マンション管理士に質問しよう！ Part2

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

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　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

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　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

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又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

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　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

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　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

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１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

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２）理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

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３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

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４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

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５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

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６）住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

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７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

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８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

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９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

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設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

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＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

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１０）設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

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１１）応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

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１２）応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

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＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

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１３）臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

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１４）施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

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１５）工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

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＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

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１６）中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７）完成・引き渡し・書類整備
１８）工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

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組合員の中からこれ等の知識の有るマンション管理士等の有資格者を
公募して今後の人材確保も図るとよい。

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専門委員に必要なのはやる気と時間です。
技術的、専門的なことはプロに任せ、我々住民は、工事を進めていく
過程において何を知り、何をやらなければならないかを知ることが
大切です。

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広報活動の担当を誰にするかも大切なことです。
管理会社任せにせず自分たちで広報しましょう。

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広報は、管理会社に任せられるはずがない。

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大規模修繕工事の専門委員会や儀容者との話し合いには、管理会社も
参加するでしょう。
組合によっては、広報活動は管理会社任せのところもあります。

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５１０戸のマンションです。毎月下記のとおり定額管理委託費を支払っております。
ご意見をお伺いいたします。
１、組合雲影業務費　　　　４９３．６００円
２、保守点検業務費　　　　６３８．６００円
内訳　給排水衛生設備　　　　３２．８００円
　　　消防用設備　　　　　１２８．０００円
　　　エレベーター設備　　４４２．３００円
　　　電気設備　　　　　　　３６．０００円
３、建築設備管理業務費　　１７１．８００円
４、保全計画業務費　　　　　１２．０００円
５、清掃業務費　　　　１．０７４．０００円
６、管理員業務費　　　　　８８３．６００円
７、諸経費　　　　　　　　１４２．０００円
８、管理報酬　　　　　　　４４６．４００円
　消費税　　　　　　　　　２３７．５００円
合計　　　　　　　　　４．６２７．０００円

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９０４８です。雲影を運営に訂正。

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>>9048さん
委託費　　１戸月９６７円　　　相場としては　１戸月　５５０円～１，１００円程度です。
　　　　大規模マンションにしては高すぎます。６００円～７００円で十分でしょう。

消防点検費
　　　　　１戸月２５０円　　　相場１戸月１８０円～２４０円

エレベーター点検費　１０階６人乗り
　　　　相場　デベ系　　１基　４万～５万
　　　　　　　独立系　　１基　３万～４万

清掃費　　
　　　時給計算してみてください。　人数×時間×日数
　　　日常清掃と定期清掃があります。
　　　何か間違いではありませんか、高すぎます。

管理員人件費
　　　時給計算してください。
　　　３６５日　８時間勤務で常時２名体制ですか。

管理費は大規模マンションほど安くなるのが普通です。

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９０５０です。
清掃業務
日常清掃　４名体制、月曜から金曜日、祝日、盆休（3日）、
　　　　　年末年始休（１２/３０～翌年１/４）
定期清掃　２名体制、月１回、エントランス周りの洗浄清掃のみ。

管理員業務
日勤体制　４名体制、月曜日～金曜日、祝日、盆休（３日）、
　　　　　年末年始（１２/２９～翌年１/４）

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９０４８です。
清掃費は管理委託契約書で確認しております。
どちらかというとマンションのグレードは標準以下の仕様です。

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>>9051さん
日常清掃費
　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
　　管理会社の手数料込の価格です。

定期清掃費
　　１２回×２名×８時間×時給2,000円＝39万円

管理員人件費
　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円
　管理会社の利益は管理委託費で支払っていますので、清掃費や管理員人件費で
　利益をそんなに取る必要はないでしょう。
　当然、福利厚生費や研修費用は含まれています。

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>>9051さん
定期清掃費については、具体的な内容が分りませんので、正確では
ないかもしれません。
当然機器の投入もあるでしょうしね。
ただ、全体的には高すぎます。
管理委託費も高いですね。
一度値引き交渉されたらいかがですか。各項目ごとに。
かなりの節約ができると思いますよ。

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>>9051さん
もう一つ付け加えますが、現在と全く同じ管理内容で、よその
管理会社に見積もりをとられたらいかがですか。
びっくりするぐらいの節約ができるのは間違いないと思います。

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>>9053
>日常清掃費
>　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
>　　管理会社の手数料込の価格です。

>管理員人件費
>　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
>　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円

小学校で算数を習わなかったのですか？

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>>9056さん
間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
書き込むべきですよ。

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>>9057
>間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
>書き込むべきですよ。

計算結果が１桁違います。
間違いを批判しているのではなく、間違いを指摘しているのです。

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>>9051さん
管理員人件費は２，４００万円、通常清掃費は１，９２０万円の間違いでした。
管理員さんは常時４名必要ですか。
清掃員の方が４名おられますよね。
管理員さんを常時２名にされますと、年間１，２００万円の節約になります。
常時２名の経費でしたら、高すぎます。
清掃員の方も１名は減らせると思います。１組２名で一緒にやる必要はありません。

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管理員室が４ヶ所あるからそうしているのかもしれませんが。

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管理員の仕事の分析をしてみる必要があります。
住民の要望や苦情については投書箱にいれればいいことですしね。
業者の対応と補修工事の立会、電球の球切れ交換、ちょっとした清掃と整理
が主な仕事ではないですか。管理会社への報告は帰る前にできますしね。
１日中管理員室にいても仕事はありませんからね。

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　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

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※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音　　深夜の風呂
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

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※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

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　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

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　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

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判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

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　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

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　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

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　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

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　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

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　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

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通常の騒音問題は当事者間でしか解決
できないからね。

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>>9050 匿名さん
相場のソースはどこでしょうか？
管理会社との交渉に使用したいので、ぜひ教えていただけませんか？

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>>9074さん
相場はいろんなところから勘案して書き込みました。
ただ、管理員人件費と清掃員費については時給換算でどこも判断
されているようですのでそれを基準としました。
管理員さんの給料を聞いてみてください。意外と少ないですよ。それに
ボーナスが支給されないところも多いようです。
清掃をされる方の時給を2,000円で試算しましたが、８時間勤務で
あれば日給16,000円はありえないでしょう。
だから管理会社の取り分や清掃会社の取り分を勘案しました。
管理会社は管理委託費を取っていますので、管理員人件費や清掃費で
そんなに利益をあげなくてもいいでしょう。
清掃に関しては、直接清掃会社と契約すればかなり安くなりますよ。

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管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、福利厚生費や教育費
が必要でしょう。
しかし、清掃員の方は管理会社の従業員ではなく、単なる再委託ですよ。

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９０４８です。もう一度整理して投稿しました。参考にしてください。
組合が管理会社に全部委託の　定額管理委託費です。

５１０戸（11階建６棟の団地、築２８年、政令指定都市の郊外ローコスト）、
集会室３室、管理事員務室１室、管理組合室１室エレベーター６基、
屋上エレベーター室６室
簡易専用水道（貯水槽６槽、加圧ポンプ１８基、）屋上呼水槽６基、

１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円
２、保守点検業務費　　　月額　　６３８．６００円　年額　７．６６３．２００円
２の内訳
　１）給配水管衛生設備　月額　　　３０．８００円　年額　　　３６９．６００円
　２）消防用設備　　　　月額　　１２８．０００円　年額　１．５３６．０００円
　３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円
　４）電気設備　　　　　月額　　　３７．２００円　年額　　　４４６．４００円
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円
４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円
５、清掃業務費　　　　　月額１・０７４．０００円　年額１２．８８８．０００円
６、管理員業務費　　　　月額　　８２３．６００円　年額　９．８８３．２００円
７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円
消費税　　　　　　　　　月額　　２３７。５００円　年額　２．８５０．０００円

合計　　　　　　　　　　月額４．０４０．５００円　年額４８．４８６．０００円

米合計が少々間違いはお許し下さい、各自計算して下さい。

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管理費会計、修繕積立金会計を適性に見直し、削減しましょう。
5,000万の物件でマンション、戸建で50年で比較した場合、約3,000万程度マンションの方が費用がかかります。
当組合の住民は皆日々一円でも節約するのに、毎月3万円以上支払っている管理費や修繕積立金は無関心です。不思議です。マンションによって、トータルの支払額に相当額差がでますので、住んでいるマンション次第です。

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委託業務費について教えて下さい。

事務管理業務費→主にフロントがする仕事に対する費用
管理員業務費→管理員の給料
清掃業務費→3ヶ月に1回程度ある機械を使った清掃に対する費用

上記で合っていますか？
清掃業務費に関しては管理員の毎日の清掃も入っているのでしょうか？

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>9079
管理委託契約書に定額委託業務費として内訳が業務ごとに載ってるから見せてもらえ。
理事長かフロントに言えば見せてくれる。

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事務管理業務
１、出納・会計業務２、組合事務業務３、運営管理業務４、保全計画業務

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イミフ？
なにが言いたい？
日本語になっとらん！

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>>9079さん
※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

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>>9079さん
清掃費
　日常清掃・・・建物周囲のゴミ拾いや清掃、建物内部の掃き・拭き清掃等
　定期清掃・・・お宅の３ヶ月に１回、器具を投入しての清掃
　管理員の清掃は管理員人件費に含まれています。

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>>9079さん
１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円

　　　これは管理委託費ですか？

４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円

７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
　　　　これは事務消耗費ですか？

８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

　４、７、８は何の経費か分りません。

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>>9079さん
３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円

　デベ系のフルメンテの相場は、１基月　４万～５万です。
　お宅の点検料は、１基月７３，７６６円です。　高過ぎです。

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>>9079さん
管理員室は１つしかないのに４人は必要ないでしょう。
常時２名を保つために４人体制を取るのは管理会社の勝手です。
あくまで管理組合としては、２名分の支払いをすればいいだけです。
休みとかの交替要因は管理会社が考えればいいだけのことです。

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>>9079さん
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

　これは何のために支払うのですか？
　さすがにこれは分りません。
　管理会社に支払っているんですよね。

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>>9079さん
戸数510戸のマンションの経費としては、高すぎます。
他の管理会社に同条件で見積もりだけでも取られたらどうですか。
値引き交渉楽しみですね。
かなり節約できるのは間違いありません。
マンション管理士に依頼しても、大幅値下げしてくれるでしょう。
お宅のマンションみたいに明らかに高い経費を支払っているところは
交渉のしがいがありますよね。

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9079ですが大人気ですね。
私のレスは管理費の違いについての質問です。

教えて下さったかた、ありがとうございます。

うちのマンションは小さいので管理員1人だけで、日常清掃もその方が行っております。

なので清掃業務費というなは3ヶ月に一度の機械での掃除にかかる費用を12分割して毎月払っているんですね。

月2万払っているんですが妥当なのでしょうか？
54戸8階建てのマンションです。

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エレベーターのメンテナンス費用についですが、
カゴ内監視カメラ＋エレベーターホールにある監視カメラの映像がみれるディスプレイのレンタル費用込で50000円程度なんですがこれぐらいでしょうか？

9階建て13人乗りだったかと思います。

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>>9088
> ３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

>　これは何のために支払うのですか？
>　さすがにこれは分りません。
>　管理会社に支払っているんですよね。

【マンション標準管理委託契約書】
（管理事務の内容及び実施方法）
第３条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

別表第４ 建物・設備管理業務
http://www.mlit.go.jp/common/000050091.pdf

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>>9091さん
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万 　　　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買い取りにしたときの価格です。
２台のレンタル料が月５万円ですか。年間６０万円ですよね。
買い取りにしても１５年以上はもちます。
１２台で買い取りが３００万円ですから、２台ですといくらになるか分りませんが
年間６０万円のリース料は割高ですね。
買い取りにされたらいかがですか。
今のリース契約期間が終わったら、買い取りに切り替えるといい、現在のリース分を
安くで買ってももいいですよね。

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　>>9085
> ８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

>　４、７、８は何の経費か分りません。

８．について

【内訳明示例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　円

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>>9092さん
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
　①収入および支出の調停
　②出納業務
　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

四．は③の実施の調整部分ですね。

　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
　ありません。
　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
　現在は依頼すれば有料となります。
　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
　作成できるものであまり役にはたちません。
　
　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

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>>9092さん
各種点検費用の管理会社の取り分のことだったんですか。
それが管理料なんですか。
所謂紹介料とかバックリベートというやつですね。
そういう形態で請求してくる管理会社もあるんですか？

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>>9095
>四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

>管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
>　①収入および支出の調停
>　②出納業務
>　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

>四．は③の実施の調整部分ですね。

>　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
>　ありません。
>　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
>　現在は依頼すれば有料となります。
>　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
>　作成できるものであまり役にはたちません。
　
>　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
>　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

基本的なことを理解してから書き込むことをお勧めします。

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>>9093 匿名さん
いえ、フルメンテナンス＋レンタル費用で5万円です。

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９０７７です。
２８年前の分譲当時の管理委託契約書記載の定額管理委託費を投稿します。
内訳は御座いません。金額は殆んど２８年間据え置きでした。。

（委託業務に要する費用の負担および支払い方法）
第００条　・・・・・・・・・
２、・・・・・・・・・・・・
一定額管理委託費（税抜き）月額３．９００．０００円年額４６．８００．０００円
　消費税（現行税率３％）　月額　　１１７．０００円年額　１．４０４．０００円
　合計　　　　　　　　　　月額４．０１７．０００円年額４８．２０４．０００円
ニ支払期日　　・・・・
三支払い方法　・・・・
四支払い場所　・・・・
３・・・・・・・・・
４・・・・・・・・・

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>>9098さん
エレベーター内の監視カメラは遠隔監視ですね。
それはリース料は支払わないでしょう。
エレベーター会社が遠隔監視をするものですから。
遠隔監視料金が点検費用とは別に取られていると思いますよ。

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>>9097さん
又、批判だけなんですか。
批判だけならサルでもできるといわれていませんか。
あっ反省でしたね。

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>>9100 匿名さん
ありがとうございます。
内訳を見る限り50000円以外はかかっていないようです。
もともともっと高かったんですが交渉で安くなったみたいです。

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>>9099さん
私の間違いでした。
あなたの管理委託契約書記載の定額管理委託費の書き込みは正解です。
収支報告書や予算書にそういった記載方法がされていませんでしたので
四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
　　これが電気料金とか通信費、消耗品ぴということなんですね。
又、各業務費には一般管理費及び利益が含まれていない方法なんですね。

お手をわずらわせまして申し訳ありませんでした。

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>>9102 名無しさん

ＥＶ点検業務契約の定め方によっては、遠隔監視、遠隔点検に必要な通信費が委託者（管理組合）の負担となっている場合はありますが、遠隔監視料金が点検費用とは別に発生することはありません。

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エレベーター点検費用と遠隔監視料金は別ですよね。それは分ります。

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マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。
　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

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>>9103
>四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
>　　これが電気料金とか通信費、消耗品ということなんですね。

違います。

【マンション標準管理委託契約書】
第６条（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）第４項
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

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　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。
　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

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＊現状は、管理組合は共用部分の電気代だけを支払っています。
＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

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>>9107さん
それを最初から書き込めばいいんですよ。
９１０３に間違っていたと書き込みましたが、間違いがあれば
あなたが訂正文を書き込めばいいのです。
ここは誰でも書き込みができるのですから。

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　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

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　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

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>>9110

意味不明です。
どういうことですか？

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　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

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＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

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電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　１５年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

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　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

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　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

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　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

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尚、高圧一括受電について詳しく知りたい方は、別スレへどうぞ。

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５０戸以下のマンションでしたら、電子ブレーカーの設置が
断然お得です。
ただ、こちらは共用部分だけにしか適用されませんが。
特に機械式駐車場をもっておられるマンションでしたら、
かなりの額の電気料金が節約できます。

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電子ブレーカーに関してはもう既に設置されているんでしょうね。
今更感がありますね。
ところで、電力の自由化が始まってしばらく経過しましたが、
個人で契約された方はおられませんか。
おられましたら、そのメリットとかを教えてください。

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調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

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民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

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少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

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強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

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先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

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確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

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競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

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念書は、単なる確認書に過ぎない。別の法的手続きが必要である。

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滞納があったときには、まめに請求することが
鉄則です。

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いろいろ情報の提供をしていますが、間違っていたり、疑問点や
質問等があればどしどし書き込みをしてください。
全員で問題を解決していきましょう。

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生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

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マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

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弁護士費用の敗訴者負担

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

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法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％

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　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

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　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

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　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

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　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、老人クラブ、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

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　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

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　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

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　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

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※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

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　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

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　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

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　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

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　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

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　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

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大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。

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最近、全国で地震が頻発していますね。

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マンションでも非常食や水の確保が必要です。
ガスボンベは活躍しますよ。

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大震災にあって、一番困るのは１０階以上の住民。
エレベーターが止まったら、タワーマンションの高層階に住んで
いる者はどうすればいいんだろう。
一度降りてしまったら、身障者や老人はなかなか自分の部屋には
もどれないでしょう。
この期間が数ヶ月も続くことになる訳ですね。
しかし、対応策は考えられません。

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>>9153 匿名さん
最近のタワマンなら非常電源があるでしょうが、古いところはないことが多いですよね。

15階建てぐらいのマンションにはまずないので、足が悪い方は諦めないとだめかも…

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大地震に免信構造は耐えられますか。破壊されたら補修費及び交換費
はどれくらいの価格がかるのでしょうか。？

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今、偽装した免震装置を隠れて、全国で交換中なんだけど、その情報出ないね。株価にも反映されないし。

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免震構造のマンションみたことありますか。
土台のところはゴムになっています。
横からみると少し建物が浮いているようにみえます。
一番下の床がゴム製ですので、５０年ぐらいで交換しなければ
高架がうすれるということですが、どうやって交換するんでしょうね。
まさかマンションをジャッキで持ち上げて、それで交換とかじゃ
ないですよね。しかし、そうしないと交換できないですよね。

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>>9157 匿名さん
ジャッキアップで合ってますよ

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アホくさ、ゴム交換するころには解体だ。
国交省の修繕モデルでも４３年後までしか計画はない。
１００年持つとでも思ってるんかアホ。

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タワーマンションの低層階、だって
下水パイプがどうなってるか分からないので排水できないのでは？
トイレ風呂洗面台所の排水ができないなら自室で生活なんか無理でしょう。

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排水管＝（洗濯槽排水、台所排水、洗面所排水、風呂場排水、デスポーザ排水、
　　　　トイレ排水、雨水排水、）の事でしょうか。？

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電気温水器＝タンクへの給水管とタンクからの浴槽への給湯管
ガス湯沸器＝湯沸かし器への給水管と湯沸かし器からの浴槽への給湯管

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電気温水器の場合は温水器の設置場所によって漏水のトラブルは大きく異なる。

よって築古マンションの管理体制も大きく異なることとなる。

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免震構造や制震構造の建物をみたことないものが
いくらいっても説得力がない。

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免震構造の更新工事はジャッキで持ち上げて交換するんですね。
工事期間も結構かかるでしょうけど、その間住民はホテル住まい
でもしなければいけませんね。
大規模マンションやタワーマンションは住民も多いので、ホテルの
確保も大変でしょう。

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それはタワマンだけの問題ではありません。

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私は高層階に住んでいますが、地震のときは良く揺れます。
そういう時は、免震構造にあこがれます。

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逝くときは一緒だよｗ　気にするな

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でも怖いよう。
死刑囚でも何日に執行するといわれて自　殺した者がいるぐらいだからね。

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地震は恐いよね。
関東、東海大地震も心配。

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地震による給排水管の欠損によるライフラインの乱れはややこしいでしょう。

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地震対策を講じておく必要ありだね。

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マンション管理においては建物設備の維持保全は
究極の課題だね。
工事には利権が絡むからね。
各人の積立金の額は小さくても、まとまれば大きな
金額になるしね。
その仕事が欲しい業者がいる限り、不正や癒着が
起こる可能性はある。

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みんなお金には弱いからな。
接待や贈り物をされて悪い気がする者はいないだろう。
だからそういうことが起るんだよ。

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真面目にマンションのために一生懸命やってくれている
フロントも数多くいるでしょうからね。

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※使用細則の検討事項
例えば（検討例）
＊玄関扉・窓枠・網戸の取換えを各区分所有者がやった場合の経費負担と届け出は
＊生協の宅配サービスの利用方法は
　　　他の業者も入れて欲しいといわれたら　　　管理方法等　　共用部分の使用方法
　　　スティール棚が倒れて子供がけがをした場合の補償は
＊滞納者に対する具体的な取り決め　　請求内容の期間設定をしておく
＊理事会で許容される修繕工事（狭義の管理）の限度額はいくらまでか
＊理事の範囲・・・区分所有者以外の理事が決めたものは、規約ではＯＫだが、裁判では法律
　　が優先するので明確化しておく必要がある。
＊専有部分の枝管・支線の規定を明確化する。本管・本線を工事する時の専有部分の経費
　　負担の明確化。漏水があった場合の修繕経費は原因が不明の場合は組合負担となる。

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理事会もやらなければならないことが多いな。

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生協以外の業者がうちも参加させてくれと言ってきた場合
総会決議か必要なんでしょうか。
理事会決議か理事長の承認だけでもいいと思うんだが。

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そんな事まで総会の必要はありません。生活のしおりくらいの作成をしておくと良心的である。

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理事長判断だけでいいんでしょうか。
それとも理事会決議が必要なんでしょうか。

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生協の扱い商品が生活必需品（食料品等）であれば住民の判断で良いでしょう。
理事長、理事長、組合総会で決める等はかえって可笑しいと思いませんか。

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しかし、各部屋に配達したり、アルコーポに届けたり、マンション内を
うろうろしますからね。

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　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

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　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

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　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

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＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

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　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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管理会社からのちょっとした接待や贈答品くらいで大喜びとは、貧乏ですな。

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相手にされなくて無視されるよりいいんでは。
それだけ相手も意識しているし、無視するわけにはいかない。
忖度も大切ということ。
金銭のもんだいでもない。年賀状１枚こない管理会社の対応は
寂しくないかな。

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理事長に暑中見舞いや年賀状もこないということは、管理会社に
完全になめられているということ。
別に年賀状１枚のことだけど、されど年賀状。
会社はお世話になっている企業や組合、個人に対しては必ず年賀状等
をだすのが普通だからね。

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マンションの資産価値を保つ上で重要なことの一つとして
大規模というのがあるけど、これは何をするにもスケールメリット
が生かせるということだろうね。

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小規模マンションは工事や点検が割高となる。

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大規模マンションは人間関係や人づきあいが大変とかいう者が
いるが、それは小規模マンションも全く同じこと。
むしろ小規模マンションの方が人間関係がこじれたら大変。

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小規模マンションは人材に乏しく、理事のなり手不足の為
長期政権ができやすい。
その理事長が立派とはかぎらないしね。

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小規模マンションは、管理会社に軽くみられるのは
仕方ないかもね。
５個のマンションと５００戸のマンションでは当然
５００戸を優先せざるをえない。

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だいぶ前は、小規模マンションの方が人間関係が煩わしくないので
人気があったが、現在は大規模マンションのメリットが理解され、
小規模マンションの人気は低落傾向にあります。

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資産価値のことを考えれば、絶対大規模マンションでないと
だめだね。

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小規模マンションのメリットは何があるんだろう。
殆どないように思えるけど。

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老朽化時の合意形成が楽
建替えもしやすい、大規模物件は…

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１１００との大規模マンションに住んでいますが、
築５０年ですので建て替えを計画中です。なかなか難しいです。

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無理です。
破綻して裁判所管理ののち開発業者が二束三文で買いたたきます。

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建替え決議は承認されましたが買い取り指定者がなかなか決まりません。
業をにやしてたたき売りしているようですが買い手が見つからず不動産屋
も嫌煙しだしたのではとの噂です。

売り逃げも出来ない状態が予想されます。建替え決議はなされたのだから
出来ないときは役員は責任をとれとの苦情も出ています。

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野村不動産のオハナシリーズは修繕積立金が30年間変わらないという、業界では珍しい取り組みをしておりますが、修繕積立金額を見ると150〜170円/㎡ぐらいです。

これで実際足りるものなんでしょうか？

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>>9202さん
建替え決議が終わったのに、デベロッパーが決まっていないことはありません。
偽情報はいけませんよ。
たたき売りをしているとか書き込んでますが、誰に売っているんですか。
もう少し勉強することですね。

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>>9203さん
絶対に足りません。
ただ、分譲時に一括徴収している分があれば別ですが。
30年間ということは2回の大規模修繕工事がありますが、
大型設備の工事はまだ更新時期がきてませんが、もし
値上をせずに、30年間を過ごした場合、それから10年間は
大型設備の更新工事が目白押しです。
大規模修繕工事は当然やらなければならないので、30年以降の
大型設備の更新工事の値上分は2倍以上の値上げをしないと
積立金が足りなくなります。
大型設備には、玄関扉、給排水管、消防設備、エレベーター、
サッシ、縦樋、インターホン、避難ハッチ、スティールドア等
が含まれます。これに専有部分の配管も検討しなければならなくなります。

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サッシ、玄関扉、共用部分の給排水管、消防設備、消防設備、
エレベーターの工事費だけでも、大規模修繕工事の１回分を
大きく上回ります。
こういった金額を１０年で値上げをしなければカバーできません。
現在の積立金の額の２倍以上の値上が必要です。
いきなり、現状の11,000円の積立金を12,000円以上値上げします
といったら総会決議は通らないでしょう。23,000円に値上げという
ことです。

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大型設備は更新しなければいいんでしょうけどね。
エレベーターは恐いですよ。
配管は漏水するし。
玄関扉やサッシは区分所有者でやりなさいではね。

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なるほど、全然足りないですね。
単に30年間はクリアできるということですね。

いくらに設定ふるか、かなり難しいですね…

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９２０４さんは実務をしらない。それを説明しなければ理解できないようでは
役に立ちません。

一言、デベロッパーは買取指定者を兼ねる事もあるが、そうでない事もあります。

貴女とは議論はしません。勉強（実務）をやり直しなさい。議論は無駄です。

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>>9209さん
建て替え決議に定めるべき事項
　　一新たに建築する建物の設計の概要
　　二建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　三建て替え費用の分担に関する事項
　　四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

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ココは無知が一人で投稿して遊んでるのかな？

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買い受け指定業者が決まらなければ、建替え賛成者が買い取らなければ
ならないですよ。
なかなか決まらなければ、時価をどんどん下げればいいんですよ。
１００万ぐらいまで下げれば引き受け業者は見つかるでしょう。
それはそうと、設計図面とか費用の概算額、費用の分担に関する
ものはきめられていたのかな？
その費用もかなりかかったでしょう。それで建て替えはしませんでは
住民が納得しないでしょう。

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実際建て替えを検討しているマンションがあるとは意外でした。
建替え成功事例としては、板橋区の高島平がありますが、ここは東京という
立地の良さと容積率、つまり敷地が広かったので戸数を増やしその分を
充当することによって負担の軽減がはかれたので建て替えができたんですよね。
容積率が広く、立地がいいマンションでないと建て替えはまずできません。
やったとしても、建て替え後のマンションに入れる方は殆どいないでしょう。

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建て替え決議の検討から、建替え決議、解体、建設までには約３年かかります。
その間住民はよそに部屋を確保しなければなりません。
又、建替え費用の負担額も大きいのです。
だから新設のマンションに住める者は殆どいないのです。

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引っ越し費用はかかるし、アパートも借りなければならない。
年よりは３年は長すぎる。

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建て替え決議の承認をえるために、個人の負担額を低く抑え、売り渡す者に
対しては高い値段で買い取るとかうまい話しで承認を得たのかな？
所謂だましだね。
計画がずさんすぎる、理事長や専門委員長は切腹もの。

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建替えに関する事項は、マン管士や弁護士でも全ては理解してないでしょう。
もうそういう事態になったら、本格的に調べ直し、勉強する必要があります。

建て替え決議が成立したのに、買い受け業者が決まらずとん挫するとは
笑い話にもなりません。
それまでの努力や経費はムダ以外のなにものでもありません。
買い受け業者や建て替え費用の概算、時価とか調べずに建て替えを進めていく
お粗末な理事や専門委員ですね。
建て替え決議が承認されたんですよね。お粗末いがいのなにものでもない。
設計図面も当然建築士に依頼して作成したんでしょうね。経費も高かったでしょう。

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それを実務をしらないで結論づけますか。
実務というより、手続きをしらなかったんでしょう。

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建替えの勉強をしている者は殆どいないね。
その時に考えればいい。

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大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 　　　　　３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年
　　　　管端防食継手が使用されているマンションは３０年～４０年が更新の目安です。
　　亜鉛メッキ管→水道用硬質塩ビ管　　但し、継手部分は亜鉛メッキ管から管端防食継手へ
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

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業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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工事の進め方から業者を選定する方法　

　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

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公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

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大規模修繕工事については、ある程度勉強すれば
簡単に進められる。

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うちは関係ない。
全て管理会社がやってくれるから。管理会社さまさまだな。

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大規模修繕委員会を主導していくのは管理会社でいいですか。
その場合、通常の管理委託費だけでいいですか。

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給水管の工事は計画されていると思いますが、排水管の縦管の継手部分の
更新工事が、長期修繕計画で計画されていますか。

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排水管の縦管は継手部分だけでいいというのは、
塩ビ管を使用しているマンションのこと。

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しかし、あちこちで大規模修繕工事をやってるね。
建設会社も大忙しだね。
現在はスーパーゼネコンも大規模修繕工事を積極的に
やっているからね。

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巷にはお金がころがっている。
業者がねらっている。

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大規模修繕工事の時期
　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

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やはり１２年から１３年周期ということか。

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賢い管理組合は五輪後まで引き延ばす。
外壁タイル落下対策は、赤外線カメラによる検査でで不測の事態に対応。10年ごとに全面打診をしなければならない訳ではない。
立地といかに金をのこすかが、マンションの資産価値。それ以外にハード面での価値なんてもの殆どはない。
マンションは”償却„すべきもの。ただ価格が大きいので資産なんて勘違いされる。
皆気付いてるのかな、分譲マンションっで土地利用の最終形態だよ。処分するにも権利関係がややこしい。
そんなのがこれからは確実に余ってくる。どこかでババつかむひとがでるのは確実。その時に出来るだけダメージ
小さくするために積立金は多いに超したことはない。
耳当たりの良い[資産価値]という単語に惑わされ過ぎ。
少し脱線した。

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それをいえば戸建ても同じこと。
空き戸建が多く、売れない、借り手がいないで廃墟と化す。
解体するには解体費用が高い。
特に古い戸建の団地は売れない、貸せない。
それを考えればマンションの方が処分はしやすい。
処分するのに権利関係がややこしい？
戸建てと違って解体しなくて売却できるよ。

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大規模修繕工事の周期はいつでもいいんだが、自分の部屋の畳や壁紙の
交換と同じこと。
早くやる者とそうでない者の差だよ。
快適さ、資産価値を考えて工事を検討すべき。

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開放廊下の塩ビシートがよごれたりしてたら嫌だものね。
鉄部塗装がされてなくてさびが出ているのもねえ。
自分の部屋の畳や壁紙が古いのも嫌だけどね。

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外壁補修や屋上防水より、見える部分の修繕が大事。
配管もやらなくていい。

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>>9236さま
9235ですが、少し舌足らずな書き方でした。
(一筆)の土地利用の(ほぼ)最終形態と言いたかったのです。
一筆の土地に利用形態を変えるには、建物一棟の処分が必要です。その上に乗っかっている複数の所有権者の5分の4以上の同意が必要です。(本来は全員ですが緩和されています)
これが困難なことはお判りかと思います。困難な事に乗っかってくる事業者も殆ど居ないでしょう。

戸建てはオーナーが死んだときは処分が進み易いですが、マンションはオーナーが同時な死ぬことはありません。

勿論マンション一戸を売るのは戸建てと変わらないかと思います。

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不動産の取引の実務経験のないマンション管理士の戯言。使いものにならない。

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>>9240さん
マンションからほかの用途に変更するということこそ不可能ですよ。
建替えや解体は５分の４でできますが、処分は全員の承認が必要
なんですよ。
そんな面倒くさいことしないで、各人で売却すればいいんです。

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マンションを土地ごと全て売却することは全員の
承認がいるので大変ですが、現状は誰も住んで
いないんですか。

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　　専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

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　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

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　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

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　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

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修繕は大変です。
今回の大雨での被害は甚大です。
補修するにも業者がいません。まだまだ回復するまでには
時間がかかるでしょう。
天災ですから、補償も殆どないでしょう。

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マンションでの水害は殆どなかったでしょうけど、
車は被害を受けたでしょうね。
着替えが足りないとの情報が届きました。
どこに送ればいいんでしょうか。

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マンションの資産価値を出来る限り保全し、快適な居住環境を確保する為には、日常的又は定期的
に建物・設備・外構の保守・清掃を行い、その上で共用部分である外壁・屋上防水・廊下・駐車場等に
ついて経年による劣化等に対して定期的な保守点検と計画的な修繕工事を適切に行っていくことが
必要になってきます。

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現在積み立てている修繕積立金では将来不足するのは明らかで、その時点で多額の金額を各区分
所有者の皆さんが負担するか借り入れをしなくてはならなくなります。
そうならない為に、今から将来の必要な修繕積立金を予想し、適切な金額を積み立てていく必要が
あります。

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修繕周期は、建物・設備の耐用年数から推測しますが、早過ぎると過剰な投資となり、遅過ぎると劣
化が進み工事費を増加させてしまうことが考えられます。
又、単独で工事を行うより、近い周期の複数の工事をまとめて同時期に行う方が仮設費用や経費が
節約できます。

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しかし、長期修繕計画を建物・設備等の現状に即したものとするためには、あらかじめ建物・設備等に
ついて建築士等の専門家に調査・診断を依頼すると共に修繕工事等の履歴・経年に伴う劣化状況・社
会情勢・生活様式の変化等に伴う区分所有者からの改良の要望などの実態を把握しておくことが不可
欠です。　そしてそれを計画の作成又は見直しに反映させることが重要になってきます。

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現在の大規模修繕委員会は大規模修繕の為であり、修繕費のアップとはまったく別物と思われます。
特に、修繕費のアップには管理費の経費削減も同時に検討していかねばなりません。
この経費削減にはいろんなことが考えられますが、経費削減や改良なくして、ただ足りないから足りない
分だけアップしようという訳にはいきません。

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管理費削減については、管理会社と対峙しなければならない。
強敵だね。

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管理費の削減でなぜ管理会社と対峙しなければいけないのでしょうか。
管理費は管理会社とは関係ないのですが。貴方はマンション管理士等では有りませんね。

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>>9256さん

各種点検費用は全て管理会社経由ですので、手数料が
減りますから。それに私はマンション管理士ではありません。

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