【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？６【★★★】

>>364さん
ん〜タワー派だからＳＣＴに辛い点をつけてるんじゃないと個人的には思う。
せっかく豊洲という土地にマンション建てるのに、郊外に作る大規模物件と同じようなつくりだから
じゃないかな。戸数を稼ぐことに汲々として、あまり立地の良さを活かしてない。
ただ、それを良くないと思う人もいれば、それがいいという人もいるし。
難しいね。

豊洲４丁目は再開発地区ではなく、容積率の制限からタワーの建設は難しいですよね。
ですから、いわゆる板状マンションにしかなり得ないと思います。

戸数については、確かにぎりぎりまで増やしていると感じます。でも、戸数が
１割減ると価格が１割上がり、３割減れば３割上がり、と思うと、仕方ないのかな、
というところですね。あまり価格が上がると、豊洲では買えなくなり、都心から
もっと離れなくてはならなくなってしまいます。

ちょっと話題がそれますが、タワーマンションの定義はどうなっているのでしょう。

（１）形状・外観がタワー型である。
（２）階数が20階以上である。
（３）高さが60ｍ以上である。（超高層ビルである。）

個人的には、上の３つを全て満たすものがタワーマンションなのではないか、と
思います。中には（２）だけでタワーマンションと称されるものもある
みたいですが、ちょっと違和感を覚えました。

（２）だけじゃ違和感〜。高さはよくわからないけどタワーはタワー型じゃなくちゃ。

(1)現在のタワーは長方形の箱型ですが　私はこの形が好きになれない。
　　ケープタワーのようにもっと工夫をしてほしい。

>364
住まいサーフィンって　私は会員でないのでわかりませんが、
各マンションの評価をするところですか？

>>371さん
事情は存じ上げませんが、正確な価格ならWebで公表されています。
>>360
のリンク先です。

それを見る限り、平均単価60万円／㎡（９〜10階あたりの中住戸、前面に障害物なし）は
昨年11月の会員期から変わっていないと思います。

一つ思いつきました。
先日、第２期２次の抽選が終わったばかりで、
現在は第３期の「予告広告」の段階です。
よって、公式には価格が「販売予定価格」（100万円単位）に戻っています。
だから隠したのではないでしょうか。

販売期間中に同一物件の販売価格が変動するケースがあるのでしょか？

>>374
噂ですが、東雲のアップルが値上げしたそうです。
そんな暴挙にでるデベは少ないと思いますが。

>371
あまり気にしなくていいんじゃない。
販売している棟によって多少違うのは普通のことだから。

>>375さん
そんなふうに書き込まれていますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44704/

ア○は例としてはチョットね。
言いたい意味は解っていただけますよね。
大手のデベロッパーでは例が無いのでは？

>>374さん
どこかの掲示板で読んだ記憶です。（SCTのことではないです。）
売主が値上がり基調にあると見ると、一度MRを閉鎖し、HPも非公開にします。
そして、一定期間潜伏した後、新価格で出し直します。
もっともこれは、在庫を抱え込むというリスクも伴う販売戦術です。

ここの営業さん最初より値上がりしてますって言ってましたよ。
いかにも早く決めないと後からまた上がりますって感じでした。

ここに限らずどこのデベもいまはそうですよ。

>ここの営業さん最初より値上がりしてますって言ってましたよ。
そうなのですか？販売期間中に上がるという意味ですか？
ちょっと考えにくいのですが…。

そうではなくて、豊洲地区のマンション価格が上昇傾向にある、
よって、２、３年後には買いにくくなっているだろう、今が買い時だ、
という意味ではないのですか。

>>382
２月にＭＲ行きましたが、会員期のことか分かりませんが販売当初よりも上がってると言いました。

>>383さん
手元に会員期の価格表がありますが、変化があるようには思えないのですが…。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38958/
の、372から385あたりも読んでみてください。

（会員期に入る前にアンケートみたいなものを取っていて、その時点（昨年の９月頃？）に
比べると、上がっているのかもしれません。）

上の方で台場ぼ買い物？がすごいことになってるという書き込みがありました。
すごく気になるのですが、なにかあったのですか？

アＯは社長が社長だから・・・（アＯホテル社長の豪邸や優雅な暮らしがバリバリとかで出てますし）

＞363
私は中古価格が活気付くことには懐疑的です。理由は以下の通りです。

最近、不動産業界では「誰がババを引くか？」といううわさ話をいた
るところで聞きます。これは誰が相場より高値で不動産をつかむか？
と言うことを意味しています。実はこの言葉はバブルの末期にもよく
耳にしました。あの時、業者の多くはこれ以上不動産価格が上昇する
ことはないだろうと思っている一方で転がさなきゃ仕事がないとジレ
ンマを抱えていました。ちょうど今がそのときに似ています。

また、日銀が市場に出回るお金を引き締めていることも、当時に大蔵
が行った総量規制に類似しています。（正直、これをやられると不動
産市場にお金が回ってきません。）

私見ですが、中古市場を含めた不動産市場は、ここ数年（多分2,3年）
強含みで推移して、その後は緩やかに後退していくのではないか、
と見ています。

３７０さん　住まいサーフィンで検索してみてちょ。
住まいを購入しようとしている人たちの為のサイトで、
掲示板やユーザーの評価やプロの見解などがのってます。一見の価値ありと思います。

３８５さん　それはＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ　のことではないでしょか？
敷地内にスーパーを誘致するというふれこみだったのにその計画がだめになってしまった事件。

>>366 さん
　このくらいの値段だと、原価は、土地仕入れ〜建物程度ですので
容積率(ここでは300%が目一杯）を残した場合の値上がりは大体
> １割減ると価格が１割上がり、３割減れば３割上がり、と思うと、仕方ないのかな、
で書かれているものの 半分になる筈ですよ。
　無理して、西寄せで大きな壁としてしまっているのは、駐車場の100%確保を最優先
させたためでしょう。車が必須でない限り、あんまりメリットが感じられません。
　複数棟構成を避けるのは、値段の高くなる一団地認定を避けるためですね。
階高を下げ、直床とするのもとにかく安く作るための工夫ですが、それでも、
TFC/PB より値段が上がってしまっているのは、土地仕入れ単価の上昇のせいなの
でしょうね。　TFCの頃はそれでも、まだキッチンにジーマテックの採用とか
可能でしたが、坪200万下を得るためにはもうそれもできない。
　ということだと、豊洲という土地、もう板型の普通のマンションを作るには
無理のあるところまで、土地の値段が上がってしまったということで、以後でてくる
物件はタワーに偏ってくるのかな。

板型のマンションでもせめてＳＩにして全部屋フリープランの間取りとかにしてくれたら
価値も上がったんだろうけどなあ・・・
まあ、無い物ねだりしても仕方ないね。

ＴＦＣはたしかジーマテックが標準でしたけど、ＳＣＴって違うんですか？
装備はＴＦＣやＰＢと同等かと思っていたのですが。

また、団地認定って何でしょうか？
ＴＦＣやＰＢは団地認定？
メリットはなんでしょう？

>>391
やじうまは出てこなくていいよ〜

？どこが野次馬なの？

393さん　392は例のあれですよ。
いつも自分が言われているから、今日は手を変えて出てきたようです。

392はのぼり組ですか？

392は無視。
391さんと同じで、　団地認定のことを教えてください。

一団地認定とはこれかな？
http://www.urayasu-kanri.com/koho/koho06/danchi01.htm

でも、なぜ「避ける」のでしょう。

複数棟＜複数棟構成だけど一団地＜単独棟

という序列なのでしょうか。専門家の方、教えてください。

>392〜394
どれがノボリ組かわからん。
とにかく、もう建設中なのだからノボリ組は消えてくれ。

>>398さん
せっかく「一団地認定」の話題をつないでいるのですから、
そう思うのならそのことは触れなければいいのに…と思いました。

>399
すみませんでした。酒に酔っておりまして。
反省しております。

>>400さん
いえ、そんな。恐縮です。別に怒ってはおりません。
こちらこそ、すみません。楽しくやっていきましょう。

　ここのみたいに棟同士をちょこっと繋げてあると、南棟もあるようで実は1棟扱いで、
1棟申請になります。　棟の離隔距離をちゃんと確保して、複数棟にすると、1団地申請の
取得後に、棟ごとに確認申請がいります。　申請経費で数100万。　時間で1月ちょいですが、
土地仕入れは借金ですから、その間も利息はかかる。　多棟だと、建設費もちょっとアップ
するので、繋がっているところの日当たりとかプライバシーはどうでもいいやと思って
しまえば、建物の端っこを EXP-J で繋いで1棟にすれば、かなり安くで建てられるんですね。
無論、繋がっているところに近い住戸の環境はかなり劣悪なものとなることは避けられません。
土地持込みを得意とする　とあるデベロッパーの得意技ではありますが、通常は利益優先の
証ということで、褒められたものではないとみなされるのが普通です。

>>402さん
どうもありがとうございます。
私は購入者ですが、思わずなるほど！と思ってしまいました。
よく理解できました。
ちなみに、EXP-Jというのは、「エキスパンションジョイント」の
ことみたいですね。

>402
私も知りませんでした。ありがとうございました。

配棟でずっと疑問に思っていたことがあります。
アーバンコートは、センターコートと比べて、なぜ少し後ろに下がっているのでしょう。

>>405
そうなんですよねぇ。
あれだとセンターコートの影になるから、日が当たるのは午後遅くなってからになると思う。
どうせなら逆に前に出せってゆう感じ。

確かに不思議な配置ですね。　言われるまであんまり考えたことなかった。
むしろ向かいの建物との距離がなさすぎのセンターコートが後ろに下がってくれたほうが
嬉しいけど、駐車場が１００％とれなくなってしまうのかな。

高層の建物だと西日がきついとか耳にしますけど
過酷なのは何階くらいからなのでしょうか？
それにもしそうならアーバンコートは却って涼しくていいのかしら？

≫408アーバンコートは却って涼しい？
東〜南の日差しはないが西日はまともに当たりますよね？

＞４０７さん
敷地一杯一杯に建てているから少しでも下がったら、日照の問題で建築不可です。

実際の住み心地は別として、褒められた設計（というか配棟）ではないわけですか・・・

色々制約も多いしむずかしいんでしょうねぇ。

４００さんお酒飲みながら未来の我が家の掲示板を読むって最高ですね！

全然悪い意味にとらないでほしいんですが、誰かのコメントの後に
○○さんありがとうございました　などのコメントがあると
”司会者！？”と思って一人で笑ったりしてます。

>409
西日もきついけど、朝日はもっと始末に悪いことも。
寝室が東向きベランダの手すり下がガラスだったり、柵だったりして、
窓が、床からのガラス窓だったら、
朝っぱらから暑くて暑くて、
エアコンはかなり長い期間必用です。

朝日のご心配をされるより、ご自分の日本語を心配されたほうが…

＞402利益優先．．
ということは、住む人のことは二の次ということ？（チョッとショック！！）

でもこの文章伝えるのむずかしいというか書きようがないのでは。

寝室が東向きでハイサッシュの窓の外がベランダでさらに手すりが
ガラスや柵だと朝から暑いって・・・むずかしーーー！！！

＞413さん
キャナルコートのルーフバルコニー付きの部屋をご購入ですか？
一日中、日の当たらないガーデンコートの人のことを考えたら
贅沢というものです！バチが当たりますよ！
隣のアスファルト工場の粉と音には同情しますが．．。

ＴＦＣからお邪魔します。
最上階は暑い暑いと聞いたのでエアコンも最高容量にして覚悟してましたが今のところ暑くありません。
むしろ地上の方が照りかえしのせいか暑いです。
やはり、夏本番になると聞いてるように酷暑になるのでしょうかね。
雑談失礼しました。

すみません、アスファルト工場ではなくセメント工場だったかな？
たしか、ミキサー車がたくさん行き来してましたよネ。

≫４１８最上階云々
暑さはこれからだよ。
昨年は、お宅のおかげで風が通り抜けなくて、サンザンな目にあいました。
以前は豊洲は風の通りが良くて、夏は涼しく冬は比較的温暖でしたがね。
わたしも、エアコン新調しました。余計な出費も仕方ないのかねェ。

４１５さん。
利益優先というのはどのデベでもある程度仕方がないことかと。
ただその度合いが長谷工がらみのマンションではちょっと多いかも・・・
でも皆さんそれも納得した上での購入のはずですから。

420さん噛み付くねぇ。
４１８ではないが、そんな事いわれてもねぇ・・・

>414
たーしかに。
我ながら変な文章！
会社でこっそりやっているとこんなになっちゃうンでした。

しかし、ここは都営住民の方やＴＦＣの方やらと人気スレですな。
本当の購入者・購入検討者は、このスレではマイノリティでは？と思ってしまいます。

401さん、412さん
酔っ払いの400です。
暖かいお言葉に感謝します。
今日も飲んでおりますが、昨日のように酩酊はしておりません。しっかりしております。
何か書き込もうとしたのですが、ネタが見つからないので見物だけにさせていただきます。

都営住民さんって、いろんな掲示板で毒づいてるけど
逆効果だって事にそろそろ気付きませんか？

>413
私は、朝日の当たる東向きの部屋が好きです。

>415
団地設計でなくていい点がひとつ。
団地の場合、住所を　何号棟　何号室などと棟まで書かされることが多いらしい。

405です。
いくつかのご意見、ご感想、ありがとうございました。

実は、
アーバンコートがセンターコートと比べて、少し後ろに下がっているのではなく、
センターコートがアーバンコートと比べて、前にせり出しているのかもしれません。

つまり、アーバンコートと隣地境界線との距離は十分確保されているが、日照の問題、
駐車場のスペースの問題等で、センターコートは前に出さざるを得なかった、
というわけです。
反面、アーバンコートのセンターコート寄りの住戸にはセンターコートの影が
かかるというデメリットが生じますが、隣地境界線との十分な距離というメリットの
方が大だと設計者が判断したのでしょう。

でも、良好な住環境の維持ということではどうなんでしょうね。
私ならアーバンコートの日照が確保される方が嬉しいような気もします。

400＝425さん、何か思いついたら書き込んでくださいね。
期待しています。楽しい掲示板にしていきましょう。

世界同時株安が心配です。どの企業の決算発表見ても、2007年の
収益見通しは現状維持か、数パーセントの増益としか言わない。
株の世界では現状維持や数パーセント増益ではマイナス数パーセ
ントを意味します。企業は悪くなるなんて決して言わないです！

家を買おうと考えた矢先に暗い見通しを見せられ落ち込みます。
抽選に当たれば2割の頭金を入れますが、本当に景気が落ち込む
ようなら、頭金を捨てても購入を断念する勇気が必要かな、など
と考えてしまう今夜です。

マンション買うのは本当に一大事ですね。抽選にもれればそこま
でですが、当たれば悩むことになりそうです。

>>417 さん。

>一日中、日の当たらないガーデンコートの人のことを考えたら

これは本当ですか？ＭＲで日影図をご覧になりましたか？
（私はガーデンコートの日影図は見ていません。）
ガーデンコートは南東向きで、目の前はプライベートガーデンです。
幅は40ｍくらいあるでしょうか。
そして、プライベートガーデンの先が６階建ての自走式駐車場です。
こちらの幅は80ｍくらいですね。
自走式駐車場の先に、キャナルコートです。
この状況なら、少なくとも午前中は日が当たりませんか。

432です。ちょっと補足です。
東京の南中高度は、夏至が約78度、冬至が約31度です。
そうすると、冬至の午前10時、11時頃は20数度でしょうか。
やはり少なくとも午前中は大丈夫だと思えるのですが…。

431はスレ違い？

>>431
頭金は１割ではないですか？

>>432
１日中当たらないということはないでしょう。
センターコートよりは悪いが正解。

頭金は多ければ多い方がいい。これ常識。
うちは現金ないから１割しか入れられないけど・・・

>437
おかしいよ。　SCTの場合は１割入れてあとは引渡し前に・・の話だから。

>>437さん
「抽選に当たれば」と書いてあったので、売買契約締結時に支払う手付金の
ことかと思いました。これが１割を超えることはあるのですか。

それから、手付金を差し引いた残代金について、できるだけローンの比率を
減らして現金を多く投入すると、金利負担が少なくて済むので、有利だと思います。
これの支払時期は引渡し時ですね。

>>429
しかも、アーバンコートの前は校庭なのですからなおさらですね。

え、頭金って義務なんですか？
うちは請求されませんでしたけど… (100万は払いました)
あとは団信手数料と登記手数料などで160万くらいでは。

ガーデンコートは、上手くいけば２時まで日が当たるのでは？
センターコートに近い部屋はそのかぎりでない。

今日現地見てきました。それが理由というわけではないでしょうが、アーバンコート前の
スペースを使って生コントラックがうまい具合に入っており、コンクリートを流し込んで
いましたよ。

437>頭金は多ければ多い方がいい。これ常識。

そんなことないですよ。
我が家は全額現金で買うこともできましたが、
3000万円のローンを組み、手元資金は運用で
金利分以上の収益を見込んでいます。

失礼な言い方になってしまうかも知れませんが、
いまどき、手元資金０は＊＊＊みと言われても
仕方ないと思います。

>>442
それは無理ってもんですよ
大体１２時くらいで日が当たらなくなります。

>>444
金利分以上の収益を見込める運用なんてあるんですかー？
もしあるのならば私にも教えてほしー！

444です。
補足しますと、今現在手元資金が少ないのであれば、
マンション購入前にいかに資金を増やすかを考えた
方が良いかもしれません。
たとえば、株式投資なら成功している人は、20%以上の
運用をしていますし、ＮＺドル運用なら金利15%です。

>>444
NZドル運用で金利１５％ってどうゆう運用ですか？
ひょっとして為替の先物のこと？

>>444
言ってることがおかしい。

現金で買えるのにわざわざ3000万のローンて・・・

＞資金運用について
株式投資で20％のリターンとかＮＺ＄で15％のリターンなど、ここ数年の投資で大きなリターンがあったことは否定しません。

昨年度はTOPIX(東証株価指数）が４割以上も上昇したのですから当たり前ですね。
海外の高金利通貨（債券）への投資も、論理的には金利差の分だけ高金利通貨が減価（下落）するのですが、減価がコンスタントに発生する訳ではなく、ある一時期に突発的に起きることが多く、その時期を外していたら高金利 or 高金利＋通貨高のリターンをいただけると言うものです。
つまりは、誰でもが恒常的にリターンを得られる訳ではありません。
株式投資や高金利通貨への投資＝”儲かる”ではなく、大きくリターンを上げる可能性があるということです。

資産運用について一見ネガティブなコメントを書きましたが、運用を否定している訳ではなく、私自身も、住宅ローンを出来るだけ少なくするために、国内株式、株式投信、海外債券投信などで運用しております。

昨年までは、かなり調子が良かったのですが、今年に入ってからは”いまいち”ですね。
しかし、株式市場が急落してきたので、再びチャンスがと思っています。

我が家も親からの融資を入れて現金一括いけたけど、東京スターにしたよ。
株もやってたけど、安定して10%以上は予知能力でもない限り絶対無理。
東京スターならほっといても預金として扱われるし団信が生命保険代わりになり預金感覚でローン減税が受けられる。
庶民にはいい制度だよ。

資金0は＊＊＊ってのは暴言だな。買い換えの人は繰上返済とかあるからそういう時期ができるのは
当然だろうに。

444です。
安易に２０％とか１５％とか書いてしまいましたが、
451さんの言うとおり、当然リスクも有ります。
ＮＺドルも日本での運用は避けたほうがいいかもし
れません。
（私の友人がＮＺでビジネスをしているので。。。）

しかし、株式でも為替でもリスクをとらないと確実に
金利支払いのためだけに働くことになります。

ですので手元資金０円の件、私は暴言とは思いません。
一億総中流の時代は終わりで、これからは一部の上流
組みと残りの下流組みになるといわれています。

日本はドロ舟状態です。
世間と同じことをしていれば、国の借金のツケを払わ
されるだけです。（この部分は暴言かも(笑)）
私はただの会社員ですが、なんとか上流組みになりた
いと思っています。

>現金で買えるのにわざわざ3000万のローンて・・・

実際には3000万超のローンを組みましたが、
10年２％で借り入れています。
今はローン減税が有りますから、この10年間は実質１％
での借り入れです。
１％なら何とか運用できると思いませんか？
10年後の金利を見て、場合によっては全額返済すれば
良いのです。それまでに利益でローン返済の予定です
が。。。。

それから、株式は長期的に見れば買いだと思います。
また、個別銘柄では売られすぎの銘柄もたくさん有り
ますので、超短期も良いでしょう。
ただし株式投資は小額で始めたほうが良いです。
初めはコツが判らず損失する可能性が有りますから。

この掲示板の主旨と外れてしまい、すみませんでした。
私は、ＴＦＣ住人ですが、皆さんと仲良くできればと
思っています。

>>444さん
451です。
低金利でのローン羨ましい限りです。ＴＦＣもヒットでしたね。
夏場〜秋頃に政策金利の引き上げの可能性が高く、少なくとも来年の3月時には0.5〜1％程度金利が上昇しているでしょから、当方は頭金とローンの比率で頭を悩ませております。
ローンを組む時の手数料や保険など色々とコストを入れ、ローン減税も含めて実質どの程度の借入コストになるかが問題です。

451さん

確かに来年の金利は心配ですよね。
私なら運用が前提ですので、いつでも返済できる分を短期で組み、
それ超える部分を長期をにするなどの分割も考えると思います。

これから契約される方は、現状より少し高めの固定で試算するべき
でしょうね。
今、ＰＣＴが人気らしいですが、皆さん高い管理費・上昇する修繕
費に加え、二年後の金利を理解しているのか心配になります。

また、先の金利と言う意味では、最近の折込チラシなどで超短期の
変動でローン計算しているのを見ると本当に購入者のことを考えて
いるのかと憤りを覚えます。
今朝も長谷工アーベストのチラシが入っていますが、頭金350万で
３年固定1.8％で35年ローンを5000万組み、月々16万円と記載され
ています。
頭金しか現金を持っていない人でも買えますが、３年後の金利次第
では、途端に破綻する可能性も有ります。
確かに先のことはわかりませんが、金利上昇したときのリスクなど
を明記するべきと思います。

ところで、ニュートンプレイスの売出しが多いです。
今日の長谷工のチラシも、11件中５件がＮＰです。
ＴＦＣ、ＰＢは最近ほとんど売り出しを見かけません。
豊洲駅前が便利になるほど、駅近物件は（相対的に）優位になります。
ＳＣＴも駅近ですし、良い買い物だったと思えるようになるといい
ですね。

>442,445
たぶんどちらも正解、と言うのも　季節のよってそれくらいは違うから。

議論が続いている中、恐縮ですが、次スレの準備をしてよろしいでしょうか。
後ほどご案内しますので、少々お待ちを！

お引越しをお願いします。　★★★その７へ★★★

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44925/
その６は終了です。

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ガーデンコートは午前中から早い午後まで日は当たるのをシミュレーションで見れました。以前西向きのマンションに住んでいた時、夏の暑さに茹だり「二度と西向きには住まない」と誓うほどでしたので夏場の直射日光をセンターコートが遮ってくれるのをとても喜ばしく思っています。

ＳＣＴ契約者・購入者専用のサイトはありますか？意見交換の出来る広場があったらいいですよね？

>>461
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=126&disp=1

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お引越しをお願いします。　★★★その７へ★★★

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44925/

その６は終了です。

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