【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】 その２

マンコミュだもの
賑わせなきゃならん

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東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（中略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５〜２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３〜２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

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リノベーションしようが、規制が緩和されようが、いずれは複雑な権利関係を纏った廃墟になるのは間違いありません。
子孫に負の財産を残さないよう、注意しましょうね。

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↑戸建業者談

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マンション建て替え円滑化法改正案、成立秒読み。

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210

「老朽化して買い手が付かないマンションだけ相続放棄可能法案」ができれば無問題

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↑実現可能性ゼロ

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買い手が付くうちに中国人でも韓国人でもいいから、売りつけてしまえ。

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心配しなくても建て替え実現性が高い＝儲かる ところほど売りに出ないよ。
都心の老朽マンションは今や投機の対象。

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法案成立しましたね。

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マンション関連株も軒並み上がってる。

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素朴な疑問

•建て替え前提でないと容積率緩和は受けられない
•建築条件のない更地が一番高く売れる

矛盾を克服する手段はないものだろうか？

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外人は築年数とか気にしないからairbnbに出したら大人気で
月極賃貸の三倍くらい稼げちゃう。
後発ホスト希望者続出で賃貸に出る部屋も減って
五輪バブルで売却価格も高止まり。
ボロでも稼げるのはありがたいけど人気のおかげで建て替え話が止まってる…

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政府は４日、老朽化した住宅団地の建て替えを促すため、都市再開発法などの改正案を今通常国会に提出する方針を明らかにした。

地方自治体が認める市街地再開発でマンションなどを建て替える場合、土地を共有する住民ら全員の合意が必要だった。この要件を、一つの敷地に複数の棟がある５０戸以上の団地については「３分の２以上」に緩和する。（ソース：読売）

これって大規模集合住宅＋共同建て替え狙いの隣接アパマン、には適用不可？
都心だと複数棟って青山北町位しか思いつかない…

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　うちのマンションの隣接地すべてが空き地なんだけど、
建替える際に一緒にすることで同一敷地にして、
容積ボーナスの対象にならないかな。
　法律読むと自治体の裁量でどうにでもできそうに書かれているけど。

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東京都　旧耐震化マンション建て替え推進に　容積率を大幅緩和　都に１万棟 2017/4/26

東京都は、老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。昭和５６年(１９８１年)５月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。

分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しいが、都内には旧耐震の分譲マンションが約１万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

平成２６年２月に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の一部が改訂されたことを受けて、東京都はマンションの建替え促進を図るため、新たな許可要綱を策定した。

概要
１、適用区域について
従来：適用区域を限定　→　緩和策：都内全域に拡大

２、公開空地の要件について
従来：歩道状空地・広場状空地が必須　→　緩和策：歩道状空地が必須（広場状空地はなくても可）
従来：公開空地の最低限度は、容積率に応じて10％～30％→　緩和策：最低限度を一律10％に緩和

３、公開空地以外の容積割増評価の対象について
従来：福祉施設や防災施設等（防災備蓄倉庫等）を評価　→緩和策：地域貢献施設（津波避難ビル等）整備を追加し、メニューを拡充

４、隣接地の取り込みについて
従来：共同住宅建替誘導型では、不可→緩和策：隣接地を取込むマンション建替えも可
但し、外壁面の後退、割増容積率の最高限度等については総合設計許可要綱と同様（詳細は東京都ホームページ等参照）

容積率の割増
具体的には総合設計（建替え計画）の種類（型）によって異なるが、最低でも現行の建築基準法で定められている基準容積率の１．５倍以上（但し上限も有り）となる。
この制度を利用して現在のマンションを建替える場合、容積率の割増等を利用して現在の規模よりも大きく、更に今の時代のニーズに適したマンションにグレードアップして建替えることが可能となる。
また、増加した戸数を分譲することによって建築代金の所有者負担額を大幅に引き下げることができる。
大都市の市街地の老朽化マンションは、耐震化に問題を抱えているが、入居者の高齢化もあり、資金面で建て替えは困難。しかし、容積率を増加させることで、戸数増加分の分譲も可能となり、自己負担が大幅に軽減される。高齢者は入居せず、参加するデベロッパーによっては、権利金の立て替え金を取得して地方へ移転することも可能となる。
デベロッパーが頑張り、全国へ波及することを期待したい。

東京都マンション建替法容積率許可要綱 ／東京都都市整備局／平成２９年３月
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/
以上

本日の日経一面トップ

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合意形成って、単なるマンション建て替えでなく市街地再開発事業成りすれば
所有者の4/5→2/3で良くなったんですよね？団地以外も。
団地でなくマンションにも適用可能というソースご存知の方いませんか？

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古い団地なら敷地も広いしメリットあるが
単棟のマンションはもともとギリで建ててるから
容積少しくらい緩和されてもたいしたことないだろ

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