グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>999 匿名さん

金運あがりそうで私も好きです

今残っている4件ってやっぱりかなりの不人気間取り？リセールの時には不利ですかね？

そうとも限らないのでは　関電三井や京阪の分譲価格みて買って良かったと思いますよ

京阪とは天満橋近くの谷町筋沿いの
建設予定地のことですか？

>>1004 マンション検討中さん

そうです

>>1003 匿名さん

仮に同価格ならどうでしょうか。

>>1006 匿名さん

それは考えられませんがもし建物のグレードも同じで価格が同じなら路線価の高い京阪がお買い得となりますがこれからは投資は鈍り実需でそこ難く動いて行くので積水はかたいです　私は大手デベロッパーで分譲と仲介をしてましたが経験上上町筋より東は利便性にかけるため賃貸条件も思っているほど高くなく売買もそれほどにはならないです戸建てならいいですけどね

>>1007 マンション検討中さん
言ってることがよくわからない。なぜ上町筋より東の話が出てくるの？京阪と関電三井の話が混ざってますよ。

>>1008 匿名さん

３つのマンションの比較検討ですよ

ブランド 三井＞ココ＞京阪
立地 京阪＞三井＞ココ

あとは価格がどうなるかですね。

おそらく
価格 京阪＞三井＞ココ
になるかなと。

そう考えるとココはお買い得だったとも考えられますね。良かった。

3つのマンションが同価格だった場合どこがいいかということですね

>>1010 匿名さん

京阪関係者から聞いた話ですが北浜に近い値段設定になるのと周りの建物が高いため中層階以下は眺望がないためやむを得ずペンシルタワーになるのと言うことだそうです

絶対に無いと思いますが同価格、同グレードなら京阪がダントツです。グラメと関電三井は好みによるでしょう。少しでも駅近が良いならグラメですし、マンション正面がドンキではなく難波宮公園が良いなら三井になるでしょう。

立地は
京阪>ここ>三井
かと思いますが……

>>1014 マンション検討中さん

実際に住んでみたら谷町筋はあまりにも交通量が多く空気や騒音が住居としては不向きです　関電三井は駅から7分半かかると言う不便差が結構致命的です　比較的静かで買い物にも便利で学校区のいいグラメはかなりお買い得物件と言えるでしょう
ちなみに私は違うエリアの財閥系タワーに住んでるのでグラメに肩入れはしていません

ここはドンキホーテ目の前というのは懸念されるけどね

例え2分程度駅から遠くても正面が公園の方が圧倒的に環境が良い

環境よりも立地が第一なら京阪だな

>>1015 マンション検討中さん
ビオールに住んでいたことがありますが騒音も空気も悪くないですよ。

>>1017 匿名さん

ビオールとGM大手前を実際に見に行きましたがビオールは住みたくないと思ってしまいました

>>1016 匿名さん
値段が同じという前提での話ですよね
私が業界筋から聞いた話だと関電三井は1~2割高く　京阪は2割位高くなるようですよ

立地は
京阪>ここ>三井
かと思いますが……

関電三井の方が駅遠なのに高いってことはないでしょうよ

>>1021 マンション検討中さん

土地の購入費が高額だったのでは？

>>1020 マンション検討中さん
個人的には関電三井の方が立地は好きです。目の前の道路に勾配はなくて、静かそうです。

関電三井の方が眺望、環境はいいと思う。ただしここも北側は病院と難波宮公園北部ブロックの開発状況から眺望保証度高いし、南側も駐車場棟と天理教の建物で同様。スーパーが目の前で駅徒歩も有利ならここの方がいいという人もいるはず。好き好きですかね。
京阪は谷町線ユーザーなら便利だが、スーパーと公園が遠めなのが気になる。料理をしっかりするなら京阪シティモール地下のスーパーは物足りない。パートナーとの二人暮らしなら迷わず大手前の京阪だけど、仕事に子育ての両方考えると上町の２つから選びたい。

関電三井は坪350くらい、京阪は300弱くらいと聞きましたが、誰が正しいのでしょうかね？
来年は景気は悪くなっていくのはほぼ確実で、これ以上マンション価格はあがらないでしょうから、上記より下がってもおかしくないですがね。

>>1024 匿名さん
普通のスーパーなら良かったのだけどね。ドンキが真ん前は客層が客層だけにね。若者がタムロする原因になるし。

>>1026 検討板ユーザーさん
イズミヤは普通のスーパーですよ。ドンキは二階のみでドラッグストア的な売り場の比率も高く、他の店とは客層も違います。

>>1027 匿名さん

同感です。
こないだ行きましたが、普通のスーパーの客層でした。ところ変わればドンキも違うんだなと思いました。

>>1025 匿名さん

どこの筋からの情報ですか？
それがガセでなければ京阪はいいかもしれないですね
逆に関電三井は悲惨ですね

>>1029 マンション検討中さん

コストダウンマンションのトップランナー長谷工でその単価はすごいですよね。

ドンキホーテの多くは単独店舗ですがここの法円坂店は国立病院の敷地内のビルにテナントとして入居しているだけで、ドンキのビルではありません。
一階にスーパーのイズミヤが入っていることから食品売り場は縮小してあり、イズミヤと重複しない独自商品を揃えるなどして通常30%ある食品類の売り上げを17.5%に抑えてあります。
周辺にオフィスも多いのでワイシャツなどビジネスマン向けの衣料品・関連品を揃え、インバウンド需要を想定して炊飯器などの家電や医薬品・日用品類を充実させています。それから大阪城ホールが近いのでコンサート向け応援グッズも。
地元民の感覚ではインバウンド向けに揃えてくれた医薬品や赤ちゃん用品の品揃えがありがたく、イズミヤの2階にドラッグストアが入っているような感覚です。
一部の方がイメージされているヤンキーが屯ろするような店舗とは違うことが何となくお分かりいただけるでしょうか。なおテナント店舗ですのでイズミヤと一緒に24時に閉店するため、深夜の集会スペースにもなり得ません。

>>1029 マンション検討中さん
関電三井がボーケンと話をつけた時期は分かりませんが、京阪が谷町2丁目の土地を取得したのは2014年3月だからまだそれほど上がりきってない時期だったのかな？まあ万博とIRで建築費は高いだろうけど。
https://www.constnews.com/?p=13600

>>1032 匿名さん

それ解体や立ち退き費用をいれても坪300弱でできるんですか？　京阪は当初ホテルを検討してたけどマンション分譲に踏み切ったと聞きましたが

東京でも最近は白金のおしゃれなカフェが並ぶ通りの入り口にもドンキありますよ。
繁華街にあるドンキとは全くイメージ違いますよ。

http://legal-est.jp/blog/2016/01/06/%E3%82%AC%E3%83%AC%E3%83%AA%E3%82%...

30億でてにいれたらしい。撤去費用とかいれても、坪300でじゅうぶん利益はでるでしょうね。

>>1035 匿名さん

と言うことは下層階は坪200前半となりますが現実的でしょうか？

>>1037 匿名さん

京阪は淀屋橋　京橋　天満橋　の建て替えや
中之島線の延長で多額の資金がいるため
ホテルはやめて分譲して資金回収にいきたいはずですが

どうやら今年買う人はラッキーなようですね。

>>1039 匿名さん
市況が悪化しそうだからという意味かな？
今年の時点で契約するのはまだ割高な仕入れと建設費を反映したコストカット仕様物件かなと思うのですが。

難波宮跡公園の南部ブロックも含めた開発の行方は、先行して大極殿も復元されている平城京跡歴史公園の姿をみると将来像が想像しやすくなると思っています。まあその平城京跡でもこれから数十年にわたって整備が進められていく予定なんですけどね。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-2129.html
関電三井の北面低層階を買うと将来大極殿が復元された場合大阪城への眺望がカットされてしまうリスクはありますが、それは何十年という先の話になるのかもしれません。この物件からは大極殿が復元されたとしてもどちらも見える角度なので、長く住んで開発の行方を見届けたいですね。

飛ぶように売れていますが、現金余力があれば買いなのでしょうか？

>>1042 マンション検討中さん

私もなぜこんなに売れ行きがいいのか知りたいです。

大阪旅行行ってきたばかりの関東在住ですが、
色々周りに揃ってて
ここ立地抜群
大阪在住なら確実に買ってました！

住める人が羨ましい

個人的にエントランスの水物がたまりませんね笑

エントランスの水物は
「グランドメゾン 上町台レジデンスタワー」の話かも。ここ
「グランドメゾン 上町台ザ・タワー」
には水景あった？ホワイエ前の三日月みたいなのが水場かな？
地元民じゃないと上町台の微妙な立地の違いがわからないからここでもレジデンスタワーの板でも間違える人続出してますが内久宝寺町４丁目がレジデンスタワー、内久宝寺町２丁目がザ・タワーです。隣の上町１丁目にもう2棟グランドメゾン建ちそうだからお間違いのないよう。

関電三井は谷六まで遠い（約700m）のが致命的。
駅徒歩5分以内なら利便性が売りにできるけど、価格を落とさないと良いリセールは望めない。
あと南東角を立駐にしたのもマイナスじゃないかな。南側の眺望も悪くないからね。

その点グラメはバランス良く考えられてると思う。

>>1046 マンション掲示板さん

谷町四丁目駅までは同じく徒歩5分ではないですか？

>>1047 匿名さん

無理です7~8分かかります

>>1046 マンション掲示板さん
購入者かな？自画自賛しすぎ 笑

三井と積水はブランド的に月とスッポン

あと5分は利便性抜群で7分は不便とか屁理屈すぎるわ

>>1049 匿名さん

そこまで分かりやすく糾弾しちゃうと関電三井関係者だと思われるよ。違うとは思うけど。

関電三井の方は持ち分割合は関電のほうが多いようだが？
だったら実質シエリアブランドだし、ブランドは積水より圧倒的に下になるわけだが。

いやいや、グランドメゾンよりシエリアの方が上ですよ。

住まいサーフィンでの評価。
関電不動産開発1000社中677位。
積水ハウス202位。
積水大したことないけど、関電はもっと下だったわ。

どっちでもいいけど、長谷工の時点で勝負あり。

>>1054 匿名さん
確かに長谷工は良いですね。品質高そうで好印象です。

ここを買ってしまった人が評価を下げられるのがイヤで必死すぎる
普通に考えてシエリア＞グランドメゾンなんだが

なんか嫌味ったらしい人多いですね。
怖っ
あっちが良いとかこっちが良いとかそんなの人の価値観だし、関係ないやん。
どこの業者であろうと自分が気に入った物件買ったら良いやん。
ほっとけや。
なにを皮肉たっぷりなこと言うてるん。
器小さいな。

>>1057 匿名さん
業者がどこかは大事ですよ。

>>1057 匿名さん
もう少し丁寧に発言しましょうね

普通に考えてグランドメゾン＞シエリアなんだが。

三井はともかく、関電にブランドイメージは皆無。

確かに。
シエリアって販売苦戦して売れ残るイメージ。
調子よく売れたの千里中央のタワーくらいだろ。

残り5戸となると、諸費用カットとかローン手数料負担とかの実質的な割引も始まってますか？

そういう微妙な要件については、この掲示板で正確な情報を得られないと思いますよ。
とにかく興味のある方は、販売センターのほうへ行かれることをお勧めしますわ。

>>1061 マンション掲示板さん
そんなのどうとでも言えるよね。
積水は所詮戸建のイメージ。大規模開発は弱い。
関電と三井のタッグの方がブランド力はかなり上ですよ。
まあ今後の売れ行きみればわかるよ。

確かにブランド一定程度の影響はありますが不動産は立地、建物、そして値段が売れ行きを左右する重要な要素であることはいうまでもありませんが、何か確かな根拠が
おありでしょうか。ザタワーを上回る売れ行きは考えにくいと思いますが
積水の担当者いわくザタワーは通常設定の利益率を約4～5％下げたらしいです
レジデンスは若干の上乗せをしたらしいですが
さらにボーケン跡地は土地価格が高くて積水は買えなかったらしいのですが。

>>1067 匿名さん
下げなきゃ売れないから下げただけ。企業は慈善団体じゃないんだから顧客の為に下げたわけではない。ドンキ前と難波宮跡公園前では土地の価値が違って当たり前。

>>1068 匿名さん

それにしても長谷工の設計施工のタワーマンションなんかに住みたいか？
JVのサブとかならまだしも。長谷工単独でしょ？

まさか真剣にそう思っておられるのでしょうか
では是非とも関電三井を購入してご報告ねがいます

ボーケン跡地の方が売れ行きが上だという根拠は一体何でしょうか
具体的にご説明願います

>>1071 匿名さん
上の根拠は無いだろうが下の根拠も無いのでは？

>>1072 匿名さん

え？
これが説明？

確かに概要や価格も具体的に発表されてないのに関電三井が上と断言されるから
その根拠を聞きたかっただけです

積水は間違いなくブランドです。関電もブランドです。長谷工も間違いなく優良ゼネコンです。スーパーブランドも好みがあるのと同じで優劣つける事がナンセンスです。

路線価だけを比較してもボーケン跡地のほうが2～3割高いので、価格で言えば関電三井のほうが格上。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/osaka/osaka/prices/html/38019f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/osaka/osaka/prices/html/38020f.h...

>>1076 住民板ユーザーさん5さん
路線価は土地の話なので、建物が全体の7割ぐらいの価格となります。よって、建物グレードで大きく左右しますので、貴方が仰っている事に矛盾が生じ、混乱を招く恐れがあります。

↑関電だの長谷工だの
くだらん

積水の回し者ではないですが、積水は価格設定がうまいですね。
ここや新梅田小タワーなどの大規模マンションを早々に完売まで持っていけるのは凄いです。
営業はさぞ楽でしょう。

逆に土地価格が高くて積水が手を引いた物件は、売れ行きが芳しくない傾向ですね。
例えば石ヶ辻町の近鉄物件とかです。

意外かもしれませんが、ファミリー層だと吹田円山町PJ戸建てと中央区天王寺区のマンションを比べてる方が多いです。
そうすると、価格的にも環境的にも上町の関電三井もよく売れるかもしれません。

個人的には、積水が58億で仕入れた上町の土地をどう捌くかが見ものです。

今となってはここの高層階でも300前半なら安いと言えるでしょう
シティタワー大阪本町は眺望絶望的で普通に300超（有力業者予想）
梅北Ⅱは400超（積水の担当者談）
残り5戸ですか？　予想以上の売れ行きですね
大阪は世界3位住みよい町　インバウンド数1000万超/年
価格はロンドン　シンガポールの1/3以下　東京の2/3以下
万博やＩＲ誘致決定でポテンシャルは大きいですね
間違いなく京阪や関電三井もここより高いと思いますが
それでも売れそうですね

>>1080 匿名さん

IR誘致はいつ決定したのですか？

東京在住ですが、よく大阪に行きます。　大阪が住みよいというのは本当だと思います。
確かに東京のマンション単価最近とても上昇しました。
山手線の内側の日暮里（にっぽり　と読みます）はゴタゴタした下町
ですが、そういうところでさえ今や最低坪330超です。　谷町線は乗ったことがありませんが、梅田に気軽にアクセスできそうですね。　阪急デパートの地下食料品売り場でよく買い物して、帰ります。　　いつも人が多くて活気がありますね。

>>1081 匿名さん

今のところ知事の暴走ですね

>>1083 マンション検討中さん
MGMも大阪が第一候補と表明しているので内々定くらいの段階じゃないでしょうか。

いずれにしても万博決まる前に手付支払った人たちが勝ち組ですよ。

万博&MGMの決定によるここへの影響はどうなるとおもわれますか？

中央線が車両増加か増発かで年々悪化してる通勤時の混雑が幾分か緩和されるかもですね。
IR関係は乗っても本町からだろうし。

そろそろ階数的にはお隣に追いついているようです。
左下の駐車場も将来公園になるんですね。楽しみです。

やっぱり残り５戸なかなか売り切るのが難しい様ですねえ。

旧大京出身のエスリードやプレサンスに売らせたらこの物件なら即完ですよ
積水はレジデンスの焦りと新梅田に必死なんですよ

自治会費払うってことは、回覧板も回ってくるんでしょうか？
タワマンでも回覧板あるのかな？

ここの自治会はどうか分かりませんが、私の地域は回覧板ではなく、各家にポスティングです。

ここはマンションポータルサイトをテレビ等で閲覧できる環境が整備されるので、あってもそこに掲示して、あとはご年配の方にも配慮して各戸にポスティングするんじゃ無いだろうか。

南側に木が植わり始めました
きれいになるといいです

期待が膨らみますね

>>1042 マンション検討中さん

買いだと思いますが、何か疑問や懸念点等ございますか？

買いなら、もう完売してもいいのではないでしょうか？

1063さんの写真のとおり第5期2次で分譲した2戸出して先着順含めた7個のうち2戸売れて、残りの5戸がQ・F・I・Sが1～2戸ずつなのであれば特定の間取りばかり残っているわけではないので、別に不人気間取りということでは無いですね。しいて言えば25階以下と北向きは完売なので、やはり眺望価値の高い北向きと手の届きやすい低層は売れて、あとは値段との相談というレベルでしょうか。でもSタイプ26階と29階の価格差480万ってすごいですね。南東角だから東面の隣のタワーとのお見合いが無くなるプレミアムなのでしょうか。

竣工はまだ先だから、売れ方としては早い方だと思うけどね。

非常用EVは普段高層階専用にしてくれないと低層階はエレベーター２基あるのに、高層階用は1機と図面見てたらあるのですが、高層階用はエレベーター一基のみという事でしょうか？そうなると低層階の方が絶対にお買い得という事になり不平等なのですが？

万博前に手付払った人が勝ち？今でも5・6戸売れ残ってるからそんなに大勢に影響ないような気もするのですがねえ。

26FのSのみSタイプでも仕様が変わってますねえ。また、26Fと27Fだけが同じ間取りでも価格がO・I・S以外2フロアとも同じ価格になってるので、それなら27F買うよなぁと思ってみてたのを思い出しています。この辺の細かい理由はいまの売れ残り方を見て気になってきました。

>>1102 ビオール大手前さん
26階は多分ですね、北面と西面のせり出しバルコニーが終わるフロアだからここだけルーフバルコニーになってて広い。この高さならワンフロア分の眺望差は誤差だし、広いルーフバルコニーからの大阪城ビュー最高じゃないですか？

>>1100 マンション検討中さん さん
普段は高層階専用だと思いますよ。かなり前に営業の方からそのように説明を受けました。

低層用と高層用が受け持つ住戸は123戸と121戸ですから、それで二基ずつなら一基あたり60戸程度とバランスされますね。非常用EVは大きいだろうから輸送容量も高そうです。

>>1098 匿名さん

Ｓタイプが残ったのが不思議でなりません
普通なら一番早く売れる物件です特に29階は
眺望とれてるなら億してもいい物件です
洗面は広くてゆったりしてて高級感ありますしキッチンは上の洋室のクローゼットを小さくして180の食器棚を入れれば完璧です
新しく採用されたリビングと洋室の境は引き戸でいいです　これははじめからやってほしかったですね　北側の大阪城はどうせラウンジからみえますから逆に南の眺望の方がプレミアムです　関電三井なら1億つけてきますよ　私は積水とは無関係の元仲介業者です

北側、大阪城見えるって言ったってだいぶ窓際に行かないと見えなくない？
例えばダイニングテーブルの椅子に座って窓の方見ても大阪城見えなくない？

>>1107 買い替え検討中さん

ラウンジて意味わかってる？

シエリアは借地権で販売しているマンション増えてるね
関電三井も借地権にする可能性はあるかも。

>>1109 マンション掲示板さん

土地を関電三井が買い取ってやる場合は借地権はありえまdrん

>>1107 買い替え検討中さん
はるぶーさんのこの記事の応用問題ですね。
https://www.sumu-log.com/archives/12858/
誰か計算得意な人お願いします。

>>1111 匿名さん

ベランダから見えたらいいんじゃないですか

>>1112 マンション検討中さん
リビングに座った状態で見えるのが一番いいに決まってる。

>>1106 マンション検討中さん
Sが売れ残ってるわけですが、私もどうようの考えなのですが、26Fの売れ残ってるSだけ、リビングの隣が開戸だったり、ウォークインクローゼットが多く、他のSとは違うんです。8300万で90平米あって南西角部屋なので未だに悩んでるんですが、他のフロアと同じ間取りにして欲しかったですよ。

>>1114 マンション掲示板さん
南東角じゃない？

>>1114 マンション掲示板さん

私はタイプ2好きですが選択できるんじゃないですか？　26階のＳタイプ8300は買いですよ

>>1113 匿名さん

それなら隣のダイワハウチューを買うか
馬鹿高い関電三井を待つかですね

>>1116 マンション検討中さん
南東角の間違いでした。もう28階辺りまで出来てるので、選べないと思います。

塗装の色はあのまま肌色で上までいくんでしょうか？　そてとも30階から白色にかえるんですか？

>>1118 マンション掲示板さん


躯体や外装と内装工事は同時に行わないのでは？
まだ内装工事はやっていないと思うけど、違うのかな？

Sタイプはこちらで柱と玄関位置が褒められていますね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5701.html?no=5700&sp
あとこっちでも言われてるのですが、優雅に作りすぎてLDK狭くない？という話。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5701.html
LDK広くしたい人向けのメニュープランだったかな？

>>1086 通りがかりさん
近鉄が奈良線から中央線に乗り入れて夢洲まで直通の特急を検討しているようですね。実現したらけいはんな線にプラスされる奈良線の乗り入れ分で増発は間違い無いと思います。奈良・生駒からのアクセスが良くなるとたまには奈良に遊びに行くのもいいかな。今は生駒での乗り換えがだるいので。

>>1122 匿名さん
いい計画ですが、特急はどこで普通を追い抜くの？ホームが3つあるのって森ノ宮以外にどこがありますか？無知なので教えてください。

>>1123 匿名さん

メトロ管内は各停かと思う。

https://www.sankeibiz.jp/business/amp/190119/bsd1901191134002-a.htm
情報のソースはこれかなと思います。谷町四丁目駅の値打ちが上がるのは嬉しいことです。

>>1124 匿名さん
じゃあ、近鉄側のみか。夢洲発着の特急ってどれだけ需要があるのかな。谷九から上本町の乗り換えめんどくさいし、谷町線を使う人には良さそうですが。あと、京阪が夢洲に乗り入れたら、特急料金の扱いが難しくなりますね。

>>1126 匿名さん
中央線から生駒経由で近鉄奈良に直通って話ですよね？
なんでそこで上本町や谷九がでてきたんですか？

>>1127 匿名さん

谷九と上本町の乗換えが遠いから、谷四から奈良に行けたら便利ということではないでしょうか。

>>1127 匿名さん
1125さんの記事読んでいただければわかるかと。名古屋や伊勢方面へ行く場合は、ということね。

遂に手の届きそうな価格帯だったIタイプが完売したようですね。残りの物件で3LDKとなると8300万円からなのですが、10年後の管理費がこのマンション高いように思うので、二の足を踏んでいます。また、リセールという点では駅から若干距離があるようにも思います。80平米以上あって一括でも購入可能な現金余力はあります。どなたか、この物件が買いだ！という後押し、理由付きで教えて戴けませんでしょうか？下の子供がこの春から城星小学校に通うことになったので、現在の2LDKの物件では子供部屋がなくて真剣に悩んでいます。アドバイスお願いします。

子供の為に購入良いのでは？
まして城星なら一本道で大きな交差点は
上町筋だけ。
買い物イズミヤ。

ちょうど子供が高学年になり先が見えてきたら
売却。女子なら長年すまないと。

もうちょっと個人的なことを言いますと上が南大江小学校で長女（現2年生）下が城星小（長男）となります。お姉ちゃんが転校は嫌というし、この校区からはまだ離れたくありません。ただ、8300万となるとローンなら買えますが、預貯金が無くなってしまいます。これから、教育費にもお金がかかりますし、一馬力です。現在住んでいるマンションの査定は昨年の夏が一番の最高値で3000万弱程でした。子供の進路にも寄りますが、ネット見てたらこれから物件は下がるというのが大勢の意見ですし、4LDKのウェリス難波宮の5280万くらいにしておくのが無難かなと今は思っています。

城星は６年間だけですね。
私も迷って そこ見に行きました。子どもは追手門なので堺筋本町タワーにしました。
気持ち分かります。全ては子供の便利と安全。
男の子が６年後卒業時転売か？
現在ローン安いので借りれ時に借りて
修繕積立金上がる前に転売。

お姉ちゃんが中学受験で城星行くなら
終の住処でベスト。
でもお姉ちゃん共学が良い！とか言えば
また大変…

積水がローン手数料、諸経費など負担してくれるなら買いですね。
住むのであれば、現金一括でなく預金連動住宅ローンで控除を受けた方がいいです。できればペアローンで。

一般的に4人で暮らすには80ｍｍは狭くて90以上は必要です子どもが大きくなると荷物も増えますし、もし医学部となれば本の数が半端ないです（3人でもせまいです）
90ｍｍ以上の部屋は高層階に分譲されることが多く億ションとなります。
8300が売れればかなり残念です
この先マンション価格が下がるかどうかは経済学者にもわかりません。
ただ10年先まではほぼ横ばいが濃厚です。
4000万ローン控除10年間で　約400万の還付は大きいですし
金利も1.2％前後の固定はつかわないてはないでしょう
全額自己資金はありえません

>>1136


>> 積水がローン手数料、諸経費など負担してくれるなら買いですね。

負担しないだろう。

>>1137

>> 一般的に4人で暮らすには80ｍｍは狭くて90以上は必要です子どもが大きくなると荷物も増えますし

インフラ重視で交通至便な市内に住むならば７０ー８０にしておいて

もう一つ倉庫用と勉強部屋で近隣に賃貸を借りてしばらく様子を見る方法もある。

>>1138 買い替え検討中さん
その分値引きという話じゃないですか？終盤だし、交渉の余地はあるでしょう。ほっといても最悪消費増税後に完売すると思うけど。

>>1136 匿名さん
1馬力との記載があるので、借りれるだけ借りて10年後に残債が4000に着地するよう一部繰り上げるのもありですね。

銀行の仮審査では8300万の全額ローンが組めるという回答もらっていますが、住宅ローン控除は400万なので、漠然と半分くらいローンかななんて思ってます。それで、10年後に繰り上げてもいいし、生命保険としてローン払い続けるもありかなと悩んでいます。

いいですね
でもそれ悩む前に物件押さえないと

>>1140 匿名さん

確かにそう。
架空でないく事実なら今からでも削除した方がいいかもしれませんね。

大手デベでも完売間近になると、諸経費カット、ローン手数料負担はありますよ。
完売できれば、デベ側も販管費を削減できるので。
もちろん買う意思のある人、金銭的信用がある人に限られますが、買う決定をして交渉するか、属性の良い人はデベ側から提示がありますね。
大手だと、逆に物件自体の値下げはまずないです。不動産価値を下げることになるので。

周りは良い学校が沢山あるので低学年が居てる家庭は良いでしょうね。

ここはないでしょ。

1148は1146への意見です。

>>1148 匿名さん
もしあったとしても表沙汰にはならないから実際のところは分からないだろ

金利が低いので月の支払いも考えて組めるだけローン利用するのも良いとは思います。
10年で考えたらローン金利以上に運用もできるでしょうし。
希少だと思います。ヒルトップは。
（なんか営業マンみたいですが違います）

北向きでベランダに出たり窓ギリギリまで近づかないと大阪城見えないってのは価値としてどうなんでしょう？リビングに座って見えるのとでは全然違う気がします。

>>1152 買い替え検討中さん
それなら関電三井タワーか京阪タワーをお待ちください。

>>1151 買い替え検討中さん

大阪城見えない部屋でも買いですか？

>>1151 買い替え検討中さん
タワマンだからヒルトップとかどうでもいいと思うけど。それよりも駅近の方が重要かな。

>>1152 買い替え検討中さん
角住戸は床までFIX窓だからリビングに座って見れますよ。中住戸は階数次第でしょうね。

>>1152 買い替え検討中さん
それ言ったらほとんどのタワマン高層階は普段空の景色か同等の高さのビルビューしか無いので価値ないですね。梅北二期も公園が近すぎて緑が見えないから無価値。

　住宅ローン控除は、年末のローン残高が４０００万円未満になるとその残高の１％を最大控除額にされてしまう仕組みなので、１０年間で合計４００万の還付を受けるためには借りてから１０年経過時に残債がまだ４０００万残っている必要があります。最初に借りた額が４０００万であれば、初年度からさっそく残債が４０００万を割れて１年あたり４０万円の控除が受けられません。
　３５年固定１．２％の条件であれば、５５００万くらい借りると毎月の返済がざっと１６万１千円で１０年経過時に残債が４１６０万程度となり、ちょうどよいです。
　ちなみに、一括で買う現金余力もあるけど、一括で払ってしまうと手元流動性が著しく乏しくなり、子供の教育資金のためにもまとまった額の流動資産を手元に残しておきたいという事情なのであれば、いざとなったときに返せる原資の余裕がかなりあるということですので、変動金利で借りるリスクも低いと思われます。もちろん、一部繰り上げ返済の手数料が無料という前提でです。ここの提携ローンは一部繰り上げ無料だったはずです。なお、３５年変動０．６５％であれば、毎月の返済がざっと１４万７千円くらいで１０年経過時の残債が４０６０万程度になります。
　１１５１さんが指摘されているように、低金利で借りたお金を原資に手堅い投資をすれば、借りる金利である１．２％、０．６５％以上のリターンを得ることも可能です。いったんフルローンで借りることにして融資が実行された時の金利を確認してから、１０年間での住宅ローン控除額を最大化しつつ金利負担を最小化できる金額まで一部繰り上げ返済する手もありますし、余裕資金は資産運用に回すという考え方もありだと思います。

>>1156 匿名さん

それは北東角のことで北西角は見えないですか

>>1158 匿名さん

あらゆるスレで中身ないなあ。
荒らしまで始めて残念な爺さんやね。

>>1160 検討板ユーザーさん
ごめん例の投資家さんとは別人です。中身ないって何？控除額が増えて戻ってくるお金と借入額が増えて金利負担が上がるとどっちが大きいねんみたいな話？

手堅い投資というのは無いと思います。銀行定期預金の金利は下がり続ける一方です。現在0.45％が最高で、私が預けている信用金庫の中では協栄信用金庫や（きんさん）が一番高いです。従って、税金の20％と復興税引かれて1000万預けても一年で3万数千円しかもらえません。一括で買えればそれに越したことはありません。団信は魅力的な保険だと思いますが、住宅ローン控除400万枠を満額使おうとしなくても5000万未満の方が諸費用なども考慮に入れたら、いくら金利が変動で0.525％と低いとは言え、余分に払わないといけないことには変わりありませんので、10年間控除を受けてからの繰り上げ返済が賢明だと考えます。ザ・タワーさんは残り4戸という事で、2704号Fタイプ、2607号Sm2タイプ、3305号Qタイプ、2907号Sタイプが残り一年でどんな順で売れていくか興味あります。ローンの手数料割引などを唱えておられる方が居ますが、244戸あって残り4戸となり引き渡しまで1年あるのにこの時期から積水ハウスから割引の提案があるとは考えにくいです。
今後のマンション価格の動向ですが、私は株価と連動するという基本的な考え方なので、高止まりが続くと思います。日経平均底堅く2万円をキープしてますし、日本人の人口がピークアウトするというのはよく言われますが、外人の売買もありますので、そんな単純な話にはならないと思います。消費税10％にUPしてからも+3年の住宅ローン控除期間延長や相続の前借などがありますので、心配になるほど大阪市内マンション建設されてますが大方の悲観論に反して、買っといて良かったになると期待しています。今年の年末年始ハワイで過ごしましたが、物価は日本以上です。一昨年は香港ディズニーランドで年越しましたが、香港も日本以上の物価です。日本が住みやすいのに、物価は安すぎるような気がしてなりません。タイのバンコクも仕事柄よく行くのですが、10年前よりも1.7倍ほど物価上昇しています。日本（大阪）は世界的にはまだまだポテンシャルあるのかなと思ってます。法人税下げて、民泊認めるような方向に変われば、総悲観のマンション価格の下落論は飛んでいくと思います。「2016年の今後の不動産価格動向」なるブログ読んでても、これから下がるとありましたが大阪はむしろ20％上昇しました。また、住宅ローンが組めるくらいの年齢に達してから子育ての20年間を、狭いマンションや古い段差だらけの昔の間取りで不便するのも生き方としてどうか？と思ったりもします。

長すぎ

>>1163 匿名さん
ちゃんと読んで参考にする人もいるよ

マンション投資は難しいことを考える必要はありません。
例えば6000万で買って自分で住もうが貸そうがかりに家賃25万とすれば年間300万ですね。10年で3000万ですからたとえ10年後の売却価格が3980万でも損しません。勿論細かな経費や金利や還付金の差し引きがあってもおおざっぱにそういう計算です。
信託に私もかなりいれてますけど次の物件を探してます。まあ潰れない事が前提条件なので
トラフで潰れたり水浸しになるようなものはあんまり買いません。

1165さんの投稿は異議ありです。10年以上前のアップルタワーは分譲時以上の価格です。新築分譲4000万で買って、13年住んで5000万で売れるんですからリセールバリューも考えに入れるのは普通のことです。おっしゃってるほど単純な話でしょうか？マンション投資は難しいと思います。

ん？マンション投資の話でしたっけ？

>>1166 匿名さん

やらないことが一番損ていいたいだけです
銀行に塩漬けにするよりいいて事ですよ
実はどこを買っても大差はつきませんが
高層階と低層階の価格差が激しい場合は注意でしょう。あとは地元の賃貸屋さんと仲介業者に売りやすいか貸しやすいか聞くだけですよ

>>1154 名無しさん
大阪城が見えなくても立地はいいですし、高層階ならどこも眺望は良いのでオススメです。寧ろ私はリビングの日当たり重視だったので南向きを選びました。大阪城はラウンジで見るのもいいかと^_^

>>1169 評判気になるさん
徒歩5分は立地がいいとは言えない。悪くはないけど。

1162さんに私も近い考えです。東京の話ですが、東京カンテイによると、02年の新築平均価格が現在の中古平均価格と近いです。つまり17年前に買ったマンションが新築価格で今売れるという事です。(勿論場所による)13年にオリンピックが決定したのとアベノミクス効果も重なり高騰しています。それに比べて大阪はそこまでの上昇はありませんでしたが、今回万博が決まりIRもほぼ決まりというのもあり、各鉄道会社の計画も考えると東京ほどではないですが、価値はさがりにくいのではないのでしょうか。
いっその事大阪ベイサイドをシンガポールのような街にしてしまえば、中央線沿線は暴騰するかもしれませんね笑 そうなれば10年ぐらいしたら売却して田舎に住もうかな。
最初から投資用として買うには金額的に難しいですが、住めて尚且つポテンシャルが高いと感じるならいい物件だと思います。

>>1170 匿名さん
駅近いのは良いのでしょうが、アップルタワーに住んでる人の話だと、谷4駅前は外国人も多く車通りも多いので、実際の住み心地を考えた立地の事を言ったつもりです。

>>1172 評判気になるさん
物は言いようだね

話が噛み合わないと思いますので、これで終わりにしますが、6000万円で買った物件を家賃25万円で賃貸に出したとします。常に借り手があった場合でも仲介業者に一ヶ月5％の1.25万円、それからマンションの管理費、修繕積立金で2～3万円、賃貸収入に対する所得税で月額20万も残りません。そうすると10年で3000万ではなく2000万位にしかなりません。また、普通賃貸契約をすると賃貸者を退去させることはできませんので、入居者が出ない場合、6000万のもとをとるのに30年以上かかります。オーナーチェンジ物件として売りに出したら1割は安く出さないとなかなか売れません。30年間6000万が凍結されるくらいなら、やらない方がましという場合も出てきます。例えば今が不動産価格のてっぺんとしたら、塩漬けにしてた方が減らないので得という事になります。どこを買っても大差はつかないが、高層階と低層階には注意が必要という意見も、おおざっぱなのか細かいのかよく分かりません。また不動産屋に聞かなくても駅近で、価格が手頃であれば売りやすく、賃貸も付きやすいという一般論で答えが出ています。ご反論もあると思いますが、このスレッドの本題とそれますので、これで当方は引き下がります。

>>1174 匿名さん

意味が全く理解できてない感じですね

>>1174 匿名さん

大変言いにくい話で申し訳ございませんがマンション投資には不向きかと思います
勿論実際にはちゃんと計算して投資しますけどね。あなたにテクニックを教える必要もありませんのでどうぞ銀行にあずけておいてください。私が仲介業者だったころも客の資質は見極めてました。

万博なんてとっくに織り込み済みの話

>>1178 匿名さん

その通りですよ

万博は織り込み済みだったと思いますが、分譲済みの240戸のこの価格帯を買える買主の人達が下手な買い物するかなあというのは率直に思いますねえ。

>>1180 アップルタワー大阪谷町さん
言ってることがよくわからないです。

>>1177 匿名さん
近鉄の話も中央線延伸の話も九条ー京阪新線の話も全て計画段階で決まってもないのに織り込み済みもなんもねーわ。

>>1181 匿名さん
将来的に中古で売りに出した時に、この値段で買ってくれるのか、を言いたいんだと思います。

>>1182 評判気になるさん
決まって無いからこそ織り込み済みなんだろ。

検討版はどこもアンチと買えない人たちばかりでウザイので住民版で楽しみましょう！

>>1159 マンション検討中さん
北西角からの視点は863に出てるけど、北西角のコーナーガラス北向き部分だけでも最高層の王様部屋じゃなくても4?6mのスパンあるんですが、むしろなぜ見えないと思うのか。

>>1186 匿名さん

高層階はともかく中層階以下だとリビングから椅子に座って見るのは見えても見づらいのでは？

森ノ宮中央か中道でタワマンとかができたらイイネ！
車があるうちはいいけど、電車は環状線の方が使い勝手がいい。

>>1187 マンション検討中さん
いやー中層階の方が逆に相対的な大阪城の高さがあるので見えやすいでしょう。そもそもGooglemapで大阪城天守との直線距離を測ると1100mとけっこうな距離があり、対するザ・タワーは高さ130mだから角度はそんなに変わりません。天守閣前の地面とGMザ・タワーの標高差は10mなので地球の丸さと光の屈折は無視して4階くらいでやっと天守の標高とと水平くらい。距離1100に対し階高1フロアごとに3.25mくらいしか上がらないので入射角は6フロアで1度くらいしか差がつかない。10階から15階で1-2度くらいだから、もう階数差というよりも視線が角住戸なら床のすりガラスを超えるか、中住戸ならベランダの手すりを超えるかの問題。

それなら今回の目玉は北西角部屋10階前後だったてことになりますね？
まあ北側中住戸も買いか

>>1190 匿名さん

大阪城重視の人ならそうかもしれませんね。
ただ大阪城が見えるといって結構遠いから、大阪城ビューではなく、景色の中によく見たら大阪城が入っているという程度だから、より見晴らしのいい高層の方がいいでしょ。

永住される方にはね、
ただこの物件積水は価格設定上手いのか下手なのか高層階との坪単価半端ないですね。この物件は実需主体を知り尽くしての設定かな

低層階が安すぎたということ？

価格表ご覧下さい　低層階は角部屋でも大阪城ビューで200前半です

ここは大阪城ちっちゃく見えるだけだからね。京阪タワーに期待だな。

>>1195 匿名さん

ｄグランセ5階から１度見ましたが結構見えてて思ったより大きく見えてましたよ

>>1196 マンション検討中さん
小さいよ

1キロ以上距離あるから

>>1197 匿名さん

城マニアですか？
普通はお堀や緑も含めて全体を観るものですよ。

↑むしろかなりの城マニア。
一般人はお城と言ったら天守閣をイメージしますね。

>>1198 マンション検討中さん
それならビルに阻まれずに難波宮越しに見えるこっちの高層階が最強やな。