マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理者に権力を集中させるやり方が全然変わっていないどころか、さらに強化されている。管理組合が管理者をいつでも理由なしにクビにできるようにしないとダメ。

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標準管理規約が曲者だよね。
法令違反がかなりあるのでhはないか。お互い探りましょう

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マンション業者は建築基準法はきっちり守って間違いのない建物を建てるが、
建てた後のことは正直いって考えていない。
マンションの使用方法は、基本的に民法や区分所有法に従うことになるのだが、
区分所有法３０条がマンションの独自ルール（いわゆるローカルルール）制定を
認めているため、素人の組合役員や管理会社フロントが主導してトンチンカンな
規約細則を作ることがある。

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多くの分譲マンションは所有形態が「所有権方式」であり、つまり組合員は
各人の所有権に基づいてマンションの土地・建物を使用することになる。
所有権に基づく使い方の基本原則は民法２０６条に規定があり、「自分の所有物は、
法令の制限内で自由に使える」、つまり法律に定められている使用条件を守るので
あれば自由に使える、誰の許可も要らないし誰に使用料を払う必要もない、という
ことになる。

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マンションの土地・建物は組合員全員で所有する「共有物」であり、共有物を自由に
使うための条件は「全員で平等に使う」ということである。
つまり、共有者（組合員）が１００人で駐車場が５０台であれば、１人0.5台ずつ
使うのであれば自由に使える＝無料で使えることになるが、クルマを0.5台駐車して
いいよと言われても、実際には使えない。そこで、標準管理規約は「契約は法律に
優先する」という民法の大原則に従い、「駐車場は組合と組合員との契約によって
使用する（法律の適用除外とする）」ことを定めている。

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この駐車場使用に関する標準管理規約の規定は、区分所有法30条1項に基づいて
定めているわけだが、同条3項は「規約の内容は組合員相互間の衡平が確保されて
いなければならない」旨を規定している。
同じ組合員で駐車場が使える・使えないの差が生まれるのだから、これを放置しては
衡平が確保されているとは言えない。そこで、駐車場使用者には使用料支払いが
義務付けられる（組合の使用料徴収が正当化される）。

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言い換えると、組合員数＝駐車場台数のマンションでは、組合員は1人1台無料で
駐車場を使えることが法律上保証されていることになる。これは法律上の権利だから
総会で決議しても変更できない。
しかし、法律をよく読むと「1人1台」のほかに「誰がどこに停めてもいい」という
条件があることに気づく。ということは、管理組合が「Ａさんはここ、Ｂさんは
そこ」と各組合員の駐車区画を指定すれば、法律の使用条件は満たされない。
いわばある種の専用使用をさせることで無料から有料に転換することが可能になる。

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なお、マンションの土地・建物は、そこが付属施設（屋外の駐車場・駐輪場）であるか
共用部分（廊下・エレベーター）であるかによって、無料で使うための条件が違う。
付属施設は「全員で平等に使う」だが共用部分は「その共用部分の趣旨目的に沿って
使う」である。言い換えると、共用部分は本来の設置目的に沿った使い方をすれば
他の組合員より多めに頻繁に使っても使用料はかからない。
エレベーターで大きな荷物を運んでも（そのために他の組合員がエレベーターを1回
待つことになっても）10人家族全員で廊下を歩いても無料である。

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－コーヒータイム－

＜区分所有法によれば、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【共用部分】の負担に任じ、【共用部分】から生ずる利益を収取する。」（第１９条）と規定しているが、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】については、どのようになるのか？＞

第１９条が準用（※）されるので、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】の負担に任じ、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】から生ずる利益を収取する。」となる。

※　区分所有法　第２１条（共用部分に関する規定の準用）
【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）】が区分所有者の共有に属する場合には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

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しかし、このままでは頓狂な組合員が区分所有法第１９条をタテに「駐車場使用料
収入のうち、俺の持分に応じた金額を寄越せ」と言い出しかねない。
そこで、標準管理規約第２９条は先手を打って「使用料収入は組合員には渡さず
管理組合で使わせてもらう」とゆう別段の定めを設けている。

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＜再々掲＞
>>11034 2023/03/20　>>10521 2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条７項で「組合員は、納入した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

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【管理組合の管理規約は誰が設定するのか、また変更するときは誰がするのか？】

管理組合は区分所有者全員で構成する団体（区分所有法３条）であり、管理規約は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって設定する（３１条１項）。
また、変更する場合も、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議による（３１条１項）。
つまり、管理規約は、区分所有者の主体的な意思の集合物であり、決して第三者から与えられたものではない。

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－コーヒータイム－

＜憲法の「私人間効力」＞
憲法の「私人間効力」については、「間接適用説」が通説・判例の立場です。

【間接適用説】
「憲法の人権規定は、国又は公共団体と個人との関係を規律するものであり、私人間相互の関係を直接規律することを予定するものではない。ただし、私的支配関係において、個人の自由・平等に対する侵害がある場合には、民法第１条の信義則や権利濫用、民法第９０条の公序良俗や不法行為に関する規定によって調整を図ることは可能である。」とする説です。

なお、権利の性質上、憲法には私人間に直接適用する規定（※）もあり、これらについては私人間に直接適用することになります。

※　【権利の性質上、私人間に直接適用する規定】
　① 秘密選挙（第15条4項）
　② 奴隷的拘束の禁止（第18条）
　③ 個人の尊厳と両性の平等（第24条）
　④ 児童酷使の禁止（第27条3項）
　⑤ 労働基本権（第28条）

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－コーヒータイム－

【共用部分の持分の割合は、管理規約に定めることによって決まる（管理規約に定めがない場合は、区分所有法１４条による。）が、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合、その持分も管理規約に定めることによって決まるのか？】

否、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分は、規約によって定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである。
分譲契約等によって、持分割合が定まっていない場合は、各共有者の持分は、相等しいものと推定する。（民法２５０条）

なお、管理規約に、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分が記載されていることが一般的であるが、これは、確認的に規定したものである。

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【標準管理規約14条（バルコニー等の専用使用権）1項の「区分所有者は、（中略）専用使用権を有することを承認する。」について】

敷地および共用部分等の「使用に関する区分所有者相互間の事項」（区分所有法30条1項）として、一部の区分所有者にのみ有利な条件で「専用使用」させることを規約で定めるということは、他の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすことになるので、その承諾が必要になる（区分所有法31条1項後段、標準管理規約47条7項）。
したがって、このような書き振りになっている。

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しかし、頑迷な組合員がいて「俺は承諾した覚えはない！」とゴネたらどうなるか？
分譲当初からの組合員であれば「お前さんも規約内容を承諾して買ったんだろ？」と
撥ね返すことができるが、「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？
一般的に専用使用権が設定されているバルコニー等はさほど広くない。専用使用を
認めないと窓のすぐ外を他人がウロチョロして落ち着いてセックスもできない。
他人の部屋のバルコニーに洗濯物を干すメリットとセックスを我慢しなければ
ならないデメリットを比較すると、デメリットの方が明らかに大きい。
ということは、洗濯物を干す権利はセックスする権利に譲歩しなければならない
のである（民法の大原則「権利濫用の禁止」）。
このように管理規約に定められた専用使用権は、法律上も正当化できる。

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【 >>11690 の続き】

なお、新築マンションにおいては、分譲業者が分譲にあたって、あらかじめ作成しておいた規約案を買主に示してその都度同意書を取り付け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、通常は承諾の問題は起こらないと考えられる。

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【 >>11692 の続き】

マンション標準管理規約（単棟型）

（規約及び総会の決議の効力）
第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。
２　占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

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【 >>11693 の続き】

《 区分所有法 》

（規約及び集会の決議の効力）
第四十六条　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
２　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

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てなわけで・・・

>「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？

このジジイは、特定承継人である。
したがって、このジジイは、管理規約および総会の決議には従わなければならない。

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