久我山ガーデンヒルズってどうですか？

下本宿通りに近いところは三鷹市になりますが、大部分は世田谷区北烏山です。
世田谷区の場合は給田（きゅうでん）小学校に通学することになります。高学年になればいいでしょうが、一度実際に通学路を歩いてみるといいでしょう。
あと、久我山駅まで自転車で行くなら、朝夕は商店街のあるところを通るのはどうかと思いますね。人見街道と玉川上水が交わるところを通っていっても所要時間はほとんど変わりません。
もっとも玉川上水と人見街道が交わるところまでは、まもなく東八道路の工事が始まります。

近くの幼稚園とは國學院久我山ですね
あそこは人気は高いのに募集人数が毎年凄く少ないので（１０人くらい）
競争率はものすごく高いです。
いままで抽選だったのが去年くらいから先着順になって１週間くらい前から徹夜の人が何人も居ました

売れ行きや評判についてご存知のかたいますか？駅からの不便さで迷ってますが良い雰囲気だと思って気になっています。

あの場所だと一戸建てでも購入できると思いますが。
マンションならもっと安い物件が山ほどあると思うんですが。
この物件を見てまず疑問を思ったのはそのあたりです。

伊藤所長に話を聞いて不思議だなと思ったことは、台所のダクト排気を廊下側にしていることです。
秋刀魚を焼いても廊下に匂ってしまいますよ。

>24さん そんなに高いんですか？坪単価とかっていくらくらいなのでしょうか？
細かい所まで見られていて参考になります。ありがとうございます。

久我山近辺で安いマンションってありますか？？
去年できた烏山通りのマンションはやすい方だと思いますが
「山ほど」は無いでしょう

> 台所のダクト排気を廊下側にしている

ベランダ側に出すか廊下側に出すか
どっちもどっちだと思いますけど・・・

>>25　さんへ
土地の持分が多いのです。（普通の高層マンションだと１０〜１５坪くらいだが、ここは３０坪くらいになる）
自分が勧められたのは南から２列目の東西では中間の棟の東角部屋。ここはすぐ東の棟が少し北に下がって建っているため東側も日当たりが良い。
５６８０万円で先着順受付でした。他の物件を買ったので辞退しましたが。

ここで安いのは同じ南向きでも他の棟の北側に建っている物件です。

この近くでは５０００万円の上から６０００万円の下くらいで日当たりもまずまずでそれなりの新築一戸建てを購入できます。

>>26　さんへ
レンジのダクトは普通南向き住戸でキッチンも南に近いところにありますから、ダクトは直径１５センチくらいのもので南側に抜くのが普通です。
トイレや風呂などは逆に共用通路側（北側）に抜くのが普通です。
おそらく下がり天井を嫌っての配管だからだと思います。ただし排気効率は悪くなるか、ダクトを大きいものにする必要があります。

>>28 さんへ

杉並区でここの所長から勧められたのと同額程度の高層マンションです。
日産自動車の航空機工場跡地を都市再生機構が買い上げ、これをデベロッパーが条件付で購入して分譲した物件です。

IN THE PARK荻窪ですね

>>30 さんへ
その通りです。
ここは敷地内のグレードは非常に高いと思いますが、近隣の公共施設が乏しいことと、夜の歩きでの不安が最大の欠点です。
人それぞれの考えがありますから、何とも言えませんが。

こんにちは。はじめてカキコします。過日MRを見てきました。
カキコされている何人かの方は駅や小学校まで徒歩２０分程度
の距離にご不満をお持ちの方が多いようですね。
人はそれぞれなので（そう書かれた方もいらっしゃいますが）
決め付けるわけではありませんが、そんなに不便でしょうか？
どれも距離が近いにこしたことはないと思いますし、この物件
が駅に近いとも思いません。
しかし自転車なり、バスなりで補足できる手段があればいいのでは
ないでしょうか？
また小学校についても、歩くことで基礎体力が向上すると考えれば
よいのではないでしょうか？
千歳烏山駅からは物件西側の停留所までバスが出てるみたいですし。
久我山駅、千歳烏山駅の２駅が徒歩で利用できる立地ともいえますよね。
価値観の相違かもしれませんが、不便とは感じませんでした。
あと、大規模物件にはつきもののような土壌改良の必要がないこと
（工場跡地じゃない）や、建設反対運動がみられない。（珍しいみたいですね）
こともポイントです。
（長文失礼しました）

反対運動はありましたよ。

そうなんですか？匿名さんは近くにお住まいなのですか？
私が聞いた話と違いますね。（販売営業に聞いたわけではないです）
もっとも近所ではないので・・。

購入思案中なので、
どういった反対運動だか教えていただければ幸いです。

ネットで検索していても、他のは引っかかりますがHITしなかったです。
探し方悪い・・・かな。

朝日生命グラウンドは元々大きな木がたくさん生えていました。
マンションになることがわかってこれらの木々が切られて環境が変わるのではないかとみなさん危惧していました。
実際上りやビラを作っていたのはごく一部の住民だけだったのようですが。
南側の歩道の木（くすのき？）は切られずに済みました。

匿名さん レスありがとうございます。

ごく一部の住民の方々はその後どうされているのでしょうか？
現在は反対運動はないということでしょうか？
立て続けの質問ですが、ご存知でしたら教えていただけませんか？

私なりに調べているのですが、売り文句通りに植栽がすすめば
グラウンドのときより、木々は増えるのかな？と思っています。
実は既存樹と植栽の多さに惹かれたのと空地率が多い
のが気に入ったため、本物件を検討しています。
（反対運動のおかげでもあるのかしら？）
ちなみに、南側の既存樹はケヤキではないでしょうか？
（確か・・そうだったと思いました）

木は残ります。空地率が多い分、値段に反映されます。
桜が一番のウリのようです。

区議会に陳情が出ていたのは確かです。
内容については、世田谷区議会のホームページに
議事録の検索機能がありますので、ご確認ください。
「住友不動産」で検索をかけるとたぶん関係する議事が
引っかかります。

関東バスは時計回りの運転です。
戸建て団地の所にバス停があります。このバスは久我山病院まで行くと時間調整して千歳烏山に行きます。
逆方向に運転するバスがありません。

小田急バスのバス停は団地から少し離れたところにあります。これも千歳烏山か成城学園前、反対方向は吉祥寺行きです。
北野水無ですが、朝は本数が１時間に１０本近くありますが、昼間から２１時は４〜５本、それ以降は本数も極端に少なくなってしまいます。
吉祥寺へ行くバスは、井の頭公園のところを通りますのでバスレーンはあってもかなり時間がかかります。

烏山通りのバスですが、朝は甲州街道の交差点で渋滞するので全く時間通りに来ません
以前その辺に住んでましたが8時台は20分待っても来ないこともよくあります。雨の日はもっと最悪。

寺町通りの時計回りのバスも１時間に２〜３本ですよね

関東バスです。このバス逆周りがあればいいなと思ったんですが。
時計回りのみで久我山病院で時間調整ではね。

情報ありがとうございます。
調べてみます。

現在3期ですか？何期まで販売するのでしょうか？

ご購入者、MRを見に行かれたかたの情報ありましたら教えてください。

とにかくいい環境です。天井高など構造もしっかりして資産価値は高いと思います。

契約しました。私は駅からの距離に少し迷いがありましたが、主人がそれでもここがいいというので決めました。
46さんの言うとおり、天井高や構造はかなり調べましたが、いままでいくつか見た物件の中でもピカ一でした。
最近は逆梁が多い中ここは違うようですが、それっていいものなんでしょうか？個人的には日差しが入っていいかなぁと思ったのですが・・・

うちも契約しました。小学校までの距離が一番気になるところでしたが、
構造や仕様や環境を考えると、他にはなかなかない物件だと判断しました。
私たちは、世田谷、杉並、三鷹、武蔵野あたりの、のんびりした雰囲気の
緑の多い環境のマンションを探していたので、駅から歩いて15分という
距離も、納得の上で、満足しています。
近所に住んでいるので建設現場の前をよく通りますが、
ちゃくちゃくと植林も進んでいて、来年の竣工が楽しみです。

逆梁だと、下からの風が入りにくく通風が悪くなる欠点があります。バルコニーでは手すりの下からいい風が吹いてくるのに、逆梁ではこの風が入れないのです。
だから逆梁のマンションは通風を考えると、上層階の方を買わないと住みにくいと言えます。
「逆梁だと明るい」長所を言っても、通風のマイナス面を言うところは少ないですね。
ここは天井高さが２６００ｍｍもあり南側サッシ高が高いため、逆梁にする必要性が低かったからなのでは。
そして低層階が多いわけですから。
ただ、天井高が高いので、天井の照明器具をメンテナンスする場合、１．５メートルくらいの脚立が必要になります。
またハイサッシも高い寸法のペアガラスであるため、動かすのに力が必要です。

このマンション、私は辞退させていただきましたが、マンションの構造としては非常によく出来ているとおもいます。
また、色々と他のマンションと比較していい点が多いことも、勉強すればするほど理解できました。

おもしろかったのは所長の一言、「秋刀魚の臭いが廊下の方に臭ってきますよ。」
彼が言いたかったのは、「換気をするための下がり天井なんか無いんだぞ。」って言いたかったんだなって理解したことです。
悪口を言わずに自分の物件のいいところをアピールしたかったんですね。ご立派な所長さんです。

契約しました。
情報をご提供いただいた方々ありがとうございました。
初めての購入ではないので、いたってマイペースでしたが、
前回は、パソコン普及前でしたのでこういうサイトがあること自体、
感謝しています。
１００％OKという物件はいまだお目にかかったことはありませんが
一通り情報収集もし、理解できました。
これから検討される方も入居してみなければわからないこともありますが、
現地へ足を運ばれることをお勧めします。
来週、勉強をかねて東京テラスに見学へ行くつもりです。

インコのチルさんへ
お詳しそうなので、ご存知でしたら教えてください。
ペアガラスは普通ガラスより1枚が薄いため、強度が落ちると
言われていますがどのくらい違うものなのでしょうか？

普通は外側を本来必要な厚さ、空気層を経た内側は３ｍｍではないですか？

>47
>48
>にゃあさん
私も契約しました。主人ともども満点にちかい納得の物件でした。
今後ともよろしくお願いします。
ところで来月にオプション販売会とかあるらしいですが
なにかオプションはお考えですか？

久我山ガーデンヒルズでは、外壁に鉄筋コンクリートではなく、
ALCを使用しています。こういったマンションをあまり知らない
のですが、強度、経年劣化、防音・防水等において、鉄筋コン
クリートと比較して、問題はないのでしょうか。ご存じの方がい
らしたら、ご教授下さい。

主要構造部ではなく、仕切壁に使っているのではないですか。ベランダ側の耐力壁では無い部分だと外壁になります。
そういうマンションなら、ザラにあります。

ＡＬＣが主要構造部の外壁になっている建物で有名なのはＡ化成ですが、建設して５年も経つと外壁の心配をする必要があります。
うちは賃貸アパートの床にＡＬＣを使用しています。これは軽量鉄骨造の建物での騒音防止のため。

インコのチルさん、ご回答ありがとうございます。

> 主要構造部ではなく、仕切壁に使っているのでは
> ないですか。ベランダ側の耐力壁では無い部分だ
> と外壁になります。

パンフレットを見る限り、ベランダ側と共用廊下側
はすべてALCで、妻側住戸の外壁のみ鉄筋コンクリー
トのようです。妻側住戸の外壁だけが耐力壁である
ならばいいのですが（その場合強度的に大丈夫なの
かな、という不安も出てきます）、もしALCを耐力
壁に使用しているのであれば、

> ＡＬＣが主要構造部の外壁になっている建物で有
> 名なのはＡ化成ですが、建設して５年も経つと外
> 壁の心配をする必要があります。
というご指摘の通り、メンテナンスが大変だと思い
ます。
今度モデルルームに行った時に、どこが耐力壁で、
どこが非耐力壁か聞いてみようと思います。

大丈夫だって。東と西の外壁がＡＬＣだったらそれは私もやだよ」の世界。
ＡＬＣはブン投げるとどうなるかな？見事に割れちゃうよ。コンクリートは圧力には強くても、引っ張り力には弱いんです。

インコのチルさん、早速のご回答ありがとうございます。

建物の構造には詳しくないので、心配していたのですが、
安心しました。
周辺環境や設備等は気に入っているので、前向きに検討
したいと思います。

また何かありましたら、よろしくお願いします。

インコのチルさんへ
質問をしておいてすぐ拝見できずに、すいません。
早いご回答ありがとうございます。

まだまだ勉強不足です。
再度調べてみます。ありがとうございました。

きんじょさんへ

よろしくお願いします。
オプションは具体的に考えておりません。
「こうしたい」という理想にどこまで近づけるかは\\次第です。

実は、もうどうにもならない（キッチンの高さ）ものを一番変更
したかったりします（笑）。できなくて残念。

>にゃぁ。さん
キッチン！私も高くしたかったんですが間に合わずですね・・・。

きんじょさんは、オプションを何にするのか、
具体的に絞り込まれたのですか？

HPがリニューアルされて、秋仕様になってました・・。
前のより、落ち着いて見えます？

>>62にゃぁ。さん
具体的に絞ってはいません。
価格調査メインです（笑）
あっホントですね。HPが秋色？

48の書き込みをしたものです。オプションはビルトイン食洗器を
つけようかと思っています。その他はまだ思いつきませんので、
まずは価格調査メインになるかと思います！

はじめまして。この板をずーっと見てましたが初めて書き込みします。
先日荻窪の物件と迷いに迷ってこちらを契約しました。
うちには子供がいるので、小学校までも何度も歩き、駅までも徒歩、自転車で
何度も通い、なんとかなる範囲と考え、決めました。
ただ、ＭＲへいくと小さい子供のおられる方よりも、すでにご引退された
ご夫婦のような方々のほうが多くいらっしゃってるような気がしますがどうなんでしょうか。
歩ける距離とはいえ小学校は遠く、特に集団登校などもないということですよね。
できれば近所でまとまって学校まで行ってもらいたいと
考えていたのですが、子供がそんなにいるのかしら、となんとなく不安になって書き込んでみました・・・。
おこさんのいらっしゃる方はどのようにお考えですか？
ちょっとお話した方によると、送迎するとおっしゃっていましたが、
小学校って送迎してもいいものなのでしょうか？

>yumeさん
世田谷区ですか三鷹市ですか？
いづれにせよ近くはないですよね。
ただ同じマンション内に小学校通われるお子さんの家庭はたくさんいらっしゃると思います。
400戸以上あるわけですから。
そういった子供たち同志登下校させてもいいと思います。
送迎は過保護かなと思っちゃいます。

47です。わたしも最初子連れの方がすくなく感じて不安でした。
うちはまだ１歳半なので、さらに見当たらなくて・・・（幼稚園・小学生は見かけましたよ♪）
でも何回もMRへ行くとやはりいました（笑）。
特に第３期販売の今頃は若い方ばかりで、びっくりしたほど。もなさん契約するとは限らないけどちょっとほっとしました。

>66yumeさん
世田谷区側の小学校のすぐそばに住んでいたものです。
久我山GHも候補で見ていたので、お邪魔します。

私が見に行ったときには、子供連れの家族もたくさんいて、（MRにプレイルームもありましたね）
営業の方も、30代子供小さいと自宅売却の熟年世代の二極化と
おっしゃっていたので、大丈夫ではないでしょうか。

小学校からの道のりも、烏山通りはガードレール付の歩道があるので
子供達もお友達同士、ちゃんとそこを歩いて登下校しているのを
見かけます。
小学校はもうすぐ改築（大規模になる？）ので、子どもが少ない
ということはないと思われますが、確かに久我山GHは最も遠いので、ご心配
かと思いますが、送迎は見たことがありません。
この小学校は”裸足で一輪車”などやっているせいか、子ども達は
なかなか逞しい・・
ご存知かと思いますが、GHの南側（西側）からスーパーさえきの横に
でてしまうのが、近いです。

はじめまして。購入したものです。うちはまだ先の話にはなりますが、
やはり小学校（世田谷区側）への登校距離が気になっており最後まで
久我山を購入する際にネックとなっていた部分です。
小学校高学年ならまだしも、低学年の生徒が通うには遠すぎて親としては
心配です。過保護であるとはわかりながらも、送迎を考えてしまうくらいです。
できれば、低学年の間だけでも集団登校などして頂けると有難いです。

また、久我山ＧＨの近辺で評判の良い保育園また幼稚園をご存知でしたら、
情報を頂けますでしょうか。
近所の保育園または幼稚園には待機児童は多いのでしょうか。それとも、
公立はほぼ希望通り入園できるくらいの、受け入れ人数になっているのでしょうか。