下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38476/
所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2005-10-16 19:06:00
75さんは、超人気のどちらを購入されたの？
３時頃の登録状況は、未登録10室くらいのようでした。
募集150(147?)に対して10％未満ですね。
プレミアムは完売だそうです。（キャンセル無ければ）
２倍が約35部屋、３倍は５部屋、５倍１部屋、12倍２部屋、13倍１部屋。
今回も９割以上は売れてますが、即日完売はない。
Ａ棟は、１％、Ｃ棟は、10％未満、今回も10％未満。
１〜２％は大げさだけれど、売れ残り１割は無い。
超人気ではないけど、超不人気ということも無いようです。
不人気の定義が完売以外というなら不人気物件ですが。
買うかかうまいか迷ってましたが、金利も上がりそうだし、消費税も
あがるので買うことに決めました。
金利０・５％あがっただけで35年で物件価格の1割も返済総額が増えるし、
消費税が10％にあがったたら、もう金額全然違ってきちゃいますもんね。
そもそも募集150っていうのが不人気ですね。
今回の販売戸数は150？
Ｂ棟って全体で約500戸で、今回はＣ棟の時みたいに南側半分で2〜300戸を販売したんじゃなかったの？
こんな販売じゃ色々突っ込まれても仕方ないよ！
ＢかＣの北側住戸狙ってるんだけど、この調子じゃいつ販売されるかわかんないね？
もう残り全部販売しちゃえばいいのに！
こんな風に販売しなくても、ここまできたらどーせセレクトプランとか出来ないんだから。
変な噂も消し飛ぶし、いいと思いませんか？
Ａ，Ｂ、Ｃ棟全てにある最上階のメゾネット屋上ジャグジー付は
他のＭＳで見たこと無いから多分２億円弱でも売れるんだろうね。
予算さえ合えば絶対欲しいけど、実際はＣ棟中層階しか検討でき
ない状況。それでもＷＣＴがいいと思っている。７５ｍ２で、
４５００万円くらいとして、管理費・修繕積立金は月２万円。
大規模であること、そして最上階に住むようなお金持ちのお陰で、
ランニングコストも高くはない。つまり、ＭＳの規模が大きく
さらに自分の狙っている部屋が平均価格より低いほうが得られる
恩恵は大きいと考えている。「虎の威を借る狐」ではないが、
多くの他人と金持ちの力を利用して、自身の生活快適度を上げる
ということがＭＳの選択しだいで実現できると思う。
なーるほろ！
勉強になりました。
高い高いと騒いでいるのも東のプレミアムだけだしね。
北はもっと高いよ
ホントに？
ＢかＣの北側狙ってるんだけど…。
逃げる人続出するんじゃない？
だって北側だよ？
B棟の北東は一番眺望が良いんでしょ？
眺望ったって、低層階で角じゃなかったら超低価格なんじゃない？
ここに住めるだけでいいんで。
B棟、1期2次が始まるね。こんな感じで間髪入れずに売ってくのかな？
それがいい！
あんまり時間かけると変な噂の的になるだけなんで。
販売の部屋情報が消えているね。
ぜんぶ登録になったということ？
書き換え中？
１次もプレオープンからしばらくあんな感じだった。
２次でＢ棟南、残り全部出すのかな？
それとも３次もあるのかな？
１次の未登録分は、先着順になると聞いてますが。
カラーセレクト出来る住戸ってまだ残ってるんですか？
もう無い？
Ｂ棟は物件概要をみると、８０件売れ残りの模様
売れ残りの模様
そういえば、１期といい１期２次といい、
販売戸数が微妙に減っているのはなぜ？
営業マンを減らしているからでしょ。
営業マンを減らすと販売戸数も減るの？
さーみなさん、考えよー。
おむつを使って。ってそれじゃ赤ちゃんじゃん。
さらに減るの？
販売員がマジでいらなくなる？
ファンドへのバルク売りが固まってきたってこと？
そーなったらここの資産価値はどうなるの？
またデマ書くなよ。
シッシッ！
公園予定地前のモノレール高架下の店舗は
都が土地を買い上げる予定なので立ち退きになるって
デベの営業さんが言ってました。
キレイになるっていいけどほか弁とゆで太郎は残して欲しいかも。
Ｃの真横の整備工場はイメージ悪いよ！
やっぱり、村上ファンドが一括買取で決まり？
ここって完売？それとも完敗？
越野寒梅？
村上ファンドがレジデンスなんて買うわけないでしょ、
buy and holdが基本の不動産物件はファンドの目的に
合わないから。もっとも将来相当のキャピタルゲインが狙える
のなら別だけど。もしかして、この物件は希少性から値上がり
が確実ってことがいいたかったのかな？
現在取り扱い中の間取り図情報が更新になったけど、これってやっぱり1期に出ていなかった部屋だよね?
アラシや煽りは無視しつつ…^^
>121
個人的にはうれしいですね。実は品川駅から歩いた時、少し気になったもので。
実際に平日はほとんどシャトルバスを使うことになると思うので、あの前を通る
ことは少ないとは思うのですが、歩道を占拠する整備工場とか。
あとはモノレールの柱がもう少しキレイになればな、と思うのですが。
↑
我がまま贅沢
そこまで価格に含めばしてくれるワナ
含んでいいんかい?俺はヤダね
>>127
新しく出す部屋だと思いますが、間取りとしては一次の間取りのサブセットですね。
最上階の間取りと、一部特殊な階（ゲストルームなどのフロア）で微妙に違う間取りが
増えているようです。
また、ざっと見た感じ、やはりプレミアムは出てないみたいですね。
最上階は知りませんが、今回出ている間取りは多分、メニューセレクト・カラーセレクト
選択できないのでは？
数的には前回の１５０＋今回の８２でＢ棟南は全部出たと思われます。
一次の売れ残りどれくらいあるのでしょうね？
２８階以上に残りがあれば、今月中に契約すれば、プラン選べるはずです。
11月になったら無理ですか？
そか？
購入者だけど賃貸の相場価格を参考に出したPERは16前半です。
これって悪い数字ではないでしょう？
>>132
ほとんど無理みたいです。
（セレクトの話ですよね。まあ相談する余地があるかもしれませんが。）
インテリアの期限付きオプションはプレミアムであれば、ぎりぎりかも。
でも、今から契約手続きだと実質的には相談する時間がないと思われます。
残りの北側はＣもＢも、もうプラン・カラー決め打ちですね。
Ｃ棟北の西向きの部屋も、やはり南より高くなりそうということです。
高いのに選択の自由が無いのはかなりきついですね。
不動産のＰＥＲってどうやって出すのですか？
いろいろ探したけれどこんなの↓しか見つけられなかった。
PER = 株価 / １株あたり利益（EPS）
株をやっている人にはPERは常識です。
で、マンションの場合には、株価の代わりに物件価格を、一株当たり利益の代わりに、賃貸に出した際の年間賃料収入を入れます。
よって、マンションPER＝物件価格/年間賃料収入
ただし、年間賃料収入からは固定資産税などの経費を引く必要があると思います。
問題は、いくらで賃貸出来るのか貸してみるまでは分からないということですかね。
ここは戸数が多いから、若干低めになるでしょうね？
スタート地点として周辺と比べてみると物件価格が高いということだけわかっています。
すべての部屋が高いとはかぎりませんが、、、。部屋によっては割安な部屋もありますよ。
Ｃ棟低・中層階だと南向きの75ｍ2で220万円/坪くらい。
Ｂ棟の眺望にはかなわないかもしれないけど、これなら
そんなに高くないんじゃない？豊洲ＰＣＴの価格を
聞いたらＷＣＴは割安な感じがしてきたんだけど。
安そうなところを引っ張ってきて説明されても。
平均的な坪単価は２５０万強くらいでしょ？ここ。
そこから考えるべきじゃない？
Ｂ棟第一期一次の坪単価は、246.2です。
やたら高い最上階３部屋を除外すれば、242.9です。
（住宅情報ナビの147部屋の情報を１坪3.3m2で計算）
Ａ棟はＢ棟より５％ほどやすいらしいですし、Ｃ棟はリーズナブルな
部屋がいっぱいあります。
（全部屋の価格表持ってないので計算はできません。）
どこをどうひねれば坪単価250万強になるのですか？
Ｂ棟東のプレミアムがやたら高いので、高いイメージを持っているだけでは？
Ｃ棟は２３０万円いってないぐらいかな？
西向き高層階がコストパフォーマンスよさそう。
Ｂ東の高層プレミアムは９０㎡くらいでいくらですか？
Ｃ棟西中層で２００万円弱でしたよ。高速ありますが、景色がいいので納得してます。
C棟ではおそらく富士山は見えないと思います。ＭＲの眺望システムでもみれませんでした。
おそらくＡ棟西側でしたらギリギリ見えたと思います。
報知が抜ける階とＣ棟西は東に比べると安かったですよね！
お台場方面はラウンジに行けばいいわけですから。と割り切りました。
＞149
西側の低層階はたしか２重サッシでしたよね。
１０階くらいまでだったと記憶してます。
４階くらいまではモノレールとかぶりそうなんで10階くらいですとお買い得だと思いますよ！
西側で富士山が見えるのは、Ａ棟北側に共用施設としての屋上ができますが、
この中の南寄りまでなら品川のビル斜め上からほぼ全体像が見えます。
それより北だと、７，８合目より上が品川のビルから見えるだけです。
写真とシュミレーションでの確認ですが。
Ｃ棟からは確認してませんが、高層階なら品川ビルの上に見えると想像できます。
なぜそれが言えるかというと、お台場のビルの２０階くらいからからだと、
写真でですが品川のビルの上から富士山が見えるからです。
営業は口止めされているのか慎重で言いませんが、
現地確認ができるようになるとはっきりしてくると思います。
Ａ棟西側の北側角部屋高層階をＭＲでシュミレーションを見ましたが、
確か（昨年５月でしたが）富士山はほぼ全体が見えましたよ。
報知新聞社屋が邪魔にならない階であればたぶん見えると思います。
>154
もう少し南よりなら品川駅ビルの横から見えたと思います。
また、真上の高層階でも見えると思います。
いずれにしても、屋上から美しい富士山は見えるでしょう。
ただし、見通しはよくても秋冬以外はあまり見えないのが普通です。
>155
入居者スレで富士山が見えたと書き込んだ者です。
確かに担当の営業から秋冬以外は見えないという説明を受けました。
実際内覧会で入ったときも最初は見えませんでしたが、夕方になると夕焼けを背景に富士の輪郭がはっきりと見えました。
MRでシミュレーションしたとき見えないかもと言われましたので意外な収穫でした。
あと、家に帰ってデジカメでとった画像を見直すと昼間で撮った写真でも富士山が微かに見えました。
海側の景色はＡ棟よりＢ棟の方がいいんですか？
レインボーを見たければＢ北東、海の抜けを見たければＡ南東ですかね。
双方、角部屋でなければ大差無しですか？
B棟を検討してるのですが、A棟入居予定者の内覧会報告を読むと、ちょっと引いてしまします・・・
>160
契約者向けサイトでは、感動、感激の報告が多いのですが、
このサイトではそうでもないですね。
一つには部屋によるとも思います。
また、色合いによる視覚の錯覚もあると思います。
私もある錯覚をして帰ってきて、しばらくしてから気がつきました。
いずれにしても、これからの検討者は実際にＭＳをご覧になってから
決められるのですから、Ａ棟契約者より条件いいですよ。
うちはその筈だけど。
＞１６４
眺望のことではありません。
ＥＶの広さです。
うちより狭いと思ったら広かったのです。
暗い色を使っているので狭く思えたのです。
眺望は、東なら低くてもいいと思います。
隣のホテルというかビジネスビルから実際見ています。
１５階くらいでも、海の眺望を謳う他のＭＳの高層階より
眺望はいいと思えるくらいですが、前の倉庫が気になる人もあるので
好みによるでしょう。
現地見学が今はやっているはずなので、実際見てから検討するかどうかを
決めるのが一番と思います。
私の場合は、眺望のために引越しをするくらいなので、
そのためにはほんとによく調べました。
現地見学会は、残念ながら東の眺望はみられません。
17階の南西角と、25階の北西角です。（Ａ１ブロック）
営業さんの話を鵜呑みにすれば、Ａ棟はもう残り１桁の下の方みたいです。
（相変わらずＨＰでは１０戸とでてますが。）
なので、見学会用の部屋が変わることも多分ないでしょう。
私は第一ホテルからの眺望と、見学会の南側から思いっきり角度をつけて東を
みたもので東の眺望を想像しました。
>166
第一ホテルの東側の宴会場に入ることができます。
こういう公開サイトに書くとまずいのですが、
２８階フロアの係の人に見てみたいと頼んで見られました（昼間に複数回）。
実際私は、東側の部屋を借りてパーティーをやってみたいと思ったので（１５人くらいでも使用料を払えば可）、
そういう趣旨で正式に昼間に見学させてもらったこともありますが、その日は天気がよかったせいもあって
いっとき絶句するほどの眺望でした。ほんとにすごい景色だと思いました。
北向きの鉄板焼き屋さんからもいいですが、そのくらい東の景色にはインパクトがありました。
※ついでに南側のチャペル会場からの景色も見させてもらいました。
２６階の眺望ラウンジはこの２８階と同じか少し高いくらいのはずですが、やはりすごい景色になると思いますよ。
ただ、もやがかかっているような天気のときなど、そうでもありません。
実は近くの都営の踊場からも見たことがあります。
入居者に申し訳ないとは思いつつ、最上階から１５階くらいまで各階での眺望の違いを
確認させてもらいましたが、そういう人が増えていたら注意されるかもしれません。
ここでは夜の景色も確認して、もうＷＣＴしか考えられないと決意しました（笑）。
他のＭＳとは眺望が違いすぎていたのです。
以上はおすすめしているわけではありません。経験談、ひとりごとでした。
なお、海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので、もし他のＭＳを
検討することがあるとしたらその点の注意が必要と思います。
166さん、HP上の残戸数は契約済のものだそうです。営業さんが言った残1桁というのは申込ベースでしょう。
今ローン審査中とか、だと思います。
＞海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので
これは「海は順光か、”逆光の場合は”よほど高い階でないときれいに見えないので」の意味です。
失礼しました。
低い階でも順光であればきれいです。芝浦、港南部は、順光で海を見られるのがよいところです。
北東角は億だそうですよ。
北東のプレミアムは約120㎡で1億4千から1億6千くらいときいてます。
165 東の低層はまずいっしょｗ 東の魅力は中高層階の海側眺望。東低層の欠点は言わなくても分かるだろうに。
東は低層しか予算が合いません。
キャピタルの方が合ってるかもだけど、どっちがいいでしょう？
＞東は低層しか予算が合いません。
芝信は、総返済率を高く見てくれます。
審査金利も他行より低いです。
この提携ローンの利用で、東最上階近くを契約できました。
ただし、十分返す当てがあって、それもかなりの早期返済が可能と見込んだから
踏み切ったことです。
ローンの相談は営業とされていますか。
十分返済の当てがあったとしたら、ＷＣＴの中上階を検討できるか
芝信でシミュレーションされることをおすすめします。
なお、眺望は、Ｂの場合なら倉庫の大きな看板はＡほどないです。
低い階でもわりと抜けているから相当な眺望で、他ではなかなか得られません。
もちろん選ぶのはあなたです。
眺望が比較の材料となるのなら、１６７の記入を参考にしてください。
眺望がかなり話題のペースを占めているようですが、密閉されたダイレクトスカイビューの窓による温室
効果はいかがでしょうか？ 近年の東京は亜熱帯とも言われてますが・・。通年電気による空調の中で生活する
ことのデメリットは、ないでしょうか？
たとえば焼肉・魚・来客によるタバコなどの生活臭、窓を開けたくならないですか？
その辺で迷っています・・。みなさんは気にならないですか？
>175
MRに行って確認されることをおすすめします。
ダイレクトウインドウ両側面に通気孔あり、自然喚起ができます。
営業の意見で販売後についたそうです。
喚起能力は新しいＭＳでは心配ないと思っています。
１７６さん、ご意見ありがとうございます。たしかに営業の方に通気孔の説明されました。しかしあの真夏の
強烈な日差しが部屋に差し込むことを思うと、この通気孔で・・？と思っちゃって・・眺望に惹かれながらも
決心がつかないでいます。
私は東向きですので、暑さは心配していません。
南向きはけっこう暑いしまぶしいかもしれませんね。
現住居がそうで、昼間はカーテン閉めっぱなしです。
でも不思議なもので、子どもが小さいころは南向きで日当たりがよくて
最高なんて思っていました。
さて、ＷＣＴのダイレクトウインドウですが、
すべて断熱、紫外線カットフィルムが入っていて、
これは住友３Ｍ の防虫フィルムという名のものです。
断熱率は７１％強くらいで、外の表面が５０度とすると３５度くらいに
下がることになっています。※ＨＰは名前で探せます。
高層ＭＳは加藤純子さんという作家が書かれているように、
夏はエアコンが効かない蒸し風呂みたいなところという評判がよくありましたが、
あれはフィルムがなかったころの話で、
フィルムを貼ると相当かわるという経験談は、
どれか忘れましたがここのサイトでもそういうスレがあります。
技術の発達は大きいですよ。
したがって、南向きは東向きより暑いにしても懸念するほどでないのではと思っています。
なぜかそう思うかというと、、。
会社で南西向きの大きなガラスがあり、建物が古くフィルムが入っていないので
目いっぱい熱くなるのですが、ガラスは金属ほど熱くはならず多分５０度強くらいでしょう。
そうすると、断熱で３７,８度くらい。これなら普通のＭＳよりましなくらいになるはずです。
なお、内覧で暑かったというような話がありますが、建物が温まっていての話で
あまり気にしてません。また角部屋は、ガラス自体が違いさらに断熱効果が高いようですが
やや景色の色が変わるそうです。
ただ、これらは私の意見で、営業さんにご自身で食いついて確認ください。
営業さんでらちが明かなければ、直接設計に聞かれてもよいと思います。
１７８さんごていねいにありがとうございます。そうですか、今はすごいんですね、断熱率７１％は
おどろきです。いろいろ前向きに検討してみます。
何でも聞けるこの場はとても心強いです。ありがとうございました。
>175
タワーマンションを検討中なら、日光の影響は同じようなものです。
通常は床から６０〜１００ｃｍくらいは壁かカウンターとなっていますが、
これによって日光の影響を軽減できるものでもありません。その反面、
眺望上はこの下の壁やカウンターがないことによって段違いの開放感を
得られます。
つまり、ダイレクトスカイウィンドウは眺望上のメリットは大、日光の
影響はハイサッシ等と同レベルというところでしょう。
最近流行りのＲＯＷ—Ｅガラスと比べたらどうなんでしょう？
