シティテラス目白 Part3

＞第1期・第1期2次・第1期3次先着順申込受付中　
＞販売戸数 95戸

物件概要にある、これどういう意味でしょう？

1期2次の売れ残りと、1期3次の売れ残りを合わせて95戸ということですか
いったい、現在まで50戸くらいは売れたのかな、それとも100戸も売れた？

マンションズの首都圏版の後ろの方のに☆首都圏マンションスパーガイド☆
がありました。
沿線別に売り出し中と、売り出し予定のマンションの一覧がある。
一頁に平均28件の売り出し（物件数とは違うみたい）があって、
全部で35頁あるので、28件×35頁＝980件。
山手線はもちろん一番最初に掲載されています。順番はこんな感じ
1.山手線　2.銀座線　3.丸の内線　4.日比谷線　5.東西線　
6.千代田線・・・

駅別に掲載されているので見ていると、目白駅がやけに多い
よく見ると5つあるうちシティテラス目白が3つもありました。

1.シティテラス目白第2期（予告）→10月下旬、90戸、6200万〜2億円。
2.同じく第一期4次　　　　　　　→分譲中、5戸、7200〜9600万円
3.同じく第一期2次・第一期3次　→分譲中、95戸　6100〜2億4000万円

分譲したけど売れてないのが95+5＝100戸　10月末に販売開始予定が95戸
いったい、いくつ売れているのでしょう？

実例があるので考えると、不思議なのですが。

物件概要が正しければ、シティハウス世田谷代田は10月5日で
竣工1年を経過して、18戸/31戸と約60％在庫があるようです。

もちろん完成後販売ですから、販売期間は1年未満なのと、
小規模だしこことは、単純に比較できないですが。
>>198さん　の言われるように管理組合の議決どころか1年経過後に
管理組合の結成が出来るのかどうかというのも、疑問です。

詳しい方がいらしたら、こんな場合どうなるのでしょう。

＞199

たぶん無理ですよね。管理組合の開催自体。売主がすべての権利を委任してくれればできるかもしれないけどね。

まあ、管理組合なんて開かなくてもよいとか思っている方もいると思いますが、地震とか、事故とかで補修をしなければならないことはありえますからね。

わたしは、スミフはこの種の物件は多いと思うので、何か対策を講じていると思いますよ。餅は餅屋で、売れ残りはスミフです。

＞200
管理組合って、修繕委員会じゃないんですけど、
規約改正とか、管理会社への委託内容、住民の生活面のクレームとか・・
契約して引き渡しが終了したら、売り主とは保証くらいしか関係がなくなます。
生活面での改善は、分譲マンションの場合管理組合しかないんです。
管理組合が結成できないと、どうするんだろう。

>>売れ残りはスミフ

言いえて妙ですな。

この調子じゃ１期１０次まで行きそうだ・・・・

近くのガーデンヒルズの中古物件は、ちらほら出たと思ったらすぐ売れて、ほとんど新築なわけですしすぐ入居できるしで、なかなかの人気のようですね。（常にチェックしてないとわかりませんが、かなりよい物件も結構出てるようですし。）

こちらの物件も将来そのようになればいいのですが、どうでしょう。
雑司が谷の駅の周りは発展すれば、同様のことが起こりそうな気もしますが。。

目白プレイスより少しいい程度ですかね、不思議なことに目白駅には
こちらの方が若干近いんですよね。

高値によるやっかみを集める、豪華マンションであることは相違ない。
この価格帯で、この規模で既に三分の一売れていれば、売れ行きは決して、悪くないのでは。
第１期を延々と繰り返しての販売は、新々価格で更に新築マンションは上昇局面を迎えると予測だったが、顧客がついてこれない現状をあらわしている。

注目は価格を上げる予定の第２期販売を何時うてるか。
もし、値段据え置きならスミフの販売戦略全体の見直しを迫られたということで、そのことは他のマンションの値付けにも波及しうる。

第３期は完成売り。
明治通りからの目立つ立地がそのまま宣伝広告の役割を果たすし、新線開通後にはメディアにも露出、十分さばけるという魂胆だろう。
その時期に都心のマンション価格が高値維持、もしくは未だ上昇局面を迎えていないと厳しそう。

万全のセキュリティーや、坂を上手く利用した車、人分離型エントランス、防音に万全を期した構造などは、ＧＨの発展後継。
豪華なメインエントランスの両脇の元地権者の家が非常に気になるし勿体無い。
マンション工事の飯場のよう。
完成後にプレミアム住居にでも入ってもらって、跡地を植え込みでもいれれば、メインエントランスの美しさは倍増する。

近くに、高級マンションが出来ることを地域活性化で喜ぶ
マンション住民が多数いるのが普通だと思っていました。

一方、高級マンションだと思いこんで買ってしまったマンション住民は
自分達より、ハイグレードのマンションが出来ると心中穏やかでなく
やたらとバッシングする場面が掲示板ではよく見られます。
平均の坪単価が100万円以上違うと、別の住民層ですから
張り合うこと自体が滑稽であり、無駄な抵抗ですね。
学校も同じ学区なのですから、将来お付き合いすることもあるかも
しれないから、仲良くすればいいのにと思います。

一方戸建ての住民は、無関係な出来事だと思うのか冷静です。

ガーデンヒルズと建物構造を比較する人がいますが、外壁が似ているだけでナンセンスでしょう。
あちらは大使館レベルのセキュリティーと強固な地盤によるベタ基礎で
杭さえ打ち込んでありませんし、せいぜい10階程度の中層マンション。
スラブ厚も南棟は30㎝近くあり、北棟は通常の20㎝だそうです。
エレベーターの数も全然違いますから、同じマンションでも別グレード。
ガーデンヒルズの北側と、シティテラスを比較すればこちらが上かもしれません。

シティテラスのよいところは。
・ルーフバルコニーが多数あること
・18階建てで、10階以上の高層階の眺望は素晴らしそう。
・専用庭付きの部屋も多数あり、子育てには良さそう。
・エントランスがより豪華で、複数あること
・買い物の利便性はよく、複数のスーパーが徒歩圏にある
・来年開業の新駅は目の前で、夜道も明るくて安全
・駐車場もバイク置き場も考えられた設計で出し入れがしやすい。
　（屋根なしで雨ざらしの機械式駐車場のマンションもあるからポイントは高い）
・

また再浮上した住不販売のＷＣＴは販売中止した分を再販売。
レスは大繁盛！
湾岸沿いが好きな購入者も沢山いるのでビックリ。
最寄の駅はモノレールの天王洲アイル。（何も無い！）
ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。

>>211
やりますね、さすが貸しビル業が本業の財閥系住友不動産。
全部売らずに値上がり待ちなんて、体力があるから出来ること。

池袋の高級タワー、西口駅前のタワーグランディアも2年もしてから
子会社に販売していた分を、売り出してました。
あちらは売れなかった売れ残り、住友は売らなかった隠し球なんでしょうか？
目白ガーデンヒルズも、最後になって最上階のプレミアム住戸が
驚きの大幅値上げで出てきましたから話題になりました。
（まだ売り渋りでいくつか持っているのではないかと思うくらい）

＞ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。
それは120％ないでしょう、プレミアムグレードのマンションで
完成後1年経過しても40％しか売れてないシティハウス世田谷なんて
ありますから。
ガーデンヒルズが、竣工後1年で売り切ったのがむしろ早過ぎたのだと
思います。

最後に焦って、あらゆる手を使ってやっと完売した、
タワー＆レジデンスとは違いますね。

ところで、学習院に高層の新しい（おそらくはここより高い）研究棟ができるようですが、このマンションの西側の眺望への影響とかはどうでしょうか。。

>>210
いちおう間違いを訂正しておくと、
北側は２５ｃｍだったはずです。南側は３０ｃｍというのは正しかったようですが。それでも、シティテラスの１８ｃｍとかよりはずっと厚いですね。だからどちらが上とかはいう気はさらさらありませんが。
しかも、エレベータの数が違う、というのも間違いですね。

>>213さん
匿名掲示板だと思って、作為的に間違えた投稿は控えましょうよ！

それともガーデンヒルズの掲示板でも、北と南でスラブ厚が250㎜と300㎜で
違うとか、誤った書き込みがありましたから真に受けてますか？

ガーデンヒルズは契約手前でやめたので、手元に図面集もありますから
よく知っています。（GHの図面には階高が明記、シティテラスには記載なし）
【ガーデンヒルズ】
北向き南向きに関係なくA〜C等の階高が立面図に記載されており
北棟南棟共通で、たった3,070㎜で共通と記載されています。
だいたい、A棟とC棟では南北両方に部屋があるので同じ建物で
わざとスラブ厚を変えるなんて、非合理がある訳もありません？？
（南側1F部分が半地下になっているところに、高さの苦労を感じます）

この記載が正しくて、スラブ厚に差があるとしたら、南棟が北棟より
天井高が低いことになりますが、実際にはどちらも2450㎜で共通です。
普通、二重床二重天井なら天井200㎜、床下200㎜は必要ですから、3070（階高）-2450（天井高）＝620㎜　つまり、300㎜のスラブなんて
不可能ですね。多分200〜250㎜
また300㎜のスラブにすれば、重たくて構造的に無理があるのでは？
近所のプレイスのように、経済設計で直床にすればもう少し天井高が
とれると思われます。

エレベターは学習院側の北向きと南向きで、歴然と差異があります。
北：3〜4戸で1台設置、南：2戸に1台設置
つまり南向きでは、同じ階では隣同士しか会わないように
プライバシーの配慮が完璧にあります。

【シティテラス】
パンフによると
天井高は2,500㎜（12階以上）〜2,550㎜（ガーデンヒルズより高い）
スラブ厚は、200〜220㎜（ガーデンヒルズと同等？）
エレベーターは3〜4戸に1台（ガーデンヒルズ北向きと同等？）

>>215
私も資料は持っていて言っていますが？

エレベータについては、私が言っているのは、同じエレベータを使う可能性のある戸数について（同じ階で使う人、という意味ではなく）でした。
そういう意味であれば、たしかにおっしゃるとおりです。
（でも、そう書いてもらわないとわかりませんよ？）
しかし、エレベータの待ち時間は、全体の戸数に比例しますから、北側の方が少ないはずです。（逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました）

スラブ厚に関しては、私が言っていたのは壁の厚さでした。（これは南３０ｃｍ、北２５ｃｍ、というのは正しいと思います）
スラブ厚に関しては、南北同じでしたね。すみません。

いいよ。
いいよ。間違いはあるさ。
他のマンションのことだしね。

＞216さん
壁の厚みは、戸境壁とでも言うのでしょうかお隣とはそれほど関係ないのでは、マンションの場合響くのは上下ですから。
しかし、30㎝とは何のためなのか疑問ですね（笑

そうですね、エレベーターも3次元で考えれば使う利用人数ですね、
一般的には30〜50戸程度だと言われていますから、GHの南向きは10階×2で
20世帯で1つということになって、贅沢でプライバシー重視ということでしょう。北棟は15戸で1台という場所もありますが、EVが小さいですね。

＞逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました
南側は、95㎡超のプレミアム住戸が圧倒的に集中しているからですよ。
95㎡以上のプレミアム住戸の、配分を見ると驚きますよ。

当時契約しようとして図面で調べましたが、プレミアム住戸数（Mだけ）が
全体では38％（148戸）です。（当時は1億超が30％弱？）
Mクラス：148戸　Pクラス：69戸　Sクラス：177戸

北棟には、プレミアム住戸がわずか13％しかなくて残りの87％はSクラス住戸。
一方南棟は何とプレミアム住戸が51％、中間のPを含めれば75％にもなります。（最低のSクラスは、たった25％）
北棟は、中間のPが5％、82％がSクラスとなっており同じマンション内でも北棟と南棟で、大きな格差が生じることがわかりました。
最低のSクラスは全体では、45％（177戸）もあるのですが65％が北棟に
集中しているのです。
住んでいる部屋の向きと階数で、部屋のグレードだいたいわかります。

シティテラスは、一般向けというか大きな部屋は全体ではわずかです。
80㎡超（実際には95㎡超）のプレミアム住戸は、わずか35戸（10％強）
しかなくて残りの90％弱は80㎡未満の普通の部屋ですから、
ガーデンヒルズとは全くコンセプトが違うことがよくわかりますね。

>>218
ガーデンヒルズの壁が厚いのは壁式構造のマンションだからですよ。
建物を壁とスラブで支えるため下り天井や部屋の凹凸がほぼありません。

壁の厚さは南棟は３０ｃｍ、北棟は２５ｃｍです。
これはグレードの差ではなく単に高さが異なるので必要な厚さが異なる
ためです。

構造が異なるのでシティテラスの壁の厚さとは単純に比較できないと思います。
説明を聞いた限りでは、個人的にシティテラスも防音に優れていると思いました。

ただガーデンヒルズは免震構造になっていますので、その点は羨ましい点です。

＞219さん

そうなんですか、鹿島建設が施工したからなんですかね
壁構造というのは、加賀レジデンスと同じ感じでしょうか？

ボイドスラブならわかりますが、スラブ厚30㎝なんて無駄だと思いました、
階高が3070㎜と低いから、そうするしかなかったのかも。

こちらは用途地域が違いますから、シティテラスの階高は高いのでしょう
天井高が12階までは2550㎜というのは、高いですね。

坂道が気になりますが、古くて暮らしやすそうな場所だと思います。
ブルカラーの街だと揶揄されることが多いですが、高田1丁目方面に
行く用事はあまりないですね。
有楽町線を使うにしても、新駅や都電の方が便利ですから。
神田川の遊歩道は、江戸川橋公園まで続いていて絶好の散歩コースです。

殊に目白絡みのスレではある側面を誇張して書き立てたり、果ては明らかな虚偽でさえあたかも事実であるかのように書かれている投稿が多く見られます。ここでの情報を鵜呑みにしないで、良いことでも良からぬことでも自分の目で現地周辺を歩いて確かめることが大事だと思います。

>>220
そうそう。加賀レジデンスを見たとき、ガーデンヒルズの構造を真似たな、と思いました。

ガーデンヒルズの売りは「世界初」の「フラットプレート免震構造」でしたが、そこまでは真似てないようですが。。
ちなみに、このフラットプレートとかいうのは、建物の地盤全体を免震構造の地盤で覆って、その上に壁式の建築物をたてる、というものでした。
ですから、Ａ，Ｂ，Ｃ棟と分かれていますが、免震構造はひとつだったので、３つの建物に分かれているように見えても、実際はひとつの建物であるとも言える不思議な建築物でしたね。

＞224さん
そうなんですか、だから地下からの水漏れが1年以上も治らなくて
職人さんがいつも前のコンビニでお昼にお弁当を買ってました。
最近は、職人さんはいないから治ったのでしょうね。

学習院下の目白プレイスは、売り主もゼネコンも同じで
相当利益が出たようですがガーデンヒルズは、スミフだけが
儲かってゼネコンは赤字かもね、
比較すると建物のお金のかけ方も、素人が見てもかなり違いますから。

ガーデンヒルズの設計は日建設計（WSTや泉ガーデンタワー）
シティテラスの設計は協立設計（銀座コア、銀座のクラブビル多数）

226の

×WST
○WCT（ワールドシティタワーズ

>225
株木建設より鹿島建設の方がいいと思うけど・・・
外装のタイルや内装のことを言っているの？それとも免震構造のこと？

＞228
ご縁がないんですね、プレイスもGHも鹿島建設が施工です、
株木建設なんて、GH目の前だからほんの少しシェアーインしただけ。

日建設計は有名だけどマンションには向かないよ！
オフィスビル専門。
見た目だけだよ。

＞230
詳しそうなんで質問。

協立建築設計はどうなんですか？

だいぶ出来上がってきましたね。
既に１５階付近までの外観は出来てきました。
勇壮です。

>>231
散歩コースなので知っていますが、シティハウス南大塚も
ここと同じ、協立建築設計で前田建設施工ですね。
規模もコンセプトも違いますが、住友で同じくらい完成です。

最近は、週末にも現場見学の人達を見かけないね
掲示板でも、契約者と思えるような投稿はごくわずか
本当に売れているのかな？

まだ、100戸未満しか売れていないような気がする。

協立設計は事務所は銀座だから銀座近辺の店舗とかクラブの設計が多いんじゃないですか。
マンションも設計しているけど住友のマンションも結構多い。
売上が多いのは日建設計・日本設計・三菱地所設計・山下設計でしょうか。

第1期販売戸数が９６戸で、販売が５６戸ということは、
４０戸しか売れていないということ？
えっ〜！！

＞２３７
40戸も売れてるんですね。どこからの情報ですか？。
300近くで40戸、という事は入居の時期にまでに春の人事異動の時期がある事を考慮しても、まあ、1/3ぐらいが良いとこですよね。本当に購入しちゃった人どうするのかね？。新々価格と批評され、スミフがライバルと目して、近くに看板建てた本郷Phでさえ既に8割売り切ったのにね。

ほかのスレにあったけど、入居されても管理組合も組めないみたいで、何も決められないみたいですよ。スミフももう少し、購入者の事考えて、半分ぐらいにはなる様に、来春ぐらいから値下げでもすれば良いのにね（期待してないし、値下げしても買わないけど、こんな場所）。

完成してもまだ販売しているのは、現物見られるからいい。
しかしいくらセキュリティ高めても、たびたびの引越し搬入で破られる。
某マンションではガードマンをつけていたが、一日中一人のガードマンでカバーできるわけも無し・・・。

あまり長期で完成売りしていると、一年もたつと今度は引越しする人も出てくる。

それより、住んでない建物って自然と傷むでしょ。結果として購入者が修繕費を支払うことになるわけですよね。修繕積立金って、入居してない部屋の分って、スミフが払っていてくれるのかね、管理組合に。そうでないと、スミフが持っている分は建物が傷むだけで、修繕費用が入ってこないことになりますよね。

私は個人的には、入居当初当初支払われるはずの分と、それを預金に回した場合の金利とかも、たぶんスミフぐらい大手で顧客に親切なデベなら支払ってくれるとおもいますけどね。

入居のときに、スミフが管理組合に立て替えて払って、（その後は毎月積み立てて、）当初支払い分は、購入者がもしまちがって将来出たら払ってもらえば良いのだもんね。

販売中の管理費、修繕積立金等の支払いは重説に明記されています。スミフが倒産しない限り問題ありません。

MRにさえ、行かれない事情の人が推測で書き込んでいるから仕方ないよ。
最近は、空いているから一度足を運んでください。
アンケートは怖くないですよ（笑

まだ売れ残っていたんですか。

＞アンケートは怖くないですよ（笑

こんなこと書いてるのも相変わらずですね。
しかし、なぜこうも住友の物件は売れ残りが多いの？
やはり購入は見送るべきかなあ・・・

>>243
あなた、検討できるのかな？
坪/4000万円〜のマンション
それともただ、「見てるだけ〜？」