マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11775 匿名さん

管理者（理事長）には、適法に成立した総会決議を実行する義務がある。

【区分所有法２６条１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

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>>11776 匿名さん
レスありがとうございます。

　

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　A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
　Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
　２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報など情報操作を頑張っている）
　Tさんは大規模修繕（１億円）を推薦しています。（外観の汚れ、コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために大規模修繕が必要な状態）
　修繕積立金を取り崩せば予算確保できますが管理会社フロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。

　A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。

　KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？

　予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。

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　A社のお見積書は２月理事会で組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。

　A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、「適法には行えないと判断して５分の１請求を却下した」等と議事録で一方的に告げられました。

　KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、管理会社Hの見積もりが高過ぎることについても一方的な否定をせず理由を聞こうとしています。

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　マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのでしょうか？

　KK氏はA社と同じぐらいの金額の見積書をH社から得ているかのように吹聴していますが、はっきり言って偽情報です。嘘ではないならその資料を見せてくださいと閲覧請求しましたが有耶無耶にされています。

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大規模修繕工事の際、相見積もりを取ることは大切です。
ただ、その場合、同じ条件で見積もりを取らなければ意味がないでしょう。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料のことです。
しかし、同じ条件で相見積もりを取るということは、設計図面で部位ごとの数量調書から数値をださなければならないでしょう。この相見積もり書を作成するには建築士でなければできないでしょう。
この同じ条件での相見積もりでなければ工事費はまったく分かりませんし、意味がないでしょう。
そして、見積書の項目は同じにして見積業者には単価だけを記載してもらいます。
そうすれば見積価格の高い安いは判断できます。

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>>11781 匿名さん
　管理会社がいう金額（それに基づいて修繕積立金を2倍に値上げ）は他社の倍以上なのです。3.3倍の金額（理事会資料）から範囲を絞っても倍以上です。明らかに管理会社任せは高い。そして、管理会社は明細を出しませんので不正やマージンに関する透明性がない（前回の完了報告書を閲覧した結論）
　劣化診断（見積書を出す際に建築士を含めた専門家が入る）があるので同じような見積もりになる可能性はありますが、管理会社任せの場合、諸経費や調査費がめちゃくちゃ上乗せされているのが常ではないですか？

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同じ条件での相見積もりは取ってないんでしょう。管理会社任せの金額だけでは
高いのは当然です。劣化診断は悪い個所の修繕を知るだけです。
相見積もりを取るためには同じ条件で取らなければ意味がないでしょう。それができるかどうかが重要なポイントになります。
極端にいえば、管理会社が作成した共通仕様書でもいいんですが、単価の欄だけを消して相見積もり
業者に単価だけを記入してもらうやり方であれば、それでも工事費の高い安いは判断できます。
管理会社や特定の業者に丸投げをすればその工事費が適正化かどうかは分かりません。これを随意契約といいます。
１１７８１の内容を熟読してみてください。
要は同じ条件で相見積もりが取れる共通仕様書を作成してもらうことが大切です。

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劣化診断をすれば悪い箇所は分かりますが、その工事を全てやるかどうかは
管理組合が考えればいいのです。
そして修繕をやる個所の共通仕様書を作成して同じ条件で相見積もりを取れば
いいでしょう。

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そのためには、建築士を雇わなければならないでしょう。
所謂設計監理方式を採用するべきです。
どちらにしても、設計監理はやらなければならないのですが、設計業者が
自分の会社の社員に仕様書通り工事が行われているかのチェックをさせるか第三者に委託するかの違いとなります。工事費にはどちらにしても加算されます。

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>>11727 関連
> ２回目会合の検討項目は、以下のとおりですが、>>11705 についても、事務局の修正（訂正）案が示されると思います。

8/8 の２回目会合で以下の修正案が示されました。

【修正案】
（総会の会議及び議事）
第47条　総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわらず、組合員総数及び議決権総数の【過半数】を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決する。
一～五（略）

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過半数、以下、以上をしっかり把握すべきだ。

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>>11786 の続き

【コメント】第47条関係
④令和７年の区分所有法改正において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）について、出席者による決議を可能とするとともに、定足数の規定が設けられ、組合員総数及び議決権総数の各過半数の出席が必要とされることになったので、特に留意が必要である。なお、普通決議のみを行う場合は、第１項の規定のとおり、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を必要としており、特別決議と異なり、半数の場合でも定足数を満たすこととしている。

（２回目会合 資料２より）

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>>21329 匿名さん
優等生の回答
ありがとう,
その型を破らないと管理のプロとは言えない。

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>>11788 のコメントの内容と >>11702 の内容は同じである。

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>>11790 の続き

なお、【修正案】と【コメント】は、>>11786 と >>11788 のとおりであるが、論点として、【成立要件について、普通決議における「議決権総数の“半数以上”」と、特別決議の「組合員総数及び議決権総数の各“過半数”」が混在することが混乱を招くとの意見（ >>11705 参照）もあり、普通決議について「議決権総数の“過半数”」とするべきか、さらに検討する。】ことを挙げている。

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>>11727 関連

【社会情勢等を踏まえた見直し】
・マンション内での喫煙に関するルールの整備

管理組合において、喫煙に関するルールを定める際の留意事項をコメントに追加
【改正案】
【コメント】第18条関係
（新設）
⑥　喫煙に関しては、共用部分（専用使用権が設定されている部分を含む。）においてそれを認める、認めない等の規定、認める場合において他の区分所有者及び占有者に受動喫煙被害を及ぼさないために守るべき事項、これらの事項に違反した者に対する措置等について、使用細則で定めることは可能である。
また、共用部分での喫煙を認める場合のほか、専有部分における喫煙であっても、他の区分所有者及び占有者の望まない受動喫煙を防止する観点から、周囲の状況に配慮した方法で喫煙することが望ましく、使用細則において、そうした規定を盛り込むことも考えられる。

（第２回会合 資料１より）

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敷地内の犬・猫・人の野糞も規定してね

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>>11793 ご近所さん
糞（物理的）はマシだよな

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糞も困るが焼きそばや紅ショウガが混じったゲロも困るよな

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