シティテラス目白 Part2

確かに、南面の住戸数は少ないでしょうし
東南角なんて……
西向きばかりの部屋じゃ、建物をガーデンヒルズ並にしたところで
金額に見合わないかもしれませんね。
通り沿いじゃ、排気ガスと都電の音に悩まされそうですし。
どちらにしても、1月までは動きなさそうですね。

嫌悪施設というのがありますが、この前のNHKの番組を見ていたら
大通りも、騒音の点から嫌悪施設らしいです。
でも一般的には、都内の場合大通りに面して高層マンションが建設されるのは
ごく普通のことですから、なんの問題もないでしょう。
文京区音羽周辺では、ほぼ例外なく音羽通りに面してマンションが
建設されていますが、大人気スポットです。

西向きを減らして、東向きを増やすのではないでしょうか
たまたま学習院の緑、借景えおメインに販売された目白プレイスと
ガーデンヒルズとは別の販売手法なのではないでしょうか。
目白地区で、過去に学習院の借景を全面に出して販売されたマンションは
この2つ以外に知りませんよ？
角部屋は、デベにとっては利益の多い住戸ですから積極的に造るのでは
ないでしょうか。

角部屋といえば、ガーデンヒルズには、角部屋って本当に少ないんですね、
敷地の問題が大きいのでしょうが、あのグレードで
大多数が中住戸というのも珍しいです。

>23
確かにガーデンヒルズはあのグレードで中住戸が多いのは珍しいですね。
中住戸でも上層は軽く１億を越える部屋ばかりでしたからなおさらです。
その代わり、南棟は全戸２戸１エレベーターにするという策をとっていましたが。
こちらのマンションはどういうプランになるのか非常に興味があります。
敷地が四角いからまた違った間取りの取り方をするのでしょうね。

>24
敷地内に生活道路という私道（？）がありますが、
あれを利用するのでしょうか、それとも潰して
一つの敷地にするのでしょうか？

近隣住民説明用の図面と、建築確認図面で細部が変更になることは
よくある話なので。
いずれにせよ、利益追求には熱心なデベなので、
上手に宣伝するのでしょうね。
マンション業界のパイオニアと自負しているくらいですから、
全国規模のノウハウが、あるのでしょう。

お隣の建設反対の垂れ幕のあるマンションの4階が
少し前から売りに出ていますね、今日も新聞チラシが入りました。
東京メトロ13号線新駅徒歩2分は、いいんですが
日当たり良好　というコピーに違和感を覚えます
18階のマンションが南側に工事中なのに。
眺望には間違いなく影響するでしょうが
日当たりにあまり影響を受けないんでしょうか？

>>26
今のうちに売ってしまおうという魂胆なんでしょうね。
こちらのマンションが建ってからでは売るのは難しくなるのでしょうから。
検討する方は南側に何が建つのか位は調べるとは思いますけど。

http://www.tokyometro.jp/news/2006/2006-m23.html

13号線は2008年6月開業

雑司が谷駅の用地取得と発掘調査のために遅れたそうです。
19年度完成だと思っていたのに残念。発掘調査は知っていた
が用地取得が遅れたのは知らなかった。どこらへんだろ？

あと、おそらく駅ができるであろう真前にセブンイレブンが
出来ます。1日オープンですって。

長年マンションで得られた、眺望という既得権を失うのは
心中穏やかではないのではないでしょうが、都心のマンションでは
眺望や、日照はお互い様という感じもします。

そろそろ重機が入って、工事が本格化してきました。
MRオープンは、来年1月
物件概要しか発表していないのに、HPに予告広告、住宅情報にも
予告広告を出してます、本腰入れて販売するのでしょうね。

現地に行ってみました。高田馬場からも目白からの歩けますね。
ただ、どちらからも現地に近づくにつれてとても暗くなってきて、
女性や子供が歩くのには、と思いましたが、住宅地なので
そんなに心配することはないのでしょうか。　静かな暗い住宅地に
スーパーよしやさんが一件明るかったです。

入り口は明治通り側になるのでしょうか、それとも別の側でしょか。
どなたかご存知ですか？

閑静と夜道が暗いとは、諸刃の剣という感じではないでしょうか？
そりゃあ、ガーデンヒルズのように駅に近くて閑静なら最高ですが
もうマンション用地がないでしょう、そういった意味では
目白ガーデンヒルズのキャッチフレーズ通り
目白一丁目の奇跡というのは間違いなかったと実感しています。

地下鉄13号線には、あまり期待していません、埼玉方面神奈川方面の人達には
便利になるでしょうが、この近辺は平行して山手線もあるし駅前が発展する余地もない。
渋谷にしても池袋にしても、予想では乗り換えのアクセスに時間が掛かりそう
それなら、目白や高田馬場まで歩いてしまった方が遙かに時間短縮になりそうです。

確か、当初予定では細長〜い「コ」の字でした。しかも斜線規制で全体の上端を斜め切り。
当然エレベータは2個1ではなく、間取りは一般ファミリー系と思われ、、、
設計も日建とかではなかったかと。ここが高値でバンバン売れるとしたら、バブル、ですかね。

すみません。私墨共好きではないので、つい。でも、上記は近隣住民用説明資料ですので本当です。

確かに住民の立場からすると、駅から近いとか、閑静な住宅地のイメージはないですね。
でもパンフレットでは、目白駅10分、高田馬場駅12分　マンション名も目白を使えば
一般的イメージは都心でも上位の部類でしょう。
それに目白界隈では、貴重な大規模物件、売れそうな要因は揃っていますね・・・

同じ住友の久我山ガーデンヒルズも地元の人には、久我山に思えない
ロケーションらしいですが、結局完売しましたからマンションはイメージなんでしょう。
目白プレイスも、目白と言うには無理があるロケーションだと最初は思いましたが、
竣工前に完売しました。

MRオープンが来年1月なのに、宣伝だけはしていますね。
住友不動産のHPもデザインも変わりました、
何だか焦らされているようで期待がふくらみますね。

「目白」というのは、決して豊島区目白のことではないので、宜しくお願いします。
目白の地名が定着したのは、１３０年前の山手線目白駅開業以来ですが、目白駅の名前は、
当時文京区関口にあった目白不動に由来します。今は豊島区高田に移ってますが。。。
また、いわゆる目白のお屋敷町は、五摂家筆頭近衛家当主の近衛篤麿元貴族院議長・学習
院長（近衛文麿元内閣総理大臣の実父）が、明治期に、２万坪に及ぶ天領を明治天皇から
頂戴し大邸宅を構えて以来高級住宅地が形成されて来た新宿区下落合２，３，４丁目界隈
（いわゆる目白近衛町や目白御留山）や、江戸後期から徳川家の別荘地があり現在も徳川
黎明会や徳川ビレッジがある豊島区目白３丁目界隈でしょうね。そうした古くからのお屋敷
街に加えて、ガーヒルやプレイス、そしてこのタワー物件等も作られ、目白界隈が一層発展
することを希望します。

目白界隈で目白という地名・住居表示が始まったのは、昭和７年の豊島区誕生時に、
当時は高田村と言っていたエリアの一部が目白という地名に変わったから。
もともと目白とは、現在の新宿区下落合から豊島区目白、文京区関口・目白台辺り
にまで及ぶ幅広い概念なので、豊島区目白は、その一部を構成しているに過ぎません。
よって、豊島区高田辺りも、目白エリアであることには変わりありませんね。

どんな立ち位置のコメントなんだ？

目白は幅広く使いましょう委員会？

目白って下落合、目白台、豊島区目白のことだと思ってた。
高田もそうなの？？

ここは、高田でも坂下じゃないからさほど違和感はない
神田川の遊歩道と同レベルの高さの坂下は、目白と言うには
違和感があり。

どうみても坂下だと思いますが。

エントランスは坂の途中ですよ
目白プレイスとかガーデニアは確かに坂下です。

私は、目白プレイスの友人に　「近くに住不の素敵なマンションが建つよ」と
勧められ、この物件に興味を持っています。
目白プレイスとこの物件の検討者って、仲悪いんですか？（笑）
そんなことは、マンション購入するに当たって、どうでもいいのですが。

ところで、今　資料請求をした段階なのですが、
＞バルコニーは広い、ルーフバルコニーも多数、エレベーターも多数、エントランスも複数
そんな詳しい資料どこでいただけるのですか？
自動的に順次発送しているのでしょうか？
直接　住不に電話すればいいのでしょうか？
よろしければ教えてください。

そして、今後も坂下だとかプレイスの住人がとか
そういうことではなく、マンション購入に際して、本当に役立つ情報をいろいろ知りたいと思ってます。重ねてよろしくお願いします。

情報ソースは、Part1を見れば想像がつくと思いますよ。
仮称：高田二丁目計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

同じ住友不動産ですが、護国寺の駅のすぐ近く不忍通り沿いに
「大塚二丁目計画」という看板がありました。
施工は鴻池組、敷地は320坪13階建て、竣工20年2月末
中規模マンションでしょうか東邦音大附属高校のグランドの跡地です。
文京区ですから、やはり高いのでしょうね。

最近、都内高級住宅地の特集記事を雑誌等で見かけますが、目白下落合はランキングの常連さんですね。

つい先日も、高額納税者上位3000人の届出住所ランキングを見ましたが、
近年、超高層タワーマンションが多く作られて人口が急増し、新興富裕層もそれなりに増えていると見られる六本木・品川や白金高輪界隈、中高層マンション街で事務所・店舗住所も多いと想像される青山・赤坂・麻布・高輪・広尾・恵比寿・代官山・表参道エリア等が多いのは当然としても、
商業エリアとは直接関係なく、再開発やタワーマンション等建設により人口が急増してる訳でもない、純然たるごく一般的な第一種低層住居専用地域としては、田園調布・成城・松濤・神山町・東五反田（池田山・島津山）・上大崎（長者丸・花房山）・本駒込（大和郷）・大山町・上原・西原等と並び、
下落合（目白近衛町・御留山）・目白が必ずランクインしているのはさすがであり、目白下落合エリアの底力を見せ付けられる思いです。なお、同様の傾向は、講談社ムック「東京土地のグランプリ」でも見ることができますよね。

最近、目白界隈では、ガーデンヒルズやプレイスが建設されており、更に、今後住友の目白プレミアム２タワー等も竣工すれば、一層新興富裕層も増え、実質的に都内で唯一のロイヤルタウンたる目白エリアは、益々ブランド・バリューに磨きがかかったプレミアム・エリアとなることでしょうね。

ガーデンヒルズは目白駅徒歩5分、プレイスは14分　両方とも山手線の内側です。
住友不動産のマンションは、やはり地域でも割高感はあると思いますが
ブランドで購入する人も多いので、住民層もそれなりだと思います。
もちろん例外はありますけど・・・・。

外壁は、目白ガーデンヒルズと同じような感じになるらしいですよ。

学区は異なるのですが、お隣の新宿区立の落合第四小学校でしょうか？　ここは進学校と聞きましたが、地元での評判や進学実績はいかがでしょうね？　あと、落合中学校の評判も、ご存じの方いらっしゃれば教えて下さい。

＞55
理由はわからないけど、昔は落合4小学校は新宿区の学習院といわれてました
学年2クラスで大きな学校ではないですね。高級住宅地の中にありますから
それなりでしょう。
学校選択制が一般的になってから、不人気小学校はますます生徒が減って、
いまは1学年1クラスが多くなった。

56です続き
公立小学校は、御三家、国立附属中学に何人も進学する目白小学校のように
どんなに人気校であろうと、公立ですから無試験ですから生徒が優秀かどうかわかりません。
ただし、学校の雰囲気はかなり違います。
親の意識が高いというか教育熱心な人が多いだけです。
公立中学は、都心の場合更に優秀な生徒が私立中学に抜けた後の生徒が中心ですから
どうなのでしょうか。

新宿区の学習院と云うのは、良家の子女が多い名門風といった趣旨でしょうか？
あまり進学実績とは関係ない評価なのでしょうか？　目白小と比較すると、どんな評価なのでしょうね？

>58
うちの夫婦とその兄弟は全員中学受験経験者、有名私立中学出身なんですけど
公立小学校ですから、進学実績とは全く関係ないと思いますよ。
ただ少子化ですから、学校によって人気校で生徒数が多かったり、不人気で1クラスであったり
学校の雰囲気が良かったり、活気が違ったりはすると思います。
大人になってから兄弟が集まって話をすることがありますが、
進学実績の要因について感覚的には、
小学校10％、進学塾20％、本人の出来不出来（知能指数、記憶力、遺伝）70％という
感じではないでしょうか。下町だって私立御三家に入る子供はいますから。
やはり、本人の才能によるところが大きくて、都心のこの地区であれば
学校はあまり関係ないと思いますよ。

越境の多い有名校で周囲に勉強が出来る子供が多くて凹んでしまうこともあるし、
不人気校、普通の学校でお山の大将で、調子に乗って伸びることもあると思います。
自分自身はどちらかというと、普通の小学校で後者でした。

高田二丁目のオリジンのわきの坂の途中のわき道に交番ありますよね？？
あれはなんなんですか？？
何か行き止まりだし、すごい不思議なとこにあるなっていつも思うんですよ。
だれか教えてください！！

＞60
用途地域による建坪率も容積率も目白ガーデンヒルズと同等の
建坪率60％/容積率300％です。目白ガーデンヒルズも容積率は299.43％とほぼ限界まで
容積率を消化しています。ご近所の目白プレイスのレジデンスも同様だったと思います。
マンション価格が昨年より上がっていますから、駅遠の分を考慮しても
平均坪単価330万円前後は仕方ないのでは。

目白ガーデンヒルズも㎡/100万円超というのは南側の中層階以上の相場ではないですか、
販売時期にもよりますが、北向の中層、低層階や南の低層階は、もっと安かったように
記憶しています。

マンションの分譲価格は南向きの中層階中住戸を基準にして決めます。
仮に南向き中層階の坪単価が330万円であれば、東向き310万円、西向き305万円　北向き280万円
同じ75.9㎡の（23坪）部屋でも南：7590万円　東：7130万円　西：7015万円　北：6440万円
こんなに違います。
更に低層階に向かい1Ｆにつき1〜％ダウン、高層階に向かい1〜％アップします。
角部屋は更に5〜％以上アップし、更に眺望や内装グレードにより差が付きます。
同じマンションの同じ専有面積でも、住戸の位置によって40％以上差が付くことは
珍しくない。
この物件の南向き中層階中住戸を330万円と仮定すると、
坪単価260万円（北の中住戸）〜380万円（高層階東南角部屋）くらいの差がありそう
これを75.9㎡に当てはめると5980万円〜8740万円と2760万円も差が付く。
一番大きな部屋は130㎡らしいし、多分最上階にするだろうから1億5000万円以上になるのでは。

5.ガーヒル、プレイスとこの界隈では大規模な物件供給が続いていて、需要が一段落していると思われること。

これに関しては、逆のように思えるのは違っているでしょうか。
都心では物件がぐっと減ってきていますよね。すると、むしろ
ここに集まる可能性があるように思います。

駅からはそう遠くはないのでしょうが、とにかく何もないところを
歩いてきて何もないところに建つので、少し不便に思います。
高田馬場周辺は便利ですが、その後の道のりが長くて暗いので、少ない
山手線徒歩物件、デベの大きさなど魅力があるものの、悩みどころです。
まあ悩んでもお金がNOを突きつけてくるかもしれませんが。

みなさま、お尋ねです。
目白下落合エリアで物件探してるのですが、近衛町や御留山の一種低層住専地区で、目白台地の南傾斜高台に立地する、山手線目白駅徒歩10分前後、築5年以内、80平米超の2LDK以上、周囲は緑溢れる閑静で落ち着いた環境で、大手ゼネコン施工の比較的規模も大きい上質な低層物件とかだと、今では幾らくらいでなら買えますでしょうか？

＞64さん
何もないところを歩いてくるのは、目白プレイスも同様ですし、目白駅を起点としたら
この目白プレミアムの方が少々近い距離です。
あの価格で目白プレイスも竣工前に完売したのですから、この物件は更に売れるような気がします、
とにもかくにも、分譲価格のレベル次第でしょうね。
平均坪単価が300万円を切れば、人気殺到かもしれませんね。

明治通り側（西側）は騒音問題があるのであまり高くはならないとは思いますが、
それ以外は相当高い値付けとなると思います。13号線の駅（雑司が谷）からも近いですし。
平均坪単価は330万円〜350万円ぐらいでしょうか。
上層南向きはプレミアム住戸でしょうからとても手が出そうにありません。

平均の坪単価が350万円になると最も高いであろうプレミアムは400万円を超えてしまいますね
目白地区でこんな高い部屋は久しぶりですね。誰が買うんでしょうか？？
13号線は本当に平成20年に開通するんでしょうか、また延びそうな予感がして嫌ですね。

東京メトロはやりきるつもりらしいがね。

目白エリアの本格的タワーは希少価値が高いですよ。
ガーヒルで億ション100戸超さばいたスミフです、顧客リストも万全でしょうし、今後山手線内の高級住宅地エリアに本格的タワー物件の供給が殆ど期待できない現状を考慮すれば、多少高くとも、売れない理由があまり見当たりません。
全200-300戸中、おそらく100戸近くを億ション、若しくは億ション級の坪単価で売り出して来るのではないでしょうか。
近衛町では東急低層億ションも建設中だし、数年後には御留山近辺の官舎が払下げられ、高級低層マンションの開発が進む可能性が高いので、目白エリアは今後ますます富裕層が集積する都内屈指の高級住宅地として発展することでしょうね。

＞70
目白プレミアム２は最上が18階なので、本格タワーどころか、タワーマンションではないと思いますが・・・。