百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か
所在地 東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 45.22m2 〜133.13m2
交通 JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 88戸
間取り 1LDK 〜 4LDK
※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。
設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
[スレ作成日時]2007-07-15 22:00:00
とても興味があるのですが、学校の隣（日中のチャイムや
グランドの声。加えてその砂埃がすごいとのこと）、さらに
スポーツクラブのグランドの隣（夕方以降夜間の照明と
声など）。。。これらをどう判断するかが難しく悩んでいます。
つまり、昼も夜もグランドの声がするということですよね。
うちには資料だけが来て、電話で訪問は伝えられていません。
まだ何のアンケートにも答えていないので、取捨選別している
とも思えないのですが、それとも我が家の経済状況をどこかから
知っていて、電話・訪問組に入らなかったか（汗）。
駒込6丁目はどの土地のことでしょうか。教えていただけませんか。
駒込６丁目のブリリアの物件って５年ぐらい前に分譲されたブリリア六義園って言うのの事ではありませんかね？。これは６丁目で間違いありません。ここはそんなにマンション用地が出るとこでは無いので、、、。
97の物件は古川庭園のだと思うのですが、これも駒込駅10分と記載があって、ただ、住所が北区西ヶ原になると思います。この辺を含めて時期も同じなのでどんな値段にするのですかね？。
100です。
「本駒込6丁目計画」というのは、『ブリリア六義園』とは違う場所です。
現在、コインパーキングになってしまっている、大和郷幼稚園の近くの土地（三方道路かな…？確か）です。
『ブリリア六義園』よりもはるかに大和郷らしい立地と、ここのところのマンション価格の高騰から、一体どんな値付になることやら…と、野次馬根性で詳細発表を待っています。
…とはいえ、100で書きましたとおり、賃貸の可能性もあるかもです。
（そしたら『アパートメンツ』シリーズ？？）
さて、本来の話題「駒込4丁目」の方ですが、駅近、買い物便利、幹線道路からも線路からも奥まった土地というのは魅力的なのですが、やはりわたしも、グラウンドが気になります。
砂埃もさながら、かけ声やら声援が…
もちろん、他の物件でも音については「窓を閉めてしまえばよし」で納得される方もいますが、わたしはやはり、気候のいい日は窓を開けてのんびりすごしたい派ですので、ちょっと難しいかな…と思っています。
（とは言っても、MRは見に行ってしまうかもｗ）
個人的には、ここも野村に取得してもらって、「プラウド三兄弟」が見てみたかったです（笑）
>103
なんとなくわかりますよ、大和郷の駐車場。
このマンションよりもずいぶん小さな敷地ですから、分譲だとしたらなんとも戸数はすくなそうですね。
大和郷コンドミニアムみたいにものすごい管理費とられそうです。
立地はにせ大和郷っぽいブリリアより遥かによいので、平均坪660万とかでも全然おどろかないですが。
>個人的には、ここも野村に取得してもらって、「プラウド三兄弟」が見て>みたかったです
私も同じです（笑）
関東財務局を期待しましょう。
ちなみにBrillia駒込四丁目プロジェクトの場所は野村が入札に負けたという情報をここでみて、坪400万は覚悟しました。
でももう50万くらいまけてよ・・・。
うーん、やっぱりこの近辺の物件って最近ほんとに多いですよね。
待っていたのが一斉に出て来た感じ。
売れ残りを待つとどうなるのか、いつも気になります。
プラウドの次男（ディアージュ）が坪平均２８０〜３００万円ほどでしたから、今振り返るとお得だったのでしょうか。
関東財務局跡地はいつごろ入札決定でしょうか？
どなたか情報お持ちですか？？
関東財務局ではないが、駒小とパークハイツの間にあった200〜300坪くらいあった、庭付き一戸建てがなくなってたな。
その隣にあった駐車場もないんだけど、マンションでもたつのかなあ？
あそこは…何でしたっけ？
ひろばとか…公園とか…そんな看板が出ていたような気がしましたが。
その公園が一緒になくなるとすると、プラウドの低層階で視界が
抜けていたところもふさがれることになりますね。あまり関係
ありませんが。
>>97
ブリリア護国寺富士見坂というのが、シティハウス文京護国寺の真ん前に
建設されています、敷地も狭いですが電話したらファミリータイプの
ようでした。
都心のマンション用地不足とデベが宣伝していますが、この周辺でも
200〜500坪位の空き地は、散歩すると見かけます。
>>103さん
「本駒込6丁目計画」、『ブリリア六義園』とは違い、本当の大和郷に建つんですね。すごい楽しみです。
私個人としては、ブリリアNo.1は小日向だと思っていて、それを買えなかったことを今になって後悔していますが、それを凌ぐようなマンションになるのでしょうか。
低層で品のいいマンションを探しているので、本当に楽しみです。
駒込6丁目のBrilliaは、4階建ですね。
奥行きがないので、北側斜線で5階はむりなんでしょう。
眺望の点では、もの足りません。
位置としては、Ｈ16年1月に建ったヴィラルーチェ六義園（7階建）が似ています。このマンションは、低層階の販売に結構苦戦していましたよ。
大和郷は、一戸建としては日本有数の高級住宅地ですが、低層しか立てられず、マンション用地としては、いかがでしょうか。
個人的には、六義園に隣接し、11階建のbrillia六義園の方がマンションとして立地がよいと思います。
でも、高級マンションはほとんどが低層ですから、
大和郷の立地と相俟って、松涛なんかのような高級マンション
として出てくるのではないでしょうかね
８８戸で駐車場が４４台分、駐輪場が８８台分になっているようですが、
ちょっと足りないのではないでしょうか？
＞ １１５
車を持ってない人にとっては十分と思う数で、車を持っている人は足りないと思う数かと。
最終的に希望を取ってみないと多いのか少ないのか分かりません。
115さんは御自分のが確保できて、余っていたりすると２年後ぐらいに作り過ぎだと感じているでしょう。
少なくとも戸数の半分であればこの辺の立地、価格なら少ないとは言えないのでは、とおもいます。ただ、問題なのは、この辺あんまり月極駐車場が無いと思うので、欲しい人が多くて足りなくなったり、転売したくなったら悲しい事になりますよね。ブリリアが半分が適切な数と踏んだという事は、確率的には中古物件を買おうとする人の半分は駐車場をほしがる可能性があるってこと。駐車場が無かったら購入者が半分になることになっちゃいますもんね。という訳で、私は2から3台余ってるぐらいが分譲マンションの駐車場の数としては正しいと思ってます。
駐車場の確保がとても大切なら、ブリリアに近隣の月極駐車場の空きの有無と価格を調べさせる事を御勧めします。
ここは駐車場の倍率が2倍近くになるってこと？。
117 様は、近隣の方なのであれば、この辺に空いてる駐車場は多いのかご存知ですか？。
それとも、近隣の駐車場がすくないのもご存知な上で駐車場が足りないと御心配されているのですか？。
>>118
うちのマンションは戸数のほぼ100％近く駐車場があるので
心配はしていませんでした。なので50%というのは少なすぎ
ではないのかと感じましたので。
近所の駐車場の状況については存じ上げませんが、やはり
自分のマンション内にあって欲しいですよね。
駐輪場もこのあたりでは子どもも大人も自転車を利用している
人がほとんどです。ご高齢の方ばかりのマンションならいざ知らず、
最低２台は必要でしょう。
ということは地下階は駐車場というよりも、あの地価テラス
住戸みたいのができるということですかね。
どなたか地下１階とあるのは何になるかご存知の方いますか？
前面道路が狭いので、容積率300％→240％しか使えない
高さもたった6階と中途半端な高さですから、眺望も期待なんかできない。
敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
これでもかなり無理している感じがします、多く作っても販売促進
に貢献しない駐輪場が、行政指導の最低限の88台（1台/世帯）と
しわ寄せが来ています。
当然のごとく、部屋のランク（広さ）に応じて割り当て台数も変わってくる
だろうから、小さな部屋なら駐車場はほぼ諦めるということになりそうです。
>敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
>これでもかなり無理している感じがします
そうなんですよね。デベは結構駐車場数にしてはがんばったと思う。
やっぱ、結構高級な場所だからね。
でも前にも出てたけど、全戸駐車場くらいじゃないと足りないくらいなのよ、ここら辺の客層・・・。
文京区じゃなくて、豊島区ですよね。
全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあるんですか？
郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。
知人が住んでいる、文京区の小規模マンションは全世帯分の棟内駐車場
（場所指定）がありますけど、それが売買のネックになるそうです。
自動車があろうとなかろうと、駐車場使用料3万円以上支払うそうです
もちろん、マンション内に複数所有の希望者がいれば又貸しできますが
希望者がいなければ、自動車がなくても空で駐車場使用料を支払うわけです。
外部の人に月極として貸したいと管理組合でも何度も話し合いがあったそう
ですが、棟内地下駐車場が多いため警備上の問題で却下。
それに外部に一台でも貸すと、事業として管理組合全体に課税されるそうです。
>全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあ>るんですか？
>郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
>具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。
小規模ならあるかもしれないけど、私は知りませんねえ。
豊島区だと目白のガーヒル（70%)、プラウド駒込(45%)ぐらいだし、このマンションはがんばってると思いますよ。
でも論点はそこではなく、デベががんばってるのは122、123でわかってる上で、これでもこの地区では足りないということなの。
空いてる駐車場も少ない地区だし。
実際、交通利便性は抜群だから、生活必需品としては車は必要ないけど（必要なときタクシー使ったほうが安い）、そういう問題ではなく車を使いたい人が集まる地区だからね。
笑い事ではありませんが、子供の関係の知人が目白ガーデンヒルズに何人か
住んでいます。億ションが100戸もあるのに、自転車は1台/世帯だそうです。
ですから、ファミリータイプは100㎡は億ションが多いですが、
たとえ億ションだろうと、自動車は複数あっても自転車は1台。
お母さんが自転車に乗る家庭では、子供は自転車無しが当たり前だそうです。
親子で近所に自転車で買い物に行くということは、あり得ないのです。
子供達も悪気もなく「何で○○ちゃんは自転車買ってくれないの？」
「自転車は前のマンションで捨ててきた」「自転車はおばあちゃんの家にある」とこんな感じ。
自転車で遠くに遊びに行くときは、新しいマンションの子供は誘わないのが
暗黙のルールになっているみたい(笑)
億ション住人だと自転車あまり使わないからね。
子供にあげればいいのに。
大人が自転車何のために使うの？
>125 車を使いたい人が集まる地区だからね。
どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？
＞交通利便性は抜群
ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。
＞豊島区だと目白のガーヒル（70%)
目白GHは多い代わりに安いんです。あそこ2万ですよ。だからみんな借りるのです。文京区とこの辺は多分最低3.５万くらいからでしょ。
このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います。ここは購入するか迷うのは、それより周囲の学校とグランドの騒音でしょ、問題は。一部の間取り図みた人居ると思うけど、おそらく、内廊下と窓無し中部屋でごまかそうとする方法と思いますよ。
>どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？
所得が比較的高いということ。
年収とかじゃなくて、金持ってるのが比較的多い。
郊外のように生活必需品として車がほしいというのでなく、とりあえず欲しいというかなんというか。
車も性能とコストパフォーマンス考えれば日本車がいいのに、外車欲しがるでしょう。
そんな感じ。
>ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。
まあ、あと南北線もいれたいんだけど、山手線の駅では普通かもね。
でも利便性がよいことの反論にはならないね。
よい悪いは平均との比較だから。
たとえば小石川とかは4路線あるけど、それも「都心では普通でしょ」となると利便性は語れなくなる。
>このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
この地区にマンション買った人がほとんど車もちだから。
駐車場の依頼が大変多いので。
>私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います
おっしゃるとおり。デベは駐車場確保にがんばりました。
でもこのマンションを購入する人達には少ないと思います。
この辺りでは有名なお屋敷に住むあるお宅は、
自動車持ってませんよ。
必要なときはタクシーを使用しているとの噂です。
お金持ちでも車は必要ないという価値観を持っている人もいます。
まあここで話しても販売価格は変動することがあっても、駐車場の数は
変わらないまま売り出されるでしょう。
それより、この辺の住人は特別だ、みたいな言い方、反感買うからやめといたほうが良いですよ。この辺がいいとこなのはみんな知ってるし、本当にこの辺にふさわしい住民はそんな、自分の住んでる場所をひけらかすようなことしませんよ。スレが荒れる原因にもなるし。もちろん自分の住んでるとこにプライドを持てるってとても素晴らしいことですね。
>>124
マンション名をあげるのは差し控えますが、
とにかく希望者全員分の駐車場はあります。
これがあたりまえだと思っていました。
自転車は一戸に２台分はないと絶対に収容
できない自転車で問題になると思います。
みなさんそれを承知でご購入されるなら
外野がとやかく言う問題ではありません。
ここ、豊島区の駒込ですよね、目白とは全然違うんですから
比較する方が、どうかしている。
格差マンションのプラウド駒込効果が、まだ残っているのかも。
それと目白ガーデンヒルズの駐車場は2.4万円〜3.5万円ですよ。
＞１３２、１３４、１３５
少なくともこの辺は嫌味な排他的、差別的な人間が多そうなのは事実のようだね。近隣住民と思われるレスはすべてそんな感じ。自分で地区の価値を下げているの分からないんだもんね。
目白のGHはどんな経緯で建ったものであっても、現在高層階に住んでいる方の存在をわかっていれば、こんな失礼なことを言うなんてありえないです。
どちらにしろこの辺の住人の性格が分かって、このマンションの検討者にとっては、とても良いスレになっていることも事実だと感じています。
この辺は駐車場が必要な人が住んでいるという主張が説明出来てないようですね。
この辺は山手線の駅近くにしては安いとこなので車とマンションの両方が欲しい人がこの辺なら買えるからそうなるのです。そういう人がこの辺に住みたがるというのは逆で、この辺の値段なら何とかなる価格だからここに集まるのです。山手線の駅数分の路線価として下から数えて、、、とみなさんお分かりでしょ。三田線で二駅の春日近くの茗荷谷、西方、小石川、本郷でのマンション家賃で駐車場も一緒に借りれる値段です。購入する場合もそうです。
しかし、この物件はいわゆる新々価格となると言われているので、購入者層が変わりますので、同じ頻度で駐車場が必要にはなりません、なので他の物件と比較してここが少ないとは言えません。
豊島区民100人に聞いたって、無知な1人を除いて99人が口を揃えて
豊島区内なら目白が駒込より高級で格上の、由緒正しき住宅街だと
言いますよ。（住みやすいとか便利だとは、別次元であることは認めます）
マンション相場も駒込と目白なら、相場も10〜20％は確実に違いますよ。
発展しないのと、お寺が多くて何も出来ないというのは違います。
豊島区は生まれ育ったので両方の街並みをよく知っていますし、
駒込にも住んでいたことがありますが豊島区駒込と豊島区目白だったら、
はるかに目白の方が豪邸も多いし、所得もレベルも高いですよ。
目白の駅前には、風俗店もサラ金もラブホもありませんし。
駒込も巣鴨もたくさんありますよね？
生まれ育ったので豊島区を見下すつもりもありませんが、文京区や新宿区の
区界に行くとよく違いがわかりますが、色んな面で劣ることは間違いない
ただし、23区内最大では山手線の駅が5つもあって便利で庶民的なことは
間違いない、つまりコストパフォーマンスは高いと思います、
山手線内側エリアは、名実共に都心だし。
名前が決まったようですね。
「Ｂｒｉｌｌｉａ駒込染井」だって。
どう？
この辺が良いとこなのは、みなさん同じ意見の様にみえます。
この物件の欠点の一つである学校の横である事に関しては、みなさんどのように思われますか？
北西側は本郷高校に接していて、南西側は何か別のグランドですよね、それから東側にも別の学校が直ぐそばにありますよね。やはり、マンションを購入したら6階建ての建物でも窓を開けて風を通して生活したいと思います。この物件の騒音については、近隣の皆さんはどのように思われますか？。
巣鴨から行くとちょっと驚く、巣鴨駅前は風俗とサラ金の看板だらけ
40年も基本的な改装をしない外資に変わったスーパーの前を通り
昼間は格安の看板のあるお風呂と創価学会専門の仏壇屋を越えます。
このあたり多いのは、巣鴨信用金庫本店の隣に豪華な会館があるから。
その雑踏を通って行くと、ソメイヨシノの発祥地である霊園までは
閑静な住宅街、その手前にあるというわけです。
閑静というか、夜は寂しいほどですね。
>143さん
そうなのです。うちも意見が割れています。
学校やグランドにびったり囲まれていること。
敷地に余裕がないので、なおくっついた感じが強いです。
主人は昼間いないので、窓の性能がいいからいいとか
言いますが、やはり窓があけられたほうが色々な意味で
いいですから。
それから前面の道路が狭いけれど、南東の駐車場と平屋の
会社あたりの一体は、マンションになりそうな気がします。
ここは６階まで建てられると聞きました。北西向きには
作らないでしょうが、狭い道路の目の前の危険性を感じる
のです。６階は買えないかもしれないし、ではなお
圧迫感があるかなと。
でも、便利な場所だし。巣鴨の駅周辺と少し夜が寂しいのは
難ですが・・。
学校から出る音の感じ方は人それぞれでしょう。
個人的には生徒たちの声や校内放送の音は騒音というほどのものではないです。
むしろ懐かしい感じでほのぼのとさえします。
ただし、中学のブラスバンドの練習はたまにキツイと感じることもあります。
人によっては学校行事の騒音は耐え難いかもしれませんね。
ちなみに北側の上層階からはたぶん中学校のプールも見えると思います。
個人的には全く気になりませんが、夏はプールも結構うるさいです。
やはり問題は本郷高校の砂埃でしょうね。
一度風の強い日に下見をすることをオススメします。
たしかに、奥様の御意見が大切と思われる物件の問題点ですね。
砂埃と昼間の騒音というと、洗濯ものを干すとか、昼間に家に居る奥様には影響ありますからね。御主人様が家にいる時間は高校生も家に居ますしね。
西側のグランドは主にどのように使われているのですか？。子供がサッカーをやっていたり週末に大人が野球をやっているのは見た事があるのですが、如何でしょうか？。
小日向がすごくよいからブリリアには期待している。
文京区で中規模を多く展開してるブリリアにとっては小日向は代表的物件で、宣伝にも良く出てきますよね。 でも小日向一丁目、道坂、六義園などは私は中まで入ってみましたが、正直いって普通です。
この物件の問題点は上記の他物件には無い短所がある事、つまり、何度も出て来てますけど、学校のグランドの横であって、巣鴨駅から帰る時の風俗でしょ。これを納得させる価格を出せるかですよね、結局。噂の様に坪400（80 平米で9500万）とかからスタートだと、やはり考えちゃいますよね。多分良い部屋は80平米で１億超えるでしょ。上記の物件は全て旧価格から新価格のもので、これなら当時でも売れるという値段でした。坪350（80平米で8500）ぐらいからであれば、そこそこ売れるでしょうけど。最近の周辺物件の売れ残りをみて学習してくれると良いのですけどね。
散歩がてら土曜の夜8時頃現地に行ってきました（巣鴨駅から徒歩で）。
長所
１、周辺はとても静か。
短所
１、やはりあのソープ。そして駅周辺のチープな感じ。酒臭いおっさん。なにしろ品位のかけらも無い。
２、静かすぎて、グランドの間の道は夜怖い。自転車がいるという感覚は一人歩きが怖いぐらい静かという理由かもしれません。自転車はあのソープの隣の駐輪場においといたらどうですか？。駅まで、この距離で自転車いるかな？と思いました。子供が二人いる人？なのかな。
我が家は今度小学校の娘がおりまして、ここ止めようと思ってます。子供がいなければ、または子供が中学生以上の男なら、お勧めです。６階建てもこの辺では高い建物になるでしょう。娘は迎えにいかないと心配です。あのソープと暗い道。なので止める方向です。
>>151さん
確かに暗くて静かで女性の一人歩きは怖いくらいです。
閑静な住宅街というのは、暗くて静かということなので仕方が
ないと思いますが。周辺にもう少し人通りがあるといいのにと
思ってます。
私が夜９時ころ歩いたときに、向こうから若い男が自転車に乗って、
用事もなさそうに、ゆっくりユラユラ、きょろきょろしながら来て、
ほかにいた通行人一人がいなくなった途端またこちらに引き返して
きて、さらに私が１人曲がった道に入ってきて、私の様子を見ている。
何も意図はなかったのかもしれませんが、誰もいない道に男と２人に
なるということは、女にとっては死ぬほど怖いものです。
マンションができれば、もう少し人が増えていいかもしれませんが、
前に２回夜行ったときも誰も歩いていなかったので怖かったです。
個人的体験、感想ですみません。でもマンション自体にとても
興味があるので考える一面です。
巣鴨駅にもうひとつ「ブリリア巣鴨」というのが出来るみたいですよ。
この前、十文字女子の近くを通りかかったとき、建設予定の看板が
かかっていました。こちらも検討の余地ありといったところでしょうか。
間取り図来ましたね。あの90前後の部屋はどのくらいで出すのでしょうか？。坪400前後としてやはり最低が1億ぐらいからですかね。騒音対策で内廊下にしたので仕様がないのでしょうけど、窓の無い中部屋が90平米前後の部屋にあるってどうかと思いますね。この辺が、この物件の難しいとこですね。
私も間取り図を見ました、あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
非難ハッチがあれば、プランターだって置けないし、洗濯物は干せないのでしょうね。
>あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
たぶん、エアコンの室外機置き場。
＞159
マンションを選択する楽しみは、バルコニーのプランターと
テーブル置いて休日にブランチすること。
だからこのマンションは、その部分では減点1です。
リビングがバルコニーなしのオープンウィンドウで明るい分、
プライバシーは確保し難いから、また減点1ですか。
横長の土地、学校の騒音対策で止む終えないのかもしれませんが、この辺では高級物件になると目されているのに、間取り図を見ただけで、多くの問題点を指摘できてしまうのはとても残念ですね。
パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。
棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。
やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。
でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。
いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。
大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。
現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？
思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。
マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。
あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？
まあ現実はもうすぐ明らかになります。
価格の話になると、何となく皆さんの本音が出てきますよね。
山手線の外側でもここは高級住宅地の一角であると言う主張があるし、その一方で（もしかしたら同じ人？）、場所的に、山手線の外側だし、北なので、値段は安めだろうという意見も出てくる。こういうのって、良いとこだけど、安く買いたいという本音ですよね、皆さんの。
しかし、今の世の中の流れはそんなに甘く無いと私は思います。多くの方が高級住宅地の一角と思う様な場所で、HPもそんな雰囲気で作ってるし、まあ、最低が坪380ぐらい（80平米で9000万。この値段は文京区の極めて条件の良い中古と同じです。）からというのが現実ではないですかね。ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。
＞ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。
いくらなんでも、西武線の中井駅から遠いところと一緒にされてもね。
反対運動花盛りで、曰く付きのマンションですよ。
＞ １６５ １７２ １７３
みなさん坪単価平均400前後と読んでる様ですね。
ちなみに、プ○ウド駒込では488戸で駐車場213ですが、あまってますよ。
うちも山手線内の物件ですけど駐車場が余って困っています。
1台分余ると年間40万円の減収になりますし、一般の駐車場のように近隣に募集も
かけられない。
駅近の物件ならば足りないくらいがちょうどよいですよ。
＞175/176/177
同感です。
あまった場合に一般に貸しだすいい方法は無いですかね。安全性を確保できるかは、この物件の駐車場と建物内との境界がどのようにできているかにもよるでしょうけど。
＞178
その通りだと思います。
棟内駐車場だと、セキュリティーの問題で組合員の理解が得られない
でしょう屋外の機械式なら、外部貸しも比較的理解されやすいけど
1台でも外部に貸すと管理組合が、賃貸駐車場経営ということで
住民の分の駐車料金にも、課税される可能性があると聞いたことがあります。
実際に、友人の山手線徒歩圏の築5年の大規模マンションで駐車場設置率
が高過ぎて屋外の機械式が常時十台以上余っているところは、総会で
外部に貸すことにするという話しは聞いたことがあります。
機械式だと、将来のメンテも含めて1台あたり月1万円弱は費用が
かかるみたいですから、恒常的な空きは問題になります。
分譲時は特に郊外の人は自動車があるのが普通ですが、駅近だと
だんだん自動車を使わなくなって、ローンもきつくなり手放す人が
多いようです。
子供が大きくなると、家族全員で出かける機会も少なくなり
教育費もかさむので自動車やめると諸費用も考えると、子供1人分の
塾代や月謝になりますから。
＞ １７９
極めて現実的で、ごもっともと思います。
マンションの設計者が、駐車場が余った場合に外部に安全に貸せる様に設計してくれると良いですよね。多くのモデルルーム見ましたけど、そこまで考えてるとこは無かったです。購入者がありがたいと思う設計ポイントだと思うのですけどね。
そういえば、この物件のHPに以前は出ていなかった本郷高校までの距離が記載されるようになったの知ってます？。このスレで最初のころに話題になって、学校グランドに隣接した土地であることを隠そうとしているのではといううわさがあったのですが、今は記載されています。
まあ、このスレを見て反省したって事は無いでしょうけど、、、やはり意識的に出さなかったのですかね。
面白いのは距離が10ｍになってるんですよ、隣の土地まで10ｍって、どういう計測をするのですかね。我が家は隣の人の家までの距離を聞かれたら10ｍとは答えません。
マンションの入口からじゃね？
まあなんでもいいよ。
坪220万までまけてくれたら買いまーす。280以上ならあきらめまーす。
間だったら悩みまーす。低層階ならあるかな。え、絶対ないですか。そうですか。
↑
全く悩まなくて良いと思います。御安心下さい。
>190
ここではなくて、サンセジュールとかイニシアのスレで聞いたほうがいいと思いますよ。
自分の購入できそうな範囲内のマンションで聞いたほうが、色々ためになることが多いと思います。
ひょっとしたら購入することになるのかもしれませんし。
スミフの南大塚は値段出てますよ。坪400が最低（！）です。
加賀レジは、ここもそうですが、マスタービューで最近悪名を高めた鹿島です。
サンセは、坪330ぐらいからと読んでます。
ここは私は、坪370からと読んでます。
私は完璧な素人です。
>>192
げ。南大塚はそこまでいきますか。
ちなみにサンセの安いところは予定価格ではそこまで高くなかったですよ。正式決定でも予定よりは上げてはこないと思ってます。
鹿島は確かにやっちゃいましたが、建物の構造の物理的瑕疵というより法律上の瑕疵なので、建築屋というより売主としての信頼を落としたという印象です。加賀レジの建物自体はやっぱり素直にいいなと思います。
サンセは300万円未満のようですよ、スミフの南大塚は400万円？
大塚エリアで300万円以上は、見たことないな、東池袋のパークタワーだって
350万円未満です、新々価格ってそんなにすごい？
> 192
南大塚じゃなくて護国寺じゃないかな？。
デベは途中で施工を変えられないのかね。まだそんなにできてないし。マスタービューのスレ見てると、施工会社に問題あって、ここ悩む人出てくるでしょ。
駅に行くには20mほど遠回りですが、線路側の経路のほうが
桜並木の日陰もあっていいと思いますよ。
線路沿いの道の方が近くないですか？
ネット上の距離計測やってみました。
