板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。
全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。
公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】
[スレ作成日時]2008-10-18 17:23:00
高値掴みしちゃった土地なのかなぁ…？
スーパーはいいですね。
このあたり、下板橋駅近くのヨークマートしかありませんから。
でも南側のシプナス（でしたっけ？）が２０階くらいありますから、
都心方面の眺望は難しそう。
もしかしてタワーになるのでしょうか。
>>06様、概要を教えていただけませんか？
建築計画のお知らせを見ると、
着工予定がH21年6月
完了予定がH23年3月とありました。
確かに17階、高さ50.97m と。
ほんとですよ。毎朝駅員さんが人を押し込んでます。
埼京線は首都圏でも有数の混雑路線ですからね。ついでに日本一痴漢が多いと言われる路線でもあります。
特に新宿や渋谷の改札の影響で後ろ側の車両は激混ですね。
職場の人で混み過ぎてて目的の駅で降りられず、次の駅まで行っちゃったなんて話しも聞いたことがあります。
板橋は池袋から一駅なのに相場的に物件がリーズナブルでお買い得感がありますが、ラッシュの埼京線に乗るかと思うとちょっと憂鬱ですね。
逆に三田線はラッシュ時でも埼京線に比べると雲泥の差なのでこちらを通勤に使う人はいいですね。
ラッシュ時を考えなければ、埼京線と三田線の２路線を使えると都内のたいていの場所には３０分以内に行けるので住むにはとても便利ですよ。
>完了予定がH23年3月とありました。
丁度消費税ＵＰ↑の年と重なりますね。。。
住宅ローン減税に期待しましょう。。。
本日同じ板橋プラウドの「プラウドシティ上池袋」が
\5980万円⇒\5380円に600万値下げされて販売されておりました。
同じ板橋、同じプラウド（野村不動産）だけに気になるところです。
サブプラウド
板橋駅。昔、赤羽線と言って茶色の電車で物凄い混みかたでした。
小学校へ行くのに使ってましたがランドセルと手提げが引っ張られ人の流れで右奥へ今度は左奥へと連れて行かれ子供ながら嫌でした。
都営線新板橋駅が出来てからこちらは空いてて楽になった記憶があります。
社会人になって埼京線として使うようになりましたが昔ほどは混んでいないです。
新宿から池袋はスリが多く同じ会社の人も数人被害を受けています。
私のときもそうですがショルダーバッグのチャック式やボタン式でやられてます。
犯人は３人で目の前を塞ぐ役と抜き役と貰い役といました。
やられた瞬間すぐわかりました。
次からはバックの中には財布系のポーチを３個入れるようにしました。財布は別に。
私ではありませんが友人はポーチだけもっていかれてました。
No.16さん
>区によって子育て制度が違ってくるので板橋住所を希望
参考ＵＲＬを見る限り、（待機児童数では）豊島区の方が優秀のようなのですが。。。
どのような点で板橋区を希望されるのでしょうか？
（スレ違いですいません、皆様）
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/
>18さん
>何故「待機児童数」を特別視しているのかを逆に訊きたい・・・
え！？待機児童数がその区の優劣を表しているのでは
ないのですか？
逆質問で申し訳ないです。。。
>てか、情報古いよそのサイト（＾＾；）
失礼しました。以下が最新のようです。
http://www.i-kosodate.net/policy/waiting2008/standing.asp?TODFKCD=13&a...東京都
待機児童数だけでは区の子育て支援の優劣はわからない気がしますが…
確かに区の保育への姿勢が表れるとは思いますけどね。
例えば、医療費が中学生まで無料とか児童手当に所得制限がないとか、通常の児童手当に区がいくらか上乗せした金額が支給されるとか、細かいことだと乳児検診の無料券の数なんかも区で違ったりするので、そういったことを言われてるのではないでしょうか？
１８さんは不思議さん・・・。
No.21さん
なるほど、確かに「優劣」の視点は様々ですね。
参考になります。ありがとうございました。
No.22さん
>１８さんは不思議さん・・・。
？？？
私のなにが「不思議」なのでしょうか？
具体的な指摘をお願いします。
そのリアクションに違和感を覚えないところが「不思議」なのでは？
身に覚えのない指摘だと思うならスルー推奨。喧嘩の元です。
>そのリアクションに違和感を覚えないところが
本当に違和感がないのですが？
そんなに間違ったことを言ってますか？
むしろいきなり「不思議」と一方的に決め付ける態度
に違和感を覚えます。
こちらは適切な情報共有を希望しているだけです。
失礼な言動は厳に慎んで頂きたいものです。
>>25
子育て制度＝待機児童数という思考回路(そうは言っていないと仰るかもしれませんが、そう言っている様に見えるレスの返し方です。20もあなたですよね？)が一般人とは異なるという意味だと思います。
24さんも言っているように、違和感を覚えないこと自体が不思議です。
普通の人の回答例
「確かに、待機児童数だけで優劣を決めるのは変ですね。失礼しました」
>普通の人の回答例
普通の人？あなたのことですか？No.26？
普通ならば、こんな時間（09:05）に何でカキコミ？
ニート崩れが「普通」を語らないように。（笑）
常識が通じない方はスルーしましょう。
レスの無駄づかいです。
この場所って電車の音はどうなのでしょうか。
通過電車はないでしょうからけっこう静かなのかな。
近隣マンションにお住まいの方がいたらお願いします。
>>27
今回はちょっと早めだけど、もともと夜中に書き込んでいる奴が何をほざいているのやらww
翌日お仕事のない人はいくらでも夜更かしが出来ていいですねww
私もそういうご身分になりたいものですよwwwwwww
昔その社宅に住んでいましたが、５階建の団地が１０棟くらいありました。大分広い敷地ですね。
線路際でなければ全く静かなところです。駅前とありますが、駅から川（すでに遊歩道になっている）沿いに歩きエントランスの場所に行くには４〜５分かかりました。改札口が新しくできるのでしょうか？
この物件は気になりますが、
埼京線には乗りたくない！
ネットで呼びかけ？集団痴漢、郵政法務担当ら逮捕…埼京線
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20081204-OYT1T00391.htm?from=na...
日経新聞社の「行政革新度ランキング」によると、板橋区は
第二位のようですね。
http://www.nikkei.co.jp/rim/glweb/backno/no62.htm
このマンションの大部分を占める豊島区は一体何位だったんでしょうか？
近隣住民の反対運動とかはどうでしょう？
板橋駅周辺では現在３つのマンションが建設中ですが
①駅から近すぎ
②前・横に居酒屋
③地上げに失敗して変なカタチ
なので、ここに一番期待してます。
３９様
ちなみにその３物件はどこのデベでしょう？
詳しい情報教えて頂けると助かります。
もう大分社宅の除去工事が進みましたね。
板橋駅が良く見えます。
この物件は東京タワーが見られるから人気が出るでしょうね。
>41です。
>東京タワーが見られるから
すいません。大げさでした。
「東京タワーが、ほら、あそこに見えますよ」
と言われれば、
あ〜、なるほど
と思える東京タワー「らしき」ものが見えます。
お騒がせしました。
不動産屋とクリーニング屋の町、板橋へようこそ！
JR東日本の板橋駅情報
http://www.jreast.co.jp/estation/station/info.aspx?StationCd=132
バリヤフリー度が 1/6 です。
北区のバリヤフリー構想では埼京線では板橋駅がもっともバリヤフリーの必要性が高い
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/digital/129/atts/012938/attachment/...
板橋区でも板橋駅のバリヤフリー化はたびたびとりあげられる
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/003/003562.html
ちなみに、このマンション敷地のすぐ北側の土地は今駐車場だが、板橋区所有の土地です。駅前
用にちょうどよい大きさかと。
今日も、敷地内にある10台の重機のうち、8台がフル稼働でお仕事してます。
ご苦労様です。
>いずれにしても医療面では心強い立地ですね。
この計画が撤回といううわさ。。。（とある掲示板より）
連日の工事で、敷地がかなり整備されてきました。以前の投稿内容を拝見すると、着工は６月予定なのでしょうか。待ち遠しいですね。
この地域はいくつかの路線の駅が集まっていますが、うまく地下通路などでつなげてくれればいいのに・・・と雨の時いつも思います。
バリアフリー化は早く進めてほしいです。埼京線は使える路線でとても便利なのですが、混むので駅ぐらいは快適な空間にして欲しいですね。
この物件から駅までのアプローチがどのようになるかご存知ですか？
この物件の横へ板橋駅が移動するらしいです。今日駅員さんから聞きました。その際、バリアフリー化すると言ってました。
16日にマンションの説明会があるよ。
どこで 説明会があるのでしょうか？
この時期に開催される説明会は建築計画の説明が目的でしょうから
購入検討者が参加する事は基本的にできませんよ。
説明対象者には事前に案内状が送られている筈です。
案内状ってほどのものじゃないけど、確かに計画説明会のチラシが入っていた。
１６日の１８時か１９時からだったような記憶が
場所は板橋駅前の生協の近くのホールじゃなかったかな。
今日用事で板橋駅に降りました。
駅の端に工事されている箇所があり、
やはり、板橋駅に新改札口が出来るようですね。
しまった！ここの詳細がはっきりするまで買うの待つべきだったかな〜
↑最近また安くなってますね。確か更に百万円？
プラ○ドシティ上池袋も段々値段が下がってますね。
最寄り駅板橋、同じ野村ということなので、ここが
具体的になるまでの参考としてウヲッチしてます。
でも、ここの竣工っていつでしたっけ？
この近くのプラウドの志村城山は見事に完売してますね。
ただし、ここの施工は噂の長谷工！
志村城山は施工中にサブプラ問題が起こり、しょうがなくかなりの値引きをしたようですが、こちらは価格を抑えながらもはじめからしっかり利益がでるような仕様にするんでしょうね・・・・。
「噂の」てｗ
何の噂だよ。
No.69 さん
今週売りのエコノミストP38-39をご覧くださいませ。
プラウドの立派な看板が出ましたね。＞現地
ＨＰにはまだ予告もありませんが。
看板は「プラウドクラブ募集中」という内容です。
物件の告知はまだ先ではないでしょうか。
とても気になる物件ですね。
駅徒歩どのくらいなのでしょうか？
詳細発表が楽しみです
>>76
ありがとうございます。
昨日見てきました！駅ちかいですね～
現在別のプラウド物件に住んでいて
プラウド自体には非常に良いイメージがあります。
今の住まいは主人の職場に不便になってしまったので、
こちらの情報を楽しみに見守っています♪
板橋駅の新南口開設に非常に興味があるのですが、情報お持ちの方よろしくお願いいたします。
また、商業施設もあるとの事ですが具体的にどんなお店が入るのかご存知の方あわせて教えてください！
駅前の大きな敷地ですね～。
駅から徒歩２～３分でホームから見えますね。。。
どれくらいの価格帯になるんでしょうかね？
駅前でチラシを配ってました（貰えばよかった・・・）
どのくらいの価格になるのか楽しみです。。。
ここのすぐ横って、昔川だったんですよね？
地盤とか大丈夫なのかな？どなたかご存知ですか？
>>81
知ってるわけじゃないですが、自力でいくらか調べる術はありますよ。
◆水害
ハザードマップによると、川があるらしい地形の様子が伺えますね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/images/img_9967_2_2.jp...
このエリアだと平成12年9月東海豪雨と同様の降雨があると
0.5-1.0mの浸水エリアと1.0-2.0浸水エリアが混ざってるくらいの予想
になってますね。
地下に設備がある構造の場合、浸水する危険と排水ポンプの設置有無とか聞いておく
くらいかな。
◆地震1
地震情報サイトJIS「板橋区地域別危険度2008年」によると
http://j-jis.com/data/tokyo/itabashi.shtml
板橋１丁目と考えるなら、
倒壊危険度は2、火災危険度3で普通レベルです。
池袋本町４丁目と考えると、
倒壊危険度4、火災危険度4となり、総合危険度だと都内5099町丁目のうち
119位で最も危ない側上位２．５％以内に入ってしまいます。
「建物倒壊に注意すべき町」「火災に注意すべき町」の両方に指定されています。
しかしここの立地は池袋本町４丁目の立て込んでる辺りからは隔離されているから
火災に巻き込まれる度は下がりそうだし、
倒壊危険度もこの物件は新築なので大丈夫かと。
近くに火気を扱う工場がないかは見ておきたいですね。
◆地震2
7/1に公開されたばかりの、国土地理院の「都市圏活断層図」
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/bousaichiri60006.html
によるとこの地域に活断層は見当たりません。
ただしやっぱり川の影響で地盤としては「沖積低地」に分類されています。
”地震の揺れを増幅する軟らかい地盤”ではあるので、
杭など基礎の設計・施工状態を確認しておくのが良いでしょう。
追加です。
地質調査業 ジオテック（株）社 の「板橋区の地盤」 解説
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/itabashi/P13_itabashi.htm
を見て、ハザードマップと重ねると他の川があるエリアと
よく似ているのて、昔が川って事で上ページに出てくる「谷底低地」そのもの
ではなくても、近いものがあるかもしれません。
「谷底低地」
"台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、
非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような
基礎補強策が必要となることが多い。"(上ページ内説明)
同社の住宅地盤情報提供システム GEODAS ジオダス の調査結果
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13119&cr=9&ps=N...
を見ていると、物件至近距離の３箇所は（いずれも川側ですが）
・地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所＊１
・地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所＊２
になっています。
こう見てると、No81さんのコメントが結構鋭かったのかなと思ったり。
別に沖積低地の土地ではこれらの調査結果は普通にみかけるので
だから×って訳ではないと思いますが、モデルルームでは
地盤についてどんな調査結果でどんな対策をしたのか聞いておきたいところですね。
※これらを調べる際に、↓のページを参考にしています。
板橋区で地盤の良い所
http://hwm8.gyao.ne.jp/san-sai/e.ward.itabasi.html
別に当物件にネガなイメージつけるつもりで調べた訳ではないので、
検討者さんには各リンク先の生材料を個別に見て検討されるのがよろしいかと・・
板橋駅西側の駐輪場から下板橋駅のヨークマート近くの駐輪場にいたる遊歩道の部分は、昔（戦後）は川でした。雨が降るとよく水が出て、大変だったそうです。
しかし、現在は遊歩道の下になってしまい川は見えませんし、大雨に備えてヨークマートの隣の地下に貯水池があるので、最近水が出たことはありません。
マンション建設現場は川だった部分より一段高くなっていますので、心配ないと思います。
ものすごいゲリラ豪雨になればパークホームズ板橋の前の道路は冠水するかもしれないですが、
このマンションは大丈夫でしょう。
>>88
現場周辺は少しはずれた場所にあるから
出たぁ～！
Ｎ村のエイギョウ！
マンション予定地のすぐ横が川だったんだよ！？
現地に行けばすぐ分かるよ！？
なんで“少しはずれた”になるの！？
エイギョウオツ！
営業じゃなくても、野村として社運を掛けたプロジェクトだ。
たかが掲示板だけれど、気になるのは仕方がないんじゃない？
どんだけ社運を掛けてるか知らんが、
住むほうからすれば、板橋って時点で＊＊＊臭くねぇ？
>野村として社運を掛けたプロジェクトだ。
大野村様がこんなとこに社運を掛けるか、＊＊
住所は板橋か豊島か、選択できると嬉しいですが建つ形がわかるまでよくわかりませんね。
昨日ポストにアンケートが入っていたので一応記入してみました。
１１月に 下板橋に モデルルーム オープンするようです。
価格は まだ未定ですが ５０００万円台中心位になるかもとのこと。
３ＬＤＫ希望なのですが、４５００万円がやっとです。
５０００万円台というと６０００万円近くになる可能性大。
あきらめるしか ないでしょうね。
やっぱり 野村とか三井は ブランドで 高いのでしょうか。
いつも 思うのですが、完成した建物は たいしたことないと。
モデルルームの説明では、素敵なのに。
トーキョーアッパーウエストｗ
このコピー考えた奴も採用した奴も頭に蛆が沸いている。
もよりの板橋駅は完全に無視して池袋にある物件みたいだね。
板橋は板橋で良い町なのにね。
同感です。
「Sing of Life in Tokyo」なんてフザけてます。
小鳥はさえずってますが・・・。歩いて30分はかかる芸術劇場を持ち出してくるとはね。
消費者をバカにしているとしか思えない。
そんなことより、板橋駅を初めとした駅近。しかも、大通りに面していない。線路はシスナブよりマシ・・。
といった住みやすいメリットに魅力を感じます。
野村と長谷工の最悪コンビですが、この場所は捨て難いですね。
このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。
駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？
本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。
確かにその値段なら完売だろうけど、、、
>>103
欲しくてたまらない気持ちは解るけど、この立地とプラウドの冠では有り得ないと思うよ。
区役所前の近傍某物件だって、それよりずっと高くてもほぼ完売状態でっせ。
ここのネックは戸数と配棟（板状）だろうけど、だからと言って平均180は無いだろ。
そりゃ流石に完売するわ。
98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね
長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。
近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・
販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。
規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。
プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？
そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。
駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/
都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。
今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。
勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。
誰も驚いてる訳じゃないと思う。
新築物件の価格を予測するにあたって「昔はもっと安かった」とか
「○○アドレスでは坪ＸＸが妥当」という考え方だけでは足りないという事でしょう。
（戸建の価格にいたっては論外と言ってもいい）
確かに、同じ地域内で坪180でも売れ残っている新築物件はある様だけど
一方では220～240（平均で）売れている物件もあるという現実を見るべき。
と言うより、むしろ売る側がそちらを無視する筈がないと考えるべきでしょうね。
個人的には安くても平均220くらい、上層角部屋なら260は下らないと見てます。
ここは駅の池袋寄りホームに改札口ができるのでしょうか？
もしできたら、すごく便利ですよね。
小分けにして、絶対価格で割安感を訴求するようですが、
上層角部屋なら280オーバーは堅いでしょ。
最近の城北で言うと加賀レジデンス・プラウド赤羽あたりがピークで
バブルが弾けてディアナコート飛鳥山はお亡くなりになりましたね。
実際の実力は無いのに都心に引っ張られて上がってしまった地域です。
昔は安かったとかそんな話をしているわけではないです。
この場所で250～300の物件にリセールバリューが将来どのくらい残るのかという話です。
おそらく野村の事なんで練馬のタワーと同じくらいの感覚で売り切る予定でいると思います。
この場所を待っていた地縁のある方なら多少無理をしても買ってしまうのでしょう。
しかしここは他所からの需要が無い地域です。
地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。
それに加えてここは大規模。
残ってしまった時のことを考えるとなんともまぁ、エグイ話だと思います。
プラウドシティ上池袋と比べたらいかがでしょう？
あそこは早々に完売しましたよね。
野村が自信を持つのも当然でしょう。
地縁ある人以外魅力ないみたいな表現するなら地縁がある証明だすから安くしてくれないかな、、、
大型物件やるならマンション売る側もそういう工夫すりゃいいのに
>117
買った人たちの大半が悲観して毎日過ごしていると思っているのですか？
ほとんどが満足感を持って住んでいますよ。
嘘だと思うなら聞いてみたら？
それに、１０％の手付けで回避できる程度は、悲劇とは言わないですよ。
悲劇て･･･。
その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？
>>117=103？
貴方が心配しなくても、デベは売れる価格で値付けするだろうし
売れなかったら値引きなり何なり考えるでしょうよ･･･。
不当な価格だと思うなら買う側も見送るなり待つなりすればいい話。
少しでも安く売り出して欲しいのか、このエリアの「相場」を下げたいと思ってるのか
いずれにしても目的不明ですな。
「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）
>>116
>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。
いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。
やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。
因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。
>>124=117=103？
>あなたたちにとっては喜劇でしたか？
んなこたぁ言ってないじゃん･･･。
あの当時、不動産相場が上がってるという認識もなく買ったんならまだしも
普通に情報収集してた人なら「バブル」を承知の上で購入を決断したんじゃないの？
それを「悲劇」と呼ぶ感覚は少なくとも私にはないな。
なにも騙し討ちに遭った訳じゃあるまいし。
て言うか、貴方の「悲劇を繰り返させる気ですか？」という言い方の意図が理解できない。
一体、誰にどうして欲しいのよ？
『このエリアはそんな高いお金出して買うとこじゃありませんよ』と言いたいなら
それは実際に買う人の価値観で決まる事であって、少なくとも貴方が評価する事ではないよね。
ある意味、沿線相場とも完全に連動するとは限らない。
あるいは『デベさん、なるべく安く売って下さいね』と言いたいなら表現の仕方を間違えてるよ（＾＾；）
800戸超を売り切るのは至難の技だろうけど、そこは販売時期を分けるなり仕様を分けるなりして
売る側が対策すると思うよ。単価を抑える可能性も十分あるけど、この立地と売主ブランドで
平均180は無いだろ、いくらなんでも。
新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？
特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。
立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。
新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。
本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？
地元出身です。
すごく欲しいから安かったら嬉しいけど、あまりこの地域の評価が低いと悲しいです。
アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。
地域活性のためにも素敵なファミリーに住んでもらいたいです。
ワンルームとか単身者はいらないです。
いいところだと分かってる方に住んでほしいです。
>>131
>アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。
私は最近になってこの辺りの土地勘がついてきたクチですが、貴方の分析通り
まさにその「便利なのに田舎くさくて素朴」というところがこの辺りの強みなんだと思いますよ。
そして、賃貸市場を見ても解る様にこのエリアはファミリー向けの物件がきわめて少ない。
実際には、必ずしも単身者向けの街ではないにもかかわらず、です。
相場が上がってきている面があるとしたら、売る側も買う側もそのポテンシャルに気付き始めたか
ずっと前から知っていたけれど実際のタマが出てこなかった、というのが理由なのかも。
滝野川側なら高くても仕方ないけど、
こっちのほうは不便だし高くはならないよ
パチンコ、高速道…
池袋本町に惑わされて高い買い物になる人が続出するな
線路に近すぎでいてそのうえ、駅改札からのアクセスはそんなに良くないと思います。
マックも反対側だし、桜並木も滝野川方面だから
JR板橋駅のいいとこを得ることはできませんね。
近くのプラウドも安いですよ。
確か、すぐお隣のプラウドが平成17年築で２LDK、60平米で3000くらいでしたよ。
133さんの言うように、板橋駅なら滝野川方面のほうが断然いい。
マック･･･
ここの魅力は、埼京線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、品川まで直通、
三田線で、大手町、銀座、乗り入れで羽田に1本でいけると言う交通アクセスの良さ。
しかも、両方の駅に徒歩5分。
首都高も東池袋のジャンクションまで5～8分で、どちら方面にも行けます。
それなのに、近隣には比較的価格が安い大型スーパーが何件かあり、
クリーニング屋、八百屋が、激安な暮らしやすさでしょう。
また、のどかで、治安が良く、夜静か。歩いていても安心なのも◎
駅の向こうもこっちも、住んでいれば気になりません。関係ないですよ。
なのに、最近建つのはワンルームマンションばかりだから、ファミリー物件は貴重です。
かなりの高額でも買いたい人は近隣住民含め、大勢いると思います。
板橋駅、駅舎が本当に使いにくいです。
（特に西口⇒マンションに近い方）
あの急な階段の連続はお年寄りは勿論のこと、
子育て中の方にはとても辛いものになりますね。
ベビーカーを抱えながらでは、
あの階段は急すぎますよ。
参考情報
プラウドシティ上池袋（中古）が
3280万⇒2980万に値下げ。
中古の値付けは売主の勝手で、野村とは直接関係ないけれども、
周辺中古相場は新築の値付けにも大いに影響します。
野村さん、この情報を十分に参考にしてね！
タカビーな値付けだと痛い目みるよ！
高値を付けても売れないけど、安く値付けするほど悪い場所じゃない。
地域の資産価値下げるような価格はやめてほしい。
複雑な心境(T_T)
いろいろ意見見てきたけど想像してた以上に愛されてる立地に感じた。
ブランドで東京に住む人とは違うリアル東京人(別にむちゃくちゃ金持ちってわけじゃない)に注目されてる地域なのかな？
そういう場所が東京にあってもいいと思う。
私は学生時代に縁があった者だが、住むならこういう地味だがポテンシャル高い地域に住みたいかも、、、
いくらくらいなんだろ。
地域の良さは分かってる人しか興味示さないだろうから、誰か具体的な物件情報ください！
>>143
プラウドシティ上池袋が、2980万円だって？
そんな狭い部屋あるんだ・・・。
私が最近見たのは、76.96㎡で5,290万円、坪230万弱。
一時は、坪210万あたりで出ているものもあったけど、若干持ち直した感じ。
もっとも、あくまで売値なので、取引価格はもう少し下だろう。
どちらにしても、そのあたりから比較すると、坪250万あたりになるのかな～。
もう一段、景気が悪くならない限り、安くは買えないのかな？
>>143
あんまり欲しい欲しいと騒ぎ過ぎると安くなるものもならなくなるよ･･･。
周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
鬼の首でもとった様に「ホラホラこの中古物件はこんなに安くなってるよ」と
アピールしたところで何の意味があるんだか。
他の人も言ってる様に、エリアイメージを徒に下げるだけだと思うけどな。
>>146
>周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
想定した通りの回答ですね。（皮肉）
売主に対する情報提供ではなく、
不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。
消費者に有益な情報（デベに不利益な情報）を
共有することで、不利な立場に立たされることが多い
消費者サイドの利益を少しでも向上させたいと考えています。
値下げ情報を供給者だけが知ってるのと、
消費者で共有しているのでは、全然違いますからね。
これからも値下げ情報をバンバン提供しますので、
宜しくお願いします。
何が一番イヤって野村がこの地域に不相応な高値で売り出して
電車からも見える駅前の一等地に
いつまでもいつまでも「販売中」の垂れ幕がかかった
巨大な売れ残りマンションができてしまうこと。
他所の人に「あー、やっぱり不人気地区なんだなぁ」と思われてしまう。
某城北の高値売れ残りマンションみたいにね。
適正価格でしっかり売り切ってファミリー層が増えるのなら大歓迎ですよ。
149さん
ほんとそうですね。
金儲けにこの地域を利用されたくない。
池袋から徒歩15分とかよりこの場所の方が帰宅が早い。
ブランド重視の成金は世田谷やら港やら中央に買えばいいんだから、そうじゃない真面目なサラリーマンが愛着持って住める価格帯にすりゃ野村にとっても板橋駅周辺にとってもいい結果をもたらすと思うけど。
愛着を持ってる人達が集まって住めるマンションになればいいですね。
駅の新改札含め、楽しみです。
>>148
プラウドシティ上池袋の2,980万の物件、見つけました。
57.08㎡ですから、坪170万ちょっと。２階ですけど、安いですね～。
一瞬、欲しくなってしまいました・・。
立地がいまいちなので、私は買わないですけど、興味がある方は探してみて下さい。
>>147
>売主に対する情報提供ではなく、
>不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。
いや･･･何でもいいけどね。
そうやって欲しい欲しいオーラを出してるうちは、いくら近傍の情報をチラつかせても
デベは値引きなんかしてくれないだろうし、実際、そうやって値引きされてる様な
物件との比較自体、購入候補者の中で成立しないでしょ。
発売前からサガレ～サガレ～と呪文を唱えていた人を尻目に、いざ販売開始されたら
いわゆる「分相応の客」にどんどん持ってかれちゃって、値踏みばっかりしてた人は
完全に出遅れた･･･なんて事になりませんように。･･･無いかな流石に。
もしかして、展示場は今下板橋駅前で作っているプレハブの建物ですか？
今までも頻繁に同目的で使われてきた場所ですが、今回は時間貸しの駐車場すべてを
つぶす程の規模です。（今までは半分とか三分の一の利用）
分譲戸数800超なら、モデルルームは最低でも２パターン。
３パターン以上も十分可能性はあるでしょうから、販売所の規模も
過去事例の倍くらいあって当然でしょうね。
ときわ台の二の舞だけはごめんだな。
資料請求しない、MRにもいかない、って感じで皆で無関心を装えば、予定価格も下がるのでは？
どうしても欲しい人は死ぬ気でネガだ！
工事現場に水が一杯！池みたくなってます。
やっぱりこの辺、昔川だけあって、水はけが悪いのね。
きっと地盤も悪いんでしょうね。。。
本当に、池みたいでしたか。
集中豪雨が あったら 大丈夫でしょうか？
最近 地震が多いですが、地盤は大丈夫でしょうか？
長谷工って安普請って、本当ですか？
最近マンションを 買おうと思って勉強不足ですみません。
どなたか 詳しい方 教えて下さい。
≫157
同感です。
野村の販売スタイルって変幻自在でナイスだぞ。
だいたい庶民が一段背伸びすれば手の届く物件が得意だ。
それをちょっぴり強気で提示して、ユルイ顧客を一網尽にするのがコンセプトだ。
でもそのスタイルでは難しいとみるや、値引きをドーンと提示して顧客を落とすのが、
得意のパターンだよね。
三井や住友ならありえない値引きでも、
売り切る為ならなんてことない。
その姿勢イイよね。
立地が良く駅近なので、資産価値はそんなに落ちなさそう。都内のどこに転勤になっても通いやすいし、７５平米で５５００万円位で買えるなら、すぐに申し込みますよ。
心配しなくても田の字オンパレードですよ
きっと
ルーバルありの部屋はちょっと変えてあるだろうけど
７５ｍ2で５５００万って高くないですか？
田の字プランってなんですか？
教えてください！
ノルマ不動産の悪口言わないでくれ。
俺たちだって、高く売りたくって売るわけじゃない。
安普請のプラウドがブランドだと勘違いしちゃう奴が悪いんだ。
田の字プランって別に悪いとは思わないけど。
将来の可変性も田の字のほうがあると思うし。
間取りはシンプルが一番かと。（注文住宅じゃあるまいし・・・）
田の字って、生活するのにちょっと不便な気がしませんか？
わたしは、あまり好きな間取りではないなぁ。
駅近は、とても魅力的ですが。
でも、近すぎてうっとうしいってこともありますかね。
>>170
坪単価240万円ですか。。
天下の野村にしては確かに安い方だとは思いますけど、普通の感覚で考えたら明らかに高いと言わざるを得ませんねー。一応検討はしていますので、正価がいくらになるのか見物です。
>>175
田の時プランは、はるか昔からのマンションの間取の王道ですね。
あまりにたくさんある間取なので、消費者側にしてみれば飽きる間取ではあるのですが、あれはあれで部屋一つ一つのプライバシーが保たれて悪くはないんですよ。（だからこそ大量生産された）
一つ難があるとすれば、畳数効率が悪いです。（部屋に割かれる面積が少なくなる）
何故かと言えば、玄関から伸びる廊下が必然的に長くなってしまうからです。
特に縦長でスパンの短い住戸が多いマンションになると、専有面積の割に部屋が全然広くない、もしくは収納が全然ないということになりがちです。
ちなみに畳数効率の良いのは、サイドインといわれる角部屋に多く見られる部屋のおへそにあたる部分が玄関になっている間取ですね。
ここが３０戸位の物件なら坪単価240万円でも余裕で捌けるでしょうが、規模が規模だけにどの位の価格をつけてくるか見物ですね。
坪240万ならば、立地からしても悪くない価格帯だと思います。
多少、適当な造りでもガマンします。
ところが、坪280万とか300万あたりなんていう噂もチラホラあり、野村様ですから、何するかわかりません。
副都心から15分圏内のＪＲ駅前物件。
個人的に埼京線沿線は好きになれないけど
この立地条件で坪240万が高いとか言ってる人は、失礼ながら東京の地理感覚無さ過ぎでしょう･･･。
ついでに言うと、田の字プランは中住戸としてはむしろ有効率高いんだよ。
例えば中廊下型でワイドスパン住戸なんかだと廊下の片面にしか居室が配置できないから
田の字と同じ間数にしようとするとかえって廊下が長くなる事が多い。
最終的にはデプス方向のスパンによるけど、田の字はそのへん比較的安定している。
角住戸や妻側住戸みたいに採光面をとりやすい区画は別格。
実際同一フロア内で作れる数は限られてるんだから「プランの」比較対象として不適切。
ヨイショする訳じゃないけど、あまりにデタラメな意見が多いんで訂正してみた。
失業率が過去最悪を更新した。
時代背景を吟味し、値付けはよく考ええないと、
坪300なんてことやってたら「第二のと○わ台」物件の出来上がりな。
個数が多いだけに余計始末に終えません。
↑そうそう、特に主な購買層である20～30代はもっと悪いしね。
Ｎ村はよくよく検討することだね。売れ残りはみっともないよ。
ときわ台がいい例だよ。なにより住民が毎日屈辱感で一杯だよ。
どんな共用施設があるんだろう。
買い物施設に保育施設はHPのコンセプトに書いてあるけど。
この規模だとあれこれ付いてそうだな。
ついにＤＭ届きましたね！まぁ、田の字がメインだとは思うけど、うちは４ＬＤＫ角部屋狙いで行ってみるつもりです。
>>186
大した内容じゃなかったよ。
私のレスに対してただ１行、「営業マンか？」的な一言があったのみ。
削除依頼が出された形跡もないし（私もしてないし）
管理人さんが削除したのかも。
撒き餌の坪単価215万じゃないかなと思うけど。
７０㎡４５００万スタートと予想しますけど、
志村坂上の物件がそんな感じだった気がするし。
板橋区役所付近タワーもそれくらいの価格帯のような。
この戸数なら、スタートダッシュとなる来客分母必要だしねえ。
購入分母は埼京線沿線からのお上りさんってことかな。
南浦和、武蔵浦和から南を狙ってる埼玉県民とかになりそうですね。
川口とも競合しそうですね。
そうなると、4500万から6000万の間で設定すれば、爆発的な来客数ありそうですね。
長谷工が気になるところですが、手堅く売っていくと思いますよ。
しかし、７００戸はすごい戸数ですね。
売れちゃうんだろうけど。
志村坂上と同価格って事はないと思いますよ･･･。
三田線で４駅も離れているし、同時使用できる路線がこちらの方が２つも多い。
区役所前のリビオは坪215どころか240オーバーだったはず。（それでもほぼ完売）
販売戸数がネックでしょうから多少は弱含みかも知れませんが、それにしても
230を切る事は有り得ないと思います。噂になってる270はどうかと思いますけどね。
路線沿いの低層階だと７０㎡４５００万とかあるかもしれませんなぁ。
志村坂上でも７０平米５０００万以上だったような記憶があります。
こちらはもっと条件が良いですから、７０平米５５００万ぐらいでは？
低階層の西向きや東向きならもっと安いかもしれませんが。。。
今回送られてきたＤＭの内容には新改札（南口）には触れられていませんが作られないのでしょうか？
ご存知の方教えてください。
新改札の話って、あったら嬉しいねってネット住人の期待書き込み以外に
作るって話どこにも登場してない。
だったら、ネット住人の妄想書き込みが一人歩きしてると読むべきだね。
＞保育所
入居者専用の保育所なんて維持するのが大変だよ。
たぶん管理費+利用者負担で維持する事になるけど子供いない入居者側からの
提案ですぐに利用者負担のみで独立採算できるくらいに利用料金上げられるだろうし
マンション内の子供が減れば維持できなくなって空き部屋になるだけ。
住民達でマンションを維持管理していく上では比較的安定した家賃収入が見込める
認証保育所でいいんじゃない。
学童保育所出来て欲しいが。
新改札できないんだ。。。
これじゃ電車の音ばかりうるさくて駅からあんまり近くない
シ○ナブみたいだな。。。
