公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5 階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2014-09-25 07:22:27
>>300
住友北参道とは比較にならないくらいクレイジーな価格で来るだろうし、上げ相場での様子見は購入チャンスを逃すリスクが高い。
北参道で納得できれば買えばいいし、青山一丁目のチャンスを逃したくなければ北参道のことは考えずに待てばいい。
北参道はそれなりに便利で高級だけど微妙なんですよ。その微妙さ加減と折り合いがつけられるかがボイントなのです。
青山は昔から高級な街ですけど、北参道は新駅ができてから急に話題になるようになった街ですからね。生活の基盤としての商店の豊富さも青山の方がずっと優位です。ピーコックや成城石井も近い。北参道は良くも悪くも地味で、最近やっとOKストアができたくらいで、それまでは買い物過疎地だった。
あとNHKが移転を断念した青山病院跡地が気になりますね。敷地は1万7000平米もあるそうです。都心の一等地で大規模マンションを建てられるのはここくらいでしょう。
ここも北参道にしてはクレイジー価格なので、青山と大差ないかもしれんね。
三菱地所のパークハウスグラン南青山も比較対象になりませんか？
三井のはタワーですが、三菱のは低層ですから、一等地で低層を求めている層には受けが良いと思います。
新宿に用事が多い人にとっては青山よりも北参道の方が便利でしょう。
青山の駅近や7億円物件と比較する人がいるが、北参道は地味な住宅地ですよ。安くはないけど新宿と渋谷の間の不便でない地味な住宅地。そういう位置付けを気に入るかどうかです。
比較対象の町が思い浮かびにくいが、四谷三丁目とか曙橋に近い感じでしょうか。それらよりは高額かつもっと地味なようですが。
千駄ヶ谷駅や代々木駅も比較的近くなのに、曙橋や四谷三丁目と一緒にされてもね。
交通の便が全然違うでしょう。
周りを歩いたこともないんだろうな。
四谷三丁目の方が買い物、飲食、交通の便も良いですけど。曙橋は不便だが。
もともと千駄ヶ谷は一戸建てが多い地域ですから。かなり寂れた商店街もあります。千駄ヶ谷駅も代々木駅も実際に歩くと道路や線路を渡らなければならないので、遠いですよ。しかもその間、あまり店がないんです。都心で静かな生活をするには良い場所ですが。
道路はさんだ向かいの一軒家、取り壊されたけど何か建つんですかね～
北参道みたいな閑静な住宅地が好きな人もいれば、青山みたいな華やかな商業地が好きな人もいます。
豊富な共用施設があるタワーを好む人もいれば、シンプルな低層を好む人もいます。
南青山のパークハウスは8割が地権者用です。分譲は少なく、地権者のいない北参道とは違った勘案が必要かもです。
単純には比較できないと思いますよ。
JRを含め徒歩圏4駅の北参道は十分恵まれてます。
そもそも千駄ヶ谷も代々木も遠くないです。
北参道は少しずつ、街として成熟していくと思います。
徒歩で使える駅は大事です。
南青山7丁目なんて都心ですが最寄駅がないので、一等地ではありません。
あの有名な青山本部もありましたよね。
パークハウスグラン南青山は南青山5丁目で表参道駅から徒歩4分ですよ。
南青山7丁目にあるのは同じパークハウスでも南青山高樹町の方です。欠陥が見つかって解体して建て直している、ある意味有名なマンション。
オリンピック関係の再開発を期待しているのですが、魅力的な再開発をあまり耳にしませんね。千駄ヶ谷駅くらい建て直したらいいと思いますが。駅前も閑散として寂しいし。
それが千駄ヶ谷なわけで。無駄なことはやらんほうがいい。
千駄ヶ谷駅はオリンピックの観客を受け入れるキャパがどう見ても足りてないですよね。
何の動きも無いので心配してしまう。
駅前の変化に期待するのは無理があると思いますよ。
津田塾と体育館がどっしり構えてるし、その1ブロック右手は病院なんだから。
北参道駅付近は数年前から変わり始めて最近とみに変化が加速してます。
ＯＫにの客は土着民より新しく越してきた人の方が多い感じです。
オリンピックに押し寄せる客が食事をとる店すらろくにない。ユーハイムくらいか。
オリンピックの時に千駄ヶ谷や湾岸でお弁当売れば稼げるかな？
日本創成会議という公的な有識者団体から、政府へ提言が出ましたね。
東京の高齢者を地方に移住させる、という政策です。かなり強引かも
しれませんが、東京にいる必要がない老人が多いのも事実です。東京の
一極集中の改善や、地方の雇用と土地活用を考えると当然かもしれま
せん。
財産も身寄りもない寝たきり独居老人は増えており、彼らが生活保護や
年金の受給費だけで余生を過ごせる施設は、どこも都内は一杯です。
行政や社会福祉士のもとで、このような老人の地方の施設への転入所は
実際に行われており、創成会議の提言は既に一部現実となっています。
渋谷区の都市計画書を拝見しましたが、方向性は同じです。財産も身寄りも
なく社会活動もしない高齢者は、賃貸であろうと都心に住む必要はなく、
原宿・表参道を始めとする東京の都心は、むしろ若いクリエーターなどが
切磋琢磨するエネルギッシュな街であるべきと、計画書には綴られています。
今後も都市計画を着実に行うため、国や都が所有地に定借物件を新築する
ことはあっても、分譲はしないでしょう。
目白台ハウスは住友不動産の最大の失敗で、分譲したことで再開発できなく
なりました。六本木ヒルズは反対運動のせいで完成まで17年かかりました。
17年という時間は長すぎて、結果的には六本木ヒルズの最盛期を短くして
しまいましたね。あと10年早く完成していれば、六本木はもっと良い街に
なったかもしれません。
都市計画の本質は土地の造成や上物造りではなく、法改正や住人・地権者と
折り合いをつけることです。前者は東京駅周囲の再開発で、容積率緩和のため
法改正しています。後者は六本木ヒルズです。後者の方がメンドくさい感じ
ですね。東京が国際都市として競争していくためには、将来の可能性がある
若者は住みやすく、医療費を使う以外に何もしない老人は移住しやすくすべき
でしょう。
国がオリンピックを誘致した本当の理由は分かりませんが、それを率いた
石原慎太郎は「山手線の内側は国が直接管理すべきだ」と言っていました。
以前から何となく感じていたのですが、実はオリンピックそのものは、
どうでも良いのではないでしょうか。東京を再生する名目として、国や都は
オリンピックを必要としたのではないでしょうか。
東京の新陳代謝を上げて更にエネルギッシュにするため、凍結していた都市
計画（外苑西通りの順延など）を再開するため、都心の高齢化を止めるため、
オリンピックという錦の御旗が必要だったのかもしれません。
そういう意味でも、オリンピック後の東京の評価がどうなるか、興味深い
ですね。
>322
稼げると思いますが、保健所が夏の食中毒にナーバスなので、個人出店の
弁当はチェックが厳しいと思います。飲料とかアイスの方が安全でしょうね。
創成会議が高齢者が住みやすい地方都市を挙げていたのを見て笑ってしまった。何十年も前から人口を東京から過疎地へ誘導しようとしているのと同じ。それは何十年も失敗し続けている。なぜなら旗振り役の国会議員、大手マスコミ、自称有識者がみんな東京にしがみついているのだから、全然説得力がないのだ。そもそも過疎地に高齢者の収容施設をたくさん作って、過疎地は喜ぶのか？ まずは人口流出が続く福島県に遷都したらどうだろう。
>324
他の業種と違い、高齢者の介護福祉は自由競争ではなく政策です。介護や福祉はマンパワー必須で
機械化できない、つまり、ある程度の広さがないとできませんから、土地のない東京では団塊の
世代を支えきれません。8.5兆円規模の介護産業であれば、地方分散が可能とする提言は新しい
ですし、刑務所や精神病院も政策の1つで、地方に雇用を作り過疎化を防ぐ点で地方から評価
されています。
今から遷都は難しいでしょうけど、福島の人口と経済流出は底を打っており、今は静岡の方が
深刻です。不思議なもので、過疎という現象は、必ずしも大都市圏からの距離によらないんで
すよね。
高齢化と地方分散の話題は終わりにして、私がお伝えしたいのは以下の2点です。
１）都心に永住したいと考えていても、退職後に財産がないまま健康不安を抱えた場合、
賃貸に住むことは許可されず、地方に移住させられるかもしれない。
２）オリンピック前という一時的なバブルだけでなく、都市計画に基づいた将来価値を今の
都心の不動産（特に中古や更地）が含むケースを想定しないといけない。
5年後のことなんて誰にも分かりませんから、どこまでを想定するかでしょうね。
我が国では中国と違って居住移転の自由が憲法で保障されていますから、国策で高齢者を移住させることは現実的には不可能ですよ。
賃貸ですらその自由が保障されているので、都心の都営住宅の再開発は一向に進まないのです。
高齢者を支える介護施設、人員の不足は、本質的には介護業界の薄給、介護保健制度の破綻の問題であって、東京云々は二次的な問題だと思います。解決するには生産年齢人口を増やして税収、保険料収入を上げるしかないです。だから移民政策が執拗に提案されてきた。
余談ですが精神病院は削減するというのが国策です。他の先進国に比べて我が国では人口あたりの精神科病床数が多すぎることが昔から問題になっていて、どんどん減っています。人権重視、医療費削減の双方から見て、精神病院を工場の地方移転のごとく増やすということはありえません。
スレ違いだ！
ここはマンション検討スレだよ。
バロワーテラスに行列ができていましたね。食べログでは厳しい評価が続いていますが。
>328
仰る通りですね、申し訳ありませんでした。以降は慎重に
書き込みさせて頂きます。ご迷惑をお掛けしました。
マンション検討に関わることで、1つだけ述べさせて下さい。
確かに国立競技場の周囲は開発が始まらないように見えますが、
霞ケ丘アパートは来年1月に立ち退きが決まりました。これは
スゴイ事だと思いますよ。再開発の最初の一歩と言えるかも
しれません。
オリンピック用に何か仮設されるでしょうが、オリンピック後は
何か計画されると思います。
国立競技場の周辺は不法投棄が多いんですよね。あれはどうにかならないのでしょうか。歩道がゴミだらけで困ります。
スレ違いかもしれないけど、確かに霞ヶ丘アパートの住人は移住かもね。あの土地が再開発できるのは大きい。
ゴミが多いのは何か理由がある？
ゴミが多いのは、夜に人通りが少ないので捨ててもバレないからだと思います。
1LDKから間取りがあるということは
単身者も多いということなのかな?
もし、資産運用のために貸す人が多いとなると
知らない人の出入りもあったりで不安かも?
1LDKがないマンションは、安心なのだろうか。
ところでこのマンションの窓は網入りガラスなんでしょうか？
たしか消防法か建築基準法かで基準が決まっていると思いますが。
リビング、ダイニングの窓が網入りガラスだと残念ですね。
公式サイトに窓や設備の説明がアップされてます。さすがに網入りではないようです。
網入りかどうかは、周りの建物や道路との関係など環境で決まっていて、法律上の問題なので、売主の努力でどうにかなるものではないそうです。どのマンションを買うにせよ、契約する前によく確認しておかないと、内覧会のときに失望する可能性があります。
ゴタゴタ言ってケチつける人はやめればいいんだよ。
ただでさえ北参道付近は駅ができてから人が増えて、地元住民としては迷惑。
以前のような静かな頃に戻ってほしいけど、もう無理だろうなあ。
田舎者は郊外にでもひっこんで下さい。
ゴタゴタ言ってケチつける人はやめればいいんだよ。
ただでさえ北参道付近は駅ができてから人が増えて、地元住民としては迷惑。
以前のような静かな頃に戻ってほしいけど、もう無理だろうなあ。
田舎者は郊外にでもひっこんで下さい。
＞336さん
公式サイトの画像を見る限りでは、リビングの窓は普通のタイプのガラスでした。
他の部分はどうなのかというのは、確認しないとですね。
方向によってはその可能性も無くはないと思います。
一番広い開口部のガラスが網入りだと、さすがにテンション下がってしまいますもの
リビングダイニングは網入りガラスではないけど寝室が網入りガラスだった、というのはよくあります。
リビングダイニングも向かいの建物との距離が近ければ網入りガラスになる可能性があります。
公式サイトの安全のページに透明耐熱強化ガラスの説明があるけど、さすがに全部というわけではない。ガラス好きのデベらしく、係員に確認するようサイトで説明するのは好感が持てるけどね。もし網なしガラスが許せないなら、公園に隣接するマンションや1種低層を除くと、やっぱりタワーになってしまう。タワーの感覚で低層を見るから気になるのかもしれないけど、全く気にしない人もいるからねぇ。
透明耐熱強化ガラスはどの窓ガラスも…ということではないのですか?
てっきり、どの窓もだと思ってました。
透明耐熱強化ガラスではない窓もお願いするとするとオプションとなるのでしょうか?
オプションや資材については住友に聞いた方がいい。そもそも部屋ごとに条件ちがうから、ここでは誰も答えられない。
買いたいならMRに行って係員に聞く。
買わないなら北参道もガラスも忘れる。
買えないなら、買えるようになるために頑張る。ここで文句いわない、ネガらない。
