千葉の新築マンション価格動向

1月の首都圏マンション契約率、52.7％・91年来の低水準
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080214AT1D140C014022008.html

記事より
・不動産経済研究所が14日発表した1月のマンション市場動向によると、売れ行きを示す契約率は首都圏は52.7％、近畿圏が57.6％と好不調の目安となる70％を大きく割り込んだ。特に首都圏は改正建築基準法の影響で発売戸数が減少したにもかかわらず、契約率が低迷した。
・首都圏の契約率が50％台となったのは昨年12月（59.3％）から2カ月連続。52.7％はバブル崩壊後の1991年8月（49.7％）以来の低い水準だ。地価の上昇や建築価格の高騰分をマンション分譲会社が価格に転嫁し、販売価格が前年同月比9.2％増の4210万円にまで上昇したことが契約率を押し下げている。
・売れ行きの低迷は郊外部で顕著だ。販売価格が28.1％増の3623万円となった千葉県で、契約率が44.0％に落ち込んだ。


１月の千葉県マンション契約率が特に低水準

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私が思うに、

上記記事に、”販売価格が上昇”とあるが、デベによっては(値引き販売を公にしたくないため)実際の販売価格でなく、定価を申告しているだろうから、実際の平均販売価格はもっと低いのだと思う。

今、プラウド新浦安のスレを見てきました。外壁問題は収束してきましたね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/res/217-217

週刊ダイアモンド　−マンションが危ない−
http://diamond.jp/series/newdw/02_16_001/

ここを読めば、なぜ今販売中のマンションの多くが今の相場よりも高いのかが分かる。

要するに、
デベは土地がバブル的に高騰したときに、かなりの高値で買っちゃっているから、
相場が安くなっても、マンションの価格を下げれないようだ。
今、土地を買えばもっと安く買えるはずなのに。
まあ、全てのマンションが当てはまるわけじゃないと思うけど。

個人的には、去年前半まで(マンション価格が高騰してたころ)、
デベは以前に安くで買っておいた土地に高いマンション建てて、儲けたんだから、
相場が下がった今は、相場に合わせて早く下げるべきだと思うんだけれど…。

とにかく今の価格のままでは、とても買う気がおきない。

千葉ＮＴエリア情報だが、２０１０年成田新高速開業の影響がでるのは
前年の２００９年後半からだろう。
一番注目されるのは新鎌ヶ谷。徒歩２分程度の大規模がないのに巨大土地がある。
これらを一気に出す可能性が大きいだろう。
次が千葉ニュータウン中央。優等停車駅である中心の地域で商業施設が充実して
価格も上昇してくるだろうし需要も多いのでそれでも売れるだろう。
竣工した駅徒歩３分のＳは価格面で抑え気味だったのである程度売れたし
これから始まる徒歩５分Ｒもそこそこいいだろう。
逆に後退が予想されるのは白井・印西牧の原だろう。印西牧の原については
商業施設が撤退しない限りそれほど影響はないし始発駅の特権が残る。
白井については悲惨な状態だと業界でも言われている。
中途半端に開発が終わったのである。これらは商業施設反対、マンション建設反対と
何年も放置され続けられて遅れをとった。
マンション業界も白井は・・・とあまり積極的でない。
何しろ場所が中途半端である。都心からエリア内で一番近いといえども生活必需品は
中央を利用する。つまり白井よりニュータウン中央の方がいいと言われているようなもの
新高速優等列車も白井には停車予定がない。
マンション建設も駅徒歩２分Ｐが先日完売した。５００以上世帯数で完売したのだから
凄いと思われるが、このエリアで約半年はほぼ独占販売だった上隣の某偽装物件の客を
引き入れた効果があり、前半と後半の成約率の差が著しく違う。隣のＴは世帯数１００
超え程度なので売れているように見えるが割合的には少ない。
これらの状況を見てこれからこの地域で物件購入するのなら、優等列車停車駅がいいだろう
価格も非停車駅とほとんど変わらず購入できる今がチャンスと言える。

成田高速線開業で松戸市内沿線各駅はどうでしょうね。
率直なところ、現状では都区内隣接という好立地が全然生かされてない気もしますが…。

東松戸などは現状の保留地問題で、街の整備や発展などが難しい状況だからです。
MS購入の為、銀行でローンを組もうとしても、保留地物件ということで断られたりします。

首都圏・近畿圏で中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802190003.html

記事より
・１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。


首都圏の中古マンション価格が5.1%下落(前月比)

マンション発売、14％減・07年、２年連続マイナスhttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20080219AT1D190AS19022008.html

記事より
・不動産経済研究所（東京・新宿）が19日にまとめた2007年の全国のマンション発売戸数は、前年比14.2％減の13万3670戸と2年連続で前年を下回った。用地の仕入れ価格や建築費の高騰を受け、1戸当たりの平均発売価格が3813万円と前年から7.1％上昇。買い控えを招き、9年ぶりの低水準を記録した。
・地域別では首都圏が6万1021戸で前年から18.1％減少し、特に東京23区内は30％減の1万6563戸となった。発売価格は上昇しているが、さらなる高値での販売を狙う不動産会社が「売り渋り」しているためとみられる。


上記記事には”さらなる高値での販売を狙う不動産会社が「売り渋り」しているため”と書かれてありますが、おそらく
土地の高値掴みしちゃって、いまの情勢だとマンション建てたくても(儲けがでないから)建てれないということなんじゃないでしょうか。

07年の首都圏戸建、契約率12.9ポイントダウン　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200801220002.html

記事より
・首都圏で07年１年間に発売された建売住宅の戸数は6,432戸（前年比4.0％減少）となった。地域別では、東京都で0.6％減少、千葉県4.3％減少、神奈川県3.3％減少、茨城県56.1％減少。埼玉県のみ2.7％増加となった。
・月間契約率の平均は45.7％で、前年に比べ12.9ポイントダウンした。
・１戸当たりの平均価格は4,867万円で、前年に比べ3.0％アップした。

戸建注文住宅、棟数・金額ともに下落　住団連
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802080003.html

記事より
・戸建注文住宅の受注実績は、棟数でマイナス34ポイントと下落に転じた。地域別でも全地域でマイナスとなり、東北のマイナス５ポイントを除き、２桁のマイナスとなった。


戸建注文住宅市場も不況のようです

首都圏戸建、１月の契約率は37.9％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802180003.html

記事より
・首都圏で１月に発売された建売住宅の戸数は449戸（前年同月比3.6％減少・前月比21.9％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は170戸で、月間契約率は37.9％（前年同月比1.4ポイントダウン・前月比4.2ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は4,841万円で、前年同月比7.5％アップ、前月比4.3％ダウンした。


１月の契約率は37.9％
１戸当たりの平均価格は前月比4.3％ダウン

下げ加速し全面安、平均株価は447円安と安値引けに3日ぶり大幅反落=東京株式市場・20日後場
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/080220/16797.html

記事より
・08年の全国マンション販売戸数8.4%減見通しが嫌気され、住友不<8830.T>が昨年来安値を切り下げ、サンシティ、日綜地所、東建物、三井不、菱地所など不動産株が一段安。サンフロンテ、クリード、パシフィックなど不動産関連株も売りに押された。


不動産株 総崩れ！！

「中古マンション価格は、都区部下落へ！」
http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080211A/index.htm

＜東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？＞
東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸
建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で
地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプ
レイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。

野村不動産アーバンネット（略）は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千
葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘
する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向
にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇した
が、その分下げ幅も大きかった。
（略）
いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファン
ドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが
周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相
次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンション
の建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。
バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給
側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基
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準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。
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原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなど
の、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバラ
ンスがとれなくなったわけだ。（以下略 http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html ）

都内のタワーでもこんな有様です。
中古価格は下がってきてます。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

そのサイトの大半は
トウキョウタワーズ
キャピタルマークタワー
グローブタワー
パークシティ豊洲
あたりでしょ。
同時期竣工の大規模物件ばっかりで、１年くらい前から予想されてた状況（大量放出＝値下げ必至）。
一過性の事象だと思われるので、現時点だけで下落云々までは言えないでしょ。

なぜ一過性と言える？

千葉ニュータウンのタワーマンション オリックス不動産ってどうですか？