オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。
所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸） ※総販売戸数に対応
[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332
[スレ作成日時]2007-08-18 09:02:00
いかがなものでしょうか？
非分譲が多いのがやや気がかりか。
待ってました。すごーく近隣住民です。ここは多分人気でますよ。皆様のお話のネタに長めの投稿を分けてさせて頂きます。
１）長所
ここは、文京区小石川という住所である上に、以下全てが徒歩4分以内にあります、実際は殆ど２分以内。地下鉄４路線、コンビニ３件、区立小学校、幼稚園、普通のスーパー、高級スーパー、 中規模本屋さん、レンタルビデオ、区役所、パチンコ屋、ラクーア、歯医者５件。これだけで買いたくなるよね。郵便ポストとバス停はほんとに目の前です。坂もない。オリックスだから多分安い。
ここは、都会生活思う存分楽しめます。都心の遊園地に歩いて行くって優越感ありますよ。ラクーアにはお店もまあまああるしね。小さいお子さんにはおもちゃ王国。そのうえ、少し距離あるから遊園地の騒音はほぼ無し。ドームでコンサートやっても風向きがこっちでもなんとか聞こえるぐらい。車で５分もいけば大学病院５個あります。もう、申し込むって決めたでしょ？。まあ、短所もありますよ、もう少し読んで下さい。
２）短所
地権者20％。店舗、事務所が入ります。あのクリーニング屋さんも多分ね。管理組合はややこしい事になるかもね。デベがオリックス。オリックスは安い代わりに、標準装備がチープ、外観はラブホ系とも称されます。建物の絵見た人はどう思います？。シンプルなのが好きな人にはこれ確かにラブホでしょ？。ここの隣もオリックスだけど、ピンク色してるんですよ。私はそれだけで住みたく無いです。小石川を落ち着いた住民の街と宣伝してもその景観を安っぽくしてしまっているのは、オリックス自体ですね。少し価格が高くても、売主が三菱、三井、野村なら絶対ここは買いです（住不だったら高くなりすぎて買えない）。
以上の事が短所である事はこのHP内を検索すると色々出てきます。マンコミュ様々であります。さらには千川通りに面して、そして白山通りに挟まれる。騒音と排気ガスから逃げられません。閑静とはほど遠い。でも土地柄夜、それも９時過ぎたらめっきり静かです、御心配なく。
そして駐車場が少なすぎの20%未満。この辺の分譲マンションは殆ど駐車場が戸数に対して40%以上でも足りないって知らないのかね？。近くで駐車場探すの苦労しますよ。見つかっても外で４万以上。南側に15階住不マンション。北側も同じぐらいのオリックスマンション。中層まで千川通り側の西日以外は日当り無理です。坂がないとので、高台ではありません、逆に言えば水害は危険あり。どうですか、購入するか迷ってます？。
さて、三つどもえの文京区の大型マンション 2007年秋の陣ってまだ続くの知ってます？。
その通り、プラウド本郷東大前です。23階のタワー？が野村、竹中で予定されています。飯田橋タワーと時期が重なるため先送りになったが秋口から情報出てくるでしょう。東大赤門前と本郷３丁目の間ですね。ここの利点は３方道路で東側が東大。高台で高層ビルが近くに無いのでおそらく１０階から上はかなりの見晴らし（眺望というほどのものは無い。でも野村は東大の敷地内の緑を眺望と称するでしょう）。高台の高層マンションってそんなに無いですよ。地べたのタワーマンションならいっぱいあるけどね。23階でも飯田橋の43階（だっけ）より海抜としては高いんじゃないかな？。南東の角部屋はおそらくすこしは静か（本郷通りと反対側で東大側）でしょうが、５階ぐらいで坪450万と見ます。どこもいい条件の部屋は高いのよね〜。
ここの問題点は本郷通り沿いなので騒音と排気ガスは一生逃げられ無い。喘息の人には勧められません。そしてお子様が東大に落ちたら目の前の東大を毎日恨めしく見てなきゃいけません。スーパーも近くには無い。駅も地下鉄２路線が４分ぐらいと都心としては普通。
そして、もちろん最後の一個は本郷パークハウス。色んな事がそこそこなこの物件。幹線道路から一本入っていて、地権者、店舗が無く、程よい駐車場の数、十分な標準装備、三菱地所物件など、いわゆる高級物件の条件を兼ね備え、もしかしたら、他の物件が色々でて来るとこの物件の良い点が見直されるかもしれません。新々価格で売れ残っているともいわれますが、次々出てくる物件のいわゆる新々価格が浸透すれば、それが正しいとされるかも。これはご存知の様に既に販売されてますが４割ぐらいが残ってます。
秋には３個のパンフ並べてどこにしようか迷っている金持ちが数人は必ずいますね。
いずれも良い物件なんだと思うのだが、パークハウス本郷以外は全て幹線道路沿いなのがネック。文京区も本郷通り、白山通りは交通量多く、特に朝は渋滞。渋滞、騒音、排気ガスの好き嫌いで物件価値は大きく変わります。もしかしたらパークハウス本郷が人気盛り返したりして。
さて、実は他にもこの辺沢山あるって知ってます？。アトラス白山（旭化成ですね）、ブランズ小石川、ブランズ西方、イトーピア文京本郷、少し範囲を広げると、住友の目白、護国寺、南大塚、パークハウスも護国寺と巣鴨、ブリリアは駒込２戸に護国寺、などなど沢山あるんです、、、。まあ、金銭的制約がきつい、というか、一般庶民の私と同じあなた！、多分そんなに迷わないで申し込みする事になりますよ。購入可能は部屋は迷うほど選択肢無いもんね。とりあえず情報収集です。どこにするか考えるより、くじ運を良くする方法を考えましょ。
ラブホには住みたくないなあ 笑
それはさておき眺望と日当りを期待しなければ買いですかね？
オリックスは安いとは言うものの、いくらぐらいになるんでしょう？
>>3-5さん
ありがとうございます。とても参考になりました。
あのクリーニング屋さんはどいてくれるのですね！？
あのまま残るかと心配でした。
10月に事前内覧会とのお知らせが来ているので楽しみにしています。
パンフレットの外観はかなり金ピカが入っていて、
確かにラブホちっくかもしれない・・・
ところでその三つどもえの文京区の大型マンション 2007年秋の陣ですが、
ＵＲと旭化成ホームズコラボ（?）の茗荷谷駅前再開発（文京区大塚）は確か21年秋に完成とあったような気がしますが、いつ発売されるとか情報をお持ちの方いらっしゃいますか。旭化成が手がけた日暮里などは完成の2年半も前に売り出されているもので。
そもそもＵＲだと賃貸になる可能性もありますが、定借？で販売決定の中目黒再開発タワーと同じ旭化成＆ＵＲなので、こちらも販売されるかなと期待しているんです。
旭化成にメールしたところ、決まりましたお知らせしますというちょっとつれない返事でしたが、地元説明会は何度も開催されているようなので、
情報お持ちの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
文京区のマンションはやたら詳しい方がいらして、
読んでて面白いです。
ここの現地を見に行きましたが、買物は便利だけど住むにはちょっとと思いました。
オリックスは、台場ではスーパー入居予定が計画変更されたり、勝どき、みなとみらいでも入居前になんだかあったみたい。
デべ掲示板はよく読みましょう。
＞＞７
茗荷谷駅前再開発のタワーは平成２２年３月完成予定ですが、さらに遅れる可能性もあります。
地上２５階建てで、１階にはスーパーなどが入るようです。住居は４階以上で２００戸ぐらいが分譲されるようです。
ご参考までに。
そうすると、実際は案内が始まるのは来年ですかね。そのころマンションの価格はどうなっているのでしょうか？。
茗荷谷近隣もこの辺が得に気に入っている人以外には地下鉄も丸ノ内線しか無いし、微妙なところですよね。
ここのスレ、やっとできましたか。
やはり利便性は抜群ですが、いかんせんデベがオリックス・・・・
そこまで悲観的になる必要はありませんがねぇ・・・・
うちの近くの物件で興味深々です
すぐ目の前は２４時間のスーパーあるし 裏にはオリンピック 伊勢丹クイーンズ レンタルDVDもマツモトキヨシもすぐそば かなり便が良いところです
ショッピングはラクーアがあるしそこには成城石井もあるし楽しい場所だと思います
何といっても交通の便がとても良いですね
タクシーも時間に関係なくかなり走っておりまず３分以上待つ事がありません やはり都心は便利だと痛感してます
オリックスは間取りが面白いなと思っていますのでMRできれば見に行こうと思ってます
今はすぐそばの住友のマンションにいますが 管理体制がとても良く管理費も安くとても気のいっています なのでよほど惹かれる物があれば買い替えを考えようかとおもってます ２４時間管理体制というのは良いですね〜！やはり管理に大きく影響するとおもいます
ここも２４時間体制になるのでしょうか？ 分譲戸数からすると微妙〜！？
しいてこの場所で唯一の不満を言えば 近くのパチンコ屋（スターライト）が結構うるさい事
今時珍しく外に向かってアナウンスしており 時代遅れで場の雰囲気を壊す迷惑パチンコ店です パチンコ好きでもここだけは行きたくない・・・
マツモトキヨシではなく、ぱぱすでは？
非分譲の事務所や店舗は何が入るんでしょうね？
地権者の絡みだと思うんですが、ここって何がありましたか？
薬局、飲食店、惣菜屋等々。
千川通り側こんな感じでしたよ。
13
そうそう ぱぱすが横にありましたｍ（＿＿）ｍ けど伊勢丹の並びにマツキヨがあったと思いました
あれは薬のヒグチですよ。
まぁ、ここでは意味がない指摘ですがね。
No.12さんの、近くの住友のマンションがとても良いのに
オリックスのこちらに住み替え…が理解できません。
そうそうヒグチでした 失礼しました
今の住友マンションは管理が良くてとても気に入っているのですが 外廊下なのですよ
出来れば内廊下が欲しいなと思ってます（だって夏涼しいし 冬あったかいから） それだけの理由かもしれません それに近いので
しかしながらこの物件が内廊下かどうかはまだわからないので
もし内廊下でなければパスです
１９さんへ
内廊下が欲しいだけで引っ越しをするなんて、正直とても羨ましいですね。予算があるという事は部屋を広くしたいなど別の御希望もあるのだと思います。
当方は内廊下ですが、善し悪しあります。確かに、気温のみに関しては御指摘のとおり。しかし湿度、臭い、音に関しては内廊下の方が問題あります。湿度は籠りやすく（内廊下の多くは窓が無い）、部屋の中の音が聞こえやすい、臭いも籠ります（タバコをすう人が階に居る、２４時間換気の物件でも）。これが、我が家と他物件に居住する友人の内廊下に関する評価です。よく、調査されてからがよいと思いますね。
少なくともあの住友にお住まいなら、購入時より高く売れる可能性も十分ありますしね。他人さまの財布の中身は関係ありませんが、最近、本郷のパークハウスの影響もあり、近隣の中古物件が明らかに増えてます。そして、結構さばけてません。余計なお世話ですが情報として。
ここは、近くの方（住友、アトラス、ヒルズ、パークコート）が特別の希望無しに転居するほどの魅力は無いと私は考えています。予算があって、広くしたいという方にでも、、、。わたしなら、これらの中古を待ちますね（広いのは全然出ませんけど）、、、。
内廊下物件もピンからキリまでです。
24時間換気の性能もピンキリ。
外廊下は窓があるためにプライバシーが漏れやすくなりますし。
小石川ガーデンヒルズは？
24ですがたびたびすみません
ちなみに小石川ヒルズは小石川ガーデンヒルズとは全く別物で場所も違いますのであしからず・・・
小石川ガーデンヒルズは緑が多くて環境は良い場所ですが駅から遠く確か三田線のが近かったと思います
小石川のガーデンヒルズの土地って、本当に広大な土地が遊んでますよね。あそこは、小石川植物園側は良いとこだと思いますが、電車の駅までの便が悪くて、道が細くてね〜。バスも無いしね。
みなさんに御意見をお伺いしたいので、近隣住民として東大前野村の物件の看板情報を提供したいと思います。本郷のパークハウスも入れて、高さ、土地の広さ、に関して比較すると、、、。
ちなみに野村のは2009年秋竣工になってました。詳細な情報が出てくるのは来年の春か、夏かもしれませんね。
本郷パークハウス 約 4000 平米 207戸 14階
東大前の野村 850 平米 110戸（予想） 23階
小石川タワー 1500 平米 122 戸 18階
ちなみに
アトラスタワー小石川 約 3300平米 263戸 28階
もちろん単純な比較はできませんが、傾向として、平均住戸あたりの土地の持ち分が本郷パークハウスは広い、そして東大前の野村の物件が極端に細長い事が分かります。この3戸の比較ではここは比較的標準的の様ですね。この比較をしてみて土地の広さを考えると、本郷のPHは値段が高いのは仕方ないのかもとも感じました。逆に言えば、ここはもう少し安くても良いのではと感じたのであります、フフフ。多分、本郷より、ここの方が土地自体も安いはずですしね。
みなさんどう思いますか？。
住友が良くやるけど、小石川ガーデンヒルズって住所は千石ですよね。
いまのシティーテラス目白も住所に目白って入ってなくて目白駅まで10分もかかるのに目白を名乗ってしまう。
こういうことばっかりに力を入れてるから、建築確認取り消しなんかになっちゃうのですよね。恥ずかしくないのかね？。
本郷の面積の割に戸数が少ないのは、容積率が低いんでしょ。
容積率も土地価格に影響しますよ。
29さん
素人なんですいません、教えてください。
本郷の方が土地の値段が安いということですか？。
本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。
29さん
素人なんですいません、教えてください。
本郷の方が土地の値段が安いということですか？。
本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。
つまり、価格は本郷も小石川も同じなんじゃないかという意味？。
容積率が高いと高いビルがバンバン建つのでは？
また敷地一杯に建てられ植林も出来ず、ただのペンシルマンションが建つだけでは？
本郷地区は容積率が低いので１５階建のマンションばかり！
公道に面しているところは違いますが。
>>32
不勉強のようですが、容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションが
あったら教えて欲しいです、多分皆無だと思います。
容積率が消化できないのは、主な原因は日影規制より道幅が狭いから。
15階建ては、45ｍの高さ規制だから、まともなデベなら階高を確保して
14階建てにします、そうしないと天井が低いマンションになる。
>>28
住友だけが良くやるわけではありません(笑)
最寄り駅、もしくは最寄りの施設の名前は、マンション業界の自主規制では
OKなんですよ。
シティテラス目白の最寄り駅は、少し遠いですけど現状では
JR目白駅なんですから正当性はあるんです。（都電もあるけど、無視です）
高田馬場駅に近いのに、目白の名前を使用する悪質なマンションは最近でも
たくさんありますから。
で、結局、この物件の価格は安くなりそうなのか、ならなそうなのか、それのみが知りたいです。
掲示板に書き込んだくらいで、安くなるわけないでしょう。
でも川沿い（暗渠）の低地のマンションなんだけどな、柳町とは
区内では、本来そういうところですから。
文京区は特に、土地の海抜で住環境が変わるエリアだと思いますよ。高台は良くて低地はそうでもない。
高台でも土壌の質が悪かったりすると、結構マイナスですね。
ここは結構安定してますが。
負け惜しみなのか、文京区のマンションでそんな例があったら
具体的に挙げてみて、多分一例もないから。
農地を探すわけでもないのに、土壌の質なんて、どんな関係があるの
すぐ近くに、植物園があるのに変な人ですね・・・・
ここの前の、千川通りは川ですから地盤が安定しているわけないでしょう
下町のように地盤が酷くはないけど、谷であることには間違いない。
いい加減な書き込みだこと。
千川通りって昔は川だったんですか？
＞39さん
現在も道路の下は川だと思いますよ。
川の周辺の表層は、地盤が安定しているのかな？
暗渠（あんきょ）とは、地中に埋設された河川や水路のこと。
都市部において、戦後の宅地化によって生活排水が流れ込み悪臭を放つように
なった小川に蓋がけをして、悪臭問題を解消し、さらに通行の利便性を高める
ために、その上を遊歩道にしたり、自動車が通れる道路にする例がしばしば見
られる。
だそうです。
小石川アインスのHPに出てる昔の地図があるのですが、これで千川上水の位置がわかります。まさに千川通り。この辺をご存知の方ならお分かりの様にこんにゃくえんまの前を通って神田川に流れ込みます。
現地に行かれた方はお分かりと存じますが、この前の千川通りは不思議と、車道が歩道より盛り上がっていますよね？。単純に洪水、水害が起きれば、水が道路を通らずに歩道、マンション敷地内に入ってくることになるわけです。
駐車場が地下になってないと良いですね。
坂のある高台を選ぶか、水害の可能性のある平地を選ぶか？。
利便性が高いのは事実なので、やはりＭＳの選択って何を我慢できるかですよね。
38で安い土地といったのになんだが、水害は気にしないでいいよ。
大丈夫だから。
ただ、高台と坂下では雰囲気が全く違う。
高台のほうが遥かに雰囲気がよい。
でも、生活利便性や交通利便性は坂下のほうが遥かによく、しかもこのマンションの場合は前に述べられていたが、便利すぎるくらいの場所。
雰囲気よくて文京区らしくて価格が高い高台をとるか、雰囲気は悪いけど利便性抜群でなおかつ価格が安い坂下をとるか。
ちなみに僕は後者でした。
オリックスってオリコンのマンションブランドランキングにも全く出てこないのですよね。
この辺りはマンション多いけど、
水害でマンション住民たちが困ったってニュースは
見たことないな。
この一角の唯一のガンはうるさいパチンコ屋だけだと思います
近くに行くと”は〜い！何番台ラッキーチャンススタートだ〜〜！”とか聞いていると結構いやなものです
せめて外へのアナウンスをやめてくれれば だいぶ雰囲気は変るのですが・・
それ以外は意外と静かですよ
一応区役所のある文京区の中心なので確か水害が起こらない様に色々やっている様な話は何処かで聞いた様な・・・ごめんなさい気がしているだけかもしれません 区役所に聞いた方がようですねm(_ _)m
多分、立地が良すぎる。これにつきると思います。いろんな物がすぐ近くにありすぎる。
贅沢なんですけど、一本道を隔てた位置にあればとおもいます。
しかし、予算に合えば、十分検討に値しますよね。
もし高ければ、この値段で、静寂さが全くないのを買うか？となるのです。
オリックスの人はその辺見てくれてますかね？。
まちづくりニュース
http://www.harusan.jp/rooms/news.html
・平成19年6月号
地区内にマンション用モデルルームが建設されます
地区内中通りに面したコインパーキング（小石川１−４：下図参照）跡地に、
マンション用モデルルーム〔(仮称)サンクタス小石川〕が建設されます。
51、53さんの御意見に、賛成ですね。
どういう価格構成にしてくるかで、全く違いますよね。
低層階が騒音、排ガスの影響を我慢できる価格で出されて、高層階がほどほどの価格で出てくれば早期完売も可能と思います。
この立地、利便性なので、安ければ、騒音、排ガス我慢するって人居ると思うのですよ、というか、私はその一人です。御恥ずかしながら、予算って我慢できない制約ですからね。
高層階でも、眺望が良いとは思えませんけど。
他に、高い建物が多いので。
高層階が良いというのは56さんの御指摘のように、いわゆる眺望などの積極的な長所があるという意味ではなくて、日当たりが悪い、排気ガス、騒音というこの物件の3個の低層の短所が高層階では少しは回避できそうだということでしょう。
何しろ、利便性と環境というのは表裏一体なところがあって、ここはその典型的な立地ではないでしょうか？。
低層がそれを考慮した価格になるかどうかが、全てですよね。それを考慮しない、最近の近辺の新々価格（この辺だと３階で坪３９０万とか）をつけて来たら高層はさらに高くなり、パークハウスの二の舞となるでしょう。この場所なら坪３５０万（８０平米で８４００万）ぐらいからのスタートが無難かと。
58
パークスクエアとアトラスは共に住友が関係していたからあのように地続きで開発出来たのでしょうね！ やはり関連性があったほうが全然綺麗
だと思います
ここも同じ様な石畳を使って統一性があると良いですね！（勝手な意見ですみません）
でもいつもあそこを歩いているのですが石畳が何故か後から出来たアトラスの方がだんだん汚くなってきている・・ 最初はアトラスの方が全然綺麗だったのに！
管理なのでしょうか？施行なのでしょうか？ 確かパークスクエアもアトラスも同じ住友管理会社だと思ったのですが！？
すみません つい写真をみてちょうどこの場所が境であり話が脱線してしまいました
資料が届きました。
黄色いタイルを使用した奇抜な外観デザインはちょっといただけないですね。
エントランスホールの鉄製シャンデリアも、好みじゃないです。
男性にはうけるかもしれませんが、シャープすぎてくつろげない雰囲気なのが残念。
間取りは工夫されてて好感がもてます。
ここの隣の隣のサンクタスはピンク。
今度は黄色。
やはりラブホ系。
ラブホとは思わないけど、変わってます。
ガンダムデザインとも言えるので、もしかしたら人気がでるかもしれません。
ガンダムって、、、大河原さんが、、、。
もしかしたら人気でるって、高い確立で人気でないって意味ですね。
マンションのデザインなんですけど、、、。
マンション自体は人気でるででしょうが、この外観は好き嫌いが分かれるところだと思います。
カッコいいといえばカッコいいのですが、クセがあるので。
イエローのタイルで縦のラインを強調したスクエアデザインは、見た目にハード。
狙っているのは「重厚感」「日本らしい意匠」のようですが、なんかちょっとゴツくて派手なんですよ。
色彩ガイドラインで問題になるようなものではないですよ。
（このサイトにも物件の図がでてますよね）
個性的で目をひくデザイン・配色なので、実物がどうなるか気になります。
「ジャパン・デコ」をテーマにしているらしく、クラシックな薫りもします。。。
まあ、残念ながら凝り過ぎな建物はチープにしか見えないのですよね。
変な事にお金使わなくても、普通にしてその分、販売価格を下げた方が良く売れるのにね。
60ですが、今日現地を見てきまして、場所は気に入りました。
この場所ならあの外観もいいような気がしてきました。
まあ外観はどうあれ、売れるのは間違いない。
値段がどうでるか・・・。
高額でサンクタス住人の笑いが止まらない可能性が高いね。
＞６９
全く同感ですね。
正確には記憶してませんが、ほぼ底値の頃の同じオリックスの隣のサンクタスって下は坪230ぐらいからありましたよね。この辺も数年で1.5倍ぐらいになるって事ですからね。
ここは、無茶な値段じゃ無ければ十分売れると思いますが、低層はお勧めしません。ここを気に入った方は予算を多少無理しても、日当り、騒音、排ガスを考えて少しでも上の階にした方が良いですよ。
文京区の中規模以上のマンションの問題点は、幹線道路（不忍、本郷、千川、春日、言問）に沿ってること、そしてその多くが下駄履き（１階に店舗あり）という２点。ここは、その典型なのが残念ですよね。私はこの２点を満たすのを探していて本郷のパークハウスが良かったのですが、すこし予算オーバーでした。近隣だと中古の野村のヒルズはここからたぶん50ｍぐらいですがこの2点をクリアーしていて、中古価格もこの辺で突出してます。
この物件も低層でもいいから十分安ければいろんなこと我慢して購入に踏み切れるんですけどね。そしたら高倍率になってやはりダメか。
現地に行った感想
都心にして庶民的な店も多く暮らし良いと思う
ちょっと坂を上がれば神社とかありなかなか趣がある
残念な点
パチンコ スターライトのアナウンスがかなりうるさい！明らかに付近のガンです
上層階が良いと思った
あの汚いクリーニング店は退くのかな？
黄色でないほうがいいのに
イエローのタイルはアクセント使いで、ベースは渋い色です。
73さんは、検討者ではないですよね。
>>75
長所
１ アドレスが文京区小石川。
２ 地下鉄4路線・小学校・幼稚園・区役所等、多くの生活利便施設が徒歩4分以内。
３ 後楽園に近い。
４ 車ですぐのところに大学病院が5つ。
５ 坂がない。
６ 夜は静か。
７ オリックス不動産が売主なので、安いのではないかという期待。
短所
１ 地権者20%で店舗、事務所が入る。
２ オリックス系の独特の外観（本物件は黄色のタイルを使用。隣のサンクタスはピンク）。
３ 千川通りに面し、白山通りに挟まれる。騒音と排気ガスの影響。
４ 駐車場が20%未満。近くで駐車場は不足しており、かつ高い。
５ 南側に住友不動産15階建てマンション、北側に同程度のオリックスマンション。中層まで千川通り側の西日以外は日当たり苦しい。
６ 高台ではない低地のマンション。ハザードマップも要確認。
このマンション自体が再開発地区の一部です。
41階の高層ビルが予定されてるんですね。
あなた、失礼ですよ。普通に仕事してる店舗のかたに汚いなんて言葉はお控えなさったほうが良いのではないでしょうか？もしよろしければご意見お待ちしておりますね。ここは物件を検討している人たちの交流の場です。あまりそういった口調はどうかと思いまして投稿させて頂きました。
＞８３
同感です。正直、どこのこと言ってるか、周辺住民にはバレバレですからね。
今回の台風では全く問題無かったですが、長期居住を考えているものからすると、異常気象と地球温暖化による海面の上昇と、、、やはり水害の事を考えると少し高度があるとこが良いですかね？。まあ短期で、売ろうとする人には良いかもしれないけど、長期居住を考えると昨今の異常気象を考慮して物件選択した方が良いかと思うのですが、考え過ぎですかね？。
84
ならば間違いなく山奥ですね
山奥は崖崩れの可能性があるので、選択肢としてはお勧めできませんね。
まあ、水害の可能性を考慮して、高台を選ぶ人は少なく無いと思います。目白のシテイーテラスの方でもこの話題良く出ますね。
日本全国安全な場所なんてありません
ここの場所は谷部で 千川通りというだけあって川が流れていたのでしょう！？
それを言ったら皇居だって霞ヶ関だってという事になります
昔は川が流れているところが生きる上で重要でしたから発展もしていますし 役所等も実際多い
大きな川の周りは上流の大雨で災害にあう危険性もありますが 歴史的にここはそれほど気になる場所ではないと思ってます
ここは小石川１丁目でも、文京区のハザードマップで濃い青になってる一角なので、相対的な比較では水害危険が低い場所と言う事は出来ないと思いますね。 実際ハザードマップを見てからコメントすべきと思います。
まあ、そうなんだけど、まず大丈夫だよ。
じいちゃんが若いころから大丈夫なんだから。
近年まれにみる直撃の台風でも大丈夫だったでしょう？
水害をきにするなら、東京にすんでてテポドンを気にしたほうが確率が高いくらいよ。
88
匿名性で誹謗中傷何でもありのこのサイトでそれを期待しても無理です
（２ｃｈはID表示ぐらいしてるけどここはそれすらしてないから２ｃｈよりもかなり酷いと思う）
89
笑える
なんか異常な擁護派の方がいらっしゃる様ですね。
ハザードマップは単なる客観的事実。
必要以上に反応するとスレが荒れるから止めといた方が良いですよ。
いや、擁護じゃなくてハザードマップと同じく、じいちゃんが若いころから水害がない「事実」をいったまでなんだけど・・・。
>神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
これも事実だけどね。
ただ、テポドンのほうが可能性が高いことも、確かめようがないけど、かなり事実に近いと思う。
ようはあんまり「水害」は気にしなくっていいってこと。
テポドンは冗談な感じだけど、「水害」よりも「マンション内火災」とか朝から昼は車が多いから、「車がマンションに突っ込む」とかそっちを期にしたほうがいいかもというくらい「水害」はまずない。
途中でおくっちゃったけど、ようはリスクだと「水害」よりも「排気ガス」とか「騒音」とかそちらのほうを気にしたほうがいいってこと。
外壁がなにでできてるか確認したほうがいい。
近くのアルシオンとか10年たってないのにかなり汚れてる。
93でなく91ですが、何故異常な擁護なのでしょうか？
特にこのマンション購入する予定もありませんが同じ状況の地区（外堀通り沿い）に住んでいますが、過去から現在全く影響がありません。
>93
アルシオンは下の方の壁が吹き付けですからね。
このあたりは粉塵で特に汚れやすいから
吹き付け部分はあっという間に汚れます。
吹き付け多用するデベの気が知れない。
ここ（TTK）はどうなんでしょうね。
ハザードマップは、東京都の説明によると
----------------------------------------------------
雨量は東海豪雨（平成１２年９月１１日未明から
１２日までの総雨量589ミリ、時間最大114ミリ）を
想定して、河川や下水道等の治水施設で処理できない分を
浸水する量として計算しています
----------------------------------------------------
ということです。
単に、近年これだけの雨量を経験していないということでは。
今後どうかというのはバクチみたいなもんですね。
温暖化してますし。
>近年これだけの雨量
近年というより70年くらい経験していないということか。
ようは100年に1回くるかどうかという大雨なら、ハザードマップのようになる可能性があるということなのかな？
ここが水害で水びだしって聞いたことないんだよね。
駒込と王子のほうが昔（50年くらい前）1回なったことあるみたいなんだけど、その時もここは全然大丈夫だったそうだよ。
>今後どうかというのはバクチ
おっしゃるとおり。
でも、かなり確率は低い。
排気ガスのせいで病気になるとか、隣人が変な人で精神的にまいるとかそっちのほうが遥かに確率がたかい。
水害をこのマンションを購入する際のリスクにするのはどうかと思うよ。
MR公開、まだですかね〜。
＞No.98さん
特別事前内覧会の案内来ましたよ。
10月5日（金）〜8日（祝）の４日間です。事前予約制ですよ。
すでに会員登録して、内乱希望の人には送付されて来ていると思いますよ。ＷＥＢ等で確認して連絡してみてはいかがですか？
都内はこの数ヶ月、ぴったりと上昇ムードがなくなり、中古では早めに売って利ざやを確保しようとする業者が増えていますね。
昨年分譲された港区の某タワー物件は、全体の３％レベルが現在売りに出でいますから。
そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）
どうしようか迷っている者です。坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？ どなたかご存知でしたら教えてください。同じオリックスでも、近くの物件より100万くらい高くなってしまう気がしますが。
それと、ここだと部屋の位置によって価格が相当変わってくる気もするんですが…。どうなんでしょうか。とても心配です。
99さん
わが家にも案内のメール便が届き、さっそく事前案内会の予約をしました。
資料にない80平米台の間取りがあるか、価格は妥当なものか。
早く全貌を知りたいですね！
＞坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？
まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。
オリックスの近くの物件より100万高いというのはどこと比較されているのですか？。
売主が同じでも、場所が違う所を比較しても意味が無いですよ。都心は場所が５km違うだけで価格は全然違いますからね。
逆にこれ以上安かったら倍率高くなって購入できる確立も減りますからね。
102さんへ、そうですか。坪385万は妥当なんですね。でも、やっぱりちょっと考えてしまいます。
それと、100万安いのはオリックスの物件ではありませんでした。間違えてました。すいません。
なかなか資料が来なかったので住所で探し、現地を見てきました。
あそこは千川通り？なんですかね。初めて歩きましたが、後楽園から何となく下って行くような感じで同じようなマンションが立ち並んでいて大通りの割りに歩道が狭かったような感じがしました。
春日駅からは改札から出ていないので解りませんが、後楽園から４分はちょっと嘘っぽい様な？改札からだと６分以上はかかるのではないかとおもいます。
近くにグルメシティがあったのは良かったですが、あとは解りません！
施工主は未定とありましたが、現地には佐藤工業の旗がヒラヒラとなびいていましたが。佐藤工業はつぶれた会社ではなかったでしょうか？
前レスに坪３８５万とありますが、そうだったら本郷のマンションにまた流れ込む様な気がしますね。
敷地の隅にクリーニング屋さんがありましたが、店舗に入居するのでしょうね。
現地に行ってきた個人的な感想です。
建物の絵をかっこよく見せて書いてますけど、1階にはクリーニング屋さんを含めた店舗が数件入ってその看板があるはずですよね。それだけで、道路を歩いている人から見たらこの物件は見栄えがそんなに良くないのはわかると思うのですけどね。実際周りはマンションばかりで建物を遠くから見るなんてこと非現実的でしょ。だから上のほうだけ必要以上に華美に見えて、ラブホになっちゃうのよね。絵的に想像力のない人にもわかるような図をのせるべきだと思います。
オリックスももっと現実を顧客に見せるべきだと思います。
>>99そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）
そんなことしたら，倍率上がっちゃって，投資家がわんさと押し寄せてきて，本当に欲しい人は買えなくなっちゃいますよ。
自分たちが買える値段は，他の人も買える値段ということを忘れずに（笑）。
下層部は重厚感ある暗い色、上層部は黄色。黄色はチョッとどころではありません。マンションが浮いちゃいますね。（上を見なければ解りませんが？）でもマンションに囲まれた、あの場所だとわざわざ上を眺めないと解らないからどうってことないけど道路の反対側の建物に住んでいる人は違和感を感じるのではないでしょうか？坪４００万越えで投資用で買うでしょうか？
一ヶ月ほど前現地を見てきました。
比較的土地勘があるエリアだったので、場所もすぐわかりました。
文京区の中で、いわゆる高級住宅地ではありませんが利便性で選択する人には値段によっては検討範囲でしょうね。
私はプラウドＴ千代田富士見に申込み、抽選に外れましたが、南西角の中層の部屋が坪４２０万円でした（向きによっては買いやすい坪単価の部屋もありましたが）。
＞まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。
＞というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。＞この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。
＞ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。
との意見がありましたが、個人的にはもう少し低いレンジかなと思います。（反論ではなく、あくまで私見ですので）
プラウドは、千代田区アドレス（お濠VIEW）、ＪＲ飯田橋徒歩２分、地下鉄四線乗り入れ、複合再開発の３８Ｆ高層タワーでした。
それと比較した場合、Ｔ小石川の場合は、①JR駅には遠い、複合開発ではない、超高層タワーではない訳で、利便性が高く良いマンションであるとはいえ、あまり強気に値付けすると厳しいでしょう。
このマンションの場合、南側は中層階までは前が抜けません。
また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
結局、一番お大きい（と思われる）百数㎡の部屋は北側メインの東西三方開きという苦心した設計になっていますからね。
いわゆる「条件の良い」という部屋は、ほとんど無い訳です。
小石川後楽園パークハウスの中古で高いものでも坪３３０万円、パークスクエア小石川の中層階が坪３００万円強で今年の春過ぎに売買実績があります。（これら６−７年落ちの築浅マンションも昨年から急騰！）
こういったことから推察するに、「最低坪３５０万（＝３５０万スタート）」では、ちょっと厳しいでしょう。
条件が良い部屋で４００万は無くは無いでしょうが、条件が良い部屋が無い以上、それは高く見えます。
（ちなみに、同じオリックスで港区アドレス、分譲後中古価格が高騰しているタワーズ台場でも、実際に売買されているレンジは３２０万〜４００万円です）
世田谷あたりの新築マンションが完売しなくなり始め、都心の中古もこの３ヶ月ほど全く上昇しなくなった今、オリックスのここの値付けがどうなるか、ちょっと注目しています。
ちなみに、私は検討レンジになれば申し込みますし、ＭＲ見学で少しでも高いと思えば見送ります。池尻のタワーなどもありますし、中古も短期的には調整局面になる可能性がありますからね。
＞１０９
オリックスの物件のチープさを考えると正解かもしれませんね。
ちなみに、小石川ヒルズが坪３７０でこの夏に取引されたのもご存知だと思います。しかし、高層階を坪400以下で出すとか、中古と同じ値段で新築出すなんて、文京区小石川では１丁目でもいくら何でも今時あり得ないと思います。だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。
色んな意見があって面白いですね。JRの駅ってそんなに意味があるのですかね？、文京区内には一つもありませんけどね。眺望は確かに無理ですが、小石川１丁目の再開発と飯田橋駅前の再開発って行政レベルでは同じ物で、ここはその一部なので複合開発地域でもあります（私はこれが魅力だとは思いませんけど）。
私もプラウドタワーに申し込んで外れたクチなので、109さんの意見とかなり近いです。
こちらはプラウドと比較すると外観も含めて「イマイチ」な部分が多いので
価格でかなり「おトク」と判断できなければ、申し込まないと思います。
＞110
なるほど、いろいろな意見があり、いろいろな見方がありますね。
ＪＲの駅の件については、３Ａのようなブランド立地を除けば、利便性ということ面ではプライオリティは上位だと（私は）思っています。
千代田区の再開発と文京区小石川の再開発、「行政レベル」で言えば同じなのかもしれませんが、後々の不動産価値としてはかなり違いますよ。
エリア間の中古不動産の価格水準を見ればお分かりいただけるのではないでしょうか？
中古云々の件ですが、現状は築浅中古がかなり上がっているので、エリアや物件性によっては、新築に近い単価のものも結構あります。（パークスクエアがそうだとは言いませんが・・・）
あと、「だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。」という部分ですが、そう書いてしまうとタワーズ台場の方に失礼なので何とも言えませんね。（笑）
ただ同じオリックスの物件としてだけ比較すると、タワーズ台場のほうが圧倒的に高級ですよ。私中古でプレミア住戸を内覧しましたが豪華でしたし、最近売れた最上階の部屋に至っては２億５千万円ですから。
（私は会社へのアクセスがイマイチなのでＴＤＢは見送りましたが・・・）
まぁ、いろいろ言いましたが、一応価格次第ではこのマンションも検討物件ですので、お許し下さい（笑）
>>109
あなたの申し込んだプラウドの南西角部屋は，客寄せ物件で，坪単価は15％ぐらい他の部屋より割安ですので，これを基準に考えるのは妥当ではありません。
実際にはあなたの申し込んだ部屋の隣の中層階の南向き２LDKは坪460万，西向きは430万です。なぜか角部屋だけ異様に安い値付けでした（三角リビングのせいか？）。
ですから，ここも南向きで，条件のいい部屋は坪450万ぐらいは付けると思いますよ。
もし400万ぐらいなら高倍率は必死でしょうね。
都心に新築物件が枯渇している現在，多少高くても，以外にたくさんの人が狙ってると思いますよ。
なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。
湾岸は湾岸の魅力があります。
好みの問題なので、言い合っても意味はなさそう。
ちなみに台場は、スーパーが入店すると言って客寄せしたのに
実際には居酒屋が入店したとか。
＞114
＞なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。
今日は振り替えで休暇をとって私が書き込んだら、思いのほかRESがあったためでしょう（笑）
私見を述べただけだったので、RESがあってもスルーすれば良かったのですが、不思議と異なる池意見には再RESしたくなるものです（笑）
＞113
「客寄せ物件」という概念は存在しませんよ（笑）
だって客寄せ物件の割りには上から下まで８箇所くらいあったでしょ？
ちなみに東南も同じような価格設定でしたよ。
普通に売れる物件なのに、なんで客寄せが必要なんですか？
角部屋を好まない人もいるので、あの価格だったわけです。
ここの場合、以前にも書きましたが「条件の良い部屋」は無いです。
南側で展望がよく、先まで抜けていることがないので。
タワーとは名づけていますが、最上階でも１８階ですので、タワマンの展望付加価値はありません。
ましてや、最も大きい部屋が三方開きとはいえ北向き（現在手元にある資料のみ、ひょっとすると南にも100㎡クラスの部屋があるのかもしれませんが）ですので、そんなに高い坪単価はつけられないでしょう。
113さんは、多分直近で築浅中古をあまりウォッチされていないのでは？
新築が少ないだけあって、築浅中古と新築は複数区を跨いで競合関係にありますよ。
不動産関係の業者が未入居の築浅中古を結構保有しているだけあって、実は流通物件は多数あって、条件の悪いものは新築・中古を問わず、かなり動きがスローになっています。
世田谷エリアは新築が完売しなくなってきており、デベロッパーも値付けに慎重になり始めています。
このマンションは高層タワーマンションではないため、「付加価値」という部分で特色があまりなく、「利便性」（交通と日常の買い物）が最大の売りです。
ですので、113さんがおっしゃるように４５０などという値付けをしてしまったら、確実に残るでしょうね。
ずっとこのあたりを探していた人で、どうしても文京区がいい人は４００でも買うと思いますが、少なくとも「高倍率」はないと思います。
私は北側の部屋を坪４００で買うつもりは全くないので、もしそうだとすればアッサリ見送ります。
プラウドに１．２億は払いますが、ここの北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ、私は。
繰り返しますが、値付けを間違えると厳しいですよ今は。
「本郷」などもその部類でしょ？
失礼。
＞北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ
北側３０坪の部屋に１．２億（＠４００万）は払わないですよ です。
※ちなみに、もうRESしないようにしますね。
ディベートしたい訳ではないので。
みんな安くしてほしいのよ。
>>117
申し込んだならわかってるでしょうが、南東、南西の中下層の角部屋だけ、倍率が全部10倍以上だったでしょ。
そこだけが異様に安かったのは事実。
だから客寄せ物件と称した。
あの部屋はコネがないと当たらないよ。
お疲れ様でしたね。
投資家が押し寄せているようだから、それを賃貸で住むのがすごーくコストパフォーマンスがいいようですね。
不動産ファンドが賃貸たてまくって、買い捲って空き室ばかり。
今は買うより安く借りて、しばらくお金をためて、気に入ったものがあれば買うというスタンスで。
オリックスは他物件でも
18階建てにタワーとの名称を付けてるけど、
普通は20階建て以上がタワーマンションでしょう。
ましてや、ザ・タワー とまで言ってしまうのが凄い。
興味を持ってみてます
ＨＰしか見ていないのですが
とにかく天井が高い部屋が好きで近辺で探してます
天井の高い開放感は本当に気持ちが良い
ここは最上階とか天井の高さはどうなんでしょうね？
確か近辺でもパークスクエアや小さい方のアトラスマンション？とかの最上階がかなり天井高いと記憶してます
なかなか売りは出ないでしょうから この物件はどうなのかと思っています 天井が高ければ是非候補に入れたいのですが
誰か知ってます？
皆さんプラウドＴとの比較論なども書かれていますが、比較すること自体無理があります。
プラウドＴは、稀にみる好物件でした。
・都心の複合再開発（再開発物件はヴァリュー高し）
・超高層タワー
・駅至近、しかも５線乗り入れ
・飯田橋とはいえ、千代田区アドレス
・お堀や北の丸公園などのプレミアム展望
エリア特性から、六本木・青山・赤坂・虎ノ門などのタワーはまた更に一格上なので比較できませんから、都心としては白金タワー、品川Ｖタワー以来の好物件だったと言えるでしょう。
だからあれだけの高価格になっても、高倍率になったし即日完売になった訳です。
このマンションの場合、
・再開発地域にあるとはいえ、複合的な再開発物件ではない
・タワーではなく、普通のマンション（123さんの意見どおり）
・展望は全く期待できない
ということですから、一駅違いの場所とは言えプラウドＴと比較すること自体相当無理があります。
どなたかＴ４５０万円という書き込みをされていましたが、ちょっとビックリです。ごく普通のマンションですからね。
このマンションは地元で、このあたりに愛着を持つ方が永住するために買うべき物件でしょうね。私のように投資を考える人間からはかなり微妙な物件です。（一応、見には行きますけどね）
ちなみに、文京区というのは昨年もっとも分譲単価が前年比で伸びたエリアです。でもそれはもとが比較的安かったから。
港区（湾岸除く）・千代田区・中央区（内側）と同じような基準や坪単価で量れるエリアではありませんよ。
風情もあって、生活するのには良いエリアですが、プレミアエリアではありません。
プレミアエリアとか千代田区と同じとは特に誰も思ってない気がします。文京区も都心のざわつきの無い高級住宅地（西片2目とか本郷6丁目）はありますが、この辺はそういう場所ではないですよね。
みなさんがおっしゃられているのはそういういわゆる特別な場所でなくても坪400と言う値段がつく時代が来たということです。
文京区民としては本郷PHの方が良い物件だと思いますが、あそこにも坪400を超えた部屋はたくさんあります。そしてご存知のように住友の護国寺の物件はさらにめちゃくちゃな値段になってますよね（一期で10％も売れなかったようです）。私は飯田橋のタワーは、少なくとも周りが雑然とした駅前物件なので利便性は高いですが、プレミアとか高級とか言う言葉には似つかわしくないとは思いますけどね。成金か、代々の高貴な人が住む場所か？と問われれば飯田橋のタワーは成金が住むのに向いたものですよね。そして、それでもずっと、この物件よりいいものである事は皆さん認めてくれると思います。松涛のプラウドも有栖川のPHも駅から遠く、雑然とした場所ではありません。私はこういうのを高級とかプレミアというと思います。
プレミアな場所でなくても今は、そんな値段がついちゃうので皆さんどうにかして欲しいという現実を投げかけているのだと思います。
それからこの物件は75平米の３LDKでたぶん32万ぐらいの家賃になると思います。これって借りる人にとってはコストパフォーマンス良いのかな？。
スレ違いで本当に申し訳ありません。
私は文京区民で今近隣でいろいろ物件を検討している者です。実家が文京区なので親のケア等を考えて区内か隣を考えています。
文京区をご検討されている皆様のご意見を伺いたく、スレ違いと恐縮ですが
ぜひお聞かせいただけるとうれしいです。
>126さん
住友の護国寺ですが、おっしゃるようにあの辺近隣在住として恐ろしい金額におののいてあっさり撤退しました。
皆さま、同じ住友の高田「シティテラス」をどのように思われますか？
値段、立地、付加価値（プレミアム）等々....。
隣接する将来の都電廃止と同時の明治道り拡張が予定されています。それと新駅誕生で徒歩10分以内です。
本当に申し訳ありません、あちらのスレの雰囲気がちょっと恐ろしくて聞けない雰囲気なので...。
>127
うーん。難しい御質問ですね。
127さんは文京区の物件がたくさんある中でどうしてあそこだけ聞いてみたくなったのですかね？。御実家に近い？、住友ファン？、目白の学校にお子様が通われている？。
今文京区内の物件って、本郷のパークハウス、ここ、小石川タワー、ブランズ小石川、護国寺PH、ブリリア護国寺、などなどたくさんありますよね。
私は個人的には全くあそこには魅力を感じません。
明治通り沿いの排ガス、騒音、駅から遠い（10分って都心では異常に遠いですよね、）、値段も割高、住所も高田、プレミアムな場所じゃないのを反映してあんなに遠い目白駅を一番近いからと名前に入れちゃって、逆に目白への憧れが感じられますよね。私は駐車場も余って困ると思ってます、あんなにたくさんあると。明治通りが拡張されるって、高速夜中に飛ばすアホが夜中に家の前を暴走するって事ですよ。それに近い駅といっても雑司が谷になるんですよね、、、雑巾みたいで。あんまり厳しい事書くと良くないかも知れないけど、まあ、本音です。お金に余裕があったら、私は地所の本郷か、ブランズ小石川ですね。
127です。
＞128さん、早速のレスをありがとうございます！
いえ、実家が小日向なのでおっしゃる通り、本郷とここ等、近隣で探していまして、あの住友の高田も犬の散歩コース程度の距離なので物件をあれこれ検討中している現在です。それで最近週に二回、住友の高田の広告が新聞に入ってきたり、ポストに週一のペースで折込が投函されているので目だっているなと思っただけなんです。（他意はありません）
なぜここの皆様に伺ったかというと、文京区内各マンションごとに立っているスレッドの中でここが一番掲示板の一番良さが出ている、皆様真剣に、具体例や数字をあげて討論されていて一番好感を持ったので、願わくばと思い、思わず甘えてしまいました。その他は荒らしや近隣住民を蔑んだりと本当に雰囲気がひどいので...。
本当にごめんなさい。
一戸建てや小規模ならプレミアムな場所に住むのも良いですが、
大規模マンションはプレミアムよりも
利便性や眺望重視という事で湾岸物件が人気になったのでは。
ここは以前にも指摘されてますけど、駐車場少なすぎますよね。
122戸で駐車場40って少なすぎませんかね？。非分譲の住戸で多分押さえている人が数個あると思うので、販売戸数の1/3ぐらいだと思うのですよね。やっぱり最低50ぐらいはあって良いと思います。近隣で借りると多分4万からそれ以上のとこもありますし。賃貸に将来出す時とか、転売する時も駐車場が余っているかどうかって結構大事なのですよね。私は２個ぐらい駐車場が余っているぐらいが良いと思ってます。
もしここを買うのであれば、車は手放そうかなと思っています。
並びの大型マンションの者です
うちのマンションは最近常に０〜１〜２台程度の空きがあります
最初は駐車場が足りなかったんですが やはり駅近だし タクシー夜中だろうが早朝だろうがいつでもすぐつかまるし 車使わない人が増えてきました 私もその1人 ただ私はまだ車所有してますけどね
そんな事でいつも1台程度の空きが出ています ちょうど良いのでしょう
交通の便が本当に良いので車を使用する機会が激減しました 郊外にいた時の10分の1以下に！
参考までに
134さんのマンションはちなみに戸数に対する駐車場の割合ってどのくらいですか？。
ここなら車いらないでしょ。
利便性以外は全く魅力を感じないけど・・
周辺物件の分譲賃貸になってるのを見ると駐車場の空き具合が分かりますが、空無しのとこ多いですよね。ちなみに私のとこはここから数分の物件ですが、ハイルーフはいっぱいで、普通の高さのは空きが出たり消えたりです。私は134ではありません。
居住者の45％以上の人が車を持っている事になる(２台持ってる人も居るかもしれないけど）と思いますよ。周辺物件の現状を考えるとここの駐車場の数は少ないと言えると思います。
だいぶＨＰ更新されたようで概要がわかってきましたね。
デザインに凝って価格吊り上げようとしてるのミエミエなんだよなあ。
しかもここの外観奇抜すぎません？？
お化け屋敷マンションとか呼ばれそう（笑）
シンプルに作って安く売ってくれればいいのに。
価格を安く出す為なら、内装とか建物がオリックスタイプのチープなのはみんな目をつむってくれると思うのですが、予想されてる様な価格で出すと、この仕様じゃ、、、ってなりますよね。
プレミアフロアなのにハイサッシュは2.2mしかない。リビングのエアコンが天井カセットでない部屋があるとか、こんなMS久しぶりに見ました。
Wikipedia にも出てこない中澤恒夫ってだれ？。Google で検索してもあたんないよこの人。よくわからん鉄のかたまりより、普通の照明にしないから、ラブホとかチープとか評されてしまうのよね。なにしろ責めてこんな仕様で作るならそれなりの価格で出しなさいって感じです。だいたいどうして未だに施工会社出せないのかね。MVとかCMなどでとてもよろしく無い話題になっているKJだったりして。
モデルルームらしき建物は現地よりもドーム寄りの
千川通りと白山通りの間にあります。
価格はどのくらいになるのでしょうかね？
価格は思っていたより高くてがっかりです。
MRは事前案内会が始まっていますので、登録して行かれるとよいと思います。
大体の価格もそこで教えてもらえます。
案内会いかれた方いますか？
おいくらぐらいなんでしょうか？
ＭＲ公開されているとの事なので、電話をしたらただ今反響が物凄いとの事。本当でしょうか？
送られて来たアンケートには即日答えて送ったのですが、予約が一杯で電話でのＭＲ予約は出来ないって断られました。平日は暇なはずなのに！
まあ、野次馬根性で行くのでどうでも良いですが、そんなにご立派なマンションなのでしょうか？
ＭＲにいらっしゃった方のご感想をお聞きしたいです。
MRは混んでいました。
平日も予約がつまっているようです。
あのクリーニング店の古いビルがそのまま残るというのが残念です。
あのクリーニング屋さん、残るんですか。大金積まれてもオリックスの交渉に応じなかったんですね。ご立派です。とはいっても、住むとなるとちょっと考えてしまいますねぇ。近辺にもいろいろ出ているようなので、ここはやめた方がいいのかなぁ。値段も高いし。
まだ、説明会にいってないんですが、価格は正式にはいくらぐらいでしたか。最初はリサーチ期間で、オリックスも様子見なんでしょうが…。言われているように３８５万くらいでしたか？。いかれた方がいれば教えてください。事前説明会に行くの、ちょっと二の足踏んでます。とにかく高そうで。
価格は、階数や位置によってはお手頃な部屋もあると思いますが
わが家の希望に見合う住戸は坪400万超えています。
都心で駅近の物件は供給が減ってきているので、強気の値づけになっているのでしょう。
地権者の多いマンションは、そのぶん価格に上乗せされてるのかなとも思いました。
価格に見合う物件ではないので、残念ですが我が家は見送りです。
ここは利便性はよいので、賃貸用に購入されたい方にはいいと思います。
（転売はむずかしいかもわかりせんが。）
実需でどうしてもこのエリアに住みたい方は、中古で探されたほうがいいかもしれません。
これはネガでもなんでもなく、素直な感想です。
すごく期待していただけにがっかりしたのです‥。
しかし利便性以外は全く魅力を感じませんね。
地権者あり、眺望無し、騒音つき、奇抜な外観、おまけに高値・・
チープな造りでもいいので安くして欲しかったのは
私だけでないですよね？
ここの利便性は魅力なんだけどなー。
とりあえずの価格の様なので、今回の価格は最終決定では無いと言ってましたが、多分下がってもそんなに変わらないみたいです。私はこの値段だったら、本郷のPHにしますとはっきり言ってきました。
だって、どう考えてもあっちの方が良い物件でしょ。
坂上だし、地所だし、地権者も店舗もないし、駐車場も多いし、標準装備も充実してるし、天井も高いし、その上、私の希望の物件は未だに残っていると、、、。
みんなで、こんなプレッシャーかけませんか？。
157さんは、あのクリーニング店は気になりませんでしたか？
あの古い建物が出入り口の脇にある造りは
見栄えだけでなく、風水的にもよくないと思います。
売主が三井不動産や地所だったら、
あのクリーニング店だけが残るなんてことはなかったのでは。
ほんとうに残念。
クリーニング屋は残るんですね
正直いって街の景観的にかなりのマイナスポイントです
あそこは多分テナントだと思います 昔なかったし
クリーニング屋には悪いけど 残念です
資産価値的にも景観はかなりのマイナスポイントになります
そうなるとパークスクエアかアトラスタワーの中古の方が良いと思えてきました
でも上層階の部屋全然出てないんですよね
昔、ある場所のパークホームズ（三井のマンション）は
目の前にある古いアパートの外装を塗り替えてあげてました。
せめて、オリックスもそのくらいのことをしてはどうでしょうか。
>160
法外ってどのぐらい？１億超ぐらいかな。
仮に各戸で割ったとしたらそれなりの上乗せになるね。
でもここが撤退してたらもうちょっと戸数増やせてたかも？
側面見た感じでは、コンクリブロック積んだような壁で
地震の時とか大丈夫なのかなと思った。
私は見送りでもう一度本郷ＰＨにアタックしてみます。
１階・２階にテナントが入るとやはり価値が落ちますよね。
どんな店舗が入るか解らないし。
１８階建のタワーでもない中途半端なマンションだと中古になったら全く目立たないマンションになりそうだし。
売主も施工も管理も悪そうだし。
ガッカリしました。
クリーニング屋どかないんですね
やっぱり高額ふっかけてたんですね
これで街の景観悪くなる
やっぱりね！
クリーニング屋の所は ずっと粘っていたんですね
結局 とんでもない値段ふっかけて買ってもらえず あそこだけが取り残されれば お互い土地としての価値が減小するのは必至だからね！
あの建物はかなり古いから建て替えしないと無理でしょう
絶対に建て替えせずに売る事を考えていたはずだと思うが
あまり欲の皮が厚すぎると返ってチャンスを失うといった典型でしょう
他のご近所さんはテナントに入って仲良くやるけど1人だけ値段ふっかけて外れたからやりにくくなるのではないでしょうか？
いずれにしても近所の私からも検討をしている人からしても 大きな誤算である事に変わりはないですね 景観上明らかにネックです！
1億だすなら、確かにここより本郷PHのほうがいいと思います。
部屋の仕様もよかったし、外観も派手さはないですがクリーンな印象で
飽きずに住めるでしょう。
私が本郷で気に入った間取りは、南の低層しか残っていなかったので見送りましたが。
クリーニング屋さんは自分の土地じゃないから、価値が下がろうが構わないのかもしれませんね。
これで本郷PHやブランズ文京小石川とかにお客が流れると思います
明らかに住環境は上だし（利便性はこちらに軍配）
もし私がクリーニング屋の経営者の立場なら あまりに建物が限界に来ているので新しいマンションに入りたいところである
＞１６８
同感ですね。ここって、微妙な立場で、利便性が高い以外は、PHやブランズに比較して殆ど長所が無い（幹線道路沿いで、騒音、排ガス、地権者、店舗、駐車場少ない、オリックス、坂下）上に、物件の中身が分かって来たらクリーニング屋さん（店主には失礼で申し訳ないが）、部屋の装備などまで、イマイチなのが分かって来て総合点は完全に（ブランズは内容未だ良く分かりませんが）PHに負けちゃいますよね。利便性が高いと言っても、ブランズやPHだって、そんなに変わんなくて、たいした長所では実な無いですからね。それをこんな値段で出したら、辛い事になりますよね。まあ、売れ残ったら安くすりゃ良いと思ってるのかもしれないけど。
あと、私は本郷のPH、ブランズと比較して気にしているのは、ブランズは殆ど完成売り(来春入居）、PHは来年の秋、ここは再来年の夏ですよね。これだけ入居の時期が違うと、金利も上昇基調である事を考えると、同じ価格だったら本郷のPHに、さらにはブランズに軍配が上がっちゃうと思っています。１年半経ったら今の時代金利が1% ぐらいは上がる可能性ありますよね、4000万のローンって30年組んだら金利3%と4%で800万ぐらい違いますからね。
クリーニング屋さんだったらさほどイメージ悪く無いとおもいますが。
床屋さんがテナントのマンションを見たことあるけど、最悪ですよ！
必ず赤・青・白の看板！
ブランズは環境が良さそうだけど、戸数が少ないし、悪名高い東急が売主ではなかったでしょうか？
main entrance がクリーニング屋さんの横（裏）なんだよね。毎日あの横を通って、入って行く、、、。入り口から高級感無いね。南側の道路にすれば良かったのに、と思いませんか？。
四谷のライオンズのタワーゲートの畳屋と一緒ですね。
このマンションはエントランスへの奥行きがあれば良いですが狭い場所に建てるので広い車寄せが無かったら歩道からクリーニング屋さんが即、見え見えなんですか？
＞１７３
なんと言いますか、エントランスの横に、古い（失礼！）黄色い看板のお店があって、これがエントランスの警備員詰め所みたいな位置にあって、もちろん、通りに完全に面してます。周りが歩道になるから、なおさらこの店だけ、取り残された感があって、ダメなんですよね。近くのアトラスタワーの土地も虫食いみたいになってますけど、白山通り側のエントランスは正面に行けばそこそこ奇麗ですけど、ここは正面からエントランスの正面から見れないね。
１７１さんの言う様なテナントじゃないのです、全く別の建物。そしてその古さ、黄色の看板、、、。私は外壁と看板だけお金出してあげるから直してよって感じです。ちなみに、車が入るのは建物の裏側で、これとは無関係な位置にあります。
本郷ＨＰ２期は完売したそうです。
３期は今月下旬くらいに販売するそうで、今までＭＲに来場して来た人にＤＭを送るようです。
本郷・小石川近辺に他にマンション建設予定は無いのでしょうか？
後楽２丁目の再開発を住友が請負うようですが、マンションは建たないようですし。
日経に出ていましたが、値段が高くても有名なデベが売主の方がブランド力があって小規模デベより売れ行きが良いって。
>>175
後楽２丁目、地権者住居だけ？
この記事と内容変わったかなhttp://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03288.html
地権者は土地所有者が22人、借地権者が44人。
再開発ビルの規模は鉄筋コンクリート造地下２階地上38階建て延べ約７万５０００平方㍍。高さは１４９㍍で、対象となる建ぺい率は52％、容積率は８００％となっている。用途は地下部分が機械室と駐車場約２３０台分、地上１〜20階が店舗・事務所、21階が機械室、22階以上が住宅約１９０戸となる。
ここの様子見てた人は本郷ＰＨに流れるんだろうね。
それかマンション密集地帯だし築浅の中古待ったほうがいいかもね。
ここは1年半後の入居ってこと考えるとリスク高すぎじゃない？
＞１７９
私はここ１年ぐらい見てるのですが、実際７５平米ぐらいまでの部屋は中古もそこそこ数があるのですよね。80㎡以上の大きさの部屋は殆どこの近隣でも出てこないですよ、条件のいい物件は。
内覧会が始まり、急に書き込みが増えましたね。
しかし、内覧会の予約もせずに、ここで情報待ちしている方も多いのにはビックリしました。
一応、私の知る限りのことを列挙しておきますのでご参考まで。
①価格は決まっていません。デベ側も様子見なんででしょうね・・・笑
価格を知りたい旨伝えれば、大体のレンジを示したペーパーを見せてくれます。一応現時点での最高価格帯は1.5億円になっていました
②上の３層は１００平米クラスの部屋で３室×３層です
③その下くらいに９０平米クラスの部屋もあります
④ビックリしたのは、現地にある古い店舗（ク●ー●ン●屋）がそのまま残ること。四角形の敷地の一部だけ「虫食い」で残ります。しかもメインエントランスの真横！
⑤建設会社は佐藤工業で決まりのようです。佐藤工業についてはいろいろ意見があるとは思いますが、経営再建は進んでいるでしょう。しかし所謂竹中工務店のようなスーパーゼネコンではありません
今日はＭＲについて一言・・・
もしデベさんの関係者が見ていたら改善して欲しいのですが、一応1億円以上の部屋もあるマンションを販売するなら、そういうＭＲを創ってください。
・コンセプトムービーを上映する部屋がない
・タワマンなのに３Ｄで眺望を見せるソフトを入れていない
・ドリンクをパックで出すんですか？
・ＭＲ変更しすぎ。１００平米の部屋を１ＬＤＫ＋バーカウンターで作ってもイメージ湧きません
・営業マンが知識なさすぎ。少なくとも「高級」なマンションとして売りたいなら、周辺地域の歴史的背景や開発計画をしっかり把握すべき
一度、地所や野村のＭＲに行って見学されることをお奨めします。
アレでは、いろいろ見ている人の心は動かせないと思います。
ちょっとガッカリでした。
マンション自体の評価等については後日書こうと思います。
181さん
④クリー＊ング屋は本当に考えものですね
デベも苦渋の決断なのでしょう
確か周りがどんどん取り壊しが始まった頃にオープンして不思議だなと思っていたんですけど 色々要求していたんでしょうか？
なぜこの時期にと思いました？？？
いずれにしても景観上は問題です それに見た限りでは建物も限界が来ていると思うし建替えないと危ないレベル
それでも利便性からある程度は売れるでしょうけど
181さん
事前内覧会の様子、ありがとうございます。
私もまだMRには行ってなく、この掲示板で様子見の状況です。
ですが価格はやはりかなり高いんですかね？100平米や90平米の広さなんて
私にはまったく手が届かないでしょう。
それにしてもエントランス横にクリーニング屋ですか、高いのに残念ですね。外観にもがっかりですし。
佐藤工業が建てたマンションなんか最近聞いたことがありません。
今のマンションの構造・仕様等の知識があるのでしょうか？
オリックス販売の２３区の外れの再開発のマンションなどファミリー向けなんでしょうけれど、高級感がなく団地っぽいし、このマンションもデザインだけで中身がどうなるんだか心配です。（もし購入するなら？）
私は、総合的に判断して、止めました。やはり、この辺が○リックスの限界かと、感じました、これが正直な印象。我が家は、会社の歴史とか、ブランドって意味があるのかもという話をしながら帰宅した次第です。
私は90前後の部屋を探していて、なんとか予算の範囲内なのですが、正直、全てにおいてチープという言葉がとても良く当てはまります。ここにこの額のお金を私は出す気がしません。181さんの御指摘は的確と思います。まともなデベが扱った物件の中古が出てくるのを、頭金を貯めながら待つ事にしたいと思います。
上記181の者ですが、内覧会とＭＲの件で追加します。
営業マンの言うことには「大変な反響」で、「問い合わせ殺到」だそうです。ただＭＲはそれほど混雑しているようには見えませんでした。
私はいろいろな物件を見ていますが、「大変な反響」のマンションのＭＲは本当にごった返していますので、それと比較すればごくごく普通です。
通常のタワマンと比較すると、投資対象として検討・来場する人がかなり少なく、実需ベースになっているからだと思います。（ここはタワマンとは言えませんが・・・）
ＭＲですが、上のほうでどなたかが書いていたように、８０平米台の部屋のエアコンは天井カセットではなく、通常の市販型でした。
郊外型マンションなら良いのですが、「ザ・タワー」と銘打ったマンションでそれは無いでしょう。ちょっとビックリでした。
設備でいうと、ディスポーザーは標準設定（上層階だけ？）のようでしたが、食器洗機・電子コンフォートなどは標準かオプションかはまだ決まっていないようです。このあたりもデベさんの非常に様子見的な感じが気になります。地所や野村あたりだったら、この段階でこんなことはないでしょう。ＩＨについてはオプションでした。
ク●ー●ン●屋の件、詳しく書きますと、オーナーではなくテナントさんです。オーナーはＯＲＩＸへの売却で同意しているようですが、営業権を盾に高額要求をして決裂したとのことです。
依然交渉中ということで、合意する可能性も残っているとは言っていましたが、もうここまで図面もできていますし、多分、建築確認申請なども行っている状況（これは未確認です）だと思うので、可能性はほとんどないのではないでしょうか。少なくとも期待してはいけないでしょうね。
このあたりの交渉も、歴史のあるデベだったらもっとうまくやったと思うんですけどね。これが残ることでの資産的価値へのマイナスは計り知れないですから。
これで検討をやめる人がかなり多いと思います。（このような例は、高級マンションを謳う場合には極めてレアケースなので）
内装については、いろいろな意見が出ていますが、チープということはないと思います。（部屋によって変わると思いますが）玄関周りをフローリングではなく石張りにしていますし、フローリングの板も幅広のものを使っています。ドアなどもオプションでレザー（人口）を貼れるようにもなっていますし。
ただし、共用部分は極めてプアーですね。なにしろロビーしかないですから。ライブラリーや会議室、ＯＡルーム、ゲストルームなど一切ありません。ですので付加価値は極めて低いと思います。
以上、ご参考まで。アラシや煽りではなく、客観的事実のみをお伝えしていますので、あとは実際にＭＲをご覧になってください。
引き続き181です。
結論として、私は見送りました。
185さんが書かれているとおり、やはり高級・高額物件はそれなりのデベさんが扱い、ゼネコンも一流のところのものがベターだと思いますので。
何よりも、価格とのバランスが悪すぎると思います。
まだ未定とはいえ。仮価格で上層階は460万-470万／坪です。
その下の90平米クラスの坪単価が400-430万円/坪。
価格については、「まだまだ上がる派」と「もうバブル派」がいると思うので、あくまで現状と照らし合わせて発言します。
どうしても文京区が良い人は読み流してくだされば良いのですが、いろいろ検討している方は、他のエリアの新築や築浅中古も含めて良く比較されたたほうが良いと思います。
タワーマンションを検討する場合、共有部分の付加価値までいれて比較すべきですが、このマンションはそもそもがタワーというほどの規模ではなくこ共有施設がほとんどありません。
しかもタワーとしての眺望は望むべくもなく、敷地内（実際には敷地内とは言いませんが）には用地買収時に交渉失敗した古い店舗がメインエントランス脇に残る・・・
私はこのマンションに関して、決してネガティヴ派ではなかったのですが、現地・ＭＲ・仮価格を見て、見送ることにしました。
ただ一つ言えることは、文京区に愛着があり、利便性をメインに考えている方に関しては、確実に買える物件が出てきたと言うことです。
デベが調整すれば競合もしないでしょうから、無抽選になるでしょう。ましてや上層階は高い確率で残ると思いますので、予算さえあれば買えます。
不動産の動向を確実に予測できる人は皆無でしょう。
数年前、湾岸のマンションが供給過剰で叩き売りになっていた状況があるとき一変し、売り渋りが始まり、完成遅延によって新価格・新新価格になり、それでも完売しているのが現状です。
住不の護国寺のように、何年かかっても定価で売り切るという覚悟で値付けをしている物件もある訳です。
要は、デベさんが、このマンションをどう売りたいかという意志次第だと思います。
ただ、私は何年か住んだ後に、売却するか投資用にするかという観点で考えていましたので、そういった点からは真っ先に消える物件でした。
ちなみに、上記投稿
×電子コンフォート
○電子コンベック
ですので、訂正します。
まあ 時間がかかっても売れる場所ではあると思います
しかしあの今にも崩れそうなクリーニング屋がある事によって資産価値は減るでしょうね
よりによってエントランスの隣なんて
多分 周辺住民もほとんどは退くと思ってますよ
周辺住民にとっては ちょっとひんしゅく
オリックスがあの土地を買収することはもうない、と聞いたのですが。
●リー●ン●屋さん、しがらみのないただのテナントだったら
マンションできたらそっちに移ったりして？
安いからか、それなりにお客さん付いてるみたいだけど
今の建物だと狭くて、お客さんが店の外にしか並べないし
アーケードの屋根が撤去されてからは軒もないので雨ざらし。
それに地震で崩れそうな建物には店員さんも居たくないでしょうに。
あくまで想像ですが、もしかして、オーナーさんは近隣の方で、
自宅の日照を確保するために土地を売らなかった、というのが真相だったりして？？？
もし関係者の方が読まれていたら、何を勝手なことを書いてと
お怒りになるかもしれず申し訳ありませんが、
そんなことを考えてしまうぐらい、あれだけ残るというのが不可解なのです。
もしクリー＊ング屋がうるさい事を言って売却が出来ない様なら なぜ周りが撤去し始めた頃にあえて開業したのかとても疑問です（以前からその場にあったのならわかりますが・・）
お金ふっかけようとしてわざと開業したとしか思えないのですが！！
いずれにしてもうさんくさいクリ店です 2度と利用したくありません！
自分がオーナーであれば売却しようとしているのにクリ店をわざわざ入れないし もしそうだとしても普通はもうすぐ移転せざるえない事を納得させて入居させているはずです それは入るクリ店も周囲土地を見れば一目瞭然にわかっているはずです！
どうみてもグルでしょ！
近隣住民としては周囲の景観が悪くなるのは歓迎しません
綺麗なマンションが出来て欲しいのですが
近隣住民にとっても不満です
あのクリ店が、もとはマンション計画を持ちかけたそうですね。
あまりに欲が強過ぎると 結局金銭的にも人としての価値も損するといった典型ですな
勉強になりました
でも近所なので綺麗にして欲しいです
クリーニング店が敷地内にあるとは聞いていたものの・・・
せいぜい隅に建っている程度だと思っていました。
１億超える部屋もそれなりにありますし。
まさかあんなに目立つところ（エントランスの隣）にあるとは
思いませんでした。
しかも想像以上に汚いクリーニング屋です。
現地を見に行って思わず「ありえない！」と呟いてしまいました。
ＭＲに行った時に担当の方が、「デザイナーの方が現地を見に行った時に
イエローがいいと閃いたそうです」とおっしゃっていましたが、
思いつきで黄色・・・やめてくれー！と思いました。
デザイナーが外観を考案しても、あんなに汚いクリーニング店が
モロ前面に建っているのでは全て台無しだと思います。
というかあのクリーニング屋がセットになっている時点で
売ろうとするオリックスの姿勢もどうかと。
本当にクリー＊んぐ屋無くなって欲しいですね
汚すぎます
だれか、そのクリー屋の写真載せて欲しい！！
単なる怖いもの見たさですが。。。。
資産価値ガタ落ちは避けられない物件を誰が買うのか。
相当安くしないと完売しそうにないね。
クリーニング屋がどけばねぇ。
近所にしてはもうクリ店の土地買収が無くなった今 頼むからオーナーさんクリ店さんは両方責任もって街の為にちょっとは建物を綺麗にして欲しいです
でなければ 地元からもひんしゅくだと思います
クリーニング店、クリーニング店とご避難されていますが、マンションが出来るから邪魔だ！醜い！なんて言う方も勝手すぎるのではありませんか？昔から営業していたのに。
クリーニング屋は周りが撤去を始めてから営業を開始したと書いてありますけど・・・
マンション計画をオリックスに持ちかけた当人なのに、いざとなったら立ち退かないというのも
非難の理由かと‥
そんなへそ曲がりなお店が完成後に入ったら最悪ですね。
他にも事務所、店舗が入居するっていうのに。
まあ、ろくでもないところが入居するんでしょうね。
テナントの所有者が○○だから。
まあ私欲のかたまりがこのマンションに入らないのは 不幸中の幸いと言う考えもありますよ！
ただ エントランスの横って言うのがね〜〜〜 せっかく出来上がる街並みが崩れる 再開発の難しさですね
俺は言いだしっぺだから お金をもっとよこせと言う事でしょうか？？
他が撤去を始めるあたりからクリ店をあえてわざと？開業させた事でも オーナー側とオリとの話し合いがうまくいっていなかったのでしょうな！ そこからもかなり考えの強引なオーナーな事が伺えます！？
ん？悪いのはオーナー？テナントじゃなかったっけ？
それより、販売会社の言う事を鵜呑みにしていいのだろうか？
まあ、下手に嘘言うとバレたら訴訟の恐れもあるから、本当なんだろうな。
ＭＲに行ってきましたがエントランス部分は結構よかったと思います。
クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。
マンションの立地は１０階以下は殆んど眺望は悪く日当たりも疎らで、特に南側は評判が良いので価格を落とすような事を言っていましたが。
眺望が良い部屋は一気に１億越で坪５００万以上。
アンバランスなマンションという感じがしました。
周りの商店街とマッチしない外観。
安くなったら、これでも反響ありでしょうか？
１０階超えても、
眺望が良い
とまでは言えないと思いますが。
クリ店を建替え！？？
その分購入者が負担なんじゃないの？？
オーナーのしてやったりなんじゃないの！
最悪！ オーナーあくどいよ！
確かに…。
ＭＲ見学から約２週間。
オリックスから封筒が来ました。
開けてみると、質問書（質問事項を記入するシート）と返信用封筒でした。ここまでは良いのですが、返信用封筒は料金別納にするか、予め切手を貼るのが普通でしょう。。。
さすがオリックス。こんなところまで経費節減か？ それとも単に気が利かないだけなのか・・・？
中途半端なサービスは確実に購入意欲を減退させます。
１億円以上の買い物の検討をしているのだから、それなりの対応をしないと、どんどん見込客さんに逃げられるのでは？
高い買い物をする人は、丁寧で気持ち良いサービスを要求するものですよ、オリックスさん！
私の家にも封書がきましたが、来訪の御礼と質問がある方への封書なので特に出さなきゃいいのであり電話でＯＫ。
それ以前に封書の意味・意図がよく解らない。
>207
クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。
「最悪〜ありえる」では購入検討対象にはなりません。
まあ、クリーニング屋立て替えでもエントランスのすぐ横というのはどうかなとは思いますが。
不特定多数に配布する封筒に切ってが貼ってないことに文句を言うケチ
この人みたいに冷やかしの見栄っ張り客が多いのに、そんな人間にコストなんか払ってもらっちゃ逆に困るし。。。
一億以上の物件検討してるのに、購入したわけでもないのに、文句いうかね？購入できるなら、こんなことに文句言うなよ
＞２１５
確かに話の内容のチープさがオリックスの社員のレベルにあってる感じがしますね。
だいたい、この物件の１億越えてるのほんの一部でしょ。オリックスで出してるMSで１億越えてるのなんて、全体でもほんの一部でしょ。高級マンションなんて扱い慣れないから、こんなぼろ出すんだよね。上で他の人も書き込みしてましたけど、立地はそこそこなのだから、売り主がちがったら、もっといい物件になったのにね。
んー。
立地はそんなに良いですかね。
現地に行って見て、立地が気に入りませんでしたが。
２４H スーパーも目の前だし 交通の便も良いし場所的には生活しやすい良い場所だと思いますが 明らかにクリ店がネック 無くなって欲しいですね
立地って駅に近いっていうだけでしょ。
あの通りは反対側の商店街と全くマッチしていなくて、クリ店があっても全体的な雰囲気は下町って感じがしましたが。
本郷のパークハウスの町並みとは感じが違うようでした。（マンションが沢山建っていても）
価格が安くても殆んど高い建物に囲まれていると、どんな感じなんでしょうか？
>218
生活利便性、交通利便性を重視する人にとっては立地がよいってことだろ（閑静、緑、高級っぽい雰囲気の住宅地を求める人にとっては最悪）。
人によって求める基準がちがうんだから、それくらいきづけ。
頭大丈夫？
>221
「閑静・緑・高級っぽい雰囲気の住宅地が交通利便性のいいとこにある」ってのが立地がいいってことじゃないのかなあ。
駅から５〜１０分ほど歩けばそういう住宅地があるところ。
青山・広尾とか。
小石川も２丁目あたりは閑静だよ。
>222
2丁目の静かなところだと駅から遠くなるでしょう。
しかも坂を上がるし。
それだと不便と感じる人も多いよ。
すくなくともパークスクエアあたりに住んでる人で利便性重視の人にとってはそこらへんは立地が良いとはいえないでしょう。
>青山・広尾とか。
まあ、場所によりけりだね。
そこでも人によっては立地が悪いと思う人もいるでしょう。
>「閑静・緑・高級っぽい雰囲気の住宅地が交通利便性のいいとこにある」
どこかなあ？
少なくとも青山、広尾ではないよね？
駅から5分から10分では利便性がよいとはいえないし・・・。
小石川２丁目ってあなた、千川通りの反対側はもう２丁目なんですけど。
まあ、ここはそんなに物件としての価値は高くは無いという意見には総じて賛成です。しかし、文京区は一般に居住地として卑下される場所ではないし、その中で利便性が高い場所である事も間違いないと思います。まあ、価格とその価値という観点ではそれに見合うと思うかも、予算次第ですよね。この価格をそんなに高く無いと思って購入する方もいると思うので。
私は、ちなみに、ここと、ブリリア駒込染井の価格を確認して本郷PHに乗り換えました。
コートレジデントタワーの投資物件が結構出ている
サブプライムで逃げ出したかな
新聞広告にオープンルームのチラシがはいっていたからコートレジデントタワーを見に行ったけど、このマンションよりはるかに高級そうで立地も良かったけど、２件とも東側と西側が（どっちも南向きで総ガラス張り）総ガラス張りで開放感があったけどすぐ横に大きなビルが建っていてレースのカーテンをしていないと部屋の中が丸見えだね。どっちのビルも窓があったし覗かれそう？夜はしっかりカーテンも閉めないと。
価値はあるんじゃない。でも高い！
私もここは、物件の価値としては高くないに賛成。
買いたい人が買えば良い。
立地はコートレジデントの方が上だね。
でもさすがに高すぎ（利潤とりすぎ）で、コートレジデントは全然売れてませんよね。もう半年以上広告出てますよ。あそこも駐車場すでに無いからね。
まあ、同値段だったらコートレジテント欲しいよね。
でもこのスレの03さんのとおり生活利便性は抜群だし、それをもって立地はいいと言う意見があっても私は納得ですね。
ここら辺住むともう他は不便で仕方ない・・。
パークスクエアの最上階が中古で出ましたね！
ロフトも付いて天井もすごく高くて凄く良いと思うけど”平成20年8月まで定借 27．5万で賃貸中”
となっており 3年間住めないんじゃ駄目だな〜〜 投資目的でしかなくなっちゃうから
7980万だって 良い値段してますね！
すぐに住めるなら検討だけど・・・残念
ご報告までに！
230です
ちなみに69.26m2で7980万でした
230さん
今、平成１９年１０月って知ってます？。10ヶ月待ちだと思いますけど、、、。
パークスクエアは、坪380ぐらいになりますよね。まあ、最上階である事を考慮すると、無茶ではない、値段と思います。私だったら7500で売ってくれって申し込みしてみます（買わないけど）。ここパークスクエアって駐車場の空きないのですよね、となりのアトラスタワーは普通の車は空いてるんですよね。
このタワーコイシカワの南側の建物にタワーパーキングの駐車場ありますよね、あそこって確か月45000円ぐらいするの皆さん知ってます？。
232さん
あっ！今19年でしたm(_ _)m 17年と何故か勘違いしてました
ならば10ヶ月だ 中が見れないのがちょっと残念かも
パークスクエアの最上階はかなり天井が高いので中を見てみたいです
（もし10ヵ月後に売れてなければ見れるでしょうけど）
西向き２ＬＤＫ６６㎡が、９階で６９００万円なら妥当なような気もしますが、みなさんはこちらのマンションの価格は妥当でないとお考えなんでしょうか？
いまさらですが、MR行ってきました。
ちなみに80-Cと100-OのMRが用意されていましたが、以下は主に80-Cについて。またMRや説明会そのものに的を絞り、立地云々は除きます。
プラス：
・間取は良さそう（？）。ムダなスペースが少ないらしく、実際より5平米くらい広く感じる
・大して期待していなかった分、ベランダが意外と広かった。西側80cでは奥行きこそ短いものの幅12m確保
マイナス：
・3LDKを2LDKに改造等々、通常のオプションの範囲を逸脱したレイアウト／内装チェンジが多すぎて、元の姿が分かりにくい
・ムダなスタッフ多すぎ。受付の3人とか何の役割を果たしているのか意味分からん。せめて美人だったら…
・営業担当者の知識や会話力が余りにも頼りない。質問しても的外れな答えが長々と返ってくる
・総合的に見て、やっぱり値段が高い。あの圧迫感、あの喧騒、あの日当たりの10階80-C（79平米）で9,400万円。まあそんなものかも知れないけど…なんだか割高感。
・管理費が月4万円以上
担当者曰く、11月には詳細を一般（MR非見学者）にも公開して契約開始し、売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。
物好きが沢山いるんですね！
＞２３８ 売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。
希望住戸を調査して、買い手がつきそうな部屋選んで1期として売り出すので、売り出し分は売れるに決まってる訳です（最初から希望者が無い部屋は２期に回す）。売れ行きが良いという意味ではありません。
スミフみいたいな購入入居者の不便を無視して竣工後も長く売り続けるデベは別すけど。
御近所の本郷PHは１期も２期も売り切ってますし。ここも、1期で7割ぐらい出せれば(売れれば、）近隣の物件と比較しても人気の物件と言えるのではないですかね。本郷PHの影響と言われてますが、近くで75平米前後の中古も出てるし、本郷PHとブランズとも競合しますからね。
本郷PHに２期に行った時、１期で売れなかったぶんを
熱心にすすめられました。
資料上は分譲ずみになってて、キャンセル物件だと言ってましたが。
１期も２期も売り切っているといっても、裏ではいろいろあるんじゃないですか。
ブランズもタワーも本郷ＰＨも全く違ったタイプのマンションだけど、どう考えても、ここは？
ここに関しては利便性にいくら出せるかということだけでしょ。
近隣のどの物件よりも利便性では勝る物件ないんだから。
付加価値を求めるなら他にすればいいでしょ。
利便性って言っても、駅に1、2分近いだけでしょ。
文京区で坂がないというメリットを大きく感じる人は多いと思いますよ。
本当は高台で駅も高台にあるならベストなんですけどね。
それはさておき、小石川付近の坂のデメリットとしては、生活に必要な商業施設がほとんど坂下という点だとおもうんだよね。
ここは駅近のみならず、スーパー、薬局、賛否両論クリーニング、医者とか本当に徒歩1分みたいな感じだし、一度住んだら離れられないと感じる人も多い。
243さんのおっしゃるとおりで、そこにいくら払えるか。
閑静とかがすきなら別物件だけどね。
そこは人それぞれ。
そうかんがえると、今になって思えば、本郷パークハウスはなかなか坪をついているような気がします。
>250
パルサージュ文京千石があります。
小石川植物園の横ですね。
1種住居地域で小規模、閑静、たぶん斜頚にたつから日照も問題ないと思います。
でも私はパス。
千石、茗荷谷どちらも遠くて坂があるし、商業施設は遠いしで・・・。
まあ、雰囲気は文京の住宅地らしいところだし、そういうの好きな人にはいいんじゃないかな？
たぶん立地的に値段も安いと思うし。
三井がやったとして、
池袋で販売中の新築タワーレベルの物件だったら、
同じく検討外。
パンフレットまだないんですか？
MR見に行ってないんですが、価格もまだなんですかね。便利だと思うのですが検討できるかは価格次第です。どなたか価格教えてもらった方いませんか？
>>257さん
南向階の８０㎡で、１億をぎりぎり切るぐらい。南向きでも低層階なら、７０㎡台で７３００万円の部屋がありました。西向きの６０㎡台は６３００〜７２００万円ぐらいだったと思います。
どうなんでしょう？
現地見ました。
あのクリーニング屋はエントランスの隣に居残るってことですよね？
ありえないですね（笑）
ギリギリまで粘って、立ち退き料ふんだくるつもりなんでしょうか？
件のクリーニング屋さん、安いんでちょくちょく使ってます
先週行ったとき、仕上がり日を聞いたついでに
「こちらは移転のご予定ないですよね？」って聞いたら
「今んとこ予定はないです」って言われましたよ
11月下旬に販売開始予定の近隣物件検討中です。
全く同じ価格で、南側、中住戸、4階に３LDKの80平米の全く同じ間取りの部屋があるとしたら、、、。
１、ここ、小石川タワー
２、ブランズ小石川
３、本郷PH
４、ブリリア駒込染井
みなさん、どこにしますか？。
我が家は、今の所、本郷＞ブランズ＞タワー＞ブリリア な感じで、意見が割れてます。
本郷ＰＨじゃないですか。南向で陽が当たらなくてもよければ坪３２０万がありますよ。
小石川タワーは安くても周りは建物に囲まれ閉塞感があり眺望が良い部屋は高すぎる。それにクリ店。
ブリリアは大和郷といっているけど巣鴨！昼間は感じないけど夜はパチンコ屋・ソープランド・飲み屋でネオンキラキラ。それに春と冬の砂埃。且つ値段が高い！それに悪評高い鹿島！
>>261
まったく同じ価格ということは、マンションのクオリティと立地だけの比較になるわけですね。なら、本郷PHで決まりでしょう。マンションのクオリティ、地権者の有無、商店の有無など考えれば自明だと思います。
まったく同じ価格ではないから、悩むわけですねぇ。
私の場合、価格と日当たりを考えると小石川タワーも捨てがたいと思うんです。最も近い地下鉄の入り口から徒歩3分というのは魅力的。
ブランズはマンションとしては普通。場所を考えると価格が高すぎ。
ブリリアは論外だと思います。高いし、学校の真裏だし、地下室あるし。平地なのに地下室つくってそこを1階にするのは感心しないですね。
ちかてつは、
かいさつまでが、
ながいよね。
本郷三丁目や後楽園は即改札だよ！
価格表照らし合わせたらここと、本郷ＰＨとあまり変わらないきがします。それなりに良い部屋はお互いに坪５００万、日当たり悪い部屋は３５０万。春日駅はチョッと出入口から改札まで遠い！
スーパーなどの日常生活を考えれば、本郷ＰＨよりもここは便利。
余計？なクリーニング屋さんも隣接だし。
周辺の喧騒＆建物の雰囲気が好きでない方も多いと思いますが、
本郷ＰＨよりも利便性はこちらに軍配が上がるのではないでしょうか？
全く同じ価格だとしたら・・
うーん、悩みますね・・
ここは本郷ＰＨより割安なんですか？
＞No.267
本郷ＰＨ自体がすでに割高でしょ？
売れ行きをみればはっきりしていますよね。
ここは本郷ＰＨとは比較にならないほど割高でしょ？
タワーでもなく、大規模開発でもなく、オリックスがデベロッパーのゼネコンが佐藤工業のマンションですよ。
単なる坪単価の比較ではなく、環境やデベロッパー・ゼネコンまでのローたるで比較すべきでしょう。
長く住むことををお考えでしたら、資産価値は重要ですから、よ〜く考えるべきですよ。
すでに、地価上昇は止まりかけている局面なので、割高な価格で買うと、あっという間に含み損を抱えますよ。
割高でも、どうしても今買いたいのであれば本郷をお勧めしますよ。
別に地所の関係者じゃありませんけどね。
むしろ、この近隣だけでなく、品川や豊洲までエリアを広げて、幅広く検討されるほうが、長い眼で見ればよいと思います。
↑ 誤字あり。トータルでした。
>>268さん
投資家じゃないのでよくわからないのですが、今（もしくは数年以内に）、この物件や本郷ＰＨを購入をするのは割高なので避けるべきということなのでしょうか。永住を考えているのですが、含み損を抱えるとよろしくないことが将来起こるのでしょうか。
今（もしくは数年以内に）文京区内でマンションを買おうと思っているのですが、割高ならばしばらく賃貸で暮らしたほうがいいということなんでしょうかねえ。今の中古物件の値段を考えると、このマンションはそこそこ妥当な値付けだと思うんですけどね。
子供の教育環境を考えての購入なので、豊洲とか品川とかは選択肢に入りません。あのあたりの建設ラッシュと学校過密は異常です。これだけ少子化が進んでいるのに、いまどきプレハブ教室なんてね。
一応、RES入れときます。
＞２６８さん
「永住」なら良いのではないですか。
長く住んで、将来買い換えるのではなく、「永住」であれば含み損益は考えないこともできますので。
ただ、お子さんに残すことなどを考えた時、資産価値という意味で、あの場所のあのデベロッパーの物件で本当の良いのかどうかを判断されれば良いと思います。
どの広さの部屋をご希望か存じ上げませんが、デベロッパーのブランドとゼネコンは資産価値に直結しますので、どうしてもこのエリアで決めたいのであれば、周囲の中古物件ももう一度よ〜く丹念に見られることをお勧めします。
そのうえで、決断されれば良いのではないでしょうか。
＞２７０
可哀想に。品川の港南側の物件しか知らないんだね・・・
品川区と文京区、将来のvalueを考えたほうがいいよ。
しかし豊洲が郊外だと、君の中では東京２３区はかなり郊外が大きいね。
＞２７１
割安・割高の判断を「自分の利便性との兼ね合い」で考えてる人初めてみたよＷＷ
まぁ、全て自己責任だからイイんじゃないの。
自分が住むところで、自分の利便性と価格を天秤にかけて考えるのは
ごく普通のマンションの選択方法だと思うけど、初めて見たって…ねぇ
＞274
＞275
＞276
一人で何度も大変ですね、ご苦労様です。
短いRESばかりだと、あまり知識がないのが露呈してしまいますよ。
あと、掲示板に投稿する時、常識がある人は丁寧語で書き込むものだと思いますよ。
一言だけ言っておきますが、投資＝短期売買のことではありませんよ。
価格と価値のバランスがとれている物件を保有して、利回りを取っていくことが、一般的な不動産投資ですよ。
しかし一般的な意見を述べただけなのに、ここまで過剰に反応されると、もう書き込みする気もなくなりますね。
ちょっとでもネガティヴな意見を見ると過剰に反応する方は、ひょっとしてオリックスの関係者さんですか？
まぁ、もうここには来ませんので、ご安心を。
KYは無視して、
>クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、不安要素ではあるかなぁ
というのは同感。
クリーニング屋やとわれだから、オーナーがどんな嫌がらせしてくるかわからん。
利便性抜群だよなここ。
ここは買うより、借りるマンションだと思う。
パークスクエアの最上階（天井が凄く高くてロフトの付いてるから貴重）の部屋がやっと出たと思ったらすぐ売れてしまったのね・・・賃貸中で受け渡しまで時間があったから売れるまでに余裕があると思っていたけど甘かった！ これでまた選択肢が減った・・・
結局またここも候補に
しかしあのクリ店はやだ
MR説明会に行くまでは、買う気満々だったけど
あのクリ店が残ると聞いてあきらめました。
ここは買うより借りるマンションだと思います。
どうしてもこのエリアがいいなら、近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。
検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？
目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。
>283
あそこ、既に売れたんですか。この辺の築浅中古は足が速いからね。
あの物件も最上階で坪360ぐらいですからね、このタワーと比較して、明らかに割安ですしね。住友だし。賃貸に出したら70平米切ってても家賃30ぐらいは付けられるだろうし。
＞近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。
確かに、そうかもしれませんね。新築にどうしてもこだわりがあって、予算に譲れない制限があれば、この物件の低層は文京区の中ではかなり魅力があるかもしれませんね。日中、家にあまりいないDINKS夫婦にとっては日当りとか、昼間の喧噪、排ガスなど関係ないですからね。
中古で築浅のマンションがいいと言っても、パークスクエアやアトラスの内装設備はイマイチのような？
まあ内装を変えればいいのでしょうが。
リフォームにかける費用を入れたら新築とあまり変わらないんじゃないでしょうか？
>ここは買うより借りるマンションだと思います。
大筋そうだと思うけど、賃貸いやな人も多いからね。
また、日本人は新築好きだし。
結構売れちゃう気がします。
文京区内も新築物件も無く残るはここか本郷ＰＨ、ブランズ。
価格は本郷を真似ているので高台か低地かですか？
タワーも今問題になっているので分厚いコンクリートでがっしりしたマンションでしょうか。
クリ店以外にもテナントは何件か入るんでしょ。
>288
ここは低地だけど生活利便性は高台より比較にならないほど便利。
そこが迷うところなんだよね。
テナントがはいるのは（ないほうがよいけど）許容しても、あのクリーニング店はいっちゃなんだがボロすぎる。
工事に耐えられるのか心配なくらい。
289さん
笑！本当だよ！
あのクリ店はちょっと酷すぎる
街の景観にも悪い 新しいマンションに崩れて来なければ良いけど
もし買ったとしてもあのクリ店だけは使わない様にしよう！
テナントで他のクリ店が入れば良いんだね！
大体周りが撤退している時にわざとお金をふん取ろうとクリ店開業させた様な再開発言いだしっぺのオーナーだから腹黒いのは歴然
ある意味 そんなオーナーが地権者で入ってきたら大変だった！！という考えも成り立つ
>>289 比較にならない位便利は褒め過ぎ。駅からの時間も１〜２分の差。
ブランズと比べたら超便利（１０分以上かかったら環境重視で好む人もいる）。グルメシティが近くにあったり商店街があったりで便利だけど、下町風（好みはありますが）。ＰＨは３〜４分には商店街があり、ある程度の用は足せます。
クリ店のほかに床屋さんがテナントに入ったら楽しいですね。
近隣の中古物件と、この物件とあんまり相場が変わらないのですが、
それなら新築！と考えるのは早計なのでしょうか・・・。
＞２９２
中古の実際の取引価格調査しました？。それから同じ条件にしてますかね（広さのみでなくて、南向き、階など）。そして中古のリフォームを考慮して同じ価格とお感じなら、新築をという考えは間違ってないと思います。2年近く先に竣工になるこの物件はそのときの金利がいくらになっているか想像すると怖いですからね。
少なくとも近隣の中古の数より、ここの総販売戸数の方が多いからね。あとは、近隣物件は、三井、住友、野村などですが、これとオリックスを同じにするか？などですかね。
スレ伸びましたねー。
なんだかんだ言っても便利な立地だし注目度も高いですね。
落ち着いて暮らすのなら本郷ＰＨなんでしょうけど、
あちらはジェットコースターの騒音（悲鳴？）がネックのようですね。
なかなか難しいですね。
どちらも手が出ませんが（笑）
ＭＲ行ってきました。
今度の週末には正式価格が確定するそうです。
要望書は25日までぎりぎり受け付けると言っていましたので、１期販売の部屋が決まるのはその後ということになるのでしょうか。
正式受付は29日（木）だけになるそうです。事前に申込書をお預かりする形にするとか。理由がよくわかりません。
現時点で希望した部屋は、抽選にはならない見込みだそうですが、意外と人気ないんですかね・・・。
＞２９５さん
ブランズが相当高値のようですね。
価格次第だとは思いますが、結構人気になる気もします。
周辺の物件に比較すると利便性では一番でしょう。
でも、難しいですねー。
普通の外観でクリ店なかったらなあ（笑）
先日MR見に行ってきました。
営業側もクリーニング屋と外観を相当気にしてそうに感じました。この2つは分かってて行ったのに、まず説明されたのがこれでしたからね。個人的には模型にあったアーケードが気になります。アーケードなんてできたら余計に安っぽさが際立ちますよね？
本体だけ高級に見えて、周りは庶民的な商店街。高級さを求めるならＰＨに行きなさい。
スミマセン。教えてください。坪単価は平均で大体どれくらいなんでしょう・・
聞くところによると、坪単価は平均３８５円くらいになるとのことです。
事前のリサーチ期間（モデルルームのオープンから１カ月くらい）は多少高めに案内して客の様子を見て、最終的にはちょっと安くして３８５万くらいに落ち着かせるのではないかとみられています。
３０１さん有難う御座います。
平均で、385万ですか？
本当だったらあっさり完売しそうですね
三菱地所の本郷パークハウスが４００万ちょっと？中盤？ってことを考えると（相対的には）妥当な気がする・・・郊外のタワーの狂った価格を見るとここが割安に見えるのが不思議だ。そういう「比較」をしちゃあイカンのかもしれんけど
野村の武蔵小金井とかは異常だね
もともと眺望を売りにしていない物件なので、利便性だけを考えるなら購入に値するかも？
平均３８５万と言っても坪２００万台〜５００万まで。
陽が当たる部屋は少なく、当たっても眺望が全く無し。陽が当たって眺望が良い部屋は４５０万くらい。高層階は５００万相当。長所・短所を考えたら本郷ＰＨと価格の差は変わりないと思いますが。四方ビルに囲まれた暗い部屋で我慢出来るのなら買毒（買得）かもしれませんね。
ビルの谷間になっちゃうのは仕方ないなと割り切って買えるかどうかですね。
この場所でこの価格なら、賃貸よりは割安かなと思うのですが。
南向き3階７７㎡が7300万円って、安めだと思うんですけどねえ。
3年前なら、もっともっともっと安かったんですけどね・・・。
あーあ。
ここから歩いて３分ぐらいの西方の交差点のマックの隣の伊藤忠の物件の情報が出てきましたね。
住所は本郷で、60平米までしかないみたいですが、ここと殆ど同じ条件で、日当りはタワーが負けるでしょう。クリーニング屋さんも無いしね。
延べ床面積１０，０００平米以上・複合用途建物で２４時間常駐の防災センターが必要になるんだけど、このマンションくらいの規模でこれに該当しちゃうと結構キツいね・・。管理費平米あたり４８０円！この防災センターの人件費だけで月額１８０万円。非分譲含めた総戸数が１２２戸ってことはざっくりだけど一戸あたり１４，７５４円／月額を防災センターのためだけに一生支払うことになる・・・（勿論騰がる事はあっても下がることはないでしょう）。これがあったって別に安全度が上がるわけじゃなし。まぁ火事発生時の通報は早いか・苦笑。多分販売している営業マンもよくわかっていないと思うけど、この防災センター２４時間常駐要員はマンションの管理行為を「兼務してはいけない」。・・・つまり２４時間モニターの前で＊＊ー（かどうかは人間次第だが）としている人の人件費を一生支払い続けるという何とも合点がいかない法律。野村のムサコ・パチンコタワーもそうだけど・・・。隣のクリーニング屋がどうのよりも「防災センター」があるだけでわたしはパス。
私も管理費の高いのが、ネックです、老後等で収入が減った時が心配です
そうそう、ここは、いわゆる下駄履きマンションで、そこそこの規模なのに、何故か管理費高いのですよね。本郷PHって坪200円ちょっとなので、２倍ですからね。我が家の検討している部屋だと、駐車場２台借りてるみたいになる所が大きなネックです。
世帯数の多いタワーマンションなどは、共用設備（ラウンジ、パーテイルーム、ゲストハウス、プール等）が沢山あって、防災センターにも沢山人がいても管理費は安いです、世帯数が沢山で割るのだからしかたがないけれど、ここはラウンジすらの共用設備もない、お金持ちの人のみが、住むマンションって感じ、管理費にちまちま言っている人は住めないですね、その割にクリーニンク屋さんとかが残っていて、、、高級感があるのか、ないのか、、、
＞ちまちま言っている人は住めないですね
ここは、現状では、外観、下駄履き、立地、クリーニング屋、オリックス、価格など、あらゆる面で、文京区のMSとしては、高級マンションではないですよ。それなので、管理費とか、値付けの問題点を指摘する人が多いのだと思います。
高級感って、このマンションにそれを求めている人なんて居ないんじゃないですか？。
管理費って、賃貸に出す時も、もろに影響しますからね。
アエラの記事見ました？
オリックスの物件はリセールバリューが少ないって、、、。
ここは、なぜか、申し込みが近づくとどんどん負の要因が多くなる。
まあ、色々とあるかもしれないですけど私はここに決定しました。
基本的には立地もプランも気に入っているので。
先日、参考までにブランズを家族で見に行ったのですが
さすがにあの価格には驚きました・・・
本郷パークハウスは結構前に行ったんですが営業の方がチョット・・・
てな感じでした。物件としてはそれなりに魅力はあったのですが
やはりこちらの方が現在の住まいに近いので利便性を取りました。
話を戻して申し訳ないのですが、我が家も管理費が一つのポイントになりました。
我が家の検討している部屋だと、ここの価格は割安かと考えたのですが、管理費を入れて計算すると、金利3％（で１年半後も済むと良いけど）で、30年のローンでと考えると、（PH本郷や、ブランズと比較して）管理費分の違いって600万ぐらい高い部屋を購入しても同じという事になって、割安だという判断が出来なくなってしまったのです。
地権者も管理費は負担するんですよね、当然！
皆さんが問題にしているクリーニング店です。こうしてみると電線や電柱も邪魔な感じですね。
ＴＴＴもオリックスだけど、リセールが…かなぁ。
ここは、戸数が少ないんでしょうね。
管理費のスケールメリットを受けるためには。
どーでもいいけど、309さんのムサコって武蔵小金井ですよね。
比較検討対象外ですな。
>321
正確には入るというより、位置するか？ですが、エントランスがあるのが分かりますかね？、正面（西側）の右の方（南の方）その横になります。
実際は、この図面には低層階に店舗が入り、その看板があることが示されていないので、本当の物件の状態を示していない（まあ、宣伝用の図なので、事実とちがって奇麗に書くのは一般的でしょうが）わけですが、もしかしたら、1階のその他の店舗の看板がもっと安っぽくて、この店もそんなに違和感無いかもしれませんけどね。
下駄履きマンションのチープさって、了解の上で購入するものなので、そんなにいきり立っても、意味が無いのでは？と私は感じています。低層階の店舗の看板、外装等がどのようになるか、みんな知らないで購入する訳ですからね。クリーニング屋がもし無くなっても、入居した店舗の見た目に不満を持つ可能性は十分にある訳で、その辺の事を考えればもともと、下駄履きマンションって購入出来ないでしょ。私は、下駄履きマンションを購入出来る人は、最終的にはこのクリーニング屋に不満はあっても実際は購入出来る感覚の持ち主なのだと思います。
エントランスが右、その左横にクリーニング屋が営業、その他１階に地権者達の店、ライオンズ四谷タワーの二の舞にならないといいんですが、、、ライオンズ四谷タワーは、完成後、１階に畳屋の看板をドカーンとつけた上にエントランス前に畳をのせたトラックを駐車、まるで安い賃貸マンションのようになってしまったのです、高級分譲マンションを想像して購入した人達は完成後に泣きました、ここも大金をはたいて購入し、高い管理費を払うことになったあげくにクリーニング屋に負けず劣らずのセンスのない地権者達の行為に完成後に泣かされることがなければ、１階の店舗もどう完成されるのか確認してからがいいのではないかと思います
外観は、ただの白いタイルのマンションとかが東京には多いので少し色がくらいのマンションの方がいいと思うけど、、、ザ タワーなのにラウンジがないのが淋しい
分譲対象戸数は90戸ぐらいで、1期では38戸（約４割）しか出ない様です。やはり、あまり人気が無いという事の様ですね。
あれだけ高いと批判されて、ここよりも価格の高い本郷PHでさえ200戸以上あって、1期では7割近く売れた事を考えると、その差は歴然ですね。
まあ、ここは、まだまだ竣工まで大分時間がありますし、それまで人事異動の多い春が3回ぐらいありますからそれまで、もう少し適切な価格に下げれば良いのでしょう。その間にクリ屋が片付いて、金利が上がらないと良いですね。
いろいろ意見がありますが、購入を硬く心に誓った人にとっては、倍率があがらないので、批判の意見って悪い情報ではないのです。
購入を決めた人が、批判の書き込みをする可能性もあります。くじ引きに当たってから、批判の書き込みに反論すれば良いし。
医者だらけじゃないですかね。正直言うと自分も含めですけど。周辺には大学病院、そこそこの基幹病院が結構ありますね。私も近くの大学病院勤務で、チャリで通うつもりです。ウチの職場でも注目度高いです
小石川アインスのモデルルームにも行ってまいりましたが、東大のお医者様が多いようでした、電動自転車とかあれば坂道も楽勝ですね、自転車通勤なんてうらやましい
みなさん、どの程度ご存知かしりませんが、想像での書き込みはあまり良く無いので、近くの物件の現実を申し上げます。私も含めて文京区に医者が多いのは事実。大学病院が４大学なんて異常ですからね。
しかし、100戸程度でも4戸程度です。近隣の二つの私の住んだ事がある物件では。それを医者だらけと表現するかは？？？。
さらに申し上げると、少なくとも、今の価格ではファミリータイプの文京区の物件は、親の援助でもないと医者も購入は困難です。近隣の物件（パークコート、パークスクエア、ヒルズ、アトラスタワーなど）は旧価格の物件ですので、医者が多いのです。分かりますかね？理由が、医者の収入は景気に左右されないので、景気の最も悪かったころの旧価格の時代は医者はこの辺にMSを購入可能な人が多かった。しかし新々価格となっても、そして景気が多少回復しても収入が増えない医者には、この物件は高すぎるので、それほど多くは無いと思います。
マンション住民の多くがお医者様ということにはならないということですね
様って未だに言う人多いよね
すんごい違和感があるw
新聞に出てたけど、医者が最近よく使う”患者様”という言葉も滑稽ですよね。
残念ながら医者はもう儲かる職業ではなくなってきました
国が医療費をかなりに勢いで削減している為 当然収入も減ります
病院の数も3分の１にしようと厚生省がしています
国の政策って本当に怖いですね
病院数が3分の１になるまで締め付ける意味がわからん
アメリカの医療制度に向かってまっしぐらです
特に去年の保険改正の臨床から凄い現実離れした改正には 唖然としました
わざと医療崩壊をさせようとしか思えない意味の無い仕事の強要のオンパレード！ 何の為に医師になったのかと考えさせられる事が多くなった今日この頃です あ〜ぁ 時間が無い！寝る暇無い！おまけに病院存続の為に保険の勉強ばかりで医学の勉強の時間が思う様に取れ無い！そして何よりお金が無い！！ でも辞めるに辞めれない！！
でも そんなの関係な くない・・・ とほほ・・
という訳で話は脱線しましたが 医師イコールお金持ちは成り立たなくなってます
特に医療経営者は難しい現実です
福利厚生も？
有給も？
旅行もいけないよね
このマンションは、7000万以上の物件ばかり、医者がだめなら誰が買うのか？
４０戸弱が１期販売で販売されるそうです。
61.78㎡の２LDKで5050万円〜100.63㎡の３LDKで1億5990万円ですから、
ずいぶんと幅がありますね。
80D、80E、70A、60Fタイプが人気のようです。
340さん
ここが明らかに人気出ないのはクリ店のせいでしょう
豊洲が値が下がりはじめたとは実際に到底思えないけど
あまりここのサイトの発言はあてにならないので 気になるなら
自分の目で確かめる事が必要かもしれませんよ
クリ店はほんとにひどい。
あれじゃあ、恥ずかしくて自宅に友達を招べないでしょう。
それと、自分はここを買ったら車は手放すつもりでいたけれど
ペンシルみたいな駐車場も、ナンダカナ気になりました。
ここのマンションは転売に苦労しそうだと直感し、あきらめました。
一期で、38戸売り出すようで、非分譲分を差し引くとまぁまぁの販売戸数ですからあっさり売れてしまいそうな予感がします。
本郷は次の売り出しで完売するのでは？
相場上昇で、割安感が出てきましたから
いろいろ言われていますが、この立地でこの価格は他にはないと思うので購入予定です。西向きなら悪くないと思うんですけどね。確かに1億超の部屋が売れるかといわれると、苦戦するかもしれないですね。それだけ出すなら本郷PHのほうがいいかなと私も思います。そんなに出せないから、安い部屋があるこのマンションのほうがいいんです。本郷PHにも坪320万ぐらいの部屋があるみたいですが、ホントに日が当たらないみたいですから。
近くの堀坂の物件、頓挫していましたが、また新しい看板が立っていました。
平成23年完了だそうですが、詳細は不明。
こっちを待つべきなのか・・・悩ましいところですね。
やはりここも8割近隣業者のたわごとだな
同じオリックスの、千葉セントラルタワーで工事ミス。
千葉板に行って参照のこと。
外観も好みがありますが、黄色も悪くないと思います。白金アエルタワー、高輪ザレジデンス、汐留ツインパークスとか真っ白で変化のないマンションより色のある方が
いいです。
本郷ＰＨと当マンションが陽が当たらない部屋を同じとしても、ここはマンションに囲まれ閉塞感丸出しで暗い。天井高は高いがサッシ高がＰＨと全然違う。
まあ、本郷PHとの比較はここでは良いのでは無いですか。色んな意味で決着ついてるでしょ。
本郷PHも南側はMS立つ可能性はあるからね。そして、買い物と駅の利便性はこちらが上。
一方で、周辺環境、デベの格、クリ屋、下駄履き、施工会社、駐車場の数、管理費、などなど、色んな面で明らかな差があるからね（どちらが上とかあえて言わないけど）。
347さんは、価格と日照がポイントみたいだけど、日照をあまり気にしない人もいるし、みんな自分の予算と好みでMSって選ぶんだから、何を優先して決めるかは人それぞれ、まあいいんじゃないですか。
日が当たらなくても北朝鮮のように電力事情が悪いわけではないので電気をつければいいし、駅近、24時間スーパー近は、老人になった時は便利です、老人になって足が痛いなどとなったら駅から遠いのは辛い、老後なんてまだまだと思ってもすぐです、国立病院も近くにあるから病院通いも楽ですよ、この物件は
陽が当たらなくても電気を点ければいい！
そんな変な部屋わざわざ買わなくてもね。
でも風通しが良い部屋を購入すればいいね。２４時間換気がついていても使い様によっては臭いが部屋にこもりますよ。
ＰＨも近くに東大・医科歯科・順天堂があるけど大学病院は不便なんですよね！近くに内科・消化器科・歯科とか個人の医院は少ないし、公立の中位の総合病院が都合がいいんですがね。
大学病院だと何時間も待った上に、この位の症状だったら個人病院の方が待たされなくていいですよ！なんて医者に叱られたり。
ＰＨの事言いたくないんだけどＰＨのレスは休眠中だから。
もうむなしいからやめとけって。
小石川に近くて、本郷に遠い国立病院ってどこですか？。
都立大塚？、駒込？とかのこといってるのかな。国公立病院なんて、大学病院よりたちが悪いよ、救急とか、時間外見ないし、外来の待ちも長いし。ちなみに東大の病院も今は、独立行政法人で、国立病院とは少し違いますけどね。
大学病院への距離で考えるとほとんど同じだよこの二つ。どうして、そんなに比較する意味がない部分で張り合おうとするのかね。
多分、もっと一般的なマンションの価値基準を図る部分では勝負にならないからだろうね。
３５６とか３５７ってある意味この物件のネガレスだよね。日当たり悪いとか、年寄り向きだなんて宣言しちゃってるもんね。
失礼しました。公立でなく私立です。○○会○○病院とかいう総合病院です。都立の病院なんか最悪ですね。＜小石川に近くて、本郷に遠い国立病院＞なんて言っていませんよ。公立と間違えた個人の総合病院が近くにあればいいなあと、願望を言っただけです。
ずいぶんとみなさんこの物件とPHを比較されているようですが、
好きなほうを買えばいいと思うんですがどうなんでしょう？
ちょっとでも坂を登るのは嫌な人は、水害の恐れがあろうがクリーニング屋があろうがなんだろうがこの物件を買うだろうし、黄色のオリックスのマンションなんてリセールバリューもないし日当たりも悪いし、やっぱりPHのクオリティの高さを評価するという人はPHを買うだろうし。
ぜんぜん違うマンションを比較したって仕方ないんじゃないですか？
>360
根本的に間違えてる。
比較してるのはただのマニア。
購入するために比較してるのではなくて、書き込みに反応があるのが楽しいから比較してるの。
購入する人でここをみてるのは（ましてや書き込む人）はマイノリティもいいとこなんですよ。
すいませんマイノリティで。
ちょっとでも情報を得たいと思っていたんですが、間違いということですか。
気にせず買います。
ぶつぶつ言う人については、買えない人のひがみだと思って無視することにします。
文京区を全く知らなくてこの物件を検討している者としては、この地区の病院状況とかを教えて下さるのは助かります、病院、住民等のこと情報がありましたら教えて下さい 西側の他区よりの検討者より
>363
別にマイノリティが悪いというわけではない。
また、このスレの最初のほうにはこのマンション周辺の情報を詳しく書き込んでくれる人もいたし、その情報は役に立つだろう。
ただ書き込んでる人で購入意思がある人はほとんどいない。
近隣情報詳しい人はもう「既に近隣に住んでいる」人であるのだから。
近隣買い替えの人もいるかもしれないが、自分の周りにいる近隣買い替えの割合を考えれば、どれだけマイノリティかわかるだろう。
>366
だから、本郷近辺じゃなくて、小石川近辺の情報を提示してあげてよ。まず、警察病院は再開発で移転予定ではなく、もう移転して無いよ。次の三井の開発計画まで決まってるって。
逓信病院って、何年前の名前ですか？。NTT東日本関東病院のことね。
この物件からだったら日本医大病院も近いです。
警察病院、まだ移転していませんよ。来年の四月のはず。
逓信病院は飯田橋にあります。私、今通院中です。春は桜が
きれいですよ。
病院等の情報ありがとうございます、文京区を知らなくて検討しています、現在二子玉川周辺に在住ですが、より勤務先に近い方に検討しようかと思ってマンションを検討していたところ、こちら等を見つけたので、、、
情報、よろしくお願いします
本郷ＰＨが少しずつ売れてるみたいですね。
１０戸販売があと４戸、プレミアムは間取図が削除されているから売れたのかな。
＞３７２
文京区のこの物件から歩いて10分以内の近隣の物件ってまだ沢山ありますよ。
西方の交差点の所に東急とPana Homeの物件の建設が始まっているし、このスレの最初に書き込みされている野村の東大前の物件とか、少しまえに書き込みされた、小石川２丁目の堀坂の物件とか、物件の名称も出てないし、もちろん賃貸かもしれないけど、この近くでMSの情報なんて一般公開されてない看板レベルの情報が沢山ありますよね。
都心のMS用地が無いって言う情報が信じられないぐらいあると思います。
もちろん、どんなものが、何時売り出されるか分からないし、今後も価格が上昇する可能性があるので、待つのが得策かは分かりませんけどね。
皆さんどうですか？。
近隣物件の書き込みをこの時期にされても、購入者は無視するしか無いですよね。
せめて、1週前にと思います。
１期は1次で35戸が売れました。
まあ、今の情報の中では出足好調でしょう。
坪500万超も無事売れたみたいですね。
35戸で好調とはいえないのでは。
当初の反響からすると少ない。
①エントランス横のクリーニング屋
②千川通りの騒音・排気ガス
③高層階以外は眺望も日当たりも望めない
これだけのネックがある中で、35戸も売った…営業は頑張ったと思うよ。
営業のうたい文句はとにかく利便性、利便性。眺望は関係ありません。
この押しがきいているのかもね。
＞営業のうたい文句はとにかく利便性
って言うか、ほかに宣伝出来る事無いもんね。
さらに正確には、他の項目出すとマイナスポイントしか無いもんね。
ご存知の方がいたら教えてほしいのですが
この物件から千川通りを渡った先にあるパークホームの
建物に沿って歩いていくと小石川ヒルズがあって
さらにその先に進むとタイムスリップしたような町並みがあって
その先のセレナハイムの手前にNIPPOというデベが
4500m2の開発をするという看板が立っています。
ここが1500m2ですから（敷地内の道も入れて）約3倍と
いうことでしょうか？
ここの計画はどうなのでしょうか？
また手前というか入り口に当たることになる
古い町並みはどうなるのでしょうか？
またこの物件の管理費ですがコンシェルジェもしない
窓越しに管理人さんがいる団地みたいな管理のわりに
防災センターと照明計画の関係からか高すぎませんか？
ここの高層階に使われている白い部分（外観上柱に見える）
ですが石とかタイルではなくモルタル吹き付タイルという
仕様になっていますね。この白い部分が雨や排気ガスなど
の影響で黒くなってきたらみっともないと思いますが
心配しすぎでしょうか？
>383
小石川２丁目堀坂の物件の事と思います。
このHPでは以下にあたります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38220/res/1-10
周辺住民としては、本の100m程しか離れていないのに、この小石川タワーに比較にならないぐらい良い土地だと思いますが、近隣住民ともめたとか、遺産相続の関係とかで、結構長い間更地のままになってます。
正直言って、私はここが一流のデベで売り出されたら是非引っ越したいと思っていたのですが、上記スレにもある様に神鋼がメインの様なので、今は考えていません。もし、一流デベに転売されて売り出されたら、かなりの高級物件になると思います。この小石川タワーの問題点もそうですが、文京区の大型物件は、本郷通り、白山通り、不忍通り等に面した物件が多くて、排ガスと騒音から逃げられず、本郷PHのように通りから一本離れた大型高級物件ってとても少ないのです。
そのうえ、この土地は、本郷PHよりも静かで、駅、スーパー等にも近く、さらには、坂もこちらの方が少ないのでとても良い土地だと思います。383さんは、予算的に、金利が高くなっても待てる様な方で、デベがどこでも気にされないのあれば、立地としてはとてもお勧めの場所ですよ。
”古い町並み”に関しては、居住者の方に失礼になるので何も申しませんが、文京区は古い建物もあるのが良い所だと思って下さい。建物は古くても、居住者はとても良い人ばかりです。
わたしも、ここの管理費は高すぎだと思います。駐車場と管理費等で8万程度になるため、我が家はこの物件を止めましたので。
都心に近くて騒音とか古びた長屋が少ない区なんてないよ。
昔は千川通り沿いって安かったんだよね・・・。
買い時って大事なんだなぁ。
まあ、当時は買う気もなかったわけですが。
頭金もなかったし。
>388
人生タイミング。
パパスの隣のサンクタスなんて70平米5000万台。
もっと遠いグランスイートは70平米を最後は3900万くらいで売った。
代官山とか市ヶ谷も坪330万の時代だからなあ・・・。
坪400出せればパークマンションですよ。
懐かしい・・・。
結局ここって、売れ行きどうなんでしょうかね。
売れ行きはあまり芳しくないようです。
護国寺の住友不動産物件ほどじゃないようですが。
本郷ＰＨの方に周辺物件の売れ行きが載ってましたので貼りつけます。
どこも一期の売れ行きとのことです。
小石川タワー90戸の4割。
護国寺シティーハウス55戸の１割。
目白シティーハウス280戸の2割。
護国寺のパークハウス 37戸の4割。
駒込のブリリア 90戸の2割。
小石川のブランズ 25戸の4割。
ちなみに本郷ＰＨはまずまず健闘しているらしいです。
小石川アインスとリビオレゾン小石川は完売。今となっては、この２物件はお買い得感がありました。
ここは本当に客の引き合いがないんだね、モデルがもう来週から冬休みだって。
私もこんな会社に勤めたいよ。
たいした共用施設が無いのに、この管理費はあり得ませんね。
駐車場も高！
もっとチープに造れば即完売の立地だったのにねー。
クリーニング屋の外観はチープだけどな
チープだったら買わないけどな
ググってもヒットしない中○恒夫ってだれ？。これが既にチープにしてると思います。
オリックスはこの人のパトロン？、オリックスの重役の家族とか？、重役の愛人とか？。
なんでこんなもん使ったのか良くわからん。
>>398
どうでもいいけどちょっとググってみたら若干出てきましたよ。
もちろん本物件関連以外のサイトですが例えばこのブログ
http://www.open-g.net/weblog/2006/07/post_23.html
あと三鷹のレストランの看板を作ったりとか（レストランのブログより）
いわゆる公式サイトとか本人ブログの類はないようですが。
修行をしたという山麓アトリエなら公式サイトありますね。
千石の物件の価格が出てきました。明らかに割安。
確かに、裏は崖だし、利便性かなり低いけど、文京区なのは事実。
小石川アインスがあの値段で売れたのを考えると、千石の物件もあの値段なら売れそうだね。
ここのお客も一部取られるだろうね。
坪290からですよ。
>> 404さん 価格は安いですが、全体的に見ると高いと思います。
駅からは１０分。静かで環境はいいけれど廊下は４階くらいまで崖にピッタリついて廊下全体が年中かび臭そう。
内装も価格を安くしてるので明らかにグレードが低い。天井高も低い。室外機が廊下にある等。
まさに二極化ですね…となると中途半端なこのマンションは厳しいですね^^;
>>406さん
有難う御座います。
坪２９０〜ということは平均では３１０〜３２０くらい？
ココより１割くらい安い計算ですが・・・
売主不安・駅から遠いことを考えると「妥当」な値段であって
割安感は感じませんが・・・。管理費はここより安いのでしょうが。
モデルルームも冬休みで、盛り上がらないですね。次期販売はいつからなのかなー。
健さんのブログでオリックスはおしかりを受けちゃいましたね。
近くを通ったらクリ店の周りにシートがかかってた
周りだけ綺麗にするのか？
何だか汚いクリ店の周りにシートがかけられたのが余計汚くかなりみすぼらしい状態
本当にあのクリ店は近辺でも一際異彩を放っていますね
あまりの汚さにオリックスが手をつけたのですかね？？
そうそう。
我が家も気づきました。直すってことは残すってことでしょ。悪い方向に向かってます。
前を通ったらクリ店の２階が無くなってました
でも閉店の様相は無いし
どうせなら綺麗さっぱり無くなって新しくなったら入れば綺麗になって良いのに・・
あの建物は限界ですよね 何を考えているのか
解決したのか？ひともんちゃく起こそうとしているのか？・・・
クリーニング屋さんは元からココに住んでたんだから
後から移ってくるひとにここまでボロクソに言われるのも・・・ねえ？
分かってないね。前からあったのではないのだよ。
あなた地元の人じゃないでしょ。
話題のクリ店の状況です。
この後どうなるのかは不明です。上に従業員が住んでいるとの話でしたが、
これで居住者はいなくなったことになるのでしょう。
ところで、この物件検討者は管理費が異常に高いと思う人が多いと思います。
同じORIXのthe towers daibaという物件では、やはり管理費が高くて
組合が相当動いたようなことが掲示板に書いてありますね。
2Ｆがなくなってて、私もびっくりしたんですよ。
立ち退き交渉が上手くいったのならよいのですが・・・。
417さんの言葉をちょっと補足すると、ここら辺は再開発ということで、いろんなテナントが撤退していたのですが、突如クリーニング店ができたのです。
なんでわざわざ再開発で、しかも周りが撤退している最中に、新しい店舗を・・・、というのがその土地のオーナーに対する不信の元なのです。
販売開始してしまっている以上、
クリーニング屋の地主との交渉がどうなろうとこの敷地がこの物件の
敷地にとりこまれることはありえない。・・・である以上、この物件の購入者は
エントランスの真横を誰がどうするか全くわからないまま引き渡しを受けることが
決定的。都心部の再開発案件だから仕方ないと考えるか。文京区でこの利便性、
こんな値段で今後買えるとは思えないので俺ならクリーニング屋ごときに文句は
言わないけど・人それぞれだから。
ここのメリットって、何でしょうか？？？
ここのメリットは掲示板の最初の方に近隣の方が相当詳しく書いてくれていますので
それを参考にしてください。地下鉄4路線が2分から5分の範囲にあり都心でかつ買い
物も近く大学病院も多く、学校も多い、さらに坂もない等々です。
特に24時間営業のグルメシティー（ダイエー系）が目の前なのは良いですね。
しかし、前の方の方が言わなかったメリットとして、この物件だけが最近の文京区の
物件では60M以上の超高層建物であり、建築確認申請が大臣認可を必要とするとい
うのがあります。これは地震に対する強度を計算上だけでなく実際にスケールモデル
を作って実験して検証しなければならないというもので、いわゆるタワーマンションは
設計どおりに作れば地震に対する強度の検証は十分に行われた安全な住まいということ
になるわけです。
千石物件は確かにお値打ちですが、駅からの遠さ、買い物の便など格段に異なります。
また後背地が崖でそれが崩れれば、建物自体が地震に強くても無意味になる可能性が
高いですね。完売しましたがアインスは車庫確保率と管理費および車庫代が安く
後背地の問題もなかったので駅から遠いという以外はなかなか良い物件でした。
医者たちがBMWで契約の説明会にたくさん来ていました。
この別件は、車庫や日当たりなどは多少目をつぶってもせっかく都心なのだから
駅近による都心生活の利便性を満喫したい人向きといえるでしょう。
なお、縦の線を強調した外観デザインやロートアイアンの装飾、ソファーのある
ロビーから内廊下にかけてのデザインは最近の物件の中でも相当高級感を持った
物といえるでしょう。モデルルームで確かめることを進めます。
坪単価は下層階の300万くらいから上層階の500万くらいまで
相当幅広く天井高や内装が3グレードに分かれています。
管理費が高いのが弱点ですが、その他クリ店の件を除けば値段から考えても
悪い物件ではないでしょう。
事実昨年の第1期販売で半分近くがすぐに売れたようですから。
アインスが若い医者夫婦などがメインのようなイメージに対して、こちらの
購入者層は年齢層が広く番町物件などに見られるようなセレブ系の人たちが
多い気がします。PH本郷とは購入者層は結局近い気がします。
423はオリックスの方ですか？同じ事モデルで言われたので、そのままか？。
超高層という表現はどうですかね？、そういう定義を称える人もいるけど、今時、18階建てって、なんちゃって超高層。オリックス、佐藤工業が作れば、建築確認も関係ないでしょ。
それから、医者嫌いかな？。それともこの物件は医者に見向きもされなかった？。ブランドを信奉する傾向にあるので、オリックスのMSって相手にされなかったかもしれませんね。それから、本郷PHは医者多分少なく無いですよ。私が知っているだけで3人買ってます（これは想像でなくて事実）。
外観デザインや無名作家による鉄の装飾（鉄くず）なんて、安っぽい以外の何者でもないですね（モデルをみるとなおさら思いました。まあ、見る機会無いと思うけど出来上がりが楽しみです。）ソファーの無いロビーを探す方が近年のMSでは難しいね。
若い医者夫婦が少なくて番町物件などに見られるようなセレブ系の人たちが多いなんて、完全に妄想ね。だいたい、番町と比較しちゃうとこが、、、。PH本郷とは購入者層は結局近いという表現をみると本郷PHの購入者？、または高くて買えなかった人？、それともやっぱりオリックスの人で、本郷PHと同じと言えば高級感が出せると感じた人かな？。
利便性が高いというとこは同感です。でも、他はあなたの個人的感覚と想像ですね。みなに同意は得られないと思いますよ。
>>423,424
物事は両面から見なくてはいけないということがよくわかってありがたい投稿です。
多少の騒音や周辺の雰囲気の悪さ、水害の可能性はあるものの、駅やスーパー近くという利便性を買うということなんでしょうか。日当たり無視すれば７７㎡で7000万前半もありますから近隣の高騰した中古より安いですね。
ただ、近隣中古がそれだけ高いのはこの物件よりも駅近であるとか、日当たりとか、管理費とか、オリックスじゃないといった好条件があるわけですから、築浅中古を狙うのもいいかもしれませんね。
賛否両論あるけど、今売り出されている中ではお買い得な物件という気もします。
どうでしょうね。
>425
>賛否両論あるけど、今売り出されている中ではお買い得な物件という気もします。
そうなんだと思いますよ。
いわゆる住居系がすきなら問題外ですが、利便性重視なら間違いない物件です。
医療関係者は多いと思います。
ブランド新興とかは特にないと思います。
合ったとしても、服、車であって、ここの掲示板住人みたいなマンションではないんですよ。
ここより遠方の小石川レジデンス、グランスイートにも医療関係の知り合いが何組かいます。
私の知り合いだけでこれだけいるということは・・・、ということです。
ＰＨ本郷よりこの物件の方がエントランス・ロビーは高級感があるとおもいますがね。
部屋とクリ店は別として。
クオリティーブックは最近どこのマンションでも作成していますが、
この物件に関してはP4にこのような記載があります。
地上60mを超える高層建築物の構造設計には構造安全性を確認するために
通常よりはるかに難しい審査を受けることが義務付けられています。
設計されたものは、「超高層建築物審査委員会」による審査が行われ
その結果「性能評価書」の交付を受け「国土交通大臣の認定」を受け
その後建築確認審査機関による審査を受けるという段取りです。
要は60m以下の物件と越える物件では、倒壊による影響を考えて
耐震性能についての要求のレベルが違うってことですね。
そのあたり余り気にしない人にはどうでもいいのかもしれないけど。
年明け、今週になってから、専門用語を用いた、オリックスの方かと思われる書き込みが増えましたね。周辺物件の情報も出て来て、年明けに上司から気合いを入れられたって感じですかね？。
もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？。60m以上の高層物件に全てに当てはまる事を言われても、下手すると他に客が逃げますよ。
がんばって下さい。
ここの問題はクリ店
周辺住民にとってもあのクリ店は考え物です
>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？
自明じゃない。
利便性だよ。図抜けてる。
オリックスの関係者ではないです、購入者です
利便性が図抜けてる。どこと比べて？プラウドタワー千代田富士見に比べたらそんな事言えません。
というか、周辺マンションだらけで、それも比較的築浅だから、それと同じという事。
４３０
にある、この物件が他と比べて良い所って無いのだよ。
>>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？
クリーニングを出すのが楽。
>利便性が図抜けてる。どこと比べて？
23区全般のマンション平均と比べて。
また、新築の文京区物件と比較しても抜けているでしょう（アインス、パルサージュ、ブランズ、PH）。
もちろんプラウドタワー千代田富士見も利便性に図抜けたマンションです。
そうなのですよね。利便性しか言えない。利便性だけでMSは売れるか？という市場調査をしている様な物件ですよね。
１）日照イマイチ。
２）眺望無し。
３）デベ ２流。
４）施工 ３流。
５）駐車場 少ない。
６）排ガス、騒音 十分。
７）管理費等 高い。
８）価格 上昇基調の影響で周辺物件より割高。
９）内装 普通。
１０）設計 普通。
１１）共有施設 無し。
１２）下駄履きMS。
１３）クリ屋さん。
１４）周辺築浅MSだらけ（それも、三井、住友、野村と一流デベ。それからアトラスの中古と賃貸はとっても足早いですよ。）
これだけ、何も長所が無いMSもあまり無い気がしますね。
それが、うれるのか？、という実験としてはとても興味深いです。
周辺を存じ上げる者として、ひとつ言えるのは、3LDKは賃貸に出したらいい値段で貸せます。誰も言わない（知らないで買ってるのかな？）ので教えてあげますと、文京区は家族向けの分譲賃貸の条件の良い物件がとても少ない。なので、この物件は賃貸に出すのはとても良いです。でも、買って自分で住んでとなると、また別ですけど。できれば、駐車場も確保出来てるとほんとにいい値段で貸せますよ。
子供を学芸大付属、お茶大付属にと検討中ならこのマンションはその権利はあるからいいかも？
番町も番町小学校に入れる為に番町のマンションを購入する人も多いとか？
まあ、検討するのは誰でもできますけど、学芸大付属、お茶大付属の、高倍率のくじ引きに落ちても
ここに住みたい人ですよね？。
番町小学校ってタダの千代田区立ですよ。
そこに住んでればみんな入れる区立と、高倍率の国立を一緒に論じるのって、440さん大丈夫？。
丸の内線の改札からだと６，７分くらいじゃないですか？
後楽園駅から４分というのは住友のオフィスビルの横の入り口から
でしょう。三田線の春日はこのＭＳの裏口から白山通りに出て
ヴェローチェの前にある地下鉄入口まで２，３分ということでしょう。
水道橋の駅も13分前後では歩けそうです。
アトラスはこの物件より高めに、パークスクエアはほぼ同じ、サンクタス等は
若干安めに流通に出ていると思います。アトラスは高くなりすぎで
これなら神保町のパークタワーや秋葉原のタイムズタワーとあまり変わらないですね。
アトラスはほんとに駅近ですが、この物件は文京区の方なら相当遠くからも
利用されている２つのスーパーにはこちらの方が近いです。
最近の物件ではコートレジデントやPH本郷の方も買い物はここまで来られる
ことでしょう。都心部は駅よりスーパーが少ないですから。
しかもこのあたりは歩いてみると、スーパーより安い商店も結構ありますね
コロッケ６０円の店とか焼き鳥８０円の店とか、魚屋や八百屋も覗いて見ると
世田谷あたりよりは安いですね。その分町が雑然としているわけですが。
クリ店は２階部分を取り壊してブロックを積んだような外壁部に何か違和感
の少なくなるようなものを貼るような工事をするように見受けられました。
規模もターゲットも全然違うけど春日駅直上の伊藤忠は坪４００万近い？？？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43769/
ＴＴＫが割安感出たりして・笑
村上○さんにしかられたのに引き続いて、
住まいの〜〜に出てるデベ別の中古物件騰落率でも、
オリックスは今ひとつでしたね。
アトラスタワーの中古がいきなり出始めましたね。こっちは本物のタワーだし、駐車場があるとこが強いよね。たぶんあっという間に売れちゃうと思いますけど、、、。
本郷phへの買い替え組みが文京区には多くて竣工の今年秋に向けて次々出てくるって噂でしたからね。春の転居時期と最近の天井相場をみて売出しが始まったのかも知れませんね。
文京区の駅近の物件をさがしています。
アトラス白山と思ったのですが、こちらのサイトの方があまりに盛り上がっているので、こちらの小さい部屋の方がいいのかなと考え中です。やはり、色々な意見が出るということは注目度が高いということですよね。
アトラス白山はなんの情報も無くて、逆に不安になってしまいました。どうなんでしょうか？
駅近、24時間スーパー近、毎日のことだから利便性がある方がいいですよ
446
以前パークスクエア最上階が出た時も 引渡し時期がずいぶん先だったにもかかわらず すぐに売れてましたね
これからも買い替え組みが出るのでしょうか？
パークスクエア・アトラスタワーからこちらに越す人はあまりいないと思いますが
本郷ＰＨに越す人の物件が少し出れば私はこちらを狙いたいかも知れません
パークスクエアは本当によく掃除しているから管理は良さそうです
アトラスはデベが旭化成で２流だけど やっぱりここらでは唯一のタワーだから惹かれます！
アトラスタワーの中に入った事が無い人が多い様ですね。
せっかく中古物件が出てる訳だし、是非、内覧される事を御勧めします。
内装もまあまあだし、内廊下も奇麗。共有部分もとても清潔です。
内覧して（価格、間取りは好きずきですが、）不満を持つ人そんなに居ないと思いますけどね。
中古物件って、買う気無くても参考に見にくる客が多いですからね。
色々内覧するのも悪くないかも。
話題のクリーニング屋さんですが
昨日通りかかったら外壁にマンションと同じ（？）タイルを張ったらしく
見掛けは随分と小奇麗になってましたよ。
マンションが建てば、マンションのテナントに見えるかも（笑）
あのクリーニング屋さんは安いからか
外まで人が並んでいるところも時々見かけます。
私も一度ワイシャツを数枚だしましたが・・・
目の前でワイシャツの袖と袖をギュッと縛ってまとめてから
他のお客さんのワイシャツの上にバサッと置かれた姿を見て以来、行くのはやめました。
気持ち的にちょっと・・・ね・・・
>455
2,3日前にタイル張りになったよね。
確かに外壁と同じのタイルだから、マンションと同じテナントに見えなくもない。
苦肉の策だなあ・・・。
しかしあの安っぽい看板がそのままなのはクリ店の嫌がらせか・・・。
無くなるのではないかと、ほんの少しの可能性を信じていたものにとっては、逆に悲しい現実ですよね。
本格的に残すって決まったんだな〜という感じですからね。
それから、ここに人が並んでるという話がありましたが、日曜日もやってるんですよ、このクリ屋さん。近くに日曜日に営業してるとこが少ないので、日曜営業の有無でクリ屋を選択する人には人気があるのですよ。だから、特に日曜の午後などはよく並んでます。
そのとおりで、日曜日の混雑具合を見ると、クリーニング屋さんの店長さんはこんな儲かる場所手放せるかと思うでしょうね。
クリ店ちょっとは外だけ綺麗になったね
クリ店と地主のしてやったり と思いきや
変な意地張らずに売っとけば良かったのに！と私は思いけど
あの囲まれた将来発展性の無い土地だと今後高値では絶対売れないでしょう
何だかんだで地価は高いから固定資産税も凄く高くて とても１階建てじゃあお荷物になるだけ！
一番得したのはテナントのクリ店なんじゃないの！？
この街の景観を悪くしているのはクリ店とパチ店かな・・
クリ店はもう少しまともな看板にして街の景観を考えて欲しいし パチ店は今時珍しくアナウンスがうるさいから外へのアナウンスは辞めて欲しい！西片交差点のパチ屋を見習って欲しいですね！
せっかく周りが綺麗になっていくから一緒に綺麗にしてくれれば良いと思うのですが・・・
>460
あのパチンコそんなうるさい？
ほとんど聞こえんと思うが（車のほうがすごくて）。
前のパチンコのこといってたのあなたかな？
すぐ反論されてたけど、パチンコうるさいとおもってるのはあなたくらいなものよ。
近所の者ですが、あのパチンコ屋さんは普段は静かなように見えますが
たま〜にうるさい時がありますよ。
ドアが開閉した時や、店内アナウンスを行っている時かな？
私はこのマンションの建設予定地の前を毎日通っていますが、
今までに数回うるさい時に出くわした時があります。
何回か現地に行ったんだけど。後楽園から千川通りの道って何となく暗い感じがするのは私だけ？
便利なんですが、白山通り（春日？）の方が明るい感じ。狭い道路にマンションが建ち並んでるからでしょうか。閉塞感がある道。
>>463さん
明るさでいえば白山通りの方が圧倒的に明るいです。
道も広いから開放感があるし。
でも後楽園駅からグルメシティまでの道ならば、夜が危険なほど暗くはないですよ。
下記ＨＰを見ると、数年後には千川通りも随分と変わるのではないかと。
http://www.harusan.jp/index.html
確かにパチンコ屋は時々うるさいよ
バス停でバス待ちしていると時々品のない声のアナウンスがひびいてます
最近 女性の声の時もあったけど
>465
それってパチンコ側の歩道のはなしじゃないの？
このマンションのある片側2車線の道路の向こう側までのはなしではないと思うが・・・。
パチンコより商店街の音楽のほうがうるさいというか気になる。
461 466
残念ながらご自分で確かめられた方が良いと思います
時々 店内アナウンスを外のスピーカーに通して流してます
その時は片側2車線の道路の反対側まで充分聞こえます
なぜそこまで一生懸命に否定するのでしょうか？
まずは自分で確かめる事です
気にならなければ良いし 気になるのなら違う方向を買えばよい
営業の方ですか？
「前のパチンコのこといってたのあなたかな？」
って？？？？？
そこまで否定されるのならば買えば良いでしょう
私の知った事ではないし 2度と投稿したくも無い
この近隣の騒音とかちょっと気になってみていた通りすがりだけど
感情むき出しでみっともないよ
つーか、騒音気にするならこの物件はないだろ。
自分は467さんではありませんがあのパチンコ屋はうるさいと思いますよ。
車にしろ救急車にしろいつも音がしてるわけじゃないけどパチンコ屋は…
あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。
パチンコについてはどうだろうねえ？
車の騒音のほうがよほど気になるけど。
というか、車（救急車じゃないほうね）のほうが気にならない？
どっちも慣れたけど、パチと車では車のほうが気になるかな。
確かにご近所との世間話でパチンコはでない。
排気ガスが加わるからか、「道一本うらなら車が気にならないのに・・・」という話題はよくでる。
>あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。
あれで気になるならPHとか白山通り沿いは住めないね。
住居系に引っ越せばいいのでは？
私は千川通り沿いの某ビルで働いていますが、ビル内にいると車の音はほとんどしませんよ。
ただ救急車等の緊急車両は、交差点に入ると更に音を大きくするのですごく聞こえます。
パチンコ屋については、常にうるさいわけではありませんが
外のスピーカーに通してアナウンスを行っている時もあるようです。
他の地域のことまではよくわかりませんが、ここらへんは、
車通りが多い場所→騒音。でも夜道は比較的安全。
車通りが少ない→静か。でも夜道が危ない のどちらかのような気がします。
文京区は、都内２３区の中でも犯罪が少ない場所のようですが
それでも大通りから１本道を入ると、引ったくりなどの事件があるようです。
千川通り、白山通り、春日通り、言問通りで囲まれた一画（住不の建物があるあたり）は再開発地域なので、全体が暗い印象があるのは事実でしょうね。
今は、取り壊されるのを待っているようなものですからね。
いつも興味深く読ませてもらってます。
こちらのスレは活発ですね。
クリ店にパチ店ですか。面白いですね。
周辺では小石川アインスのスレも活発になってきました。
こちらは違うテーマのようですが。
デベ関係者みたいのも入って注目です。
ブランズ文京小石川も値下げが話題になってます。
本郷ＰＨは静かだけど、問題ないのかなぁ。
１８Fくらいだと、タワーと言うには寂しいなぁ。
２０F以上欲しかったな。
478さんに同感。今、掲示板を見て思いました。
久し振りに見ましたが、ここの月々の諸費用ってホントに高いね。
76平米でネットの費用とか入れて42000円って何？。
諸費用が高い割に、
修繕積立金はあの程度でよろしいのでしょうか。
話題の（？）パチンコ屋さんは、先週から内装工事とやらで休業していますね。
再開時期はまだ決まっていないようです。
484
パチンコ屋が営業してないと 本当にとても静かですね
アナウンスに配慮した工事を薦めてほしいものです
> 484
近々、新装開店！のコールが周辺にこだまするということですね。違った意味で、新装開店の日程を知りたいです。
価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
正直な印象はそんなに高くは無い。でもこのお金出すなら、オリックスのクリーニング屋付きの物件は買わないと思います。
もう、値下げしなよ。
次々、文京区も大手デベの物件出てくるよ。
上品なパチンコ屋って何だよ…(；´Д｀)
>488
私も前にそんなに迷惑ではない（うるさくない）、みたいな書き込みをしたんだけど、強烈に反発する人が数人（もしかしたら一人？）いるんですよ。
やたらパチンコ、パチンコいう。
すぐ近くの小石川藪や、パークスクエアの中にいても聞こえなくなるのに。
なんかちょっと違う気がするんですよね。
明らかに排ガスの問題のほうが大きいし、音なら車のほうが遥かに大きい。
商店街の音楽のほうがよほど気になる。
>価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
プレミアルームのチラシが入ってました。
なかなか豪華で金が有り余ってるなら住みたいけど・・・。
住める人はうらやましいですね。
490
パチ屋の人でしょ！
20平米のstudioって前からありましたっけ。
うーん、怪しすぎる。
良い値段で売れる時に売ろうという事になっただけなら良いですけどね、、、。
パチンコ屋休業で静かになりましたね
地権者用が売り出されたんですか？
ところで売れ行きはどうです?
ほんと管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。
４０㎡で管理費１９，４００円、修繕積立金１，６００円
管理費の１０％以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。
結局足りないと分かっているのに積立金を上げられなかったというのが本音だと思います。
物件の規模と戸数を考えると管理費がこの額になるのは止む終えない。その結果、月々の支払いが多くなりすぎるので積立金を無理に下げたという所でしょう。結局積立金は売ってしまえば管理組合に丸投げになるわけで、デベは関係ないからね。ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ。オリックスは購入者の長期的生活とか費用を考慮せず、自分の売り上げだけ確保しようとするからこういう事になるんだよね。
購入検討者は今時そんなに間抜けではありませんので、この物件は私は2割値下げしないとさばけないと思います。
おっしゃる通り、わかりやすいご説明ありがとうございます。
物件には興味ないけど修繕積立計画には興味津々。
入居して初回の管理組合総会で早速、修繕積立金値上げの
提案が管理会社からあるかも？笑えないありえる話。
販売担当者はどんな説明で対処してるんでしょうか
まさか、売りやすくするために削っちゃいけない部分を
削って当初の維持費を低く抑えました！なんて本音言えないし。
