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物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格動向(その13)
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871
匿名さん
就任のタイミングってのもあると思うけどね。
暴走状態を放置したまま引き継がされて、
ブレーキ踏まなきゃならんタイミングで就任するとツライでしょう。
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872
匿名さん
受賞理由
べスト
一位 前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827
田中角栄列島改造論以降のインフレ経済、輸出から内需拡大の舵取りを
上手におこなった手腕。プラザ合意以降のわが国方針を明確に示した
「前川レポート」の先見性リーダシップ。
二位 速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816
失われた10年の後半登板。金融危機を乗り切った。ベースマネー
が米国の住宅景気を盛り上げることは先刻承知の確信犯。
株価の乱高下、どん底地価など彼のせいというより森・小泉政権との
連携のよさゆえの結果三位 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826
前川路線を引き継ぎ転換期の日本経済を内需拡大型にもっていった功績。
低金利を維持しないことには内需拡大は無理だったわけで
地価高騰は、税務当局の怠慢だろう。
ワースト
一位 福井俊彦 2003/03/20
三重野を抜いて堂々のワースト1位は、言語明瞭なれど意味不明の表現力
が要因。村上ファンドを買っていたのも
ばれる脇の甘さがリーダシップの適性を欠く。70過ぎて金銭欲をすてられない
小心さ人間的な弱さが顔に出ている。嫌な時期に総裁をうけちゃったなと
思っているに違いない。二位 三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826
バブルの時の利上げのタイミングの悪さ。CPIばかりみていて不動産の
高騰に目が向かなかったといういい加減さ。
三位 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190
就任直後に阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件とよのなか騒然とする
さなかに、95年、金利をあげたら景気がよくなると勘違いしたのか
為替レートだけみて世間に利上げ期待をおこさせ、住宅需要の
駆け込み需要を喚起しマンションブームを起こし消費税の値上げの
道筋に貢献しようとした功名心が嫌い。結局利上げできずに
景気もますます低迷。
景気がよくなったら利上げ・・であって利上げで景気がよくなるのは
銀行だけだろう。こいつねっからの銀行屋
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873
匿名さん
>素人が目利きと売り買いのタイミングだけで・・儲けようなんて無理がありすぎません?
誤解の根幹は、株式とマンション(自家用・賃貸用)購入を同種のものとみているところにある。
マンション買いのねらいはキャピタルゲインでなく、借りれ金を生かした廉価コストでの使用収益にある。
それを続けながら、出口としてキャピタルロスがない線で収める。
添付の図をみてほしい。同じ借入金 金利3%35年固定で考える
自己資金+元金返済分は物件売却で戻ってくる。
10年で売った場合、キャピタルロスが無いケースでは
Aのケースは月額39万のマンションが⑥+③ 10.2万で済む話になる
4000万の運用として28万/月の価値を享受できる。
Bのケースは月額23万のマンションが⑥+⑤ 9.2万で済む話になる
1000万の運用として 13万/月の価値を享受できる。
Bのほうが投資効果は高そうだ。
もちろん、7000万物件と4000万物件の差異は立地を
含めどちらが値落ちしにくいかということだろう。
都心周辺のA 都心周辺のB 郊外のB 郊外のA
の順でキャピタルロスの危険性は高いだろう
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874
元祖匿名はん
老婆心ですが大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。その点に関しては無理がありすぎるというか、下降から上昇に反転した端境期のそういうタイミングは既に過ぎたかと。
自用物件の収益性判断は難しいですが(貸そうと思っても思うように貸せず、売ろうと思っても思うように売れない)、そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。
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875
匿名さん
売りと買いのタイミングというのは不動産の場合5年以上の大きな波だから
底値直後の1〜2年は買い時。問題は天井前後の3年間だが、
完全に横ばいが見えた1980年から1981年にかけてのようにそこから先が
下落という保証はどこにもない。
不景気でも流通量が減るだけで、インフレ懸念があるだけで不動産価格はゆるやかに
上がるというのが通常の姿。
1980年代、すでにかなりの高騰で、都内の戸建てはすでに手が届かない状態
星セントルイスが「田園調布に家が建つ」というネタで一世を風靡したくらいだ。
マンションでも都心周辺の50㎡以下の公庫のつかないマンションが中心だった。
金利も5%くらいで、サラリーマンが買うというより勤務医、パイロットなどの高額
給与所得者が買っていた。当時は、コンパクトマンションを3年住んで外周区に
住み替えさらに最後は郊外の一戸建てへという流れだった。
重要なのは1980年は大変な不景気。誰も都内のマンションなど買えない
でもマンションは郊外へ郊外へと伸びてバブルになったわけだ。
当時は団塊世代の住宅需要があった。今は団塊ジュニアの住宅需要がある。
いまから上昇が緩和し市場が収縮するのは衆目の一致するところだが
だからといて今後のマンション相場が急落する要因も見当たらない。
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876
匿名さん
キャピタルロスを回避して低金利を利用してマンションの帰属家賃とのギャップを
享受するだけなら、問題は買い時でなく取得から売却までの期間ということになろう。
上昇2合目で買えば頂上に行き、下山して4合目で売るまでに15年はありそうだ。
7合目で買えば、頂上か9合目で売り始めないと難しい。期間は5年以内という
話になろう。
立地によっては底値の水準が低いものがある。底値が果てしなく落ちたのが
90年代の郊外だろう。
都市の「設備投資」『資本投下」の趨勢を読むべきではないのか。
今が、外需頼みの輸出経済の時代か、内需拡大の経済で伸びていくべきか。
80年代は国をあげて内需型にシフトしようとした時代だ。
TDLは80年前半に作られた。幕張メッセや臨海副都心、京葉線からはじまり
あらゆる新線に過大な投資がされて結果価値があがったのは郊外なのか
都心なのかという話だ。
今後、もはやまったく都心の利便性やアメニティは低下するという見方が
正しいのだろうか。
大手町、日比谷などの大きなビルがまだまだ建替えられて不動産の投資は
今後も続き、おそらく日比谷線、都営浅草線の東京駅アクセスの方策が考えられ
たりとか、羽田アクセスの改善、JR土地の高度利用など、東京一極集中の
内需拡大投資は10年以上の長きにわたって続くだろう。
個々の物件格差は今日も製図の試験をやっている一級建築士でもまかせて
おけばいいけど、問題は都市のなかでの立地の将来性を見抜く目だろう。
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877
匿名さん
>大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。
私はそうは思いません。3000万特別控除をつかわない限り、短期譲渡は、それほどおいしい
話ではないでしょう。
2000万程度の譲渡益で売却していたら手元には経費含めて700万も残らないでしょう。
住んでから売った場合でも仲介と買取業者が組んでかかればかなわない。
「お客さん、別にこのままでいいですよ。え?カビ。クロスの汚れ?平気ですよ値段に織り込んで
ありますから。クリーニング?大丈夫ですよ買主さんにやってもらえばいいでしょう」
・・・
「まだ売れないの?」
「どうでしょう。ローンの支払いもあおりでしょうから一旦私どもがお買取させていただくことで」
かくして市場価格の900万引きで買い叩かれて次の月には200万原価でリフォームされて
磨き上げられた同一物件が1000万アップで売りに出される。
かといって、新築未入居で売れば住民票移しただけでは確実に税務署の餌食。税収500万
上げたら所員の成績としては悪くない。それも一箇所で何匹もつれるのだから。
私が税務調査官なら部屋を借りて住んで徹底的に調べあげ、次年度の確定申告を楽しみに
待つと思うのですけどね。
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878
匿名さん
>そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。
おっしゃるとおりです。
不動産だけは安物買いの銭失いということばぴったりのものはないです。
4000万の1LDKのほうが4000万の郊外3LDKより格段に売り易いし貸し易い。
>貸そうと思っても思うように貸せず
個人の固有の価値観で選んだ物件は賃貸にはむかないケースが多いですよね。
駅近で、貸付が1月から4月、あるいは7月8月ならば心配ないでしょう。
借り手の多い場所を買わないとだめでしょう。
>売ろうと思っても思うように売れない
売り物件の少ない場所で売ればそうなります。中古の動きのある場所を
買わないと苦労します。
ただし、あせらずに半年以上は気長に待つべきでしょう。
そのくらいの資金的な余裕がないと買い叩かれる。
瑕疵のない物件(眺望、日照、採光、間取り)なら一般媒介で複数社から
見積もりをとって、欲を出さずにうれば売れます。物件が売れるか売れないかは
そこに住んでいて他の人が売るのを見ていたらだいたい見当つきますよね。
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879
元祖匿名はん
キャピタルゲイン狙いが首尾良くいったかどうかの問題ではなく、
分譲単価が上昇基調にあることに目を付けて一般的には自用物件を
投資目的で買っていれば、期中のCFと言っても稼動も空室も読めず
シングルテナントの区分一戸である限り、出口の価格上昇でしか
投資採算性が見出せないのは自明のはずです。
本気で利回りなり償却なり投資リスクなりを考えている方であれば
区分投資でなく一棟モノに目がいくのが通常です。
なお、そういう方が大多数いたという意味ではなく、そういう方の
大多数は結局キャピタルゲイン頼みでしかなかったという意味です。
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880
匿名さん
売るにしても貸すにしても資金的余裕は必須です。
借り手が急に退室して敷金返済にあわてるとかは最悪。半年以上のローン
資金はストックしておく。
十分賃貸で稼いだあとなら空いたあと貸しながら自分で住んで
3000万控除を使ってうるのもいい手だと思う。6年以上住んでいたら
2割の税金など払ったほうが楽だが・・・
それと、リフォームは安い業者を使い、照明器具やクーラーなど自己
調達して安くすますのは誰でもやってますよね。
資金も、どうしても無い場合もあるから他の物件の担保で4%くらいの
金利で借りるというのもあり。銀行さんや不動産仲介さんと仲良くして
おくのが大切ということです。
消費者は、消費者主権という幻想と、不動産屋はずるいという思い込みが
あるけど、こちらが下手にでずに毅然としていてお互いの利益になるように
主張すべきところを主張しあえる関係をつくればいいのです。
金で妥協しない毅然たる態度が相手に伝われば相手もまじめに動きます。
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881
匿名さん
日銀、政策金利の引き上げを断念し継続。
当面、不動産購入層には、価格面以外での
借り入れ金利の大幅上昇が見送られた格好になり、
都心3区の築浅マンションの価格上昇や近隣物件も
堅調価格が維持される模様。
それにしても、金利が大きく上がらないとなると
購入検討者は「なんてラッキーな年」になることが
ほぼ確定しそうな2007年になりそうである。
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882
匿名さん
おっしゃっているのはぎりぎりに資金で1室だけという話でしょうが
そういう人は少ないでしょうね。普通はワンルーム、ツールーム、
アパート買いとか検討しながら、自用マンションもその一つとして
買っていたりしませんかね。
でないと、単価もリスクも高いものをどうやって貸すんでしょう。
経験無しにはできる芸当ではないですよ。
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883
元祖匿名はん
ですから区分を3室5室(10室でもいいですが)買うぐらいであれば
目鼻の効く方なら一棟モノを買う、それだけの話です。
資金に余裕がある、ないと言うのもプロジェクションそのものとは
本来別の議論であり、それを強調することは道楽になりかねません。
あくまで「自用」とは別個の話です。ただ貸してもいいし、住んでもいい
とよくおっしゃいますが、実際はどちらかしか出来ないし、簡単に
切り替えられるものではないのです。その分流動性も劣ってしまいます。
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884
匿名さん
一棟ものを買う与信が普通のサラリーマンに最初からないのが
普通。中古の区分とかからはじめて、少しずつ様子がわかって
きたというのが私の実体験なので。
たしかに先輩は1998年頃から不良債権の一棟ものを買ってました。
最初は私には意味がわからなかった。
話をスレタイに戻すと、私の居住用マンション観は、
所有する相続するものというよりも、自己資金のテコで
安い費用で空間を自由に使う権利をえるという感じ。
いまの大規模マンションとは、会員権で買った利用権みたいな
イメージがあります。毎日使うゴルフコースみたいなもの。
いずれは売るというのは、自宅マンションを2回以上転居した
人なら共通の認識ではないでしょうか。
もちろん結構な年齢なので次は老人ホームかもしれませんが。
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885
匿名さん
3年前のゼロ金利で物件買っていて、3年固定の期間が切れた人は
いま、他行の1.5%優遇借り換えキャンペーンの10年固定とかに
切り替える人おおいんだろうね。
70万くらい諸費用がかかっても、10年2.6%(優遇後)なんて
いわれたら飛びつくね。
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886
元祖銀行関係者さん
日銀の金利据え置きは、
やはり、折込済みの為、マーケットに与える影響も限定的と言わざるおえない
相変わらず水野温氏だけが、一人が反対してる(8対1)。
彼は有名な利上げで儲けて来た人物であり、私利私欲の強い人物。
日本人の魂をももはや捨てているのではないか?
参考まで
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/kinbi/co/fukumen/co0502.html
それから尾身財相と日銀総裁は同床異夢なんだろうが、日本経済の将来を憂い、もう少し丁寧に考えをすり合わせしてほしい。
G7(G8)を見据えて共同でコメント出せばカッコいいし存在感示せたのに違いない。
大債権国の日本の金で特に中東(オイルマネー)・米国・アジアなぞは潤ってるのに、彼らには少しは誇りを持ってもらいたい
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887
匿名
日経調査によると、
20代の暮らしぶりは地味で無駄な出費を嫌い、貯蓄意欲が高い。休日は家で過ごし、酒もあまり飲まないそうです。
※なお、データは東京駅らら30キロ圏内に住む若者で、約3分の1くらいは30代も含んでいるそうです。
たぶん30代(〜40代)になった時、彼等は都心のマンションなんて、買わない、
つか買えないでしょ。
仕事上、若い人と接する機会がおおいんですが、
昔の若者と違って、ガツガツしてないんですよ、今の若い人たちは。
マイホームを夢見て、がむしゃらにならない限り、
都心に家やマンションなど買えないのは、今も昔も変わらない事です。
ですが、若者はがむしゃらにならない。
上京者だって昔ほどがっついてない。
退路を断って上京していない。いつか田舎に帰る気でいます。
車が売れないと同様に、都心マンションが売れない時代がやってくるのでしょう。
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888
匿名さん
なんか投資の話が多いですね。
うんちく垂れたいなら他のとこでして欲しい。
マンションは居住用に買うべきで、売るのを前提に買うのは話がおかしくなります。
永住目的の人と投資目的の人では話がかみ合わないのも当然だし。
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889
大学教授さん
高過ぎてしまったところに人は集まらない。
バブル期の都心部がそれ、人口は流出の一方だった。
当時と違い、都心部の東地域および湾岸部に光明あり。
バブル期に、工業地域で住居に適さなかったところが、産業構造の変革で
一気に居住地域化。まだまだ供給余力はある。
今回の上げで、住むには高過ぎてしまったところが続出。
都心部需要は高いから、結局適正価格の供給が可能な都心部東側および
湾岸地域に人は集まり、都心部の住宅地域図を一気に塗り変えることになる。
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890
大学教授さん
近未来予想。
①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、地方からの新卒流入が恒常化する
④首都圏地元者の住宅需要は団塊Jrの大きな瘤を超えれば減少に転ずる
⑤それに代わって増えるのは、地方出身者の住宅需要
⑥東京駅を中心とするエリアに就職する地方新卒者の多くは、その周辺の
ワンルームマンションに居住、都心部とそれ以外のワンルーム需要に大きな
格差が出てくる。
⑦共稼ぎが当たり前の時代となり、都心部の子育て支援施設は年々充実する。
企業も施設を充実させ、優秀な人材確保に走る。
⑧地方出身者の大半は結婚後も都心部居住を続け、都心部とそれ以外との
需要の格差を生み出す。
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