パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業 東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/
[スレ作成日時]2013-05-19 12:30:04
秋にモデルルームがオープンするようです。
楽しみです。
近くの4-1街区にも今後タワーマンションが建つようですが、もしかしたらそこもパークシティの一部になるのですかね。
４－１街区がパークシティになると名前はどうなるのだろう？
パークシティ大崎リトルタワーなどになるかな？
でも東雲の例もあるし。
東雲、は昔からマンション相場の安い街ですから。
１００円ショップはありますよね
前スレが1000スレにいく前にこのスレが出来たのは何故？前スレは消滅？
カミアウ！
1000いってたよ
工事がすごい大規模ですね。素敵な街になりそうですね。
浜松町にも三井のたタワー計画あるよね。こことどっちが高いかな？
しかし、液状化マップを見ますと、あそこは地盤が心配ですね。
第一京浜より東なので、液状化の危険がある地域となっています。
竣工が平成29年度の予定なので、この物件とは比較できない気がします。
どちらかというと、時期的に目黒駅前と比較対象になるのではないでしょうか。
現場の様子です
画面左側はマンション、右側はオフィスエリアです。
大崎駅方面から。高いクレーンがあるところがマンション建設現場です。奥に見えるのは御殿山の旧ソニー本社、右側遠方の高層ビルは品川プリンスホテルとなります。
マンション建設現場。奥に見える緑のエリアは御殿山の低層住宅地で現場からみると7階くらいの高さです。ですからマンション東側は10階くらいであれば眺望を遮るものがありません。
いい感じですね
レポありがとうございます。
この殺風景な光景がどのように変わるのかが楽しみではあります。大崎五反田エリアはオーバルコート（東京サウス）、サザンガーデン（グランスカイ）と再開発がありましたが、中途半端な規模で不満が残りましたが、ここは今までの再開発をあわせて規模よりさらに大きいので期待しています。
ここは町会エリアとしては小関親睦会になるのかな？
来月の品川神社のお祭りでは再開発エリアとみこしがめぐることになると思われます。
この辺りに知人が住んでますが街並みも美しくてすごく住みやすいと言うことです。工事が終ればさらに良くなるのでしょうね。
うーん再開発が終わったエリアは街並みもいいですが、今の工事中のエリアは今はぜんぜんよくないです。
再開発エリアとそうでないエリアの落差が激しいですね。
グランスカイのあたりも結構微妙でしたが３年たって植栽が成長してきたらだいぶよくなってきましたね。
まさに、経年優化する街ですね。
うーん、オーバルコートのあたりはなんとなく正直古臭い感じなんでどうなんですかね。
パークタワー東京サウスは元の設計がいいのでリフォームすれば見違えますけどね。
オフィス棟はベデストリアンデッキでつながるみたいですが残念ながら目黒川から先大崎駅まではつながらないようです。
踏まれても強く生きる
そんなこと言ったら丸の内仲通りの植栽はどうなってしまうのか。
というか反論や指摘をして、人より優位に立った気分になりたいだけの人なのでほっときましょう。
ソニー通りにライフができますね。大崎周辺にすでに2店舗ありますが、ドミナント戦略でしょうか。
植栽をディスるのはネガ史上初めて。
確かにムサコで倒れたらしいけどね。
倒れたら新しく植えればいいよ。金ならあるからな。
ニコタマの植栽は散々ネガられてましたよ。
おら三井！植栽の枝、折れて危ないだろうが！とっとと植え替えろやゴゥラ！
で解決！
植栽はなにげにデベロッパーの実力が表れるところではないでしょうか。
三井はやはりレベル高いと思います。東急は（笑
おら三井！クリスマスだからライトアップしろや！
ゴウラ！
三井に言ってどうにかなるのはアフターサービス期間の２年まで。でも、２年で根づくとは限らない。
売れ残り物件で棟内モデルルームのためにクリスマスイルミネーションでライトアップしてた物件あったね。売れ残るのも悪くなかったりして。
マンション敷地の植栽じゃねーよばか
グランスカイの植栽はかなり雰囲気があっていいですよね。
隣のザ・パークハウス大井町が坪350らしいですよ。
アベノミクス効果なのか、大井町の割に高いですね。
こちらはどうなるのでしょうか、、。
今や大井町の方が大崎より高くても不思議はないね。
大崎3分と大井町3分だったら、やっぱり大崎3分のが高い気がするが、
実際はちょっと前だけど大崎ウエストシティタワーが330ぐらいでパークハウス大井町が350ぐらい。
やはりアベノミクス効果か？
大崎は交通利便性は申し分ないが生活利便性かイマイチだからね。本屋も二軒つぶれてしまったし、ライフとダイソーしかない。例えば無印良品なんか渋谷、恵比寿、目黒、五反田にはあるのに大崎はないとかさ。再開発で便利になるといいですね。
まあ大崎は駅前に商業施設がほとんどない分マンションが駅前に作れるんだけどね。大井町だと駅前は騒がしいだけ。
大崎はスタバ入ったTSUTAYAがあるから最高です。
スタバといえばゲートシティのスタバは日本に数店舗しかないなんか特別なスタバなんだよね。
再開発エリアにはスタバではなくタリーズが入ると予想。
大井町は便利だとは思いますが、駅前の古マンション群がゴミゴミしていてさすがにちょっと住みたくない。
ゲートシティのスタバいいですよね！土日もそれほど混んでいなくて、雰囲気が落ち着いていて。。
オフィス街に住む大きなメリットだと思います。
タリーズはちょっといったところに確かありますよ。
日野学園の近くに。
ライフがあれば日々の暮らしには必要十分ですよ。100円ショップとツタヤもあるなら言うことなしです。
確かに本屋に行きたくなることもありますが、今どきネットで買っちゃいますしね。
本屋はニューシティとTSUTAYAにあるので、十分な気がします。
ゲートシティとシンクパークが立て続けに閉店したのは残念ですが、かわりにTSUTAYAが出来ましたからね。
必要十分というより、それで我慢するしかない。
大井町みたいにヨーカドーや西友やヤマダが来ることはないだろうから。
ヨーカドーとかそういうのは別にいいけど生活のうるおいのために成城石井とかカルディとかワインショップとかそういうものが欲しいね。駅ナカになんかできないだろうか？
ニューシティもTSUTAYAも書籍の品揃えショボ好き。レミィとこあとは小さくてもセンスのいいエキュート品川の二階の本屋みたいなの希望。
大崎じゃ無理かね？
リアルの本屋が好きです。1ヶ月に10冊買って読んでますが、リアルの本屋9冊、Amazon1冊の割合です。
どちらがいいかは、それぞれの価値観ですね。
大規模スーパーや商業施設があることで、普段の生活には便利だが、周辺がごみごみしがち。
目立った商業施設がないため、買い物に困ることがあるが、町並みがすっきりとしている。
せっかくの再開発だから商業施設を充実させてさらに街をスッキリさせることを希望
大崎短絡線化が進むとしたら、そのときに駅の規模も大きくなったりしないですかね。
土地がなさそうですが、小さいアトレとか出来たら便利ですよね。
大崎駅はなんか線路の付け替えするのに合わせて今は仮の姿らしいよ。ゲートシティとつながったのだってここ数年の話しだからね。
大崎は乗り換え需要が少ないからアトレみたいなのは厳しいかもね。
大崎短絡線ですよね。これができると湘南新宿ラインが増発されて、ホームの位置も一部ずらすみたいです。
大井町住民の人が紛れてる？わざわざこんなところに書き込まなくても。
再開発により大井町とはいわないまでも商業施設が増えて欲しいね
大井町も大崎もいい町なので、冷静に周辺地域を比較するのはいいことだと思いますよ。
目黒、五反田、大井町あたりはいい比較対象になるのではないでしょうか。
山手線沿いでない点を考慮すれば、大井町は少しずれますが、
ブリリアやパークハウス大井町の価格を見ると、基本大崎と変わらなそうかと。
例の都営住宅が取り壊されない限り、「すっきりした町」になるには無理があるかな。
長者丸・城南五山を有する目黒～大崎と大井町はちょっと毛色が違うような。
このマンションは城南五山に含まれる？
御殿山を見下ろす位置なので環境は良好だと思います。
城南五山ではありませんが１５Ｆ以上くらいの高さであれば城南五山をすべて見渡せますね。
ソニー通りってなにげにおしゃれな店が増えてきましたね。
３Ｍの入居も好材料です。
ソニー通りに、ライフではなく、成城石井やクイーンズ伊勢丹が出来て欲しいなー
そういう店はパークシティエリアにできますよきっと
高台邸宅地をさらに上から眺めるなんて江戸時代には想像できなかったでしょうね。
品川6分の品川タワーレジとここはどちらが高いですかね？意外に350ぐらいて同じかも。
ゲートシティのスタバいいよね
品川よりは、高いんじゃないかな。どっちに住みたいかで考えると。
驚く高値で来るよ
低層3LDK坪300でお願いします三井さん。
40階建てだと、低層って何階くらいまでになりますか？
３分の１で考えれば良いのでは？１階を抜いて。
つまり１４階まで。
１４階で坪３００？
これだけの再開発だとわくわくしますね。
このマンション第一希望です。たのむ安くしてくれ！！
この辺は高輪も近くて雰囲気いいですよね。再開発のオフィス棟は土日は空くでしょうから、休日は人口密度が低く気分よく過ごせそうです。
柘榴坂や品川駅方面まで徒歩圏内ですからね
休日にぶらぶら散歩するだけで楽しそうです
＞＞９０さん
ゲートシティー自体がすごくいい雰囲気ですよね。大崎という場所柄そう混雑もしていませんしね。
ゲートシティー内になぜかパタゴニアがあるんですよね。いつ行ってもガラガラなのでどうして
ここに作ったのかいつも不思議なんですよね。つぶれてしまわないのかなとも思ってしまいます（笑）
Mon cherで堂島ロールが買えたり、焼きそばが有名な梅蘭があったりと結構穴場もしれませんね。
１５Ｆで坪300で出していただいたら申し込みをしようと思います。それ以上の値段付けてきたら、賃貸のほうが特だと思います。
三井様、あまり高値を付けないで下さい。よろしくお願いします。
パタゴニアの前はセガのゲーセンがありましたね。
ゲートシティのテナントは相当劣化しました。
前はスーパーはもとまちユニオンでしたし、大戸屋のところにはオーバカナルだったのになあ。
ニューシティ大崎も最初は忠実屋系の高級スーパーだったのに撤退してダイエーが入って悲惨なことになりましたが、ダイエー撤退してライフが入って良かったです。
15階で300って、夢見過ぎ。
割高キングの三井がそんな安値で出すと思う？
割高キングは住友。
低層で320くらいなら欲しいな。
それなら余裕
15階なら、350くらいですかね？
早く価格が知りたいです。
大崎はとても住みやすいです。
東雲もあるしスカイズも値下げ。近隣だと目黒や品川もそこまで高くないし、ここも安いんじゃないかな？
グランスカイもそうでしたが方角、階数により坪１００万以上差が出ますよ。
グランスカイ、安い部屋は仕様が悪いし。
ここも同じじゃない？
そして供給過剰へ。
品川タワーレジデンスの近くは法人所有の広いまとまった土地が多いからマンションはこれからも乱立しそう。
私なら高ければどうせ高いならと高輪台に行く。安くてもこのエリアのタワーは食傷気味。買わないなあ。
ところで、供給過剰の上、安く出されたらグランスカイ、ルサンク、プラウドあたりの数年前のタワーを買ってた人が相場崩れでかわいそう。
西向きの、角住戸はオフィスとお見合いだから、安いかな？
はやり一番高いのは北東の角かな
案外、南向きもいい景色な気はするけど、ゲートシティやシンクパークなどビル群ばかりの眺望なんだろうね
まさか坪400とかはいかないよね？
さすがに大崎で400は。
いや部屋によっては余裕でいくでしょ。
平均でってことじゃない？
上層階はいくだろうけど
ずばり平均３４０と予想。
大崎もかなり価格が上昇したんですかね。OWCTは坪平均330だったような。それよりも高いとお得感がないなあ。仕様が超高級だったら別ですが。ペデストリアンデッキで結ばれてる訳でもないしお手頃価格でだしてくれないかなあ。
町並みって、そんなに良かったでしたっけ？
OWCTはデッキでむすばれているのが本当便利ですよね。
パークシティはこの間歩きましたが、ちょっと遠く感じました。
ただ、景色はこちらの方が都会らしい景色が望めるのではないでしょうか。
タワーなら、グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーが一番の狙い目ではないかな。
ところで、白金には、Happy Science関係の施設が方々で目に付くのですが、縁の地かなにかなのでしょうか。
一般論として、団体やその信者による不動産需要等は、資産価値維持に相応の効果があると聞きますが、白金においても同様の効果があるとの理解で宜しいでしょうか。
白金関係のスレで同様の質問すると、あまり外に知られたくないことなのか、直ぐに削除されてしまうのですよね。
総本山が高輪だからしかたない。
グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーは、ゲートで囲まれているの凄いと思います。ゲートの中の豊かな植栽、憧れます。
と言うより、一戸建てはもとより、超高級マンションは塀で囲まれているのは常識だと思うけど、なんで最近の（高級でない）マンションは囲いがないんだろ？
白金のことなら、
白金 エルカンターレ で検索したら紹介されてますよ。
小学校の学区が御殿山なのが魅力的。所詮公立と言われてしまうかもしれないけど。。。
早くモデルルームに行きたいです。
御殿山は芸能人の師弟とかもいますが普通に運動会とか来てますね。
ハッピーサイエンスの方達は日野学園に多いですよ。勧誘されることはないみたいですが独特のペンダントをしているのですぐわかります。
御殿山小学校はそのうち、小中一貫校になると聞きましたが、本当でしょうか。
どちらにせよ、改築後なので、いいタイミングで新しい校舎なのは嬉しいですね
中学は受験する人も多いでしょうね。個人的には一貫にはなって欲しくないです。。。
マンションに同い年の友達もたくさん出来そうなのでファミリーには良さそう。
どうか少しでも安く出して！
小中一貫にはなりませんよ。中学受験率は7割くらいですかね。
校舎建て替え中ですが完成すると今の一学年二クラスから三クラスになるため小規模のよさは若干失われるかもしれません。
ここは中学は城南中（品川学園）ですよ
地盤はいいですよ。目黒川があるので標誤解されがちですが。
洪水ハザードマップは事前に確認しておいて下さい。
支持層が比較的浅いので杭を打たずに敷地を10メートルほど掘り下げるいわゆる直線基礎としていますね。
地盤がいいというのはちょっといいすぎかも。御殿山とかと比べると揺れやすいと思います。
勝どきのＴＴＴでさえ直基礎ですから。
タワーマンションなどの超高層ビルは通常直接基礎が使われ、それができない場合にやむなく杭基礎が使われますね。
うーん大崎は昔に遡れば埋め立て地？！
予算があれば
やはり高台の高級住宅地が安心です
御殿山小学校も工事してますね。
大崎は埋め立てではないですよ。
というかここ大崎じゃなくて北品川だよね
埋立地というのは縄文海進の事じゃない？今より３メートルぐらい海面が高かったみたいです。アースダイバーマップをググってみてください。
そういうのは埋立地といいません。沖積平野といいます。
高台の高級住宅地というのは御殿山や高輪？
確かに御殿山の斜面には縄文時代の遺跡があって貝殻なんかも出るみたいですね。
そんな大昔どうでもよいかなぁ
ある程度高台であれば○
海抜だと5メートルくらいですね。
地盤に関しては、一口に低地といっても成り立ち次第で全然違います。
東京湾の奥から栃木や茨城の内陸部まで続く沖積平野では、元々の地盤は遥か下ですが、目黒川は台地を削ってできた谷ですので、縄文海進時代の堆積層の下まで掘れば、御殿山と同じ良好な地盤が出てくるわけです。
ＴＴＴあたりも武蔵野台地の東端の海に落ち込んだ斜面ぎりぎりでしたので同じでした。海への近さや標高だけではわかりにくい部分です。
高台の方が気分が良いかどうかは別ですが。
170さん、詳しいですね。でも調べると調べるだけ物件購入に遠くなると思うので、ほどほどに。
調べるとどの物件も欠点があるのでなかなか購入に踏み切れないことがあります。
まあ目黒川沿いというだけでは何も語れませんね。
３・１１のときは同じく目黒川の近くにある新馬場にある品川図書館は書架の本がかなり落下し復旧に数週間かかりましたが、このマンションの隣の御殿山小学校は特に被害もなく月曜日から普通に授業をやっていましたからね。
価格は、8月くらいにならないと分かりませんかね。
月曜日から授業をやっていた、ごく普通だからあまりプラスでもないような。
ル サンク良いと思うんだけど盛り上がらないね
やっぱり大手じゃないと駄目なんですかね？
何だかんだでもここは三井だから売れるよ！
飯田橋の物件なんて断層の上にあって更に億ションばかりなのに高倍率で完売
東雲の苦戦っぷりを見てるとここも安いと思うよ。
東雲？
ピントずれてない？
検討対象比較なら、三田、白金台、遠くてもせいぜい富久までだろうに。
戸数が多いところは地元需要だけじゃはけないから、適正価格というだけでは８００戸近い物件を完売するのは難しい。
他のエリアの検討者をひきつけるためにはあるていど割安感がないとね。
東雲も苦労しているというのはそういう意味ではないかな？
相場より多少高くても、よいものであれば買いたい、高品質のものであればほしい、という層は確実にいるけどそういう人は限られているから大規模物件は割安感がないと難しい。
相場というのはエリア内に比べてというのもあるけど、他エリアに比べてという側面もありますよ。
芝浦アイランドなどは従来の芝浦の相場にしては高いけど、他のエリアに比べれば都心に近いわりには割安なんじゃないか？という側面もありました。
大崎の場合は大崎相場が高くなっており、エリア全体としての割安感がイマイチないですが、大井町が高くなっているため大井町と同じ値段なら多少生活利便性は劣っても山手線駅である大崎にするわ、という他エリア希望だった人も来るかもしれません。
正に大井町と迷ってます。
芝浦と、比べる他のエリアって具体的にどこですか？
分譲時の芝浦が割安に見えるのは台場ぐらいですが？
芝浦でいうとキャピタルマークタワーなど安い部屋なら７０平米台で４０００万台とかでしたが、例えば目黒区とかでその値段て買える場所などほとんどなかったと記憶しています。
ということで大規模の場合は芝浦なら芝浦や湾岸わ検討している人だけ相手にしていてもダメなのです。
ルサンクよりたかいならないな
キャピタルマークはアイランドではないですし。
2005年の安い時代の分譲でしたね。
クローブやＷＣＴやＣＭＴなどは今の価格を見ると安すぎた。
アイランドのグローヴタワーは、眺望だけがウリの湾岸物件の一つとはいっても、唯一山手線駅徒歩１０分以内という点で非常に希少かつ割安でした。（ツインパークスは都心高級物件の部類に入ってしまうので別として）
ああいうところを安い時期に購入していたら、非常に価値がありますよね。
大崎の優位性ってどこにあるのか、まだ時間があるので今一度よく考えてみたいと思います。
再開発地域の山手線１０分内タワーは希少かと思います。
芝浦アイランドもいいですが、アイランド外の周辺は元々古い投資用マンションも多いので、住人の質はそれほどよくありません。
私は駅１分の目黒と迷ってます。
人気ありそうで売れそうですね。条件の良い部屋は抽選になるのでしょうか？
完成前は全く興味がなかったのですが、完成したグランスカイを見て立地も建物も気に入りました。
買おうと思ったら希望の間取りがすでになかったので残念だったのですが、
今回の物件を楽しみにしています。グランスカイと比べるとどうなんですかね？立地は大崎のほうがいいですかね。
６月に事前案内会があればそこで価格は大体分かる。
事前案内会は6月の予定でしたっけ？
グランスカイよりは、仕様・設備等は間違いなく良くなりそうです。
グランスカイは、ミニバブルで資材や土地代の高いときが仕入や発注のタイミングだったせいで、価格をある程度抑えるために専有部の仕様を下げることで対応せざるを得ませんでした。プレミアム仕様でようやくまあ満足できる仕上げだったと記憶しています。階高もギリギリのところで階数を稼いでいました（リビング天井高は２m５０㎝はありましたが、少し前のグローヴタワーが２m６０㎝だったことを考えれば、本当はもっと高くしたかったのだと思います。）。
こちらも土地柄もあるため平均坪単価は＠３６０台程度に抑えると聞いていますが（グランスカイは＠３８０）、土地仕入はそこそこの時期、工事発注は不況期でしたので、三井も余裕があります。
建物の高さはグランスカイより３m低いだけですが４４階建→４０階建となっており、階高は２５㎝も違うという計算になります（全部が専有部の天井高に反映されるわけではないでしょうが。）。
供用施設は、グランスカイも結構すごいのですが、さらに充実させると言っていました。
三井は、住友などと違って「稼げるときに稼げるだけ稼ごう」といった考え方はせず長期的な顧客満足を大事にしますので、好況になってきたからといって価格をむやみに釣り上げるようなことはしないと思います。
割安でもないとは思いますが、妥当な価格の好物件になるのではないでしょうか。私は、期待している一人です。
長文失礼します。
再開発エリアの場合は再開発で街が変わるので妥当な価格というのがむつかしいですね。しかも北品川エリアの再開発は大崎、五反田地区で最大なので期待も高まりますが豊洲などの再開発と違って大規模な商業施設を作るわけではなく、外部から人がたくさんくることは期待しにくく最初は良くても期待倒れに終わる可能性もあり価格設定に興味深々であります。
プチ金持ちだけでなく、若いファミリーなどいろんな人をよびたいなら坪単価に幅をもたせるかもしれませんね。
坪単価360なら、80平米で約9000万か
グランスカイは北側オフィスとお見合いになる安い部屋だと坪単価２８０万くらいのもありました。あの部屋に住みたいかと言われると微妙ですけど。
高い部屋は余裕で坪単価４５０とかなので単純に語れませんね。
コンセプター云々をみてると、安そうなイメージも掴めるんだけどね
360だと、プチ富裕層向けですね
グランスカイは、苦肉の策で北側の景色の良さの付加価値を強調する値付けをしてきましたが、結局最後まで苦戦していたのは、北向きの高坪単価部屋でした。
ここはどうするんですかねぇ？
確かに広告見てると働くバリバリ二馬力ファミリーというよりはむしろ専業主婦ときどきパートくらいの人に訴求してるようにも見えるよね。
世帯年収１５００万くらいがターゲットとすればボリュームゾーンは６０００万台って感じかなあ。
大崎のツインタワーは友人がいるがファミリー世帯は金持ち（に見える人）ばっかりだと。
かなり高いと思うよ。
千代田富士見見て見なよ。
ルサンクは330
ここは360？
ルサンクお得でしたね。でもリセール考えると三井のほうが結局お買い得なのかな。
ルサンク大崎は線路に近すぎて線路側の部屋はうるさいです。
直結４分と６分の違いがあるからね。三井でも駅遠はどこもリセールで苦戦してる。もっともそれを分かってるからこそここは安く出すと思うよ。
駅遠はリセールで苦戦→三井わかっている→三井ここ安く出す？
ここは再開発で三井が土地を取得したわけではないですよね。
地権者は従前権利と権利床を等価交換し、三井は残った保留床を取得して分譲するというスキームだったので土地の価格はあまり関係ないのではないかと思います。
ただし権利変換比率と保留床の取得価格は地価上昇の変化は受けますけど。
床の権利って土地の権利に等しい（土地面積に容積率をかけたのが総床面積。区分所有は床面積に応じた割合で土地の権利を保有する）から地価に関係するよ。
ちなみに再開発で地権者住戸って要注意。賃貸に出される可能性が高いんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低いとされていてトラブルリスクが高い。
このエリアは容積率３００％ですが再開発によるボーナスで
最大１１００％の容積率が可能となっています。
従前権利として仮に１００㎡の土地を持っている人は
１００㎡×３００％＝３００㎡の床を新たに作られる建物
の中に権利床として等価交換できます。
しかし容積率は１１００％ですから残り８００㎡の床は
あまるわけです。これが保留床ですね。
再開発組合はこの床をデベロッパーに売却することで再開発
の資金（建設費等）に充当します。
デベロッパーは取得した８００㎡の床を分譲して資金を
回収するというスキームになります。
問題はデベロッパーが保留床をいくらで購入しかたってことで
すかね。再開発前の相場で購入するのか再開発後に想定される
相場で購入するかです。もしくはその中間の価格か。
月島の三井野村再開発タワーなんかは
良い部屋をかなり、地権者たちが押さえていますよ。
でも従前権利の変換比率って必ずしも１：１ではないですよね？
つまり１００㎡の権利床をもっていても低層階と高層階では当然価値が違うためなんらかの調整が入るとと思われます。
（従前権利の価値も当然違います）
高層階で狭い部屋を取得するか低層階で広い部屋を取得するかって話になると思います。
ただし分譲前なので最初に選べるというメリットはありますね。
再開発に協力するので当然の権利だと思います。
グランスカイは管理費が高いのでわざわざ管理費の安い地権者用棟を建てましたけどね。
あとは資金に余裕のある人はスキームにもよりますが権利床の他に保留床を追加購入することもできるケースが多いですね。
（ここはどうだか知りません）
その場合は原価（一般的には分譲価格の６～７割とかという話です）で購入できるので建物完成後にすぐ転売する人もおります。
ボーナスではなく、地区計画にもとづいた制約と一体で容積率緩和が認められてるんだけどね。当然、地価はそういったことを見越して決まっている。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004100/chikukeikaku_18.p...
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004300/tok_03.pdf
六本木ヒルズは地権者の管理費負担を減らすため従前権利の一部を
オフィス棟の区分所有権と変換して森ビルがサブリースをかけて
その賃料を管理費に充当するということをやってます。
ボーナスって表現だとおいしいとこだけって感じでしょ。地区計画って契約して入居後は住民も縛られるから、知っておくべき事項。再開発物件だと、ほぼ確実に地区計画があるんだけど、そういうのちゃんと説明してくれるデベって無いよね。
再開発による容積率割増のことを業界だとボーナスと表現しますよね。再開発や利用用途の制限により特例として割増され、本来の容積率が変更されるわけではないのでボーナス（基本給ではない）という表現を取るのでしょう。
だから住民も緩和された容積率を未来永劫自由に使えるわけではないのでなおさらボーナスと表現することは理にかなっていると考えます。
んっ。地区計画が変更れ無い限り、緩和された容積率はそのままでしょ。一時的な緩和だと、元に戻されたタイミングで既存不適格になっちゃう。
業界って、営業ってことを自ら暴露しちゃったかな。ここは成り済ましは投稿規定違反。墓穴を掘っちゃったかな。
容積率はそのままですが利用用途に制限があります。
オフィスに転用などはできません。
なぜ容積率が緩和されるかというと都市計画上、利用用途を特定の方向に誘導したいからです。
法の範囲なら土地の所有者はそこに何を建てようと勝手なわけで私権侵害はできません。だからそこにボーナスを出すことで誘導するのです。
>>216さんの提示された資料を読んでください。
容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。
将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。
まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。
少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。
御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。
子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。
ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。
このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。
現地みてきました。
北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。
ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。
もったいないね。
まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。
物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）
ゲートシティのエレベーターでデッキに上がるルートが一番近い。
それか山手通りの近くにある階段を昇ってペデストリアンデッキに上がるルートですね。
マンション棟までデッキでつながっていたら、とても便利でしたけど、さすがにあの距離は無理ですね。。
マンションの西側の業務ビルから目黒側まではつながるよ。昔は小関橋のあたりで目黒川をデッキこえてニューシティとつなげる計画だったこともあったみたいだよ。
業務ビルにつながるルートだと、最短ルートにはならないですよね。
少し遠回りな気がします。
御殿山というのは高台の住宅地を指すので、つけなかったのは三井の見識でしょう。
御殿山とつけるだけで坪30万上乗せできるはずもありませんし。
中古物件の価格をみればわかりますが、御殿山のマンションの坪単価がそう高いわけではありません。
広い部屋が多いのでグロスでは高額なものが多いですが。
北品川5丁目は番地名が二桁（北品川5-10以降）がいわゆる御殿山地区となっており御殿山町会のエリアです。
番地名一桁（北品川5-1から5-9まで）は御殿山小学校を含む坂の下のエリアであり町会も御殿山ではなく小関と袖が崎の町会エリアとなっています。
御殿山エリアとは地図上では隣接していますが、ソニー通りを大きく迂回しないと相互に行き来ができず、同じ五丁目でも異なる街となっています。
もっとも坂下のエリアは準工業地帯で建築規制がゆるいのでマンションが多く、その多くが御殿山という名前をつけています。坂上エリアは基本戸建でありマンションも3階以下の低層マンションが中心となりますが、
御殿山ガーデンにはホテルに併設された賃貸のタワーマンションがあるなど住宅のバリエーションが豊富です。
確かに御殿山と付けなかったり、パークシティにしたり、庶民目線で好感が持てます。パークコート御殿山ザタワーなら割高確定だったと思いますので。
詳細ありがとうございます。
地元の歴史上の意向で
小関、袖ケ崎 地区 → 大崎
※パークシティ小関ではわかりにくですものね。
パークシティ大崎
と命名された背景、プロセスを理解できました！
住宅地としての「大崎」のブランド力は低いですので
安く買って、実際には住みやすければ、人気がでて
高くリセールすることができそうですね。
ネーミング力のなさが投資効率をあげてくれそうです。
大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？
三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。
芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。
デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。
でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。
御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。
芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。
ジュリアナ東京も芝浦でしたね。
ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。
シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？
キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。
近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。
１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。
東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？
一割も引かねえよ
３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。
そういう話をしてるんじゃねーよばか
262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。
ばかですか？
チンピラが約2名。。
妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。
ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください
主力は生協、あとはライフか五反田東急
あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。
とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。
268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな
五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。
Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。
ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。
ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。
スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。
ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？
ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。
品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。
大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。
このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。
三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
固定10年（引下げ適用金利） 年1.15%（2013年4月）→1.45%
固定15年 年1.60%→1.95%
固定20年 年1.80%→2.15%
固定25年 年1.90%→2.25%
二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。
大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます
坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。
フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。
大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。
昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。
この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。
みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。
でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。
それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。
このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。
ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。
専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？
今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。
ある意味ってどんな意味？まあ飯田橋と比較なんかどうでもいいけど。
大崎は副都心ですよね。格下の都心が副都心ではなく都心機能の一部を担うのが副都心です。だから副都心は都心の機能をフルに具備していません。
大崎はオフィスはあるけど行政機能と商業機能はほとんどありませんから。
埼玉方面からのアクセス？
必要ないと思うのですが。あちらに行くこともないだろうし。
むしろすいた方がいいです。
オフィス立地としては埼玉方面からのアクセスはそれなりに重要ですよ。大崎に都市機能を集積させるなら交通アクセスの充実は必須です。まあ大崎に住んでる人は埼玉に用はないと思いますけど。
副都心と言っても、有明台場も副都心だし、
錦糸町亀戸も副都心だし。
錦糸町のタワーマンションは高いよなあ
ゲートシティ大崎はバブル崩壊で計画縮小されたからね。オフィスだけじゃなく外資系ホテルや美術館や劇場まで作る計画だったからね。
劇場は形を変えて四季がキャッツシアター作ったけど。
現地を見てきました。案外低地なんですね。だから山の手と言わずに、山の手線内側って言ってるのかな。
夜遅くや雨が降ったときは、駅からマンションの入り口までが微妙な距離。
これからの土地なのでしょうが、周辺がまだ要再開発という感じで、入居してからもしばらくは落ち着かないかも。
結局、あとは仕様と値段との兼ね合いですかね。三井の内装、今度こそはと期待してます。
今週の東洋経済に三井が販売したタワマンで入居後に管理組合が修繕積み立ての段階的値上げをやめて、均等積み立てに変更したケースが掲載されていた。段階的値上げや一時金徴収は、未納が発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでも均等積み立てが推奨されてる。何故、破綻する仕組みで売り続けるんだろう。
稼げるときに稼ぐ発想だからでしょう。バブル期のデベなんか、崩壊すると判ってて宅地乱開発してたし、歴史は繰り返します。
推奨でないにしても、破綻する仕組みまで言うのは言い過ぎでしょうかね。
均等にしても一時金徴収にしても、はたまた段階引き上げにしても、どの時期にいくらの修繕が必要か的確にシミュレーションできていて、その際の想定必要額をカバーできていれば良いのでしょう。別に破綻する手法ではなく、その管理組合サンが均等の方が良いと判断しただけでしょう。
ただし、販社が最初に提案して来るのが段階引上げパターンなのは購入時にランニングコストを少なく見せかけるため、でしょうかねえ、、、
三井に限らず、売り出し時に段階引上げのパターンで設定してくる物件が多いですし、必要額をどうやって確保して行くかは後年に管理組合で話し合って決める、というのが一般的かと思います。
どうでもいいよ
深夜3時になに三井かばっているんだか。もしかしたら営業さんかな？
理想はね
私も買い替えでここターゲットですもん
近くの三井のマンションに住んでいますが、正直ここはいい物件ですね。東側の御殿山方面は間違いなく眺望含め抜群に良いですね。買い替え検討中です。
タママン検討してるなら今週号の週刊東洋経済は必見。
羽田空港が見える部屋なんかありますかね、あれば住みたいな
入居時期指定ですか。なかなか手頃なマンション探すのは難しそう。でも中古マンションも視野に入れれば見つかるかも。
バッチコーイ
バッチコーイ
株価乱高下で価格会議が紛糾してるでしょうね。
富久クロスが安いからここも安いのでは。
ここって多少は海抜高いとこにあるかと思ってましたが、海沿い埋立地とかわらないし液状化マップの黄色エリアだからやめました。川の近くだというのもマイナス。
その分安いですよ。
いや、地盤が強くもない低地エリアで最も割高なのが大崎。
いっそ潔く埋立地に行くか、ちゃんとお金出して内陸高台を買う。
麻布台VS麻布十番みたいなものか。交通利便性なら後者だが、低地嫌いの人は十番は避けますよね。
気になったので、東京の液状化予測Ｈ24年度改訂版を見てみました。
建設地は緑（液状化の可能性が低い地域）みたいです。
でもゲートシティのあたりは黄色ですね。
ついでに品川区の浸水ハザードマップも見てみたら、
実績は無いみたいですが、予想は0.2〜1.0メートルでした。
富久は、オオザッパな価格帯しか発表されていないのに
アッチコッチに安いと書き込んでる人がいますね。
野村のステマでしょ。あの会社はやることがえぐい。
コンセプターと巡るという冊子がきましたね。
何の関係もない彼女たちにかける経費がもったいないですね。
ましてや共用空間へのアイデアなんて失礼そのもの。
ほんと、コンセプターは無責任そのもの。
住む予定も買う気もないのにアイデア出しました、だなんてね。
デベが誠意ある仕事を放棄してる印象。
いいものであれば買うよ。
タレントたちに支払うコストを建物にかけろといいたい。
>343
逆でしょ。デベが考えたアイディアをあたかもコンセプターが提案したふりをする。で、提案を元にこんな共用設備がありますってな具合。大規模物件のコンセプト立案なんて数年前だよ。そのあと設計作業があって、すでに終わってるるわけだし。
コンセプターの経費なんて、全くの無駄。
コンセプターの経費自体はそれほどでもないでしょう。キョンキョンの富久とどっちがよいか。
富久のいごこち論争ってのも全くの茶番。今更議論したところですでに決まってるのに。
入居後、キョンキョンをマンションに招いてくれるというのならあっちを考えるかな。実際にはそんなこと無いけど。芝浦アイランドにSMAPが来て、焼肉パーティやったら大騒ぎでしょ（このネタ古いか）。
庶民にとって最も大事な買いものなのに、コンセプター云々は消費者をバカにしていて極めて遺憾。
じゃあ、ここから去れよ♪
そうなんだよね。なんか馬鹿にしている印象がある。いくら庶民でも、あんなのに引っかかってマンション買うほど馬鹿ではない。
南山手スタイル！
デベのアイディアというより広告代理店丸投げなだけなんだけどね。
デベのメッセージとしては専業主婦前提のちょいリッチなファミリーマンションってことですよね。共働きしなくても買えるくらいの収入がないと惨めになりそうですね。
最近は金持ってても、働いてる女性多いけどね
年収1600くらいかね
このマンション買うためのハードル高い！
年収1600万円は日本の上位何％かな。
やはり大崎は高いねー
世帯年収１６００万以上は東京だと5パーセントくらいですかね。23区だと20万世帯くらい。
価格の予想ってどのくらいですかね。
ファミリータイプの3LDKあたりで...
ズバリ70平米で8000万円。
高い。。。。
VERYで特集組まれてるね。特集といっても内容はないけど。
VERYというと、30代で金持ってる、主婦、もしくはダブルワーカーが対象の雑誌だね。
これだけ、宣伝したら、ミーハーなファンも8月のプレミアムなんたらにくるんじゃないかね。
70平米、8000万だったら、グラスカと変わりませんね。
せめて7500万くらいじゃないですかね。
五反田と品川を使える。裏を返すと大崎には使えるお店がない。
７０なら６０００万台から出るよ。タンマンの低層はイメージ以上に安いよ。
東洋経済で低層と高層の所得の差云々が書かれてたけど、
あえて、低層に住む高所得者も多いと思うんだけどなー
どうなんだろうね
平均が70平米8000万円と思いますよ。70平米で6900万円から8900万円と予想します。グラスカより安いと予想されているかたもいらっしゃるようですが、今アベノミクスでマンション相場も定まりませんので、グラスカのときとは状況異なります。
そうですね。
引退後のシニア世代は低層階に多いイメージですね。
低層階のビンボー人はやれクリスマスツリーは経費の無駄だとかうるせーんだよ。こちとらそういうこと含めて納得してるのに節約節約ってビンボーくさい。ローンきちきちのやつとは付き合えんわ。
協調性ないひとはマンションじゃなく高いけど一戸建てにしたほうが済んでからストレスないと思いますよ。
釣りですよ。
大崎が都心とは思わないないけど、再開発で綺麗になった魅力がある。
大崎は副都心です
副都心指定されたから再開発が進んだとも言える。
通学を考えるとこっち。通勤を考えると住友。
確かに。
学区が御殿山というのはいいですよね。裏がすぐ小学校というのも安心できます。
しかし、通勤や雨の日のことを考えると、デッキ直結は大きい。
ここもバルコニーは広そうですね。住友のDWは平米稼ぎの印象があって好きになれません。
平米稼ぎって？
389は
幅2mまでのバルコニーは容積率に算入しない。
って基礎的なことを知らない方なんでしょう。
お値段の割りには仕様が。
グラスカは値段の割に仕様がダメとよく聞くけど、
具体的にはどのあたりがダメだったの？
グラスカの下のほうの階層の部屋は、タンク付きトイレだとか。
>>391
それはもちろん知ってますが、DWは同じ限られた土地で建築面積を狭くできるので、近隣建造物との距離を稼げます。同様の理由で斜線制限、高さ制限のある土地のハーフバルコニーありますね。
DWは好みもあると思いますが、南や東なら日照、西・北でも、採光・眺望の点では
バルコニーに面した部屋とは比べ物にならないと思います。
個人的な経験ですが、南面バルコニーは洗濯物は乾きましたが、冬季以外はそれほど部屋の中に日差しが差し込みませんでした。
テーブルセットが置けるくらいのバルコニーならほしいですが、タワー高層階のバルコニーってどうなんでしょうか。
南向きだとバルコニーがー庇になって夏の直射が部屋の中に差し込むのを防げる。DWはそれがないから暑いよ。対策としてLOW-E使うと、ガラスに色がついてるからせっかくの眺望も落ちるし。
角部屋のリビングはバルコニーないですよ。
ＤＷは高所恐怖症にはムリ！
角部屋は下層でも80平米9000万くらいいきますかね？
派手な広告よりリア充でお願いしたい。グラスカの経験生かしてね。
今日は品川神社のお祭りですね。
DWは建築費節約のためと思ってたけど。
大井町の三菱が強気の価格を出してるみたいです。ここも高くなるのでしょうか？
最近は他の三菱も強気。三井も強気。で予定価格出した後で下げてみたり。
アベノミクスで株が上がったのでマンション相場も上がるでしょう。株だけ上がって、マンションはよこばいは考えにくい。
株下がってるけど
アベノミクスで容積率緩和って言ってるから、対象物件の価格は下がるでしょ。今買ったら高値掴み。
ビンボー人が来ないようにファミリータイプは最低でも７０００万以下にはしないで欲しい。
株が上がってるのはアベクロによる政策誘導。実体経済が伴わないとこのまま持続することはない。デベの思惑としては、不動産バブルを願ってるんだろうけどね。売りしぶりと思われる兆候が出始めてる。
416さんみたいなひとは同じ住民になりたくないな。
じゃあどっかいって！しっしっ！
６０００万台くらいだと共働き必死ローンみたいなのがきて自転車置き場増やせとかいうからやめて欲しい。
東雲は安かったよ。
東雲は三井以外も安い街だから。
富久クロスも安いみたい。
富久のスレに予定価格でてるけど、
80平米で9000万〜9999万の間って書いてある。
それが安いですか？
それはプレミア住戸では？中層70平米で6000万台からあるみたいですよ。
富久なんてうちの墓あるけど全然場所はよくないよ。
ここは富久クロスより高い？安い？
こっちのほうが高いよ
五反田～大崎3兄弟を比較検討した当時、全体管理費別途など、グランスカイが一番高額だった気がします。
正確な数字は手元にないのですが、なぜか固定資産税も、グランスカイが高かったような記憶があります。
三兄弟って五反田プラウドタワーとグラスカとウエストシティタワー？
どれが一番良かったの？
高くても8000万台と言うことは、42階南向き70平米が8000万ジャストの可能性もあるわけで、やはり安いのではないかと？
42階で8000万はありえないでしょう
マンションの資産的にその値段ならばどんなレベルの人達が購入するんだろ。
下層は？庶民過ぎ
42階8000万円ありえますよ。
年収1600万円レベルです。年収の5倍だよ。
最上階南向き70平米で8000万？
平均坪単価で＠３６０ですから、南向き最上階は当然＠４００は超えると思いますよ。
＠４３０ぐらいかな？
そうすると７０平米でも９０００万は超えます。
もっとも、上層階は最低でも９０平米台だと思いますので１億１５００万以上にはなりますね。
グランスカイ４０Ｆの平均坪単価は４２０万ですが、同じフロアによっても３６７万～４６４万とかなり幅があります。
坪単価の差はそれぞれ理由があるのですが（主に眺望の差）同じマンション、同じフロア、同じ面積の部屋でも坪１００万近い差がでるのですから「平均」という数字にあまりとらわれないほうがいいですよ。
品川区の浸水実績図をみたら小関橋を下ったあたりの区画まではブルーになっていました
（ここと御殿山小学校は大丈夫）。
実績図作成の元になった平成元年と11年当時の経験がおありの方がいたら教えていただけませんか。
再開発に当たってはその辺の対策も講じられていると思うのですが、実際にどんな様子だったのか知りたいです。
目黒川の治水対策はいろいろやってるが、再開発という意味では水防対策は特にないと思うよ。小関橋周辺は過去に水があふれたことがあるけど目黒川があふれたというよりは目黒川が満水になって、かつ降った雨が下水道のキャパシティを超えてそこらの側溝からあふれ出てたのは覚えてます。
あと思い出したけど3年くらい前までは小関橋は人は渡れるけど車は渡れない橋だったんだよ。
でも警報がでたら目黒川には基本近寄らないほうがいい。あの普段ドブ川みたいなしょぼい川が牙をむく、マジで怖い。
南向き最上階は当然＠４００は超える・・・
ここは元来地位よくないけど、再開発マジック発動だね。
通常のマンションだと南側が高いですが、ここはおそらく坪単価も価格も最も高いのは都心＆東京湾ビューの北東の角だと思います。グランスカイもそういう価格設定です。
最上階とその下はプレミアムフロアで室内仕様も他のフロアと異なるので違うレベルのマンションと考えたほうがいいでしょう。
高いのは御苑ビューのほうなんじゃね
最上階は震災後かなりプレミアムが剥がれてるから坪３８０ぐらいも十分にあり得るかと。
ファーストクラスがあるお陰でエコノミーが安くなるみたいな話もあるので、悪い面ばかりではない。
最上階は優越感を味わいたいひとが多少高くても買います。
買うひとがいるから不動産会社はプレミア住戸作るのだと思います。
買うひとがいるから作るという単純な構図ですよ。
プレミアムフロアは専有部分の内装だけでなく共用廊下やエレベーターホール、ベランダや天井高なども一般フロアと異なりますからオプション設定での対応は申し込みタイミングもあってなかなかむつかしいでしょうね。
ただ中低層でグレードが高い部屋を希望する人もいますので、中層にプレミアムフロア（天井が３３０あります）パークタワー東京サウスのような例もあります。ただしその後フォロワーが続きません。
最上階ではなくても、タワー上層階の夜景と夕日はちょっと感動ものかも。
もう見慣れましたが、それでもたまにホテルの上層階に泊まると、うちのほうがきれいだなって改めて思います。
資金があれば景色のいいタワマン、コレクションしたいです（できないけど）。
パークコート＞パークタワー＞パークシティ
三井のタワーのグレード。
グランスカイ低層仕様以下の可能性あり。
施工は売主の大成かと思ったら・・・２流だし。
思っているより、価格も低いのでは？
低層階６０平米前後で４０００万台でくる気がする。
アジア富裕層がタワーのプレミアムフロアを買い漁っているというから
羽田に近いここも中国・台湾あたりの富裕層で即完売。
低層階がNo456さんのいうような価格なら、倍率が出ますね。
三井も一次完売になれば、超人気物件として後の販売がしやすくなるから
可能性があるかもしれません。
新豊洲の物件も高いところと低い価格体に人気があるそうです。
コレクターですが、パークタワーとパークシティについては、グレードの表示ではなくて単に形状と規模だけの表現ですから、ピンきりですよ。
例えばパークシティ浜田山は、仕様はパークコート以上、パークマンション以下でした。
グランスカイは、ちょうど土地仕入、資材建築費とも直近の一番高い時期に当たってしまったため原価の高さをカバーするのにものすごく苦労したのですが、ここはそんな事情はなかったですから、平均してグランスカイより仕様が劣ることはありません。三井は、住友みたいな儲けに対する意地汚さはありませんので。
ただ、高級マンションではなく、主に純居住層狙いのそこそこ仕様であることはすでに確認しました。（投資向きではない）
グランスカイに比べ、階高ひとつとっても余裕があることはすぐわかると思います。
ここって、コンシェルジェサービスとか、パーティルーム・ゲストルームってあるかご存知ですか？
高級マンションなのか、庶民的マンションなのか今一つわかりません。
HPの滝沢眞紀子さんの『大崎style』に、ビストロuokinが出ていて笑ってしまいました。
スタイリッシュなレストラン？？
洋風居酒屋で夜の営業です。
お得感たっぷりで予約がとりにくい魚金グループ。
是非、現地に行かれるなら帰りの夕食にお薦めです（予約しないと入店は難しいです）
大崎ならフレンチのおはらすがイイね！
五反田近くの方が雰囲気のいい店揃ってるんだけどね～。
ファッション雑誌感覚で、ほーら魅力的でしょぉ～ほしいでしょ～って
上から目線のパンフが不興を買っていることを理解してない。
大した内容じゃないのに冊子つくって配送して。
材料出尽くし、手仕舞い売りの株（大崎）を売り抜けようと必死な感じもまたね。
標準階の階高はいくつですか？
標準階はわかりませんが、１４１．３９ｍ（最高部はもっと高い）の４０階建てなら、単純計算で３ｍ５５ｃｍ、
エントランスフロアは別にしてもても、３ｍ５０ｃｍ以上はあるのでは？
単純計算すると３．５メートル。グランスカイは平均すると３．３メートルです。
高さはほぼ同じですが階数か一割ほど少なくなる分、余裕があるようです。
うおきんってこれかい？
なかなかよい立地のマンションですね。
現場はこんな感じです
パークサウスからこちらに住替えを検討してます。
今から楽しみ・・・。
所長よろしくね！
パークサウスはよいマンションだね。内廊下なのに行灯部屋がないし天井も高くてアウトフレームで梁が少なく室内もスッキリしているからね。共用部分は流石に古いが専有部分の骨格はグランスカイより良いと思う。
大崎在勤の者です。
No.469さんの写真は、超高層のビルの建築現場ですね。
違いますよ。マンション建設現場です。
グラスカは階数による値段差は大きかったんでしたっけ。
まあ、同じになるとは限りませんが、三井の傾向として。
震災後のパークシテイ武蔵小杉は階差の価格差がほとんどなかった。
一番広い部屋で110㎡ほどのようです。
上下の階を買ってコネクトするなどできるのでしょうか。
方角の差も大きいよ。同じフロアでも坪単価が１００万近く違ってた。グランスカイ
＞＞476
ヒルズでそれを実現した人いましたよね、私からすると壮大な計画だと思いました、憧れます。
予算さえ許せばコネクションなどなくとも対応してくれるものなのでしょうか??
上下階の間取り関係がわからないものでどの階同士でも可能なのかは不明ですが、40階付近でのメゾネットなど実現できたら最高でしょうね～。
田舎の大手デべ物件で、隣り同士の２戸を買って
勝手に壁をぶち抜いて行き来できるようにした人、が知り合いにいますよ。
その後、金に困りコンクリートブロックで壁を埋めてクロス貼って転売したそうですが。
塀に使うコンクリートブロック。
三田綱町のパークマンションもぶち抜いてニコイチにしてる部屋訪問したことありますよ。上下階ぶち抜きもあると言ってました。
ここは車寄せがあるのでしょうか？
詳細は明らかではありませんが巨大なマンションなので当然あるでしょうね。
平面駐車場だけで６３台あるので地下にも車寄せがあるかもしれません。
昨日日野学園で実施されたイベントで三井さんがメゾンカイザーで使える１０００円チケットを配布していましたね。
クロワッサンをいただきました。この費用は最終的にはマンション購入予定者の方に負担していただいているということでありがとうございました。
マンション購入者が負担。。。
そういうことになるわなぁ。なんだかなぁ。
そのイベント行ったけど、一般の人も、アンケートに答えるだけで、クーポンもらえてたから、大分ばらまいてたことになるね
現地を見ただけのも入れると3ヶ月で20件近く回りました。
たぶんここにすると思います。
２つ気がかりなことがあるのですが、昼間の生活音はどんな感じだと、皆さん予想されますか。
商業施設とオフィス棟、小学校があるので、活気ある感じでしょうか（もうひとつの気がかりは
低地である点ですが、こちらはもうわかっているので）。どうぞよろしくお願いします。
平日は朝、昼休み、夕方はオフィスの人で賑わってます。休日は一日中静かです。都心にありながら域外の人が来ない場所なので住宅地としては住みやすいですよ。
公式サイトのインフォメーションに出ているプレミアムフォーラムとは
何をするイベントなのでしょうか？
こちらのマンションは各界の著名人が共用施設のアイデアを出しているようですが、
VERYのモデルさんやタレントさんの意見が実際の計画に採用されているのですか？
単なる囲い込みイベントです。家族構成とか把握して個別住戸の価格設定の参考にすんじゃね？
今は昼間は工事で超うるせ〜よ。再開発エリアは夜は人がいないので怖い。
事前説明会の一種でしょ。
マンションのプランニングなんて数年前に終わってる。コンセプトを考えたのはデベの社員。コンセプターは単なる人寄せパンダ。
ここって地区計画で子育て支援設備併設が義務つけられてるから、子育て世代をメインターゲットにしてそっちをテーマにすればいいのに。モデルとか起用しちゃって。
子育てファミリーがターゲットだからこそ三児の母の滝沢眞規子や四児の母の桐島かれんが起用されたんでしょ？
送ってきた資料はそういう感じじゃなかったけど。おしゃれに街を紹介。
子育てもおしゃれにというのがコンセプトなのでしょう。
まああの資料は地元民からみると笑っちゃいますけどね。
ってか、子育て感ゼロ。
