管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

＞ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

おいおい、勝手に法律作るなよ。
無償のマン管士は違法ではありません。

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田舎でマン管士を開業しているものは少ないし、無料でコンサルしたとしてもマン管士の営業妨害になる程需要はないでしようね。そんなに頑なに拒否することではないでしょうね。

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150さん
管理士として緒についたばかりなど関係ありません。管理士としての意識の問題です。皆様の中で自分が業としていることをボランティアと称されたことがありますか？他人の成長を考えて仕事をされている方がおられますか？そもそもマンコミファンさんは管理士を業とするおつもりはないのでは？
151さん
法律、違法などと一言も申し上げておりません。

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失礼しました。153は管理士です。

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私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。
しかし、無責任にマン管士のイメージをダウンさせることは絶対するつもりはありませんし、責任逃れをするつもり
もありません。むしろ、現在マン管士の開業が難しい状況の中で、マン管士の必要性をアピールして、その存在を
高めていきたいと思っています。
私は、せっかくとったマン管の資格が世間に認められ、必要とされて近い将来マン管士の重要が強まることを切望
しているものです。
その為に、いかにマンションの管理についてオールマイティのプロになれるか、毎日、教科書的な勉強と平行して
実務面も含めて勉強しているところです。
報酬をもらわないので、プロフェッショナルではありませんが、精神的にはプロとしてやっていくつもりです。
私は、地方都市に住んでまして、まだまだマン管士の存在自体が認知されてませんので、その知名度アップにも貢献
できたらいいと思っています。
マン管を業としてやっておられる方には、納得できないことだとは思いますが、そこのところは需要の殆どない地方
都市ということと、マン管士の知名度アップとその必要性を高める努力をしていくということでご了承下さい。

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マンコミファンさん、あなたのお気持ちはよく理解できます。しかし、無償はよろしくない。高い安いはあってもよいが、やはり無償はいかがなものでしょうか。
儲ける必要はなくとも気持ちだけでも報酬を受け取られたらいかがでしょうか。経費は掛かっておられるのですから経費分だけでもよいと思います。
あなたに仕事をご依頼される方々も、その方が気を遣われないと思いますよ。

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日本人は情報はタダだと思っている人が多くいます。（この様な人々は概して得手勝手です）
一方、タダだと言えば不審に思う人も多くいます（タダより高いものは無い。何か裏がありそう）
少なくとも一定期間（お互い信頼できると判断するまで）経過後は、何がしか有償とのルールを明確にするべきです。
スレ主さん、どう思われますか？

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>私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。

＞偽善は止めましょう。資格を取って初めてこれでは食えないと分かったと言うべきでしょうに。

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ただ、私の方からお手伝いさせてくれといってお願いにいくのに、少しでもいいから報酬をくれとはいえないでしょう。又、資料等は原本だけでいいので経費はかかりません。老後の生きがいとして、人に喜んで頂くこと、役に立つことができれば毎日が楽しくなります。それと人とのコミュニケもお金では買えない大切な財産になりますから。
ただ、規約改正・大規模修繕の見直し・修繕積立金の検討・管理費削減の提案・組合運営のアシスタント等軌道に
乗せることができ、喜んで頂くことができた時は気持ちとしてビール券でも頂けると嬉しいですね。

１５８さんへ
幸い経済的には遺産や退職金等があり、あまり心配しなくていいので、そこの所は家内も何もいいません。開業する
つもりなら、会社はリタイアしませんでしたよ。特別嘱託になりますが、健康であればいつまでも働ける会社でした
ので。

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マンション管理士とコンサル　あまり差がなくなってきたように思う
マン管は自営　コンサルは会社といった差か？
マン管は報酬をもらって働くべき、よろず相談でも金をもらうのだから
いい加減なアドバイスはできないっしょ！
組合役員も安易にマン管やコンサルに頼むのでなくある程度予備知識つけ疑問点を整理して雇うべき。
なにもわからなければしょうがないけど。

管理会社を変えるなら、
組合に時間と力があるのだったら、予算の総額から仕様を絞るか
仕様から予算を割り出しながら、組合で管理会社変更を決めるでき
決して、一人の役員に任してはダメ　あとでゴタゴタのもと
だからマン管かコンサルが必要だけど
成功報酬は削減額にｎ％といった感じだから、たしかにコストは下り、頑張るけど
その後の対応と管理会社が×だと問題

色々、講釈を述べたが
現在の管理会社の質がよければ
基幹業務（管理費の収納代行、管理滞納対応、会計、修繕計画、組合運営）は管理会社にもちろん委託
ＥＶ保守点検会社、機械駐保守会社、清掃会社、造園屋などの管理会社お抱えの業者は組合と業者で直契約。
その業者の管理料として、年額のｎ％を管理会社に渡せば（業務内容は予定配布や監督指導）
マージンの２重取りや割合算出による不明な手数料を渡すことがなくなるのでは。
まぁ清掃や草刈りぐらいは自分達でやるつもりで、コストを削減すれば幾分懐具合がよくなるのでは！


築年数が経った分譲マンションは
高齢化、賃貸化、スラム化が今後もより一層問題となってきています。
管理のグレードダウンや住民トラブル、警備上の諸問題があります。
これらの問題にコンサルやマン管はまじめに取り組むべき時代では
商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

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＞商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

情けなし。区分所有者はお手前達の共有財産の管理を他人様のお世話にならずに、自分等で真剣に取り組め！

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宣伝ではありませんが、船井総研が分譲マンション管理会社経営者向けのセミナーをやるそうです（下記リンク参照）。２００９年はリプレイス市場が再び活性化する予測とのこと。

こういうセミナーも需要があるからこそ開催されるわけですよね？

http://www.f-reb.net/seminer20090415/index.html

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何人集まるか？

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それは４月１５日になってみなければ分かりません。

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需要なんてないよ。需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。
お付き合いで参加する会社はあるでしょうけどね。
だいたい最近管理会社はリプレイスみたいな手間ばかり掛かって、大して儲からないやり方にはあまり力入れてない。

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＞需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。

そうそう、需要がないからセミナーの名目で宣伝し、需要を作ろうと画策しても無理というものですな。

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全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

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＞全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

自分の身は自分で守りましょう。

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管理組合にコンサル等が入ってきて一番困るのは、誰ですか？当然管理会社ですよね。だからマン管士はダメ・コンサルはダメと必死に訴えているのでしょうね。しかし、いくら抵抗してもいずれコンサルは組合に入ってきますよ。
管理会社の暴利を見過ごすことはできないでしょうから。経費削減をしなければならない経済情勢です。経費削減の一番は、管理会社に支払っている委託業務費ですよ。部分委託や値下げ交渉をされて一番困るのはやはり、管理会社です。管理組合は全然困らないですからね。

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暴利、暴利って馬鹿丸出しだな。暴利の定義は？じゃあ、あんたの会社の暴利も見過ごすなよ。毎週買い物してる近所のスーパーの暴利はどうなんだ？
コンサルに頼むような価格競争に走る組合はもう普通の管理会社は相手にしないよ。
どこの管理会社からも管理を受けてもらえなくて一番困るのは誰ですか？

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＞管理組合は全然困らないですからね。

いずれにせよ、他人任せの組合が一番情けない。

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コンサルに頼むような組合は管理会社は相手しなくなる。上等じゃないですか。いずれ全ての管理組合が自主管理することになれば、あなたの会社はなくなりますよ。
そういったことに真摯に立ち向かっていく管理会社が生き残っていくんです。
いずれ、管理組合を自主管理していく会社が出来、管理組合は自主管理の方向に向かっていきますよ。
この会社ができれば、管理員の派遣・清掃業者・ＥＶ保守点検・消防点検等まとめて交渉出来るようになるので、経費削減に多いに役立つと思いますよ。勿論、理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくことも出来る会社です。
管理会社の方もコンサルをただ批判するだけでなく、将来を見据えた考えをもっていなくては、生き残れませんよ。
ただ、コンサルが組合に介入してくると面倒くさいと思ってコンサル不要論を唱えてもいずれ、組合はわかってきますよ。

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172さん…コメントするならもう少し勉強しようよ。
日本の世の中は高齢化に向かってることくらい知ってますよね？
「マンション化率、建物長寿命化、建て替え問題」これらのキーワードをヒントとして教えてあげるから、もう少し勉強して出直してきなさい。
ちなみに今管理会社には、築30年を超えた自主管理マンションから管理の依頼が結構来ています。理由は「自主管理は手に負えなくなった。理事にお金の不正が発生した。高齢化で理事会活動ができない」等々。結果はマンションの状況によって受けたり断ったり。
全てのマンションが自主管理？コメントが情けなさ過ぎます。
管理組合を自主管理していく会社？何それ？それって自主管理？委託？後の説明読むとまさに管理会社がやってることじゃない。
「理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくこともできる会社」？？もはや自主管理でもなければ部分委託でもない、全てをどこかの会社に一括委託するの？無責任の極みだな。

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173の匿名さんが、それ以前にレスしたと思われる内容には異論もありますが、このスレには概ね同感です。

172さんは、自主管理をサポートする会社（団体）のできる可能性を言いたいのでは？（文言は言葉足らず）
将来にわたって、自主（区分所有者主導）ができる組合ならこの様なサポート組織があれば面白い。

老齢化等で、委託管理のチェックもできなくなった組合は、コンサルタント意見のチェックもできない。
第三者管理でも検討するしかないでしょう。
この場合、妥当性・公正性の担保方法が課題ですね。

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コンサルなんてのは口だけ出すだけで、これからの老齢化するマンションでは役に立たないね。
老齢化は理屈の問題ではなく、肉体的に管理組合が成り立たずに、管理会社でも不十分で、理事会の機能も含めた第三者管理委託が選挙後には立法されることになってますよ。管理会社は老人の被害予防で内部チェックが厳しくなるので、尻込みしているようだ。デべ系でなく、信託系の管理会社が加わることが計画されているよ。

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何を言ってるのか分からん

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１７２です。

　そうなんです。自主管理をサポートする会社のことです。組合は自主管理していくが、その中で大規模修繕計画の
　作成とか清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらうので　す。今後こういった会社の台頭が出現することが予想されますし、組合も望んでいるのです。

　発想の転換ですよ。今の管理会社のやり方では必ずいきづまってきます。どちらかというと、マン管士がつくった
　会社というか、組合側にたった会社の存在が必要なんです。どうでしょうか。この考え方は。

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173です。どうもコンサルや管理士の話に異論を唱えているのは一人の「匿名さん」と思われており、様々な匿名さんの意見を十把一絡げで押し付けられてるようなので、きちんと名乗りますよ。
自称マンション通さん、あなたと私の意見は異なるところも多いですが、あなたは勉強されていることが十分うかがえます。
皆さん、語るならせめて最低限の知識、一定の根拠と論理性を伴った意見をお願いしますよ。
マスコミの受け売りを無邪気に垂れ流すのだけはご勘弁願いたい。管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

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177よ、もうそのあたりでやめとけって。恥の上塗りは見ていて可哀想過ぎる。
「大規模修繕計画の作成とか、清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等、管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらう…」
その会社と管理会社は何が違うの？結局あなたは人にやってもらうんだろ？それを委託管理って呼ぶんだよ。

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＞管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

認識不足だね。監事は不正摘発の権限あるのみで、あとは権現の裏付けなしの形式的な業務だけ。盲腸と一緒よ。

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表現力がまずいのか、微妙なニュアンスが旨く伝わらないようですね。
要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。
管理会社に業務委託すれば、そこが再委託して諸々の額が提案されます。管理会社は事務管理費をとっているので、
再委託した部分のマージンを本来はとらなくてもいいのではと思います。
そこで、自主管理して運営していくが、委託管理している部分を紹介してもらい、組合が直接契約を結ぶ方式です。
（但し、、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが）勿論そうした場合でも、その会社にバックマージン（
紹介料）は入るのです。
しかし、最も違う点は、その会社が自社が管理している相場を掴んでいるので、紹介料は平均化してくるのです。
もし、良心的な運営がされなければ、マンション同士の横のつながりで適正価格かどうかはすぐ判ることになります。そういった住民側にたったマンション管理士的感覚の管理会社（？）の出現が待たれているのです。
管理員にしても、その会社で基本的な教育を行った者を紹介したり、理事長等の研修も当然その会社が実施していく会社ですよ。

勿論この案は、私個人の見解を述べているので、詳細や中身の検討は、もしこういう商売も成り立つと思って取り組む方がおられればその方が考えていかれればいいのではと思っております。

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追伸
　上のスレでは、部分委託をいっているのではなく、あくまで自主管理が基本です。

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理事会方式では複数の理事が存在することが、牽制機能になっているので監事が形式的業務であってもやってこれた（本来あるべき姿ではないが）。
しかし管理者方式の場合は監査機能を実効性のあるものにしなければならない。そのようなところがポイントだと思いますが。理解できたかな？

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そういう問題は、今後管理者方式（？）が出来る時に検討していく課題です。アナタもフロントの一員であれば
当然、マン管士と管業の資格をお持ちでしょうから、実務経験と併せればマンションの管理のありかたもわかっておられるでしょう。私はただ資格をもってるだけの者ですので、教科書的な考えを述べているのです。

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>１８１の匿名さん

表現力がまずいと云うより言葉の意味の解釈を間違っているから指摘されるのですよ。
自主管理とは、基幹業務を管理会社等に任せないで自主的に行う事をいいます。
管理員業務・清掃・設備点検等、管理会社が「再委託」と称している業務は、正しくは請負業務です。
自主管理をする場合、これらは管理組合が直接雇用するか、各社と請負業務を結びます。
場合によっては、基幹業務の中でも会計等を専門家に依頼する場合も自主管理の範疇です。

これら業務の妥当性や、金額相場・業者選定等に適切なアドバイスをする組織（団体）があれば面白い　と
私は言ったのです。

先にも書きましたがアドバイス組織を含め、これらに関する日々の事項を決断（決定）するのは常に管理組合です。
それが将来に亘って出来るのなら、自主管理おおいに結構。

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１８５さん

　私もそれぐらいはわかっていますよ。その中で自主管理はしていくがそのフォローをしてくれる会社の存在が
　要望されるのではといっているのです。

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＞要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。

この考え方は正しい。
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。特に、その経理は、 健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。（適正化推進法の指針より）

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>但し、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが

解っているなら、「請負契約を結ぶ」と書きなさいよ。微妙でもなんでもない。
ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。

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自分の住んでいるマンションにマンション管理士の有資格者がいれば心強いでしょう。そのマン管士は、プロとはいえませんが、管理の手法やその他マンションについての知識は一般住民よりはるかに知識は上でしょうから。

そういったマン管士が各マンションに一人いれば、管理会社もやりにくくなるでしょうね。
いつもはコンサルタントの話しになると、不要論を唱えている管理業者も管理組合にマン管士がいればどうしようもないですからね。

組合員のみなさん、理事長になられる方は、どうせマンションについての勉強はされてるでしょう。思い切って資格獲得目指してもうひと踏ん張りしてみませんか。
私は、２年かけて資格をとりました。やる気があれば必ずとれますよ。もし、合格できなくても、実力は大幅にアップしますので、組合に貢献できますよ。

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１１８さんへ

　請負契約ではないですよ。自主管理していくそのフォローが必要なんです。

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>１９０

118さんって誰の事？（１１８は削除されていますが）
181？自分でしょ？

話の流れがら私（１８５・１８８）の事？
自分の１８１の文章をもう一度読んで下さい（表現力がまずいと自覚しているのなら）

他人の文章もしっかり読みましょう。
アドバイスする組織と請負契約を結ぶなど、何処にも書いていませんが。

>ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。
再度、指摘しておきます。

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181さん
ご心配頂きありがとうございます。お陰様でマンション管理士以下、マンション管理に関わる資格は全て取得しております。ちなみに実務経験は15年少々、今は実務の全線から離れております。自身の居住するマンションで理事長経験ありです。
しかし「ただ資格を持ってるだけ」と実務経験が無いことをそんなに威張らなくても。しかも「教科書的な考えを述べている」って、全然教科書からも外れてますよ。一体どんな教科書を読んだのか…。
ちょっとコメントするのもバカバカしくなってきたのでしばらく静観させていただきます。自称マンション通さんに基本から教えてもらってください。

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>管理侍さんへ

静観といわず、本題に戻ってスレ主さんに参考となるご意見を聞かせて下さいよ。
知識と実務経験の豊富な方のお考えは是非知りたいですから。
私も管理士資格取得者程度の知識と、多くのマンション管理組合の実態は知っているつもりで
このコテハンを使っていますので。

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本題に戻ってお話するならば、マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、というのが私の意見です。しかし、それは相当なハードルを越えなければならない。越え続けなければならない、と言ってよいかもしれません。
マンション管理は建物がある限り永遠に続くものです。一方、人は歳をとり世代は交代していきます。自主管理の最大の欠点は継続性に問題があることです。一人の優秀な理事長の存在は永遠ではありません。年齢だけの問題ではなく、マンションに転居はつきものです。
また、自主管理なんて絶対に嫌だ、という区分所有者が存在することも事実です。
したがって、私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。
管理士については、資格そのものが全く未熟であり、現段階においては意味を為さないと思います。そんな資格を自慢気に振りかざす輩は愚か者以外の何者でもありません。また、マンション管理を一個人である管理士に委ねることは、かなりリスクが高いですね。
最後にコンサルについてですが、過去にも述べたことがありますが、彼らの命題は管理会社の委託費を下げることのみです。皆さん考えてください。管理組合の命題は何でしょう？マンションをよくすることですよね？経費を削減するに越したことはないですが、ただ経費を下げることを目的としたコンサルはより良い管理をしていく上では「悪」となる場合があります。悪は言い過ぎかもしれませんが、コンサルがマンションを長い目で見た提案をすることはありません。如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せず、がコンサルです。これは一区分所有者の意見として述べます。

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>管理侍さん

レスポンス有難うございます。
最初の７行のお考えには共感します。
その後については、意見を述べたいのですが夜も遅いので、申し訳ありませんが寝ます。
明日レスさせてください。

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＞マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、
＞私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。

同じ人が８行間隔を置いて書いている？

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管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。管理士の中には、学歴・職歴・性格・物の考え方等千差万別です。又、経験の豊富なものもいるでしょう。そして、本当に引き受けたマンションが快適な生活が送れるよう一生懸命、理事会へのアシストをされるかたもおられるでしょう。
管理士はだめだけど、管理会社ならいいということですか？今の組合は、大半は管理会社主導で動いています。
管理費の削減問題や修繕積立金の増額にはあまり関心はみせません。しかし大規模修繕計画の実施には積極的です。
総会では、都合が悪いような時は、白紙委任状での決議をすすめ、専門委員会でもフロントの経験と管業資格者ということで主導権を握っている。力のない組合員はそれに納得せざるを得ない状況にある組合はイッパイあるのです。
自主管理で３０年以上もうまくやっているマンションも数多くあります。
コンサルは委託費を下げることのみとか長い目で見た提案をする筈はないとか、そういった偏見をもっている者が、自分のマンションの管理をうまくもっていける筈はありません。
そして、マン管士をもっているだけで、自慢気に振りかざす輩で愚か者呼ばわりする。その本人もマン管士の資格をもっているのであれば、愚か者ですね。その愚か者の持論も無意味です。
私も資格保持者でマンションの住民です。

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１９５の続きを書こうかと、パソコンを立ち上げましたが、
１９６さん、１９７さんが代弁（一部は過激すぎる）してくれていましたので止めて置きます。

表現の問題ですが、マンション管理の究極（最終形）は自主管理でありたい、というのが私の願望です
なら論旨は一応一貫しますね。

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＞管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。

そりゃそうでしょう。失業対策の手段ですもの。それらの人たちに近づくのも如何かとおもいますよ。
ましてや億の予算を相談するなんて、する方が間違いでしょうよ。

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自主管理を最終形と表現したことは誤りでした。正しくは理想形。しかも継続的実現は不可能な理想形です。
私は管理士そのものに抵抗感など持っておりません。正確にお読み頂いた方はご理解頂けると思いますが、現段階での管理士資格そのものの未熟さを言っているんです（そう言いましたよね）。誰も管理士個々の経験など言ってませんよ。先入観を持って人の意見を読むと誤った解釈になりますからご注意ください。
どんな管理士でも管理士としての経験は資格制度創設以降の年数しかないのですよ。たかだか制度自体が７年そこそこの資格を振りかざすような行為に呆れるだけです。管理士個々の経歴は様々であり尊敬できる方もおられます。
普通に読めばこんなこと説明する必要ないんですけどね。理解力の無い人にいちいちレスするのは疲れますね。本題の議論進行の妨げですよ。

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