23区内の新築マンション価格動向（その14）

うーん、私も具体的には知らないですが、たまたま三○の○ハウスで
ちょっと追いかけてた中古物件が数百万値段下げていました。
もともとがチャレンジ価格だったというのもあるんでしょうが。
少しは強気が和らいできたというのはないんですかね？

>>918
あなたの調整（下がる）ってのはどこが何割いつまで続くってイメージですか？
調整って、下がってまたしばらくそこにとどまる値動きって意味なの。
ありえないよ。中古にしろ新築にしろ上げ幅は狭まるのが調整で
下落というのは、裏でちょろちょろ値引きする程度ならまだしも
そんな短期ででてきやしませんって。

確かにチャレンジ価格物件が少し弱気に変化してきている流れはあるよね。超都心部も主な物件が９月中旬から下旬にかけて登録・販売を迎えるから、そこでの雰囲気が今後の方向性を決めそうだよね。
米国の影響で、センチメントが下がってきているのも事実だろうけど、金融情勢は、長期金利が1.5%まで下がり、日銀も当面、利上げができない袋小路に入り込んでいる現状をどう判断すべきか、迷うとこだよね。

>>927
中古価格ってエンドユーザの相対の取引。私も経験何度もあるけど
相場自体仲介業者のものの見方で大きく差がでます。
売主が強気だと最初から指値を予想して高めに設定する人もいるし
急いでいて残債が少ない物件ならやや安めでも値をつけます。
中古の場合単体だから階数、方位、角部屋か否か、駅からの距離とかで
相場の坪単価からいろいろ変わってきますよね

個別の値引きもいいけど、思い切り叩いて買えばそれがその売却事例として
残るわけです。もしあなたがおっしゃるように今がピークなら
あなたのお買いになった物件は今後中古で売るのにそれ以下にしかならない
理屈になりますがよろしいのでしょうか。

９２９はポジショントークだったんですか。
現場がどう決めようが、経済は動いていくんですよ。
一デベは単に高値買いした土地をオフィスでいくかどうするか悩んで
あとはどこまで刻んで単価を落とすかだけでしょう。
ここはデベがどう販売に苦慮しているかを語るスレではないよ。

その現場が大久保であれ豊洲であれ、コンパクトマンションの曳舟で
あれ、あなたは「売りづらい」と嘆いているだけでしょう？

でも投売りはしない。するんですか。させないよね。会社上層部が

値段が高くなりすぎると
売れなくなって
人が集まらなくなって
行く行くは寂れていきます。
単純な理屈です。

>>929
おそらく、いつまでも高値買いの客がいるというような話は
住まいに詳しいデベ関係者さんには腹立たしいのでしょうね。
それならお前売ってみろよ・・・そういいたいんだ。
私が上司のように思えてくるから「精神論」なんて持ち出す。

わたしは、あくまで個人投資家の立場で長期安定投資として
利回りの低い区分所有の都心物件を買い集めている立場。
下がって欲しいが中古をあさり捲くってもいまは品不足。
そりゃ早く万歳して大放出してくれたら２割の頭金もって
買いにいきますよｗ

>>923
松涛や南平台や猿楽町や三番町,南麻布知ってますか
値段が高くなりすぎると
売り物がなくなって
閑静なマンション街になります
行く行くは中古でも高値が維持できます

単純な理屈です。

あ、そうか今日はデベ休日なんだね。七時台に書き込みなんて
都心居住者かとおもっちゃった。ｗ
さて会社いかなきゃ。

デベの方いるなら、気になっていたことがあります。

三井、野村、リクルートコスモス、東急行きましたが、
30代前後の営業さんの場合、予算7000万前後の客と
同様の懐なのでしょうか？

それとも、もっと高い物件が買える為、
客とはターゲットが違いすぎ、客のニーズを把握でき
ないのでしょうか？

＞９３１さん
何でそんなにけんか腰なんですか？
今がピークだという言い切りなんて全くしてないじゃないですか。
以前の強気がやや和らいだ印象があるんだけど、どうかなあ？
という感想を言ったまでです。

>>937
三井、野村クラスなら
30才で年収1000〜1200万位だと思うけど

>>924
>あなたはマンション価格が決定する現場なんて知らないでしょ

いろいろな「現場」がありますよ。新築　企画　販売　中古仲介　

①土地の入札「現場」　とにかく会社から言われた上限で応札するだけ。
　　大手が皆割高の札入れるから郊外しか買えないとデベ勤務の知人が嘆いていた。
②新築マンション　企画現場
　　　これは人は知っているけど、現場は確かに存じ上げません。
　　　同級生が社長やってるボリューム検討する企画屋は知ってますけど
　　　いまは福祉系専門みたい。
③デベロッパーと販売会社の「販売企画会議」これは知りません

④モデルルームが閉じたあとの在庫販売での値引き現場。これはいっぱい知ってます。
　　昔の話ね。

⑤ワンルーム業者が、喫茶店で話をまとめ、いくら値引くか上司に電話して決める現場。
　　これは客として幾度か経験あり。

⑥中古マンション売るときの査定と売り出し価格の決定現場。買換えだと最低価格は
　　根拠曖昧。

⑦中古マンション買い手が複数きたときの購入者のオファー価格。面倒はいやなので先着で
　　決めた。

⑧中古マンション売ったときの指値をしぶしぶ了承する現場。思い出したくない（笑）

⑨中古マンションを自分が指値で買い叩いたつもりの現場。売主業者で今にしてみれば
　相当掛け目が乗せてあった。

＞30代前後の営業さんの場合

企画サイドでなくて販売会社プロパーだと給与もまちまち。
三井の物件でも他社の派遣とか入っていたりする。
証券会社からの転職組、中途採用などが、一番身を粉にして働いて
いるらしいよ。

>939
げ、野村でもそんなに高いの？　３０後半になれば1500とか行くのかな。。
その分価格に反映されていると思うと、戸建てにしたほうがマシなんじゃ
ないかという気もしてきた（笑）

今、巷で流行している”おしりかじりむし”ってご存知ですか？

人と関わらなくなった現代の人たちに、おせっかいなおしりかじり虫が、おしりをかじって、関わりをもたせようとする歌詞ですが、

その中で、都会のおしりは、苦くて、かじったら病気になったというのがあります。

都心周辺の築浅中古を観察していますが、
比較的安めの中古も、
飛ぶように売れているというわけではなさそうですね。
自分で住むことを考えると、中古はやはり嫌なのかなあ。

944>それと売り物がだぶついてるし値段が割り高なのでとても
買う気にならない。

中古は売り物がだぶついているのに、
大手仲介業者が出店を増やしてるため
とにかく売り物件確保をしたい業者が、
売り手の無茶な価格でも要求を飲んでしまい、
チャレンジ価格物件を次から次と市場に出しています。

その結果、チャレンジ物件の在庫が増加するのは当然です。
買い手だって高くは買いたくないから、簡単には買いません。
そのうち値下げしなけりゃ、さばけないでしょう。

「読売ウィークリー」今週号に興味があります。タイトルは「始まるか値崩れ！！　マンション　大量売残り時代」。でも書店やキオスクにいっても置いてありません。いつもは簡単に買えるのに、火曜日に探しても買えませんでした。
なぜだろう？業者が全部買い取ったのかな、と下種の勘繰りをしてしまいました。読まれたかたいらっしゃいます？

え、昨日本屋に二軒行ったけど、両方たくさん置いてあったよ。
きちんと読んでないけど。

>>947
だから、要旨は月曜の書き込みあたりに書いてあるよ。
要するにタイトルとは無関係。だけど１２Ｐだったか
２００６年、２００７年７０㎡４０００万マップは使えるよ。

結局は値上がりマップ。
値下がりなんてどこもしてませんって。
都心周辺あきらめたユーザの目を郊外に注意喚起する内容。

読売ウィークリーほとんど参考にならないよ。ここの掲示板で充分wwwww

>>945
2002〜2004の湾岸物件大量供給のときも同じような理屈で買わなかった人で後悔してる人多くいますよね。（結局今当時の判断ミスから割高で買っている）
市場原理として、だぶついているから割安なんじゃないですか？これが少なくなって希少性が増すと皆が欲しくなる。そうしてさらに値上がり、手が届かなくなっていく。
と言ってもチャレンジ価格が適正であるとは言いませんが。

神奈川版ばかり見てましたので、ちょっとお聞きしたいんですが、
D'クラディアって大和の物件が最近やたらと多い気がするんですが、
ここにきて急に分譲を増やしている業者ってやっぱあるんでしょうか？

>>946
とはいえ、中古市場が全体に品薄。余っているのは高値の
７０年代物件ばかり。
１０００戸クラスのタワマンは１〜２％の売りでも１０戸くらいになってしまう。
一見多そうに見えるが、結構決るのは早い。売り急ぎは業者が買って
リニューアルして売っている。

都心の折込ちらしの物件数がめっきり減っている。裏は売却募集や
査定申し込み用紙になっている広告が目立つよ。

８２年以降の５０㎡クラスの都心３区の中古でいいものがあったら
買いたいのだが・・・実に少ない。

結局、新築じゃなくて
割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

豊洲シエルの中古物件でさえ、
何ヶ月も売れずにたな晒しになってるのがありますよ。
月島や佃もタワマンが何ヶ月も売れ残ってますよ。
築浅のね。

>割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

待ってるんだけどなかなか買いたい値段まで値崩れしてくれません
ですねぇ
安い物件は市場に出る前に買取業者が買っちゃう。

シェルも月島もお見合物件だからでしょ。
向かいのビルから丸見えとか、再開発で南の眺望ふさがれるのに、
いっぱしの値段つけて
いる。もともと売れなきゃ貸すつもりか、業者の掛け値でしょう。

中古は最初売れなくてもかまわず高く売り出して、
売り方が辛抱できなくなるまで焦らせてから、
値下げさせて売るのが商売上手な不動産屋のやり方でしょ。

月島は、大手仲介業者がいくつも新規出店してるから、
業者間の売り物件の取り合い。
だから割高な売り希望価格物件が増えてる。
でも実は中古を買う客は少ない。

もともと売る気はなかったのに、最近の高値につられて売りに出している人も結構いますよ。
そういう人は大幅に下げる気もないし、売れたら儲け物程度にしか考えていません。

築浅で人気物件なのに売れていない。
どうしてかなとオープンルームのぞいたら、とにかく汚い。
部屋は匂うし風呂はカビだらけ。床のワックスには引越しの
家具を引きずった跡まで残っている。

引越ししてそのまま業者に任せたのか、掃除もしていない。
業者は、リフォームはおろかハウスクリーニングすら
やるようにアドバイスしていない。

あとでわかったことだが、仲介の某社、売れないのが狙いだったようだ。
当然売れ残って、業者が買い取り、見違えるようなリフォームとクリーニング
で１０００万上乗せして売りにだした。
元の売主ももう少し知恵を働かせたほうがよかった。

とはいえ、マンションが動く時期というものがある。
９月に売れなくてあたりまえ。１２月まで待てれば買い手は
見つかるでしょう。
あせって安売りしない。そのためには資金体力。

超都心の中古を観察してるんだが，

①2002年分譲の即日完売した人気タワマン。1LDK,5000万で売り出したものを現在8500万もチャレンジ価格で売っている。当然半年以上さらし者だが下げてくる気配なし。

②2002年分譲の①より，若干場所とグレードが落ちるが，同じく即日完売したタワマン。2LDK，90㎡，8000万の物件を10500万で売り出した。なかなか売れないため徐々に値下げして，9500万まで下がったところで，ネットから消えた。1ヵ月後，まったく同じ物件が11800万で売り出されている。
おそらくNo.961と同じだろう。

私は結局,新築を買ったのですが，中古の場合，やっぱり売り出し価格より高いものはなかなか買う気が起きないし，場所なども妥協できません。

中古を売る方，もう少し値段設定慎重にしないと売れるものも売れなくなりますよ。

というか、これまでの成約数じゃなくて、今後の成約数の推移を
見るのが重要なのでは？　中古は特に。

>>963
それはあなたの心配するところではありません。
長期間さらし者のように見えるのは、高額の買い物なので買い手もじっくり考えてるだけですよ。案外同時に数件交渉したり内覧されてるものですよ。（冷やかしも中にはあるでしょうが、そういうのは見せはするものの相手にされてませんから）

たしかに人気物件なんかは名指しで出物が出たら連絡するようにリクエスト出してるものです。
売りではないですが、私の持ち物件を賃貸に出したときの話ですが、ネットに露出する前に不動産屋で抱えてるお客に即座に話しが持っていかれ、翌日に申し込み受けたことがあります。
オモテに出ない事実のほうが大半で、ネットで入手できる情報などまんま信用しているとおいていかれますよ。

>>967
やっとまともな意見がでてきた。

ところで

気休めみたいな天井感なんて実は、品川Vタワーの中古価格の推移だけ
とらえてもいつでもあるんですよ。
決断力がないと物件なんて買えない。

買手は自分だけではない。安く買いたい気持ちはわかる。
でも一度市場が下落に向かえば買ったあとも価値が下がる。
それでなければ、下がったとはいえまい。
どこの世界に一年おきで上がったり下がったりする
株価や為替レートみたいな「不動」産相場がある？

地価の下落も上昇も常に相乗効果を生んでデフレスパイラル
インフレスパイラルの動きになる。
上がれば、与信が増して、金融が緩和される。投資が増えて
地下が上がる。
下がれば担保価値が毀損して金融が引き締められる。投資が
減って地下が下がる。
今は地価が上がってプラスの相乗効果動いているにもかかわらず
土地がない。マンションなどの話でなく再開発用地がなくて
せっせと小さな区画から土地を買い集めている状況だ。

東京に拠点を置く企業に働き、東京でビジネスを発展させるのに
東京の経済の衰退を願う愚か者もおるまい。

仮にあと１年で１０％、２年で計２０％下落したとしよう。
さて、また２３０万で豊洲が買える。
喜んで契約して１年半入居した頃２２０万／坪で晴海・勝どきが
売られる。
当然ながら、二子玉川も２６０万／坪くらいでないとおかしいよな。

それとも自分が買えるまで下がったらあとは上がってほしいのですかね？

私は上がる論者らしいが、上昇率は年率２％だ。ＧＮＰが２％で
成長すれば地価がそれくらい伸びないとおかしい。
国土に投下した資本分は価値が上がっているはずだ。
さて、公共投資は抑制され、山手通り地下高速・地下鉄・各種の
新線。新幹線、羽田をはじめとする交通網。
医療、文化、商業、ハイクラスのホテル、
いったい、バブル崩壊以降、どれほどの都市開発のカネが東京に
投下されただろう。

にもかかわらず、ここ１３年都心の地価は下がり続けた。３割４割
急騰しようが、それこそ「投下資本」に見合った上昇だろう。
さてこれからは、資本投下がなかった郊外も、都心もＧＤＰの成長率
くらいは上がらないと、国民の生産した「財」は価値を保存できない
という話になる。
昔は、冨が国家によって国土のインフラなどで還元された。
いまや借金で火の車のわが国は、総理も急に辞めたくなるほどの
体たらく。
給与で還元するには、資本が弱い。グローバル化のなかで
国民の最大多数の利益は、資産価値での還元という話になる。

確かに今月になってからくらいの変化を知りたいところだね。

＞964,966,967

当然，私も欲しい物件の近所の不動産屋，大手の仲介会社数社に，名指しでリクエストしてました。
ネットに出る前に，売り出し情報を教えてももらったりしましたが，やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。
私がスルーした物件の一部が963で書いたものです。

ネットに出る前に売れてしまうような優良物件にはあったことありません。

＞やはりあまりに高額すぎて買う気が起こりませんでした。

天動説ですよね。自分の購買力が市場から置いていかれているだけ。

株の世界とはちぃっと話が違うみたいですね。
地価についての見解が・・・

＞高額すぎて

あなたの言う「ネットに出る前に売れてしまうような優良物件」って、
とっても安くてお買い得な物件って事？？
それはいくら観察してても無理なんじゃ・・・。

株買うから金貸してくれといっても銀行は融資しません。
株は誰でも買えるが、不動産は信用がないとローンがおりません。不動産にはそれだけ価格の安定性があるということですよ。
山一には公的資金注入しませんでしたよね。自主廃業。
同時期に銀行も危機に陥りましたが公的資金を注入されて
救われた。

銀行は住専経由不動産投資に金を貸して危機に陥ったのでは？

金融危機を救ったのは公的資金の注入かもしれないがゼネコンの
危機、銀行の食い扶持を助けたのはマンションであり住宅ローンだろう。
２００２年からこの方、なけなしの自己資金を凍結させてマンションを
買った方々にここで地価下落させたんじゃ、詐欺同然。
不況になって賃金が下がって、リストラで残債割れなんて事態にでも
なったら短期固定で借りた皆さん、残債が減らずに売って借金返済
すらできず海の向こうのサブプライムローンを地でいく話になってしまう。
日本の金融経済、１９９８年３月に逆戻りだ。

ここで郊外地価が下落したら、誰もマンションなど買わないし、住宅
ローンの奪い合いしているメガバンクなどまともな融資先がなくなり
年寄りに投資信託売りつけてまたぞろ苦情の嵐だろう。

いくら内閣がＢ級でも、民主党が政権能力がなかろうと地価が下がる
ような政策は出てこない。低金利は当面続き老後の蓄えを
収益不動産で確保しようという流れは今後も続く。
いずれ世の中は家を貸す人と借りる人に二分する。

まぁ考え方の違いですが、今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
政策云々ではないような・・・

株価というのは、企業が責任を負っている（のが建前）

地価は抵当権を持った金融機関がリスクを負っている。（そういう認識は
あまりなさそうだが）
地価が下落すると困るのは、不良債権抱える金融機関。
みんなが自己破産したら競売かけるしかなくなる。

株には「空売り」がある。
不動産は、物件の手付けを打ってから買主を探す商売はあるが
下落を助長するものでなく、安値で仕入れて鞘を抜くだけ。

基本的に不動産会社が倒産するとか実物不動産が大規模に売られて
はじめて地価が下がる。
１９９１年のバブル崩壊は金融がストップしたから投機の連鎖が
止まったことによる。

通常の売買メカニズムで地価はさがらない。維持されるだけだ。

下がるのは開発事業の破綻や地域経済の低迷によるものだ。
建物の経年劣化や環境悪化は長期の下落要因にはなる。
土地神話などと名づけるからわが国固有のもののようだが
実は世界共通。

当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
どの程度の効果が期待できるんですかね？

高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、
いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。

中古の成約率は下がっていたりはしませんか？

実際問題、買う人が減ろうが増えようが住んでいる人が満足してしていれば
価値は維持されていることになろう。
環境が悪化したり、地域経済が低迷したりすれば、街のアメニティが低下
して移住する人が増える。
実際川崎宮前区、横浜青葉区は過去２０年で居住者の階層は大きく変わった。
初期の富裕層は８０年代前半に買って９０年代後半に売って都心回帰している。
世田谷の人気住宅地も若者に占拠されて放置自転車の目立つようになって
木造密集地の地震火災の危険性が増せば湾岸のタワーの人口密度の低い
地域に移住することになる。

港区全域で過去１０年木造密集地が激減して不燃建築が増えた。街としての
防災性能が高まった。緑地の災害緩衝帯も多い。
他の住宅地に比べて価格なりの価値はある。

価値の高いエリアほど売り物は出ない。価値を決めるのは買手ではない。
売り手が価格を唱え、買い手はそれを受けるか受けないかだけだ。
買い手は他にもいると売り手は信じている。
売り急がないからいずれは出てくる。
売り急ぐ場合は業者が買って時間をかけてうる。
大抵は長く持って賃貸。都心の賃貸はいくら古くてもリフォームすれば
客は付く。だから高い。

というか、賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
ところの経済不安で下がることはないですかね？？

＞当面、低金利政策は続けざるを得ないとして、
＞どの程度の効果が期待できるんですかね？
＞高いところから低くすれば、経済を刺激するのかも知れないけど、

低いこと自体が大問題なのですよ。
金利はマネーの生産性の指標です。高ければ預金に走るでしょう。
ここに５０００万の金があって預金金利が７％なら誰も不動産など買わず
とも年に３５０万の金利収入が得られます。
しかし、預金金利が０．何パーセントですからこりゃ現金を持った人は
安定した長期収益を生むものに投資しないと食いつぶして終わりですよね。
ですから、地主はアパートを立てて、富裕層はマンション一棟買いをする。
サラリーマンは中古マンションを複数買う。そういうことでマネーを
長期的に利息を生む装置に替える。
一般サラリーマンは、普通にして１５万はかかる居住コストを自己資金を枕に
１１万くらいのローンに置き換えて、コスト削減を図ろうとする。
幸い長期金利は安い。

これが全て。他に説明すべきことはないですよ。

＞いまのことを続けるだけでは、大きな効果がなさそうですが。
金利を低くしてもベースマネーが増えるだけでマネーサプライが増えないのは
日本の信用創造の仕組みが長いこと壊れていたからです。
とはいえ、銀行は収益確保のために預金を増やして（タダみたいな資金調達）
貸し出しを増やそうとしています。１０月には預金比率資金量ともに莫大な
ゆうちょ銀行が誕生します。
銀行は、国債を買ったりして長期貸付の資金を調達しますが、預金金利ほど
廉価な到達はありません。ゆうちょ銀行は脅威なはず。

ということで、中小企業でも返済実績のあるところには積極的に融資しはじめて
いるらしいですよ。
不動産を保有した中堅企業にはこれでも融資は積極的ですが、企業の設備投資
意欲が今ひとつ。
だから融資先の主体は小口の住宅ローンをまとめて処理できる大規模
マンション。ですから物件優遇金利で安く貸したがる。
長期１０年で１．５％優遇されたら３０００万で月３万近く返済額が安くなりますよね。

＞こういう自体が予測できたから、日銀は金利を上げたがっていたんじゃありませんか。
ですから先にも申し上げたように、金利が上がれば国債の利払いも上がってしまうのです。
年間２２兆円も払っているのに政策金利が４％になると確か国家予算が全部国債の
利払い償還で消えてなくなるみたいですよ。

こういう事態って？地価が上がったこと？円キャリートレード？何を指しておっしゃってますか？
地価が上がることにについて別に都心限定なら何も経済的弊害はないでしょう。

＞賃貸にも変えられる都心はさておき、近郊や郊外はここの
＞ところの経済不安で下がることはないですかね？？

今までのことは私以外多くの人が同じことを言ってます。ここから先は
全くの私見と推測です。
今や大阪を抜いて日本の人口ＮＯ１は横浜市。三浦展氏の調査では
富裕層居住数のＮＯ２も横浜市らしいです。

となれば、足立区、葛飾区、江戸川区よりも横浜の山手とか青葉区が長期的価値は
維持できそうな気がしますけど。
まずは現状の賃料相場を見てみたらいかがでしょう。東急沿線にはやたら駅前
高級賃貸物件の新築がありましたよね。
ゆうくりだけど犬蔵も売れているみたいだし、玉川高島屋ＳＣ人気は変わらない。
横浜そごう周辺もすごい商業集積になってきました。鴨居も決して不便ではない。
あなどれないですよ。ＭＭは殺風景すぎていまいちですが。郊外とはいえない場所ですから
のぞくとして。
郊外一律下がるなんてことはない。郊外ではむしろ駅近が希少価値を持っていますよね。
今の新築どこでもいまは徒歩１２分だから。
らぞーなだって気がついた人だけ買って得した感じでしょ。
郊外駅近は新駅含めて要チェックでしょう。
おおたかの森や柏の葉でも駅一分なら貸せますよ。郊外でも。
安いけど。

×日本の人口ＮＯ１は横浜市
○日本の人口ＮＯ２は横浜市　　阿呆＞自分　スマソ

ここにいる評論家たちが経済順調に回復しつつと言われているんですが、
でも給料も全然上がってくれないし、どこが回復しているんでしょうか？
まさか激安中国製のおかけでみんなさんは回復を感じでいるじゃないんですよね！

そんな強気な価格設定で妥当と思いますか？？？
おれは全然思わないです。

投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

＞今まで大きく外資が支えてきた地価の上昇。
外資が貢献したのは、たまたまのタイミング。
マンション供給一辺倒で危うく供給過剰で値崩れし始めた都心の商業地を
ビルごと買う動きが中心。更地も仕込んだみたいだけど、多くは完成物件買い。
別に、地価上昇に貢献したというより、マンション用地払底に貢献しただけ。

＞それが撤退しだしているので、地下下落か！？という話なので
別に彼らが売り逃げするわけでもなくて、証券化した時点で日本の個人投資家や
地銀などが買っているわけで、資本が引いて実物不動産がエンドに安売りされる
わけではないでしょう。
昔、バブルのバルク買いでＨＫ物件をモルスタなどが買って、しばらく持ってすぐに
もうからないと転売しましたよね。あれとは違う。かりにも賃料も下がっていないとき
売ったにしろ安売りせねばならないいわれはない。

＞政策云々ではないような・・・
あのさ。地価が下がって景気がよくなる世の中はどこにもないよ。景気をよくする
事以外に、今政策が目指すべきことってあるかい？福祉？年金？まず景気回復して
消費税上げてそれからでしょうよ。これ基本。

>投資の目的でマンションを買った外人から売り出しが始まっているので、これから価格の下落は必至です。

そんなの銭湯で子供がで小便した程度の話で何が下がるの？
ボリュームつかんで話しましょうよ。
それと外人さんだって電卓持っているから計算して売ると思うが。
仮に安く出たら真っ先に転売業者が買いまくる。
貸せばいいんだもん。一年抱いたって金利知れてる。
外人さんはドルが高いときに円に替えて物件買っている。
ドルが安くなった今両替のチャンスと見て売っているだけ。
パチンコの交換率が２円７０銭のときやめるより４円のときやめる
ほうが得でしょ。だけどいつまで円高が続くかねｗ
これが１０７円までいけば円建てで買った外人はあきらかに動く
けどそれを買うのはリートか業者ですよ。

しかし預金金利も当面、低いわけだし、株も安い割には先行き不透明だし、不動産に至っても４％程度の利回りでなかなか賃料が上げられないし、おまけに海外通貨に投資しようとしても、米国、豪州、英国そろって不動産バブルが崩壊しつつあるし、いったいどこけ資金シフトしたらいいのかマジで難しい局面になってきましたよね。
消去法でいくと、２％で資金調達して、賃料が下がらないエリアの収益不動産を利回り７％ぐらいまで値切って買うって感じですかね。
資本家が潤わないと経済も活性化しないし、このスレで給与が上がらないと騒いでいる方にも一切、お金がまわらないのにね。

なんか外人頼みの乞食みたいな話をしているけど、今までが
ジャパンマネーが銀行通じてフレディマック、ファニーメイに流れて
米国住宅バブルを引き起こし、米国のファンドマネーがデフレの
東京地価を正常に反転させた。
でもよくよく考えてみたら、日本は米国同様借金国家だが、
個人の金融資産は１５００兆円もある。乞食じゃないんだよ。
構造改革を迫ったのは米国だが、米国の儲ける土壌づくりのために
やったわけではないだろう。

これは日本の全収益不動産を買っても余りある金額だそうだ。
さて、そろそろ国内の投資は国民のマネーで支えていけるはず。
外資が出ていって首都の地価が下落するかどうか楽しみにみたらいいよ。

まずは外資の引いた国内株式市場をゆうちょ資金が買い支える。
どこと組むかしらないけどゆうちょ銀行だって、ポートフォリオに
国内株入れるでしょ。１０月が大きな転換期だよ。

日本が自立する方に賭けるか、はしごを外されて自滅に賭けるか。

>>990

自分が働けるうちは働けばいい。今３５でも３０年先は６５だ。
今４５だったら２０年先に備えて利回りが低かろうがなるべく長持ちしそうな
物件を複数買っておく。３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。
とにかく、家賃でローンを払って、２０年先に残債を「一部だけ」繰上げ償還
するだけで、３室くらい持っていたら２０万くらいの月収は硬い。
坪単価３５０万程度のコンパクトマンションは結構出回っている。
何もしないでいたらただ嘆くだけ。サラリーマン大家やっている人は多いよ。
３０代は無理しないほうがいいが４５歳くらいから考えたほうがいいよ。

自分が働けるうちは働けばいい。今３５でも３０年先は６５だ。
今４５だったら２０年先に備えて利回りが低かろうがなるべく長持ちしそうな
物件を複数買っておく。３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。
とにかく、家賃でローンを払って、２０年先に残債を「一部だけ」繰上げ償還
するだけで、３室くらい持っていたら２０万くらいの月収は硬い。
坪単価３５０万程度のコンパクトマンションは結構出回っている。
何もしないでいたらただ嘆くだけ。サラリーマン大家やっている人は多いよ。
３０代は無理しないほうがいいが４５歳くらいから考えたほうがいいよ。

とはいえ、上場企業とかに勤めていて年収がある程度ないと融資は
してもらえない。誰でもできる芸当ではない。
逆にいうと、せっかく信用度の高い企業に勤めていながらその信用を
マネーに替えることを考えないのはもったいない。
自分の住宅ローンはもとより、老後の生活、子孫への遺産、いろんな
いみで不動産は持っていてじゃまになるもんじゃないよ。
リスクリスクって言う人ほどやらずに人の話も聞かず、６０近くなって
お前はいいなぁとか言うんだよ。

また、二重投稿になってしまった。すいません。

素朴な疑問なんですけど、せっかくの低金利融資をなんで国内企業に貸さずに外資系に貸してしまい、海外に大切な資金を流出させてしまうんでしょうね。
大企業が成長市場を求めて欧州や新興国へ出て行くのは自然の成り行きなんでしょうけど、海外の工場新設だけでなく、国内の不動産を利回り５％ぐらいの水準で買えば、１％台の資金調達であれば、簡単にROE15％が達成できるのにね。
15年の暗黒期間を経て、底打ちした底堅い日本の不動産買いが、急成長はしてるが、ボラティリティの高い海外進出事業の安定バランサーになるであろうことは、ファイナンシャルリテラシーがある程度あれば、誰でもわかることだと思うんですが。
銀行の方と国内大企業の経営企画部門の方いかがですか。

上げ上げ論者の方が下げの意見を執拗かつ徹底的につぶそうとしてますね。
レスポンスも異常に早いし。まるで監視しているかように。
下げの意見を半年前なら笑って流せていたのにね。

この状況が今の現状を如実に表しているように思えます。

下がるもんは下がる。どうがんばっても、上げ→下げに転じたのを引き戻すことはできません。

e-mansionの他の掲示板は（執拗な上げ上げ論者が少ないから）既に”下げ”の流れができていますよ。

>993
>３５年たってもマンションはちゃんと賃料を生むよ。

では、現在築35年のマンションでちゃんと賃料を生んでいるものを教えてください。（但し一般の人(年収1000万円以下)が買えるもので）

金融関係者でなくてすみません。
外資は外銀通じてはインターバンクの市場で翌日物とか調達するだけで
邦銀が買っているのは米国債とか米国債についで安全なフレディマック・
ファニーメイでしょう。これがどうも半端な額ではないらしい。
聞いた限りでは、日銀がベースマネーを増やしても、大企業が借りてくれない
し、ベンチャーは直接金融。不動産も証券化で直接金融。
１５００兆円の過半は預貯金ですけど、個人の資金も外国株や投信で
海外に投資されている比率が大きいですよね。
どうもメガバンクは蚊帳の外。大和證券ＳＭＢＣとか、信託銀行経由で
しか様子がわからない。金融自由化で扱い商品が増えて右往左往。
支店はやたら若い男の子ばかり。うーーーん。
安定した運用先でそういう債権になる。もちろん国債も死ぬほど買っている。
国債買って長プラ決めたりするわけでしょ。


＞底打ちした底堅い日本の不動産買いが、急成長はしてるが、
＞ボラティリティの高い海外進出事業の安定バランサーになるであろうことは、
＞ファイナンシャルリテラシーがある程度あれば、誰でもわかることだと
＞思うんですが。

この一文は感動的ですね。今日はいい日だ。

>>984
鋭いですね

私は横浜駅徒歩5分の物件を坪1.5万で貸してる

＞では、現在築35年のマンションでちゃんと賃料を生んでいるものを教えてください。

はい。いくらでもあります。私が好きなのは
ビラ・モデルナ　渋谷区渋谷1-3-18　築３５年　全面改装済み。　ＳＲＣ１０階建て

基本的に５坪から７坪のワンルームです。先週まで売りに出てました。私はかなり
悩んだ。ビラ・ビアンカ（神宮前）も時々出ます。

>>996
悲しい人だね。小学校の学級委員長みたいに何でも多数決できめるのかな？
まぁいいけど。
ここまで書いてもあなたには読解力というか学習意欲がないのだね。

ネットの世論が動かせるのは、株価？それも幻想だったんじゃないの。

リアルエステートっていうくらいだから流言蜚語で安くなるような
ものじゃないよ。
ここで不買運動呼びかけた人がいたけど正直椅子からずり落ちる
ほどビックリしたね。
正気の沙汰ではない。
個別の物件なら営業妨害だし今の都心物件もはやネットの層とは
無関係な年代が動かしていると思うよ。

まず、自分のローン枠を知って、帰る物件が日々遠のいている現実を
しっかり直視しようよ。

>1000
>小学校の学級委員長みたいに何でも多数決できめるのかな？

多数決で決めたいなんて書いてありましたか？
読解力がないのはあなたですよ。＾＾

もう終わったぞ。

まあ2005年は圧倒的に暴落派だらけだったけどねｗ
結果は・・・・
ここの掲示板の意見を参考にしちゃったのかな９９６は

＞e-mansionの他の掲示板は（執拗な上げ上げ論者が少ないから）既に”下げ”の流れができていますよ。

下げの流れで「下がるって」主張じゃないの？じゃ何がいいたいの。

ここの板が買手の意思を代表するみたいに聞こえるぞ。
なんかムードなんかどうでもいいよ。論理の無い下げの声なんて
単なるシュプレヒコール。
みんなが、キャッシュ持って購買力あるなら、消費者主権も
多少は主張していいよ。
でも９割もローン組んで買う人が、金利が上がったらまず真っ先に
買えなくなるのは明白で、銀行さんもいつまでも一次取得者に
都心物件チャレンジされたら困るんだと思うよ。
買えない恨み節で板の品位を落すのはどういうもんかね。

「下げの流れ」そんな曖昧な表現屁のつうぱりにもならんよ。
もっと骨のある書き込み希望。

外資同士でババつかみ、
なんてね。

一本調子は上げも下げもおもろくないね。
ここは外資逃げを契機に、局所バブルも終わりにしては？
そろそろいいでしょう。
下げれば、また上がる。サイクルに合わせる人と、見事に外していく人と。でも長期的視野は実際上ホントなかなか持てるものじゃないから。運かねぇ。

前からそうなんだけど、この国の一番の問題点は、
莫大な個人金融資産を預かる銀行が、
金融機関としての役目をろくに果たしていないこと。
金集めて、そこから先の運用の能力がまったくない。

仕方ないから大部分を「安全」だけど儲からない債権に振り、
一部は外国仕立ての毒入りかもしれない高利回り商品へ。
あとは住宅ローン、子会社経由のサラ金、
自己資金調達できない会社に土地と社長の個人信用担保で、
そんな運用。

アメリカが日本からやっているように、
中国やらインドやらから金を吸い上げるノウハウを、
もっと磨いてもらわないと。
国内の個人に不動産ローン売ってその上がりで食っていこうなんて、
それこそタコが足喰う衰亡の道。

不動産の市場にそういう短期サイクルなんてないの。
どこ見たら納得してもらえるかねぇ。

だいたい不動産ってお金持ちが買うポーションが圧倒的。
買ったものが下がる方向で動く人は誰もいない。

マンションもオフィスも投機のシャアは１割以下。とにかく
価格は既存の「実用不動産」が重りになっていて簡単に動かない。

上げる論は何度もいうが、２％の上昇。これはほとんど横ばいに
近い。なぜなら、過去５年に比べてプライスリーダーの都心３区の
新築がほとんど消えた。

これだけはみんな大間違い。どこの世界で数年サイクルで価格が
上がったり下がったりした市場があるんだ？？？？

地価が下がるのは、その地区が経済的に衰退して価値がなくなる
ことや、犯罪で治安が乱れるという事実以外にないよ。
外資ってあんたいくらの金が投下されたか知ってるの。
せいぜい数兆円でしょうが。
そのうちレジなんて耳クソ鼻くそ。大半は商業ビルやホテルですよ

ペニンシュラや、丸の内、大手町にこれからすごいビルがぞくぞく
出来る。不動産は、三井、三菱、森ビルさんが今後も膨大な
資本投下していくよ。

レジがどうでもいいのは皆さん大好きな虎ノ門レジデンスの目の前
を外資が買って、これから何が立つかって話。
あれも転売して外資が逃げますかねｗ

人がまじめに話しているのに面白半分で茶化すなよ

1007＞1005　でした。
1006は　切れる人だね。締めくくりにぴいたりの明快な主張。

だからこそ銀行には給料見合いの仕事してほしいです。
日本の不動産ことにデベは銀行ローンの販売代理店みたいなもの
銀行が自ら景気を支える気概がほしいな。

元祖匿名はん。でてこないね。いよいよおしまいだね。

あとはお約束の乱闘で終わるわけね。アゲ派でもモンシロチョウでも
後はお好きにどうぞ。私の結論はＧＤＰの伸び率だけは，上がる。
だって株価か日本のどこかの地価かが代表して価格があがらないと
国民総生産のバリューはどこに行くのって話。
お札？あれは冨を伝達するメディア。お札は記号。お札は回転
させて得られるモノやサービスに価値がある。

そろそろ１３年のデフレ＊＊なおさないと、永久に貧乏国家になりさがるぞ

ボ・ケ　まで伏字になるとは・・・・。うームさすが関西人板だけある。

ずーっと住宅情報ナビにでてる、ケープタワー６Ｆの６７８０万の物件、元は４３００万のモノレールと目があう部屋だよね？
いくらなんでもふっかけすぎ。。。。。
これがまだ堂々とでてるうちは、マンションの価格はさがんないんじゃぁないの！？

>>1011
元値は関係ないでしょ。
納得できなきゃ買わなきゃいいだけ。
売主からすれば、安く仕入れて利益を乗せて売る、商売としては当たり前のことですよ。
ただそれが高額のマンションであったということです。

いやいや、まぁ納得できる人がいたらいいんだけどねぇ、
あまりいなさそうだから、ず〜っとでてるんでしょ。
まっどうでもいいんだけどねぇ〜。

投稿を見てると今日は不動産・reitが上がったのか下がったのか予想がつくのが笑える。案の定今日は上げか。ご苦労なこって。

俺は下がる論者だが、上がるレスでもイラッとくる投稿と素直に読める投稿があるのだが、イラッとくるのは不動産業界人かデベが書いてるんだろうか。と思わせる何かがある。

日本は否応なしに衰退社会に入るんだから都市への集中による効率的資源配分は確かに必要だろう。だからといってその効果を享受できるのが限られた層であっては困るのだ。本気で少子化を食い止める気があるのなら。

まあ腐れ団塊以前世代が若者から収奪する構図は今後もさらに加速していくんだろう。いやなら海外へ出ろということか。

日本全体として、衰退社会に入る過程であることは間違い無いことですが、地価が下がると言うよりは、最後のバブルが来てしまうリスクを恐れた方が良い。

日銀も利上げしたかったでしょうに、出来なかった。相当焦っているでしょう。CPIだけ見て利上げをしなかった20年前の反省を活かせない悔しさ。
バブルが来てしまえば、更に二極化は加速する。一極集中の甘い汁を吸える日本人が限られてしまうのは国体としてみれば恥ずかしいことです。

ただそれが現実であって、一個人はとにかく自分と家族を守るために何をすべきか、だけを見て行動するしかない。少子化を食い止めようとすれば、いつの時点かで老人と子供を養うダブルパンチで必ず大恐慌がやってきます。日本はその選択はしないでしょう。

一人当たりGDPをできるだけ上げていく。GDPが下がろうが、それは衰退なのでしょうか、ということです。都心一極集中がこれにより更に加速することでしょう。

デベか不動産屋が多いのか，ここは？やけに買い手が価格決定権を握ってるかのような強気な話が多いな。高値で仕入れたんだから高値で売るのが当たり前だって？一見当たり前だが、供給側の都合のみで市場の変動を全く無視した暴論。普通の業界ではこんな手前勝手な話はありえんよ。

高値で売れるときの儲けた感が忘れられんのだろうが、売れもせず高値で寝かしておくことのリスクやコストは＊＊にならん。まともなビジネスの世界では基本中の基本。こういう判断が鈍いから、致命的な焦げつきに至る。まあ日本のこの業界はビジネスというよりは、皆で相場張ってるようなもんだから仕方ないか・・・。

買う側も些細な情報で焦って買うから足元を見られる。買い時じゃないと判断すれば、貯めてるなり他で運用してればいい。ローンの金利払ってるより、そのほうが絶対お得。下らん物件を群集心理で買い支えてやる必要はないよ。

いずれにせよ、横並びで価格維持なんてこれからはありえんね。当然、いいとこと悪いとこの選別は厳しくなるでしょ。いい傾向だね。

＞1017　買い時じゃないと判断すれば、貯めてるなり他で運用してればいい。ローンの金利払ってるより、そのほうが絶対お得。

っていうけど，みんな賃貸の家賃払うのが無駄に思えたり，せまい所に住んでるのが嫌だからマンション買うんですよ。
どうせ買うなら早いほうがいいと思うけどね。

マンションて出会いだから，5年後に自分が住みたいマンションが売り出されるとは限らない。
そして自分が住みたいマンションはみんなも住みたいので倍率が高くなり必ず手に入れられるとは限らない。4−5年前の湾岸の抽選に外れた人いっぱいいるんじゃないの？

いい物件があったら決断しても良いのでは。
上がる下がると言ったって1割ぐらいの範囲内でしょ。

不動産業界が普通の業界ではないのは
銀行が普通の業界でないのと同じ

扱っているものが、「マネー」か「土地」かの違い。
マネーは中央銀行がサプライを調整する。
本来は預金を集めてそれを貸して利ざやを稼ぐのが
低金利で機能しなくなっている。
ローンの客を客とも思わない。客が走り回って書類を
集めて銀行は座って指図するだけ。

不動産も、抱えていたら金利がかさむから売り急ぐはずが
低金利で買い控えられても痛くも痒くもない。
在庫が何の重りにもならない。
３年抱えようが５年抱えようが、客は家賃を払い続け
デベはただ利払いだけでいい。

一般の顧客主導の消費市場と根本的に構造が違う。

不動産はクレジットカードでモノを買うのと訳が違う。
どこの業界に買手を審査してふるいにかける商売があろうか。

デベが価格を上げていると思うのが基本的な誤解。
デベは売れない価格まで上がったら困る。
実際に更地は、札の辻の交差点やソニーの寮とかニコタマ
とかあるけど、分譲では採算とれない地価になって
しまっている。

金利と地価はビジネスではどうしようもない。
地価の上昇は人為的に操作できないのは、８０年代後半を
生きた世代なら誰でも知っている。

持っている人しか地価を下げる力はない。
デベの在庫がいくらあっても、既存の土地の地主が投げ売る
ことがないと「地価」は下がらない。

デベはそのことを語らないよ。知っているからこそ確信もって
郊外が上がるのを待っている。デベが裏話を語るか？
みんなが同じことを考えてみんなが得した話なってどこにもない。
不動産は「誰の言葉を信じるか」でなくて、自分が理解できるか
どうかだ。理解できない者は結論だけ知りたがり「誰が言っているか」で
信じるか信じないか決める。
ばかだと思うよ。自分のマネープランは人のアドバイスにゆだねないで
自分で理解した範囲でしかコントロールできないものだよ。
賢い者しかチャンスをつかめない。リスクを負うには臆病だから
さまざまな論考の結果決断するわけだろう。

収益還元法は、土地神話の新たな宗派のようなもの。妄信すると
現実にしっぺ返しを食らう。

私は、「ここに書き込んできて相当に勉強もさせてもらったし
多くの方に専門的な視点を啓いてもらえた。
遅ればせながら、反論していただいた各位に深く御礼申し上げる。

現金を大型スーツケースに入れ、家賃の10年分でネゴなし・現金・即決で買い取っていく商売が一番確実。（現に昔からそういう業者はある）

元祖匿名はんが辞任されたようですので至急代役（スレ立て）をお願いします。

90年以降、不良債権がたっぷり積み上がっていることが、わかりきっているのに、自宅マンションや戸建を買う人々が大量にいた。
やはり、どうしてもライフステージの変化局面で、ついついローンを組んで家を買ってしまうのは、人間の性。
ただ、その裏側で、７％以上の高金利で担保価値いっぱいまで借りて、転売用不動産を大量に抱えていた不動産業者が、銀行に背中を押されて、一緒懸命安値で継続的に売りを出してくれたからこそ、長期の不動産価格下落局面に突入したことも事実。
こうした、過去の事例から考えると、やはりここからの金利動向が、不動産市況の鍵を握ることは火を見るより明らか。
１０年固定２％で資金調達できるのであれば、とりあえずは利回り１０％の指値だけしといて、投売りがでれば確実に拾っていくというスタンスが確かに賢そう。万一、それでかえちゃったらROE37％だもんね。キャピタルゲイン考えなくても。

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