ビッグターミナル山手線「池袋」駅徒歩圏の、都心へのアクセス性高い地上３１階建てタワーマンション
交通 山手線池袋駅 徒歩13分
所在地 東京都豊島区東池袋３丁目３２７７番２・２１７
専有面積 39.03ｍ2〜70.42ｍ2
間取り 一般販売住戸:1LDK〜3LDK
販売戸数 未定(総戸数204戸)
提供会社 三井不動産レジデンシャル株式会社 （売主）
販売時期 平成19年5月下旬(予定)
とのことですが、ファミリーで住むには、環境はどうでしょうか。
[スレ作成日時]2007-05-09 23:58:00
平均して240-250万という所でしょうか。
平均坪単価は約300万円
平均して240-250万⇒シティタワーの平均中古坪単価のことと思われます。
パークタワーのお陰でシティタワーの中古が売れなくなったから、シティタワーの住民がココで腹癒せしてるんだよ！！中古が希望値段で売れなくて苛立っている姿が目に浮かぶｗほんとに良い値段で売れてるんなら、こんな所で嫌がらせの書き込みしないだろうし…。金持ち喧嘩せず、って言うしね♪〜
シティタワーを買ってやれよ！
高騰する中古マンションの条件 「都心」「築浅」「タワー」「ファミリー」
1月26日12時55分配信 J-CASTニュース
東京・都心部の中古マンション市場がにぎわっている。山手線内を中心に、豊洲エリアや目黒区・世田谷区などで建築年数の浅いタワーマンションやファミリータイプのマンションの価格が高騰している。「売り手」が超強気で、「購入時より2000万円ほど上乗せして売却しています」（不動産経済研究所）。不動産市況が冷え込みつつある中で、なにが売り手を強気にさせているのか。
■7000万円のマンションが「億ション」に
いま価格が高騰している中古マンションは、東京都心部にあって建築年数が浅いタワーマンションやファミリータイプのマンション。「2年ほど前の新築分譲マンションが竣工直後に売りに出る、青田売りといわれる物件です。バブル時のワンルームなどの投資用マンションとはまったく違います」と、不動産経済研究所は説明する。
物件としては中古というより、「新古」のマンションが値上がり。2、3年前に4000万〜5000万円で購入した物件が7000万円台で、7000万〜8000万円で購入した物件は「億ション」となって転売されるという。
「売り手」が超強気の価格設定を続けている背景には、新築分譲価格の上昇がある。不動産経済研究所が2008年1月21日に発表した「2007年の首都圏マンション市場動向」よると、07年は首都圏で6万1021戸の分譲マンションが販売されたが、改正建築基準法による建築確認の長期化などの影響によって、前年比で1万3442戸減少した。
しかし、1戸あたりの販売価格は5年連続で上昇し、東京都区部の平均価格は6120万円。06年と比べて1000万円近くも上昇した。1平方メートルあたりの単価は85万6000円で、首都圏のマンション価格は全体的に上昇傾向にあるが、都区部の上昇率は19.7％と東京都下の8.9％や神奈川県の9.8％、埼玉県9.3％、千葉県9.0％を大きく上回っている。
しかも新築物件が減少するなかで、「億ション」は1344戸と06年と比べて430戸増えていて、なかには即完売のマンションもあった。こうした現状に、「都区部は供給を手控えるほど。あとから売りに出しても高値で売れますから、売り急ぐ必要がないわけです」（同研究所調査部）とし、新築物件の価格上昇が中古マンションの価格をも押し上げていることが「売り手」を強気にしているとみている。
■築10〜30年物件の動向は厳しい
中古の「億ション」を、いったいどんな人が買うのかといえば、医者に弁護士、外資系企業の社員だという。新築物件と同様に、メインターゲットは団塊世代の富裕者層だが、外資系企業に勤める人の中には20〜30歳代も少なくないそうだ。
とはいえ、中古マンション市場がにぎわっているのは、「都心部」「築浅」「タワー」「ファミリー」の物件に限る。東京郊外では物件価格は上昇傾向にあるが、売れ行きは苦戦している。
さらには、同じ中古マンションでも築10〜30年にもなる物件の動向は厳しい。「売れない」以前に、建て替えの時期を迎えているのに建て替えられない事情がある。こうしたマンションの住人の多くは30〜40歳代に購入し、建て替え時期には60歳以上の高齢者となるので、建て替え費用の負担が重くなったり、転居費用が工面できなかったりする。築年数が経っているため、「転貸し」するケースもあり、そのため住民の5分の4の合意が得られず建て替えできない。老朽化は進み、その半面でお金がある人はどんどん転居してしまう。
中古の「億ション」を購入する人の中には、目黒区や世田谷区、杉並区あたりの、建築年数の経ったマンション住まいの団塊世代が少なくないらしい。
新築マンション・一戸建て住宅は今が買い時か
1月24日11時22分配信 オーマイニュース
この数年、堅調な値上がりを続けていた不動産価格は、大都市圏の一部地域で「バブルの再来」と言われるほどに高騰しています。この状況は今年前半も変わらないでしょう。一方2007年10月ごろには、郊外における不動産価格は確実に下落してきました。原因は「新築マンションの供給過剰」です。2007年 11月末の在庫数は8669戸で、前年同期から約30％増加していました（不動産経済研究所）。建売住宅業界も状況は同じです。供給過剰が大量在庫を招き、企業経営を圧迫しています。
建築・不動産業界は手ごろな土地を奪い合い、それが用地不足を招き「高値買い」を余儀なくされました。「大量在庫」はこうして仕入れられた土地に建てられたものです。業界は消費者の購買能力と動向を完全に見誤りました。そこに建築資材の高騰が重なり、物件の価格をさらに押し上げ、さらなる「消費者離れ」を招いてしまいました。
■住宅関連業界の連鎖倒産が起こる
昨年11月ごろには販売価格を引き下げる対応や、中には赤字覚悟で処分に踏み切る企業もありました。今年に入って「在庫処分」は切迫しています。中には毎週のように100万円ずつ値下げしている企業も出ています。
対応が遅く手遅れになった建築関連企業も出てきました。2007年12月には札幌市の早川工務店が事業停止したほか、4件の大型倒産がありました。また 2008年1月7日には横浜市の中堅マンション分譲業者・グレイス株式会社が事業停止に、大阪市の建売住宅販売業者・ウッディアイ株式会社が特別清算を申請しました。いずれも負債額30億円以上の大型倒産です（帝国データバンク）。
■昨年末には金融機関の選別が終わった？
昨年末には、金融機関での、土地仕入れ・建築資金などの融資が継続できる企業と、融資を打ち切り債権回収を進める企業との色分けが明確になったようです。特色のある商品作りをしていたり、ブランド力があったりするところは、合併や子会社化などで救済されるところもあるでしょう。
とりあえず適正在庫を示すことが、金融機関への信頼回復につながります。消費者にとっては、マンション・戸建て共に、安く買える大きなチャンスが到来しています。しかしまた、そこに消費者が気をつけなければならない問題が潜んでいます。
■契約は業者とタイミングを見定めて
「手付金を払って契約をしたが、引き渡しを受ける前に企業が倒産し、住宅は買えない、手付金も帰ってこない」というケースが出てくるかもしれません。財閥系大手企業は対象外ですが、有名・中堅あたりの企業にも懸念材料はあります。残念ながら、ここで倒産が懸念される企業名を挙げるわけには行きませんが、一般的なトラブル回避の方法をお話ししておきます。
まず「完成物件」を買います。出来上がっていないマンションや建売住宅は止めます。その中で、新築未入居でも「中古物件」として販売されることがあります。これにすれば上記のようなトラブルはまずありません。
新築状態の物件を購入したい時には、次の方法を検討してください。
—全額自己資金で払える方—
「契約同時一括決済」をします。売買契約を締結する時に代金を全額支払うのです。そして物件の所有権を即時に移転登記してください。
—住宅ローンを使う方—
大半の企業は「提携ローン」があり、金融機関も指定になっています。その金融機関欄に指定金融機関とは別の「都市銀行」を自分で指定します。契約の成立は、その「都市銀行」が審査する住宅ローンの可否によるものとします。
金融機関は申込人ばかりでなく、売り主企業の状態も判断します。それは、せっかく住宅ローン契約の内定を出しても、売り主が倒産してローンが実行できなければ、審査も無駄になり実績も上がらないからです。極めて状況の悪い売り主については、金融機関がローンを拒否してくることがあります（ローン可否の審査内容については公表されません）。
住宅ローンが成立しない売買契約は「白紙解約」となり、支払った「手付金」は無利息で全額返金されます。住宅ローンの審査は、おおむね1週間ほどで内定が出ますので、トラブルが起こる可能性は少なくて済むでしょう。
マンション業者も建売業者も大半の企業は生き残ります。その面ではトラブルの起こる可能性は多くはありません。しかしゼロではないので、その少ないトラブルに巻き込まれないように注意してください。
パークタワー池袋イーストプレイス の評価平均（住まいサーフィン）
合計点：59.3点
住戸設計 2.7
住戸環境 3.3
使い勝手 2.7
共用部分 3.3
周辺環境 3.3
総合評価 2.7
コストパフォーマンス 3.7
http://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=6830
↑
「住まいサーフィンの評価」ではなくて
「住まいサーフィンに投稿した人の個人的な評価」が正しいのでは。
↑
今の売れ行きが正しい評価ですよ。
売れ行きがすべてですね
エアライズタワーと比較すると少し厳しいですね
間取り見たけど、68平米で3LDKとはよく詰め込んでるね。
評価で点の低い設計が、それほど悪いとは思えんが。
駅から遠いのはやはりハンデなのかね。
このスレって悪いことばかり書かれてるけど、逆に考えると必死なライバル業者やパークタワーが出来ると困る人が多いんだろうな、って思うよ！
実際にエアライズやライオンズタワーの中古も売れなくなってるし、株安で売れ行きが悪くなってるのは業界全体的な問題だしね。
あと、パークタワーは後残り約70個戸。4期は下層階の部屋が多いのが難しいところだけど、最終的な売れ残りはそんなに出ないって。まあ、どうでもいいけど。
＞竣工して半年くらいしたら、1000万落ちもあるかもね？
間取りが小さいのが多いので、あるわけないと思います。
億ションなんていくつもない
＞68.03平米6410万円→▼1000万は可能性あるんじゃないかな？
あなたの願望は、多分空想で終わると思いますけど・・・・・
1000万円値引きがあったら、検討できるのでしょうか？
それても、まだ、見てるだけ〜？（笑）
買う気も無いマンションの書き込みに必死だなｗ
買う気がない
買いたくても買えない
最初からマンションは買えるような境遇にないので
ＭＲは敷居が高くて、アンケートが怖くて訪問できない
自分の知っている場所にマンションが出来たので興味があるor面白くない
日本語は難しい。
近くのエアライズタワーが激安でしたからね。
それを考えたら、この物件は手が出ないです。
しかも池袋ではなくて大塚物件ですし。
なんか、パークタワーが気に食わない人が多いようだけど、気に入らないからって言ってエントランスの前でウ●コしたりしないでね！！必死な奴は本当にそんなことしそうｗ
高いし最寄りの大塚駅から遠いし人気ないね。
あと、なんでパークタワーとついたのかわからない物件ですね。
早く完売すればいいんだけど
でも、難しそうだな
>536
とんでもない。ＵＲのタワーは一般的に人気が高いのに、
ヴァンガードは入居開始後もいくつも開き室があってなかなか埋まらなかった。
今は、ＵＲの新規物件が減ってしまったから埋まってるんじゃないの。
シティタワーが坪３１０万強で売りにでてるね。このマンションが高いからこんな値がつくんだろうね。俺去年売却したとき、坪２３８万だよ！
すぐ他のマンション買えば安かったけど、仕事の都合で６ヶ月遅れたら新築で３割も上がって本郷で坪410万のマンション買っちゃったよ。（今ヴァンガードで賃貸中）後悔、後悔！
まだ残っているようでダイレクトメールが届きます。
他を購入したので。
モデルルームのＬＤＫはすごく狭く感じました。我が家もＬＤが同じ広さなので信じられませんでした。でもDINKSにはちょうど良いし。それっぽく仕上げて有ったような記憶が有ります。
家族4人ではちょっと狭いかな。
シティタワーがいくら高く売りに出てても、
その価格での買い手がいなけりゃ売れませんから。
パークよりシティーかな〜
シティタワーの住民って必死だね♪〜
パークタワーを敵視するより、ライオンズタワーとかクリオタワー辺りを意識した方がいいよｗ
北側にゴミ収集車の集合所があるマンションなんだからさ（＾＾；
「どちらか選べ」と言われたらシティーかな
こちらは見た目が〜
クリオ、ライオンズは問題外！
クリオタワーは去年の年後半、坪281万、250万、220万で出てるから、シティの成約価格とたいして変わらない。ライオンズは三回位値段下げてようやく坪240万前後で決まってるね。シティは今、坪300万で出てるけど、大京は専任取るために売主を持ち上げておいて叩き売りするから、せいぜい坪260万でしょうな。4Fだからもっと叩ける物件だ。
でもやはりシティーがいいかな
自分なりに考えたけど
東池袋のメルクマークはエアライズタワーが不動だしね
ベストはエアライズだけど高過ぎる
バルコニー南向きで、視界が開けている高さの階なら、いいと思う。
バルコニー側が春日通り面していると排気ガスすごいと思う。
シティタワーは南側が排気ガスが凄い春日通りに面している。北側は悪臭が凄いゴミ収集車の集合所に面している。ライオンズタワーの方が住環境は上だな。
武蔵小杉＞池袋ですよね
ごめんなさい
>>563
武蔵小杉のタワーは浄水器が付いてないし、天井高253cm。
カラーオプションも造作変更も不可なので、
浄水器が欲しければ後からリフォームして付けろってさ。
最近の一般的タワーの仕様レベルからみれば、唖然とする程ではないよ。
武蔵小杉が池袋より良いかどうかより、
武蔵小杉でさえ一般レベルじゃないねってこと。
細かいこと加えれば、小杉のトイレはタオル掛けも無い。
自分の好きなタオル掛けも後から取り付けられて良かったね。
質は武蔵小杉のほうがいいだろうが、神奈川なんかに下りたくない・・・。
どちらも同じパークタワー
仲良しでいんんじゃないのかな
パークマンションじゃないんだから
シティハウス南大塚の価格がHPに掲載された、プレミアムを含むと坪320〜530万円
普通の部屋でも平均350万円位、駅徒歩5分だからここより高いのは当たり前？
MRに行きました。
買う気満々で行きましたがすっかり買う気が失せました。
価格の安さが判明しました。
賃貸並みの印象を受けました。
私だけでしょうか？？？
仕様はぜんぜん悪くないでしょ。問題は立地と値段に無理が有ること。
住友とか野村に較べれば三井は良心的な値付けかと思いますよ。
＞581
コンセプトが全く違うと言うことです。
DINKS、シングル、投資家向けのこちらと、
ファミリー、プレミアム住戸のあるようなシティと同列に
比較する方が不思議です。
シティの主流でない小さな部屋と、ここが一部オーバーラップするだけ。
良心的な値付け、というのが本当ならば
何故いつまでも完売できないのでしょうね？
マンションブームのピークの頃から売ってるのに。
南向き角住戸23階の57㎡が5270万円だから、安いかもね。
住友の南大塚は9階の同面積57㎡中住戸の並グレードが6200万円だから、
その差は1000万円。
エアライズの後だから買いにくいですよ。
これなら無理に池袋で買わなくてもと思います。場所は悪いです。池袋駅は遠くて使えませんね。
エアライズ中古は坪350万円程度でいくつも売りに出てますね。
売れてるのかどうかは知らないけど。
＞エアライズ中古は坪350万円程度でいくつも売りに出てますね。
・東池袋駅直結 ・都電荒川線目の前 ・中央図書館やピーコック直結
・東池袋再開発地区の中心 ・池袋駅にも徒歩10分 ・ファミリータイプ多数のエリアベンチマーク
シティタワーと同じく比較対象になりません、大人と子供くらいの差があるのでは？
パークタワーの欠点は、周囲に賃貸タワーや高級タワーと目の上のタンコブみたいな
マンションが多数あること。
新築＆三井という事くらいしか、大きなメリットが感じられない。
失礼、価格が安いというのが最大のメリットかもしれません。
シングル・ＤＩＮＫＳ向けならやっぱり駅近じゃないと・・・
５分以内にＪＲまたはメトロの駅がないと検討の俎上に上らないケースが多いのでは。
かといってこの環境でファミリーは無理があるので「この土地に」建てるとすれば
企画そのものは間違っていなかったと思う・・・
東池袋という住所は地元の人は、住まいとしては考えてしまいます。
古くから地域に住んでいる人は、大多数の印象だと思う。
東池を住まいと思うひとは少ないですよ。すでに元々の地元民なんてすごく少ないよ。
古いマンションばかりだからそこに住んでいるかたが古い地元民かね。
30年程度で古い地元民なんて言いません。
せめて親の代からここに住んでいないと、地元なんて言わないと思います。
マンションの歴史なんて、せいぜい35〜40年程度ですから。
東池袋の路線価がなぜ、周辺より安いのか、なぜ巣鴨プリズンが
サンシャイン60の場所にあったのかを考えると、何となくわかります。
シティタワーの住民って必死すぎて笑えるｗ
