23区内の新築マンション価格動向（その13）

もし２３区都心部の価格下落がはじまれば地方都市の中古ワンルーム
賃料が１０年で半値になる可能性はより高いという話になろう。
安いものが生き残るにはよりやすくならないといけない。

２５００円のＴシャツが１５００円になっても安くは感じない。
７万円のジャケットが４万２千円なら安いと思うのが心理。

安く買い叩いたマンションでも価値を高めて高く貸さないと
いずれは価値が下がる。


そうはいっても価値が高まらないシロモノがある。
まず広さ。
１ＬＤＫは広めのワンルームに変えられる。
条件がゆるせば士業の事務所くらいにはなる。
しかし１６平米のワンルームは間取りそのままでユニットバスや内装や
キッチンを取り替える程度で形状はいかんともしがたい。

一棟売りは、基本的にその原型のまま空くたびに一部屋一部屋
リフォームするしかない。

もともと住居として最低限の狭さ。

遮音性が高くてプライバシーが守れるかといえば木造よりは
マシという程度。

８０年代マルコー杉山商事が１５平米〜１７平米のワンルームをいっぱい売った。
地価が下がると１６平米のワンルームはもはや時代遅れ。

第二世代のＭＣ・青山メインランドとかが７坪標準で、「新タイプ」を標準にした。

５坪と７坪では実は面積が１．４倍違う。
洗濯機置き場が室内にあって、キッチンに冷蔵庫置き場もある
トイレ別室型だから彼女がウンチをしたあとにＢＵで髭をそると
いうような悲劇もおこらない。

壁式構造の低層物件。間仕切りが構造壁で
部屋を広くできない。二戸一にするには広すぎる。
都市部にあれば全館模様替えして防音工事
を施して楽器練習スタジオにするのがいい。
用途地域さえ適合していたらラブホテルにしたいくらい
実際サブリースの空き部屋を適宜時間借りしてデリヘル
が使っているというのはかつて有名な話だった。

一部屋あけておいて住民に時間貸しするというのも
いいかもしれない。とはいえ
地方都市の賃料が上がらないのは、駅からタクシーでワンメータ
２ｋｍの同心円の距離にいくらでも広くて安い物件があるから、
「立地格差」が賃料に反映できにくいからだろう
これらは今は小手先の見栄えのよさで
家賃維持できても放置すれば地方経済の凋落の道連れに
なるだけかもしれない。


よほどの田舎でない限り家賃をさげればいくらでも満室になる。
家賃を下げておいて高く売りたいと思うオーナーは基本的に
間違っている。
逆に不動産価格や賃料相場というのは基本的に業者の怠慢が
引き起こしているものでもある。

ワンルーム業者のずるいところは、節税と収入の安定を
餌にやたら賃料を下げさせることだ。
ハードルを下げたほうが楽だからだ上げたがる仲介や賃貸管理会社
にお目にかかったことがない。

ところが、都心部はＰＭ業務なるものが出てきて、レントロールの
数字に責任を負うからこれまでのようにおきらくな放任主義ではなくなる
だろう。頑張ってあげてもらってその尻馬に乗りたいものだ。

民営の借家、世帯当り延べ面積が低い区
1位　中野区　２９．４ｍ２
2位　豊島区　３０．９
3位　杉並区　３１．６
4位　新宿区　３１．７
5位　北区　３２．０
6位　品川区　３３．３
7位　板橋区　３３．９
（最高は港区４８．８ｍ２）

＞それぞれ背景は違うものの苦しんでますよね？
＞マンション相場だけ今後も上げ上げなんて、
＞素人の私には理解できませんね。


＞それぞれ・・苦しんでますよね？
それぞれ・・勝ち組＊＊＊みの差が明白になっているのでは？
マンションの業界の視点で考える必要もありません。
業界が苦しむと価格ががさがりますか？
業界は価格があがっちゃったから苦しんでいる。
ガソリンが上がってタクシー業界が苦しいの似てます。

食品の明暗
明治乳業と雪印　キリンとサッポロ

味の素　キューピー　伊藤ハム　日本たばこ産業　など独走企業も。
製薬は、外資ファイザー　ブリストル・マイヤーズ スクイブ　サノフィ・アベンティス
アストラゼネカ　グラクソ・スミスクライン
などに対して国内が弱すぎ　成人簿治療薬で伸びる業界

平均年齢43.9歳のオヤジ、オバハン社会だからこそ
成人病治療薬やアンチエイジング　健康食品でも伸びる業界

衣食住の「衣」では
明快な価格と客層の二極化
カジュアル衣料・ビジネスフォーマルという縦割りでなく
あらゆるジャンルが、廉価と高級化のカテゴリーに二分

住でも同じ
単身者賃貸でも15平米ワンルームから100平米２ＬＤＫまで
古いワンルーム、アパートが集積する
中野区　豊島区　杉並区　新宿区　
企業の単身者寮の多い
北区　 品川区　板橋区　
パイロット、弁護士、医師などの高額取得者
富裕層子弟住居、外人向けアパートの多い
港区
物件規模も賃料にも大きな差がある。

オヤジ、オバハン社会だからこそ老後の収入源として賃貸不動産
を持ちたがる人が増える。
古いマンションはどんどん賃貸に変わり、戸建は売られてマンション
入居が増える。賃貸用マンションばかりがいっきに増えていく。
そういう現状。
都心は少ない富裕層と富裕層むけ単身マンションが増えていく。
周辺区のプレステージのないエリアに広がっていかない。

いわゆる
中野区　豊島区　杉並区　新宿区　
北区　 品川区　板橋区
スラム化論ですね。
所得が２極化するとそうなりますね。
一般的に北部は印象も暗いし、大したものも無いから
そうなり易いですね。

大前研一氏が「ビジネス力の磨き方」という本で、都心の地価を予測しています。それによると、サラリーマンの価値観が、狭くても通勤が楽な都心に住みたいという形に変わってきているので、東雲・豊洲・木場といった首都圏から20分圏内の街は、青山の地価の三分の一とかなり割安なので、今後かなりの値上がりが期待できると断言しています。この見解に対して、皆さんはどう思われますか？

>>製薬は、外資ファイザー　ブリストル・マイヤーズ スクイブ　サノフ>>ィ・アベンティス
>>アストラゼネカ　グラクソ・スミスクライン
>>などに対して国内が弱すぎ　成人簿治療薬で伸びる業界

あなた、経済誌の受売りですね。
実情を全く分かってらっしゃらない。

ここって953のような便所の落書レベルの書込みが多いね。
自己満足レベルで。

晴海、勝どきがもう少し発展したら地価もUPするんだけどな。
イオンとかできてさ。
現状は太平洋ひとりぽっちだもんな。　

ガレリア、オリゾン悪くないと思うけど売り物件があれだけ多いってことは現状不便なんだろうね。

＞・・過去のデータとか経験とかでレスしてるのだろうけど、
＞これから日本は過去経験のないところに突入・・？

過去データを示すのは、バブル・バブルと大騒ぎする人に、バブルは
こういうものだと知ってほしいから。未経験の世界に突入といっても
原則かわらない部分はある。不安をあおるだけならノストラダムスと
同列になってしまいます。

過去に経験のないほど乱高下する不動産の値動きって
かりに商業地は考えられたとして、住宅地はどうなんでしょうかね。
そりゃ一部賃貸目的がありますが広くなれば貸しにくくなるので
賃貸で買われているのはせいぜい１ＬＤＫ。

実需の住宅が中心であるかぎり
天井感だけで急に下がったり底値感から上がってみたりなんて
値動きはありえないでしょう

逆に不動産の証券化がでてきて実物不動産が投げ売られる
機会も減ったのではないですかね。

大前氏の極論は、首都圏に近ければ近いほど地価は高くなるというものです。先程の豊洲・東雲・木場は首都圏から20分圏内であるにも係らず割安で、世田谷・田園調布が首都圏から40分以上かかるのに高額であることを「都心の地価の歪み」と説明しており、この歪みは時間が経てば、必ず矯正される方向に動くという法則があると書いています。（これを解釈すると豊洲などは相対的に上がり、世田谷などは相対的に下がるということになりますが）。ただ、首都圏からの距離だけだと、例えば葛西なんかは近いですが、田園調布より高くなるとは思えませんので、大前氏の説明を鵜呑みにはできませんが、今後の地価を予測する上での参考にはなると思います。

>961さん

都心をどこに定義するかということが重要ですね。
新宿、渋谷なのか、六本木、青山、表参道か、東京、銀座、丸の内
なのかということです。

個人的にはどの地域もそれなりですね。
ただ、住環境を考えると渋谷ー六本木がベストだと思うので
世田谷も都心から２０分以内といえますよ。

962さん、大前氏のいう首都圏とは丸の内・大手町といった東京駅周辺を指していました。しかし、サラリーマンが勤める場所も色々あり、丸の内・大手町をそもそもの基準にしてしまって良いかということは確かにありますね。丸の内は再開発によって多くの企業が移動してきて、オフィスの数も増えていくことは間違いないとは思いますが。

>>956
そこまでいわれたら勉強のためにお聞きしたい。
製薬会社なんて信越化学一社がこけて大騒動するくらいだから
厚生労働省の規制をいいわけにいい加減な商売やってきている業界
とばかり思ってましたよ。
私の知人の薬剤師は外資で１◆００万円の年俸もらう役員ですが
鞍替えして生活が一変したといってましたけどね。
だれでも自分の業界以外の知識は経済誌経済紙から情報を得るか
口コミだろうよ。

どうわかっていないのかわかりやすく４００字程度で述べてください。

下町でもなんでもいいんですが、やっぱり北と南は結構違う。
山手線の外と内側といってもいいかも。
山手線で外側もいいのは渋谷近辺、目白近辺と駒込くらいだと思う。
あとは差が激しすぎる。
特に鶯谷とか（内は藝大・博物館。外はラブホ）。

＞965
誤爆です。すみません。

東のほうは（特に葛西周辺）、
ヤンキー多すぎて（朝鮮学校絡み）、とても価値が上がるとは思わない。
その辺のことは地元の人なら当然知っているけど、
大前さんは知らない。
数字だけで地価は語れません。
距離だけではなく、治安、緑、公共施設の充実等、複合要因をもっと勉強して本を出してほしい。安易過ぎ。

みなさん >>942 はスルーなんですね。
「売却評価額＞自己資金＋残債」とか
「売却評価額＞残債」になると地獄って、
ちっとも意味がわからなかった。
たぶん、不等号とか式とかがずれてるんだろうけど。

それとも、私が算数が苦手なのか。

すみません。９４２です。
缶ビール飲みながら書いて≦が逆でした　スマソ

>>967
米国型のスラムクリアランス的都市の発展論を書いているのだろう。

つまり昨日のスラムは今日の高級住宅地。バリューアップしてこそ
都市開発。
地縁や地霊　地域差別のような話は２０世紀の遺物。
「朝鮮人」が「韓流」になったツアーも出る時代。
国際相互理解がすすんで、偏見をなくしたものから「勝ち組」に
なるのかもね。