久我山ガーデンヒルズってどうですか？

近所に住んでるものです。
ちょっと駅から遠いですよね、自転車なら久我山まですぐですが、バスだと千歳烏山にしかでれないし。
北側の下本宿通りは朝や休日に渋滞しますね。東八道路が富士見ヶ丘まで開通すれば環境も変わるんでしょうけど。
南側は閑静な住宅街で環境はいいです。

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MR見てきました。コンセプト自体は本当に素晴らしく箱も現在では他物件に比べ自分の中では最高水準でした。
久我山と言う地名、ガーデンヒルズの名前にも惹かれました。価格は棟や大きさを選びさえすれば比較的近くにあるイオシス吉祥寺と変わらないか若干安いようでした。イオシス買うぐらいなら久我山を買いところですが、
いかんせん駅まで遠いですね。
運動不足の体には駅に行くだけでかなりの体力を使いそうです。まだイオシスならバスがあるだけ助かるかな？特に雨の日歩くなんてありえない距離なので、やはり色々考えると購入をためらっております。でも欲しい〜

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駅までの距離がね〜。武蔵野ガレリアと悩んでいます。バスとか何とかならないのかな

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近くのバス停あるでしょ。あそこからなら千歳烏山までそんなに時間かから
なかったと思うけど。

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できたら、よさそう。建てている途中でも豪華そうだし。一戸建てで
通常の予算ではこういった風格は出せないので、外観、敷地のゆとり
、部屋の空間のゆとりを欲しい人はいいと思いますよ。
あと、久我山は駐輪場は空いているらしいです。

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近くのバス停は１時間に２本くらいしか来ません

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実際に久我山まで歩いた方、何分かかりましたか？
２０分はかからないですよね。

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以前歩いてみましたよ。今は踏み切りがあるので、それにひっかかると２０分
ぐらいだと思います。ホームまでですけどね。ただ、久我山駅改装で
エスカレーターで渡れるようになるということなので、１５分〜１８分ぐらい
で行けると思います。駅近で楽するより、だんなは強制的に歩かせ
た方が健康にもいいとも思ったりしています。
往復で３０分ちょっとなので、ちょうど良いとも思います。
苦にするようなストレスは感じてもらうような年齢はまだ早いので、、、。
それより、リラックスするできるゆとりがあるかですね。

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自分は早歩きなのでホームまででちょうど１５分ぐらいでした。車通りはそ
んなにない散歩コースにもなりそうな道のりなので苦もなく歩けました。
以前他の物件で１０分以内の物件から駅まで歩きましたが、車やバスが絶
えず走りぬけて行き、かえってストレスを感じることがありました。みなさんも
実際に歩いてみることをお勧めします。
また、他の住友物件で出来上がっている物件　たとえば、東京メガシティ、
パークスクウェア成増なども見ましたが、外観は自分にとってはかなりよい
なあと思っています。この久我山ガーデンヒルズも、同じようにできれば
かなりよくなると思います。なんといっても広尾ガーデンヒルズから始まって
いるシリーズですからね。住友も失敗するような外観にはならないよう一流
のデザイナーを起用していますので期待しています。
自分は、かなりたくさんの物件を見てしまったので、ようやく目先の装備や
オプション等に目が行かなくなるというか、あきがきており、例えば天井高や
配棟間隔の広さなどにようやく目がいくようになってきました。
（先ほどの外観は別ですが、、、。）
そういう意味ですと、ここは天井高も高く、配棟間隔も広く、また第一種
低層住居地域（総合設計制度で６Ｆまで）ならではの建物で、圧迫感も
抑えられ非常に基本の部分がしっかりしている物件は希少だと思います。
また、ベランダでコーヒーでも飲みたくなるような物件か、周りをジョギン
グしたくなるかどうかで、住環境が良いか決めるようにしています。

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すぐ側の東京女子体育大のグランドのラクロスの練習は
大会前とかになるともの凄い喧しいです。
笛の音と女の甲高い声が

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購入を検討しているものです。
久我山駅まで、子供(1歳)を抱っこして夫婦で急がず歩いて18分でした。
商店街を抜けるのでわりと快適だったように思います。
途中の玉川上水沿いが暗く、夜はちょっと怖そうですが、
こういうのは慣れるものでしょう。
それよりも、その玉川上水沿いに東八道路の建設が予定されているというのが
気になります。上水を挟んで上下２車線ずつが予定されているようです。
用地買収等がどこまで進んでいるのかはわかりませんが...
物件からは離れているので直接影響はないかもしれませんね。
かえって便利になる可能性もあるかもです。

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あのあたりは地下の比較的浅い面に地下水脈（宙水というらしい）
があり、それを切らさないために地下の構造物を作らない条件での
開発になったようです。

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東八の工事はもう決定です。用地買収も始まってます。
久我山ガーデンヒルズに関しては、前の通りの渋滞は緩和されると言うメリットがあると予想されます。

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夜に久我山駅から歩く場合は、久我山病院経由をお勧めします。
６月１日に一戸建て団地内に道路が開通した直後に、家族三人で夜８時頃に歩いてみました。

玉川上水のところから国学院久我山高校の辺りまでは、最短経路ではとても怖くて歩くことが出来ません。
東八道路は途中の人見街道までの工事開始は決まりましたが、下本宿（しもほんじゅく）通りの混雑解消はまだまだ先。

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この前ギャラリーに行ってきました。
マンションと関係ないですが、ここのギャラリーの方もいい方が多いですね。
娘（１歳）もすっかり馴染んでました。
数々のＭＲも見てきましたが、ここがクオリティ的には一番いい感じでした
（豪華とかではなくしっくりきたという意味で）。
ディスポーザーが付いてないのもグッド。あれは壊れるので個人的には嫌です。
今、プラウド上池袋と悩んでますが（全然コンセプトが違いますが）、ゆっくり
暮らしたいので、便利さは犠牲にして久我山にしようかと思ってます。
ちなみにギャラリーの自転車を借りて旦那と二人で駅まで行きましたが、大体５分くらいでした。
帰りは上り坂でしたが、何とか立ちこぎせずに行けました。自転車必需品ですね。。

気になってるのは、近くに幼稚園あったかな？くらいです。
なければマンション内のキッズルームを利用ができるので、そんなに心配はしてませんが。
（ただし、地元のお得情報が入りにくいかも！）

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下本宿通りに近いところは三鷹市になりますが、大部分は世田谷区北烏山です。
世田谷区の場合は給田（きゅうでん）小学校に通学することになります。高学年になればいいでしょうが、一度実際に通学路を歩いてみるといいでしょう。
あと、久我山駅まで自転車で行くなら、朝夕は商店街のあるところを通るのはどうかと思いますね。人見街道と玉川上水が交わるところを通っていっても所要時間はほとんど変わりません。
もっとも玉川上水と人見街道が交わるところまでは、まもなく東八道路の工事が始まります。

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近くの幼稚園とは國學院久我山ですね
あそこは人気は高いのに募集人数が毎年凄く少ないので（１０人くらい）
競争率はものすごく高いです。
いままで抽選だったのが去年くらいから先着順になって１週間くらい前から徹夜の人が何人も居ました

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売れ行きや評判についてご存知のかたいますか？駅からの不便さで迷ってますが良い雰囲気だと思って気になっています。

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あの場所だと一戸建てでも購入できると思いますが。
マンションならもっと安い物件が山ほどあると思うんですが。
この物件を見てまず疑問を思ったのはそのあたりです。

伊藤所長に話を聞いて不思議だなと思ったことは、台所のダクト排気を廊下側にしていることです。
秋刀魚を焼いても廊下に匂ってしまいますよ。

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>24さん そんなに高いんですか？坪単価とかっていくらくらいなのでしょうか？
細かい所まで見られていて参考になります。ありがとうございます。

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久我山近辺で安いマンションってありますか？？
去年できた烏山通りのマンションはやすい方だと思いますが
「山ほど」は無いでしょう

> 台所のダクト排気を廊下側にしている

ベランダ側に出すか廊下側に出すか
どっちもどっちだと思いますけど・・・

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>>25　さんへ
土地の持分が多いのです。（普通の高層マンションだと１０〜１５坪くらいだが、ここは３０坪くらいになる）
自分が勧められたのは南から２列目の東西では中間の棟の東角部屋。ここはすぐ東の棟が少し北に下がって建っているため東側も日当たりが良い。
５６８０万円で先着順受付でした。他の物件を買ったので辞退しましたが。

ここで安いのは同じ南向きでも他の棟の北側に建っている物件です。

この近くでは５０００万円の上から６０００万円の下くらいで日当たりもまずまずでそれなりの新築一戸建てを購入できます。

>>26　さんへ
レンジのダクトは普通南向き住戸でキッチンも南に近いところにありますから、ダクトは直径１５センチくらいのもので南側に抜くのが普通です。
トイレや風呂などは逆に共用通路側（北側）に抜くのが普通です。
おそらく下がり天井を嫌っての配管だからだと思います。ただし排気効率は悪くなるか、ダクトを大きいものにする必要があります。

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>>28 さんへ

杉並区でここの所長から勧められたのと同額程度の高層マンションです。
日産自動車の航空機工場跡地を都市再生機構が買い上げ、これをデベロッパーが条件付で購入して分譲した物件です。

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IN THE PARK荻窪ですね

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>>30 さんへ
その通りです。
ここは敷地内のグレードは非常に高いと思いますが、近隣の公共施設が乏しいことと、夜の歩きでの不安が最大の欠点です。
人それぞれの考えがありますから、何とも言えませんが。

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こんにちは。はじめてカキコします。過日MRを見てきました。
カキコされている何人かの方は駅や小学校まで徒歩２０分程度
の距離にご不満をお持ちの方が多いようですね。
人はそれぞれなので（そう書かれた方もいらっしゃいますが）
決め付けるわけではありませんが、そんなに不便でしょうか？
どれも距離が近いにこしたことはないと思いますし、この物件
が駅に近いとも思いません。
しかし自転車なり、バスなりで補足できる手段があればいいのでは
ないでしょうか？
また小学校についても、歩くことで基礎体力が向上すると考えれば
よいのではないでしょうか？
千歳烏山駅からは物件西側の停留所までバスが出てるみたいですし。
久我山駅、千歳烏山駅の２駅が徒歩で利用できる立地ともいえますよね。
価値観の相違かもしれませんが、不便とは感じませんでした。
あと、大規模物件にはつきもののような土壌改良の必要がないこと
（工場跡地じゃない）や、建設反対運動がみられない。（珍しいみたいですね）
こともポイントです。
（長文失礼しました）

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反対運動はありましたよ。

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そうなんですか？匿名さんは近くにお住まいなのですか？
私が聞いた話と違いますね。（販売営業に聞いたわけではないです）
もっとも近所ではないので・・。

購入思案中なので、
どういった反対運動だか教えていただければ幸いです。

ネットで検索していても、他のは引っかかりますがHITしなかったです。
探し方悪い・・・かな。

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朝日生命グラウンドは元々大きな木がたくさん生えていました。
マンションになることがわかってこれらの木々が切られて環境が変わるのではないかとみなさん危惧していました。
実際上りやビラを作っていたのはごく一部の住民だけだったのようですが。
南側の歩道の木（くすのき？）は切られずに済みました。

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匿名さん レスありがとうございます。

ごく一部の住民の方々はその後どうされているのでしょうか？
現在は反対運動はないということでしょうか？
立て続けの質問ですが、ご存知でしたら教えていただけませんか？

私なりに調べているのですが、売り文句通りに植栽がすすめば
グラウンドのときより、木々は増えるのかな？と思っています。
実は既存樹と植栽の多さに惹かれたのと空地率が多い
のが気に入ったため、本物件を検討しています。
（反対運動のおかげでもあるのかしら？）
ちなみに、南側の既存樹はケヤキではないでしょうか？
（確か・・そうだったと思いました）

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木は残ります。空地率が多い分、値段に反映されます。
桜が一番のウリのようです。

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区議会に陳情が出ていたのは確かです。
内容については、世田谷区議会のホームページに
議事録の検索機能がありますので、ご確認ください。
「住友不動産」で検索をかけるとたぶん関係する議事が
引っかかります。

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関東バスは時計回りの運転です。
戸建て団地の所にバス停があります。このバスは久我山病院まで行くと時間調整して千歳烏山に行きます。
逆方向に運転するバスがありません。

小田急バスのバス停は団地から少し離れたところにあります。これも千歳烏山か成城学園前、反対方向は吉祥寺行きです。
北野水無ですが、朝は本数が１時間に１０本近くありますが、昼間から２１時は４〜５本、それ以降は本数も極端に少なくなってしまいます。
吉祥寺へ行くバスは、井の頭公園のところを通りますのでバスレーンはあってもかなり時間がかかります。

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烏山通りのバスですが、朝は甲州街道の交差点で渋滞するので全く時間通りに来ません
以前その辺に住んでましたが8時台は20分待っても来ないこともよくあります。雨の日はもっと最悪。

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寺町通りの時計回りのバスも１時間に２〜３本ですよね

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関東バスです。このバス逆周りがあればいいなと思ったんですが。
時計回りのみで久我山病院で時間調整ではね。

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情報ありがとうございます。
調べてみます。

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現在3期ですか？何期まで販売するのでしょうか？

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ご購入者、MRを見に行かれたかたの情報ありましたら教えてください。

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とにかくいい環境です。天井高など構造もしっかりして資産価値は高いと思います。

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契約しました。私は駅からの距離に少し迷いがありましたが、主人がそれでもここがいいというので決めました。
46さんの言うとおり、天井高や構造はかなり調べましたが、いままでいくつか見た物件の中でもピカ一でした。
最近は逆梁が多い中ここは違うようですが、それっていいものなんでしょうか？個人的には日差しが入っていいかなぁと思ったのですが・・・

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うちも契約しました。小学校までの距離が一番気になるところでしたが、
構造や仕様や環境を考えると、他にはなかなかない物件だと判断しました。
私たちは、世田谷、杉並、三鷹、武蔵野あたりの、のんびりした雰囲気の
緑の多い環境のマンションを探していたので、駅から歩いて15分という
距離も、納得の上で、満足しています。
近所に住んでいるので建設現場の前をよく通りますが、
ちゃくちゃくと植林も進んでいて、来年の竣工が楽しみです。

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逆梁だと、下からの風が入りにくく通風が悪くなる欠点があります。バルコニーでは手すりの下からいい風が吹いてくるのに、逆梁ではこの風が入れないのです。
だから逆梁のマンションは通風を考えると、上層階の方を買わないと住みにくいと言えます。
「逆梁だと明るい」長所を言っても、通風のマイナス面を言うところは少ないですね。
ここは天井高さが２６００ｍｍもあり南側サッシ高が高いため、逆梁にする必要性が低かったからなのでは。
そして低層階が多いわけですから。
ただ、天井高が高いので、天井の照明器具をメンテナンスする場合、１．５メートルくらいの脚立が必要になります。
またハイサッシも高い寸法のペアガラスであるため、動かすのに力が必要です。

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このマンション、私は辞退させていただきましたが、マンションの構造としては非常によく出来ているとおもいます。
また、色々と他のマンションと比較していい点が多いことも、勉強すればするほど理解できました。

おもしろかったのは所長の一言、「秋刀魚の臭いが廊下の方に臭ってきますよ。」
彼が言いたかったのは、「換気をするための下がり天井なんか無いんだぞ。」って言いたかったんだなって理解したことです。
悪口を言わずに自分の物件のいいところをアピールしたかったんですね。ご立派な所長さんです。

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