西新井ファーストプロジェクトってどうでしょう

しかし、火曜の夜と水曜だけ盛んな掲示板ですね。

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>>201
確かに擁護している人の書き込みは休みの日に多いと思われ....(^^)

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>200
>今まで何年も空いていたのは、都市計画でわざとストップしてたからだし。
土壌汚染が最終段階まで基準値を超えたからですよ。
デマカセはやめましょうね。
それに何年もじゃないですね。
日清紡の工場閉鎖、土壌汚染発覚がH13年のことです。
それから土壌の改良工事でここまで長引いたのですがねぇ。
擁護したいのはわかりますが
そこまでデタラメ並べ立てると信用落ちますよ。

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もちろん土壌改良で時間がかかったのは、周知の事実です。
土壌汚染は最終段階まで基準値を超えたのではなく、法が改正され基準が厳しくなったから
再度処理したってことでしょ。

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具体的に購入を考えている人に質問です。
日当たりや眺望の点でパークフロントタワーに魅力を感じていますが
同じく日当たり、眺望を望んでる方って何階あたりを検討していますか？
前が公園なので、低い階でも日当たりは問題ないと思いますが、
眺望の点ではやはり上層階の方がいいのでしょうか？価格とのかねあいで、
上にいくほど高くなるけど、この物件そんなに階数で価格差がないし
上層階の方が割安な気がします。でも上の階って風とかの影響はすごいのでしょうか？
あまり高いと窓とか開けられずに、洗濯物を干したりできないのかな。

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最上部でも20階ですから窓が開けられないとか洗濯物が干せないとかは大丈夫ですよ。
私も最上階P-K狙いです。ライバルですか？

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タワーマンションといっても20階建てしかないような
マンションでそんなに階数での価格差つけれないでしょ。
それにそこまでやったら本当に売れる物件がなくなるって。

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P-K狙いですか、私もP-Kなら8000万出しても購入したい気持ちがあります

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PAも相当魅力的なんですよね。

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２０階でも洗濯物干せるんですね。やっぱり高層階の方が開放感があっていいかな
迷っています。ちなみに私はＰ−Ｋではありません。東南角部屋いいですけど、
うちは予算的にむずかしいです。４ＬＤＫの割合が少ないので、Ｐ−Ｋ、Ｐ−Ａ人気高そうですね。

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PG、PCも人気高いみたいですねえ。

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買わないほうがいいのかなぁと迷うレスが多かったので、
やっと同じ気持ちの方がいるとうれしくなりました！
ＰＫいいですよね？日曜日の管理説明会に出席するんですが、その日に要望書を提出しようと思っています。
私は西新井に５年住んでいて、住みやすいと思っています。
もう買う気満々です！でも野村の営業さんに抽選抽選と言われているし、
他の情報からも人気があるコトを聞きました。実際どうなんでしょうねぇ。。
どこでもいいから買えるといいなぁ。。

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人気人気と言われてますが実際それほどでもなさそうですよ。
>212
他のとこの情報でもあまり良い書かれ方されてないですがね。
どこに人気があると書かれてました？

高層階の間取りは広いので一見いい間取りのようにも見えますが、
家事動線の悪さが目立ちます。
それにここ、これだけの大型物件のわりにごみ置き場が少ないですね。
住む人間のこと考えているんだろうか？

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>>213 同感
P-K確かにワイドスパンだけれども、まるでタワー物件のような異形住居なので、
廊下に面積を食われていて、居室面積はろくに確保できていないことに皆気が
ついているのかな？　100m^2近くあるのに、居室・LD・台所合計で、41畳相当しか
ないもの。　これ、P-Aより畳4枚分(7m^2)多いだけですね。　LDの13.7畳という
数字にも、当然入り口近くの2畳程度のデッドスペースを含むので、普通に戸割した
90m^2程度の住居のスペースでしかありません。例えば P-Nと比較しても実効スペース
は同じくらいだというのはよーく見れば分かりますよね。
また、戸数を稼ぐために、建物が折れ曲がっているところにあるので、居室の
うち２部屋が乾式の戸境壁に面しています。地震がきたら壊して建物の安全を確保
しようという場所なわけですし、乾式壁の遮音性に問題があるのは定説でしょう。
　中層階でも6000万超という値段に見合った間取りが確保されているとはとても
思えません。 8000万でもいいなんてとんでもない。実効面積で同じになる
専有面積ベースで90m^2台で、都心に近いところで6000万台前半の
タワーマンションで20階超なんてざくざく転がっていますよ。

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>>196　価格”差”には整合性があるけど、単に両方高いだけでは？

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ウエストレジデンスが高いとは思いませんが、パークフロントタワーは正直当初高いなぁと思いましたが、
やはり南が公園っていう立地は探してもなかなかないので妥当かなと今は思っています。
都心に近いところでざくざく転がっているのは、単に間取りがＰ−Ｋよりもよいという意味でですか？
それとも立地条件もここより良いということでしょうか？

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　南の公園が気にいって買うのであれば、それでいいですが、こういう
掲示板で良い悪いというためには、誰もが納得できる客観的根拠が
必要だと思います。
駅近くといっても、準急にのって、北千住で乗り換えてというと通勤の
"距離"は短めですが、通勤"時間"が短いわけではないですよね。
通勤時間が短縮できることによるメリットは、自分の時給を考慮すれば
計量化可能なものです。 単に駅直近であるというだけでは大きなメリット
とは言いがたいですよね。

　そもそも南が公園だというのはそんなにメリットといえるでしょうか？
当然人が一杯集まるわけで、煩い可能性が高い割りには、遮音等級の低い
サッシ採用ですよねここ。それなりにお金をかけるのであれば、エアタイトサッシ
を採用する手もあるわけです。　採光を期待するには、ハイサッシでもないし、
バルコニー幅はかなり目一杯大きくとっていますから、庇の陰になって部屋に
日光が差し込むというわけでもないですよね。 この公園高々1ha 程度の大きさ
で、南北幅は100mほどしかありません。　公園から見たマンションのイメージ
図が凄く小さくかいてあるので、だまされているのではないでしょうか？
公園の南端から見上げても30度を超える仰角になっているというのは認識
されていますでしょうか。

　私にとっては”立地”は自分の勤め先方向へのDoor-to-doorの通勤時間が
最優先です。ここは”悪くはない”程度のレベルなので、相応に値段が安く
ないと考慮の対象とはなりません。足立区は２３区ないで一番路線価の
安い地区ですから、この値段なら戸建てにいったほうが妥当ではないですかね。
　間取りに関しては 214で詳しく書きました。 98m^2もあって
P-Kほどゆとりのない間取りはちょっと見つけるのが難しいのでは？

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検討中の者です
やはり両面バルコニー付きタイプは抽選になりますでしょうか？

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>218
使いかって悪い間取りだし、そんなに希望者いないでしょ。
まあ、抽選なっても一桁だよ。

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　低層の価値の目減りを減らすために、無理やり両面バルコニーにして
150万アップしているのが見え見えですから... 好みもあるけど、
直近に立つ向かいの棟から覗かれる位置になるので、本来の両面バルコニーの
目的であるはずの、北側の部屋のプライバシー確保が果たせているとはいえない点と、
火災の場合の避難経路の確保方法が減るってのもありますよね。
同じ値段で高層階いったほうが、南が抜けている分まだよいような気がしますが。

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営業関係者のいない土日は辛辣な意見が多いですね。
値段さえ適正価格にすればここまで言われないのにね。

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俺の推測だが；
ここのデベは値付けに失敗したと衝撃を感じて、
作戦会議を練っているのではないか。
あまり下げられないとすると、下らない小手先の
オプションなどを無料でつけてくるかもしれない。
以上、単なる推測

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悪くはないと思うけどねぇ... あと 5% 値下げさえすれば。
もともと造りが団地レベルなんだから、オプションとか
一杯つけてもしょうがないよ。

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さんざん文句ばっかり言ってた人が、価格下がったら検討しはじめたらうけるね。

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　一杯文句書いたけど正直 1割引になったら考えてもいいけどな。

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若干擁護になるけど、足立区で３千万円台のマンションだと「布団をベランダで干して何が悪い」
という人が多くなるので、せめて４千万台は確保してほしい。
選民意識はないけど、ある意味同程度のモラルを持った人と一緒に住みたいと思います。

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私も２２６さんの意見に同感です。

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>224

さんざん文句（価格の割りに内容が悪い！）とさんざん言ってたら
「提携企業さんになら...」と値引きをにおわされましたよ（笑）
　内容と価格が見合えば検討してもよいかと思ってる人多いんじゃない？
だから　もう少しすればあれこれ理由をつけて「個別に」値引きを示されるかも？（笑）

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>>225,226
　モラルは人によっているわけで、収入によっている訳ではないと思うけど。
現に、平均価格帯6000-7000万なんて、都心のタワーマンションでも同じような
ことをする人がいて困っているなんてのがこの掲示板でもよくでてくるしね。
4000万台になれば、民度が上がるってのは錯覚に過ぎないと思いけど。
　私が今住んでいるところも、洗濯物をバルコニー干しさえ禁止していますが、
結構やっている人いますよ。
　

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>>228
勤め先が提携企業なら、会社からの紹介状で若干値引きされるのは知っていたのですが、
それとは別に値引きしてくれそうな感じだったのでしょうか？
だとすると非常に気になるところです。

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皆さんの願い空しく、高値のまま販売が強行されるようです。
吹き付け塗装にALC壁、というタワーでも郊外にしか見られない廉価仕様。
営業の方は残念ながらあと二年以上は、西新井張り付きが決定したも同然です。
打開策もないまま、まもなく幕が上がります。

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逆におもしろいんじゃない？
坪単価とか、周辺環境とかあまりよく調べずに購入する奴が
世の中に何人ぐらいいるのか目安になるから。

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結構、管理説明会ごったがえしてましたよ。真剣に迷ってそうな人（たぶん物件はある程度気に入っていて
あとは価格とのかねあいで）がたくさんいそうな感じでした。
個別に値引きはないんじゃないですか？今の時点で値引きしてるような物件じゃ、問題だし。
高いなぁと思いつつも、多くの人にとって気になる物件ってことは間違いないような。

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汚染処理に金貢ぎたい人たちが多いんですねｗ

まあ、今の時点で値引きしないようじゃ梅島のライオンズみたいに
１０００万引きしても売れ残りって落ちになるかもねｗ

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管理費だけはまぁまぁ安いけど、あの共用施設水準ではなぁ..

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周辺での土壌汚染の問題をよく聞きますが、大丈夫でしょうか・・
大阪の三菱地所の前例もありますし

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>236
前例があるだけに心配ですね。
特に公園なんか少しでも残っていたりしたら子供を遊ばせたりはまずできませんね。
基準値は・・・とか言いますが、実際に数値下回っても身体的被害が出たりすることも
あると聞きますしね。

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土壌汚染は問題ないと思いますよ。今この掲示板でも言われるように三菱地所は土壌汚染に
対し過敏なほど反応していると思います。その結果がここの値段にきれいに転嫁されてますけど。

別にステージオの共用部に畑作って、その野菜食べるなんてことはないだろうから、
土壌汚染は気にしません。というか気になったら東京には住めないよ。
逆に土壌汚染で慰謝料貰ったマンションがある意味羨ましい。

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すぐ近くの東武工場、三菱ウェルファ−マと同様に土壌汚染はあったようです。土の入れ替えとかはして
問題はないとおもいますが・・もともとは一帯が工場跡地の開発なんで妥協は必要かと思います。

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管理説明会に行ってきました。
修繕計画についての資料があったのですが、そこに免震装置に関する記述がなかったのが気になっています。
以前参加したセミナーでは、免震装置は60年もつとメーカーは言うけども30年も持たないと講師が話していて
30年後にとんでもない修繕費を請求されるんじゃないかと心配になっています。
購入要望書を出そうかと思ってたのですが、迷ってます。

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>>240
同感です。他の免震マンションはどうなんでしょう？
どなたか、情報をお持ちの方いませんか？

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うちも不安だったので営業さんに質問してみましたが、免震マンションの歴史そのもの
が浅くて、何年後にどの程度の修繕が必要なのか、その際費用がどのくらいかかるのか
予測不能というような答えでした。まぁ実際、メーカー側の言うことと評論家の方が言
うことには乖離がありすぎてどっちが正しいのかわかりませんよね。
ただ、免震装置がついていることで大地震で家具や落下物に襲われて死傷するリスクは
軽減するようですし、その安心感をとる為に目をつぶろうかなと思ってます。
装置が６０年もつなら心配はないし、３０年で交換が必要だとしても大地震から命が守
られ２次的被害が軽減されるなら仕方がないかな。

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免震装置の持つ持たないに関わらず、
６０年も経つ前に普通は建て替えじゃないの？
日本じゃそれこそ企業が利益むさぼり食うために建て替え時期早めたりもするし。

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>243
確かに６０年先は考えてませんが．．．
先のことは分からないというデベの態度と、分からないからよけい
２０年先３０年先にどうなっているかが気になりますね．．．
もし修繕する必要になったら半端な額では済まないだろうなと
容易に想像がつくだけに、心の準備としての情報が欲しいと思います。
１億と１０億とでは積立金にしろ一時金にしろ全然違いますから．．
その程度の情報はデベに要求しても良いと思いますがいかがでしょうか？

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購入検討中なのですが、Ｐ棟のエレベーターの数は、妥当なのでしょうか、と考えてます。
価格は高いと思います。公園はできますが、そこへ住人以外の住人(？)達が集まる可能性は
高いのでは...。24時間セキュリティーとはいえ、出入り口が多いようにも思えます

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マンション購入ではないですが、西新井に住んでるので参考になればと思います。
周辺は、あまり店は現状はありません。駅の反対側にサティーはあります。
あと、サティーの横に安い八百屋があります。
マンションが出来たら今後は西口も店が出来たりして変わるとは思うのですが。
交通の便は、東武伊勢崎線で普通列車はもちろんのこと、
準急（ＪＲでは快速と呼ばれてるもの）も停まりますし、
準急に乗ると北千住までは５分程度で着きます。
半蔵門線直通にのると渋谷までも乗換なしでいけます。
日比谷線直通に乗ると上野や秋葉原も乗換なしです。
もちろん、浅草も乗換なしです。
バスは西口から王子経由の池袋行きもあります。
交通の便、良いとは思います。
ペットショップも環七沿いにありますし、
ペットホテルも送迎ありの店が、
梅島にあります。この店はチワワで１泊2,100円です。
銀行は駅東口にみずほ銀行で西口に東京三菱のＡＴＭがあります。
どちらかというと東口に比べると静かな環境だと思います。

もう知ってる人もいるかとは思いますが、参考まで。

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>>245
私も購入検討者なのですがマンションの前の公園が気になっています。
新宿の戸山公園のような状態になるんじゃないかと危惧していて、購入すべきかどうか迷ってます。
手入れも行き届いていないし、テントが建っていて、良い印象がありません。

やっと入れた保育園を手放してまで西新井近辺以外のマンションは買いたくないので、
ザ・ステージオを買わなかったら、検討対象の物件が今後出てくるまで、ひたすら待つ状態になります。。。
西新井近辺の工場跡地にマンション建設計画があるかどうか知ってる情報通の方いませんか？

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工場跡地には公団も出来るみたいですね。２棟。
まあ、賃貸ですけど。

聞いただけですが、イトーヨーカドーも出来るみたいですよ。
駐車場２０００台くらいとめれるみたいです。
その近辺では一番大きいヨーカドーじゃないかと
話してました。

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ヨーカドーってのが微妙だよね。
もう少しまともな感じの・・・って無理かなぁ。
北千住あたりなんかはルミネと丸井とかあるのに・・・。
マンション安っぽけりゃ、店まで安っぽい、おまけに値段はくそ高い。
どうなんだろ。

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元々、割高と言う声が大半を占める中、南千住に大規模開発の物件が登場しますね。
どうやら、同程度の金額を出せば80〜90㎡代が充分買えそうです。
ハセコーのプロジェクトですが、こちらも是非検討したいと思っています。
徒歩15分とのことですが、南千住から西新井までの電車に乗る時間も同じぐらいなので
根元的には変わらないと感じてます。どなたか検討者いらっしゃいますか。

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南千住のはちょっと駅から遠すぎるよねぇ。
ハセコーってのもいただけないねぇ。
まあ、安いの欲しい人にはいいんじゃない？

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私は毎日通勤で南千住を通過してますが、南千住の物件は私的には論外です。
街頭はあるものの、女性は駅から１５分もかけて夜マンションまで帰るとなると結構不安だと思いますよ。
（専業主婦のご家庭は関係ないかも）
電車の中からあそこにできるのかーと、見てますが、かなり遠いし、殺風景だし。

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>>250
南千住の物件は、最初からHPで値段を前面に押し出していますから、とにかく広めのを
安くでというコンセプトは、トキアスとかと同じですが、少なくとも東武伊勢崎線沿線という
立地にはフィットしているかとは思います。　100m^2 の間取りで見て中心価格帯 4800万円台
というのは、ステージオのP-Kとかに比較すれば1000万以上安いですから十分競合すると思います。

　当然長谷工仕様だから、２重床・２重天井とはいかんだろうけど、もともと
ステージオのP-K角部屋は、地震がきたら壁は壊しましょうというので、乾式壁仕様ですから、
遮音をどうこういえるような造りではないですものね。　徒歩の差11分に対して、
西新井-南千住の時間もどう少なく見ても6-7分はかかりますから、往復で10分。
年250日/30年で浮く通勤時間は、　1000時間ちょいがいいところ。　私自身の収入を
時給計算して、5000円がいいところですから、ステージオの割り増しが500万以内に
収まっていないと割り得感はないかなぁとか思って、価格重視なら南千住かなと。

　一方、100m^2 に6000万円台だせるんだったら、もうちょっと共用施設の充実を
望みたい。　南向きとかにこだわわなければ、6000万半ばだせば、"The Tokyo Towers"とかの
120m^2 代とかの角部屋30-40階相当が手に入るわけで、共用施設レベルは天と地ほど
違いますし、装備レベルも全然違いますよ。　台所は、全部天然石天判でジーマテック社製だし、
逆梁でハイサッシだしで、比較していってステージオが勝っているかもというのは、
不良が集まって大騒ぎしそうなさして広いとも言えない公園が南にあるくらうですしね。
チープな内装といい、安さを狙ったのか？高級感を狙ったのか？　ステージオに関していえば、
コンセプトが明確でないのが最大の欠点だと思うけれども。

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電車の中にいる15分と徒歩15分は時間的には変わりませんが、実際通勤・通学するとなると違うかな〜と。
でも、建物の前が川なので、展望はいいかもしれないですね。西新井の物件と比べると、価格的に安いし、
部屋は広いし。徒歩15分が気にならない方には選択肢の中に入ってくるのかも。

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253です。共稼ぎだったら、年収1500位はいって普通だと思えば、どちらもあんまり選択肢には
入ってこないんではないかなぁ。　私自身は、”時は金なり”での逆で、”金は時なり”で、
マンションというのは好立地が選択可能になることによる、通勤・通学時間の短縮を、お金で
買うものだと思っているので、駅直近が売りであるステージオの場合、通勤/通学する人の人数が
それなりに多くないと(最低でも3人くらい）、先の計算の通り、今の値段で買ってあんまり元が
とれるような気がしません。
ちなみに我が家は、共稼ぎ/小さな子供1で、手取り世帯年収で1600万程度/頭金は4000万程度
です。　買えるか買えないかといえば、ステージオで買えない部屋はないと思っていますけれども、
買う価値のある部屋が一つでもあるかといえば、夫婦での結論は今のところNoです。　　　

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先日の説明会でいただいた説明資料に天井や壁が「吹付塗装」とあったのですが、これってどんなもの
なんでしょうか？

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　不動産の価格査定を、仕事の"一部"にしている者です。
80-89m^2 とかの 3LDK レベルの広めの物件の場合、駅からの徒歩分数が
上がっても、そう大きな値落ちにはなりません。(DINKS中心の2LDK レベルとは
微妙に話しが違うので） 東武伊勢崎線沿線の、このあたりで考えて
85m^2位で考えて、　徒歩で10分の価格差は、7%程度が妥当なところです。
南千住のほうが明らかに駅からの距離が同じならば、割高になりますが、実際には
徒歩距離の差があるので、同じ仕様レベルであれば、ほぼ同価格による評価が妥当です。
　あくまで、中古になってしまった場合の話ですが、不動産取引に使用する情報は
かなり簡素なものが中心なので、南の公園がどうのこうのという割り増しは、購入時には
ともかく、もし手放される場合には考慮されないと考えたほうがよいかと思います。
ということで、一生住むので、中古相場は気にされないという方以外にはちょっと...

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>>247 さん
　今何歳なのか分かりませんけれども、3-4才になると保育園の入りやすさも
随分違ってきますよ。　ステージオの場合、竣工まで２年近くかかるので、
あまり保育園重視で考えられる必要はないのではと。(うちは３歳なので、
まぁ、小学校はいる前の１年間だと思えばなんとかなるかなぁと）
　最も足立区は、23区中では、突出して待機児童が多いのもまた事実ですが。
知り合いの話だと、都心部の区とかだと、逆に保育園ははいり放題とのこと
ですが、こんどは予算超過... (^^)
認証保育所とかの、区内での一層の充実を図って欲しいものですね。

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そういや施工を受け持つ淺沼組って評判良くないとこだよね？
手抜き、欠陥多くて有名なとこ。

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私も発表会、構造説明会、管理説明会と話を聞いてきましたが、結論から言うと本物件の購入は
見送ろうかなと思っています。（営業担当者からは、買う気だと思われているかもしれませんが。（笑））
理由は色々ありますが、西新井という場所を考えた場合、どう考えても価格が高すぎる事。
（中央区のマンションで同じ広さの物件を間違いなく購入可能です。）、今後５年以内で資産価値が
少なく見積もって半値以下に目減りする可能性があると判断したからです。

一部の方を除いて多くの方が、ステージオ購入に当たっては、マンションローンを組まれる事になると思いますが
例えば１０年後、２０年後に現在の収入、ボーナスが保障されていると確信する事が出来るでしょうか？
今後、少子化、団塊世代の退職、企業の減損会計導入、農地、工業用地の宅地化により地価が下落する事は明らか
です。（一部地域を除いて、５年で半値近く下落する可能性があるとも言われています。）

上記のような事を考慮に入れた上で、当地に永住する覚悟があり、なおかつローン返済にも全く問題なし
という方がご購入を検討されるべきマンションかなと思います。

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>>261 さんへ　257です。　昼休憩中...

5年で半値に落ちるかといったら、それはありがちでないとは思うけども、基本的に今の
マンションブームって、都心方向への住み替え需要なので、足立区のような周辺部分の
マンション価格に対してはまだまだ下がる方向しか考えられないでしょう。残念ながら、
（実家がこっちのほうなので）伊勢崎線と、京成線沿線に対しては特にきびしめに査定を
出すように指示がでているというのが現状です。
もともとマンションは買った瞬間に売りに出せば8割りがけでしか売れないものなので、
この物件のようにもともと10%ほど割高に設定されている場合は、買った瞬間の担保割合
は70%と考えるのが妥当ではないでしょうか。5年後の価値としては 6割残と私は考えます。
　土地代が大きく下がることによる評価額の減少という観点で議論されていますが、
ここ、もともとの路線価が20万そこそこのところに、400%の容積率を利用して建ててある
ので、1住戸あたりの土地持分は27m^2ほどですから、土地代は、700万-1000万(路線価の２倍
で入札に参加していたとしても）相当ですよね。土地代が半値になっても、本来的にはそれに
よって大きく評価額が目減りするという議論はあまり当たっていないことになるのでは？
(例えば、文京区の低層地区に、200%の容積率で建ててある場合には、共用部分面積などで、
実際の土地の半分以上を各戸がもつことになり、土地代がマンション代の半分を超えているので
もっと直撃でしょうけれども、まぁ逆に都心地区での土地の値下がりはすぐにはありがちではないですね）

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２４７さんへ
島根小学校の横に、ダイアパレスが工事はじめたよ！

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>>２６３さん
詳しいこと知ってたら教えてください。

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>>262 さんへ　261です。
詳細なコメントありがとうございます。私はマンションについては専門家ではないので、こういう数値に
裏付けられた情報は非常に参考になります。
土地代ですが、営業の方に伺った所、建物と土地の割合は５：５ or いって６：４ぐらいの割合という
事でした。（まだ正確に出ていないとの事でしたが、本部に確認したので、ほぼこんな割合らしいです。）
これは、例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という意味には
ならないのでしょうか？　もし考え方が間違っていれば、御指摘下さい。

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　今日の日経夕刊の記事みました？　杉並区の公立中学校２年生が75点平均
とれるテストを足立区の同じ公立中２年にとかせると、23区最低点の65点平均とはね。
やっぱり教育レベルは褒められたものではないんですかね。　まぁ私立に入れれば
いいのかもしれないけども.. ローンの負担がねぇ

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＞例えば、5000万円の部屋だとすると、土地代は2000万円〜2500万円という
＞意味にはならないのでしょうか？

なりません。　私の投稿ではないですが、このスレの >>17-19 の通りだと思います。
土地代 + 建物の 1.5倍には値段つけないとデベは金利負担・CMなど販売費用ほか
もろもろでつぶれてしまいますから。　ここは 1.5倍ではすんでいないようだという、
17-19さんのご意見ですが、私も同感です。

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>>265 さん
　実際に建築条件付きの土地が、足立区でいくらくらいで売られているかを
調べてみられたらいかがでしょう？　2000-2500万も出すと、ミニ戸建てくらいは
立ってしまう面積(20-25坪くらいは買えてしまいますよ）ステージオの場合、
15000m^2 に550戸収容しているので、一戸あたりでは、27m^2と、9坪弱の土地代
負担です。　坪300万近いって、それは東横線沿線の一等住宅地の値段になって
しまいますって。　世田谷の高層マンションみたいに、今後は建たないとかいう
別格の好条件があるんなら別ですけども... 土地代価値が都心なみに
半分もあると思うとはまりますよ。　

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まぁ、みんな色々話はあるが「高い」物件であることを認識しましょう。
そんなに西新井にこだわる理由があるのか胸に手を当て今一度考えるべきです。
書いてて、「やめる」という気持ちがさらに強くなりました。

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まぁ、そんなに熱くならずとも、同じ地所が噛んだ川口のシティデュオタワーのように
販売途中で気合が入りますのでご心配なく。
野村もいつもの五十軒以下の高値目くらましでは、一割しか売れないと実感する時がきます。
あせらない、要望書を入れても契約に応じない、いつのまにか、西新井適正価格に落ち着きますよ。

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　確かにちょっと高いけど、10％下げたら、今度は80m^2 4000万切ってしまったりして、
これはこれで瞬時に完売でデベ的には失敗だよね。

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ここの相場だと、駅４分、85m^2で3850万前後だから10％下でも適正くらいだよ。
造り的に高級物件って造りではないし。

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>>272
　妙に細かい数字だけど算定根拠は？
住まいサーフィンあたりからとってきたのだとネタがちょっと古いっすよ。
なんぼなんでも、あの仕様で、坪単価150ってのは無理でしょう？

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足立区の不動産屋数件回って出した平均ですが。
あの仕様と言うが、そんなこと言えるほど良い仕様ではないですよ。
(少なくとも高級仕様ではない)
同じデベでも野村プラウドの仕様からは１ランク以上下がりますしね。
ある程度MR回ってて目が慣れればここの仕様の安っぽさに気付くはずですよ。

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それにこれが基準としてプロジェクト全体の指標となれば
開発後期にはさらに物件価格は上がるでしょね。
ってことは全体的に供給過多で資産価値は下がるのではないかな。

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>>274
　激戦区といえる港南地区とか見てくれば別でしょうけども、足立区平均と比較したら
大分にましなんでない？　足立区の”平均”と同じになれというのはちょっと無理が
あるような気がするけども。
　　じゃあ買うかといわれればまぁ買わないですから
安いといっているわけではないんだけれども。　大体価格の安さを前面に押し出すなら
最初から 100m^2 いくらとか広告しますからね。（この辺だと、南千住・新越谷が
大型物件ではそうかな；両方長谷工なので嫌う人は嫌うだろうが）

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>>272　さん
　あと駅9分のアクアージュの中古相場が、85m^2 とかで、3300万前後とかで最近何件かさばけて
いますから、これと比べてより好条件のここが新築で3000万円台で”相場”というのは
ちょっと考えにくいように思いますが如何？　　遠くと比較してもしょうがないよ。
マンションは殆ど近くの人が買うものなんだから、中央区にいけば同じ値段で買えますよ
といったって、それでここの値段が下がるというもんでもないでしょう。　足立区指定で
ちょっといいのが欲しいという人にちゃんとさばけると思うけどな。
（うちは、まぁ無理だけど）　

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表現がわかりずらかったようですが、
足立区の不動産屋数件を回って「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の条件で
出した平均の相場です。(どこの不動産屋行ってもここの物件のことだとバレましたがね)
一番上の価格を出した不動産屋でも3970万円と言われたのでやはり高いと思いましたね。
ちなみに中古で出た時の価格も教えてもらいましたが、やはり差損額大きそうですね。

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>ちなみに中古で出た時
ミスです。
ちなみに中古で出した時
です。

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272さん。　 276です。　たまたま、住まいサーフィンの相場情報の数字と全く同じで、もともと
ここの情報は、ちょっと安く見積もりすぎているのではないかなと思っていたので
なんか勘ぐってしまってすいませんでした。　随分しっかりと”足を”使った調査をされているのですね。
　依頼されたとおりの、「西新井の駅から徒歩４分圏内、85m^2のマンション」の見積もり条件
の通りだと、
* 一応高層/免振/商業施設直近/大きな公園が南面/駅直近にも関わらず戸数比80%の駐車場設置
など好条件は考慮に入っていないことになりますし、
* また、ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
シャワートイレ/手洗いカウンター付きなどの、港南物件などでは当然でも、”足立区限定”
でいえば、オプション設定であるのが普通（もしくはない）のものが”標準”であるという
要素は入っていないみつもりで 3850万ということですよね。

普通に option 代で足していくだけで、4000万にいってしまって、あと上記条件を考慮すれば、
すくなくとも新築の値段としては（確かに中古価格においては >>262の指摘が適当かもしれない）
4000万台半ばいっても不思議ではないのではないでしょうかね。　プラウドの標準仕様に
比較して、ドア小さい・台所天板チープ・フローリング安っぽいなどの指摘があって、これは
確かにそうですが、私の実家がそうですが、どのみちフローリングなんて消耗品ですから、
この辺ちょっとけちったからといって、いくらも安くなるかといったら？？　かなと。
今より5% 下げたら適性価格をちょっとだけ割り込んでしまう気もします。

　中古狙いで、竹ノ塚のライオンズタワーはあまりに不便なのでやめた者ですが、
案外ここも中古狙いでいくとよい物件かもしれません。（そんなには待てないか...)

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私が依頼した条件でいきますと間取りで該当するのは
P-A 4LDK 26坪南西角部屋 です。
ここの価格が4500〜6000万だと記憶していますので
280での仕様を+してもまだ高い感は否めませんね。
また、通常ですと大型物件、開発地域最初の物件というのは
設定が安めになります。
その分も考慮に入れると５％下げても適正価格と言えるかどうか・・・。
どうしても足立区・西新井にこだわる人以外にはかなり高めだと思いますよ。

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>>281さん P-A は3階-18階で　4850-5210万くらいの値段が仮に提示されていたかと思います。
　下層なら、185万/坪くらいで、この物件の平均値段程度に収まっているので、
案外角部屋もしくは、高層階での割り増しがないということで、割高感の少なめの
部屋になっていたかとは思います。　ただ、低層階の場合、10階相当まで西側に立つ
ヨーカドーとお見合いなので、確かにハト看板と向かいあわせでは、角部屋割り増しとか
いってもぴんとこないですね。　まぁ、確かに中層で 4500位が適当なところでしょうか。
やはり4000万代前半がはっきり分かるところまで10% 引いたら安すぎだとは思いますけど。

　皆さん高い高いとおっしゃる割には、例えば LMの106m^2 の角部屋とか4000万まで
下げてもなかなか売れないですから、多少高くても”駅近の利便性”を非常に高く評価する
方が多いということかもしれません。　確かに足立区のマンション販売は利便性のいい
立地の物件は、再開発でもないとでないですからね。

　私の記憶が確かなら、P-A　85m^2でかなり無理に4LDKにしているので、結構窮屈な間取りの
部屋でったですね。5畳台で、実質的に入り口部分が使えない部屋×2 に LDK の入り口付近に
大きなデッドスペースがあるので、実質的には 9畳くらいにしか使えないですよね。
こりゃちょっととか思った記憶あります。　個人的には、90m^2を超えない限り 4LDK って間取り
には無理があると思いますね。逆角の P-K はあの値段なら The Tokyo Towers か、豊洲のシェルタワー
かなという値段で(ちょうどタワーにありがちな形をしているのでこっちに連想がいく）
まぁちょっとあり得ない価格ですけれども。

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個人的にはここの90m^2を超える間取りにしても
動線が悪く使い勝手が良くなさそうでしたので４LDKはお勧めできませんね。

P-A は4850-5210万くらいでしたか。
坪単価186万-200万。
そうすると10％引いたとして4365万-4689万。
坪単価168万-180万くらい。
ここの元々の坪単価からすると仕様の分を足しても
坪単価にして170万-180万が妥当な範囲ですので
５％−１０％の間くらいでの値引きくらいがちょうど良いかと。

>ecoジョーズ/ミストサウナ/複層ガラス/ディスポーザー/浄水器/ガラストップコンロ/
>シャワートイレ/手洗いカウンター付き
この分はドアサイズ、キッチンの天板、フローリング、タンクレスでないトイレ、
天井高が低いこと、外壁の軽量気泡コンクリートで金額が相殺されそうですし。

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　異論ないけど...　足立区の標準的な物件レベルをチェックしたほうが
いいかも...

もともとプラウド＊＊・パークハウスレベルのマンションは足立区にはなかった
(梅島にできた・北千住に作っているけど) ので、城東地区以外まで足を延ばして
MRにお勉強にいく人以外には、案外よいように見えるんですよ。　全員が
272さんのようにちゃんとお勉強されているわけではないわけです。

　安さで最初から値段を出して勝負するトキアスみたいなもの以外は、
マンションは、6-7割まで地元の人に売られるのが普通なので、直近に同じ
レベルのがなければ、だまされて買ってしまうんですよね。

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>>283 さんへ
　P-K のモデルルームプランみたいに3LDK以下に部屋数減らすと、入り口付近の
変なデッドスペースが減って少しはよくなるんではないかな。
入り口を、なるべく廊下寄せで作って、リビングはいってすぐしばらく
廊下が続いている感じにすれば、LDK何畳をいう数字は多めにかけるという
マジックに皆ひっかっかって、引き渡されたからあれこんなに小さいのとか
泣くはめになるんですよね。　（私自身も、最初のマンション購入はそうでした
ので自戒。　まぁ高い勉強代だと思って次（多分最後）は注意したいなと）

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90m^2を超える間取り(89m^2も)で一番目立つのは
家事動線の悪さのほうですかね。(個人的にですが)
この場合部屋数を減らしても解消はされないので仕方ありません。
80m^2台の間取りではそんなに家事動線が悪くはないんですがね。
>284
もちろん足立区の他の物件も見てますよ。
ただそうするとここのマンションの印象は
「ボッタクリのように高い」との印象しか残らないので
足立区の標準的なマンションの価格からするとですがね。

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>>272
なるほどね。　そろそろ他に調査の重点移すしかないかな。　もうこんなこと
1年以上やっているんだけどねぇ... マンションの資料を自分の背丈以上に
集めたんで、家族はあきれていますが。　調べれば調べるほどあらが見えて
くるようになるので、実際の購入には踏み切りにくいもんですね。　性格的な
問題もあるかもしれないです。　多分この板からはこれで去ります。

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足立区の標準的なマンションの価格というのは、何を基準とするかで違ってくると思います。
今まで足立区にあったマンションでは、そもそも検討レベルにさえもあがらないものしかないのでは？
そこと比較して足立区にしては高い、高いといってもちょっと違うのではという気がします。
設備、仕様に標準以上のものを求め、価格も安くというのは、結局ないものねだりですよね。
足立区＝安いをメインに求めるのであれば、他にいくらでもありますし。
プラウド仕様がよければプラウドを選べばいい話だし。もう少し安ければなぁと思いつつ、ぐだぐだ
考えている時点で自分は結構この物件を気に入っているのかなぁという気はしますが。
今までみてきたマンションはいいけど高い→あきらめよう。とか手ごろだけど→気に入らない。とか、
わりと決断しやすかったけれど、ここに関してはかなりうだうだ迷っています。

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>288
意味が伝わりにくかったみたいですね。拙い文章ですみません。
足立区の標準的なマンションとこことの
マンションの価格自体で比べて高いと言っているのではありません。
マンション同士というのは仕様等が違うのでそのものの価格で比べても仕方ないからです。
まず、マンション価格から仕様でかかってる費用を算出して引きます。
次に筐体(内装等ではなく、マンションの構造の部分)部分の費用を引きます。
そうすると残るのは立地すなわち土地代です。
これは不動産屋等で実際の土地代の原価がわかりますのでそれとマンションの土地代とを
個々に比較します。
大体平均すると1〜1.5割増しなのですが、ここは2.5〜3割り増しぐらいですね。
この比較方法で出してみて個人的に「ボッタクリのように・・・」
と感じたわけです。
(仕様、筐体の価格差は個人単位で割ると実はそんなに価格差でないものです。)

周辺環境やまだまだ計画が未定な開発の部分に魅力を感じる方もいると思うので
それを高いと思わないで買える方はそれで良いと思います。

ここの物件が悪いとかという話ではなく、
あくまでここの物件を見た個人的な感想ですので・・・。

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今週末、セレクト説明会に参加予定の者ですが、10％割引で交渉してみようと思います。
まあ、この時点で割引に応じてくれる事は100%ないと思いますが、現状、いかにこの物件が
割高なのかを主張した上で、『10％割引で提供可能になったら又、又、知らせて下さい』と、
担当営業の方に話そうかなと思います。
個人的には、絶対に売れ残ると思っていますし、仮に完売だとしても、本当にここに住みた
ければ、２〜３年待って中古物件が出てから適正価格での購入の方がかしこい選択かなーと
感じます。

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他地域の開発の受けてが決まってから、若しくは開発が全て終わり工事がなくなってから
中古でって手も悪くないかも。
住んでから何年も工事音で悩むのいやだからなぁ。

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　投資目的だったり、家賃収入狙いだったら当然中古狙いだろうけど、
自分が住むのに中古待ちなんて現実的じゃあないよ。　築浅でちょうど
欲しいような部屋が中古ででるかな？　ここ、確かに値落ちは激しいとは
思うけど、一生気持ちよく使おうって考えて新築を皆買いに来るわけでしょ
待ってたら寿命が先に尽きてしまうって。
　そんなこという人に限って最上階・角部屋が中古で欲しいとかいいがちなんですよね。
ま、皆がいらないといえば無抽選で欲しいへやが手に入るから私はいいんですけどね。
　車だったら１割くらいで高い安いとかいわないでしょ？　マンションなんて、
借金して買っているのに資産価値もへったくれもないでしょ。　気持ちよく使えれば
それでいいんだよ。　とにかく安いのが欲しい人は、最初から値段だして勝負して
いるコストパフォーマンス系の新越谷とか、南千住へゆくべし。　

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　変に倍率上がって買えないとやなので、今のままでよし。

　　うちは転勤とかもないし、30-40年は住むもの。 400万割高だって、年10万ほど
だよ。　気にしないな。　こういうとこに細かい人に限って、週末しか
使わない車を持っていたりするんだよね.. 　原価償却と、駐車場・税金・保険・整備費用
・ガソリン代もろもろで年50万くらいかかっているんだよ〜。
　ずっと住む場所が便利で気持ちよく住めると思えば、ちょっとは割高なのは当たり前だよ。
文句ぶうぶういうのは”買えないから”だと勘ぐられても仕方ないと思うな。

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>292、293さんへ　290です。
私の『10％割引で交渉』とか『中古物件』で・・とかの発言が気にいらなかったのでしょうか？
一生住まれる覚悟があって、ローン（組まれる方は）の心配がない方であれば、新築狙いで
少々割高だとしても御購入されれば良いと思いますが、こんなに噛み付かれるのは
何か理由があるのでしょうか？　私が逆の立場なら、ライバルが減って放置かなと
と思うのですが。（笑）

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私も今の価格でも購入します。　別にチョイスはいくらでもあるわけですし、
値引き交渉する人がいたからといって感情的になるもんでもないでしょう。

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>>294 さんへ
　当然、一生住む(当方自営業につき転勤リスクなどはありません）/
完全にキャッシュで購入です。　P-N高層を考えています要望書はまだ
だしてないけど。

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>290、294
マンションって一生住む人と買い替えを考えてる人の割合は4:6ぐらいなんで
中古狙いも悪くない選択だと思いますよ。
最近の大規模物件だと、売れ残り＆築２〜３年での中古なんかもちらほら出ますしね。
買い方なんて個人の自由でしょうからケチつけるもんではないと思いますがね。

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あっ、購入者が減って困る人なんかだとケチ付けたくもなるのかもね。

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施工の淺沼組がハズレが多いとこなので青田買いはちょっと・・・と考えてます。
>290、294、297
のように中古狙いなんかだと
実際住んだ人の意見が聞けるころなので一番買い時かもしれないですね。
自分なりの狙い方が見えて参考になりました。

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中住居は、どれも似たような間取りなので、どこでもいいかと思えば
550戸もありますし、十分築浅の物件が中古で狙えるでしょう。
もっとも今かっても2年先なので、5年先とかでよければですが。
　一方角部屋とか、最上階指定とかだとなかなか難しいのではないかな。
ここ、階や、角部屋とかでの坪単価の差が少ないので、特に低層/中住戸の
価格の割り増し感が高いですよね。　中住戸なら中古、それ以外(最上階プラン
含む）なら新築狙いがよいのではないでしょうか。　もっとも上の議論のように
P-K とかはお奨めしかねるとは思うますけど。

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５年もあれば他にもいいのが出るかもしれないし、
ここの他地区で安いのが出るかもしれないな。
広いとこは使い勝手悪いみたいだし、中住居で築浅中古狙うかな。

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中古ねらいって話が多いけど、ひょっとするとそれって中古で売りに出そうとしたときに
買い手がたくさんみこめるってこと？中古になってまで欲しいと思われるようなマンションって
少なくないですか？割安感だけほしければ竹ノ塚のライオンズ買えばすぐ住めるのに。

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竹ノ塚のLMは遠すぎるよ。駅直近ででもないと、中古でまで欲しいとはとても
思えないな。　近くにスーパー一つないしね。　

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中古なら新築時のプレミア価格が通用せず、市場の適正価格で買えるからでしょ？

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この値段を出すんだったら、同じ価格・床面積で勝どきのTokyo Towersが買えるような気が。
あちらは大江戸線＆駅から少し遠いですけど・・・

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>>300
P-K買える方はこんな糞スレみねえから心配すんなぼけ

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>306
あら間取りのイメージを悪くされた営業さんですかね？
ある程度マンション購入を勉強された方は買わさそうな間取りですからご心配でしょう。
心中お察しします。
広めの間取りを購入される余裕のある方は上記議論はもっともな事と思いますので
ご参考にされたほうが良いでしょう。
公式HPにて間取りと照らし合わせながら議論を読むと良いでしょう。

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>>305 まさに最近はそちらのMRいっています。
　私も、P-Kを6000万前半とかだして買うなら、The Tokyo Towers の
北角中層 120m^2 か、日当たりも欲しいなら低層東角 100m^2 を買ったほうが
はるかによいと思います。　低層とかいっても20階を超える部屋が購入可能ですね。
　タワー型にしては、一つの階に24-30戸とか戸割してあるので、奥行きの深い部屋が多いので、
中住居は、廊下に面した部屋ができてよくないんだけど、角はあまり割高に設定されていない
のでねここ。

>>306 みたいにガラの悪い人が増えてきましたね。
ある程度高額物件を狙う人のほうが慎重なもので、イメージに流されることは
ないもんですよ。　　

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>>304 その通りですね。　有名デベ扱いのプレミアムってのは、
新築にだけ通用するものですから。　中古になれば、
駅からの距離、広さ程度の情報で横並びですからね。

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　結局、高いだけで、設備も共用施設もイマイチ。　とりえといったら決して
便利とはいえない伊勢崎線の駅に近いことくらいということで、
伊勢崎線沿線限定で、値落ちを気にせず、キャッシュで買えるような人限定という
結論でちゃった訳ね。

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>310
足立区って低所得者層が多い地区だから難しいんじゃない？

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>>311 うむ。多分3980万とか、足立区に合わせて設計始めたところで、

　段々強気になって、仕様そのまま値段だけ上げてしまったんでしょうね。
あと、今後売り出す北側のタワー棟は、パークフロントタワーが邪魔に
なるので、あまり値段を高くは設定できない。 東西の棟も免振ではないし、
どちらも、ヨーカドーもしくは、東側に立つ（予定の...)マンションとお見合いの
可能性が高い。　となると、半分弱の戸数に儲けを集中させるしかないからねぇ。
デベ側の気持ちは判らんこともない（それに乗る気は毛頭ないが）

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ここが売れ残り多くなれば他地区の分譲は安く売るんだろうね。
だったら今買いに走るのはバカを見る気がしてならないね。
いくら金あったとしても余計な金払うのだけは勘弁だし。

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デベ側の人には、気の毒だけど、現時点で飛びついて買うのは得策ではないと思います。
後、5年（場合によっては、3〜4年）もすれば、同額出せば1.5〜2倍の広さ（そんな物件出来ればですが）で
もっと設備の良いマンションor家が間違いなく買えます。なので、必然的に、ここの物件の資産価値は激減します。
さらに、今、4,000万円とかの現金があって、キャッシュで購入可能であっても、少しでも世の中を動きを
見る目があって、経済を理解している人であれば、今は絶対、不動産は買いません。
ここ2〜3年は、資金を運用した方がはるかに有利である事を知っているからです。どちらの選択をした人が勝ち組に
なるかは、後、数年もすれば明らかになると思いますよ。

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今日、封書が届いてました。
7/2(土)から新価格表配布開始らしいですね。
詳しくはわかりませんが、
「パークフロントタワー南向きで4000万円を下回る住戸を発表」
と書いてました。
どこまで下がるかわかりませんが、やはり購入者層の意見には勝てなかったみたいですね。

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>>315 結構笑える...

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>>315

　3980万円とかだったりして...

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まぁそうだとしても、5% くらいは下げたことになるんでなかったっけ。

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ここのデベは結構強気だったのに。
「絶対に売れますから」って豪語してたしね。。。　ご愁傷様。

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　いやまあ値下げさえすれば売れるのは間違いないでしょう。
10%近い下げなら購入可能性が復活するけどな。
5% なら微妙なところ。

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>319
俺の担当も「心配されなくても今の価格で売れるんで大丈夫ですよ」とタカくくってたｗ
結局売れないのわかって下げたのか、いい気味だ。
今の時期で値下げに踏み切ったってことは・・・、資産価値暴落物件で間違いないでしょ。
下手すりゃ新丸子状態ｗ

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うちにも新価格の電話が営業からあったけど、
うちが希望を出してたタイプで、90万〜180万値下げって言ってたよ。
正直5％も行かない値下をして、”ご希望にお答えして!!”なんて言われても、
さらに印象悪くするだけだろうに・・・
この値下げで心動く人はいるのか？

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>322
ここのデベわかってないんだろうね。自分らがどれだけ愚かなのか。
ロクに勉強もしないで高い買い物する客が550世帯もいるとでも思ってんだろうか？
90〜180万下げて無理やりオプション付けさせてチャラにって魂胆でしょ。
もしくは下層階の一部しか値下げしてないとかってオチ。

こういう消費者を舐めてるデベは痛い目みないとわかんないんじゃない？

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うううむ。　野村/地所商法恐るべし。　カローラを200万で売ろうというような
もんだよなぁ....

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マンション購入をご検討されている方は、（『借金国家から資産を守る方法（不動産編）』
フォレスト出版）を購読される事を強く推奨致します。この本の内容が全て正しいとは
思いませんが、今、マンションを長期ローンで購入する事がいかにリスクの高い行動
なのかは理解出来ると思います。1500円を払うのが嫌な方は立ち読みでも、図書館で借
りられてもいいかと思いますが、資産を失った上に自己破産するリスクを事前に回避出
来ると思えば、安いものでしょう。

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新価格表って全員が貰えるものなのでしょうか。
うちには何の連絡もありません。
下げなくても買う気マンマンと思われているのかな。

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ひょっとして要望書とか出してしまったり、購入意思を示した人には知らせてないとか？

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>326
>327

私の周囲でも何人かがここを検討していて情報交換しているのですが、
『プラウドクラブ』に入会している人にはＤＭが届きました。
　うちは入ってないので、お友達からそのＤＭを見せてもらいました。

　要望書を出していても　営業さんから電話が入った人もいます。
　うちは買えないと見下されているのか電話はありません（爆）

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　ちなみに、実際にいくら安くなったのか詳しい情報ご存知の方いらっしゃいます？
中住戸ではない、パークフロントタワーの4LDK タイプが値下がりしたのかどうかに
ちょっと興味あります。

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家は買えないのでちらっと見ただけでメモっていないですが、
ずばり 4LDK の値段は変わっていないようです。

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うちもチラッと見せてもらっただけですが、
パークフロントタワーの２階？
　３ＬＤＫが３９６０万　だったかな？

　たしかに４０００万下回ってました。

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ううううむ。　小手先。

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そのうち，３９９９万９９８０円なんていう値段になったりして。

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うううううううううううううううううむ。　(^^;

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中住戸以下で値下げして幾分高額イメージを緩和できるのとでも思ったのでしょう。
そんな付け焼刃消費者には通用しませんがね。

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皆さんやっぱり高層階を希望されるんですね。
自分はゴミ出しの気軽さや、出勤時間帯にエレベーターが混むかもしれない事や、
災害時にエレベータが止まった時に階段で避難しやすかったり、
万一階段で備蓄の水を地上まで取りに行かなければならない可能性など、
もちろん部屋が安いことも色々含め自然と低層に気持ちがいくのですが、
高層には眺めや個人の好み以外に、明確なメリットってどのくらいあるのでしょうか。
ステージオは隣の賃貸とは少し距離が離れているし、何といっても公園があるので
日当たりは問題なさそうですし・・・

高層マンションに住んだことがなくてピンとこないので、
よろしければ皆さんが高層階を選ばれる理由を聞かせてほしいです。
基本的な質問で申し訳ない。

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>>336 さんのような考えからか、ここ階を変えてもあまり値段が変わらないので、
それだったら高層のほうがいいかなというのは自然な流れだと思います。
公園には人が集まるわけで、あまり低層ではかなりやかましいのは覚悟しないと
いけないでしょうし。　もう一つ、公園の先にも南側しばらくは高層の住宅が
ないので、かなりの高層階限定ですが、まぁまぁの眺望も期待できるかなと。
　あまり価格差がなくなっているのには、低層の北側の外廊下を分断して、
北側にもバルコニーのあるプランを作成しているせいですが、まぁ非常階段が
あるとはいえ、使えるエレベータが一つに制約されるのはマイナス要素ではあろうかと。

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　初めてレスします。検討して約一ヶ月半経ちまして色々迷っている中、昨夜このHPに出会い迷っていることが少し
解決したり、又新たな悩みも増えました。新価格表ありますので部屋番号を言って頂ければ教えます、４LDKと
要望書が出ているところは値下げしないみたいです。マンションの購入検討、「掲示板」書き込みが初めて
文章力がありませんが、色々教えて頂きたいので宜しくお願いします。

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>>338
はじめまして。
私もここ一ヶ月間、ステージオの購入を検討しています。
現在、要望書をＧタイプの部屋で提出しようかと考えているのですが、Ｇタイプの部屋（モデルルームのタイプ）は値段は下がっていますでしょうか？

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Ｐ−Ｇ　１階４，３１０が４，２２０　２階４，２２０が４，１４０　３階４，３１０が４，２２０以降
　　　　４階４，５４０、５階４，５６０、６階４，５７０、７階４，５８０、８階４，５９０
　　　　９階４，６００、１０階４，６１０、１１階４，３４０、１２階４，３５０、１５階４，３８０
　　　１８階４，４１０、１９階４，４２０、２０階４，６２０
書き込み方が不慣れでごめんなさい、わかりますか？

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　昨日初めてこの掲示板を見てこの物件が割高と知り、この物件しか考えていなかった私は早速他の物件を
見に行きました。（一ヶ月半前までは不動産購入など考えていなかったので知識はまったくありません）
足立区しか考えていないので
１．北千住パークハウス　三菱地所の物件なので（建築関連の会社に勤めていまして、社内の助言では
　　大手の会社の物件の方が安心、私としてはメンテナンス等を重視）
　　私としては占有面積は小さくなりますが、３，５００万前後で購入できるので気に入りましたが、
　　家族内協議の結果「駅から遠くて、周りに何もない」理由で却下となりました。
２．グランシェロ竹ノ塚元渕江公園　地場ゼネコン川口土木建築工業、リクルートコスモスの物件ですが
　　【良かったところ】・物件価格が安い（３，０００万以下）・駐車場台８００〜５，０００円
　　【悪かったところ】・設備が悪い（同じ使用にしたらいくらの増額になるのだろう）
　　　　　　　　　　　・駅から遠い
ということで我が家は皆様の情報から価格が下がるのを期待して待ちます。

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足立区は、いろいろ事件があって、正直、治安が悪いのではと話をしたら、
危険度についての資料を見せてくれました。
すでにそのような質問は想定されていたみたいです。

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>>341 さん。　多分地縁で足立区限定ということだと思いますが、
西新井限定でいうと、島根小学校横のダイアパレスがそろそろ資料請求を受け付け始めた
ので、　そちらもあたってみたらいかがでしょう
　http://www.diapalace.jp/article/system/contents/A14770/top.html?BUID=A...
ワイドスパン・オール電化で悪くはないと思うのですが、いかんせん駐車場設置比率が
低すぎるようで、やっぱりしっくりこないかなぁというのが我が家の印象です。
>>340
　20階の高天井プランはもっと割りましてくるかと思いましたが、ちょっと弱気に
なってきたのかな？

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>>341　さん
　さすがに駅18分の物件とは比較が難しいですね... 立地の差による価格差を
坪単価で20万程度。他に装備の差を1戸あたりで200万程度と見ますが如何ですかね。
実際に東京方向に往復している場合、通勤時間が片道で20分は違ってしまいますから、
30年で5000時間(一人あたり）とかになってしまうので、これは1000万くらい安く
ならないと割りに合いません。　うちはやっぱりステージオでしょうか。
値段は高いが、時は金なりで、時間を金で買ったと思えば納得できるかな。

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買いたい気持ちはあります。
でも　西新井というか、足立区は、都内の住みたくない地域のNO.1というのが気になります。
なぜなんでしょうね。
もともと　住んでいらっしゃる方には何の不便もないところなんでしょうけどね。

また、賃貸住宅が横にできますよね。
その値段を見て、たとえば　賃貸料金×１２ヶ月×３０年の方がはるかに安いでしょうね。

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住む上で直接的な影響での不人気理由としては、「税金が高い」、「教育水準の低さ」があります。
これは一度調べてみればすぐにわかると思います。

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ALCの脆さを知ってる人間としては、モデルルームのバルコニーに出ると見える
盛大なALCの使い振りにため息が出ます。
漏水対策は通常のコンクリよりも本来手間がかかるはずなのだが、真っ当にしているのか疑問です。
ALCのメリットは、何よりコストです。賃貸マンションですら外壁面には、タイル張りにするのが
標準となりつつあるなか、ここの安普請ぶりは括目に値します。

営業の方にぜひ聞いてみてください。野村および地所のマンションで
ここまでALCを多用する物件があるのかを。
答えに窮する筈です。

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モデルルームのバルコニーで壁を見た時にタイルじゃないなとは思いましたが、
免震構造で建物を軽くするためだと理解してしまいました。営業の方にも聞いて
みましたが、そのような返事でしたよ。ここ以外の免震マンションを見たことが
ないのですが、普通はタイルなんでしょうか？

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　ここは20階といいながら、超高層扱いで60m を超えています。
例え免振にしなくても、ALCを採用しないで設計が可能かといったら、
地震のある日本では無理だと思います。　ネガティブイメージを植え付けよう
という書き込みが多いですが、　どなたか、60m を超える超高層認定を受けている
マンションで、外壁にALCを採用していない建物の例を挙げていただければ。
せいぜい10階前後までの普通の耐震/中層のマンションと同じに議論されても
困りますね。

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>>345 さん
家賃と、ローン支払いを比較してどっちが高いというのは本来適当ではないとは
思いますが、　西新井駅4-5分 /築浅 / 75m^2 程度の条件で、共益費こみで14万以下
というのは民間の賃貸では考えにくいですよ。(一応、賃貸相場も足使って近場の不動産屋は
見てまわりました；　雰囲気だけなら、フォレントのHPなどで判りますね）
これ30年住めば 5000万超です。無論マンションを購入した場合にも、
共益費などのコストがあるので単純比較はできませんが、遥かに安いという記述は明らかに
嘘になります。
　物件価格を、何年の賃料で取り戻せるかというのは、株式投資でいえばPER相当ですが、
賃貸価格は、バブル以降割と高止まりしているので、これが30を割りこんでいる地区と
いうのは首都圏ではめったにないですね。　だからこそ、お金持ちはキャッシュで買って
税金対策に使ったりしているわけです。
　ちなみに、ボーリング場（将来のヨーカドー）を挟んで駅とは反対側になる
URのアーバンライフ（駅徒歩9分/築7年程度）が、80m^2 3LDKだと、 15万+5千円(共益費）
が家賃で、このタイプには現在空きがありません。　遥かに駅に近いこのあたりでは
新築であった場合、2000円/m^2 を切ることは考えにくいと思います。
ステージオが55万/m^2 程度でしょうか? 家賃が、新築での購入価格に達するには
23年以内でOKという理屈になります。　ただ買ったほうが得といえるのは、キャッシュで
買うか、早い繰上げ返済が可能で金利負担が無視できる場合だけですが。

　こういう記事かくと、直ぐにデベ側の回し者だなとか言われるので、予めいって
おきますが、あんまりフェアでない、調べの甘い比較は嫌いなだけです。

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>347、349
タワー棟以外の棟の外壁はALCなんでしょうか？

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確かに West/East棟がALC使っていたら文句なしに手抜きであると断じるころが可能ですね。

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賃貸のお話も出てるとこなのでご参考までに。
単純に比較はできませんのでその点はご了承ください。

西新井駅徒歩4,5分だと3900万〜4500万ぐらいで
建物面積90m^2超の新築戸建を買うことができます。

尚、マンション、戸建それぞれ一長一短ですので単純に比較できるものではありませんが、
ご自分のご予算と希望の生活のスタイルによって検討してみるのもいいかと思います。

あくまで参考資料ですのでご了承ください。

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>> 350 です。
　さすがに4000万下というのはミニ戸建ての値段ではないでしょうか？
あくまで個人的な意見ですが、あれは戸建てとは言いがたい..
戸建てと競合するのは4LDKグレードですが、 例えば P-K に対応するような100m^2
程度の実効面積を確保するには、2階建てで 110m^2 / 3階建てだと 120m^2
を超える広さがないといけません。（階段に面積を食われる）
　今売りにでている物件では、梅島駅直近のが、土地/建物とも　100m^2 程度で
5000万程度でしょうか。　これで、 10% 減にした 90m^2のマンションとの比較に
なりますけれども、確かにマンションにあまり分があるようには思えないですね。
　>>353　さんのおっしゃる通り、 特に 4LDK は新価格でも全く値段に
変わりがなかったので、戸建てとの競合は避けがたいでしょうね。
　まぁ余程治安の悪さが気になるというのならともかく、5-6000万もだせば
かなり立派な戸建ての立つ地区ですから。　賃貸のほか、
当然戸建てとの損得も考えるべきだと思います。　戸建てとの比較も含めて、
(1）80m^2以下中住戸狙いで
(2) 半分近くの自己資金が竣工までに用意可能　もしくは、共稼ぎで早いペースでの
繰上げ返済可能
の２点に合致する場合は、買いでは？　 そうでなければ賃貸住まいか、
いっそ戸建てが合理的に思いますね。

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先週末、セレクトプランの資料説明をして頂けるという事でモデルルームに行ってきた者です。
多くの方が書かれていたと思いますが、4,000万以下の物件は日当たりの悪い低層階に限って
ほんの気持ち程度、下げられていたという事なので正直、がっかりしました。

担当営業の方に地区、共用設備等を考えた場合、割高だと感じるので、中央区で計画
されているTokyo　Towersの方が現時点では魅力がある事をお伝えしましたが、それに関して
明確なステージオサイドの利点は聞けませんでした。（正直ないでしょうが・・・）

営業の方の予想ですが、たぶん全550戸は2期2回ぐらいに分けて、販売していく事になりそうなので
人気のある部屋はともかく、もう少し値段を下げる可能性はあるとの事です。
角部屋に関しても、FIX価格ではないという事でしたので、私は取りあえず、待ちかな〜と考えて
おります。

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>>350さん　デベ側の回し者（笑）だとは思っていませんが、一言。
あなたの意見は、現時点の状況だけを見ると当たっているのかもしれませんが、今後の日本の
経済、地価、不動産動向などを全く無視した意見だと言わざる得ません。
まず、今後、賃貸価格の高止まり傾向が続くであるとか、お金持ちが不動産を買って税金対策するとか
はあり得ません。なぜ、あり得ないかをきちんと説明すると長くなりますので、ここではしませんが
今の状況が、今後もさも続くかのような発言は誤解を与えると思います。

戦後、バブル時まで続いていた土地本位制度は完全に崩壊している事を認識するべきだと思います。
今後、長期のスパンで見た場合、土地、及び一部収益を上げる不動産以外の価格が上昇する事は絶対
ありえません。

なので、そもそも賃貸とローンを比較をする事自体がナンセンスな考え方で、賃貸派の方が言われた
いくら得する、損するといったレベルではなく、一生、賃貸でいこうという考えに決められた方は
今後の日本の状況を考えると、むしろ勝ち組の人であるとも言えます。

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>>356 さん

　確かに　家賃に比較して高い安いという議論には意味がないですね。

超長期的には人口が減っているのですから都心３区以外で値上がりのしようはありませんが、
短期的(数年のスパン）で、値下がりしていくというのは考えにくいのは、マンションの価格が
どのようにしてできているかを知っている人には常識でしょう。 妻が割りと資産家の娘なので、
5-6戸ほどのマンションを賃料収入/税金対策目的で持って一応損はしていないので。
　直近では、つくばセンター直近のマンションを購入しました。ここで単純利回り7%程度ですが、
この西新井の物件は、どうみても4%くらいにしかいきそうもないですから、まぁプロの大家業が
手を出すかといったらあり得ないですけれども。　転売で儲けのでる時代は終わったけど、
まだまだ賃料収入+10年ほどでの売却の組み合わせで利益の出る物件はごろごろあると
思いますけれどもね。

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>>354
353ですが、
>例えば P-K に対応するような100m^2
>程度の実効面積を確保するには、2階建てで 110m^2 / 3階建てだと 120m^2
>を超える広さがないといけません。（階段に面積を食われる）
とのことですが、私の見解だとP-Kの廊下部分で食われてる面積も相当あるので
階段部分で食われてる分は相殺かと思ってますがどうでしょうか？

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>>353/358　さん
ご説ごもっとも。もっと直接的にマンション同士の比較でいうと、やはり
ここ買えるなら、 Wコンフォートタワーのキャンセル住居 110m^2 5500万とか、
The Tokyo Towers の角部屋　西103m^2 25階　6290万　とか、
同 北東 51F　96m^2 6260万とかでしょうか。
（うち２つには要望書出しましたけども）
>>355さん
私もまったく同じことを営業さんに言いました。　ステージオの優る点が１点たりとも
見つかりませんものね... 返事が無言であったのも同じ。　

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＞＞３５６さん
≪一生、賃貸でいこうという考えに決められた方は
今後の日本の状況を考えると、むしろ勝ち組の人であるとも言えます。≫
というコメントには疑問です。
お年寄りには部屋を貸したがらない大家さんも多い、という現状があります。
不動産を所有していない場合、死ぬまで家賃を払い続けなくてはいけないとなると、
長生きすればするほど、負担が増えますし、もしかしたら住む場所がなくなって
しまうかもしれない不安を抱えながら、生きていかなければいけないって考えたら
そちらの方が怖くないですか？たしかにローンを組むことに対して、漠然とした
返済不安は常にありますが、ローンは３５年払えば終わるけど、賃貸は一生払い続け
なければいけないですし。それで多くの人がどこか買おうと探しているんだと思います。

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>360
お年寄りとなるとおいくつぐらいを想定してるのでしょうか？
大家さんが賃貸を貸したがらないぐらいの年齢となると
二世帯とかでないとローンも組めないと思いますが？

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>361
　今年寄りじゃなくても30年先35年先にはみんな年寄りだろ

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　然し現実問題として、買ったマンションに一生住む人は２人に１人いるかどうか。
そして、自分で住まないマンションの処理方法は、売るか貸すしかないのも事実。
　80m^2 が無事2000円/m^2 の16万で貸せたとしても (356さんの言うとおりちょっと甘いかも）
管理費/修繕積み立てを引いた残りのローン支払いが とんとんになる13万に押さえる
ためには、例え変動金利の2.375% がずっと続いたとしても、30年/2.375% で、支払い
13万になる借金を逆算すると 3340万。 　>>340 のような価格だとすると
1000万以上の頭金を積んでいないと、貸しても毎月赤字が残ることになりますね。
これはなかなかに厳しい条件ではないかな。
　貸す側からみて厳しい条件ということは、借りる側から見たら案外悪くないと
いうことではありますよね。

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ああ、将来的な話ですか。
でもその辺を考えると分譲マンションって適さなくなると思うんですけど・・・。
あくまで永住を考えてればの話ですが。

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賃貸との比較は置いといて、(隣の賃貸マンションができないとなんとも言えないので)
他地区は南側に賃貸が建つのでここよりは安くなるのでは？と期待してます。

そういや担当者がここの南側の棟は駅から徒歩４分ではなく徒歩６分だと言ってましたよ。

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マンション敷地内で、一番駅に近いところまでの距離を80m/分で割り算すれば
いいので、実際にはパークフロントタワー狙いの人だと、敷地が南北に150mほど
あるので、2分増しになるでしょうね。　広告上は最も有利な点で測ってよいので
嘘にはなりません。
　確かスターツの賃貸物件の入るF1街区は斜めにつっきっていける動線が確保される
予定になっているはずなので、実際にはもうちょっと近くて 5分程度ということに
ならないかな。

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別にうそとは言ってませんが・・・。
情報として載せただけなので。

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>>356 さん。 350です。
　あまり将来の話をいっても仕方ないかと。10年後の地価/物価/経済状況を予測できる人が
いるかといったら、1億人いたって誰もバブル崩壊は予測できなかったわけですから。
一方 2-3年という短期で、都内の新築マンションが値下がりしていくかとか、賃料が
大きく下がるとか思っていると思ったらかなりお気楽な予測であると言わざるを得ますまい。

　よく　5年で地価が半分になるかもといった本が出ていたりしますが、あまりありがちには
思えないですし、もしそのようなことが起こった場合、それは日本経済そのものの破綻を
意味しているわけで、購入者/賃貸希望者の所得も激減していることを意味するわけです。
収入だけ同じだけあるので、半分の負担で買えるかもというのは錯覚に過ぎませんよ。

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>>365　E街区以外に、分譲マンションの予定されているところありましたっけ？
Eは20階くらい建ててよいというか、その方向での都市計画の予定だったはず
ですけれども、もう業者とか決まったんですかね。

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>364
そうですね、永住を考える方はマンション購入を
将来的な所得、出費のシミュレーションを元にして考えてみてください。

例としてはローンを30、35年で返済したとして、そこから建替えを行うまでに
建替え資金を蓄えられるかどうか？　とか。

最終的な判断は個人個人でなされるのでしょうが、
わりと目先の金銭シミュレートだけして後で泣きを見る人も多いので。

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「牛後たるより鶏頭たれ」「腐っても鯛」
あなたのご注文はどっち？

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そういやパークフロントタワー以外の外壁はどうですか？

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ステージオは公式ページにもあるように、防災・免震・セキュリティがテーマのマンションですが、
こういった安全面に関心を示す方が意外といらっしゃらないですね。
自分は震災経験者なので、免震構造を採用しているという点を非常に魅力に感じます。
金銭的な話をすれば、戸建てや賃貸を選ぶ方がお得な場合もあるかもしれませんが、
一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
ちなみに驚くので、１度機会があったら営業さんに足立区の地盤調査資料を見せてもらって下さい。
変なところに家を買っても、地震で地盤もろとも傾いては元も子もないなぁと私は思いました・・・。
それにしても、これほど大地震のリスクを背負った東京という都市において、
安全面を重視される方が少ない事が不思議でなりません。

・・・といってもやっぱりもうちょっと安ければいいなという想いは自分も同じだったりしますが。

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　地震を気にするなら、せめて直基礎で建てられるところを選びません？自分の背丈
ほどの杭を打ち込まないとまともなN値の地盤がでないようなところでいくら基礎を
造りこんでも、直基礎には適わないですし。　もともと、足立区は低湿地帯だったところで、
ほんの30年ちょい前にはありとあらゆるところに池があったわけですから。

　防災を気にしているなら、20階/60M超という超高層建築において、なぜオール電化を採用
しなかったのかに疑問が残りませんか？　ガスは地震の後何ヶ月単位で復帰しないので、その間
ずっと不便を強いられることになりますよね。　私も出身が関西で、親戚は皆震災地域なので、
そのあたりは非常に気にします。
防災倉庫があれば防災に気を使っているというものでもないでしょう。　法定での義務以上の
配慮があるかといえばあまり感じませんけれども。　セキュリティもまぁ並のレベルですよね。


　　

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>373
免震構造を評価されてるようですが注意が必要なことがあります。
現在の免震構造は横揺れには強いが縦揺れには弱いということです。
関東で家屋が倒壊する規模の地震が来るとしたら縦揺れだとの予想されてるので
免震構造は意味をなしません。耐震のほうがまだ良いでしょう。
またALCはコンクリとしての強度が弱いのでALCが割れる危険性もあります。
地盤と基礎杭については374さんの言う通りですね。

私としては安心面を重視してしまうとここは検討外となります。

後、
>一般的な賃貸は無論の事、戸建にこのマンションと同じ安全性能を付加すれば大金が必要になるのでは。
とおっしゃってますが、
賃貸はわかりませんが、戸建に関しては免震と耐震を兼ね備えた(縦揺れ横揺れ双方を考慮した)
戸建を建てるのは、一坪当たり55万前後でできます。(通常戸建では一坪当たり35万前後)

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地震などの災害を考慮するのであればタワー型のマンションは避けるべきでしょう。
免震、耐震などは気休めにしかなりません。
実際に構造試験を見ればわかります。特にALCだと真ん中から「ポキッ」と折れます。
また構造試験においては土地ごとの地盤は考慮してません。すべて計算上でのものです。

後、施工会社にタワーマンション、免震構造のマンションの施工実績が少ないのも
懸念事項ですね。

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>>368さん　356です。
368さんのように資産家の奥さんをお持ちで、賃貸収入が安定して見込める方は将来の事を
心配されなくてもいいんでしょうが、我々、庶民が、ローンを組んでマンションを購入する場合には
１０年、２０年後の経済状況や不動産の価値って重要ですよ。（笑）

現在、日本経済ですが、実質は間違いなく破綻していますよ。経済を少し勉強されれば解ります。
又、バブル崩壊ですが、一部の企業や人はちゃんと事前に予測され、対応していましたよ。
私は、そもそも株や不動産投資するような資産はなかったので、全く関係ありませんでしたが。（笑）

逆に368さんが、今後2-3年の期間では、大きく不動産価格やマンション価格が値下がらないとされる
根拠は何でしょうか？　ぜひ、御教示頂ければと思います。

既に品川や湾岸地域で乱立するマンションは余り気味で一声、1,000万〜2,000万円での値引きも珍しく
ないと聞いています。この状況の中で2005年度だけでも大型マンション計画が30〜40戸あるという明らかな
供給過剰な状況で早晩、大幅な下落は免れないと思いますが、いかがでしょうか？

又、現状、銀行の利息がほとんどつかない0金利の中で、企業、個人の余剰資金がREITなどの不動産投信に
向かっていますが、今後、金利上昇、首都圏マンションブームの後退と共にREITなどのリスクは非常に高まる
と考えています。本来、欧米では不動産投資は非常にリスクの高い運用方法であると考えられており、日本
の場合、地震の危険や、今後、少子化に伴う供給過剰などのリスクを考えた場合、10%以下の利回りでは割
の合わない運用方法であるとは言えないでしょうか。（バブルの時と一緒で、現時点では少数派の意見かも
しれませんが。）

一度、バブル崩壊で痛い目にあっている方であれば、なおさら、今後、首都圏では地価が下げ止まり
又、不動産価格が上昇するというような幻想を頂いている考えの方が、およそお気楽に見えるのですが。

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>>356 さん
368ですが、357さんと混同していません？　私も資産家の妻が欲しいけども (^^)
我が家の資産規模は、357さんより随分下ですが、REIT は2000万ほどやっています。
確かにそろそろ売り時かもしれません。（下がりだしてから売ったので十分ですが）

　資産運用で考える場合、　2-3年以上先を考えても外的要因での変化とかもあり得ますし無駄かと。
賃料収入目的で、ステージオを買う人はありえないと思いますので、一生住むつもりなら10年後に安くなっていてもしょうがないわけですね。
いくつかの点を次の投稿で指摘しておくに留め、ここにはもう出入りしません。

ここは個別物件の板なので、以後はマンションは今が買い時か　板にでも。

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378続き:

(1) マンションの”買い時”は都区内に限っていえば既に2002年をピークとして過ぎています。デベは面積を
狭くして調整してますが、新築マンションの坪単価は2年連続で上昇しています。　地価は殆ど横ばいな
一方、資材コストの上昇のほうが効いているせいですね。
(2) 上記平均価格の上昇は、8万戸近い大量供給が続いたなかでおきているものです。供給過剰によって
価格低下が起こっているのは、都区部への住み替えを行う人が現在住んでいる、埼玉や、千葉地区を
中心とした価格低下として現れてきていますが、ある程度利便性のある23区内にまでその効果が波及
するには、実際の人口減が実感できるような〜10% とかの減少が実際に起こらないと無理かと。
(3) ここのマンションの例にとってみても、15000m^2の土地を、550戸で分けているわけで、一戸あたりの
土地負担は9坪弱に過ぎません。土地代負担は1000万前後に過ぎないわけで、よしんばこれが半値に落ちた
　　としても、鉄などの資材価格が世界的にデフレとかで落ちない限りマンション価格自身が大きく
　　落ち込んでいくことは不可能です。もう一つの大きなコストである人件費が大きく落ちれば価格は
　　下がりますが、これは買おうとする人の所得そのものも大きく低下していることを意味します。
(4) 実際に下がっている例として 377さんのような方がよく挙げられるのが、タワーマンションの例です。
　　これは、元々原価を大きく超えた値が、希少性に伴ってついていただけでしょう。既に30-40階程度の
　　部屋のプレミアムはなくなっていますが、50階以上とかは中古でもまだ高値がついているのが現状。
　　港南地区を例にとれば、元々 1m^2 50万そこそこの土地に容積率緩和で、800-1000% とかの容積率で
　　建てているわけで、土地代の負担が非常に低いはずなのに、5年前のVタワーの頃とかは坪単価300以上を
　　つけていたわけです。タワー型に関していえば、希少性は薄れていっているわけですから、坪200万前後
　　の通常の都内のマンション価格に収斂していくのは、ある意味当然。

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西新井では確かに一番の物件です。
井の中の蛙大海を知らず・・・これが言うところの鶏頭。

都心、勝どきで買えるのは眺望がさえぎられ採光性の悪い住居。
これが牛後。
つくづくお金ってあるに越したことないな、と実感する。

出るのはため息ばかりです。

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鶏口…

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団地レベルに大枚はたくなら、賃貸のほうがましではあるな。　どのみち
うちは 70%近くは借金しないと買えないし..

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”鶏口となるも牛後となるなかれ”でしょ!

いやまぁ鶏並みの頭の人が買うという意味でいっているのかと
深読みもできますが。鶏頭じゃ花の名前になってしまう。

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購入検討中の多くは足立区在住者みたいですね。
他地区に移り住むよりかはって感覚なんでしょうね。
逆に検討を見送ったり、見合わせてる方は他地区の方が多いみたいですね。
地域に愛着が少ない分、物件をシビアな目で見れるってことですかね。

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　　そうそう。　野村/地所扱いレベルのマンションなんて足立区には
なかったから。　いろいろ言われているけど、足立区民の私としてはそんなに高いとも
思えないんですが、いろいろ言われる人こそ足立区相場を知らなすぎるのではとか思います。

　駅からより遠く、周辺環境もちょっと落ち、直床で階高を削って作った
レジデンス東京イーストが、ボリュームゾーン　50万/m^2 でちゃんと早々と完売した訳
ですから、ここは、南に公園ありで日照も良いですから、55万/m^2 でも買いですよ。
待ってれば 80m^2 が4000万切るかもなんて思っているのは甘いと思うけれど。
我が家は、ちょっと高層のほうの4LDKを買います。　倍率低いほうが嬉しいから、
人気ないほうがいいけれど。

　The Tokyo Towers と比較している人がいたけど、DINKS ならともかく、子供いて
住めるような環境じゃないですよ。　12万台/日なんて道路の脇で、子供が喘息になっても
構わないのか？　中学校が公立なら徒歩20分だとは判っていっているんでしょうかね...
共用施設の充実よりも、基本の住空間/環境第一ですよ。　子持ちの場合。
　　

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子持ちの場合、朝鮮学校が近くにあることも、もっと真剣に考えるべきでは。
犯罪数そのものより、凶悪犯罪が足立区に多いことを改めて感じるべき。
これこそ環境第一でしょ。

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385 です。

私自身も、このあたりの小学校の出身で、必ずクラスに何人か在日の人が
いましたけど、仲良くやっていましたよ。 朝鮮学校が近くにあると何か問題なのか
よく判りません。　逆に、外国で、このあたりは日本人学校があるからやだとか
いわれたら日本人としてどう思われますか？　

　既に既出の議論ですし、自分自身でも調べましたが、足立区は、犯罪数/人口比
あるいは、凶悪犯罪数/人口比で、23区平均と比較して特に犯罪発生率が
高いわけではありません。　コンクリ詰め事件とか、2-3の話題になった犯罪の
イメージだけで、”犯罪数”が多いというネガティブなイメージを植えつけよう
とされるのには断固反対します。

　足立区に住んでいる人の、足立区に対するイメージは別に悪くないんですよ。
なんか凄く安くでマンションを売っているんではないかと錯覚して民度の低い人
(例えば在日の人に対するいわれない偏見を持った人）が流入してこないように、
あんまり変な値引き販売はして欲しくないですね。

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　まぁまぁ落ち着いて... 　　ここ400近く投稿あるまで折角削除0で来ているので
荒らさないようにしましょうよ。

　うちも足立区在住かれこれ30年ですけど、足立区の人は別に”それほど”高いとは思って
いないようですね。基本地元中心で捌くしかないのでしょう。
　ただ、確かに、ほっといても売れる状態とはいえないのか、この間の都議会議員の選挙帰りに
島根小の入り口でビラ配っていたり、駅の入り口のところで配っていたりで、ここの販売促進の
ティッシュペーパーを１日に3回も貰う羽目になりました。　かなり必死な感じはします。

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　島根小横のダイアパレスとか、南千住の物件とかが、かなり早いなという時期に
宣伝ぶつけてきているので、意識されているのは確かかな。　意識しているかどうかは
判らんが。

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>> 378-379さん　356です。
すいません。資産家の奥さんをお持ちの方とは人違いでしたね。^^;
私も、これ以上、この議論を進めるのは版違いなので、これで最後にしておきます。

379さんの全ての意見に賛同は出来ませんが、納得出来る事もあり勉強になりました。
ただ、いずれにしろ今後のマンション販売を考えた場合、需要と供給の関係からデベ側が
赤字覚悟で売らざる得ない事もあるのかなーという気はしています。

ステージオの場合、供給されている条件で満足される方が多ければ完売するだろうし
そうでなければ、売れ残って、値引きせざる得ないんだろうと言う事ですよね。
まあ、これは私も含めて誰がどんな理屈をつけても、後半年もすれば明らかに
なって来る事なんで。

ステージオを真剣に購入希望されている方が、もし今までの私の発言で気分を害されて
いる方がいらっしゃたら、この場を借りてお詫び申し上げます。

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>>379 です。
　そうですね。 需要と供給の関係ですね。　>>357 さんの購入されたつくば地区が
需要の勝っている代表例でしょうね。　つくばセンター直近徒歩圏のマンションは、
ここよりも平米単価が上回るような値段で売られてちゃんと売れていますから、
この位の都心への利便性だからいくらいくらであるべきという理屈だけでは
説明できない。
（まぁ確かに、つくばセンター直近の小学校は公立で日本一平均成績が高い小学校で
、親は皆博士とかなわけで、教育環境的には足立区とは比較にはなりませんが）

　もともと上質のマンションとかなかった地区にぽんとできると、戸建てとかとの
値段の比較もしないで飛びつく人がいるって点では似ているような気もします (^^)　

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378-9, 391 です。
　もともとこの板を見にきたのは、新小岩のプラウドの物件が割高に思えたので、
直近で野村の扱いの物件の価格の様子を知りたかったためです。　HPのつくりを
はじめとして、仕様もそっくりですね。　というか、施工会社まで同じ (^^;
　他大泉学園の物件も比較してみましたが、路線価の差とかを考慮するとここだけ割高と
いう感じでもないようですね。 野村扱いの安心料みたいなものを支払えるかどうか
だという気がします。　いろいろ混ぜ返して失礼しました。　私もこれで本当に
失礼します。　皆様がよい物件を見つけられますように。

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>387
通常自分の住んでる地域の環境がすごく悪いと思って住んでる人は極少数です。
足立区民も例外ではないでしょう。
ですが、区外の人間からしてみれば印象が悪いのは確かでしょう。
(実際住んでみれば印象も変わるのでしょうが)

市場から見ると足立区は23区内で不人気の地域ですが、その理由は
教育水準の低さもちろん、児童手当等の所得制限、福祉関係が弱いことです。
これは無駄に豪華の区役所の年間維持費約16億円のためです。
購入検討する人は足立区の不人気理由はこういった事実背景があることも知っておくべきですね。

色々書きましたが、これでも区民歴３年の新米足立区民です。

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　足立区の歳費2000億超に対して、16億ばかりの支出の有無がそんなに福祉水準を
左右するかなぁ... 越谷から移ってきたのですが、23区で一番したでも、子供の
医療費が無料である年齢など、大分に越谷よりは上の水準ですけどね。
　ただ、保育園の待機児童数はもっとまじめに減らしてほしいかな。
(区民暦1年弱; 超新米区民）

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>>394 同感。　歳出規模が全然違うんではないかな。
自衛隊をなくせば、年金問題一気解決とかぼけた主張をする共産党とかの
＊＊な論理とちょっと同列に思える。
　足立区の地方税高いって書き込みがあったので、調べてみたのですが、
人口の多い住宅地系の他の区と割りと横並びのようなのですが？

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>394、395
でしたら一度他の区と足立区の手当ての差、福祉関係の弱さを比べてみてください。
また、足立区周辺で他に所得制限を設けてあるところがあるかを。
区役所の年間維持費はほんの一例です。(建設費もかなり高額でしたが)
他にも足立区は税金を浪費する傾向が多々あります。
一番最近の事例では都議選での人件費ですね。

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　http://www.research.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/2kai/2-S3.pdf
など参照。　少なくとも足立区の地方税収に対する人件費負担率は23区中殆ど最低ですね。
もう少し具体的かつ客観的な例を挙げて、　この区は＊＊あり、足立区にはなしとか
比較していただければもっと納得できるかもしれません。
児童手当は国の制度なので、所得制限なしという区は他にもないように見えますが？
⇒ http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/kosodate_money.htm

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ここの施工会社大丈夫なの？　淺沼って欠陥造ってマスコミとかからやり玉にあがったとこでしょ？

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>イメージだけで、”犯罪数”が多いというネガティブなイメージを植えつけよう
とされるのには断固反対します。

イメージだけではないんだなこれが。足立区民みんなが知ってるよ。

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そうかな。　一歩東京の外にでて松戸・柏　OR 草加・越谷の治安レベルと比較して
ごらんよ。　雲泥の差だよ。

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