旗竿地の感想

私道と違って、建ぺい率・容積率に使える土地だから、広くできますよ。
それでいて割安なので、日当たりさえ良ければ、先に売れることが多いです。

下記例だと50%/100%なので、整形地では延床９０㎡がぎりぎりですが、
売約済みの旗竿地は１００㎡以上が建てられます。それでいて５００万円以上安くなります。

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9800万って・・・・

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＞42
＞日当たりさえ良ければ

南が短い短冊形分筆地なので、奥の敷地延長部に100㎡を建てると南側にゆとりが無く日当たりは望めない。
旗竿は周囲の建物と近接するので、斜線規制など建物の形状も制約が出てくる。
隣に遠慮しながら13m近くも道路から入らないと自宅にたどり着かないのは、
500万程度の値差では合わない。よほどの物好きが買うんだろう。

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このケースはわからないけど、
接道が北や西だったりして陽当たりが良い場合も多いので
戸別に判断しないと何とも言えないですね
５０・１００だと隣地斜線制限はなくて、高さ制限になると思います。

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東京は高さも斜線規制も厳しいから、屋根に母屋下がりが必要になる。
旗竿の欠点は、利用できる旗部分ぎりぎりに建物が建つこと。
竿を庭と考えられるような人じゃないと室外の景色が狭くなるし、
道路から死角になるので、侵入されやすいことかな。

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３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

オープン外構で玄関開けたら通行人から丸見えにならず、
子供の安全面でも良いのでメリットになります
クローズ外構にすると陽当たりが落ちますし
治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

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＞３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
＞２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

42のような地型の奥の土地では、多分日当たりは多分駄目ですね。
前の家が建ってから購入を検討すべき。

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＞治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

防犯の基本は地域の良し悪しより、侵入しやすい死角を少なくすること。
旗竿の奥は道路から人の目がとどかないから恰好の的。

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＞50
敷地延長は都市部の地価の高いところだけでしょ。
建売りや建築条件付の売地になることが多い。
まとまった土地は、買い上げた業者が狭小に分筆して売るからね。
うちは角地を3つに分けて売り出す前に、2分筆にしてもらって広いほうを買った。

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ちょっときつい言い方しますが、旗竿地というのは、無道路の整形地に、間口が狭く、奥行きがながい狭小地を組み合わせたものなんですよ。
つまり、土地の評価的には、無道路地に毛が生えたようなもんです。

一般の宅地で良いのは、間口距離が大きく、奥行きはそこそこ、２００㎡を考えてくだされば、１４ｍ×１４ｍですかね。
道路は1項1号道路、幅員は６ｍで南道路、平坦地・擁壁なし。一種低層で駅から５００ｍ以内が理想ですね。

この良い土地を１とすれば、隣接する間口2.5m程度の旗竿地の評価は0.6にもならないでしょう。
おそらく半額以下です。

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>>42
この土地も、恐らく分譲前は１筆で120坪程度の敷地で
一軒家、３億円以上してたのでしょう
（昔のバブル期は１０億したころもあったと思う）

もう少し広い土地だと、旗竿でなくて、竿部分が位置指定道路や開発道路になることが多いですが
当然、分譲価格には道路部分も含まれますが
その場合、路上駐車はできませんし、建蔽率容積率に算入できません。

そう考えると、100%所有権があり、坪庭や駐車できるメリット、建蔽率容積率に余裕ができ、広い家が建てられるメリットがあります。

勿論、陽当たりは大切ですが、このケースでは旗竿地が先に売約済みなところをみると、良かったのかも知れないですね。

このようなケースもあるようです。

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>>52
お住まいの地方ではそのような値が付くのですね。
後学のため、そのような地方か他の類似な販売物件を
例示いただけると助かります

>>42
のケースでは、旗竿の南側整形地とあわせて２区画購入することで、近くなりますね

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>>54
評価ってのはね、買う時の値段じゃないよ。
いざ、自分が売却しようかってときのことさ。
まあ、足元を見られるってこと。

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評価ってのはね、間口は基本的に１０ｍ未満になると評価が下がっていく。１０ｍ以上なら変わらないね。
奥行きはありすぎても、なさ過ぎてもダメ。
形は正方形なら、OKってことさ。
間口１０ｍ×奥行１０ｍなら評価がギリで1.0。
その他に、道路の種類（1項、2項とかね）や設備（都市ガス・下水管・歩道・高低差）平坦なのか、傾斜地なのかでも変わるし、方位でも変わる。
あとは、最寄りの鉄道駅への距離もね。

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旗竿地は売却時にはマイナス査定しかつきません。
所有者の価値と市場一般の価値は違います。
格安でも多くの人は敬遠します。

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そうすると、新規分譲地より、中古（古家付）のほうが、お得ということ？

＞４２は、高級住宅街なんだろうけど、４割引きなら５千万円台
中古だとそんなに安くなるものなの？

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中古？
狭くて旗竿みたいに地型が悪い土地は安いという事。

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いや、土地が高い高級住宅街に割安に建てられるなら良いなと思っただけだけど・・・
都市ガス・下水管・歩道・高低差や傾斜地とかでも違うんですね。

都市ガスのガス管や下水管ってどうなってたら値段が違うのですか？
スーモとか見ても書いてるの見かけたこと無くて・・・

方位はどちらが割高になるのですか？
駅からの距離と広さで、ほとんど決まると思ってました。

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長年住み慣れた街並みに、旗竿住宅は要らない～

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>>60
下水は市町村の土木課でわかるし、ガスは周囲の家を見ればわかる。
まあ、現地でマンホールを見たり、周囲の家にプロパンがあるかでわかっちゃいますね。
ガスは、都市ガス、下水は本下水の供用地区が高くなるんですよ。
道路は、側溝がないのは避けてください。境界線に市町村の杭があれば公道です。私道は値が下がります。
道路の種類は、市町村の建築課でわかります。ある意味、これが一番重要です。家が建てられない道路に面した土地もありますからね。

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横からだが、都区内と地方では事情が違うのでかみ合ってないのかと

>44>46>49　
治安が不安だったりセキュリティを気にする方は、タワーマンションを選択しますし、
戸建ても機械警備をするので、整形地か否かは関係ないです。

>62
坪１００万に満たない郊外・地方での事情と思います。

下水は戸建てが建てらる住宅街は、ずいぶん昔に100%普及してるので、価格への影響はありません。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kurasi/tasseinennzi.htm

中華料理店や築古で稀に見かける程度、すべての道路に供給管は来てますから
戸別の宅内配管のみで大差ないので、価格への影響はありません。

>53のような場合、
占有して駐車できる旗竿と、できない私道のいずれかであれば、前者のほうが
権利関係がクリアで、車庫証明も取れますから、好まれますね。

もちろん、予算増額するのがもっとも良いですが・・・

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53のような地型の奥の土地は要注意ですね。
23区内では幅員が4m以上あり見かけは道路ですが、
建築基準法上の道路でない場所が所々にあります。
特に、かなり昔に宅地として開発されたような地域では
位置指定道路から先が私道になっていて、現在家が建っていても
法的に接道していない土地があります。
法的に認められた道路以外に接道していても家を建てられません。

城南の実家前の巾6ｍの道路が私道で、建替え時に法的な
位置指定道路と道路でない部分が連続している事が分かり驚きました。

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再建築不可物件ですね。
このような物件は住宅ローンが組めないので、自宅居住用として契約まで至らず、
基本現金払いで賃貸投資用か、取り壊して駐車場といったところでしょう

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＞６４
近隣地価と比べて、何割ぐらい安くなってしまいましたか？
参考までに教えていただけると助かります。

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64です。
その後法的に道路でない部分は、該当部分全戸の費用負担で測量・登記して区に寄附しました。
手続きが簡易な公的通路という扱いですが、事前に申請すれば家が建築できるようになりました。

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＞66
価格は他の土地と変りません。

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旗竿で見落としがちなのが「電線」。
他人様の土地の上空を通過しないと電線が引けないような場合もある。これは大抵の場合、隣地の地権者に断られます。
電柱から家までの距離によっては、敷地内に新たに電柱建てる必要が生じる場合もある。（敷延内に電柱とか最悪だ）
水道の配管、下水の配管、ガスの配管も長くなる（敷延の中に通すため）工事にコストがかかる。
古い土地では、他人様の敷地からチャッカリ水道管を引いていたりして、イザ建て直しの時に利用を断られます。
そうすると、工事費がかなりかかって大騒ぎになる。敷延が接してる道路に配管が来てないと、さらにコストがかかる。
中古物件の場合は、その辺もきっちり見ておかないと高い買い物になりますよ。

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>>67
「該当部分全戸の費用負担」。。。そこの地権者が、協力してくれたのですか？そりゃ、すごい。
ふつうなら、「オラ、建て替えないからしらないわ」でもめるんですけどね。
それをやっても、道路としては「ただし書き道路」なんですかね。
そもそも、６ｍの幅員の道路位置指定自体が怪しいですなあ。

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＞そもそも、６ｍの幅員の道路位置指定自体が怪しいですなあ。

通り抜け道路ですが、公道接道部から35m？までが位置指定道路となっていて、
その先の数10mが法的な道路でなく、その先は公道となっていました。
見かけは連続した道路で、長期間公的な整備も受けていたので判りませんでした。

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>>70
田舎と違い、４mに満たなくて、セットバックするケースがよくあります。

このケースは権利関係がグダグダだったとのこと。
容積率オーバーになる原因になります。

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64です。
該当道路はセットバック不要で、長年道路として整備され、
通行や権利関係でもめた事も無いので、法的な道路でないことに
誰も気がつかなかったというが実態です。

数十年ぶりに建替え家屋があり、建築基準法や住宅ローンの審査が厳密になったので、
判明したのだと思います。
道路部は固定資産税免除の為、当初から各戸毎に住居部と分筆されていて、
建蔽率・容積率には影響しませんでした。
23区内の1960年代にできた住宅地なので、当時は「法的な道路」という意識が
薄かったのだと思います。

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私の家は間口2.7mの45坪、道路はバス通りで11mですw
近隣の半分位でした。

バス通りなので騒音はひどいし、大型が通るたび振動もありますが、下町育ちなのであまり気にしません。

車も縦列ではありますが、3台確保出来たし、陽当たりもプランでなんとかなるものですよ。
東に4階建てマンションが近接してはおりますが、南は北側斜線で2階のリビングは陽当たりに満足しておるます。

都内で46坪弱あって、2700万で買えて、固定資産税も安いし、大変満足しております。

一つ難点は、東京下町のバス通りなので、完全な防火地域ですので、建築費用は2割増でした。

旗竿でも車が入るようなら問題無いかなと思います。

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>>74
都区内で坪59万円？
そんな激安地があるのですか？
駅距離など教えてください。
何か大きな問題のある土地でしょうか？

うちは川崎市の旗竿地(接道2.5m( 泣) )ですが、坪120万円です。
ちなみに向かい側の整形地は坪190万円です。

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＞74
竿が長くて旗の面積が相応に少ないのでは？
建蔽率・容積率が分かりませんが、マンションが隣接するような敷地延長で
一階の日当りはどうでしょうか？

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74です。

参考までにお答えします。

旗の部分は、接道幅2.7mで約5m入ります。5m入ったところは、幅3mです。
旗を抜けると、幅9.2m　奥行き15.2m
接道は歩道付きのバス通りで、15m道路でした。
駅までは、歩いて12分程度です。
60/300で防火地域、完全に防火で建てると、80/300まで。

世田谷区とか、目黒区とかの山手ではないので、急がなければ出てきます。

旗竿の防火では、アパートが建ちませんので、不動産業界ではネックになるそうです。
土地も都内では大きいので、建売でも予算が合わず、1年位上物ありで放置されていたんですが、
解体して売り出されたの見て、即決しました。

根気よく探して、良い物件が出ると良いですね。

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76さん

道付きは、北になります。
東面は、4階建マンションですので、東の日当たりは望めません。
南には３階建の建売が２棟ありますが、北側斜線です。
西は、２階建がありますが、南に庭を設けておりますので…

結論言いますと、南を庭にしたおかげで、庭に面した部屋は朝少しは陽が当たります。冬の太陽は低いので、これから日当たりが良くなっていくでしょう。夏は、陽が高いので、直射を避けられます。
西は元々、西日が大嫌いなので、西の窓は全部磨りガラスにしたくらいです。


問題は、東ですよね？
4階たてのマンションの壁がそびえておりますので、確かに陽は当たりません。
マンションの壁は境界から40cmしか離れていないので、何も見えないしw
ちょっと言わせて貰えば、真東の朝の陽は時間が短いです。だから、この際東は無視しました。w
ですので、東側を2.8m離して、建築しました。おかげで、10mのカーポートを作り、南に奥行き3mの庭？ってほどではないのですが、スペースを設けました。旗の部分は、ちょっとしたシステムポストだけにして、客用の駐車スペースです。

旗竿の土地は、自分が住んでいる、下町の方が、恩恵が多いと思います。
どうしても隣家との境界が狭い下町なので、プライバシーの確保や、騒音の問題回避につながると思います。

そりゃ、土地は四角になっていた方がいいに決まっています。絶対にw
私も、出来れば四角い土地を買いたかったです！でも高いんですよね〜w

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74です。

書き間違い。
「旗の部分は、ちょっとしたシステムポストだけにして、…… 」

旗の部分ではなく、竿部分でした。w
ごめんなさい。

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詳細ありがとうございます。
すごい掘り出し物ですね。うらやましい限りです。
>>74様の都内の駅12分46坪弱2700万に対し、川崎市で駅10分21坪3000万です(泣)。
準防火地域で、まわりはびっちり家が建っており、3階しか陽があたりません。
でも旗竿地で周りより安かったし、とても静かなので気に入っています！

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住んでる本人が満足なら、それでいいんじゃね？
住めば都、っていうじゃんｗ
ま、現実の不利益なんか、相続とか売却とか発生しなきゃ無いからね。

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>>35 匿名さん

あんたみたいな、人の話しを聞けない思いやりない人間ばかりが、
旗竿地にはいるのだろうね

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土地購入費用が安い。固定資産税も安い。これは大きな利点。
売却時に安くなるのはマイナス点ですが、まず、購入費用が安いのですからね。
低金利時代とはいえ、購入費用＋利子を抑えるメリットは大きいですね。

利便性の高い地域であれば、不形成地のデメリットを金銭面のメリットが上回るのは、当然でしょうね。

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住宅が密集している都市部と山や田んぼに囲まれている地方とでは評価が異なるのではないでしょうか？

ところで、旗竿地を購入されたかたは門柱はどこに設置しましたか？
入口だと車の出入りに邪魔となるし、家の前だといろんな人が敷地内に入ってきますよね

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うちは5m以上の間口があるので、入り口に門柱とシャッターをつけました
間口の幅次第ですね

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旗竿地を買い、実際住んでみるとトラブル、ストレスの毎日です。
旗竿地で話し合えるレスを探し開いてみたら、
ここは旗竿地に満足してる人ばかりみたいですね。
自分の体験での感想なのに、35みたいなのが出てくると、恐くて相談できないですね。
満足な人もいれば、真逆な人もいるのに。
35は自分が非常識で迷惑かけてても、きっと気付かない無神経なのでしょう。

旗竿地の相談は他で投稿しますが、35みたいな人は、お断りです。
私は旗竿地で大失敗したので、35の言葉には怒りさえ感じました。失敗した人は、その後投稿されてないみたいで、今はどうしてるのか気になります。

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裏の住人が旗竿地に住んでいます。
駐車場は並列で2台停められます。

でも日当たりは我が家によって遮られています。
ちょっと気の毒です。

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地形にもよるが旗地は基本的に悲惨。

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我が家は42坪の旗竿地で4LDKです。横浜線沿線で特急快速が停車する駅から徒歩10分、築8年で2000万円で購入しました。周りは整形地なら4500万ほど、本当にラッキーでした。もちろん車も縦に2台停められますし、庭もある程度あるので日当たりも良好です。
ただ、お隣の子供たちがよく自転車をはみ出してとめます。まあ子供なので、そのくらいは許容範囲かな。

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