シティテラス目白 Part3

>>150さん
あなたは、なぜそんな以前から目白のスレを見ているのですか？
高層階の日当たりが良いところに、引っ越すのを熱望しているからですか？
やはり、飽きるんですよね風景が見えないのは・・・・

今日夕方現地に行ってきました。

まず地形：元地権者らしき二軒？あたり、坂中腹の小道路を挟んで上のブロック、緑のマンション反対のぼりからが富士見坂中腹で、マンション建設地はまさに「すりばちの底」。これは掲示板にどんなに荒らしの人が書き込もうが、地形だけは変えることは不可能です。掲示板の書き込みひとつで地形が変わるならすごいですが。

都電：夕方6時ですが、踏切が鳴りっぱなしで、途切れがない、一種の「開かずの踏み切り」状態です。

周辺環境：ままちゃり（ただし、子供が乗ってない）軍団のすごい状態です。同じ町内からの買い物軍団がスーパーに押し寄せて、道路を埋めてました

明治道り：営業車（コンビニの流、宅急便、タクシー）は通常通りの量で、新宿方向に行くのが見え、土曜日だからといって素人でも人目でわかるという量で減っているということはないようです。なぜコンビニがこのようにタイムリーな状態で品物が展示できて、地方名産のおとりよせ便がフレッシュに食卓に上るかということを考えると理解できるかと思います。

もし買うなら富士見坂側かもしれませんが、正直、坂の勾配に心臓が破れました。

途中でエンターキーを押してしまいました。

建設現場的には白い覆いがどんどん上にのぼり、囲いもあって要塞のようですが、周辺環境は「超高級」マンションが来る来ないに関係なく、ままちゃりが縦横無尽に走り回り、都電踏み切りの音は「かんかん」←都電らしい明るい音
が鳴り響く、夕飯前の典型的な庶民の下町でした。

昨日のように気温が高いときにはこのようにすりばち地形の場所だと、排気ガスがこもるというのはどうしようもないのかもしれません。

↑風景がありありと目に浮かんできます。

>156 です

富士見坂の「住友不動産は〜」の緑の”のぼり”と書いてしまいましたが、正確には横断幕です。→訂正

富士見坂について歩いた感想の追加ですが、建設現場はやはり最底辺→底辺から元地権者？の家付近までは勾配をほとんど感じさせない角度の坂らしき→元地権者？の家から横断幕付近からいきなり急勾配で息が上がる→トーヨータイヤあたりでゴール坂のほぼ天辺→目白通り

こんな感じでしょうか。

明治通り側（都電）は富士見坂と違い、幹線道路という機能もあり、いきなり急勾配ということはなく、ゆるやかな坂が千登世橋まで長く続く感じでしょうか。

立場と特別の思いで物件批判は主観もあるので自由ですが、虚偽はやめましょうよ。

＞マンション建設地はまさに「すりばちの底」。これは掲示板にどんなに荒
＞らしの人が書き込もうが、地形だけは変えることは不可能です。
のぞき坂は急坂ですからそう見えるでしょうが、明治通りはギア無し自転車で子供でも上れる程度です。「すり鉢の底」なのに、新宿方面に急坂はありませんよ（笑）

＞都電：夕方6時ですが、踏切が鳴りっぱなしで、途切れがない、一種の「開かずの踏み切り」状態です。
急行もなく複線で一両編成の都電。通常は10分起き、夕方でも5分おきの時刻表なので、誰が考えても開かずの踏切にならないでしょう？複々線とか10両編成の3分間隔の私鉄じゃありません。

＞周辺環境：ままちゃり（ただし、子供が乗ってない）軍団のすごい状態です。同じ町内からの買い物軍団がスーパーに押し寄せて、道路を埋めてました
これもまたウソ。
よしやの駐輪場は50台位しか駐輪できません、夕方買い物に行きますが、舗道まで自転車があふれるなんてありませんよ。30年前の中国の映像でも夢見心地で見たんじゃないですかね？？

＞土曜日だからといって素人でも人目でわかるという量で減っているということはないようです。
平日の明治通りを知らないのに、脳内で比較するのはいかがなものでしょう。新目白通りは渋滞で有名ですが明治通り（環状5）は、山手通り（環６）環7で緩和されているから、あまり渋滞のイメージはありません、下町エリアの明治通りは確かに大渋滞するようです。

高田の奥の方は、長屋があったり町工場で庶民的な街は間違いないけど
坂が多いと指摘される場所に、ママチャリが大量に走り回ることないでしょう。自転車屋だって2丁目に小さいのが1軒と早稲田のオリンピックにしかないんですよ・・・・。

のぞき坂は急坂ですからそう見えるでしょうが、明治通りはギア無し自転車で子供でも上れる程度です。「すり鉢の底」なのに、新宿方面に急坂はありませんよ（笑）

明治通りは切り通しになっていますから池袋方向は緩やか上り坂。
ですから目白通りはその上、千登世橋を渡ります。
山手線目白駅も同じく切り通しになっているので、目白駅は目白通りと同様橋の上。
新宿方向は、新目白を過ぎると坂道で、早稲田通り交差点を過ぎても延々と学習院女子近くまで緩やかなのぼりです。
緩やかといっても見て分かるくらいの勾配はあります。

地形としては神田川沿い平地なので東西は川と共に抜けている。
南北は、南川向こうは早稲田の諏訪台（戸塚台？）、北は目白の台地を背負う。

地元民ですが、156さんのレスは、高田の下町風情が伝わってきて
ほのぼのと拝見しましたけど。
ホント、夕方のよしや周辺はスーパーの袋を積んだママチャリが
慌ただしく行き交うような感じですもんね。
で、スーパーに入ると、店頭販売のギョーザのいい匂いが・・・(笑）

それをどうして「悪意を持ったバッシング」ととるのか、不思議です。
下町は下町。別に否定することもないし、いいと思うんですけどね。

そんな喧嘩腰で頭から否定したら、156さんじゃなくても嫌な気分に
なりますよ。

>164
正確じゃないからじゃね？
>「悪意を持ったバッシング」
・「すりばちの底」。
・「開かずの踏み切り」状態
・スーパーに押し寄せて、道路を埋めてました
・排気ガスがこもるというのはどうしようもないのかもしれません
どうみてもマイナス要素の羅列を書いてると思うが・・・。
しかも正確じゃないみたいだし。

＞１５６
だいたい富士見坂じゃなくて、のぞき坂だし・・・・・
粘着質の荒しでしょう。
＞１６３さん
こんなの相手にしちゃ駄目だよ。
可哀想な人なんだよ。＞１５６は

すみません
>156

です。この近隣ですが、反対側の早稲田側に住んでます。あんまりこのへんにこないのですが、ちょっと足が悪い親と一緒にMRに行く前に現場を散歩をかねて見に行ったので、＞163の方のようにとても現場詳しいというわけではないのです。

もし>163さんが高田に住んでいらっしゃるなら、地元のことを悪く書かれていることが多いこのスレッドは心が痛むのは当然だと思います。
誰だって地元の悪口は気分がいいものではありませんからね。

ですが、地元民だけがこのマンションを買うというなら詳しい都電の時刻表や自転車屋さんのことを知っていても不思議ではないでしょうが、区外や東京以外で興味を持つ人が地元からみて不適切な表現でもし書き込んだとしても不思議ではないのではないでしょうか。

のぞき坂が正確→すみません訂正します。

いろいろ坂があり、名称や由来があり混乱してしまいましたが、要するにトーヨータイヤ＝セブンイレブンの坂です。

>163
>それと、あなたは数字にはとっても弱いようですね
すみません、もしよろしければ、踏み切りの音が何分毎にするのかを教えていただけますか？

なんだか、数字に弱いとか、粘着質の荒らしとか....
>166
>可哀想な人なんだよ。＞１５６は
とか、なんだかなあと落ち込んでしまいました。
もしどなたか踏み切りの音に関してレスをいただけるなら、もう、ここにはきません。

一応親と同居予定で物件を早稲田界隈で探している最中で、ここも気になっていて昨日、見にきました。うちも下町だし、高田を悪く言うつもりなんてなかったんですけど、
>160
>163
>166
に
激しくやられてしまいましたね。親が足が悪いのでゆっくり坂を歩いたりしました。目白通りの頂上から眺める新宿の夜景はきれいでしたよ。
ままちゃりのくだりも、スーパーに”押し寄せる”という書き方より、”繁盛”しているとか”ファミリーに活気がある”と書いたほうがお気にいりましたか。

このマンションの検討者は、庶民的なものは求めてないんですよ
デベのコンセプトもそれとは、正反対ですしね。

庶民的なものを求めるなら、マンション名も高田馬場と雑司ヶ谷にすれば
いいんですよ。実際に最寄り駅は都電を除けば東西線の高田馬場なんですから。

それと、お年寄りがいるならここは少し考えた方がいいかも。
けっこう古い街だから、集会所や町会なども閉鎖的だと感じると思います。

何度もすみません、>167です。
親がもうそろそろ全部たたもうかというきっかけです。庶民的といえば早稲田も超庶民の学生街ですから、新目白道りをはさんでの高田町の雰囲気は同じようなものじゃないかと勝手に想像してまして。
親的にはやはり地元に近いほうがいいですから。

実家の商売（早稲田で町医者）と古い家と土地をまとめてたたむ感じですね。

踏み切りの音と明治通りが気になります。↓

>162
>急行もなく複線で一両編成の都電。通常は10分起き、夕方でも5分おきの時
>刻表なので、誰が考えても開かずの踏切にならないでしょう？複々線とか10
>両編成の3分間隔の私鉄じゃありません。
この時刻表ですと学下の踏み切りはどのような間隔で踏み切り音がするのか、明治通りの将来と共に、やはり環境的に気になってます。
どなたか御教示いただけませんでしょうか。

このスレッドは少しでも地元の方に正確とか極めて適切な表現にて書き込みをしないと猛烈な言葉で反撃されるので、この件だけ伺った後はもう来ません。
あつかましいですが、よろしくおねがいします。

>このスレッドは少しでも地元の方に正確とか極めて適切な表現にて書き込>みをしないと猛烈な言葉で反撃されるので
まあ、ああいう書き方してこの言葉か・・・。
本当に検討してるのかね・・。

今日は（いつも？）、一人二役というか三役というか・・。
自演くさいレスが多いですね。

議論はさておき、
都電の踏切についてだけ書いておきます。

平日の場合、
朝８時台ですと約３分おき、昼間は５〜７分おきです。
上りと下りがありますから通過する電車の数を単純計算して、
朝８時台は１．５分おき、昼間は２．５〜３．５分おき、です。

この踏切は学習院下駅に隣接しているため、
全ての電車が踏切の手前で停車して客の乗降を行います。
・駅に接近して踏切が鳴り始め、
・駅に停車して客扱いをして、
・ゆっくり発車して通過すると同時に踏切が開きます。

踏切は電車がかなり接近してからでないと鳴り始めませんが、
それでも最低１分以上は鳴っています。
（混雑している時は停車時間が長くなります）

どなたかが「朝はほとんど開かずの踏切」とおっしゃっていましたが、
音に関していえば当たらずとも遠からずといったところです。


以上、踏切を利用している者から報告いたします。

第２期販売時期を順延し続けてきたけれど、いよいよ１０月１日開始？
それとも、またいつの間にか順延なのかな。

でも、そんなの関係ねぇ〜。

す　み　ま　せ　ん　！！

勘違いしました。
↑に書いたのは雑司ヶ谷駅でした。

学習院下駅は踏切を通り過ぎた所に電車が停まるので、
踏切が鳴っている時間はもっと短いはずです。

電車の本数は同じです。

混乱させてしまい申し訳ありません。

＞朝８時台は１．５分おき、昼間は２．５〜３．５分おき、です。
踏切を通ることがありますが、開かずの踏切といった印象はありません。

よく考えれば、明治通りの信号だって2分待って30秒くらい横断可能だから
踏切の方が、横断できる時間が長く感じるのは当たり前ですね。
どこの信号もそんなものでしょう。

議論になっているのは踏み切りの警報音のことでは？

常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

＞常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

都心のマンション生活って、そういうものですよ。
中高層マンションの大半が、幹線道路沿いにあるのですから当然といえばその通り。戸建てや郊外のように、窓を全開で暮らすのは勘違いでしょう。

ちなみに自慢のリビングの床から30センチの開放的な窓はＦＩＸ（はめ殺し）ですから、ほんの少ししか開放できない構造になっています。

ちなみに音は、高層階の方が響きますから窓を全開で生活したい騒音を気にする人は、眺望を犠牲にしても5階以下の低層階がいいでしょう。

踏切にしても幹線道路にしても、誰かが犠牲に成って隣接地に住んで下さらないとね〜。
お陰さまで助かってます。すみませんね〜ありがとう〜。

建物はいいんだよねー。
なんで価格をああしたのか・・・。

>>181
答えは「住友不動産のマンションだから」

可能な限り地域一番の高価格でマンションを販売し、竣工前はもちろん、竣工後は、
売れ残りなんて発想はなく優良資産なので1年以上値引き販売なんてしない、
お金持ちを少しでも優遇して部屋による格差をつけて販売する。
資金不足の人や冷やかしには、セールスしない。高値を維持して利益を追求。

これが、このデベの特色だからごく普通のことです。
オフィス賃貸やリフォーム事業でも同様ですから不思議ではありません。

資金不足の人やＭＲで嫌な思いをした人、周辺住民にはいろいろバッシング
されることも多いようですが、首都圏では建物を批判されることはほとんどない。住民版で入居者から後悔のバッシングもほとんどなく満足している人が多い。
これも、住友不動産の特色でしょうか。

住友不動産のマンションは、建物に問題なくエントランスは豪華で価格は
相場よりかなり高いので、資金不足の人は他を探した方がいいと思います。
探すと、ここより割安なマンションは多数あると思います。

全く関係無いですが、同じ住不販売でもグランドヒルズ三軒茶屋は売れ行きがいいみたいですね。駅から１０分だっちゅうのに！
世田谷区はあまり興味ないのですが、こと目白近辺になると色々と！
利便さからいったらこちらの方が良いと思うのですが、施工が竹中工務店だからでしょうか？
建物の豪華さはあまり変わらない、前田建設工業も結構良いマンションを作っているし。
やっぱり三軒茶屋は人気があるんですかね。
私は私鉄沿線は興味がありませんが。

183さん
最初の頃、売れ行きが好調だと書き込みがありましたが実際に売れていないのでしょうか？
そういえば、契約者という書き込みもほとんど見ませんね。
（掲示板世代の、経済力の枠を超えてしまっているのかもしれません・・）

ここといい、シティハウス護国寺といい城北エリアでは少々驚きの新価悪だったのでしょうか？

私も、個人的には私鉄沿線は全く興味がありませんし実際に慣れないので
使いにくいと思います。緑が多いだけなら半値以下の板橋区練馬区、埼玉県の
方がお買い得だとさえ思ってしまいます。
とは、いいながらやはり世田谷、杉並は一般的には人気があるとうですね。

> 183 184

三茶もここも同じですよ。約３００の戸数で１００戸ぐらいが入居まで半年となって未だに残っている。
まあ、護国寺みたいに５６戸のうち一期で６戸しか売れなかったみたいなのもあるからまあ良いんじゃないですかね。
購入された方はとても不憫です、入居されても管理組合がまともに開催されませんからね。
まあ、年度末の人事異動の時期に不動産は動くので年明けぐらいから次は少し売れるんじゃないかな？。今まったくマンションの広告見てないみたいな人が急な移動で見始めたりするからね。
でもそのころって、今より年末にかけて売り出す別の物件もまだまだ売れ残りがあるのよね〜。ほかはみんな適正価格だろうし、、、やっぱりここは売れないか。

＞185さん
それ本当ですか、売れ残りが100戸ということは、
ここは200戸売れたんですか？
いつのまに200戸も売れたのという感じ、掲示板なんて関係ないんですね。

目白プレイスも築浅でけっこう中古が出たり、賃貸に出てるから
こちらのマンションを快く思うのでしょうか？

↑
意味が解からないのですが？

とりあえず、実際の数とずいぶん違うようなので、>>185さんの意見は信用しないように。

別の物件で関係者から聞きましたが、シティテラスは価格が高すぎて
当初の予定より、相当苦戦しているようですね。

土地の仕入れも安そうですから、大幅利益を欲張らずに10％でも値下げすれば
一気に売れるかもしれませんね。
それでも、相当の利幅が稼げるのではと想像できます。

ただ建物はGHのように、免震構造は不採用ですが杭の数も多いし、エントランスもいくつもあり、内装もコストアップになったから、そう簡単には値下げできないのかも。
素人目に見ても、一般のスーペリアルグレードの内装は良くなっています。

ここの敷地、ずっと空き地だったんだから土地代は安いはず。

不動産相場の行く末にもよりますが、この状況だと竣工しても売れ行きに
変わりはないかもしれません。
竣工までに80％くらい販売するのがスミフのやり方だと思っていました。
現状だと50％も厳しいのではないでしょうか。
販売不振の理由が、高価格だけというのもわかりやすい。

竣工までに、動きのある、年末、年度末を迎えるといっても確かに、厳しそうだね。
販売を３期に分けて、３期目は竣工後に売り出そうと計画していたとすると、それまでに約１８０は売りたいでしょうね。
値上げして売る予定の第２期を本当に、値段を上げてくればそれでもスミフは勝算ありということでしょう。
第２期の値段を据え置きなら、販売戦略の方向転換と考えていいかもね。

秋のマンション新々価格によって高値が薄められると思って値付け
したのでしょう。それなのに周辺相場が思ったほど上がってこない。
竣工まで180戸（60％）も売れないと不安でしょう。
1年以上売れ残った、久我山ガーデンヒルズだって
完売まで2年を超えてしまって、最後は新築でなくなってしまった
シティハウス成城だって、竣工までにもう少し売れていたような。

でも竣工まであと6ヶ月もあるから、大丈夫でしょう。

＞第1期・第1期2次・第1期3次先着順申込受付中　
＞販売戸数 95戸

物件概要にある、これどういう意味でしょう？

1期2次の売れ残りと、1期3次の売れ残りを合わせて95戸ということですか
いったい、現在まで50戸くらいは売れたのかな、それとも100戸も売れた？

マンションズの首都圏版の後ろの方のに☆首都圏マンションスパーガイド☆
がありました。
沿線別に売り出し中と、売り出し予定のマンションの一覧がある。
一頁に平均28件の売り出し（物件数とは違うみたい）があって、
全部で35頁あるので、28件×35頁＝980件。
山手線はもちろん一番最初に掲載されています。順番はこんな感じ
1.山手線　2.銀座線　3.丸の内線　4.日比谷線　5.東西線　
6.千代田線・・・

駅別に掲載されているので見ていると、目白駅がやけに多い
よく見ると5つあるうちシティテラス目白が3つもありました。

1.シティテラス目白第2期（予告）→10月下旬、90戸、6200万〜2億円。
2.同じく第一期4次　　　　　　　→分譲中、5戸、7200〜9600万円
3.同じく第一期2次・第一期3次　→分譲中、95戸　6100〜2億4000万円

分譲したけど売れてないのが95+5＝100戸　10月末に販売開始予定が95戸
いったい、いくつ売れているのでしょう？

実例があるので考えると、不思議なのですが。

物件概要が正しければ、シティハウス世田谷代田は10月5日で
竣工1年を経過して、18戸/31戸と約60％在庫があるようです。

もちろん完成後販売ですから、販売期間は1年未満なのと、
小規模だしこことは、単純に比較できないですが。
>>198さん　の言われるように管理組合の議決どころか1年経過後に
管理組合の結成が出来るのかどうかというのも、疑問です。

詳しい方がいらしたら、こんな場合どうなるのでしょう。

＞199

たぶん無理ですよね。管理組合の開催自体。売主がすべての権利を委任してくれればできるかもしれないけどね。

まあ、管理組合なんて開かなくてもよいとか思っている方もいると思いますが、地震とか、事故とかで補修をしなければならないことはありえますからね。

わたしは、スミフはこの種の物件は多いと思うので、何か対策を講じていると思いますよ。餅は餅屋で、売れ残りはスミフです。