ここから直線距離で1㎞未満、文京区の住友不動産の同規模のシティハウス護国寺は販売中。
未発表の最上階プレミアム住戸を除くと、最低坪401万円〜最高468万円、平均440万円。
護国寺はプレミアムグレード物件で文京区ということらしいですが参考になります。
大塚駅北口方面物件とか東池袋の駅遠物件と比較しても無意味かと思います。
HPの内容を見ても、文京区テイストをアピールしているようです。
地元の人は気軽に手が出ないのは、豊島区内でどこでも同じようなもの。
2年前に300万円前後で分譲された、住友の目白ガーデンヒルズは中古で500万円前後で取引されているみたい。
来月以降になれば、分譲価格が発表になるのでしょうね。
この掲示板は、安値を期待する人が多いのはなぜなんだろう。
住友に安値を期待するのは、勘違いだと思いますけど。
文京護国寺は音羽の直ぐそばだし、大塚とは全然違うよ！！
護国寺で坪400万には全く違和感無いけど、大塚じゃ違和感あるね。。
まあ、これがまともな相場観でしょうね。
しかも、シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
まあ現実はもうすぐ明らかになりますので、安値期待の皆様の怒りで、スレが荒れるのが、もう既に明らかになっている感じですね。このスレで350以下を称えてる人は時間の無駄だから早く埼玉県のスレみた方が良いよ。
例えば
＞護国寺で坪400万には全く違和感無い
違和感アリアリだから全く売れてないのですよ。スミフは違和感のある価格を出してくる現実をもう少しよく見ましょう。
＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
シティハウス目白も十分しょぼいのに高いから売れてないのですよ。それと同じ、目白より安くても坪３５０以下にするなんてあり得ない。
＞グランフォート青淵閣も坪235万位から出てたし、古いけど住友のシティタワー池袋も坪240万位
新価格の時代とどうしても比較したいのですよね。そんな事言ったら３年前はもっと安かったって。あなたもまだ夢見てます。
新価格なんて、豊島区大塚/東池袋にはあまり関係ないですよ。パークタワー池袋は坪250〜350万だし。大塚の北方面は坪200〜300万。まあ、3年前と比べて、せいぜい坪50万ＵＰって程度でしょうね。シティハウス目白は荘厳で高級感あると思うけど、あれがしょぼいのなら大塚は鶏小屋みたいなものですね！！
まあ、民家街であるし
最低価格帯坪280万3戸(サービスルームあり)
中心価格帯坪325万
最高価格帯坪380万(3戸)で
上等だ
＞シティハウス目白なんかと比べると、大塚はしょぼいし。
シティテラス目白の間違いですか？
それとも、シティハウス目白台？（丹下事務所設計だと思いました）
過去の「安値覚え」ばかりで、新価格の相場観の乏しい人が多いのはなぜ
伊藤忠のシングルやDINKS向けのマンションと購入層が全く違うこともわからないみたい
路線価だって大塚駅北口エリアより南大塚2は20％程度高いことを御存知でしょうか？
東池袋も安いです、安いのには、ちゃんと理由がありますからね。
あんまり、ここに安値を期待してもどうなんでしょうね？
板橋区練馬区を検討した方が賢明かもしれません、山手線最安値の荒川区、北区
日暮里エリアの山手線の外側だって、300万円の時代です、内側なら更に高い。
確かに今まで大塚エリアで350万円超を見かけませんが、山手線内側の分譲もほとんどない
都電向原駅近くの、東レのマンションくらいでは。
南大塚では、ライフの隣の徒歩10分のカタカナデベの「アーバンビュー新大塚プラタナス通り」
くらいじゃyないかな、それも2004年分譲だから比較にならない。
大塚エリアで80㎡超の部屋は少ないし、90㎡超はほとんど見ない、100㎡超は皆無かも。
ちなみに、シティハウス護国寺の平均は400万円ではなくて440万円です
最低価格と平均価格を混同しても意味がない。
イニシア上池袋は確かに大衆マンションだと思うけど、現在残っている部屋は坪205〜275万円と安い
蓋を開けて平均坪400万以下なら大笑いだねｗ
平均坪400万を越えることは無いと思うけど…
もし、坪400万以上なら「ふーん、凄いなあ！」って感じ、それだけ。
こんな中規模マンションの話題で盛り上がるのも今の内でしょうな。
予定価格は、上層階の90㎡台は1億1000万円〜1億5000万円もするそうです。
まぁそんなもんでしょうね
91が笑いものでした・・・。
高杉晋作
実際、最終価格は予定価格より下げて来るのはどこでもある事だから
92平米が1億ぐらいだとすると坪360ぐらいですからね。
まあ、最低が350ぐらいからって感じな訳で、無茶な価格って主張が無茶だよね。
そんな人は板橋へどうぞ。
相場を当てたからって、どうせあなた方買えないんだろｗ
最低350万以下なら買いですか？
中規模マンションで充分です。
後は、ランニングコストの問題です。
家は静かな場所で、勤め先の大手町まで
近くければ充分です。
共働きなので・・・。
欲を言えば、７０㎡台の３ＬＤＫなら
次の子供が男の子なら満足です。
さらに欲を言えば、３４０から３２０万円なら
なんとかがんばれそうです。
ようやく、週末予約なので楽しみですが・・・。
80平米（約24坪）の場合、坪320だとしても7700万くらいになりますよ。
上層階ならば8000万超になりそうですね。
高すぎる…。
文京区のマンションも立地から部屋の位置まで、価格差が色々ありますね。
一般的マンション 文京区＞豊島区 ですが、文京区の川沿いや低地≦豊島区の高台 です。
先に住友不動産で分譲中のシティハウス文京護国寺とシティテラス目白の価格を見て
想像できなかった人は、マンションの相場観がなさ過ぎる。
これらも、地域相場と比較してかなり高めの価格設定になっています。
実際に19年度の路線価図は、シティテラス目白（豊島区高田2丁目）の土地より
こちらの土地が10％以上高いですよ。路線価が示す通り利便性と立地はこちらが上だと思います。
（文京護国寺の土地は、南大塚より更に5〜20％高い）
マンションの価格は、部屋の方位と眺望で同じマンションでも大幅に違います。
南大塚の北側の棟であれば南棟にじゃまされて、日当たりも眺望も若干落ちますから
安いのではないでしょうか、また南棟も5階建てのマンションが隣接しているので
眺望の抜ける高層階と比較すれば若干安めになると想像します。
ただ、角部屋が大半ですのでそれほど価格差はないとも思います。
高層階の坪500万円超があっても、多分低層階や条件の良くない部屋は350万円未満
や場合によっては300万円前後の部屋もあるかもしれません。
シティテラス目白のHPを参考にすれば、部屋によって坪370〜553万円まで開きがありました。
でも平均300万円前後を期待するなら、足立区とは言わず練馬区や板橋区、北区を探したらいい。
大塚駅と北池袋の中間のコスモイニシア上池袋と比較するのは、的はずれでさすがに失礼なのでは？
ネットだけでコスモイニシアの、現場をきっと見たことがないのでしょう
