阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

×　コンクリや山の上の前代未聞50坪狭小宅地が人気

○　ぎりぎりまでコストダウンした乱開発宅地であっても、足下見て注文住宅を建てる貧乏人が購入できるぎりぎり価格に設定すれば、それを選ばざるを得ない

やむをえず50坪コンクリを選んでいる貧乏人も、同じ値段でちゃんと仕上げ70坪の土地が買えるなら100人中100人がそちらを選びます。

仮にアンチの妄想が正しければ、クレアスの化粧擁壁で仕上げた土地や大きい土地は忌み嫌われ売れていないはずですが、現実は何の問題も無く売れています。ようするに余裕があれば、ちゃんと仕上げられた大きい土地に住みたいというのが、大多数の価値観であり、だからこそ山手台の広告では大通り沿いの化粧擁壁や土地面積（夢の50坪以上！などの宣伝文句）をアピールしているのです。

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>899
石垣擁壁が、高圧洗浄で新品状態に戻ると本気で思ってる？（笑）
某有名ニュータウンで、４０年前の新築時に自然石の石垣だったけど、
若い世帯での建て替えは、石垣を崩してコンクリにする世帯が多いね。
結局は、洗浄してもキレイにならないのと、古めかしい石垣が敬遠されてる。

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普通に薬剤で石を薬剤や高圧で洗う業者はいくらでもありますけど。
コケやカビですから落とせば新品になります。もっとも経年の風情はなくなりますが。
お城の石垣が醜いなどの意見はまともな日本人の価値観には一切ありませんね。
日本人の美意識に立脚した景観、仕上げですから。

古い石積みを撤去してコンクリにつくりかえている事例は、強度を満たしていない
既存不適格擁壁で建物の建築許可がおりないからです。
もちろんまともな施主は、新造コンクリの上にタイルや石で仕上げをしています。

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ここのたった一人の自演アンチ（業者）以外で、お寺や神社やお城など日本人のアイデンティティに関わる部分に使われている石が醜くて嫌いだなどという意見は一切見られませんね。

そもそもそんな異常な人間（コンクリ好き石嫌い）が、大通りから学校から全ての公園からコミュニティロードまで全てふんだんに石を使って綺麗に修景されている山手台に住む事に執着するのは無理がありますね。

石は大嫌いだけど、街全体が石で修景された山手台に住みたいという設定は論理破綻していますから。

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既に良好な宅地が域内にじゅうぶん余っている時代に、金儲けのためだけに山のてっぺんまでけずってギューギューのコストダウン50坪コンクリむきだしにする蛮行が乱開発じゃないなら、世の中に乱開発なんて存在せんわな

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粘着不動産業者は、古い石積みと擁壁の仕上げの区別もついていなかったんだね（笑）
昭和40年代以前につくられた石積みは、大半が現在の建築基準を満たしていないので
家が建てられない。だから擁壁をつくりなおす必要があるだけの話なのに、
仕上げの話と混同している時点でいかにお粗末な知識で語っているからバレちゃったね。

そりゃ業者は必死になるよね。
箕面市や芦屋市のように仕上げが義務付けられたら今までのようには乱開発ができなくるから。

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箕面市や芦屋市ではここ4～5年の間にわざわざ条例を設けてまで、仕上げ無しのコンクリート擁壁を禁止にしました。
いかにここの悪徳自演業者（コンクリむきだしが人気だのというトンデモ論）が非常識で世間とかけ離れているかか良く分かりますね。

数多くの自治体の住宅地に関する景観条例は緑化や擁壁の仕上げ義務に関する内容がメインで、それほど影響が大きいというの社会常識ですからね。

ちなみに宝塚市でも2012年策定の景観計画で、高さ2m以上の擁壁は仕上げを義務付ける内容を盛り込んでいます。

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宝塚市景観計画（２０１２年策定）
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

＞擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

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まぁどんだけ業者が自演で工作したところで、家余り時代にわざわざ標高２００ｍこえるような山の上削って、既存の平均水準以下の街にするような売り逃げ開発が、乱開発でないわけがないですからね。

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芦屋市とかはそもそも山麓部の新規の開発は250㎡以上を義務付けているから山の上50坪のような非常識な乱開発は不可能。もちろん仕上げ無し擁壁は条例で禁止。

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コンクリむきだしは人気で石でちゃんと仕上げ擁壁は醜く不人気だなどと主張しつつ、コンクリは禁止し石や自然素材による仕上げを義務付けている芦屋市に住んでいるなどと書き込んでいる時点で、アンチの脳内設定（乱開発業者）は破綻していますね。

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石は古くさて醜くて不人気で大嫌い、コンクリ大好きなどと主張している（たった一人の自演）人間が、街全体（マンションから住宅から公共部分まで）がことごとく石で修景されている芦屋や神戸に好んで住んでいるという設定は、完全に無理がありますからね。

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確かに最近のモダンな住宅にはオールド山手台のゴツゴツしたイカツイ石垣よう壁はミスマッチで合わないでしょうねぇ。
スッキリした街並みの西4丁目が山手台史上最大人気だったのも納得です。

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西4丁目はさっさとハウスメーカーに振り分けたから、売れ行きが順調に見えたのでは？

建築条件付きより、自由に選べる方がいいはず。なのに売れなかったから、とっとと業者に渡したのでしょう？

阪急の造成が魅力的なら、建築条件付き宅地にせずとも、土地は売れたでしょうね。

建築条件付きって、かなり土地を値引いてくれるんじゃないですか？
建て売りにしてしまえば、さらにお得感でますよね？
どうですか？

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>>920

>資産価値がどうのこうのという貧困な発想は貧困な脳からしか生まれない

例えばこんな発言のことかな。

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むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
No.703 匿名さん [2013-07-28 11:50:45]
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ちゃんと理念を守り秩序ある区割りや景観に配慮して開発されていた東1丁目や東3丁目が
ちゃんと売れていた事からも、アンチの妄想（コンクリや狭い土地が人気）は支離滅裂だわな。

乱開発にすれば売れるペースが速くなるのは当たり前の話。既存住宅地でも100坪の土地を
そのまま仲介で売るより、30坪に分筆細分化して建売分譲（ミニ開発）するほうが買える貧乏人が
増えてより早く売れるより高い坪単価で売却できるが、それが人気のあるまともな開発ということには
ならんどころか典型的な街を蝕む醜悪開発だわな。それと全く同じ話。

そもそも、爆発的土地余りが到来するぎりぎり前までに（あと10年ぐらい）逃げ切り、売り逃げ
しようと分譲ペースをはやめた事こそが、全ての元凶なわけで。

販売ペースをはやめる為にはどうしたらいいか
・宝塚市の既存の住宅街（昭和40～50年代のニュータウンや山麓部住宅地）への転入・住み替え需要を奪えばいい
・一次取得で注文住宅を建てる層が誰でも買える価格帯にすればいい

↓

・土地をぎりぎりまで小さくして擁壁も極限までコストダウンする事で価格帯を下げる（坪単価は逆に上げ利益最大化へ）
・新品効果（新品プレミアム）を使い少し小さい土地を同一価格帯で既存住宅地の60～80坪の土地（仲介物件）にぶつける

ただの悪質業者のモラルハザードだわな。建売屋と全く変わらない。
今の山手台が人気なのではなく、逃げ切る為の販売ペース優先の理念もへったくれもない糞みたいな乱開発になっただけの話。

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阪急ほど大手の企業なら、焦って売り急ぐような真似をしなくても、生き残れるんじゃないですか？

上司を気にしてばかりで、目の前の売り上げにばかり気を取られるようなやり方では、いずれ潰れませんか？

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コンクリや５０坪が人気あるのではなく、予算に限りのある貧乏人は、新品分譲地にこだわったらそれを選ばざるを得ないだけ。

同じ値段で同じ場所に７０坪でちゃんと景観に配慮した仕上げの土地が買えるなら１００人中１００人がそっちを選んでいる。
阪急の広告も夢の５０坪超などとふざけた宣伝をしている事からも、消費者が土地の広さを求めている事は明白であり、狭い土地のほうが好みで人気などというこのスレの自演業者のトンデモがいかに頓珍漢であるかよく分かる。

単なる買い手の足下を見た悪辣な商売。

山手台北部でも、余裕のあり選べる非貧乏人層は２区画買って合筆したり、化粧擁壁仕上げの大きい土地を買っている事からも、50坪コンクリが人気などという妄想は現実と正反対ですね。選べる層はそうでない選択をしているのですから。

一番目立つ誰もが毎日目にするバス通りや大通り沿いは今まで通り石で修景してある点からも、ここのアンチの妄想は事実と正反対ですね。石でちゃんと仕上げた景観を誰もが醜く不快に思っているなら、誰一人宅地を購入せず山手台への居住じたいを避けますからね。

「ゴツゴツした」「石垣」などという表現を用いているるのはたった一人の自演アンチだという落ちです。

殆ど全ての人が高いコンクリ擁壁は不快と感じるからこそ、悪質なコストダウン金儲け路線に走っている現在の山手台北部でも、一番目立つ大通り沿いだけは、山手台東1丁目や3丁目と同じく石を使って美しく仕上げ、景観に配慮しているかのように取り繕っているのです。

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>>926
おっしゃるとおりです。

人口減少時代に貴重な山を削っているのですから、使い捨て売り逃げ路線ではなく

土地が余る時代になっても分譲が成立し選ばれ通用する街づくりをするべきです。

もともとの山手台開発はそういう触れ込み（日本中がお手本とする美しいまちづくり、世代を越えて愛される街）だったのですから。

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西4丁目でもお金に余裕のある層は、石やタイルを貼ったりして醜いコンクリを隠している点からもコンクリが人気というのは事実と真逆ですね。単にデベロッパーがコストをけちって利益のみ追求に走っているだけです。個人ではピンポイントで景観悪化に対処できても、街全体がコンクリの汚れにより醜くなる事は避けられません。だからこそ、まともな自治体では仕上げ無しコンクリでの分譲を禁止しているのです。

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>927
まず、５０坪と７０坪が同じ値段なら１００人中１００が７０坪を選ぶと言うのは貧乏人の考えですよ。
駐車場２台確保してシンボルツリーを植えるのに５０坪が丁度良いだけで、広ければ良いのではない。
実際、中古市場は５０坪も７０坪も同じぐらいの値段で取引されています。
自分は選択肢がなかったから７０坪に住んでるけど、この季節は水やりなど手入れが大変で、５０坪が羨ましいぐらい。
それに、ここで度々登場する箕面市でも、コンクリ分譲を禁止してないですよ。

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なんか内容の是非より、ただただ気味悪いね。異常な粘着、アクセス元変えてるんだろうけど。
自覚ないのかな。

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当初の理念を遵守し、立ち返るべきですよね。

現在の山手台北部の路線は、日本中がお手本とする世代をこえて愛される美しいまちづくりどころか

宝塚の閑静な一種低層住宅街の平均をはるかに下回る単なる山の上を破壊した使い捨て乱開発に

なっちゃっていますから。

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>>930
捏造乙

箕面市条例


＞擁壁の設置を極力避け、緑化のり面などにより処理する。
＞やむを得ず設ける場合は、自然石もしくはこれに類するもの
＞とする、前面へ生け垣緑化を施し擁壁を遮蔽する。

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まぁお金に余裕があったら、広い土地や綺麗に石などで仕上げられた土地を選択するのは、当たり前のことですし、そういう選択をとっていますからね。

だからこそ阪急は、大通り沿いの石貼り仕上げや土地の大きさ（実際には５０坪乱開発になっているので矛盾していますが）を広告でアピールしているのです。

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山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。


山手台公式サイトより
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ありきたりのニュータウンのような一世代限りの使い捨て住宅街にはならぬよう、最大限に景観に
配慮して、世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
山の上の５０坪台平均コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで嘘を
吐いて騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や
自然環境との調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）
大きな問題ですね。

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阪急不動産の山手台クレアスの最新広告

＞『街を彩るカラー擁壁』
＞街の中には、ナチュラルな色を貼り付け
＞た擁壁や、自然石調のカラー擁壁があり美しい
＞街並みを演出します。

＞夢の５０坪以上

コンクリ狭小乱開発擁護がいかに非常識かわかりますね。

乱開発をすすめている阪急ですら、コンクリの醜さや仕上げや土地の広さをアピールしていますから。

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933
条例持ち出しても、実際コンクリ擁壁で分譲してるからね(笑)3年以内に分譲した所を調べれば直ぐわかる。

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930さん

そうですね。
結局、東3丁目あたりの70坪と
ビューノ・クレアスの50坪と
いずれは中古市場では同じような価格で
取り引きされるのでしょう。
楽しみですねぇ～（笑）

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結局は、ニュータウンは新しいだけが価値であって、中古になれば価値は殆どない。これは旧山手台でも立証済みですね。東3丁目は新築でも苦戦して値引きしてましたし、中古でビューノ、クレアスと変わらないでしょうね。

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最近日本の新築信仰も薄らいているようだとあちこちで言われ始めてるね
その観点からもこんな山の上削ってまで開発する正当性が崩壊してる
というか、その世の中のトレンドすら見抜けないとはね

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先住民のいない新築住宅を欲する、言ってみればわがままな需要と、その需要を当てにしてリセールバリューに乏しい宅地を割高な価格で売りつける。
売る方も売る方。買う方も買う方。

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＞930

水やりが大変なら、樹木にせず、外構工事で目隠し作ればいいのでは？

70坪か50坪で、水やりの範囲が決まるわけじゃないですよ。

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世代が変わったら売るに売れなくなって
すぐに雑草生い茂る緑地になるよ

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944
一応、建築協定でオープン外構と決まっている地区なんで。流石に近所の手前、土間と言う訳もいかず、植樹と芝生植えてますが、芝生だけでも手入れが大変。次買うなら間違いなく50坪にしますね。

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初期に買った山手台南部十分は大損したと煽っている無知なバカモンがおるが、現実は真逆なんだよな。
当時の購入者は40代後半～50代の非一次取得者の高所得世帯が多く、所有不動産を高値売却して土地代に充当し、追加出費（ローン）は5000～6000万ぐらいというケースが多い。
その後の景気低迷による金利低下で、ローン借り換えにより本来払う予定だった金利が数千万少なくすんだというのがおち。
これが市のアンケートで、山手台の居住満足度が市内の中学校区で最高だった事にも関係している。 いくら住環境や景観が良くても、ここの煽りが言うように住民の大半が大損していたらこんな結果にならない。
現実は大損どころか、ほぼベストな時期に不動産を売却できて（数千万の利益確定）、ローンの支払い総額も当初の予定よりも大幅に少なくてすみ（初期住民の大半が完済済み）、得した額は土地の値下がり分よりずっと大きいというのが現実。

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植木屋さんに毎日の芝生の水やり頼むの？(笑）
バカじゃない？

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一次取得で1億以上のローン組んだ金持ちも確かにいるが、それでも当初の予定より金利の支払いは数千万少なくて住んだので、言うほど損していない。

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