23区内の新築マンション価格動向（その13）

これもついでに再掲。２３区どころか都心が激減している。

本来ならば、200２年で底のはずが、狂気のＭ地所のＷコンという価格破壊
物件が出てきて、2003年東品川のラグナタワーが高値で売り出し
そっぽをむかれた。
港南の湾岸戦争で価格引き下げ合戦がはじまっていたからだ。
ラグナは仕様を落とし価格改定を余儀なくされたらしい。
同時期にでたパークタワー「芝浦」ベイワードは、２６０万前後の「高値」と記憶。
湾岸タワーが売られた時点ですでに需給関係を大幅に狂わせ、「暴落」ははじまって
いたのだ。デベが土地を買い叩いた時点で「暴落」は始まっていた。
分譲が終わった時点で、暴落要因は排除された。
同時にすぐに使えるマンション土地が使いつくされ、地価が上がったゆえに
マンション分譲では使えない高値土地だけが残った。
もともと更地に投資する愚か者はもはやどこにもいない。資金の調達と
証券化の目処がつかない限り土地取得するものはいない。
そういう土地は簿価低い。売り先がみつからなければ
コインパーキングで十分時間稼ぎはできる。

マンション分譲が最も短期の資金回収と言えた時代は終わった。
いまや、収益不動産を計画して、事業スキームを明確にして
不動産信託の受益権をＳＰＶ（証券化のための特定目的会社）に
マージン乗せて売った時点で土地の資金回収は終わる。
ＳＰＶが出資会社の信用度で低利のノンリコースローンを調達し
建物を建てる。
これらの信託受益権を証券化し小口に分散して投資家に売る。
この時点でオリジネータのリスクは５％以下になっている。
どこで儲けるかといえば、ＳＰＶのゼネコン発注工事の一括元請、
ＳＰＶ発注の建物管理の元請
土地で５％、建設で１０％、管理で５％の鞘を抜く。
このほうが、汗水たらすマンション分譲よりスマートでかつ楽だ。

地価が安いうちは成り立つビジネスだが、地価が上がって賃料が
低迷すればおのずと行き詰まりリスクは個人投資家に転嫁される。
そこで元祖匿名はんの言う「エンドにおしつけたらあかーん」という金融庁
の監視になるわけだ。

そんなこんなしているうちに、ホテルとオフィス市場が好況になって
いたるところに、ラフォンテーヌやら赤いスタンプインクこぼしたみたいな
オフィスビルが建ちはじめた。

もうマンションなんて売ってられまへんわ。Ｓ友さんの声が聞こえて
きそうな気がする。

845です。


スラム化という表現が適切でなかったようです。

売るなら物件価格の、賃貸に出すなら賃料の下落です。

すみません、訂正します。

古くなった都心タワマンが下落の引き金になる
少なからず可能性があるのでは？

タワマンブームはなぜ起きたか。
これは公共事業削減と引き換えのゼネコン救済策。
当時不良債権の権化のような大手ゼネコンは品川グランドコモンズ、
汐留シオサイト、山王パークタワー六本木ヒルズ、丸ビル建替え、
などで首の皮一枚で這い上がった。
しかし、突然取り沙汰された「2003年問題」
こんなにオフィスを作ると、供給過剰でオフィスが余る・・・というどこの
誰かが言ったのかしらないが（おそらくＩ・ＣＢ社あたりだろうか）予測が流れた。
おっちょこちょいの新聞記者が大きくとりあげた。

事実、グレードの高いビルにどんどんテナントが移って、Ｂクラスビルが
次々に２次空室になっていった。
そこで、品川の開発の終了にあわせて、港湾、税関、建設省、自衛隊関連の
公的敷地の売却とあわせ、大幅な容積率規制緩和で大規模マンションを
航空規制の制限高さいっぱいまで建てようという話が大手ゼネコンがつるんで
始まった。
竹中は自前で変な空中権移転を仕組んで、フェバリッチ三兄弟を作った。
その尻馬に乗った形というかのせられたのがリクルート一派は
結局貧乏くじ。

結果は港南で最後にできた八角堂にビュロー品川、コスポりともに派手に
視界を塞がれた。リクルート出身の安川社長率いるゴークレは、税関施設あと
用地を競争入札で落としたゆえに、随意契約で土地を買った、他のマンション
に価格面で不利になった。

勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。
月島、芝浦ＣＭＴは無定見な乱開発。八方ふさがりは時を追ってあきらか
になる。
芝浦アイランドは出来てみれば詰め込みすぎの感はいなめない。
ゼネコンが公共工事がなくて困っていれば、次にでるのは、公務員宿舎
の土地放出。これも入札だから決して地価が下がる話にならない。

本当に地価が下がるとしたら都心住宅地の用途指定の大幅見直し。
容積率を倍にしたら土地供給が倍になったのと同じことになる。
ただし、普通はそういう不公平なことをやるには相応の理屈と
制限がいるものだ。
私は公務員住宅の売却にあわせてそういうことをやりそうだと
考えているのだが。
地価を上げずに売値を倍に出来る。
ただし近隣は日影補償などいろいろ黙っちゃいないだろうが
ゼネコンさんはそこは得意領域だろう。

出生数、再び減少みたいですね。
理由は確定できないが、一因として団塊ジュニアの出産のピークが
徐々に過ぎつつあることがあるらしい。
この下の世代はマンションも取得しにくいし、取得しても狭かったり
するし、ますます少子化が進むのだろうか・・・

６０㎡や７０平米のマンションで産めよ育てよとはいかないことは容易に想像がつきます。田舎のヤ○キーか、都会ならクリスチャンにでも期待するしかこの国はないのでしょうかね。

>勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。

↓奥の大規模マンションは、今より６割安かったってことか。


http://ss.nikkei.co.jp/ss/
マンション会社、選別の時代
　地価上昇や都心でのマンション適地の不足などを受けて、マンション市場が踊り場を迎えている。希少な都心部の開発用地は不動産大手が高値で奪い合い、資金力に劣る中堅・中小は商品企画で独自性を打ち出す。地価上昇によるマンションの値上がりや金利の先高観から消費者が選別姿勢を強める中、マンション各社は次の一手を模索し始めた。（写真＝住友不動産が開発予定のマンション用地。２年前に分譲された奥の大規模マンションより６割値上がりする見通し＝東京都中央区）

オペも満足にできない今の日銀なぞには期待してはいけない。
所詮現場(アメリカ経済のサブプライム問題)を知らないのだから(視野が狭い)。

　はたして世界中が日銀総裁コメントに耳を傾ける中、何を話すか？

　　『金利を上げないし、このまま、サブプライム問題を様子見する』

という発言しか術はないだろう。

お上の発言(偉功)とは、効果的なサプライズコメントがなければ効果はほとんど無い。つまり数ヶ月とモタナイ無い。

例えば総裁が腹の中でどう思っていようと

　　『これから、半年から一年、ゼロ金利に戻すつもりで、注視する。』

と言ったら米英欧州から拍手喝采ではなかろうか？

気骨の無い総裁にそれができるか？


それから、話し変わって、全世界の資本主義はどこまで経済を膨張させるのか？人口増加・自然破壊は止められない。
世界経済に興味ある方は、ご覧下さい

http://www.nikkei.co.jp/bb/index.html


この辺の金が動き出したら、世界中がインフレになるんだろうか
１０年前外貨準備高が運用されるとは誰が予想しただろう。
中国が日本を脅かすのは時間の問題かと思わずにはいられない。(怖)

>>856
合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８
江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが
約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、出生率も多少は上向くでしょう。
焼け石に水ですかね？

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯
増加率ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増

未婚率がまずは下がらないとどうにもならないかも。
シングル用のほうがが売れるかもしれない。。。

物件平均坪単価は住友晴海が３５０なら、ＴＴＴオリックスは２２０だから概ね１．６倍
という話で正しい。
私もＴＴＴの北側お見合部屋１ＬＤＫを３０００万くらいで買う
予定で抽選に当たったがやめた口だ。なにしろ正面で向き合って
近すぎる。いくらなんでも店子が嫌がる。あのマンションは
方位の格差がありすぎる。
本当は北側、シティービュー（公団賃貸）のほうが価値があるのに


日経産業の２２日の連載コラムは楽しみだね。
それにしても住友は稼いだ利益をテコにどこまでも強気の商売
こういうのが居る限り新築相場はさがらないね。

不動産のプロのデベですら、あの手この手で付加価値つけて、やっとこさ利益を上げているのに、素人が目利きと売り買いのタイミングだけで（私はあえて転がしと言う）儲けようなんて無理がありすぎません？

>>859

尊敬できる日銀総裁の順位をつけてみました。
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827 東京都 就任前：日銀副総裁
退任後：国際電信電話（現ＫＤＤＩ）会長
二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816 兵庫県 就任前：日銀理事／日商岩井会長／経済同友会代表幹事
三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826 群馬県 就任前：大蔵事務次官／日本輸出入銀行総裁／日銀副総裁
退任後：日本ユニセフ協会会長／国際協力推進協会顧問

ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　 大阪府 就任前：日銀副総裁／富士通総研理事長
二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826 大分県 就任前：日銀副総裁
三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190 兵庫県 就任前：大蔵事務次官／さくら銀行会長

未婚率上昇、DINKS増加、郊外に住む団塊世代が子離れ・定年退職を機に
都心回帰、などなどから今後50〜70㎡の物件の需要が高まるのでしょうか？

>865

「良いデフレ」を唱えた速水総裁がベスト２ですか？？？

いや、実際はDINKSの増加よりも未婚率が増えているために出生率は
下がっているらしいよ。結婚しても子供を作らないと決めているのは
まだまだ少数派。

団塊の世代の都心回帰も実際増加は怪しくないかな？
だって年金の受給年齢も上がってて老後の生活資金を残さなきゃならない。
かつ地縁もできあがっている。
実際住み替える人がいても、郊外の駅遠から駅近へくらいがいいとこでは？
住み替えには逆に田舎という選択もあるわけだし。
それら以前に、郊外売っても相当に補填しないと都心なんて買えないから
その中で需要が上がるかな？

ワーストは断トツ三重野だと思うけど
日本経済を無茶苦茶にした