パークコート赤坂　ザ　タワー　Part3

秋までは残金支払いを引き延ばして、景気がそれでも回復しそうもなければキャンセルします。
大変気に入った物件ですが、世の中は変わりました。１０年間は値上がりは見込めないだろうし、
都心マンションといえども３年間はじわじわと値下がりするものと思われます。

一方、坪４００台〜で、赤坂４丁目というのは魅力があるな。

あまり比較できるタワマンもないし。

麻布、神宮、虎ノ門、青山PTと比べてもコッチの方が好きです。

三井は残金支払い引き延ばしを受け入れて、
キャンセルしても違約金を取らないデべなのですか？

だいぶ完成に近づいていますね
周り植栽や隣のガーデンシティーとの橋を架ける作業をしていますね。

なにやらネガティブな話も出ていますが、実物を見ると結構いいじゃないかと思ってしまいます。

この立地でこれくらいのマンションはなかなかないなというのが実感です。

低層の部屋は300万円台からあったので、値段も高いとは言えないと思いますが・・・・・

そりゃ条件の悪い部屋は、安い価格設定でした。

実需の人は問題ないでしょう。そんな割高ではないと思うよ。

高値で転売しようとしてた人は目論見が外れたってだけでしょ。

そのとおりですね。

実需買いと投機買いでは意味合いが全く違いますね。

僕は、散歩するには楽しそうなのでここを買いました。値段は、ちょっと前と比べれば少し安くなっているし、こんなもんかな〜と思って一応納得してます。あと数年待っても、同じような物は出ませんから。

確かに物件としては赤坂地域ではダントツ。赤坂駅まで環境のいい公開空地を
利用すれば６分で行けるのも便利、青山も散歩距離。変な施設が周りにないのがいい。
これだけの住環境に優れた大型マンションは、この地域では今もこれからもでないだろう。

ただ、不動産市況はまだまだ落ちる。手元に現金を置いておく方がいいか、残金を
払ってしまうか、あと半年熟慮したい。

そうですね。

一般論としては不動産市況はまだまだ相当落ちるのは正しいでしょう。
ただ個別論として、PC赤坂はどれだけ落ちるのだろうか。あまり落ちなんじゃないかな。

ここは短期的に見てもDown sideでMax10％の下落、3〜5年後にはSquareに戻ると見ています。
100％感ですけど。

このご時世に、
それは楽天的な感でしょう。

ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるので、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、最悪ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル
（90年のバブル時の１００年分＝１％とは全く水準が違う）
言い換えれば、１０年自己使用ですんだ場合、１０年後に買値の半額で売ったとしても、ここに賃貸で住むのと同じキャッシュアウト。
つまり、今後、世界恐慌が長引き、１０年間、一切、景気回復局面を迎えることなく、不動産が下がり続け、１０年で相場が半額になるといった悲観論者は見送ればいいし、数年で回復する派は買うのもありってとこじゃないでしょうか。
いずれにしても、このレベルの物件の供給は当面ないことはほぼ確定だと思いますがね。

ちなみに今年から２年後位に販売されるタワマンで、ここと本当に競い合うところはあるのでしょうか。３Aしばりで。

だれか隠し玉もってるかな？

昨日日本綜合地所が負債2000億円で逝きました、まだまだデベの破綻は続きます。長谷工あたりもヤバいでしょう！恐らく上場デベ含めて100億以上借入過多な20社〜30社は年内に消えるでしょう。年後半に公的資金注入話持ち上がり民主党主導で年末までには銀行団に資本注入実施。来年で底打ちし再来年〜２年後には、落ち着きを取り戻す相場と予測しています。

実需じゃないけれど　いい物件だと思います
投資の格言　いまはまだまだはいま

逆ばりこそ　投資


みんながダメと言っている時こそチャンスと見るべき。１０年後に笑うのは誰？？

投資としては向かないけど、実需ならいいね。

某ブログで「赤坂ＴＲ，１６Ｆ，２ＬＤＫ，８０．０５平米、９，８００万円、大特価」と売り出ししていました。２年前なら１億４千万円だとのこと。赤坂ＴＲは一平米/１００万円に向けて下落中です。ここも一平米/１３０万円くらいに来年早々にはなるのでは？もちろん部屋によりますが。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...,+2341&stn=2346150,+2320&year=2&code=0941000FK8L7006
坪単価400万未満が出てきました。

＞897
もともとの販売価格が16階80㎡で9800万もしてなかったのでは？

この価格で売却できても、売主さんとしては十分損はしてないと思います。

899さんのおっしゃる通りですね。
２年前に１億４千万円というのは、その時に中古で出ていたなら、という事でしょう。
あの当時でさえ新築は、都心でも16階80平米で１億４千万円、という事はなかったように思います。
タワマンは新築よりも中古の方が高い、という時代でしたね。

いずれにせよ現時点でTRのマーケット価格の下落が明確になったって事ですな。

PCとTRを比較している人（あまりいないか）には朗報でしょう。

＞ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるの
＞で、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル

買ったら返済分の他に、ローンの金利分３％も払う必要があるから、年間８％の支払いをしないといけないのではないか。

一方、借りる場合はパークコート赤坂の場合、中層階で利回りは４％程度だろう。

つまり、買った場合８％の支払い。借りた場合４％。　
買うと月々の支払額は借りる場合の倍になる（２０年返済の場合）。ローンを支払い終われば築２０年のマンションが自分の物にはなるが・・・２倍払うんだったら借りたほうが。

>>898
2008年7月28日からずっと売りに出ているが、売れなくて値下げした模様。
南向きで角部屋なのにここまで下げないといけないのは、実際の状況は厳しいみたいだね。

PC赤坂で80㎡買っても何かの事情で中古で売るときはこの近辺の値段で売りに出さないと成約しないのかな。

買った途端に含み損ですかね。

＞898
で、結局いくらで売れたのですか？？？

青山パークタワーの２６階７２平米　ビューバス　なら　11800万円だね。
青山パーもいいよなぁ・・・。

>>904
まだ売れていません。売れなければまた値下げするでしょう。

以前は大量に出ていた赤坂TRもネットで見る限りかなり減ってきたように感じます。

賃貸では森ビルの賃貸部分が今となっては高い賃料なので苦戦しているようですね。

４丁目としてはそれほど賃貸は出ないと思いますが、それでも投資目的の購入者っているのですかね。

>>907

TRの中古が減ってるのは、損してまで売りたくないから売るの止めただけだろ。

他のエリアでも、売れてないはずなのに消える物件が増えてる。
確かに、引っ込めてる可能性があるね。

まだテナントは決まりませんか？

それから、強風の日など、上空でものすごい風音がしますけど（ゴォ〜って感じです）、
実際住むとどうなんでしょうかね。

ここはサイゼリア絶対入らないんですかね。

PT千代田富士見、
白金タワー
CT品川

に続いて。

入らないよ。
駐車場が必要じゃん。

赤坂TRの下落傾向が鮮明ですが、PC赤坂も大きな流れの中という意味では同じですね。
どなたかも書いてましたが、不動産市況はまだまだ底が見えませんよ。
都心3A、希少立地の希少な高額タワーといっても、この2年間はあと80人以上の実際に購入する人が現れるとは思えません。

逆に、売却希望者が換金目的で売値を下げて、要するに相場を壊さなければ、3年後には買いが始まるでしょう。
それまではじっと我慢ですよ、投資目的の方たち。

＞＞914
投資の人は損切り覚悟で売ってくると思うよ。というか、その前に手付け金流しのキャンセルでしょう。３年間じっと待っているより、多少損をしても別なものに投資した方が利益が大きいはず。

赤坂TRは、無茶苦茶な値段をつけて売ろうとした人が、相場並みに下げているだけだと思いますが。？？

格下って、事故マンションと比べられても困るよって誰かに怒られそうだよ。

今は販売自体苦戦だし、竣工後は更に地獄絵図だ。完売できない現状、他タワマンをとやかく言える状況ではなく甘過ぎる考え方自体悲惨極まりない。住民も甘く考えない方が良いね…修繕積立金スタート時から支払いないなんて洒落にならない。

この物件でも、事情の変更による致し方ないキャンセルが複数件あるそうです。
（致し方ない、とは、つまり、手付けが帰ってくる、契約の破棄です）
単純な手付金放棄はまだでていないでしょう。

引渡し後に、この高額物件にあえて入居してくる層は、金銭的には問題ない人たちでしょう。

そりゃまだまだ、手付金放棄以外に違約金を取られる時期ではありませんから、でていないのでしょう。
単純にキャンセルするにしても。

そして、単純にキャンセルする人は引渡し受けないのですから、入居しないのは当然でしょう。

赤坂TR、南の角部屋。坪３００台で売りに出しています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

当時、割安＆大人気で倍率も付いたマンションなのに
分譲価格と諸費用を入れると、売主は赤字で売りに出してます。
しかも、長く掲載しているのに成約していません。
また、三井不動産レジデンシャルのパークコート虎ノ門は引渡し直後から分譲価格割れです。

本当に困りましたね。

２月上旬販売開始予定なのに、２月も２週目ですがまだ販売開始しませんね・・・
要望書の入りが悪いようです。

＞＞９２２
分譲価格はいくらですか？

>>924
赤坂TR、南角。分譲時の価格は9800万円でした。諸費用を入れると赤字でしょう。
この部屋は去年７月の引渡し当初から売りに出していましたので転売目的だったようです。

あと、鉄板と言われた虎も値下がりをしております。
坪６００−の虎ノ門ＴＲもお安くなってしまいました。
２３階　1億2,380万円 2LDK 82.35m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=1&md=k...
坪４９７万円なり・・・

TRの未入居物件とPC新築　選択肢が広がったと考えられますね
同じぐらいの価格に下がってきた

無用な誹謗中傷がへったね？　
ブログ炎上で逮捕が効いたのか？

よかった　よかった

2月上旬発売開始予定だったはずが・・・
いつの間にか、3月上旬　第4期販売開始予定に変更になってます。
確か、青山レジデンシャルサロンのＭＲ使用期限は３月末まででしたよね。

赤坂TR　値段が下がってきています。 南東 9,800万円 2LDK 80.05m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

PC赤坂で80㎡だと、11,600位なのでTRに比べて2000万円程度も割高になってしまいました。
私も含めて契約者は手付けを放棄した方がお得な水準です。

中古は、
更に値引き交渉されるんでしょうね。