マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

>>194 は、「総会における収支決算及び事業報告は、理事長（業務執行者）が既に執行を完了した業務について、区分所有者に対し、これを承認するかしないかを問う議案であるから、業務執行者である理事長に委任しても理事長は自分に不利になる判断はしないので、双方代理と似たようなものである。」という意味だと理解したが、>>197 は意味不明である。

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>201
それを適用しているマンションってあるの？
現実離れしているよ。

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適用するしないの次元の話ではない。

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>203
全国のマンションが殆ど採用していないものを
正当化してもねえ。

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だれも正当化などしていない。現実を話をしているだけである。

それよりも、多くの人は、>>197 の詳説を求めている。

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197はそのまま理解すればいいんだよ。
1つ1つは間違っていないと思うけどね。

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何の説明をしたの？　ＫＫ君

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２０１の理解のとおり。
ほとんどのマンションは
議長の理事長に委任するひとばかり
だろう。
監事にすべきだろうね。
まー、決算報告は
監事がハンコおしてるから
それもへんかもしれないが。
そもそも制度設計が悪い。
管理組合は地方自治法を準用すべきだろう。

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全国どこのマンションもそれについては、何も思って
いないし、考えたこともない。
又、それが問題視されたことも勿論ない。

それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
だけどね。

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>>それに、委任状は殆どなく、議決権行使書が殆ど
>>だけどね。

総会が形骸化しているのだろう。

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議長委任状で可決するよりは、議案ごとに賛成に丸つけてもらう議決権行使書方式のほうが、まだまともだとおもうけどな。うちは基本的には議長は委任状は受け取らない方式で、総会参加は２割いかないけど、のこり7割くらいは議決権行使書で採決参加してるけどね。

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この優先順番でOkです。

①総会出席で可否を表明する。
②議決権行使書にて可否を表明する。
③委任にて可否を表明する。

①は、重要です。
総会議案議事録には詳細は記入されない。都合の悪いことは記載せずに、当日総会で説明の形をとれば、否決されるはずの議案が議決権行使書で通過していまいます。
また、質問により、問題点が明らかになると可否は変わります。
しかし、総会出席予定であっても急病や親族の不孝などで欠席する可能性もあります。
そねため、出席としたが議決権行使書に記入したり、委任者を記入したりする。


②は、総会議案が正確に詳細を記入してあり、質問を必要としない議案であれば、非常に便利であります。
区分所有者は、意思表示をしたのですから白紙委任より遥かに納得できます。

③は、信頼関係のできている間柄であれば有効であると思います。

暇入さんの、議長に議決権行使書を委任するなどは、おかしな考えでしょう。

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↑議決権行使書を委任するの？
議決権行使を委任するんでしょ？

委任状と議決権行使書は
併用が普通で、内訳は
だいたい半々ですよ

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実態として議長に委任する場合が
相当数あるのが現実だが
議案提案者に委任するのは
双方代理みたいなもんだから
おかしな話って
ここまでの話がどうしても理解できないらしい。

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第００回定期総会開催のお知らせの案内状に以下の書面が入っていた。

出席・委任状・議決権行使書について。

※００マンション管理規約第００条、第００条により、総会への、

出席（議決権行使）は以下の方法がありますので、必ずその中の

一つの方法を選んでください

①０００
②０００
③０００

④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

理事長に代理権を付与したものとみなします。ただし、総会の

前日までに理事著に対し、書面にて理事長に代理権を付与し無い旨

、意思表示した組合員についてはこの限りではありません《第００条００項参照》

④の規約によって、規約、総会議案書および議事録を精査した結果。

共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化

をこの規約をもって可決しておりました。

この規約は悪意を持って設定され。悪用されてきていると誤解されます。

この規約を活用すれば、理事会で総会の議案が承認された時点で総会で否決される事は稀です。

この規約で決議された前期の、規約の設定等はどう扱えばよいか迷っていおります。


この規約は法令違反であるので、全ての総会の可決事項は無効であると理事長に申し上げている段階です。

この様な規約を悪意でもって設定し、悪用してきたとしか思えません。

現在の役員の選任も、この④の方法で欠席者（議決権総数及び区分所有者）４５％

を賛成票に取り込んで可決しておりました、この規約を悪用（善用）して、

５億円の修繕積立金等を使いました。

各期の理事長に問い合わせると、管理会社のアドバイスだそうです。

管理会社に問い合わせると、幹部は逃げ回り、担当は組合がしたことと逃げます。

前期から今期の役員の選任方法も規約により設定されているものも、

この規約を活用していますので、法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。

法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。

管理会社名は公表するか、しないかを、考慮中です。ご意見を？

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２１５です、追加です。管理会社の件では、証拠としては、

理事長の総会招集権に対し合法的である。旨の見解文書が各戸に、

配布されただけですが、組合の証拠はそろっております。

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総会に出席しての参加
議決権行使書での参加
委任状での参加
欠席
これ以外にはないでしょう。

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白紙委任状を理事長委任とする
これが管理会社の利益の源泉
出席しても管理会社に丸め込まれる者は多いが
委任状は最悪の結果となる

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白紙委任状は別です。欠席者（委任状、議決権行使の意思表示のなかった者）

が、総組合員の４５％ありました。その４５％の意思表示なき者を理事長が、

賛成票に投じて、規約の設定、変更、廃止及び法人化、共用部分の重大変更、

等を可決した。と言っています。

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＞④　代理人によって議決権を行使される場合、代理人を選任する

＞ことなく欠席された場合は、総会招集通知記載の議案につき

＞理事長に代理権を付与したものとみなします。

　この規約では、「代理人を選任する ことなく欠席された場合は」は、「代理人によって議決権を行使される場合」に当たらない（代理人によって議決権を行使する意思がまったく表明されてない）ので、「総会招集通知記載の議案につき 理事長に代理権を付与したものとみなします。」ことはできませんね。

　よって、この規約があっても、欠席者を賛成票にすることはできません。
　本当にこんな文章？

＞共用部分の重大変更、規約の設定、変更、、廃止。管理組合の法人化 をこの規約をもって可決しておりました。
　やっちゃたものは仕方がないので、議決は有効
　
＞法律違反の規約を悪用して、５億円もの組合の資金を使っております。
　使ったお金は組合員のためになっているので議決は有効

　判決は、こんなもんでしょ。
　よほど明確な犯罪行為でもなければ、回復はできません。
　過去の判決が物語っています。
　
＞法律違反の規約による役員だから解任を請求しました。
　貴方が、裁判で、「役員全員の解任請求」をしたのですか？
　なんとなく「貴方が、役員に辞任請求した」のではないかと感じました。

　役員を入れ替えて、管理会社を変えるしかなさそうですが、前途多難ですね。

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どちらも自分が可愛いですからね。
ただ、決議されてしまえば、覆すことは難しい。

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ここに書き込む場合は、もう少し要領をまとめないとね。
ただ、長々と書かれると読む気がしないからね。

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そそ。
幻の大阪都北区のマンションだと
総会に六割以上出席するから
委任状なんか問題になりません。

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６割が出席しても、委任状の影響はあるんじゃないの。

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不在組合員に対する住民活動協力金で最高裁まで争ったマンションは幻の北区の中津のマンション。
全国的に見てもレベルが違います。

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それ、レベルが高いということ？
それとも低いということ？

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>220
代理人と議決権行使書の違いが判ってるのかな？
又、委任状もね。

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長期修繕計画には、工事をしなければならない個所が全て
網羅されてますか？
特に、窓枠、各戸の玄関扉が計画に記載されてますか？

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サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。
それは、各戸の住民がやること。

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＞サッシや玄関扉まで長期修繕計画に載せているマンションはないんじゃないかな。 それは、各戸の住民がやること。

間違い。管理規約を読み、軽薄な自己判断は止めましょう。

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>230
管理規約では、その工事が速やかに実施できない場合は、各区分所有者の
責任と負担で実施するとなっているよ。
管理組合として、一斉に工事をすれば別だけど、それについては、長期修繕
計画に記載されているマンションってないんでは？

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長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が表現されていますよ。

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(窓ガラス等の改良)
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の 向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計 画修繕としてこれを実施するものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を 各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

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細則を設けてあるマンションってあります？

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第22条は、【共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの】に関する規定であり、単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は対象としていない。
単純な修理や同一（同質）のものへの取替工事は、第21条が適用される。

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html

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>235
２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。
窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？
うちは、今度の長期修繕計画の洗い直しでは、計画化するつもりです。
現在築１５年ですが、今だったら、値上げ額も少なくてすみますから。

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＞窓枠や玄関扉については、長期修繕計画に載せているところは殆どないのでは？

長期修繕計画標準様式の12頁に6建物・金具等の1建具関係に住戸玄関ドアや窓サッシや網戸が明記されていますよ。

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>>236
> ２１条は、管理組合がこれを行うことができるというだけですよね。

文字は読めますか？
【開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資する（工事）】以外の窓枠、窓ガラス、玄関扉の管理は、バルコニーと同じ扱いです。

マンション標準管理規約（単棟型）
第21条（敷地及び共用部分等の管理）
第1項　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第2項 （略）

第21条関係コメント
② バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。

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>237
あなたのとこの長期修繕計画には、玄関扉や窓枠が記載されてますか。

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玄関扉もいずれ劣化し、悪くなれば更新工事をしなければ
ならなくなる。
しかし、長期修繕計画に漏れていれば、その工事をすれば
積立金は枯渇してしまう。
玄関扉を、管理組合としてやるのか、各戸の責任と負担で
やるのかは明確にしておく必要があります。
もし、管理組合として一斉に更新工事をする場合は、先行工事者
に対するフォローをしないと公平の観点からおかしくなってしまう。
そのための規約づくりをしておくべき。

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玄関扉は鍵以外は共用部分ですので一斉取り換えは、
＞232
に基づき長期修繕計画で実施可能です。
その場合既に取り換え済の部屋も統一性を保つ為に当然に取替するが過去の取替え費用を保証する。

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>>241
玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

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シリンダーは個人のものです。
玄関の扉は共用部分ですので、勝手に穴をあけることはできません。
エアコンを別に設置する場合、壁に穴をあけることも勝手にできないのと
同じことです。

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>玄関ドアの鍵は個人の物だと言うことは分かりますが、シリンダーは共用部分か個人の物かが良く分からないので教えて下さい。

鍵はオスメス両方が共有部分ではありません。全体が取替可能な構造になってます。

＞それから、玄関ドアに穴を開け、鍵を２つにする場合は、共用部分のドアに穴を開ける許可を取らないといけないのか良く分からないので教えて下さい。

最近は同じ鍵で鍵穴を玄関ドアの上下二箇所にして泥棒に時間が掛かるようにするのが流行っていますが、一般には長期修繕計画書の実行時に全室の二鍵式玄関ドアに新替する場合が一般です。

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誰も答えないけど、長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの
計画が記載してあるマンションてあるの？

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ありますよ。うち。
１戸５０万くらいだと思う

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>長期修繕計画書に玄関扉や窓サッシの計画が記載してあるマンションてあるの？

新替・改良時に総会の承認のもとに金額共に記入する。

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玄関扉を交換する場合、総会決議が必要なのは当たり前。
長期修繕計画書に載ってるかどうかを確認してるんだけどね。
築５年とかの新しいマンションでは計画されてないだろうが。

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↑そうではなくて
長期修繕計画ガイドラインっていうやつがあって
以前は25年だったものが何年か前に30年になったんで
30年先までの計画になっていれば新築でも入ってますよ。
入ってないやつは新築時の25年の計画がそのまんまのところでしょう。

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ちなみに排水管の交換は築40年でやりますから、築10年目の計画見直しで初登場する。

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ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

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個人情報の取り扱いを含む管理会社業務に対する全般的な相談なら
マンション管理業協会の苦情申し立て（理事会決議要）、
適正化法関連なら区分所有者の立場でも
国土交通省の地方整備局に「請願法に基づいて請願する」と文書の冒頭に書いて配達証明付で請願する。
まあ、普通は放置はしないから最初はＦＡＸでもＯＫ。

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>252
あなたはマンション管理士ですか？
マンション管理業協会と国土交通省の地方整備局には既に問い合わせ相談しましたが、結局何もしてくれませんでした。

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そりゃ指摘が的はずれなんでしょう。

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的を射る。流鏑馬は難しいよ。

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>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

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>251
苦情があり、当事者同士で解決が図れない場合は、「一般財団法人日本情報経済
社会推進協会」「個人情報保護苦情相談室」に対して苦情の解決を依頼することが
出来ます。
それでも解決できない場合は、日本消費者生活センターなど、地方公共団体の窓口、
国民生活センターに相談してください。
「個人情報保護法違反の通報先」で検索してみてください。

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>252
>254
あなたはマンション管理士ですか？

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２５２・２５４はマンション管理士ではないから答えず無視しているのでしょう。

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マンション管理士さんで、ご存じなら教えて欲しいのです。
このＵＲＬのスレに書かれた内容は、実際に何処に話せば解決に至るのでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

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>251
何を解決したいのですか？
ＵＲＬのスレはいろいろあるんで、読む気にもなりません。
ここで相談されるのなら、具体的に相談内容を書き込まれたら
いかがですか。

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>263
申し訳ありませんが、あなたに相談して解決する気はないのです。
それに、あのスレの内容を読めば分かるはずですが、単なる一つに問題ではなく、幾つもの問題が関連しているのです。
あのスレの内容に限らず、実社会で起きる問題は、単純なものよりも、幾つもの問題が重なり影響して起こっています。
なので、何処か解決することが出来るところはないかと思い、全ての話をし、解決に導いてくれるところが有れば教えて欲しいと聞いているのです。

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↑マンション管理士なら、何が問題なのか聞き出して、その問題を解決に導いてはいかがでしょうか。
　それがプロというものです。

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まともに相談されれば真剣に考えますけど、ＵＲＬを全て読めと
いわれても、読む気にはなれませんからね。

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>>279
プロなら読めと言ってるが
プロじゃないから
読むわけないw

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質問の仕方もわからない人に、的確なアドバイスをするなんて、ムリ。

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ここにマンション管理士は、いないと言うことですね。

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２８２さん。居ますよ、貴方がそうです。知識を悪用してはいけません。

マンションの住民のために、真面目に考えましょう。

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>251
相談は、自分の意見と考えで何が問題なのかを整理してやるべきです。
ＵＲＬを全て読みなさい、そして答えてくれとは、何を答えればいいん
ですか？
まず、ＵＲＬとは関係なく、何を相談したいのかを書き込んだらいかがですか。

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暇入先生、このURLで提起された問題、解決できますか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

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>285
長々と書かれたＵＲＬを全て読む気にはならないけど、ざっと読んだ感想を
述べるけど、まず、
①管理費の支出としては、標準管理規約では、共同の利益を増進し、良好な
　住環境を確保するために充当するとなっているけど、個人や特定の者に
　対しての支出はだめだというのが分からなかったんだろうね。
　管理費の使用範囲は決められているので、確認すること。
②総会決議されたものを、相手を気遣い実行できないのは、理事長の善管注意義務
　違反だから、その経費は理事長個人に請求すればいいこと。

こんな簡単なことなのに、それができないということは、そのマンションの住民
全員に問題があるんだろうね。
署名は総会決議ではないからね。

提訴した人物を英雄視することでもないけどね。
当たり前のことが当たり前にできない管理組合（理事会）に問題があっただけ。

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全て理事会に問題があるんだよね。
理事がしっかりと基本、規約、細則通りに運用すれば
問題はおこらないんだけどね。

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>>287
それは、典型的な悪徳管理会社の逃げ口上ですね。

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>>287
理事会のみならず、マンション管理士にも責任がある。
管理会社と理事会は、ある程度対峙する関係にある。だから、適正化のためにマンション管理士を創出した。
ところが、肝心のマンション管理士は、金儲けに明け暮れて、頼りにならない。どこかの事務所のように。

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それが、嫌で管理士を辞めたのもいる。

組合側に立って仕事をして、真の管理士である。

マンションに住む人間が管理士になったら良い。

だから管理会社が悪いときは、

勇気を持って戦う管理士でありたい、

良い管理会社に対しては、協力するのは、当たり前。

マンションに良い組合員が多く住むようになったら、

マンションは良い住処になる事は、間違いない。

規約は、そのための、ルールブックです。

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ほー

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>290
管理規約、各種使用細則については、少なくとも理事長、副理事長は繰り返し
読んでおく必要があります。
理事会を運営していく中で、壁に突き当たったら、規約や細則に沿って運営
していくべきです。
それを、感情や他人に対する気遣い等で実施できない様では理事長失格です。
大規模マンションであれば、マンション管理士の資格をとるぐらいの気持ちが
なければ、運営していくのは難しいでしょうね。
理事の中にマン管の有資格者がいれば、管理会社もうかつなことはできないでしょう。

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>288
それは違いますよ。
私どものマンションでは、管理会社に対して、うちは輪番制ですので、
中には法や規約・細則とかを無視して間違ったことをしようとする場合が
出てくるかもしれないが、そのときは管理会社の理事会支援業務に対しても
委託費を払っているので、プロとして指摘するように常々いっています。

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私のマンションでは、マンション管理士に数年かけて挑戦している
住民が数人いる。そのうち２名は合格しているが登録はしていない。
所が不合格組が数人いて、合格組を、非難しているのを聞いた。
見ていて、とてもみっともないです。私も不合格組ですが、
合格している人物は、おとなしく真面目です。だいたい住民の質は、
作業着の勤め人が多く。事務系は少ないです。合格した一人は、
近い内、新しい住居を購入したので、引っ越します。残念です。

勉強していて、菅理には、非常に役立ちます。

私は、マンションの住民に一人でも多くのマンション管理士の
合格者を望みます。私も頑張ります。

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２９９さん。
その通りです。ところがその反対の悪徳管理会社は、
間違いなく存在します。管理会社１０９などは、その典型です。

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作業着の勤め人ってガテン系住民のことですかね。
ガテン系は昼間、夏は暑くて冬は寒いところで仕事するから
マンション管理士の勉強なんか無理です。

東急はかなりましなほうで、独立系に変えるのは愚の骨頂でしょう。

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東急の関係者が、又登場、スレ嵐ですよ、気を付けましょう。

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↑あほ

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>294さん
マン管の資格を取ろうとするだけでも素晴らしいことです。
合格できなくても、マンション管理の基本的な知識は習得できますからね。
しかし、仕事をしながら勉強をしていくのは難しいし大変だと思います。
頑張って合格できることを祈っています。

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合格できないと役に立ちません。資格試験とはそういうもの。
あの程度の試験に合格できないのであれば管理会社を論破することは不可能ですね。

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いや、大京とか長谷工とか日ハウとかに比べたらかなりまし。
東急に問題ありなら
担当のあたりはずれの問題でしょう。

たふちゃんところも東急だが
変更してないはずよん。

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マンションの理事がマン管の試験にチャレンジするとはすごいこと
じゃないですか。
特に輪番制の理事の場合は、何にも知らない理事が殆どですからね。
それを資格にチャレンジするということは、一般的な知識は身に付く
筈ですからね。
それに、１点差で合格し者と不合格になった者との差は、殆どない
とおもいますよ。

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合格者と不合格者では発言の重みが違います。特に管理会社の受け止め方が。

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それはあるでしょうね。

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しかし、理事がマン管にチャレンジするとは、いいマンションでは
ありますね。
理事会での意見も活発でしょう。
知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。
何にも知らない、ただ出席するだけの理事よりずっといいではないですか。

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↑けんかになるだけでしょう。

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前向きに考えないとだめでしょう。
あなたの考えは、ノーの発想ですよ。
イエスの発想で人生乗り切ってください。

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↑現実を知りませんね。

修繕委員会に住人の一級建築士が二人以上いたらもめて大変です。

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>>知識や情報をもっている者同士がバトルをやればいい結論が導きだせるでしょう。

↑まず、この認識が間違い。

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>>イエスの発想で人生乗り切ってください。

恐らくこの人はイエスマンなのであろう。。。

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テストの点数とか教科書などで覚えたことだけでは役に立たないことを知らない人が多いのは、実社会に出たことがないか、実社会には不適合な人だからでしょう。

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　経験から言えば、管理会社がどこでもあまり変わらない。
　フロントや管理員の資質による違いの方が大きい。
　だから、会社が悪いと思っている組合は、実はフロントが悪いだけという事がよくある。

　そもそも、管理会社へ全部委託すること以外、考え付かないなら、大きな進展は期待できない。

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>314
何も資格が絶対とはいっていませんよ。
受験勉強をすることによって、マンション管理の基礎知識が身に付くので
何も知らないで、ただ参加するだけの理事ではだめだといっているのです。

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ノーの発想は、人の話しをきいてすぐ否定する者のことをいっているんですよ。
その意見をまず聞いてみて、それをじっくり考えてみてそれから結論を出した
方がいいですからね。

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＞＞３１５
元フロントのいうことは、何でもだいたい正しいですね。

管理会社は相手に合わせて人を配置しているので、
管理会社におまかせの管理組合には新人、嘱託アルバイト、元さかな屋等の接客業の異業種転職組のフロントを配置し、
マンカン資格を持った理事長がいる管理組合にはそこの支店のエースのフロントを投入する。

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>>３１７
カネ払ってない相手に言うこと聞かせるのは大変なこと。
一度、理事長やってみたらどうですか。そんな考えでは収拾がつかないでしょうね。

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>319
現在理事長をしてますけどね。
３５０戸のマンションですけど。
建築士も一人ですけどいますよ。
しかし、理事会は順調にいってますよ。

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↑そんじゃ誰がやってもできるとこじゃないですかね。本当ならね。

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一級建築士がひとりだからじゃないの？指摘は当たっていたでしょう。

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確かにね、大規模修繕工事のときに、設計・監理と建築士が
もめたことはあるけど、設計・監理にはお金を払っているのだから
理事の建築士の意見は意見として聞くけど、最終的には、理事長が
判断し、設計・監理にいろいろ要請したけどね。

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理事長になったから判断しないといけないなんてことが変ですよ。
理事長になったとは言え、単なる一住民で、建築や管理の専門的知識が備わってる訳じゃないし、選挙で選ばれた訳でもない、単なる輪番制で名目上だけの役柄ですよ。

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そう思うなら管理者管理方式に変更すべきですね。理事会も廃止。

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管理者管理への変更なら。管理会社に管理者にする方が安心です。

ただし、居住者（区分所有者）の中に知識のある者がいるなら、

監事なり、役員にまってもらって。管理をしてもらう事。

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管理会社がやると利益相反となりだめだね。
やはりマンション管理士しかいないんじゃないかな。

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利益相反の判断基準は？

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管理者が管理会社になって
自社に工事を発注したら
利益相反取引でしょ
代理人は本人のために働かないと。

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あ、管理会社が管理者になって
の間違い

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管理会社が基幹事務(出納会計修繕の企画、実施の調整)だけやるならもんだいないが、それでは儲けにならないでしょう。

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信用力をつけ、管理数を増やしていけばいいでしょう。
薄利多売ですよ。

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そんなことしてるから、コミュニティワンが管理費流用してばれたんですよ。

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役員資格を「現に居住する組合員」と規定している同管理組合において、かつて非区分所有者が理事長を務めた時期があり、原告が当時の職務上の一切の行為の無効を主張し、管理組合が二年後の総会で当時の決議に対する追認決議を行った点について、裁判長は追認決議の有効も認めた。


持ち回り理事会では限界があります
余りにも無知で　管理会社のカモとしかなりません
一般社会での通念が通用しない不動産業界です

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↑なんで？
しかしよく訴えたね。その人えらい。

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所有者では管理会社へ対抗できない
非所有者でも理事長を勤めることが出来るようにするのが組合の為

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↑日本マンション管理士会連合会の
組織再編→マンション管理士法制定による独占業務獲得はもうすぐでしょう。
建て替え案件に絡んでいく可能性もあり。

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まー、建て替え要件緩和されたら
マンションは建て替えが当たり前になるでしょう。四分の三の特別決議で建て替え可能にするとか、容積率緩和。

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建て替えは大変だよ。
建て替えに参加しない者もいるし、解体や建て替え期間は長いからね。
２年ぐらい帝国ホテルに住めるぐらいお金があればいいけどね。
建て替えるぐらいだったら、買い替えた方がいいんじゃないかな。
建て替えるぐらいの古いマンションって築何年ぐらいかな？

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変な考え方が常識かのように広められています。
マンションを建て替えるのは、躯体の寿命だからでも、配管の寿命だからではなく、大手建設業者に仕事を与える為です。
数年前から大手建設業者ではない中小の業者が、リノベーションと称して中古のマンション全体を直して再販売し出しています。
それを歓迎出来ない大手建設業者の関係各所が、躯体の寿命だとか良くない噂を広めているので広がらずにいます。
海外の実例では、日本でのリノベーションと同じ手法で古くから建物を長く１００年以上使っています。

日本は、マンションの供給過多になっていて、既に飽和状態です。
それは、大手建設業者に仕事を多く与え、その見返りをもらう一部の政治家などの権力者が、のさばっているからです。
その、一部の政治家や権力者が私腹を肥やす為に広めた間違った常識を信じて広めている人がいるのは嘆かわしいことです。

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100万円台でマンションが買える？すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに
2015年1月8日 6時0分 ビジネスジャーナル

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日本と言う国が戦時中の嘘の戦況を国民に信じ込ませたように、敗戦後の高度成長期で、今も安倍晋三首相が行っている、将来を見誤り、その時だけ良く思わせるやり方をしたことを良い事だと信じ込まされているだけです。

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100万の相場が立つうちは良い方だね。

そのうち、ずさんな管理が原因で。保険の加入もできない。

マンションが登場してくる、この管理会社ではないが、

管理会社１０９の物件で、保険会社から一時断られた。

理事長と。一所懸命努力して、管理のありかたを検討、実施して、

現在は、信用は回復した。しかし、その危険性が回避された、

わけではない。、なぜなら、管理に詳しい人物を、裏で、

管理会社10９が操り易い理事が登場しやすい規約を法令に、

反して設定した。このマンションの保険加入を、保険会社が、

嫌がる理由は、水回りの、漏水事故が頻発します。誰かが、婆をつかむ？

タイミングを見て、仲間と一緒に転売します。管理を知る者より。

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敗戦後のような世の中でマクドナルドをＶ字回復させたと持て囃されてた原田泳幸が行ったように、その場だけで長持ちしない、短期で買い替えが必要になる商品を提供し、強制的に市場を活性化させると言う、今となっては幼稚な手法でマンションも建てらているのです。
巨大地震で躯体が補修できずに建て替えするようにならなくても、わざと自然劣化で５０年も持たないような躯体を作っているのです。
建築機銃法がその一例です。
ようやく最近１００年マンションとか言われていますが、ちゃんと設計して建てれば、３０年前に建てたマンションでも１００年以上持つ躯体は十分出来たのです。
大手ゼネコンや、それに関係して私腹を肥やす人達が考えた方法に踊らされてるだけです。

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よって、管理の主体は、他を頼りとせず、

組合員の資質にある。管理会社の提案の本心を知ろう。

その提案が長期的に見て。マンションの為になるのか、どうか？

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お役所仕事。
その片棒をマンション管理士が担いでる。

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そうでない、管理士もいるよ。

とりあえず、マンション内に居住している、

マンション管理士を探しましょう

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マンション内でマンション管理士の資格保有者を探すのは
難しいかもね。
まだまだ、理事がマン管の資格を保有しているのはごく僅かだからね。

保険は、新規に継続する場合は保険会社は今まで築年数の古いマンションは
拒否してきたけど、それが2017年からできなくなるよね。
大手損保会社は、築年数20年と25年のマンションとは新規契約は結ばないと
なっていたから。
しかし、保険料は高くなるみたいだね。
配管の更新工事をしているかが大きなポイントになるとのこと。
専有部分の配管を管理組合としてやらなければならない時期がいよいよ
きたということだね。

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鋳鉄の古い排水管のマンションでしょう。
ポリエチレンの排水管なら建て替えまでまず、交換不要です。
うちは築４０年目にやる計画にはなってるがたぶんやらないね。一戸あたり５０万円もかかる。たぶんやらないね。

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ゼネコンに請われて自民党は容積率緩和をする
反対者も費用負担せずに済むような緩和率となる
公共工事と違い国の負担はゼロ

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ルール変更はタダですからね
とはいえ、日照などの問題は変わりませんし、ほとんどのマンションは商品にできないでしょうね

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>348
給排水管は築１０年程度のマンションでは替える必要はないんですか？
うちは、長期修繕計画に記載されてるけど。

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私のマンションは、築25年だけれども、給排水管の更新はしていません。

3年毎に、洗浄清掃は致しております。築10年で従前計画にあるのは、

誤りではありませんか、？

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>>352
その管理会社は、ぼったくり悪徳管理会社の何百倍も悪どい脳内管理会社ですね。
１０年程度で給排水管を交換する長期修繕計画なんて、昭和の時代のマンションなら有るかも知れませんね。

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>353
うちは築１３年なんですが、去年長期修繕計画の洗い直しをして、
築３７年まで計画をたててあります。
それで、築３０年目に更新工事が計画されています。
築２５年のマンションでは、長期修繕計画はいつまでが計画されているんですか？
高圧洗浄も築２５年だったら、２年ごとにした方がいいと思いますけど。
大規模修繕工事もそろそろ２回目がやってくるんではないですか。
そのときに、長期修繕計画はたてられると思います。

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>354
誤解されていますね。
築１０年程度のマンションで使われている配管は、更新する必要は
ないんですかという質問だったんです。

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↑大丈夫です。排水管はポリ管だから。
給水のほうはたぶん鉄ですが、２０年くらいで更生工事がいります。パイプ内側を高圧の砂で研磨する。
メンテちゃんとしてれば交換いらないかな。

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４０年くらい前の団地でも、普通に使ってる建物では、給排水管の交換はしていないようですよ。

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>358
排水管の更新工事はないけど、給水管、給湯管、汚水管は更新工事が必要でしょう。

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なんで汚水管かえるの？

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汚水管は必要ないですね。
ありがとうございます。

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＞排水管の更新工事はないけど
　理由を教えてください。

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>362
何故かうちの長期修繕計画書には記載されていないのですよね。

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↑築４０年目でやるからでは？
うちはそうなってる。
30年先まで計画するのがガイドライン
だから築１０年目までは計画にはないよ。

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一番問題なのが、専有部分の配管の更新工事かな。
これを管理組合としてやるのが工事費も安く、在宅の負担や
水やトイレが使えないのも一度で済むからね。

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興味があるのは欧州の古い建築物の排水と道路の下水

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石でできてるからじゃないかな？

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>364
もう少し正確に。
ガイドラインとしては、新築の場合は30年以上、既存の場合は25年以上。
よって、定期に見直される場合は既存の場合になるので、25年のケースもあることから、築15年目から計上されてくると思われる。

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↑解釈が違いますね。
５年ごとに見直しますから、４０年目の工事は、築１０年ででてきます。

「既存の場合は25年以上。」というのは、修繕計画を新たに作成する既築マンションの場合でしょう。

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高齢だと、やはりボケてきますね。

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５年ごとに見直し＝「作成」ではありませんからね。

ガイドラインで作成するのは１回だけ。（たぶん２０－３０ページ）
以降、５年おきに作成するのではなくて見直しです。（見直し数ページ）

作成時は、数字の拾い出しがたいへんです。
だから初回はまさに作成なんですが、以降、５年おきにおこなうのは「見直し」です。
作業的には、ちょこちょこっと足していくだけですね。
まあ、主要なのは３０年目の建具金物（サッシ、玄関扉）取替え、４０年目の排水管取替えくらいですかね。
両方とも、１戸あたり５０万くらいかかりますからね。

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見直しでも、工事費とかは正確に出さなくてはならないので、
内訳表とかまで作成しなければ意味ないんでは。
長期修繕計画書の作成は、１０年単位でもいいと思うけどね。

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>暇入さん
あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだった
からだろうか、管理侍さんや後期高齢管理士さんにこてんぱんにやられて
たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。
しかし、軽いところはあまり変わらないような気がしますがね。
これからもがんばって暇つぶしをしていってください。

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昔のことを書いたら、暇入さん黙りこくっちゃったよ。

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こてんばん？
人違いでしょう

しかし、もしかしたら
あのガイドラインは
見直しのときは２５年のつもりかも。
30年で作って、見直しのとき２５年でいいとなると
１０年目まで見直さないことになるが。
新築時に30年としたのはエレベーター更新、機械式駐車場更新がもれるからかな。

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３７３は勘違いしてるな。
私はマンション管理研究会である。
下記のスレッドは秀逸であるから
再読してみたらいい。勉強になるであろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

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ウチのマンションの元理事長の婦人は、お花の先生の資格を持っていて、コミュニティ活動として、フラワーアレンジメントをしていました。そこまでは、規約の細則に定めてある通りでしたが、実は縁故の会社にお花屋さんがあり、そこにお花を発注して、マンションの玄関に飾っていました。
そして、その代金を定期的に管理組合から「お花代」として元理事長夫人の個人口座に支払っていました。その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。恐らく、管理人との個人的な関係でそうしていたのだと思います。
しかし、その行為は、いわばお花屋さんの出張販売所のようなもので、マンションの管理規約「住居以外の利用はできない」に違反すると思うのですが、マンション管理士の意見はいかがでしょうか？

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何故元理事長夫人の口座に振り込むの？
直接花屋にふりこめばいいんではないの？

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>>その事実は、理事会には知らされておらず、管理会社の裁量の範囲である雑費として計上していました。

支払い指示書に理事長が捺印してるはずです。支払い指示書には振り込み伝票もついてるので
どこに振り込んでるかは理事長には当然わかりますよ。

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元理事長がバックマージンを取っていたんだろう。

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そんな話になるからコミュニティ条項は廃止。

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長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
２回入れるため。

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>>378
その理由は謎です。
懇意にしていたからでしょう。

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>>380
元理事長には、別の疑惑がありました。
庭園改修工事を、総会決議にかけずに、縁故の庭園工事業者に発注してました。

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>>379
ウチのマンションでは、1万円以下であれば、理事会の承認無しで、管理人が購入できるようになっています。

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＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

そうであれば見直しのときも３０年にすべきだよ。
そうすればどのタイミングでも将来の２回は入る。

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>385
１万円以下であれば、理事長決裁でいいでしょうが、
管理員が自由に使えるというのはだめでしょう。

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大規模修繕工事のときには、長期修繕計画の洗い直しを
するので、２５年でいいんですよ。

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↑次の次は入りませんね。

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大規模修繕工事が、１２年周期なら２５年でも２回入るけどね。

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↑15年でもいいのだからね

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シロウトがイイカゲンな事言わないほうがいい　恥かいてる自覚ないのか

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↑12年から15年でもいいのだからX２で、30年なんだろう。

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>>382
>長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を２回入れるため。

？？？

計画期間の設定
【新築マンションの場合】
・30年としています。（およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間）
【既存マンションの場合】
・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

詳しくは、下記参照（P.76）
＜国土交通省＞
【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】
http://www.mlit.go.jp/common/001080839.pdf

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P.76
＜コメント＞
◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回以上含まれる期間以上とします。
ただし、新築時に計画期間を30年とした場合であっても、住戸の玄関ドアや窓のサッシ等の建具の取替えなどは、修繕周期が36年程度であるため含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。

◆毎月積立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。

◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とし、一定期間ごとに見直すこととしています。

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＞＞382
＞＞長期修繕計画を新築時に３０年としたのは、大規模修繕工事を
＞＞２回入れるため。

だから、これが勘違いなんでしょ。

＞＞【既存マンションの場合】
＞＞・25年としています。（大規模修繕（周期12年程度）が2回含まれる期間）

周期15年でもいいわけだから、見直しのときも30年にすべきである。

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おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ

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↑ガイドラインは望ましいことを書いておくものだ。わからんのか？

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国土交通省が作っているものに対して、
>>おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ
他人（＝作った国土交通省の担当者）の勝手であるはずがあるまい。
税金をかけて作っているのだぞ。愚か者め。

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おたくが決める事じゃない　他人の勝手だ 　ガイドはタダの見本　
おまえが書かなくても誰でも解る　独自に知識が無いなら黙ってろ

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