならザ・タワーの方が立地がいい分、そっちに客は流れるからね。
その後、レジデンスタワーの価格を一部下げて、ザ・タワーを買えなかった層の取り込みをするだろうね。

すごい人気なんですね

今はレジデンスタワーの情報待ちで一旦足踏みでしょうか？情報が出れば、比較して一気に完売に進むんでしょうね。

>>730 匿名さん
どういった方の書き込みなのか不思議ですが、デイリーカナートはイズミヤの業態の種別なので「デイリーカナートイズミヤ」で１つのお店です。近くというか、正面玄関の真向かいですね。
「空堀どーり」は「はいからほり」「からほり商店街」と一緒に空堀商店街を形成する一区画で、「空堀どーり」は一番東です。八百屋、肉屋、昆布屋など商店が一番詰まってるのは「はいからほり」ですが、一帯にはあまから手帳百選やミシュラン掲載店も多く、そうした個性的な飲食店は商店街の通りに限らず並走する隣の通りとか、一本横丁を入ったところなどに点在しています。
非常に便利ですが日曜は休みのお店が多いですから、平日お仕事の方でしたら土曜に散策されることをおすすめします。

今は長谷工タワーの販売情報待ちじゃないの？

>>736 マンション検討中さん
あそこは2021年9月竣工なので情報を待っている間にここが終わってしまうのでは。
むしろレジデンスタワーと時期が重なりそうですが、レジデンスタワーは東は関電三井、北は京阪天満橋タワーと競合して分が悪そうです。
ここは半年工事が前倒しされたと思うのですが、こうした周辺事情を勘案されたのでしょうか。

タワマンはスーパーゼネコン施工の方が良いですよ。

http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/page/0000437076.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/cmsfiles/contents/0000437/437076/bo...
本物件の通りをまっすぐ東側へ行った上町１丁目に新たに保育園が出来るかもしれません。交番のところ。
ここからは駅と逆方向になってしまいますが、十分通わせられる範囲かと思います。
関電三井タワー・寺山公園横の積水の土地にも近いので、増加する保育ニーズをうまく吸収できるといいですね。

ここの駐車場は月いくらでしょうか？

>>740 匿名さん
ここらの月極相場は¥27,000- ¥32,000くらいですね。ここも3万前後になっているのではないでしょうか。機械式の置き換えも見据えるとそんなに安くは出来ない。高いと周辺で借りた方がマシ。

敷地内の駐車場は、30,000円～35,000円ということでした。
敷地内の駐車場って100％完備されているわけではないときは、周辺の月極の相場よりも少し高めにするのがポイントだと聞いたことがあります。
そうであれば、
敷地内に停めたかったのに停められなかった人の
不満も少なくなるということでした。

どなたか、最近の建築中の状況を写真等で知らせていただけませんか？
契約しましたが遠隔地にいるために確認できません。
地震とか、大雨とかいろいろありますが、
それはそれとして来年12月完成・1月下旬入居開始に対し
うまく行っているのかどうなのかも知りたいですね。

>>743 匿名さん

現在9階まで来ています。

1. 

>>519 でアップされた4/14の写真の時点で2階まででししたから、今9階ということは、およそ12日で1フロアペースでしょうか。このままいくと来年の今頃には最上階まで到達しています。プレキャスト躯体を積み木のように淡々と積み上げてますので、特に工事が停滞している様子も見られません。
同じ鴻池組かつプレキャスト工法の淀屋橋アップルタワーでは地上躯体施工後、8ヵ月位かけて引き渡しに至っていますので、1月の引渡しまでの間、仕上げ・外構工事・検査などに移ると思われます。
http://www.konoike.co.jp/solution/thesises/pdf/2007_architect_04.pdf

追加で昨夕の写真です。南東から。

1. 

南西から。

1. 

先日の大阪府北部地震で建築中のこのマンションへの影響はどうだったんだろう。。。
皆さん、情報お持ちでしょうか。

この地震で契約解除した人とかいるんだろうか。

近所の契約者です。中央区は震度4でしたが、この辺りは3もあったかなというくらいの軽い揺れでした。周辺のお店の方もほぼ被害なかったそうです。
何も無いだろうと思って特に問い合わせて無いですが、梅田の物件では引き渡し延期も起こっているようですね。

>>680 で出たマーケットサウンディングの結果が公表されていました。

難波宮跡公園（北部ブロック）の整備検討に向けたマーケットサウンディングの結果について
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000439853.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000439/439853/...

内容は以下のようなものです。大阪城方面への景色を遮るような大きな建物の計画はありません。また、任意提案区域であるB区域を活用する提案は6案中2案のみでした。ランサイクルステーションやグランピング施設など、アウトドア系の施設の提案があります。ここでグランピングが出来るなら、歴博の地下鉄9番出口や復元された法円坂建物群をモチーフに、高床式のデザインのテント・コテージにして欲しいかなあ。

■民間施設の整備に関する提案
・飲食店、物販店、スポーツ施設、駐車場などの整備

■園地整備に関する提案
・芝生広場、エントランス、植栽、水景施設などの整備

■情報案内機能の導入に関する提案
・情報発信施設の拠点として、歴史発信施設を設置
・映像やVRを使用し、難波宮の歴史を体験　など

■整備・管理運営に関する提案
・Park-PFI制度、指定管理者制度、設置・管理許可制度

■事業期間に関する提案
・概ね10年から30年以内の事業期間の提案

本日現在の状況です。
楽しみですね。

1. 

購入者です。
皆様、お写真ありがとうございます。
暑くなってからは、見に行けてないので嬉しいです。
完成が待ち遠しいですね。

ほんと待ち遠しいです。
インテリアオプション会は、いつ頃になるのでしょうか？
担当者に聞いても曖昧な返答でした。

今日見に行ったら、ずいぶん進んでいました。
実物は写真より重厚感があってタイルの色合いもとても素敵でした。
さすが積水！

販売状況はどうなんでしょうね。
ご存じの方いらっしゃいますか。
契約後は何ら情報が入らなくなりました。

イズミヤからです。
11階まできてます。西側のマンションと同じくらいの高さですかねー。

1. 

>>756 匿名さん

1. 

>>757 匿名さん

1. 

>>758 匿名さん

1. 

こう見ると東側以外は低層階でも近接した建物はなく、良さそうですね。

今日躯体搬入のためにゲートが開いているところに遭遇しました。
もう正面一階はパネルの壁ができています。右が玄関になるところですね。

1. 

日銀の発表で住宅ローンの金利が上昇しそうですね。
早く完成して欲しい。

>>762 マンコミュファンさん

日銀は先月31日、異次元の金融緩和政策の修正を発表しました。これまで金利を「0％程度」に低く抑えてきましたが、今後はある程度、金利が上昇しても容認するというものです。こうした動きと関連して大手銀行は早速、1日から相次いで住宅ローン金利を引き上げます。

　りそな銀行は1日から、10年固定・最優遇の住宅ローン金利を0.05％引き上げて年0.75％にします。また、みずほ銀行と三井住友銀行、三井住友信託銀行も10年固定の金利は据え置いたものの、15年以上の金利をそれぞれ0.05％引き上げます。引き上げの背景には、住宅ローン金利の指標となる長期金利の上昇があります。日銀はこれまで長期金利を「0％程度」に抑えてきましたが、先月31日に政策を修正して金利の上昇を認める姿勢に変えたことで、今後は住宅ローン金利がさらに上昇する可能性もあります。

住宅ローン金利が上がれば、不動産が売れなくなり、不景気、デフレに逆戻りですね。今年が夏ボーナスの最高値になるのでしょうか。

変動は短プラに連動するのであがらんよ。
固定もまだちょっとしかかわらんだろ。

住宅ローン金利が少しでも上昇すれば、ここの完売時期が遅くなるリスクがありますね。

>>765 検討板ユーザーさん

能天気すぎる。

>>767 匿名さん

んなことないよ。
すぐに爆上げなんてしないしない。
銀行救済する代わりに増税と引き締めで自殺なんてしないしない。
日銀のメッセージと意図をよく読もうね。

まあ、そもそもこんな最安期に変動で買う馬鹿とか、決済まで何年もかかる新築買う奴は何やっても馬鹿だから、好きな時に好きなことすればよし。

>>768 検討板ユーザーさん

誰も爆上げって言ってないけど。。。

>>768 検討板ユーザーさん

もしかして酔っ払ってる？
シラフでこのコメントは頭悪すぎ。

本日の状況です。外構部分の整地が進み、パーキングタワー裏のスロープや階段が形になってきました。
１階部分はエントランスや自動車入り口、ホワイエの部分を除きコンクリートパネルで閉じられています。
ホワイエ部分にはどうも窓が設けられて北側正面の植栽を眺められるようになりそうですね。デザインページを見る限り１階共用部は暗めの照明で演出されそうなので、百道浜の中庭のように仄暗いホールからライトアップされた植栽が眺められるといいと思います。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/man/39.pdf
残念ながらここは背景が中庭じゃなくてイズミヤになってしまうのですが、５本の樹が今の大手前タワーくらいにもっさり育ってくれればイズミヤは見えなくなると期待。
駐輪場・駐車場棟もタワーザ上町台と比べると仕上げがショボいなあと思っていたのですが、どうせ植栽が育ってくると見えなくなるからこれでいいのかな、と思うようになってきました。

1. 

暑いなかご苦労様です。
7月、8月は、駅から徒歩5分でも凄まじく体力を消耗しますね…。
車では屋内駐車じゃないとダッシュボードのモノが溶けますし。

>>772：匿名さん
暑いですよね。テレビでもやってましたが、ヒートアイランドで熱くなる淀屋橋のような繁華街と大阪城とでは2度程度温度が違うそうで、確かに公園側のほうが涼しく感じます。私は必ず上町筋の並木の影を通ってアクセスするようにしています。。。
http://seisan.server-shared.com/653/653-24.pdf

1. 

モデルルームへ久しぶりに行ったら、低層全部売れてたわ。残りは1割程。

低層が人気なんですね

>>775: マンション検討中さん
低層は単純にコスパよかったと思います。1期1次では8倍になった部屋もあります。大阪城の景色もいいですが、低層でも病院と上町筋の緑があるし、環境いいと思います。

>>776 匿名さん

やけに詳しいですね。

上層階はラグジュアリーな部屋が多いからか、修繕積立金や管理費は上に行くほど高くなっていきますから。。
低層階はお得っちゃお得。上層階の方に感謝せねばなるまい。

お得といっても、高いけどね
相対的にってことかな

上町台レジデンスタワーも低層階は安いですかね？

771のお写真を拝見しますと、手前の駐輪場棟の高さがマンションの４階ぐらいまであるように見えます。
低層の南側を購入したので、窓からの景色がどうなるのか、少し不安になってしまいました。
撮り方で、高く見えているだけかな思いますが・・・。
最近、すこし涼しくなってきましたので、私も見に行こうと思います。

>>781 匿名さん
ご自由に

>>781 匿名さん
見上げるように撮るというのもありますし、土地の形状がズレてるから駐輪場棟がタワーに比べて西にズレてるというのもありそうですね。高く見えるのは。

>>781 匿名さん

直ちに立面図で確認

781です。
さっそく見に行ってきました。
783さんのおっしゃられるとおり、771さんの撮影いただいたお写真の駐輪場棟が高く見えているだけだと思います。
購入した部屋とは全く干渉していなかったので、安心しました。

立面図と比較して気がつきましたが、マンションと駐輪場棟が離れているように見えました。
駐輪場棟は一番はじめに完成したものだと思っていましたが、まだ途中なのでしょうね。
上手く写真が撮れなかったのですが、西の公開空地になる場所から東に向いて撮影しました。

1. 

>>785: 匿名さん

>>724: 匿名さん が指摘されていたのですが、この先はパーキングタワーをつくってそれから駐輪場棟の残りを立てるという順序だそうです。図面の情報を現地で頭の中で展開させるのって難しいですよね。

>>786 匿名さん

781です。
もうこのお話しをされていた方がいっしゃったのですね。
よく確認していませんでした、ありがとうございます。

こんばんは。先週は盆休みで工事が止まっていましたが、また今日あたりから躯体が伸びていますね。現在14階でしょうか。
ところで、>>425 あたりで話題になった本物件北側の国立病院の建て替えですが、設計事務所が決まっていました。

安井事務所に決まる/大阪医療C病棟建替設計
https://www.kensetsunews.com/archives/219076
「ＲＣ造９階建て延べ３万１５００㎡の病棟新築と既存建物改修の基本・実施設計、工事監理業務を行う。」

とあり、以前病院のサイトに載っていた目測15階程度の新病院イメージ図と整合しません。
少なくとも病棟新築とあるので、まったく新しい病棟は建てるんでしょう。それはそれとして、財政難でそれ以外の既存病棟を改修して使い続けることになたのか、玉突き式に全面建て替えるのかがよくわかりません。さすがに建物の老朽化が激しいので、この新病棟で業務をしながら既存病棟を全面建て替えするんだと思いますが。

1. 

積水ハウスの上町台レジデンスよりお得な価格設定です。17Fが完売してたので残念ながら諦めますが、ドンキとイズミヤが前にあるのは魅力的です。上町台地の一番の高台ですから値打ちがあります。

1. 

>>789 マンション検討中さん

最上層を除く20階以上はレジデンスタワーの方が坪単価は安くないですか？

買う場合は20F以上です。しかし、上町台レジデンスというよりも南大江レジデンスとした方がいいくらい、上町台を下りきった場所を考慮に入れると、前評判程お安くなっていないということ。更に40㎡が28戸もあることや45度傾けてしまったことで各部屋の間取りには必ず5角形の使いにくい部屋が存在し、20Fといったところで、ザ・タワーの２Fの4330万円と同じ程度の標高しかありません。

1. 

レジデンスタワーの低層階が安くないのには理由ありますか？

レジデンスタワーの低層階が安くないのには価格設定の基準となる２階にライブラリなどの共有部があり、３戸のみ募集で天井高も４０センチ高い設定になっています。上町台ザ・タワーの１９階がラウンジなどがあることから第一期分譲で完売していました。もう一つ考えられる理由は、TOPレジデンスにあたる３５階以上をいくら高くても購入するという中国人向けに間取りを広くとって、２億越えにしていない為に、その恩恵を被れないのが価格設定から見て取れます。ザ・タワーはこの点、高層階は億ションにしているので、低層階で価格を抑えることができたのでしょう。

>>739
由寿会に決まる／府有地を活用した保育所の設置・運営法人の公募／大阪市
https://www.constnews.com/?p=57062
由寿会に決定　大阪・上町の府有地に保育所
https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180830700001.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/cmsfiles/contents/0000437/437076/sh...

の保育園は定員80名の認可保育所になるそうです。

保育所は来年4月に森之宮と玉造にも出来ますね。ここも通園可能かと思います。

なにわのもり保育園　2019年4月開園　定員137名
http://www.koichihoikuen.jp/category/2083106.html
うれしい保育園玉造 定員80名
http://www.care21.co.jp/UH-tamatukuri/

マンションの立地はとても気に入っていましたが、
周辺に保育園が少ないことを不安に思っていたので、嬉しい情報です。
ありがとうございます。

契約者ですが、台風のダメージなかったでしょうか？
関係者の方含め、状況わかったら教えていただきたいです。

>>797 匿名さん
ここの掲示板よりも担当者に確認する方が確実では？

入居は再来年の１月です。窓ガラス割れたまま引渡すはずもないですし、担当者は問題ございませんと答えるでしょう。まだ建設途中で販売の人間含めて、昨日の台風での被害を正確に知る人は誰もいないと思います。SUMOで見てたら第3期分譲は先着順となってますね。完売しない可能性出てきました。

>>798 匿名さん

担当者は問題ないって言うに決まってるから信用できない。

見る限り足場の崩れやクレーンの歪み等は無いです。窓も割れていません。

1. 

上町筋の並木の枝折れが酷く、折れ枝が道路両側に積み上がっています。

1. 

昨日は上町交差点の信号も風に煽られて正面を向いておらず、警察官が信号代わり交通整理を行なっていました。すごい風だったんですね。
近辺では同じ並びの賃貸物件の駐車場の隣地との仕切り板が歪んで倒れたり、アップルタワーのベランダパネルが一部すっ飛んでました。
これは保険がおりるのかな？修繕積立金から拠出？と人ごとに思えなかったですね。

>>803 匿名さん

保険おりますよ。

上町筋界隈の有名店は崩れてしまいました。

1. 

上町筋の有名なコロッケ屋さんです。
他にも、上町筋はかなり被害あります。

1. 

地震で躯体部分に損傷があるよりかはマシですな。
建築中、座屈したタワマンも昔、ありましたし。

それよりも完売できない事のほうが問題では
どなたか残数ご存知でしょうか

ここは90平米台の部屋はありますか？

>>799: マンション検討中さん
今週の紙のSUUMOでは第2期先着順と第4期の予定情報だったので、第2期の売れ残りがまだ残っているのかと思っていましたが、3期でも売れ残りが出たんでしょうか？ネットでは3期先着順の表記が見られなかったので、2期のままなのか、そこに3期の売れ残りが合流して先着順となっているのかわからないんですよね。
今週末の住まいの参観日の案内文には完売まで残り僅かと書かれており、このスレの情報を見る限りでも竣工まで1年4か月を残し、1月の発売から8か月で9割以上売れているのはいい売れ行きなのかなと思っていたのですが、そこまで危機的状況なのでしょうか？
さすがに立地が気に入っている人は既に契約済で、相対的には割安な低層も全部売れて、待てば天満橋京阪タワーや上町関電三井も出てくるし、あとはいいお値段のお部屋を慎重に検討する人だけでしょうから、販売ペースも鈍ってくるなと思っていたのですが。

>>809: マンション検討中さん
現在のSUUMOに～99.91m2と書いてあるので、まだ余っていると思います。

あれー？
入居予定日が2月下旬に変わってましたね。

本当ですね。12月竣工、1月引き渡しだったはずでは？
しかも4期情報では12月下旬完成予定は変わってなくて、入居開始予定だけ2月に変わってる。この間はなんなんでしょう。

ここの低層階は一昔前の激安価格ですか？

>>813 マンション検討中さん
>>791 をご覧ください。

問題があるのに急いで建ててしまうよりは、
遅れてもいいので、きちんとしたものをつくってほしいですね。

現在15階あたりですね。

1. 

>>816 匿名さん

全面タイル貼りではないんだね。

お隣のタワマンの古臭さが目立ってしまいますね…。
10年以上の差があるとこんな感じでしょうか。

>>818 匿名さん

え、そうなんだ。
私はむしろここはオーソドックスなデザインだから少し古さは感じるけど、飽きないからいいかな、くらいに思ってたのですが。

>>819 匿名さん
好みは人それぞれですが、リセール考えると飽きない方がいいですねぇ

むしろガラスバルコニーはチープに
見えますね。今のコストダウンタワマン
はこの仕様が多いです

新梅田のと比べるとかなり野暮ったさは否めませんね。。

まあクラシックなデザインなので竣工時からディーグランセとどちらが古いかわからなそうな感じはしますね。
これが新梅田にあったら確かに都市風景の中に埋没してしまいそうですが、土地に根差したデザインでまあいいのでは、と思います。隣のディーグランセも、大阪城三の丸内かつ難波宮の宮域内という立地から「周囲を睥睨するような鉄とガラスによる尖ったタワーではなく、言うなれば台地に根差した望楼であり、塗り壁やせっ器質タイルで仕上げられた「土の超高層」である」と規定をしていて、歴史博物館も同様に地層が地下から立ち上ってきているようなデザインです。グランドメゾンもそれらと調和するようにデザインされているので、緑深いこの場所ならこれでいいのかなと。逆に新梅田のデザインがここに出来ても土地に馴染まないのでは？

新梅田てメガの方ですか
まさかもうじき出来上がるしょぼい方と比べてじゃないですよね

>>822 マンコミュファンさん

新梅田とは土地が違いますけどね、、

>>826 匿名さん

あっちは今や大阪の花形エリアですしね。

関電三井は易から遠いのと長谷工ブランドがネック
高さも100m未満でタワーレコードとは言えないしね

じゃ帝塚山の隣も高級エリアと言えるんですね

みなさん、お写真ありがとうございます。
大型台風翌日以降見に行ってなかったので参考になります。

現在も大阪梅田近辺のタワマンに住んでいるのですが、
やはりこちらは、色々な面で魅力的すぎます（＾_＾）

楽しみだなー(^-^)

>>830 購入したものです。さん

SNSの投稿みたいなコメントだな。

今週の作業予定。

1. 

以前に営業の方が年内には完売する見込みとおっしゃっていましたが、販売状況は順調なのでしょうか？
残りの戸数をご存知の方おられましたら教えて下さい。

>>833 匿名さん

気になりますよね。
キャンセルなども出ることありますので
担当の営業マンか
マンションギャラリーに確認するのが確かだと思います☆

>>833 匿名さん
販売が超順調であるのと、普通であるのでは実際契約者に対してどのような違いが出るのでしょうか？

ここはなぜこんなにも販売好調なのでしょうか？

＞＞８３６
この近隣に住めばわかります。
住んでなぜ人気地区か分かりました

ここは地勢・地歴・土地の形・周辺環境・眺望と将来の眺望に影響を与えうる開発リスク・生活利便性・保育施設の状況・学区の環境など、どれをとっても悪くはないですね（どれも最高とは言いません。鉄板なのは地歴くらいでしょうか）。もともと人気のエリアで、エリアのグランドメゾンとしては過去最大の規模と最高の高さ。この10年で建ったいい条件で転売できそうな周辺のタワー物件や上町台地にたくさん建っている先輩グランドメゾン住民の住み替え候補としては大本命だったのではないでしょうか。正直言って落ち着いた住環境なら積水ハウスが落札した上町１丁目の土地や、眺望で言うと関電三井タワーもここに勝るとも劣らない好条件と思いますけど、駅徒歩などの利便性や規模感などで一長一短ですし、どうせ仕入れのタイミング的にここよりお高いんでしょう。それならここで決めちゃうのも分からないでもないです。

>>835 匿名さん

販売好調な分、契約者に何か良い還元があるといいですね。。

そうですね。
販売好調ということで、契約者が住居マンションに対していい意味でプライドを持ち、良い環境を維持できるように周辺住民含めて積極的に協力していけたらいいですね。