ザ・ガーデン・プレミアム

まず、まずだと思いました。高い値段の部屋とかも売れてますね。
○号室は商談中となりました。「ありがとうございました」の連呼。
「買うべく物件」と思うのを我慢して帰ってきました。
夕方以降の状況レポ、お願いします。売れてしまうのかな・・

１３時５０分スタートの内覧会へ行って来ました。
営業担当の方が　説明不慣れだったためか　１８時頃
やっと開放されました。
（でも営業の方は　あまりガツガツした説明してこなかったので
ちょっと気楽ではありましたが。。。）
自分が帰る頃は　約１５％位が「商談中」以上の札
貼られていましたよ！

私も行ってきました。

ただ、やはり上にも書かれてる方がおられますが、周辺環境が
ちょっと気になりましたね。
渋滞も情報通りでした。ダンプガーがやたら多かったですね。
上山町周辺をぐるっと歩いたのですが、畑が多く、やはり臭いも
気になりました。
ワイズマートは店内の通路が狭いですね。ベビーカーでの買物は
厳しかったです…。（特に乳製品や惣菜がおいてある辺り…）

物件そのものはまずまずといった感じでした。
これからしばらく家族会議です。

現場入口の煎餅屋の親父と話してきました。

確かに朝晩は木下街道は混むそうですが、煎餅屋の前の電柱から改札までぴったり４００ｍだそうで、電車を使えば都内へのアクセスも便利で、緑も残っていて（煎餅に使う井戸水も良質）、住み心地は良いみたいで、結構穴場じゃないでしょうか？

現場側の歩道も年内には拡張できるみたいです。（反対側はまだまだ先）

フロントレジデンスの脇の新道計画は40年前からあるそうですね

我が家も家族会議を開催します。
「引渡まで1年」「頭金直ぐの10%手配」→頭を冷やします。
確かに高い部屋も売れていたので売れていくのではと判断しました。
＞○号室は商談中となりました。「ありがとうございました」の連呼。
これを聞きながら我慢して帰宅する「精神力」を試して下さい。
現在は「優先販売時期」であり、人気物件と評価されても一般公開の前、
少なくとも9月1日（金)？まではじっくり検討できると判断しました。
今月いっぱい検討、意思表示をすれば一般公開されないで決定できます。
本当に購入する意欲ありありの方はこの土日までで参戦しますし。

私も昨日ＭＲへ行ってきました。
今まで約１０物件ほど　見て回ったのですが
その中では私の家族にとって一番よかった
（妥協できる）物件だったので
購入する方向で検討したいと思います。
ただ　あの近辺は２０年ほど前から
風景が殆ど変わっていないので
マンション周辺の再開発は　期待できないんでしょうね！？

私も行ってきましたが、この前までテレビで放送していたホストクラブでボトルを入れたようなあの「ありがとうございました」には参ってしまいました。あれが長谷工の一種の策略でお客を焦らす作戦なんですかね。物件はどうあれ長谷工の営業姿勢にはひいてします。

昨日MRに行ってきました。予想以上に営業スタイルがスマートで安心しました。
確かに近辺は何もなく寂しい感じですが、穴場かも知れませんね。

私も行ってきました。みなさんが書かれているように混み合っていて周囲がうるさく、ゆっくり見れる雰囲気ではなかったけど営業さんの対応が周囲とは違い冷静で、お詫びからの挨拶でした。
（この混雑さと電話かけまっくってきた女性の対応）ウチの家族会議です。
ただ、いくつかの妥協点を飲み込めればこういった物件はしばらく出てこないでしょうね。

ＭＲの盛り上がりすごかったです。
確かに東京20キロ圏内で3000万円台の大規模物件はもうそうはないかも。
担当の販売員ともうまくやりとりができそうです。
私もあわてないでじっくり検討していきます。
それにしても「団塊ジュニア」の方々が即決という感じでしたね。
まだ、事前の問い合わせをした人しか来場していない状況ですよ。
賃貸評価の資料をみせてもらいました。3LDKで16万円でした。何年維持できるか？
契約すれば何年かは買値同額では売却できそうな。

MRに行きました。入れ替わり？二人の営業の方と話しましたが、即決みたいな
感じは無かったです。
予想以上に問い合わせがあり事前内覧会で、いっぱい・いっぱい、と営業の方が言ってました。

我が家も前向きに考えているのですが、早々の１０％、引渡時に諸経費２００万以上の支払い・・・
諸経費は毎月のローンに組める、との話ですが、どうせなら１０％に諸経費込みでお願いしたいもんです。

>>93
諸経費は手付金10%のなかから払えるとのことですよ。
残りのお金はローンの頭金として利用できますね。

９３です。諸経費の件ですが・・・。９４さんありがとうございます。
少し気が楽になりました。

申し込みをしてきました。
色々、書き込みありますが、自分で決めました！90さんに同感です。

MR行ってきました。

(自分が気に入った点)
・割安感
　⇒123万円/坪：あの広さをあの価格ではなかなか出会えない気がする。
　⇒ペアガラスではないが、オプション可能でその金額を考えても割安。
・間取り
　⇒こればっかりは理由無しです(^^;
・二重天井/二重壁
　⇒床は二重ではないが、そこまでのリフォームはしない？！

(自分としての懸念点)
・駅〜木下街道の道の狭さ
・入り口が一つ
　⇒確かに514戸のマンションとしては狭い感じがしました。
　⇒木下街道への出口がややカーブしてて道が見えづらい気がしました。
　⇒将来的には行田公園からの道がマンションの横を通るのでもう一つ道が出来るそうです。
・駅前の田舎さ加減＆ほんのりの牛舎臭...

まあ、後はプラス面とマイナス面を比べてどっちが勝つかということ。
上記は私の主観です。
結局は各個人の主観だと思うので、どっちがいいかとか言う気はありません。

とにかく駅から現地まで歩いてみることをお薦めします！

状況としては、角部屋はどんどんと埋まっていってました。
でもまだまだ真ん中エリアはまだまだ開いてました。

9/7までにはもっともっと調べて自分なりに検討しないと。
このサイトなど皆さんからの情報を参考に質問事項をまとめて紙に書いてMRに臨んだところ、
営業マンは押せ押せではきませんでしたよ。

『お客様がご購入決定に踏み切れない懸念点は何ですか？
その懸念を解消できるようにお手伝いをするのが私たちです』みたいなことを言ってました。
人に因るのかなぁ...


他にも見に行った方、購入を決めた方、購入しないことを決めた方などの
その決めた理由がこの掲示板に掲載されることを祈ってじっくり考えたいと思います。

じっくり...
そう！私的には『買う！』『買わない！』と即決することができないほど
さまざまな条件が拮抗してる結構悩ましい物件です(^^;

皆さんはいかがでしょうか？

私も前向きに考えている者です。
行田公園から新しい道が出来るかも？なんですが営業さんは
良い意見として話してくれました。どうなんでしょうか？
５００戸以上の物件としては、あの出入口が一つしかないのは狭すぎですね。

ペアガラスはオプションで出来るのですね。９７さん情報ありがとうございました。
MRに行った時、あまりの混雑に素通り状態で帰って来た感じで・・・。営業の方とは
かなり意見交換が出来たのですが。良い印象で返れましたよ。

No.,97の補足です。

●行田公園からの新しい道について
営業マンだけでなく、契約部の方にもお話を聞きましたが、下記の通りいくつか懸念点があります。
・ >>86 にある通りずっと昔からの計画のようです。
・実際に計画が実行される場合、接続部分の用地については管理組合にて議論/決定の必要があります。
→ただし、長谷工-地権者間では覚書(内容は道路ができたら話し合いましょうレベル)締結済み。
→引渡し後になるので原則管理組合と地権者の交渉事項。
例)『用地を買収するのか/借地にするのか』、『舗装工事はどこに発注するのか？』
→組合内での話し合いがまとまらないと道路ができてもつながらない可能性あり。

なので、この部分は気長に待つことが必要のようです。
後から『すぐできると思ったー！』ということのないように。

●ペアガラスについて
・オプションのペアガラスは『真空ペアガラス』というもので、普通のそれよりもいい品(値段も)とのこと。
・ペアガラスはガラス面ごとに選択してオプション付けできるとのこと。
例)寝室だけペアガラス
・結露について24時間なんとかシステムに因って発生しづらくしてあるとのこと。
→ここは私もあまり突っ込まなかったので、これからMR/説明会に行く方は
その仕組みについて突っ込んで聞いてきていただき、ここに載せてもらえると助かります(^_^;

マンション自体の懸念点はあまり発見できなかったので、
工法や構造上の点でご懸念がある方は情報を載せていただけると助かりますm(__)m

●周辺環境について
・近くに小学校があるのはよいと思いました。
・その小学校の近くに牛舎があるのは微妙に思います(^_^;
→子供にとっては近くに自然があるのも、まあよいといえばよい？
→でも臭いのは嫌だなぁ...
etc

いや〜、本当に悩ましいですね。
周辺環境(牛の臭いと駅〜木下街道の歩道の広さなど)がもうちょっとよくなれば、即決なのですが...

でも、学校も近くにあるし、緑も多いし、行田公園は近いし...
う〜ん...ギリギリまで悩む予定です...(^^;

事前内覧会・優先的・と言ってますが私が気に入ってる間取りは、昨日の時点で
４組の申込みがあるみたいで・・・これからも、もっと増えるのであれば他の間取りを
選び直した方がいいかな、と考えています。赤いお花がボードについていても事前内覧会で
気に入れば何組でも受け入れるみたいです。

今までの中で一番気に入りましたが、武蔵野線の最終が１１時台とわかり
主人が決めかねています。深夜バス・タクシーなど方法はありますが
週に２・３日、必要となるとかなり家計に響くと思います。

かなり前向に考えていたので残念です。

今月末までに10％っていうのは本当ですか？
これから内覧会に参加する予定の者なんですけど。
お恥ずかしながら、実は諸費用以外、ほとんど全額に近い金額を
ローン組めないか相談しようかと思ってたんですが
諦めるしかないって感じですかね…。

・24時間換気システムについて
結露は、冬期に外気(特に北側)に面した熱損失の大きい部分(建具や壁や天井の隅部)におきやすい。
また、換気が十分でないとおきやすい。
その点、24時間換気は常に各部屋を換気しているので結露しにくい。
ただし、冬期の場合は暖房効率が下がる欠点もあり。(すきま風のように寒い)
参考URL:http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_f8f3.html

ペアガラスに変更すれば断熱性能が向上しますが、なくても24時間換気システムがあれば結露防止に有効ですよと言っているのでしょう。

・都市計画道路について
まず、接道は来客用駐車スペースや洗車スペースの辺りを計画しているようですね。
MR前の交差点まで完成していますが、まだまだ時間がかかりそうですね。
このマンションの価値を左右する大きな要因だと思いますので、早期の開通に大いに期待。

武蔵野線最終は西船橋発0002です。
上野辺りで遅くなったときは、常磐線経由で北からのルートなら11:50位まで都心（上野）にいれます。
日本橋でも、都営浅草→京成→北総ルートで東松戸から降りてこれば東西線よりは遅くまでいれた気がする。
何で東葉勝田台とか千葉とかの方がおそくまで終電あんの？？って感じです。
タクシーだと法典駅まで西船橋から1300円くらいですよ。
ただ、西船橋でタクシー待ちの長蛇の列に並ばなければなりません。
待ちきれず徒歩で帰ったこともありますが、早足で40分くらいかかり死にそうになりました(笑)！

>>101さんのおっしゃる通り、
花が付いてようが、○○済となっていようが
結局重なったら抽選になるみたいです。

営業マンの人からは
『ただ、抽選になって外れたら残りのところから選ぶしかないので
抽選にならないように選ぶ方がいいですよ』って言ってました。

自分が誰もいないところを選んでも、そこに誰かが手を挙げてきたら一緒だとは思うのですが...(-o-;

>>103

ええ、10%と私は言われました。
正確には今月末ではなくて9/7or9/8までにと...
それまでに振り込まないと優先申込の権利がなくなるって言われました。

>>104

24時間換気システム、参考になりました。
ありがとうございました(^^)

103です。

106さん、108さん、有難うございます。実は今400ちょっとしか蓄えがなくて…。
最低100は手元に残したいので、残り300。そのうち100は引越代やら家具代などで
消えると思うので、やはり200がギリギリといった感じなんです。
我が家にとってはマンション購入は時期尚早なのですが、物件自体も気に入ってて
比較的手頃なので、この先このような物件が出るのかな？と考えたら
どうしても購入を検討してしまっています。
法典の環境等に関しては全くまだ知らない段階ですが、相談を兼ねて内覧会には
行こうと考えています。

営業さんから連絡きました。
色々な間取りがありますが、裏階段との位置関係、ベランダの避難ハッチありなし、
ベランダのエコ給湯器の位置関係とかでいい部屋から「契約済み」になっているようです。
特にベランダの避難ハッチは明確な差ですね。
あと5階とか7階に住戸内に清掃点検口がありますね。下り天井も微妙に確認が必要です。
契約ルールですが9/7抽選もれの方がその後部屋を選択、9/9一般案内のようです?
販売の流れにのればガードしてくれるとのことでした。
契約済みは100戸は超えていますが150戸までは行ってないようです。
この週末で200戸位までは行きそうですね。

本当に買いなのかな？
どうしよう？

>>本当に買いなのかな？どうしよう？
基本的には「決断は自己責任で」というところですが、
年明けには「完売」するような物件か「客観的な情報が欲しい」といったところでしょうか。
こだわりの部屋タイプがあればこの週末の動きに注目です。
動きが早そうなら、意志表示する。まだまだなら抽選前ギリギリまで検討でしょうか。
おそらく慌てなくていいかなと。9/7抽選前に決断ならまずOKでしょう。
今週末と来週末の「商談済み」ボードチェックの情報等を参考にして登録を
検討してみようかとも思っています。
「木下歩道整備と交通量」「開発道路がマンション前にくる功罪」
「ワイズマートの競合店ができるか」「武蔵野線の活用と終電が西船橋0:02」
「新価格物件の動向」「近隣で500戸規模の物件がこの価格で近い将来できるか」
「1年後の金利」等がポイントでしょうか。

終電西船0：02は厳しいな。
木下歩道狭くて危険！
床暖房・トランクルーム・スロップシンク・ペアガラス（OPあり）・ミストサウナなし。でも価格で妥協か？
いま暫く考えよう！

買いだと思います！
個人的にはスロップシンク付けて欲しかったです。

あと何年かすると消費税があがりますよね。
金利もあがっているでしょう。
住宅取得控除は縮小されているでしょう。
そう考えると今買いどきなのかなぁ。

そうなんですよね・・・どんな物件でも金利のことを考えると今なのかな？と
思いますよね。

あと個人的な意見ですがMRが始まってからんの方がここの掲示板いい感じに
なってきたと思うのですが・・・。

これから内覧会を控えてるものなんですが…
ここのマンションの人（ちょっと年配の女性）、2〜3日に1回のペースで
「予約に変更はありませんか？」とか電話をかけてくるんだけど…
なんでそんなにこまめに確認する必要があるんだろ
結構うざい

大規模なので予約確認は必要だと思いますよ。
なんせ一日１００組以上がMRにくるのですから。
来た時に接客する者がいなかったら大変かと思うのですが。

スーパー出来るかな？？ワイズマートは現状でキャパオーバーな感じです。昨年、駅前にスーパーらしきものが出来始めたので期待してたら、薬の福太郎でした・・・マツキヨの競合は出来ましたが、今のところマツキヨの勝ち！福太郎は夜になると若いバイトがメガホンで客引きしたりしてますよ。スーパーひとつ、ドラッグストアふたつってバランス悪いなぁ。

514世帯が引っ越してくるのだから、いくらなんでも、スーパーは新たに出店してくるでしょう。
ガーデンプレミアム以外にも、マンションは最近出来始めているし、将来的に人口は増える地域と思われるので、先を見越して絶対出来るはず。と見ております。

こちらの物件の反対側？中山競馬場方面にもマンション出来ますよね。
このような状況なのでスーパーできる可能性はあると思うのですが。
敷地内のコンビニには生鮮食品は置かないのかな？

置かないです。ってゆうか514世帯程度では街の活性化なんて望めませんよ。
クリオマンションは小規模だし。

馬込沢方面へ木下街道を歩くと、徒歩１５分くらいでヨークマートがあり、さらに１０分で業務スーパーがある。徒歩１０分の行田公園にはＡコープがあるし、便利とはとても言えないけれど徒歩圏として捉えるといくつかスーパーあるので、新たに法典駅近くにスーパーが絶対出来るとは言い切れないのでは？126さんの言うように、福太郎には期待を裏切られましたが。