THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その７

>>448
一般的には70平米は広いみたいです。

>>448
総事業費1800億で4390戸だと、1戸あたりで4100万です。これが原価として考えたとして、事業者の利益や消費税10%が価格に乗れば平均でみて4000万は現実的ではないですね。

また、仮に4000万の部屋で80平米として、坪単価165万ですか？
原価が上がらないという夢物語を前提にしても、借地でなくて165万ってありえますか？
冷静に数字で考えればわかると思いますが。

ここは水辺が近すぎる。UR賃貸部門の方はパティオスは勧めてもミラマールは勧めないんです。湿気が違うと仰っていました。

今の幕張では80㎡で4000万円台じゃないと逆に厳しいんじゃないですかね。
100㎡3000万円台のアクアがあれだけ苦戦したわけですから。

総事業費1800億円には非住宅エリアも含まれるので、わからないと思いますよ。

>>454
震災直後と東京オリンピック前(一番早い若葉の物件が2019年完成っぽいので)では市況が全く違うので同じ相場観で語るのは意味がないかと。

十年後くらいには人口減少によりかなりの住宅が余りそうなので、価格の動向が楽しみですね！
そうなると、都心から遠いし駅からも遠いマンションはより厳しくなるでしょうね。

>>457
都心から1時間圏内で10年後の人口減少が住宅価格に顕著なな影響が出るなら、そもそも三井を始めとしたデベロッパーが若葉の事業に参入しないでしょうね。

「人口 推移 予想」などで検索すれば、研究機関の予測など見られますから確認してみてはいかがでしょうか？

少なくとも原価が上がることはほぼ確実であって、アクアの事例を出して買い手が付かないとか、人口減少だとか、価格引き下げ要因を並び立ててベイフロントより若葉がトクだと信じたい人(おそらくベイフロントを買えなかった人)がいるようですが、少なくともあなた方よりシビアに将来予測を踏まえて事業計画を立てている事業者が事業として価値があると踏んでやるわけですから、今後高騰していく原価を割り込むような価格で販売されることはないと思います。
また、消費税は有無を言わせず10%になりますので、仮に4000万円でも80万円は余分に負担がかかりますし、住宅ローンを利用される場合、今より低金利はなかなかありえ無さそうなので、ローン負担が増えるかもしれません。
ただ、消費税10%に合わせて何らかの減税措置等を打つ可能性もあるので、落胆せずに貯金に励んでください。

総事業費をマンション戸数で割るのは何故？
マンションは事業の一部でしかないよ。

>>458
線路挟んで北と南で格差が出来て丁度良いのではないでしょうか。

コストが上がるから販売価格も上げれるのは人気エリアだけです。震災後の埋立地は人気急落でコスト上昇分を価格にのせたら誰も買いません。
アクアがいい例です。

線路を挟んで北と南では、どちらが＊＊＊ですか？

>>459
多少の商業施設があったとしても、事業収益のほとんどが住宅売上と考えてよいのでは？
仮に1800億のうち100億が商業施設にかかり、それを住宅価格には載せずテナント企業から回収するとしても、1戸あたり3900万円ですよ。

まさか地盤整備とか共同溝など共益的な施設設備に関する初期費用が住宅の価格に乗って来ないと考えてますか？
維持管理費は管理費等で賄うとは思いますけど。

>>461

やっぱりアクアの事例にすがるんですね。笑
買い手が付かないのではなく買える人から買っていくんです。最初に都心から価格高騰の影響が出て、そこで予算オーバーで買えない人が30分圏、それが1時間圏内と流れていくのであって、物件が買う人に合わせて価格を下げてくれるのと思っているのは願望でしかないですね。

これは新築と中古でも同じで、新築の原価が上がり、新築を買えない世帯はどうするか？中古市場に流れ、中古が値上がりしていき、結果として新築と中古共に不動産価格は上がるんです。

マクロで考えないといつまでたっても買えないんじゃないですか？

2050年の人口予測は9700万人、すなわち35年後には今よりも約2500万人減少している。
一世帯当たりのへ平均住民数は約2.5人なので、単純計算で約1000万戸の空き家が出来るという計算。
実施には新築で供給されるものがりますので、1000万戸以上の空き家が出来る事になります。
すなわち、売る売れない、貸すに貸せない資産価値が０の家が1000万戸以上出きてしまうという事。
逆に言うと、中古で売る側は売値が付けばさっさと売ってしまわないと、一生不良資産を抱えてしまう事になる。
人口が増加または、横ばいだった時代と同じ感覚で考えるとはね・・・

耐用年数が長いマンションを新築でバカ高い価格で買うのは？？？となるのでは！
逆に考えると、将来的には一等地の多少価格が高くても売れる地域以外では、新築マンションはほとんど供給できなくなるのでは？

マンション販売価格の4000万円を4390戸で掛けると1800億円近くになるので、この金額を言ってるのでは?

日本の不動産市場は世界でも特異で、売買される約9割が新築物件という状況。
欧米ではこの逆で大部分が中古物件。
465さんの言われる通り、先々は明らかに住宅余りとなるので、売買の中心は中古が主流になっていくと見るべき。
今とは逆に、中古の売買価格が基準となり、新築の販売可能な価格は中古物件を基準として決まると考えるのが妥当。

中古の販売は住宅余りによって熾烈を極めるので、価格は間違いなく下がる。
約1000万戸が売る売れない、貸すに貸せない状況になるわけだ。
仮に、親からマンションを相続したとして自分に既に持ち家があれば、売れるのなら売りたいし、貸せるのなら貸したいはず。ほったらかしにはしたくないはず。そのまま抱えて、管理費と修繕積立金と固定資産税を払い続けるという金の無駄遣いはしたくないはず。
ちょっと考えればわかるが、同じ地域で同等の物件が2000万円で売れていたとすれば、少なくとも半分の1000万円にすれば、飛ぶように売れるはず。
約1000万戸が売る売れない、貸すに貸せない状況になるという事は、中古で売れる物件でもどの程度の価格なるかは容易に想像がつくと思う。
そして、建築原価にある程度の利益をのせて販売せざる得ない新築マンションの需要は大幅に減ると見るのが妥当。

新築マンション買えないか、中古マンションからの買い替えが出来ない人達の妬みが凄いですね。

465、467、468は一定の根拠がある。
469はただの戯言。
これが全てでしょう。

>>465

2050年まで家を買わないのですか？
また、2050年に首都圏の人口はどうなるんですか？
今より都市への集中化が進むので、住宅あまりを起こすのは地方です。

では、幕張は地方か都市かという点でいうと、都心から1時間圏内であり、東京への通勤者を多く抱えているので、都市と見た方が妥当じゃないですか？

版の情勢として、もともとベイフロント購入前提の検討者（ポジ）に対して、最近出てきた若葉推しのベイフロントネガがいたと思ったら、465、467、468は若葉も含めた新築購入を否定ということですか？

いったい何を否定したくて、この掲示板に来ているのでしょうか？

あなた方は2050年まで待って安くなった中古住宅購入して、残り少ない余生を過ごしてもらえればよいと思いますけど。。。

471へ
東京都内でさえ、2020年をピークに人口減少に転じるんだけどね。

借地でも買う人がいるから分譲ならもっと買うんじゃない。

ベイフロントのスレには何故か買う気の無い人が良く来ますねw

そんなに僻まないでw

>>476
地代が払えないのですか？
3000万円代のマンションしか買えないのですか？

一円でも払いたくないです。

ではなぜここに興味持ってるの？

一戸建ならともかくマンションの区分所有権にそんなにこだわる必要があるんでしょうか？
借地件と大差ないと割り切った方がいいと思いますよ。
･株は損するからやらない。
･外貨預金も為替リスクがあるからやらない
･金利安くても元本保証の定期預金がいい。
･投資用不動産の購入などもっての他
そういう頭の固い融通の効かない人物像が浮かんできます。

マンションに土地の価値を求めてる方がまだいるのですね。
土地の権利を持っていてもマンションはどうにもなりませんが・・・・

そもそも土地だけ貸して、そこに長期の借地権で建物建てさせてくれませんよ普通は
だから土地から購入して建てるわけです。

ベイタウンは千葉県が地主だから出来るわけで、普通はやりません。

一戸建てなら分かりますが、マンションに土地の価値はナンセンスでは
マンションに土地の価値を求める方は何年生きられるのでしょうか？
あるいは子供に残すため？
でも古くなったマンションは資産になりますか？

たかがマンションのとくにタワーみたいに微々たる土地の区分所有にこだわる意味不明。
しかも、土地のオーナーは千葉県。

区分所有でも土地のオーナーである国に固定資産税と言う名の事実上の地代を払い続ける同じシステム。

少し考えれば分かることなのに、思考停止してる人みるとウンザリ。

483さん

まったくその通りです。

マンションの場合は同じ場所なら所有権より借地の方がお徳だと思っています。
だれか借地でも買う人がいるから分譲ならもっと買うんじゃない。
なんてありましたが、逆でしょ

分譲でも買う人いるのなら借地ならもっと買うでしょう。

別に土地にこだわっていませんよ。
地代を未来永劫にわたって支払うのが嫌なだけです。
地代は1年間で約12万円の支払いに対して、
固定資産税は土地だけで1万円も支払いませんよ。

金融機関は不動産の残存価値を判断した上で融資をするわけで、中古借地物件は建物の価値しか無いので融資出来る金額が限定されます。買い手が限定されるのです。

マンション購入時に土地分数百万上乗せして先に取られてるれてるだけの違い。

中古タワー物件の土地の区分所有の価値評価はカスレベルの微々たるもの。
煽りすぎ。

マンションの場合は所有権でも中古なら同じですよ。
借地だから不利はありません。
もしかして定期借地権と勘違いしていませんか？

売り主と土地の賃貸契約している限り、
未来永劫にわたって支払い続けないといけない。
コスト意識もないようですね。

486さん

管理費は未来永劫払うのですよ
ちょっと多いだけじゃないですか

みんなクレバーだから、用が済めば得するタイミングで売却するか、会社名義に変更しリスクヘッジするか、全て考えて対策立ててますよ。
他にもビルやタワーや戸建ても持ってるし、立ち往生して無駄な借地代に苦労する人なんていないって。

そうですね
わずかな借地代を払い続けるのがなぜコスト意識無いと・・・・
理解出来ません。
その分安く買えているのですから

嫉妬して感情的になってらっしゃる。
見苦しい。

ベイタウンは借地の分だけ若葉より安く買えるのですよ
わかりませんか？

若葉が出来て相対的価値が低下するのはベイタウンの中でも線路沿いのマンションでしょう。
海沿いのマンションは、差別化されてるから特に眺望の良い部屋は余り影響受けないでしょう。

取得コストよりも、借地コストのほうが
大きいのがわかりませんか?
未来永劫にわたって住んでいると。

アクアはガタ落ちしてますよ。