プラウド駒込ディアージュは如何でしょうか？
[スレ作成日時]2006-04-16 22:29:00
プラウド駒込ディアージュは如何でしょうか？
[スレ作成日時]2006-04-16 22:29:00
>不動産取引や人気の目安になる路線価も同じ町内で、こちらの方が
10％弱安いのがその証拠です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/44026f.h...
エントランスに接した路線化は、同じ 430C ですが。
線路側でも 420C 。
>>611
あちこちに出没する、パークスクエアーの方ですね。
商業地の路線価を見ても比較できないですよ、同じ用途地域で比較すれば
路線価の違いは地価の違い、道幅の違いです。
商業地の路線価の違いは、容積率（大きな建物建設可能）と商売する上での
価値の違いです。
それと固定資産税の評価額と路線価は相関関係はあっても
基本的に違いますので、ご注意下さい。
路線価って、よくも悪くも不動産業者がよく言い訳に使いますよね。いつも自分に都合がよいように。
不動産関係の方なら実勢を物語っていないことは常識と思います。
前にもありますが、住民の方は不愉快だと思うので住民版へ移行されたらと思います。
＞615
土地の売買したことないんですね、路線価を否定したら何を基準にするの？
路線価の2〜3倍とか基準にします。
税務署が相続や贈与の税額確定の為に決めているのですし
公示価格のように部分的でなく、23区内ならどこでも当てはまります。
もちろん価格は双方で決めて自由ですが、地価のベンチマークであることは間違いないです。
キャンセルとか投資の方が新築未入居で売りに出すので狙っている人も
いるかもしれません。もちろん価格は人気によりますから自由です。
でも住民版だと周辺に住んでる人の情報が聞けないんですよね。
それに、住民版といっても住民以外の人だって書き込めますし、あまり意味ないかなと。
別に不愉快なことはないので、駒込や巣鴨の情報を書き込んでいただけるとうれしいですねえ。
500戸の大規模マンションでも、住民版は参加者1人か2人でまるで
ブログになっちゃうこともありますから、豊島区なら目白ＧＨがそうです。
ディアージュの規模ならそうなるでしょうから、痛し痒しというところ。
検討版は、マンションもいろんな売り方があるので、完売か竣工後
2ヶ月間は維持できるようです。
完売から竣工までこれだけ永いと熱から醒めて五月病になるときが
あるかもしれません。
知る限り、完売してＭＲ壊してそこにマンションを建てるなんて、
コストダウンは聞いた事がありません。
この規模なら大手なら完成販売が半数はあるでしょう、デベもその方が高く売れて儲かるし。
土地の評価額にはいくつかの種類がありますが、路線価はすべての地点で評価されるため、特定地点しか評価されない公示価格等に比べて、土地の評価額を知るには重要だといえます。
ただし、1種低層住宅地も、商業地も、路線価図上では、ただ単にその地点の路線価でしか評価されないため、比較する場合には、当然容積率まで考慮する必要があります。例えば、容積率１５０％の1種低層住宅地を、容積率６００％の商業地と比較する場合、同じ面積の建物を建てるために必要な土地の広さという観点では、4倍の価格で評価すべきです。
そこまで考慮して文京区の路線価を比較すると、評価の高いベスト３は次のエリアとなります。
１．本駒込6丁目 ８７０千円
２．西片1丁目 ７８０千円
３．小日向2丁目 ７６０千円
これらは、いずれも容積率１５０％の1種低層住宅地です。
路線価の単純な比較では、当然これを上回る商業地も文京区内にありますが、容積率まで勘案すると、これ以上のところはありません。
上の３地点は、どこも閑静な住宅地で、住むには最高の環境だと思います。だからそれだけ土地の値段も高いのでしょう。この地域に建つマンションは低層マンションとなり、価格も極めて高いものとなります。
西片の路線価を安いと言っている人がいますが、全くの逆で、むしろ文京区屈指のエリアと言えましょう。
（参考）文京区の路線価図(平成19年)
www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/d26303fr.htm
>>620
そうですね、都心の土地は利用価値ですから。
住宅用地は路線価の2倍〜 まとまったマンション用地は3倍〜
現状の相場では、そんな感じでしょうか。
閑静な住宅地は人気があるようで、マンション最大のメリットの高さに制限があるのと、肝心の容積率が少なく税金も高く戸数も少なくなるので管理費等も高くなります。
やはり、ビルが多い都心のマンションは特に高層階人気が高いです。
低層階は、お隣の建物の壁しか見えないし、道路に面していればプライバシーが阻害される、
数ｍ先が隣の建物なら、日当たりも眺望も何もあったものではありません。
それと路線価は、㎡ですから坪に直すと3．3倍ですね。
駒込へようこそ。MR見学にゆきました。最後まで迷いましたが、いろいろあって見送りました。幕がとられると、思っていたより敷地いっぱいに建っている感じは否めません。一方、日当たりは想像してたより長く当たる感じ。駅にでるには便利だし、お部屋のサイズ的にも賃貸にも回せそうだし、いろいろ使い回しのきくマンションだと思います。
西友は5000円以上で送料無料の配達やってます。結構使えます。
近くの芥川製菓のバーゲン（3月と4月にする）は絶対お勧め。おいしいチョコレートが激安です。東京西側と東側の中間だけあって、雰囲気も地味だけど、まじめで安心な街（服装とか含め）と思いますよ〜。独り者には寂しいでしょうが、ファミリーにはほんといいとこ。ここで紹介するのもどうかと思いますが、街○○Sでも、駒込サイトはほのぼのしていて、いいですよ。地元情報は結構親切に教えてもらえます。
>>614
素朴な疑問なのですが、
>やはり大規模とマンション内の価格差、特に価格差はいやだという人が多かったですよ。
なぜ、マンション内の価格差が気になるのでしょうか？
大規模マンションの場合、そんなこと気にするような近隣づきあいがあるとも思えませんが。。。
それとも億ションを購入するような方は、4〜5千万しか購入できない人と同じマンションに住みたくない！
と思われるのでしょうか？
よろしければご教授ください。
いるんですよね・・・ご自分の精一杯の知識を披露したいなら、こんな地味な所でなく、他で頑張って下さいね！
スレ違い。
購入者は６２２さんのような地元情報が欲しいのです！
＞それとも億ションを購入するような方は、4〜5千万しか購入できない人と同じマンションに住みたくない！
・・・わかっているくせに、反対ですよ。
棟によって内装も間取りも格差があるんですね、庶民ではなく
一部の資産家のために全てがあるという感じ。
高く売れる、高層階のために安売りできる低層階があるのと同じかな？
23区のどこのスレでも、戸建てを処分してマンションへなんて甘い人が
いますけど、新価格になるとそうそう簡単にいきません。
ファミリータイプの80〜100㎡程度の3ＬＤＫ買うのに敷地3〜40坪位の家を
売却したって税金支払って難しいです。駒込なら70㎡でも？マーク。
知らないから相続なんて言いますが、50〜100坪程度の土地で相続税なんて
よほど金融資産がなければ課税されません。
この周辺の50坪の居住用宅地の相続税評価額は、路線価の減額-80％
せいぜい1400万円です。
子供2人の4人家族の場合、課税対象は相続財産（評価額）が8000円以上の場合。
知識の披露じゃなくて、マンション買うならこの程度は常識かな。
買えない人は・・・。
>623
もう625さんのおっしゃるとおりですね。
JTの知り合い達は今度ブリリアになる幹部候補生専用社宅にいましたけど、坪400万をこえるところは無理でしたよ。
ＪＴでもだめってことは一般サラリーマンは無理じゃないかしら？
相続っていったのは、結局今の実家を売って出て行くしかないって事です。
だからみんな真剣でしたよ。
賃貸って年取っても住まわせてくれるかわからないし、プラウドには期待してたってことです。
住んだ友達や知り合いもいるけど、大規模と価格差で見送った人はそれ以上に多かったですね。
周辺情報としては坂が面倒くさくても霜降銀座いいですよ。
魚と肉はあそこに限ります。本田のコロッケも素朴で好き。
ケーキはトロンコーニがいいですね。
図書館は坂下りて登ってがきついが滝野川図書館がきれいで落ち着きます。
芥川チョコは名前忘れたけど、クランチ状のさくさくしたやつがうまい。
>625>627
スレ違いぽいので簡単に。
話の対象である大規模マンション低層階に住んでいますが、日常生活で価格差なんて気にしたことないですよ。
逆に大規模である恩恵にはあずかってますが。
>628
そういう人も当然いるでしょう。
だから私の友達も購入したんですし。
でも、気にする人もいるってことです。
また、大規模のプラウドがいい人、小規模のディアージュがいい人、それぞれです。
お互いの価値観は認めてますよー。
しかし、わたしは今だ買えず・・・。
ブリリアは高いし・・・。
思い切って買った人達を尊敬です。
匿名さん すごいです・・！！
だから、さようなら。
近くのこれから販売のブリリアで展開して頂けませんか〜〜
>>630さん
豪華に出来上がってくると入居が楽しみですね、閑静な住宅地ですから
窓を開けて生活できたらラッキーですね。
お宅こそ住民版に移られてはいかがですか、きっと盛り上がりますよ、さようなら。
623です。
価格差について教えて下さった皆様、有り難うございました。
結局、価格差は気分の問題だけで、実害は無いということですね。
勉強になりました。
>>632
それは売り主によると思います。
財閥系のデベなどは、部屋のグレードによって駐車場の位置や
割当数を制限する場合もあります。
たとえば大きな部屋は、無抽選で平置きを確保できるけど70㎡未満は
ほんの少ししか、割り当てがない。
公平というのは一見正しいですが、広い部屋、プレミアム住戸の契約者
から見ると逆差別と思えることも多いのだと思います。
管理費も積立金も専有面積割合負担ですから、理解できます。
低層階の友人は「高層階のお金持ち」「あの棟は別格」という言葉をよく使っています。
住居だと気分の問題ってのも、毎日のことだし影響はあるよねー。
価格差がある（特に大規模マンションだと）と10年大規模修繕の時にもめるよねー。
すぐに払える額の大きさが違うからね。
>>635
分譲マンションの仕組みが理解できていないようですね。
10年目位で大修理なんて、今のマンションしないし、
修繕したとしても共有部分だから、部屋の大小でもめようがない。
40年前のマンションじゃあるまいし、長期修繕計画で修繕積立金を
多めに面積割合で積んでいるから、持ち出しなんて欠陥マンションや
管理会社の横領でもないかぎりありません。
管理費も、積立金も税金も面積割り（持ち分）ですから100㎡の
お金持ちの所有者は、57㎡の2ＬＤＫの庶民の約2倍近く負担しています。
確かに山手線外側と内側では、地価も違うし雰囲気も人気も違うのは
不動産業界では常識です。
幹線道路ならまだ、線路沿いのマンションの面した高層階はうるさいです
窓を開けると、TVの音も聞こえなかったりします。（経験済み）
住民版、誰も書き込まないですね。
ローン購入が前提では、引いてしまう人もいるかもしれません。
622さん、627さん。
情報ありがとうございます。
うれしいです。
あといつも写真アップしてくれるかた感謝です。
駒込は地元の北品川に似ている感じですごい好きです。
地元密着というか、昔から住んでる人がそのまま住んでいて代替わりしているような感じがすき。
これからも情報あったら書いてもらえるとうれしいです。
今日借入会を済ませ、今後の日程も分かり、俄然気分が高揚してきましたね！
色々おっしゃる方もいますが、住めば都！平和が一番かな・・・と。
投資用物件ではないですし、トラブルがなければ良しと思います。
＞＞騒音源の大通りや線路際に、好んで住む人は普通はいません。
＞これにも回答してください。
否定しませんが、路線価の間違いにはどうお答えするのですか？
この部屋の売り出し価格はいくらだったとこですか？。
この「２階」とあるのは地上二階でしょうか、それとも
地下住戸があって、実質１階のことを言っているのでしょうか。
価格は少し上がっているでしょうね。はっきりわかりませんが。
完成したら売りたくなる人もいるでしょう。
本家の高級物件、プラウド駒込の姉妹マンションと思ったら
駒込にある、別のカテゴリーの野村のマンション（プラウド）ということ。
プラウド駒込とは、グレードもコンセプトも別物ですから。
ごく普通の大衆クラスの野村のマンションというのが正しいでしょう。
>644
たしか、2Ｆですと5500万くらいだった気がするので若干の値上げといったところでしょうか。
たいていのマンションで未入居で販売って起きますね。
プラウド駒込に住んでますが、内装の高級感はなかなかですので（プラウド駒込よりいいかも）、小規模な物件を狙ってる人にはいいのではと思います。
あと利点は購入層が似ているというところでしょうか。
プラウドは大規模の利点はありますが、購入層にばらつきがありますので。
↑ ごめん。６％UPでした。
ネーミングからプラウド駒込パート2と勘違いして、MRを見て夢を見て
契約した人が、完成したら売却したくなる気持ちも理解できる。
おまけに10％アップで諸費用分がまかなえれば、これからもドンドンでるでしょう
でもこの価格で買う人多いのかな。
プラウド駒込とは、全く別のカテゴリーの特色のない低層マンションにしか見えないもんね。
プラウド駒込って、豊島区で線路沿いの大規模MSなのに特別に高級物件だと勘違いしてるおめでたい差別的な人が住んでるMSみたいですね。いわゆる旧価格の最後で、安い頃なら都内にMS買えたみたいな人しか住んでないMSなのにね。
だいたいプラウドってブランドとかいうけど、野村がプラウドを名乗り始めたのほんの4年ぐらいだよ。ブランドの歴史のかけらも無いって。
誤解されている方が多いようですが
ここは入居者の半数以上は地元を良く知るリタイア組です。
（ブランド名・街名に惑わされた方はいない。）
永住するにそれなりの価値を見出した方が購入したのでしょう。
窓を閉めている限り山の手線の音は聞こえません。
２４時間換気の音の方が気になるほどです。
寝室に入ると静か過ぎて暗騒音の一つとして
湘南ライナーのコトン・コトンの音は聞こえます。
プラウド嫌いさんが毎回出てきますが
価値観が違うので？？です。
私には住みやすいところですヨ。
653は652に対する反論では？。
ディアージュではなく、プラウド駒込（ディアージュ無し）の居住者と思われる652に対する反論でしょう。
653さんは入居者の方に差別をされたんですか？
思い込みではありませんか？
プラウド駒込を購入する資金があれば
今流行の月島辺りにあるタワーマンションとか
恵比寿や目黒にマンションを購入する事も可能だったはずですよ。
色々物件を探してますがプラウド駒込は○ですね。
あまり皮肉ばかり言ってると眉間にシワが入りますよ。
６５６さんに同意見！
スパー君は何処を買っただろか？
