地名地番 東京都品川区西五反田三丁目605番2、606番1
階数 地上25／地下1
延床面積(m2) 21890.75
建築面積(m2) 1128.27
敷地面積(m2) 2454.12
建築主 住友不動産株式会社
設計者 前田建設工業株式会社
施工者 前田建設工業株式会社
着工 2014/12/15
完成 2017/04/30
備考 共同住宅
所在地：東京都品川区 西五反田3丁目10番17
交通：東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分
JR山手線「目黒」駅から徒歩10分
JR山手線「五反田」駅から徒歩10分
総戸数：244戸
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトル変更・物件情報を追加しました 2015.1.24 管理担当】
【タイトルを変更しました 2015.6.7 管理担当】
[スレ作成日時]2014-07-29 07:53:29
>>999 検討板ユーザーさん
マジェスティ、ガーデンの売れ行きからしてもう少し高めに設定してくるのかと思ってました。
とは言え、山手通り沿いと目黒川沿いの違い、駅アクセスはこちらの方が断然良いし(目黒駅も行人坂9分と線路沿い10分なら後者)、支払い体力があればやはりシティタワーかな。
個人的にはコストパフォーマンスはガーデンテラス>シティタワー>マジェスティ。
>>1001 匿名さん
25Fは現在3戸販売されています。(1LDKが1戸､2LDKが2戸)
2LDKの場合、23Fとの価格差は1000万円で、坪単価は600万円です。
色等を選択できるだけでこの価格差はちょっと微妙ですね。
24Fはまだ1戸も販売されていませんが25Fと同じになるのでしょうか？
>>1005
価格は9980万円と9780万円で、ほぼ大台です｡
坪単価600万円なのでブリリアタワーズ目黒が買えてしまう値段です．．
あちらは当初中古が坪1000万円になるのではという話しもあったので、坪600でも許されるんですかね?
ただ買えたとしても買いたくはないです｡
先日モデルルーム見学した際、ついでに五反田から目黒まで目黒川沿いを歩いてみましたが、数あるリバーサイド物件の中でも雰囲気は際立っていました。エントランスやお庭も想像以上に素敵でした。価格見て目玉が飛び出ましたが、良くも悪くも、住友らしい物件ですね。
目黒といいつつ西五反田なのが気になり、購入に踏み切れていません、、、
実際問題どの程度資産価値に影響ありますか？
あまり変わりませんか？
多分永住はしないので、売る時のことが気になって。
エントランスは狭いし（高級感あるのか？）、ガーデンも狭いし、目黒駅は坂の遥か上だし、と思って予約なしでモデルルームにいったら、人がいっぱいで入れませんでした。そのうち売れるんだろう。でもエントランスは微妙すぎた。
上大崎はイメージいいけど、西五反田はあんまりよくない。
イメージにお金をかけたいか、利便性にお金をかけたいか、の考え方次第だが、
個人的には利便性重視なので、ガーデンのコスパが一番良いと思った
>>1010 匿名さん
色んな見方があるんですね。1,000戸超の大規模マンションじゃあるまいし、この規模、敷地面積からするとかなりレベルの高いエントランスと植栽環境実現していると思いますが。
特にエントランスは野村プラウドと並び定評ある住友•シティタワーですからね。逆に言うとそこに金をかけ過ぎてる（吹き抜けにするから販売戸数が減る分も含め）とも言えますが。
公式サイトにコラムが掲載されているマンション評論家さんの予想、
『私の見込みでは2LDKの住戸で7000万円台、3LDKは角住戸なので1億円台（いずれも1000万円単位）になるのではない』はほぼ当たっていましたね。
エントランスは微妙なんですか？竣工写真の植栽はそう悪くないように見えますが。
エレベータ３基のうち、１５より上の階用のエレベータが2基あるのに対し、１４階より下は1基しかないので、14階下の住民はとても待つ時間が長くなることがあります。
買うとき特別説明されなかったので、いざ住んでみてこの不公平にきづきました。
住民からすでに苦情が出てはいるようなので、エレベータの1基を全階にオープンするようになると良いなと思っています。
初めから説明ありましたよ。
右の大きなエレベーターは非常用と兼用です。
タワマンはどこも高層階が優位になってるって別の物件で聞きました。
それより高速運転に切り替えてもらいたいです。
短期なのでイライラします。
すみません。
短気です。
隣のガーデンは108戸に2基に対して、ここの低層は14×8=112戸に1基ですか？きついですね
賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？
売れてません！
仕様も普通でこの立地でこの値段じゃ買う人なかなかいないでしょうね。とにかくタワーが良くて、通勤に便利でお金は気にしない人くらいでしょうか。デザインは素敵ですし。
実際どの程度売れてるんでしょうかね。
マンマニさんブログ情報では、どの時点か定かでないものの、竣工前のある時点で残り70戸程度だったということなので、少なくとも7割は契約済みということでしょうか。
https://manmani.net/?p=6211
しかし価格強気だね。最近はスミフも値上げ一辺倒ではなくなってるのに。
ほんとに早期完売させる気がない会社なんだと改めて実感してます。。
ここって各階ゴミ置場からのゴミの搬出は普通の住民用エレベーターを使っているのでしょうか？
臭いがこもったりしませんか？
>>1025 匿名さん
私はエレベーターで出くわしたことないです。非常用エレベーター使ってるのかな？たまたま出くわしたことないだけかもしれませんが、においを感じたことはないです。
>>1021 ご近所さん
>賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？
↑
不動産投資のイロハ。
家賃には所得税、住民税がかかります。それなりの投資家は他の所得がありますから経費を引いてざっくり30%~は国に持っていかれます。私の計算だと手取り月12万ほど。6000万の回収に41年かかります。
同じ理由でローンで買って人に貸して自分の持ち出しゼロで所有するのは不可能。
税金を説明した不動産投資の本がほとんど無いから皆勘違いします。
エレベーターの目安って５０戸で一基？
>>1027 匿名さん
そうそう、税金が一番のコストなんですよね
ローンのみ金利部分は費用算入できますが元本部分は関係ないので
年が経つ度にローン金利が減って元本返済が増える分税金がきつくなってきます。
今住んでいる家は表面利回り５％の計算ですが
頭金４割入れてもローン返済部分がギリギリ相殺できただけでした
目黒川の桜、窓から見ることができるでしょうか。家の中でシャンパンと桜というのもオツなものですね。いいなと思います。
分譲賃貸で貸すにしても、借り手がいればいいですね。ちょっと高級なので、気軽に借りることができなさそうなのがネック。
間取り見ましたが1LDKからあります。ということは、1人暮らしや夫婦2人も住める感じでしょうか。面積が40㎡だったので、それこそ住宅ローン減税適用外。現金で買える人用マンションなのだと感じます。買える人、羨ましいです。
もちろん部屋の向きにもよりますが、ダイレクトウィンドウの角住戸は勿論、ガラス手摺なので中住戸も室内から桜の木がよく見えると思いますよ
武蔵小山のタワーは値段が出ている見たいですね
営業さんから武蔵小山のざっくりとした予定価格を聞いていましたが、やはり高かったのですね！
坪500くらいでしょうか??
83A 西角 83.39平米 1億1590万円 @459
65A 南西中 65.80平米 9190万円 @451
83B 南角 83.74平米 1億2390万円 @489
76A 南東中 76.19平米 1億 390万円 @451
82A 東角 82.84平米 1億2090万円 @482
72D 北東中 72.95平米 9200万円 @417
63A 北東中 63.49平米 8690万円 @452
60D 北西中 60.20平米 8490万円 @466
47A 北西中 47.08平米 6790万円 @477
全部20階だそうです
公式ホームページのモデルルームの予約状況を見ていて気づきましたが、
ここはお盆休みを取らないんですね。
お盆は閑散期でもあるのか、大手のデベロッパーは長いところで二週間近く
お休みしている会社もあるようです。
住友不動産がそのような体制なのか、こちらのマンションだけが休日返上で
オープンしているのか、どちらなのでしょう。
目黒駅まで遠いいね。不動前駅には近いけど、それなら急行止まり、商店街も充実している武蔵小山の方がいいかも？
この辺のマンションを検討中で目黒から不動前、そして武蔵小山辺りをなんどか歩いてみた。武蔵小山にいる住民と、不動前にいる住民が違いすぎた。。
不動前、気に入りました！
シティタワー目黒から目黒駅も、近道使えば8分でしたよ！
[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]
目黒駅までの一番の近道はどれでしょうか。亀の甲橋から坂を上って杉野の前を通り過ぎて三井住友銀行の横に出るのが市場近いかと思っていましたが、もっと良い道があるなら是非教えて下さい。
部屋の入り口からホームまでですか？
