マンション管理士に質問しよう！ Part2

自費は100%負担だが、管理組合で負担する場合は持分%のみの負担、同じではない。

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管理費等は専有部分の床面積の割合であるから３６３１さんのご意見は納得できる。

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共用部分の電気料金を専有部分の持ち分比で負担していますか？

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管理費や修繕積立金は専有部分の床面積比で支払われています。
しかし、お金に色はついていません。
共用部分の電気料金、エレベーターの保守管理費、管理会社への委託費等
は集められた管理費等から支払われています。
その区別はできません。

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実際は、専有部分の床面積の割合が多い区分所有者の管理費等の負担が多いのは事実。

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管理組合内では法令違反・規約違反でも総会決議取ってしまえばそれがまかり通る。
それを阻止するためには訴訟しかない。

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床面積が大きいからといって、共用部分の電気料金や管理会社への委託費、
各種点検費、補修費等は同じですよね。
エレベーターを使用しない１階の住民も同じです。
この考え方おかしいと思いません？
何故専有部分の床面積比で管理費が違うのかが。
修繕積立金は床面積によって積立金の額が違うのは理解できますが。

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総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということ
ではないんですか。
個人の見解だけでなく、組合員の皆さんの意見はどうなのかを知る
ことが大切ではないでしょうか。
裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様では
あまり意味がありません。

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無知な理事会と役に立たない監事。

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それに役に立たない組合員

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>>総会で決議されたということは住民の意見が反映されたということではないんですか。

これだけでは住民の意見が反映されたかどうか解りません。
その決議する議題を定めたのは理事会です。
うちのマンションでも、総会の議題をみると、なんだこれ？と言う議題もあります。
それは、理事会だけで決めたもので、議事録で経緯報告もない議題もあります。
その議題に賛成するとどうなるのか、デメリットがあるのかないのかすら説明されていないのに議題になっています。
これは住民の意見を反映したものとは言えません。
理事会が住民全員の意見を聞き、規約や法的に問題ないかを確認し、その意見について住民とも十分な議論を重ねた結果について、住民に文章で知ってもらい、それについて総会で採決するので意義があるかどうかを聞き、意義がなければ総会の議題にしている場合にのみ、住民の意見が反映されたことになります。

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>裁判裁判といきりたっても、他の組合員が何の関心も示さない様ではあまり意味がありません。
理事会の悪政を正すための正義の闘いである。管理組合が訴えられて初めて組合員は気づくもの。

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裁判って言ったって金掛かるよ。損害賠償とか慰謝料が取れる裁判じゃないと買っても持ち出しだ。
特に総会決議無効確認訴訟なんて買っても金取れない、名が取れるだけ。

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だから私は貧しいので実を取った。例え勝訴しても、裁判しなければいけない事件が
起こるマンションは、そういった組合員が多いと言うわけだから同じ事を繰り返す。

時期を見たら買い替えた方が良いが、貧しいので泣き寝入りするのみです。我慢です。

ローコストの安いマンションは、永住志向の方は、購入を控えることを提案します。

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専有部分の床面積の割合に応じて管理費等が決まる（区分所有法の決まり）
規約において、
私は床面積１２０㎡ですが、管理費等４０．０００円/１２０㎡支払っています。
その他多数の組合員の専有部分の床面積は６０㎡です。私はその組合員の２倍の
管理費等を支払っているのに、議決権は規約で同じです。これ等は、受けるサー
ビスが同じでは不公平ですよね。サービスを２倍要求します。

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専有面積が倍半分も差があるなら議決件数も倍半分にしないと不衡平だろう。
理事長に直談判し、規約を変更させたらいい。もし理事長が応じなければ訴訟する。

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>3641さん
そんな至れり尽くせりの理事会はありませんよ。
議案書が前もって配布されるのでそれをみて賛否を
するだけのことです。
議案は理事会だけで決めないで誰が決めるんですか？
無茶をいってはいけませんよ。
議案書をみて、組合員は総会に直接出席して賛否を表明します。
又、委任状や議決権行使書でも参加します。
全組合員参加の元に総会は運営されているでしょう。

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>3644さん
だからあなたがいつか理事になって改革をすればいいんです。

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>3645さん
又安い管理費ですね。
それに議席が２つあっても大勢に影響はありませんよ。

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そうなんですよ。

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３６４７さんのご意見はごもっともです。私のマンション管理組合の通常総会の
議案書は、１４日前までに配布されるようにルールを決めております。理事会の
１２ヶ月の動きを大体掌握できます。議案の件で解らない時は総会での質問事項
を、できるだけ、早めに書面に認めて理事長に提出致します。

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総会で質問する時は事前に質問書を提出しなければならないの
ですか。
国会の質問みたいですね。
効率的といえば効率的ですが、総会の議案は理事会が検討を重ねて
作成したものですので、それぐらいは事前質問なくても答えられる
と思いますけどね。

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>>3652
総会の議場で質問しても必ず議事録に記載されるとは限らない。
そこで総会前に文書で質問し文書で回答を貰うようにしておく。
そうしないと裁判の時に証拠にならない。

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>3653さん
裁判を前提にしての質問ですか。
それだったら理事長も考えますね。
内容は分りませんが、裁判まで発展するような議案なんですか？
組合員の皆さんもあなたと同じ考えの方が多いということですか？

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管理会社出身のマンション管理士が「匿名さん」に名を変えて
指導しまくり。どれがそれだかどれだけの人が見抜けるかな？

あまり頼らないほうがいいです。
アドバイスされてその通りやれないお前が悪いとやられまする。

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そういう意味ではないだろう。
裁判は証拠主義だから全て書証の形が望ましいということだと思う。
口頭や電話は言った言わないで第三者の証明が必要になるから。
とにかく相手には書いたもので回答させるに限る。

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マンション管理士が年間120万円以上の顧問料で契約しているマンションですが、第49条の議決権行使放棄者を強制的に総会議長委任で議決権を行使させる規約改正をしました。（特別決議）
これって憲法で保障する思想・新庄の自由を侵した違法ですよね？マンション管理士が顧問していながら何でこんな改正をしたのですか？

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うちは２年前の総会で規約の設定、及び変更、廃止が区分所有者総数２５６、議決権総数２５６
のマンションで、実質区分所有者総数１０４、議決権総数１０４、の賛成で否決の議案を、
区分所有者数１１２、議決権数１１２、議長（理事長）一任賛成票として加えて賛成区分所有者
２１６、賛成議決権数２１６、として賛成多数で可決したとの議事録がある事が判明した。
この規約の設定、及び変更、廃止は、無効であるとの請求がなされている。

その証拠をもみ消す為に、組合室に存在する議事録を当時の議事録署名人、監事、副理事長、書
記、等に、議事録の書き換えを管理会社１０９がお願いに自宅訪問しているとの噂がでた。

その後、当時の副理事長、監事、書記が、本マンションを退去したとの噂が立っている。監事に
は、区分所有法３１条違反（強行規定）を説明して、臨時総会の要請をした矢先に退去している。

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特別決議の場合も出欠の意思表示のない者の議決権の扱いは
議長一任となる訳ですね。
通常のマンションでは単なる欠席扱いなんですけどね。
多分裁判にすれば勝てるとは思いますが、住民間にしこりは
残りますね。
問題は何故そうしなければならなかったかということになります。

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３６５７さん、是が本当であれば、日本マンション管理士連合会に実名を告発して下さい。
マンション管理士制度の崩壊を意味します。マンション管理士としては許せません。

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悪さするから、マンションを引っ越すことになる。

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>問題は何故そうしなければならなかったかということになります。
そんなの特別決議対策に決まってるじゃないか？毎期100%近い議決権行使率をブログで自慢してるよ。

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マン管士も金貰ってると理事会に強く言えないのだよ。理事会の言いなり。

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だから、とりあえずでも良いから、理事長は、マンション管理士等の資格保有者にする。
できれば、マンションの組合員のマンション管理士等とする。さすれば、顧問料もいら
ない。。
これを、嫌がるのは誰ですか。管理会社と悪い理事が、これ等を必ず排除する動きをする。
これ等を組合員は理解できない。

マンション管理士等の資格保有者はこれ等を知っているから身分を隠してひっそり居住し
ているのを組合員は感じない。

マンション管理士であれば、総会や日頃の言動や所作等でマンション管理に詳しいのでは
ないかと感じるはずである。

組合員のマンション管理士を探して管理の手伝いをさせてみて下さい。必ずいい結果がで
ます。

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マンションの住民がマンションのために資格を取ったのなら
何らかのアクションを起こす筈ですよ。
規約の全面改正とか長期修繕計画の洗い直し等を。
理事とか専門委員をするためとかの目的があって取ったと思うので
一度やらせてみるといいとは思うけど。
必ずプラスになると思う。
少なくとも規約無視や法律を無視したまたは知らないで理事会や
総会が運営されることはなくなると思うし、それを見て住民も
知識が身についていくと思うので。

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管理組合業務には国家資格は不要ですよ。何と言っても役員経験が物を言います。
ペーパー管理士なんてお呼びでない。

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>3666さん
まだそんな昔の理論をいっているんですか、笑われますよ。
マンション管理を住民がしていく場合、マンション管理の知識は
ないよりあった方がずっといいのがわからないのですか？
輪番制の理事であればマンション管理の知識はまずないでしょう。
役員経験が必要とあなたはいっていますが、資格を持っている理事
が経験をしていくのと、勉強もしてないで基礎知識もない者が理事
をしていくのはどちらがいいか分りません？

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マンション管理をしていく中においては、いろんな有資格者がいれば
便利ですよ。
マンション管理士、一級建築士、税理士、司法書士等、それに建設工事の
専門家、電気技師等ね。
資格と知識はないよりあった方がずっといいですからね。
資格はもっていて邪魔にはなりません。

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組合の外部のマンション管理士が最悪のことを許した、と３６５７さんは憤慨。
管理規約等の改悪も、１つのマンションを金づるとして掌握し続けるねらいから
遂行される悪事の一例（かなりひどいレベルだね）として読めました。

３６６４さんは、
組合構成員の有資格者なら経済的な独立性からもそんな悪事はしないとの投稿。
資格を持つ組合内部の者であれば変な金（組合員その他に説明できないカネ）
をもらうことはない、ということが確実に言えるのか、が上記と関係した論点。

契約維持をねらう管理会社らに対して、
資格を持つ組合員（が理事長になったりすれば）なら太刀打ちできるか？

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>3669さん
一般論をいっているだけであって、極論をいったらキリがありません。
どんな職業の者にも悪いことをする者はいます。
公務員だって、官僚だってね。警察官や弁護士、会計士、建築士だから
といって絶対悪いことはしないとはいいきれません。
極論だけをいっていればどんな有資格者や業者も信用できません。
契約維持を狙う管理会社に対して有資格者なら対抗できるかといって
いますが、資格のない者なら余計対抗できないのではないですか？
あなたのいっていることは矛盾だらけですよ。
性悪説の典型的なお考えの方のようですが、管理会社やマンション管理士、
理事長の方でも悪いことをする方はおられますが、殆どのマンション
ではそういうことはありませんよ。
あなただったら、誰に依頼もしくは誰がやれば安心できるんですか？

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Ｍ山が顧問してるマンションだな。ネットで管理規約見れる。

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３６５７、３６７１さん、ネットにアップできませんか。

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個別に係る情報を開示することはできません。

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コンサルよりは、マンション管理士の方がいいけど。

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規約、財務諸表含めて堂々とネットにアップしてるよ。自慢したいんだね。
法人化して代表権のある理事が5人もいる。笑ってしまう。

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このマンションは、きちんと理事会運営がなされています。それを、外部にも明らかにしているのです。
自慢とか、そういったことではありません。

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外部の法律専門家に相談し「法的にも問題ない」との回答とか。
そうかな？違法だと思う。その法律専門家の面が見たい。
憲法で保証するの思想・信条の自由を侵してると思うが。
これこそ提訴してとことん争って司法判決を取る価値があると思う。
総会の棄権は「議案の賛否の棄権ではなく総会自体を成立させない事への意思表示」の場合がある。
特に特別決議の時に反対派が組合員をオルグして大量棄権で不成立を狙う。
議決件数を減じて特別決議を成立させない。
https://www.isa515.com/app/download/12477905592/%E7%AC%AC%EF%BC%96%E6%...

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このマンション、羨ましいです。うちは理事会や管理組合がだめなので、きちんと組合運営されていることを素晴らしいと思います。

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>>3677
区分所有法では集会での議決権行使の義務は一切ない。
負担とは社会通念上義務や経費支出を指すが、第19条の負担を議決権行使に都合よく拡大解釈している。
本人の意思と裏腹に賛成と反対に議決権を案分して行使させるとは正に管理組合の強権恐怖政治そのものだ。
公職選挙に法で投票の義務があるか？管理規約無効確認等請求訴訟を提起する価値はある。

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分譲マンション（管理組合）では、
裁判をやらないと違法状態が放置され続けるということでいいのか？

裁判未満の手段に改善の効果が（はっきり言って）全然ない、ということで
安心してマンションを買えるのか、住み続けられるのか？

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うちのマンションでも違法な総会決議がまかり通ってますよ。
組合員がいくら違法性を指摘しても理事会は「総会で適法に賛成決議されたのだから問題ない」の一点張り。
だから組合員から訴訟を起こされてます。

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>>3677
組合員の民度の問題と思われる。それに付け込んで理事会が好き勝手に運営してるのだろう。

>>3681
監事には臨時総会招集権があるが、理事会と馴れ合いの監事には謀反など起こせない。
組合員の1/5以上で総会招集もできるが、理事会とのもめ事を嫌うので票集めが大変なので無理。
そうなると訴訟で理事会を法定に引きずり出すしかない。ただし原告に闘争資金があっての話。

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ざっと読まして頂きましたが、決して理事会側が無茶振りしているとは
思えません。
災害が発生した時にどうしても連絡等が取れないときの対応策としたら
いいのではと思います。
通常の総会では現状の総会では議決権での出席率が９０％超ということ
ですので問題はないでしょうから。
総会への出席義務は当たり前のことです。マンションの管理は全員で行
っていくべきものですから。
出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
と思います。
緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

ただ、規約改正中心の総会のようですが、全面改正に近い場合は、別途
臨時総会を開催した方がいいのではと思います。２時間で通常総会を
やるには無理があります。
それから、管理規約と使用細則の使い分けは明確に、管理規約の改正は
特別決議、細則の改正は普通決議です。

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>決して理事会側が無茶振りしているとは思えません。

過去の総会議案見たけど、消費税値上げを管理費に転嫁して管理費から消費税を取っている。
管理組合は消費税納税事業者ではない。また組合員が支払う管理費は消費税非課税であるのに。
税法を理解してないでたらめな運営と言える。

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>出席できなければ委任状なり議決権行使書でその権利を行使すべきです。
>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで 連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

いい規定とは思わないよ。区分所有者の権利を蔑にしているから。
それよりも緊急時の理事長専決処分権を規定すれば済む。
うちは規約で理事長の専決処分権の規定がある。報告は理事会への事後報告。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時に、応急修理でこの専決処分権が初めて発動された。

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消費税が値上げされればそれに対して対応策を取らないと
現状と同じ効果は期待できなくなります。
管理費や修繕積立金に余裕があれば当分は持ちこたえることは
できますが、長い目でみればかなりの目減りとなります。
工事でみれば、３０年間で１０億の工事費が計画されている
マンションの場合でしたら、もし２％値上げがあったと仮定しますと
２，０００万円の計画の修正をしなければならなくなります。
管理費でも消費税の値上げ分が毎年目減りしていくことになります。
管理費から消費税を徴収するというのではなく、支出に対する
消費税の増額に対して、管理費等の値上げをすることによって
それに対応していくということでしょう。

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>3685さん
緊急時の対応として書き込んでいますよ。
区分所有者の権利を蔑にしているというか、寧ろ尊重していると
とれるんじゃないですか。

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>3685さん
緊急時の理事長専決処分権とはどういうことですか？
単なる急を要する保存行為ではないんですか、それは。
それだったら、どこのマンションでも規約改正されていますよ。
しかし、大災害時の対応を理事長判断で対応することはそれこそ無理があります。
理事会の承認もなしに、勝手に業者に工事の依頼とかをされても困ります。
大災害が発生した場合は、工事業者も足りずにすぐに工事に取り掛かることは
ないでしょう。
少なくとも理事会の開催をする余裕は十分ありますよ。
それに復旧工事はお金がかかりますよ。

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>>3686
それよりも年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費を削ることだ。
10年で3500万円以上、20年で7000万円以上垂れ流してる。

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>3689さん
本末転倒ですよ。
今は棄権者の票を議長一任にすることの議論でしょう。
役員報酬の値下げ問題は別問題です。
しかし、高いですね。消費税の値上げもこれで解決できますね。

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>どこのマンションでも規約改正されていますよ。
件のマンションの管理規約には専決処分権の規定はないですね。
むしろ専決処分権の規定があるマンションの方が少ないです。

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そういう意味ではないでしょう。
消費税の値上げを区分所有者に転嫁するのではなく、管理組合の経費支出を削減する、ということでしょう。
その槍玉に上がったのが年間350万円以上の役員報酬、マン管委託費、修繕委員長委託費なのでしょう。
リストラに聖域はないです。理事会は自ら乾いた雑巾を絞って財政改革に取り組まなければなりません。

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うちは管理会社に問題ありですが、変更してません。毎月委託費を捨ててるようなものです。
それよりいいかと思います。

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しかし管理会社は理事会議事録や総会の議事録、収支報告書とかも
作成してますし、総会の議案書案も作成しますよ。
点検や補修工事の見積もりや業者との打ち合わせ等も。
開放廊下の蛍光灯の球切れの交換もしてくれるでしょう。

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うちのマンションは、きちんと電球交換もされてません。工事見積もりは全て適正でなく、今までの工事は問題だらけです。理事会・総会議事録も作成できない、会計・総会・月次報告も間違えだらけ。そんな管理会社にずっと委託費払ってます。できてないことをあげたら、キリがない。

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そんな管理会社なら変更すればいいでしょう。
３ヶ月前に契約解除の通知を文書でするだけです。
相手の意見とかは聞く必要はありません。一方的でもいいんですよ。
管理会社の気をつかうことはありません。
勿論組合の承認は必要でしょう。
毎年総会で委託契約の承認決議を行っていますから。

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管理会社を変更しても管理組合には何の支障もありません。
新しい管理会社に引き継げばいいんです。
大した引き継ぎはないでしょうし、新管理会社はそういうことには
馴れていますよ。
管理会社の変更は簡単です。
ただ、３ヶ月前に通知はしなければなりません。
ただ気に食わないという理由でもいいんです。

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うちの管理会社は面倒見が良いです。
規約変更が必要な業務なので、理事会は総会に特別決議として上程する決議をしました。
ところが管理会社が奇策を用いて普通決議の議案に落とし込み無知な理事会を懐柔してしまいました。
理由は特別決議にすると不成立になった場合、管理会社がその業務を翌期受注できなくなるからです。
そして総会では普通決議として賛成可決されました。管理会社は胸を撫でおろしました。
ところが翌期になって、区分所有者から特別決議違反を理由に管理組合が提訴されてしまいました。
理事長は仰天し、委託契約解除をちらつかせ管理会社に責任をとるよう迫りました。
その結果、管理組合の訴訟費用は管理会社が肩代わりしました。

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継続する委託契約を考えると、一時の訴訟費用なんてカバーできるとの考えだろう。

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３６８３さんの書き込みに恐怖を感じませんか？

>棄権者に対しては議長一任とするのは無理がありますが、災害時とかで
>連絡が取れず又緊急を要するものであれば議長一任はむしろいい規定だ
>と思います。
>緊急事態のみなし票を公正を期すために按分する方法はいいと思います。

集英社新書『ナチスの「手口」と緊急事態条項』を読んだ上での発言とは
到底思えません。

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「管理会社の変更は簡単」と書いた人は、
「管理会社の変更は不可能だ」というマンションの所有者の存在をどうお考えか？

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3683は件のマンションの理事だよ。擁護論に終始している。
ところでマン管はどのようなアドバイスしてたのか？イエスマン？

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第三者的な眼で見れなくなってる。
理事会に反旗を翻すくらいの度量がないとだめだな。
特に監事なら尚更。

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このスレッドの名称は「管理会社の」か「元管理会社社員の」と冠した方が正確

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3697さん、3698さん、ありがとうございます。そうだと思います。管理会社の虚偽や隠蔽ばかりで、そんな会社に委託していても無駄や不利益ばかりです。何年も管理会社に改善を求めましたが、その度にやると言ってできません。変更しても良くなるわけではないと考える人もいるでしょう。しかし、変更する利もあるのです。変更することで今までどうにもならなかった問題を解決できるとか、変更後の会社にやっていだだけるとか。一例はアフターサービスなど。きちんと理事会でよい会社を選び、フォローすれば変更した方が私もよいと思います。実際、変更して成功したマンションを数多く見ています。

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3705です。すみません。間違えました。3697さん、3698さん→3696さん、3697さんです。

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そんな会社に管理委託費なんか払ってる意味ないよ。はっきり言って、馬鹿でないかと思う。早く変更なさい。

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　マンション管理士に質問します。　マンション管理士はマンションに必要ですか？　プロナーズや、名前の上がっているマンション管理士事務所は必要ですか？　排他を基本とするマンション管理士の団体及び管理士は、マンションにとって有害ではありませんか？　まじめでまともなマンション管理士に質問します。

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分譲マンションに住んでいる区分所有者は大体順番制（輪番性）で役員になる。
その時の為に勉強してマンション管理士の試験に挑戦している。役立ちませんか。？

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資格取得で知識を身に付け、輪番理事で実務経験を積む。言う事なし。頑張れ！

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　マンション管理士に質問します。　あなたの周りにプロナーズと言うマンション管理士はいませんか？　極まて優秀なマンション管理士がいますが、理屈のみのマンション管理士は、現場を知りません。　こんなマンション管理士は必要ですか？

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マンション管理士が必要と思うところは採用すればいい。
そういうところは理事のなり手不足等もあり専門家を
必要としているのだろうから。
マンション管理士が全て悪ではないだろう。

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　排他を基本とする、マンション管理士会には、実地経験からマンション管理の重要性を感じマンション管理士になった方がなられた方がおられ、セミナー資料も素晴らしく、尊敬に値する方がおられます。　他方、極めて優秀な法的知識や大規模修繕工事の資料を分析する資料を作成する管理士がいますが、実地経験が乏しく思われ、人物を見抜くことは不得手なようです。　マンション管理は、実地経験がものを言い、プロナーズの高い費用の座学だけでは実地に対応できません。　実地や実際に起こっていることを理解しないと、マンションションの管理運営はできません。　もっと、マンション管理士の実力を高めないと、マンション管理士の信用が失墜します。

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住込み管理員を４～５年間修行して下さい。監理は理屈ではできません。ドロドロです。

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マンション管理士もそれぞれですよ。
マンション管理士としての仕事の依存度にもよります。
経済的に余裕がない管理士は大変なんでしょうね。

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マンション管理士を生業としているマンション管理士はどんな経営をするのでしょうか。
私は、自分のマンションの管理に時々相談を受けるだけで報酬はいただいた事はありま
せん。

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自分のマンションの相談に対して報酬はないでしょう。
マンション管理士として営業活動をするなら、マンション管理士会に
入会するか事務所を設けなければならないでしょう。
黙っていて顧客が転げ込んでくることはありませんよ。

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管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事が有りますか。？
お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。

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>管理士会に入会して事務所を設けて採算の取れる仕事
当マンションの大規模修繕工事、長期修繕計画を大手管理会社のもとで
コバンザメ的に数十年にわたって独占し続けている設計コンサルタントがいますが、
それが管理規約等の全面改正（建て替えに向けた改悪）を好機として
理事会に紹介し連れてきた管理士は、管理士会に所属し、事務所を持っています。

>お金を払ってまでマンション管理士には相談までしないでしょう。
個人からの相談はなくとも、管理会社やコンサルに買収された管理組合員（理事）
からの有料相談はあるでしょう。この場合、料金は組合の資金から払われます。

つまり、管理会社やコンサルは自らに原因のある負の側面が表面化しつつある時に、
仲間の住民を動かし、これまた仲間のマンション管理士に相談させるのです。
こういう仕組みなら負の側面が顕在化することはありません。

こうして業者発のトラブルもまた業者の金儲けに利用されてしまいます。

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知識の習得を手放しで推奨することは、私にはできない。
目の前では、知識はイジメの合法化に悪用されている。

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↑
よくわかりません。

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マンション管理士事務所を開設して、まともな営業活動をしている
方は結構おられますよ。
又、最近では保険の審査にマン管士協会が保険会社と契約をしていまして、
保険会社から調査依頼がくれば、マンションに出向き理事長と話し合い
審査結果を保険会社に提出する仕事が新しく増えてきました。
理事のなり手がいないマンションの場合は、管理士会に顧問等の依頼が
きますので顧問をやっている方もおられます。
多いのは大規模修繕工事で、設計監理士まではつけられない小規模
マンションからの工事の進め方の相談依頼とかあるようです。
やはり自分から顧客開拓に動かなければ中々マン管士は難しいですよ。

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　３７２０さんのおっしゃる、マンション管理士の知識を悪用するなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士で上級フロントにかなうものはいません。　何しろ「倶利伽羅紋々　付」の知り合いがいます。 　　しかも、理事会に無理やり押し込み、バレるとすぐに逃がしました。　今頃どこにいるのでしょうか？　近隣にいる恐れも高く、安心できません。

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マンション管理士の資格を有しているマンションの住民が
いじめにあうという話し初めて聞きました。
それはあなたに力と器量・度量がないからです。

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　マンション管理士でなくても、マンション管理運営に詳しい住民を、管理会社は毛嫌いします。　理由は、管理がいかに杜撰か明らかになることです。　他の管理会社のスレでも、管理会社の杜撰さに怒りが渦巻いています。　さらに大規模修繕の際、管理会社だけでなく、悪徳コンサルや裏金つくりや不要工事をする工事会社は、新聞報道等により明らかになっています。　一部の排他を基本とする管理士の悪行も明らかですし、マンション管理のレベルは著しく低下し、このままでは「負動産化」や「限界マンション化」は避けられません。　真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士の活躍に期待します。

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不正を働いたマンション管理士の氏名を公表して、再びマンションの管理組合の業務につけないようになっていますか？
不正をしても、おとがめなしだとわかっているマンション管理士は、管理組合を食い物にして、管理の質を下げます。

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今は転職しましたが、以前管理会社に勤務してました。
私の経験談。驚かれると思いますが、某有名コンサル(テレビにも出、本も出してます)、業務がずざんです。その為重要な見積に影響します。成功報酬のため、裏で自社のお気に入りの金額の安い業者を優遇してます。
コンサルでも色々あります。

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　マンションに必要なマンション管理士は、すべてのことに精通したマンション管理士でないと、個人での業務はできません。　これは弁護士や建築士や医師にも言えます。　すると、特定の業務に特化したマンション管理士が、共同で業務に当たらないと、マンション管理はできません。　ところがマンション管理士の団体でも、排他を基本とする団体があるのに驚きます。　ホームページの会則等に堂々と記載していて、一部には、評判の悪い管理士事務所が存在します。　マンションのために尽力する気のある、真面目でまともな「排他をしない」マンション管理士やそれらの方の集合体の活躍に期待します。

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>>3727
どこですか？

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設計コンサルタントは普通は１級建築士の資格を有する者に依頼しますが、
小規模マンションやゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションは
設計監理方式が採用できないので、管理会社方式か随意契約で建築業者を
選定し丸投げせざるをえません。
設計コンサルタントを公募で選定し、そのコンサルタントと一緒に専門委員
が建設会社を公募し、共通仕様書で出てきた入札額と説明会での委員の評価
で選定する方法を取れば不正とか談合とかが発生することはないんですけど。
小規模マンションかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
仕方ないのですかね。

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建設業界知らない人が言ってるね。甘いよ。

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建設業界はどんな世界？
建築士曰く、工事費は交渉すればするほど安くなる。
何もいわないと高いのは当たり前という世界ということかな。

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チェックするコンサルタントがチェックできない。業務が適正にできないので、理事が気付く事も多いですね。高い費用支払ってるのにやってられないです。

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しかし、丸投げしかできないマンションは可哀そう。
お金も知識も時間もないからしょうがないか。

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修繕積立金は大規模修繕工事にスライドして決めているマンションが
殆どだと思います。
しかし、長期修繕計画には大型設備の更新工事分が含まれていない
所が殆どではないでしょうか。
玄関扉、サッシ、高置水槽、エレベーター、給排水管、消防設備、縦樋等
経年劣化は必ずおこりますし、交換しなければならない時期は必ずやって
きます。
特に築３０年前後のマンションは、この対策をしておかないとそれこそ
限界マンションとなります。
住民間のトラブルは発生しますし、売却も賃貸もできないマンション
となりますよ。

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管理規約や各種細則が分譲時のままというマンションはありませんか。
特に専有部分内の共用部分（玄関扉、窓枠サッシ、配管類）は規約に
定めていないと、住民が玄関扉を交換した場合、その１～２年後に
管理組合として一斉に交換とかした場合はその費用をどうするのかを
決めておかないとトラブルになります。
先行工事者に対する取り決めをしておくことは大切なことです。

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3729様、社名はご勘弁ください。事実です。
管理組合は公平性や理事の業務の軽減のためにコンサルタントと契約しますので、どうなのでしょうか。酷いと思います。
報酬額もあまりに高額すぎて、コンサル業務に見合っていません。

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そんな悪どいことしながら、テレビに出たり、本出したりとんでもない輩だな。
こんな悪質コンサルとは契約したらあかん。

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まず、各マンションの組合員のマンション管理士等を役員になってもらってみてください。
良い結果が出る確率は高いでしょう。
ただし、管理士業をしている管理士、管理会社の系列化の管理士、等は見極めて避けるよう
にして下さい。
マンション管理士に合格してはいるがマンション管理センターに登録していないマンション
管理士の方がはるかに多いです。
よって、お宅のマンションの組合員の中にはマンション管理士試験に合格している組合員は
探せばおります。
マンション管理士試験に合格していてもセンターに登録しなければマンション管理士を名乗る
事は禁止ですので、合格者を公募してみてください。
登録をしていなくても合格をしておれば役員会の皆様とマンションの将来について共に勉強す
る仲間として受け入れると役員も管理会社オンリーにはならないと思います。

どんな、くだらないと思う事でも案外マンションの組合員にプラスになると思う意見もあると
思います。

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そんな管理士にコンサル頼んだらマンションの住みごこちが悪くなるね。

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管理規約では一般的に、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」となっています。
だから理事の身分はそのままで理事長職を解任し平理事に降格させようとした場合は、「理事長職の選任は理事の互選」を根拠に理事会決議で職の解任ができそうです。
ところが最近の判決では、「理事長職の解任を決定した理事会決議は無効」と判決が出て、今最高裁に上告されました。
そういえば、管理規約に理事長職の解任の規定はありません。
今後は管理規約に理事長職の解任も規定しないとだめですね。そうしないと理事長を解任する場合は、区分所有法第25条により「管理者の解任」として総会決議を取るか解任請求の提訴をするしか方法がありません。
ここで問題なのは、管理者＝理事長職＝理事ですから、管理者が解任されれば平理事に降格どころか理事の身分も剥奪され、一組合員に下野してしまうことです。

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標準管理規約では、「理事の選任・解任は総会決議」、「理事長職の選任は理事の互選」
となっている。管理規約は、一般的に、標準管理規約に従う必要はない。

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件の訴訟になってるマンションは国交省の標準管理規約を採用している。
だから管理規約には理事長職の解任の規定はない。
だから理事会で解任され、総会で理事の身分まで解任された理事長が、理事会決議と総会決議は無効だと管理組合相手に訴訟を起こした。
その結果、解任された理事長は高裁まで勝ったが、管理組合が最高裁に上告してしまった。
もう地裁→高裁→最高裁までの泥沼の訴訟合戦になってる。
この解任された理事長は立派だ。

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標準管理規約に基づく規約で、理事の互選で選任されたのだから、
成立した理事会の理事の過半数で解任出来るんじゃないですか。？

あとは、臨時総会を招集して普通決議で可否を問う場合は、規約に
総会の招集権者が理事長になっておれば、前理事長が総会を招集し
なかったらどうしましょうか。やはり理事会では解任出来ないか。？

では、監事が臨時総会を招集しなかったら、やはり、解任の総会
はできませんか。？

最高裁は、ここら辺を見てくれますでしょうか。？

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理事長は、理事の互選で選任されたのだから、理事会で理事の過半数で
理事長は解任出来ても、理事を理事会では解任出来ない。この理事を解
任するには、臨時総会を誰が招集するのでしょうか。？

監事ができるでしょうけれども監事が招集しなければ誰が招集するの。？

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嫌違う、理事長は理事会が成立した理事会で理事の互選で選任されたのだから、
その理事長は成立した理事会の理事の過半数で解任する事がでくるでしょう。？

その後成立した理事会で理事の互選で、新理事長を選任すれば良い事になりませ
んか。？

解任された前理事長は平理事になるのだから、この理事を解任するには成立した
理事会の理事の過半数で解任の請求を決議して、新理事長又は監事が臨時総会を
招集して、普通決議でこの理事の解任の可否ができるのではないでしょうか。？

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　マンション管理士を名乗る方の投稿がありませんので、投稿の真偽が確認できません。　マンション管理士なら、最低でも「マンション管理士」名で、排他を基本とするマンション管理士なら「マンション管理士会」名で、プロナーズのマンション管理士なら「実名」で投稿してください。　マンション管理士は、人に言えないほど恥ずかしい資格ですか。　恥を知れ。
　そういえば「マンション管理士試験上位合格者」はどこへ行ったのでしょう？　真っ先に投稿してもおかしくありませんが？

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>>3746

理事の互選による理事長職の選任は、規約では理事会の必要はない。
うちは総会後の新任理事の集まりで理事長職を互選で選任している。
その会議は「役員会」として議事録に残している。

自分の職の解任を議案とする総会を職を解かれる理事長が召集するわけがない。

理事長職の解任を規約で規定していない限り、理事長職解任の理事会決議は無効と訴訟を起こされたら管理組合は負けだろう。
規約にも規定がない、区分所有法にも規定がない。司法判断の無効は当然。

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管理士の先生方にお尋ねいたします。

当マンションにおいて、最近駐車場区画に空きが目立つようになりました。

その反面、バイク・自転車等の置場が不足してトラブルが発生し出しました。

よって、駐車場区画をバイク・自転車置場に変更する案を総会に提案しました。

総会に於いては共用部分の軽微変更として普通決議で可決された議事録が提示
されました。

これは、共用部分の重大変更で特別決議であると思うのですが。？

なお、規約は区分所有法の改正された前のままです。

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>3748
そんなのをあまのじゃくというんだよ。
理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

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>3749さん
駐車場区画を駐輪場区画に変更するのは普通決議です。
共用部分の重大変更ではありません。
私がいうのですから間違いありません。

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了解致しました。サンキュ―　？

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>常識の範疇だよ。
常識の証拠は？裁判は立証主義です。お忘れなく。

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>>3750
>そんなのをあまのじゃくというんだよ。
>理事長は理事の互選で選出されるのだから、解任も理事の互選で
>できるに決まっているじゃないの。常識の範疇だよ。
>法律を知ったかぶりして屁理屈をこねるんじゃないよ。

■事例1
○理事長の解任
　10年間くらい同じ人が理事長を務めています。近年、ワンマン化がひどく、他の理事の意見を聞きません。理事の有志で、この理事長を解任しようと考えています。規約には理事長は理事の互選で選任するとありますが、解任の規定がありません。選任同様、解任も理事会の決議でできますか。

○標準管理規約（単棟型）では、第35条第3項で「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」と規定していて、解任の規定はありません。
　そこで、理事長を理事会で選任できるのだから、理事としての解任は総会決議が必要だが、理事長を理事会で解任して平理事にすることはできるだろうと考える方も多くいます。
　しかし、標準管理規約の第38条第2項では、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と規定しています。
　そこで区分所有法の管理者の規定を見ると、その第25条第1項に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」との規定があります。
　「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。
　これに対して、管理者を解任する「規約に別段の定め」はありません。したがって、管理者である理事長を解任するには、区分所有法第25条第1項の規定通り、「集会の決議によって」解任することになります。
　要するに、管理規約が標準管理規約に準拠している場合には、理事長の解任は総会の議案事項となり、普通決議で解任の採否をとることになります。
　そしてこの場合には、総会の決議を得るわけですから、理事長の役職の解任のみならず、理事としても解任を決議できます。

●マンション管理センター通信　第290号より

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>>3753
その通りだと思います。
法令や規約で定めがない場合、書証で示さなければなりませんから。
裁判で総会決議・理事会決議が無効になるのは、法令違反、管理規約違反、公序良俗違反です。
このうち三番目の公序良俗違反は裁判官の裁量に負うところが大きいのです。
ですから公序良俗違反を示す大量の書証を示さなければなりません。

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３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

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>>3756
> ３７５４さん、その場合総会の招集は誰がするのですか。？

区分所有法第３４条（集会の招集）およびマンション標準管理規約第４２条（総会）、第４３条（招集手続）、第４４条（組合員の総会招集権）を参照してください。

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読みました。招集権は理事長（管理者）であり、監事です。
理事会で解任された理事長に招集権が有りますか、例えば理事長職を解任後、
理事の互選で新理事長を決定し臨時総会で承認して。前理事長である平理事
を総会で解任する。

これが出来ないとして監事が臨時総会招集を拒否したらどうしますか。？

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>監事が臨時総会招集を拒否
拒否する理由は何なのか？面倒くさいから？

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>>3758

＜区分所有法＞
第３４条（集会の招集）
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項
前項の規定による請求がされた場合において、２週間以内にその請求の日から４週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
第４４条（組合員の総会招集権）
第１項
組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
第２項
理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
第３項
前２項により招集された臨時総会においては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

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法を守らせる気が管理組合員にあるか、そうでなければ裁判するか、
そのどちらとも縁のない分譲マンションは、潜在的に無法地帯です。

法律や規約のコピペを見るたびにむなしくなるあたし。

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臨時総会の招集規定とかいっても、現実的に監事がやらない場合は
区分所有者の５分の１以上で総会招集を請求することができると
なっているが誰に請求するのか、又５分の１の議決権を誰が集めるのか
又、それが集められない場合はどうするのか。（集められなければ当然
臨時総会は開催されない。）
こんなあまのじゃくがいるマンションは大変だな。
解任の規定がないから理事会で理事長の選任はできるけど解任の規定は
ないからできないとこれは一般論からして理屈にならない。
理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは
通用しない。
例えば、理事長が転勤になったとか、病気になったので理事をやめたいと
いった場合はどうするの。新しい理事がみつかるまで理事を継続するといっても
実際そのマンションの居住者でなくなれば理事の資格がないとなっていれば
理事を続けることはできないでしょう。
理事長は副理事長がいるから代理はできるけどね。
理事長がいなくなったので新理事長を選出するのに理事会で互選するのに
問題があるかな？
屁理屈をこねれば理事長の解任規定をつくるために臨時総会を開催して決議
して解任規定をつくればいいけどそんなことする必要はないね。

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理事の互選で選出された理事長、副理事長、会計担当、書記等の
役職を変更するにも総会決議がいることになるよ。
その職を解任することになるからね。

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>「管理者を選任」する「規約に別段の定め」とは、標準管理規約第35条第3項の「理事長、副理事長及び会計担>当理事は、理事の互選により選任する」との規定です。

理事の互選により専任するとなっているでしょう。
理事の解任は総会決議が必要ですよ。
理事長の解任と理事を結びつけているんではないですか。

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>理事会で解任すればいいじゃないの？それで誰が問題視するの？
>裁判例もないのに勝手に法律論を自分勝手に解釈しているけど、それは通用しない。

おまえ、アホか？何読んでるんだ。
問題視してるから理事会で解任された理事長が提訴したんだよ。そして最高裁まで行った。
裁判例はこれから出来るんだよ、最高裁判決で。
もっと勉強しろ。

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３７６０さんの５分の１以上の件は現実的ではありませんので、当マンションでは
区分所有者及び議決権の１００分の１に改正しました。（区分所有者及び議決権が
５００のマンション）．改正されれば区分所有者及び議決権の５で臨時総会の招集
を請求ふぇきます。いかがでしょう。？

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>3766さん
５００戸のマンションであれば、臨時総会招集を組合員に訴えるには
どういう手法を取られますか？
当然その資料を作成し各戸配布する作業等は個人でやる訳ですよね。
費用も時間も作業も。
それで５０戸が賛成してくれなかったらアウトですね。
そんなことしなくても、理事長とかの役員は理事の互選でやりかえれば
いいでしょう。
理事の解任とは違うのですから。単なる役職替えです。
会社でも取締役の選任は株主総会、役員の選任は取締役会となっています。
社長解任をする場合は取締役会で行います。株主総会の承認は必要ありません。

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>3765
お前馬鹿か。
まだ判決は出てないだろうが。
理事会で理事を解任するのはできないといってるだろう。
理事長職の変更はできるといっているのが分からんのか。
すぐ切れるアホとはやってられんよ。

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３７６７さん、３７６６です。投稿文をよく読んでください。１００分の１ですよ。
５でＯＫですよ。投稿文は作成しません。相当現実的です。やる気のあればできる。

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３７６８さんはプロです。勝ち目はありません。アホよりお馬鹿さんはソフトな表現ですね。？
これからは見下した表現は辞めて優しく教えて下さい。お願い致します。

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理事の選任・解任は総会決議時効です。
理事長職の選任は理事の互選となっています。
件の裁判の件ですが、理事長職並びに理事を解任した理事会決議は無効ということですが、
総会での理事の解任は正規のものですので無効とはいえません。
ただ、理事会での理事の解任決議は問題がありますが、単なる議案としての提案ですので
これができなければ解任手続きはできないことになります。
方法としては、理事の役職変更は理事会マターとしての規約の改正を先に行えば問題は
解決するとは思いますが。
問題は、理事会で理事長職の解任並びに理事の解任までを決議し、総会に議案として
提案したのが無効といっているのではと思います。
だからといって、理事長職や会計担当とかの役職替えについて理事会で決めるのは
無効といっているんではないと思います。
高裁までの判決が出ているのであれば、どなたかそれを貼り付けてください。

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>3768
お前馬鹿か。
地裁と高裁で判決は出てるだろう。
管理組合が上告したから最高裁まで行くんだよ。
高裁に差し戻しは見えてる。

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>3772
ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

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>3722
理事の解任は理事会でできないのは分っているから、問題は
役職の変更もできないかがここのスレで問題になっているんだろう。
ただ、件の裁判の内容は分らないしね。理事会で理事長並びに
理事も解任したから裁判になっているんではないの？
あなたはそんなにいきりたつんならそれぐらいは把握してんだろう。

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>3722
もし、理事会で役職の変更はできないと法律で決まったら
全国のマンションも対応策を考えないといけないしね。

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>3722
それにしてはマンション管理センターは改正案は提案していないね。

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>>3773
>ではどういう判決だったのか教えてくれよ。
>理事会で理事長とかの役職の解任は認めないということだったのか。

福岡高裁平成２８年１０月４日判決は、「理事長は理事の互選により選任するとの管理規約の役員互選の規定は、理事長という役職の選任は理事会の決議で行うという意味であり、一旦選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていないものと解される。したがって、一審原告（理事会決議により解任された理事長）の役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効であり、これと一体としてされた新理事長の選任の決議も無効である。」と判示した。

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>3777
>福岡高裁平成２８年１０月４日判決

正確な情報を知りたいので、原文のままをコピーしてもらえますか。

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大変重大な問題なので誠に失礼ではありますが判決文を皆さんに公開して頂けませんでしょうか。

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>3777
あなたの書き込みによると理事長の解任決議は理事会でできないとすると
正規な手続きとするにはどのようにすればいいんですか。
総会を開催しないと解任できないとすると、それを総会に議案として
提案するには理事会決議が必要となります。
その議案は理事長解任についてとなるでしょうが、理事会の決議が
必要ですよね。
その議案を総会に提案して決議されたんでしょう。
正確な告訴内容等がなければ分りませんね。何か条件等が洩れていませんか？

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　総会招集等はマンションにより異なります。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。

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https://www.sumu-log.com/archives/5860/
参考の為、一応張りつけました。正確な判決文を張りつけて下さい。これは重大な問題です。

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>3781
総会の招集については区分所有法に規定されており、それは強行規定ですので
マンションによって規約で変更することはできません。
それに私がマンション管理士といついいましたか？
あなたの勝手な妄想ですよ。

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このスレをご覧ください。マンション管理士に質問するとありますが。
返答者はマンション管理士になっています。

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付け加えますと、その定数は規約で５分の１以上を減ずることは
できるとなっています。増やすことはできないということです。

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スレ全文を良く読んで下さい。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

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>3784
それにね、営業活動をしていない単なるマンションの住民のマン管士
であれば、自分のマンションに直接関係のない分野の勉強まではしませんよ。
何か問題が生ずれば当然調査・研究等をしていくでしょうがね。

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プロとは報酬を得て活動している者だが、マン管士で
ただ理事をしていくのに資格を取った者はプロではなく
単なる資格保有者ということ。

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ここにはマンション管理士はいませんのでご注意を。
このスレへの投稿は全てシロウトの投稿です。
マンション管理士ならこのような間抜けな投稿は致しません。

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>3789
本気で相談したいのなら、お金を払ってマン管士なり弁護士に
相談しなさい。
無償で相談に乗ってくれている方々に失礼ですよ。

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総会招集は区分所有法の強行規定とは本当ですか。？

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>3791さん
強行規定ではありません。
ただ定数を増やすことはできませんが、減らすことは可ということです。
強行規定の使い方を間違いました。

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訴訟起こした方が早い気がする。

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シロウトだから間違えてもいいよ

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３７９２さんが３７８３さんでしたら了解しました。

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　何度も言いますが、総会招集等はマンションにより異なります。　自身のマンションの管理規約をよく読み、投稿に加えないと、「マンション管理士に質問しても」まともな回答は得らえません。　マンション管理士がそんなことも知らないのですか？　　匿名でないと投稿できない理由が分かりました。　マンション管理士としての自覚がなく、自身の回答に自信がないからです。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を除く、排他を基本とするマンション管理士会やプロナーズのマンション管理士や、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社や、不具合を発見できない大規模工事修繕悪質コンサルは、はマンションに有害です。 マンションを食い物にする勢力の、排除や処罰も必要です。

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>3796さん
やけにマンション管理士に恨みをもっていますね。
ここに書き込みをしている者はいろんな方がおられます。
弁護士、マン管士、管理会社フロント、理事、建築士、管理員、業者等々
あなたはどんな資格をもって法令や規約等を書き込んでいるんですか？
それとあなた特有の真面目でまともな排他をしないとはどういう意味ですか。
排他の意味分かってます？
マン管士や建築士であっても、名前や登録番号をいちいち貼り付けて質問
に答える者がいる訳ないじゃないですか。常識の範疇ですよ。
営業活動をしている法テラスとかじゃあるまいし。
マンション管理士会やブロナーズは営業活動に結び付く訳ですから、名前とか
住所、電話番号まで記載して答えるのは当たり前です。
しかし、さすがに登録番号までは記載しないでしょうけどね。
あなたは何か資格もっているんですか？
まさかマン管士ではないでしょうね。

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>3796
素人なら素人らしく謙虚な気持ちでここに書き込み全員で
問題を解決していけばいいんじゃないですか。
どうしてもというんなら、プロにお金を払って聞いてください。

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変な横やりで被害者意識の強いマンション管理会社や管理士等が本題を意識的に
湾曲している場面が多い特に管理会社１０９の関係者がおおい。

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>3799
あなたが被害妄想に陥っているんではないですか。
考え方がちょっとずれてませんか。
一般の考え方とは違いますからね。ズレてますよ。

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　管理会社１０９をご存知の方は教えて下さい。　マンション管理士で業界に精通した方ならご存知と思います。　この質問に限り、マンション管理士以外の管理業主任者等どなたでも結構です、　匿名でレスしていただいても全く差し支えありません。　少なくとも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社では無いと思いますが、たびたび出てきますので気になります。　ついでですが、「特別理事」と「一般理事」についてもお教え下さい。　財閥系では井桁の付いた財閥系悪徳管理会社だけが、そう呼んでいます。

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↑
お金払ってマンション管理士に聞けばいい
ここはシロウトの雑談の場、専門家じゃないから

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　カネを払ってまでマンション管理士に聞くほど値打ちのある質問ではありません。　８９３も多いと投稿があります。　まさかマンショ管理業協会理事長会社ではないでしょうね。　九州支店ではいろいろあるようだし。

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タダでもの教えてもらうとかアタマわるいの？

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　カネを払ってまで、信用できないマンション管理士に質問するほど金持ちではありません。　億単位の損害を与えた、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社ではありませんから。　それとも、マンション管理士資格を悪用した社員上級フロントですか？　社長が変わっても、うそつきで殺人鬼の清掃管理員は懲戒免職にならないし？

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>3801
何様？
人に物を聞く場合のマナーゼロだね。
礼儀作法から勉強して出直してきな。
ここは匿名掲示板というのが分からないの？
いつでもだれでも書き込み自由なんだよ。その辺が理解できない。
やはり一般感覚からずれてるね。
被害妄想もそこまでくれば病院にいってみてもらう必要があるよ。

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　匿名掲示板でも、スレッド名は「マンション管理士に質問しよう」です。　本当のマンション管理士なら「マンション管理士」名で、投稿すべきです。　マンション管理士でレス出来ない「後ろめたい」事があるのでしょうか？

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ここには偽物のマンション管理士しかいませんよ
マンション管理士はこんないい加減な投稿しませんから
シロウトが雑談するスレです

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そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
相手にしてられないよ、被害妄想だし

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>3807
スレ本文を読んでみましょうね。こんなことがスレタイに書き込まれていますよ。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

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>3805
東急コミュニティーのスレあるからそっちでクダまけよ

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東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

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>3810
そんなの書いてあるだけで本物の建築士や管理士は出てこないよ、常識だろ。
ここはシロウトの雑談の場、楽しく語り合えや。

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ほー

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３８００以降半数以上のスレは管理会社１０９関係者です。本性が見えています。
事実に基づいて投稿しております。嘘ではありません。

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３８００以降の書き込みの大半は僕なんだけどね。
単なるマンションの住民だけど１０９とは関係ないよ。
何を事実に基づいて書き込んでるんだろうね。
やはり被害妄想は半端ではないようだ。

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そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

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マンション管理士らしからぬ回答が続いて残念です。マンション管理士の先生方の
意見や回答に期待致します。宜しくお願い致します。役に立つ質問や回答もありま
すので管理組合の運営に役立たせております。匿名のメリットもあります。

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ここにはマンション管理士はいませんよ、なにか勘違いしてるのかな？

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マンション管理士試験永久不合格組がスレを荒らしているみたいだね。

レベルの高い本物のマンション管理士の回答は理解できるしあり難い。
今後も落胆しないでマンション管理士の信頼を得るスレにして下さい。

私は、マンション管理士の先生方しかマンションの将来を真剣に考え
てくれないと思います。組合員の期待に応えて下さい。

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この人何言ってんの？
ここにマンション管理士はいませんよ
想像とか妄想は気持ち悪いから他でやってね

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>3821
いい加減同じ書き込みはやめなさい。見苦しいですよ。
マン管士だろうと建築士だろうと匿名で書いて何の問題もありません。
それをどう判断するのかは皆さんの自由です。
誰もマン管士といって書き込んでないじゃないですか。
答えているのがマン管士と勝手に解釈しているのはあなたです。
内容については自分で解釈し、いいものは取り入れ役に立たないものは
放置すればいいだけです。
それにマン管士とか建築士、電気技師といって書き込んでも名前とか
登録番号まで貼り付けるようなことをする者がいますか。
あなたの常識が疑われます。
完全なスレ荒らしですよ。

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　匿名掲示板でも、スレッド名は「マンション管理士に質問しよう」です。　本当のマンション管理士なら「マンション管理士」名で、投稿すべきです。　マンション管理士名でレス出来ない「後ろめたい」事があるのでしょうか？

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ほー

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ですから、このスレにマンション管理士はおりません。
マンション管理士資格者として証明しない限り無駄ですよ。
それでなければ誰でもマンション管理士と名乗って投稿できる。
ここはシロウトが雑談して楽しむ場所です、真剣にならないようにね。

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>3823
スレ本文を読んで下さい。マンション管理士と限定していますか。
それに、マン管士といってなくて書き込んだ者は全てマン管士
と決め込むのはおかしいでしょう。
スレ荒らしがいればこのスレは先に進みません。
問題提起がされ、自分の経験でうちのマンションではこうだった
とかの経験で答えることもできなくなりますよ。マン管士では
ないのですから。
あなたは勝手な人ですよね。自分が質問する時はこれは身分を明かさず
誰でも書き込んでいいともいってますしね。
あなたも規約とか工事とかを書き込んでいるでしょう。それも
質問に答えるということになりますよ。あなたはマン管士なん
ですか？単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。
まず理事ぐらいの経験はしてください。
そしてマン管士にチャレンジしてあなたが立派なマン管士になる
ことを期待しています。そしてマンコミュを立ち上げみなさんの
役に立てる人物になってください。
あなたは大規模修繕工事のスレに帰った方がいいですよ。

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>3823
自分のマンションで相手にされないからといってここで不満を
ぶつけてもどうしようもないでしょう。
何故相手にされないかの反省をすることです。
あなたは理事にも管理会社にも嫌われているのがわからないのですか？
その原因は何故かを知ることですね。

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まぁまぁ、どちらにせよマンション管理士や建築士はココには投稿してないよ。
こんなシロウトの雑談なんて相手にしないしね。

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>3828
マン管士や建築士はここにはいないというんなら気にすることもないのでは？
気楽にすきなことを書き込めばいいんですよ。

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そうですよ誰かがマンション管理士が答えるとかマヌケなこと書いているから忠告しただけ
シロウト同士たのしく雑談してなさい

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管理会社に完全に主導権を奪われているマンションにとっては、いくら理不尽なことが
あってもそれを跳ね返す力がないのでだんまりをきめ込むか、いいなりになるしかない
のかもしれませんね。
理事長も内心はそれではいけないと思っていても、管理会社からは適当に持ち上げられ
るものだから、つい波風は立てたくないと思うんですよね。
改革をおこそうと思っても、知識と時間がなく、又管理会社にはマンション管理のプロ
がいますからそれに立ち向かう勇気もないのでしょう。
それを改善するには、同じ志をもった同志を集め、マンション管理士に依頼し、新しい
管理会社に相談をして、管理会社のリプレイスを行うべきです。
やろうと思えばできますよ。やる気があるかないかの問題です。
新しい管理会社は顧客開拓ができるんですから、一生懸命やってくれますよ。
後の引き継ぎのことは何も心配する必要はありません。
３ヶ月前に文書で契約解消の通知をするだけです。その理由は必要ありません。
一方的でも構いませんし、相手の落ち度とかも全然なくても構いません。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
この管理会社など調べる勇気のある人間は居ないでしょう。事実に近い事例が
投稿されている。これを、妄想だのと非難する輩は、この管理会社の関係者で
しょう。

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同意見です。私のマンションは、勝ち組マンションで理事会運営もきちんとなされています。
もともと理事会運営が酷かったわけではありませんが管理には問題がありリプレイスし、新管理会社は組合の期待にも答えてくれ、よい管理ができています。新たに獲得した組合として、熱心に管理をしてくれています。改善を試みても旧管理会社では改善できませんでした。
これからはますます管理の差で、マンションの価値にも差がでることでしょう。イコール自分の資産価値にかかわることです。
マンションの管理で管理会社に問題がある。各点検業者に問題があるという組合は、無駄金をいつまでも払わず組合員の理解を得、業者を変更して理事会・組合運営をよくして下さい。そして、修繕も大切に。単に修繕費削減の為だけでなく、誤った修繕をしないよう理事会等で見積りを取得し、精査の上で修繕をして下さい。

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>それを改善するには、同じ志をもった同志を集め、マンション管理士に依頼し、新しい管理会社に相談をして、管理会社のリプレイスを行うべきです。

「マンション管理士に依頼し、」は余計。ちゃっかり売り込みですか。

>やろうと思えばできますよ。やる気があるかないかの問題です。

違います。やる気があってもできないように仕組むことは可能です。

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>3832
管理会社をリプレイスするのには理事長が絡まないとできませんよ。
何故変えなければならないのかが明確でなければ、理事長も理事も
動きませんよ。
まず理事長とか理事の中から同志を努力して捜し出すことです。
それができなければ住民に働きかけても無駄骨を折るだけです。
管理会社には分からず最初はこっそりとやるしかないでしょう。
機が熟したら一気に管理会社変更に舵を取ればいいのです。
相手の脅しや弁護士を使っての交渉とかも恐れる必要はありません。
そういう状況になったら、契約解消の通知を３ヶ月前に出せば
いいだけですから。
ここまでくれば、弁護士だろうが、プロのフロントだろうともう
関係はありません。手の打ちようがなくなるからです。
まず理事会のメンバーから仲間を一人一人増やしていって下さい。
最初からあからさまな行動ではなく、最初は単なる飲み会やゴルフ
とかを一緒にすることから始めることです。
ゆっくりゆっくりと。

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>3834
ここにはマンション管理士はいませんよ。
それなのに相談しているのですか。

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本物の管理士に相談したければマンション管理士ドットコムで相談すればいい。

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マンション管理士に相談は百害あって一利なし。信用できるマンション管理士を探索中ではあります。

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　投稿拒否にあい、しばらく投稿できませんでした。　レスで「マンション管理士」があるのは、運営会社の利用規約等で禁止されている「一言投稿」の「ほー」だけですから、マンション管理士の信用は失墜したものと、判断できます。　　真面目でまともな排他をしない「真のマンション管理士」なら、恥じることなく、マンション管理士を名乗りレスしてください。　掲示板の信用にも関わりますよ。　念のため、私は、マンション管理士ではありません。
　長年、マンション管理や地域活動をしていた者です。

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重松がいいのでは？

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相談はしません。事実を公開してこの問題を組合員が認識してくれて、
マンションが管理会社頼みの管理から組合員の為に動く管理組合に育
ってほしいです。

私みたいな経験をしている組合員は少ないでしょうから、しかし、管理
を真剣に考え実行したら大なり小なり経験をするでしょう。

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>そのトーキューに恨みのあるお爺さんは昔からこの板あたりで１０９の悪口連発
>相手にしてられないよ、被害妄想だし

>東急にいじめられているマンションの住民なんだね。
>マンションの住民で一人だけが被害にあっている訳なんだね。

>そいつ昔からだよ、109に恨みでもあるんだろ、放置で

私は、「井桁」「倶利伽羅」とか書く人も実は真実を語っている一人だと思いますね。
「一人だけが被害にあっている」という事態をどのようにとらえるかで人格の優劣が
分かれます。マンション管理士といった資格や経験・知識の有無より大切なことです。
「単なる理事の経験もないただの住民なんでしょう。 まず理事ぐらいの経験はして
ください。」との書き込みがありましたけど、（財）マンション管理センターが管理
組合の理事や監事といった役職に就いている人以外の問い合わせはお断り、という態
度をとっているのと同じなんですよね（この財団法人が管理士試験の実施母体で事実
上の生みの親だから当然か）。特別に公正な選挙をやっていないのなら理事や監事と
いった役に就いているからといってその人は組合員の代表ではないのだし、私は、役
に就いている人と最低でも同程度に、役に就いたことのない一般住民（管理組合員）
こそが主役として重んじられねばならないと考えています。「一人だけが被害にあっ
ている」という状況を生まないために、もし生んでしまったらその人の救済に全力を
尽くす、という考えで動かない限り、この業界とその中での資格はマイナー、日陰産
業的に認識され続けると思っています。

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この小さな事件を我が身としてとらえてみてください。私は弁護士や管理士等に幾度となく
相談はしてみました。相談と言うよりも自分の考えが間違っているかどうかの確認も含めて
の相談と言った方が正しいかもしれません。

証拠を示しての先生方への相談でしたので１００％は勝訴するとの確信は得ました。しかし、
その弁護士費用等は数百万円になり私の懐具合では経費倒れになる事に気が付きました。
共謀している組合役員と管理会社はそこら辺は計算済みで、裁判にしなさいの、壱点張りで
した。

私が、食を失い、ローン返済にいきずまる、マンションを売却しなければいけないことは敵
は計算済みです。つまり、泣き寝入りする事も計算済みです。

管理組合が組合員一人一人の事を真剣に考えるならこういった管理会社を放置することはな
いと思います。

（勤務先の社長にこの組合員を解任するように圧力をかけた管理会社と理事長の共謀、他の
　理事は知りません）

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勤務先まで管理会社って圧力かけるんですか。
理事長までも。
悪事なのですから、テレビでマンションの問題として特集報道されたり、新聞などで記事になったりすれば、管理会社や理事長の問題としてとりあげられるのに。
勿論、ご本人の実名や顔写真ふせてですが。

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またかね、東急に恨みつらつらしつこい年寄り
東急スレでクダまいてろよ

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ほー

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普通は勤務先なんか管理組合に言いませんけど。

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無職では言いようがないだろうね（笑）

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>3842さん
私はマン管士ではありませんが、書き込みをしてもいいでしょうか。
あなたは何故一人だけ苦しんでいるんですか？何故苦しまなければならない
のですか。
あなたは要領の悪い人なんでしょうね。
でもね、それだけあなたが苦しんでも管理組合は何もしてくれませんし、住民も
あなたの動きさえ知らないものですよ。
あなた一人が動いても動かなくても現状では大勢に殆ど影響はないようですね。
いっそのこと投げ出してみてはどうですか。気が楽になりますよ。
しかし、あなたはそれができない性格なんですよね。だったらどうやればいいのかを
あなたのもっている知識を知恵に変えて頑張ってみるべきです。
管理会社のフロントでマン管の資格保有者は管理会社の単なる社員ですよ。
押してもダメなら引いてみよという言葉がありますが、住民間のコミュニティの取り方
を考えてみてください。
マンション管理士に拘りが強いようですが、どんな職業にもピンキリはあります。
マン管士を過大評価も過小評価もする必要はないでしょう。意識することも。
ただ、マン管士にも話の分かる人はいますよ。
あなたがどんな被害にあっているのか分かりませんが、それだけではマン管士は
口も出せませんし、助けることもできません。
それから、マンション管理センターは理事以外の者であっても答えてくれますよ。
私は理事でもない時に、規約改正をしている時に相談しましたが気持ちよく答えて
くれましたよ。回答者は電話の窓口におられるマン管の有資格者の方でした。
マン管士が答える時は名前と登録番号を貼り付けてから回答するべきとかいわないで
ここで相談をして、いろんな職業やマンションの理事経験者等からアドバイスや
経験談を聞いてみたらどうですか。マン管士が登場するかもしれませんよ。

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>3843さん
何の不正か分りませんが、証拠があるのならマンションの住民に
チラシを配布したらどうですか。
自分のパソコンで打ち込んで作成すればいいでしょう。
それを見て住民が賛同してくれるかもしれませんよ。
メールボックスに投函すればいいでしょう。
又、地方整備局に相談にいかれたらいかがですか。管理会社のことなら
特に効果はありますよ。
それからもう一つ、いくら悪どい管理会社でも、法を犯すことはしません。
管理会社の社長宛に手紙を書かれたらいかがですか。
社長までいかずに握りつぶされる可能性はありますが、意外と通じる
かもしれませんよ。
管理会社としてもトラブルは避けたいのが本音でしょうから。

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ここは雑談して楽しむ場所、勝手にすればいいけど誰も相手にしないよ。

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勤務先は緊急連絡先等の名簿でわかります。管理事務室に保管してあるので、管理会社が見ることも可能です。
管理会社が勤務先まで圧力をかけるとは、明らかな悪事なのでしょう。理事長まで加担するとは悲しいことです。また、それほどの悪事を組合員が知らないことも恐ろしいことです。世の中には人をおとしめる人もいます。さぞかし苦しまれたことでしょう。
このようなことのないよう報道等されたらいいですね。

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この管理会社の管理物件の住民は入居届を考えた方が良いでしょう。

何もない時は心配ないが、私みたいに管理組合役員と共謀して規約
違反や法令違反を糾弾したりして問題が大きくなり委託契約の解除
の動きになるとこういった事をして組合員を排除する動きをします。

組合役員が管理の知識がないマンションでは８９３等反社会的勢力
が入居しているのを見逃したり管理費等の未収を大目に見たりして
いるのです。

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妄想癖のほうが恐ろしい。
マンションの居住者名簿の勤務先記載は任意、書く人いないよ。
通常は勤め人なら会社員と書くだけ。

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3853
明らかに被害妄想、病院行きなさい。

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管理会社も悪いが、理事長も悪い。

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管理会社が勤務先にまで連絡を入れることはありえません。
ましていわんや首にしろとかいう筈はありません。
常識のない理事長ならありえるかもしれませんが。
管理会社のフロントも管理会社としてではなく個人で動く
ことはあるかもしれません。
支店長レベルではどうしようもありませんね。
管理会社の上層部宛に管理会社のホームページを利用して書き込ん
だらいかがですか。
正々堂々と名前を名乗り状況を書き込めばいいと思います。
管理会社の支店名や担当者の名前も明記して。
書き込まれたら何らかの報告や指示がその支店に届くはずですよ。
動けることは何でも考えて行動を起こすべきです。

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クダラネ

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私の会社や関連会社は不正等に対しては厳しく、一定期間調査をされたり、結果明らかな不正や悪事等であれば辞めさせられます。そして、全社員に事実が知らされます。 社の信用にもかかわるからです。
本社は事実を知っていますか？
確か一部の悪事をされた理事の方売却されて引っ越されてますよね？悪事に加担した理事長もいずれ住めなくなるのでは？

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管理会社がそこまでするとは会社の資質を問われますね。
理事長もどうなんですか？管理組合の代表者ですよ。勤務先に管理会社には加担して圧力かけますか？そこまでします？
先ず理事長が悪いのでは。恐ろしさを感じます。

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「組合員＝管理員」、「勤務先＝所属する管理会社」としてお読みください。

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これは、事実ですから信用するか、しないかは皆さんに任せます。

当時の副理事長、監事、書記、数名の理事は区分所有権を売却したそうです。

それから、管理会社の担当支店長と課長と、関係した担当数名は人事異動し
ています。

入居していた８９３の組長、窃盗団の事務所、指定されている８９３等々は
この組合員の告発で仲介業者に、宅地建物取引業違反、地方、国の暴力団等
排除条例違反、当マンションの規約等を説明して退去させた。

その後にこの管理会社と共謀する理事が数名が規約違反と法令違反で就任した。

この役員連中との争いで管理会社とこの理事数名が共謀して、この組合員を
排除する為勤務先の社長宛に理事長名で解職を促す圧力をかけた。

この時のやり取り等は録音等をさせてもらいました。管理会社の当時の顧問
的弁護士はこの件からの仕事は断ったと聞いております。

皆さんの物件でもこういった組合員の目に付きにくい問題が内在している可
能性が有ります。

入退居届、所有者変更、専有部分のリフォーム、駐車場の使用履歴等を分譲
当時からの履歴を調べて下さい。

入退去、等は特に過去の記録が紛失したり差し替えられている時は疑うべきです。

共用部分の修繕記録と、専有部分のリフォーム工事申請の記録等も精査してみて
ください。

その他数限りない不正の疑いがみえてきます。

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https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68650520.html

似たような事件が管理組合で起きております、共同戦線は管理会社と管理組合が
違うので無理でしょうね。？

３８６２ですが一応投稿しました。区分所有権を持った組合員である事には変わりません。

独りでも多い組合員が正義の為に立ち上がり、この際区分所有者（個人）の団体へと発展
することを期待します。

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>3862さん
あなたのマンションは特殊事例です。
通常のマンションではそういうことはまず発生しません。
まず、理事は２年の輪番制です。延長はできません。
補修工事をする時、急を要する保存行為以外は理事会決議が必要
となっています。殆ど保険で適用できます。
計画にある大型設備の工事をするときには当然総会の決議が
必要です。
又、大型設備５００万円以上の工事をするときには、
修繕委員会が開催され、そのメンバーで相見積等を取り、その結果を
理事会に提出するようになっています。
管理会社のフロントや管理員については、もし理事会が拒否したい
ときは、理事長名で交代してもらうよう要請します。
うちのマンションでは、管理会社とはうまくいってますし、一生懸命
仕事をしてくれますのでそういう心配はしたことがありません。
これが通常のマンションですよね。

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特殊な事例と言うよりも特殊中の特殊な事例でしょう。これが問題になれば、
この管理会社はどうなりますか。

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>3861
>組合員＝管理員、勤務先＝所属する管理会社？
書き込むときにはっきり書いておかないからみんな勘違いするよ。
質問をするときには、匿名ではなくＨＮにしないと分かりずらいね。
マン管士とかには、名前と登録番号まで貼り付けてから答えろと
いってんだから。

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>3865
あなたの質問は小出しにするものだから全体像がみえないので、皆さんは
いろいろ書き込まれても的外れになってしまうものが出てきます。
管理会社は継続するための努力をするでしょう。当たり前のことです。
あなたの書き込みでは管理会社の首脳陣が関与していたのかも分りません。
問題が個人なのか会社なのかも。
やはり今まであなたが書き込み相談していた「いずれ訪れる大規模修繕工事
へ備えるために」のスレに帰りなさい。二股はいけませんよ。

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※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。
　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

マンションの規模によって、又管理員の常駐の有無によって、フロントの来館回数は違って
きます。
ただ、管理員が常駐しているマンションの方が圧倒的にフロントの来館日数は多いというの
が通例です。
管理員のいないマンションにいっても、話す相手もいませんから事務的になりがちです。
マンションの規律を守らせるには、細則違反者に対してはすぐ対応するようにしなければ
なりません。直接ではなくても構いません。メールボックスにメモを投函するだけでも
かなり改善されます。それを管理員にやるようにフロントと話し合ってきめておけば
いいでしょう。何もやらないとその違反が当たり前となってしまい、違反者が増えて
いきます。

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管理会社のフロントは、大規模マンションにはエリートのフロント
を担当にします。
そうしないと、大規模マンションにはいろんな人材がいますからね。
切れるフロントでないと太刀打ちできませんでしょうから。
当然マン管の有資格者ということになります。

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東急コミュニティ
区分所有管理士 474名 マンション維持修繕技術者 529名
管理業務主任者 1,840名 マンション管理士 506名
宅地建物取引士 1,438名 一級建築士 129名
二級建築士 150名 ビル経営管理士 21名

従業員数マンション管理部門　５，４８６名
総合管理　　　　　　　　　　５，０３７
部分管理　　　　　　　　　　１，７６１
総売上額マンション部分　　　５，２６０億円

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他の管理会社の概要については、マンション管理業協会で検索
すればすぐ出てきます。

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総従業員数５，４８６名の中には管理員も含まれているよね。
そうすれば、マンションの管理数が５，０３７とすれば、管理員以外の
従業員はどれぐらいいるんだろう。
そうみれば、管業やマン管の有資格者の割合は高いね。

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管理員のついていないマンションも結構あるということだろう。

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誰か暇のある方、マンション管理業協会を検索して、会員一覧表から
管理会社ごとの従業員数、管理物件数、総売り上げ、資格者の人数等
を一覧表にしてみませんか。
管理会社の従業員のレベル、会社の規模、管理物件数とか比較できれば
管理会社リプレイスの際の参考になりますので。

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３８６７さん、それ程色々な事例があると言う事です。ご了承ください。
各事例は異なる案件です。弁護士曰く一つの事例で反論してくれば別の
事例で反論すればよいのであって、証拠は多い方が良いとの事です。

一例づつ解り易く的を絞って投稿しております。

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