阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

駅前商業施設の充実度、駅からの所要時間考えても売布自由ガ丘の圧倒的勝利だね

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どこ？それ？

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ついでに言うと
売布自由ガ丘が出来たら山本から座って電車通勤はできないね

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１０３
宝塚市の都市安全部 建設室 道路管理課のページ見てみ

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悪徳不動産屋の売り抜けは間に合ったのかな

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＞１０２
売布自由が丘って、どこが事業主なのですか？

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たぶん山手台から早々に手を引いたところだよ
ゴミの後始末任せてね

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売布の新分譲地は、三井物産のグラウンドを東京の悪徳不動産屋が買い取って、近隣住民を脅かして開発可能になった所だよ。

三井物産のグラウンドは用途地域が市街化調整区域なので住宅開発はできないのだが、このままだと市街化調整区域でも可能な動物霊園にするとか資材置き場になる可能性が高い近隣住宅地の住民に不安を与えて、周辺自治会側が行政に用途地域を陳情して宅地ににしてほしいという要望を言わせる事で、市議会で用途地域の市街化区域への変更が可決され、開発が可能になったきなくさい利権の匂いがする案件。悪徳不動産屋は大手デベロッパーに転売して現在開発中。

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ただ、そういったきな臭い経緯は抜きにして、物件としてみると悪くはないかもしれない。
急坂だが駅まで一応歩けるし、座って通勤できる確率が高い。

>>197
http://smart130.jp/
https://www.facebook.com/smart130.jp

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山手台を検討していましたが駅徒歩圏だし食指が動きます

どちらがイイでしょうか？

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>>111
なんでどちらかから選ばないといけないのはわかりませんが、エスバイエルのスマートハウジングの
コンセプトが気に入れば売布、好きに注文住宅を建てたいなら山手台じゃないですか？

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立地で売布の圧勝でしょう。

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売布は駅に近いのだけど500mほどの急坂（山手台のようなだら坂ではなく勾配がきつい）があるので、実際に歩いて見て、それを許容できると判断したなら良いでしょうね。

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山手台のどこがなだらかなんだ？w

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山手台は緩やか（勾配が一度も10%を超えない）だよ。
設計が新しいので、中山台や逆瀬台/青葉台のような急勾配がメイン行程に発生しないような
幹線道路のルート取りを採用している。

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山手台は確かに宝塚の山腹住宅街の中では坂がなだらか。
といっても駅からの距離がありすぎるので、3丁目以北は歩くのは現実的じゃないが。

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売布自由が丘はいちおう徒歩圏

山手台は山本からバス便

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売布のほうが急坂が500m程度あるとはいえ、ビューノの平均的な宅地から
阪急オアシス山手台店におりる程度の距離で駅まで出られますから
通勤や生活や便利ではあるでしょうね。
電動アシスト自転車で短い急坂さえクリアすれば、あとは平地なので
ダイエー周辺やJR中山寺周辺も自家用車に頼らずとも利用しやすいと思います。

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価格がどうなるかですね。

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似たようなもんでしょう。

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あの急階段は何なんだろうね。

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山手台の幹線道路は市北部との南北アクセスの重要幹線としての使用に耐えられるように80年代後半に設計されたので、カーブのアールが大きく勾配も緩やかなルートになったらしいです。

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同じバス便エリアの旧ニュータウンに家や土地が余っていて
新規のニュータウン開発する必要なんて全く無い時代に、
駅から徒歩圏ならともかく、確かにあんな山の上で５０坪そこそこで
１０００区画以上もやるんはあかんよね。
建て込んで街路から見た空間的ゆとりも感じられないし、緑の回復率も低くなる。
1面にちょろちょろぐらいしか植樹していない区画多いし。
コンクリむきだしも山並みと調和せず痛々しい。汚れてくれば尚更。

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＞別の町名でもおかしくないほど離れていて隣接していないですし、
＞駅からの距離や標高もぜんぜん違いますからね。


だったら気にせず、そっとしておいてあげたらどうですか？

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北も南も一緒だよ。悪い意味で。軍事境界線でもあるのかい。

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山のてっぺんで平均５０坪台の区割りは単なる乱開発ですよ。
南とか北とか関係無い。

住宅が余っている、これから更にどんどん余る時代に標高２００ｍ超えるような
山の緑をどうしても削るとうなら、正当性のある開発をしないといけない。
単なる乱開発をやっちゃいけない。

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阪急が乱開発をやったら、他の悪徳業者や建売業者も真似しますからね。
阪急ですらあんな山の上でもコストダウンしているのだからというロジックで
最低限の法令をクリアするだけの手抜きした乱開発の許可を求めるでしょう。
まず大手デベロッパーであり尚且つ阪急沿線ビジネスの代表者でもある
阪急から範をたれて、理念を反故にしないまともなな開発をしなければいけません。

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> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

仰る通りです。
同じ圏内のバス便エリアに注文住宅用地が沢山余っているこのご時勢にわざわざ
新規に山を破壊するなら、65坪～あたりがまともな開発と言える限度でしょうね。

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暇だね相も変わらず。

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確かに60坪2400万で土地がいくらでも買える時代に、56～57坪2600万の景観に配慮していないコストダウン土地（擁壁打ちっぱなし）を大量に売る為に森林破壊するのは、明らかに「儲ける為」だけであり社会悪ですね。自然も破壊して景観を悪化させる上に、需給環境も悪化させて、過剰供給により古いニュータウンも巻き込んで不動産価値も暴落させるわけですからね。

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山手台史上もっともよく売れたのがコンクリ打ちっぱなしの西４丁目というのがご愛嬌ですね。

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中筋山手の乱開発も確かに酷い（下から目立つという意味で）が、規模とスケールの面で
山手台北部のほうが悪質かもしれない。

そもそも山手台はどこよりも景観や緑の回復や山並みに配慮して、日本中がお手本とする
街づくり、世代を超えて愛される時を経て魅力が増すまちづくりをするといっていたのだから
今やってる事は、言っている事とは正反対。

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現在の山手台北部の開発は、悪い意味でのとことんニュータウン的な利益、効率重視一辺倒。

ニュータウンは悪い意味で語られる事が多いが、日本各地にある昭和50年代のニュータウンですらここまで効率重視一辺倒じゃないし画一的じゃない。

もっと全体計画がゆったりとしているし、大きい土地も多いし、コンクリートは少なく間知石積みが主流だし、街並みに変化をつけようと色々な工夫もこらされている。

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＞過剰供給により古い ニュータウンも
＞巻き込んで不動産価値も暴落 させる
＞わけですからね。


あ、値段さがるん大賛成ですよ(*^^*)

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>>134
70坪3500万より、55坪2850万のほうが売れるのは当たり前。
買える人が増えるからね。
それをもって正しいという事にはならない。
様々な弊害（オールドニュータウンの代替わり阻害や暴落、宝塚のイメージダウン、
理念反故、なし崩し的な山肌の50坪コンクリ乱開発伝播）などが発生している。

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>>137
自分が新たに分譲する場所だけは、新品効果（古参住民がいない）をおもいっきり盛って
検討者の足元見て小さい土地でも割高で販売する手法（中古になったら一貫の終わり）を
とっているのだから値段は下がりませんよ。まわり（中山台の65～70坪の土地など）
が暴落するだけで。

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阪急は「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を謳っていた山手台ではとんでもない手抜き乱開発の売り逃げモードに突入していますが、まだ土地在庫が多く先が長い彩都では無電柱、化粧擁壁、アースカラー舗装など、それなりに景観に配慮しこだわった分譲をしていますね。

http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
http://www.hankyurealty.jp/sp/garden-terrace/

・「無電柱街区」「自然石調カラー擁壁」「カラーアスファルト舗装」を採用したハイクオリティな街並みを実現。

などと宣伝しています。

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http://goo.gl/maps/oj0vr
http://goo.gl/maps/WOJ76

割高な坪単価で売る為にいくらでも土地を小さくできる（儲かる）駅近なのに、
利益率が下がってでも、100年後に評価される陳腐化しないサスティナブルな街づくりをと
平均70～130坪（平均75～80坪前後）の区割りにして、植樹や電線地中化や化粧擁壁や
石積みなどで景観にも最大限に配慮したまともな開発をしている近鉄とえらい違いですね。
あやめ池外周遊歩道（桜並木）、メタセコイア原始林公園、風致地区の緑と水、静けさ、
野鳥など自然を残した街です。

人口減少時代を見据え使い捨てではない100年後を見据えた宅地開発をする近鉄。
山を削ってオールドニュータウン焼き直して劣化させたような一世代限り使い捨ての開発に走る阪急。

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それに引き換え山手台は駅からバスで少々不便ですから、
50坪くらいの小ぶりな宅地で、
グロスで手の届きやすい価格設定が好調の秘訣なのでしょう、
あ、個人的にはもう少しお安くなればイイなと思ってます。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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>>149
本当そうですよね。

ファミリーランド跡地で大失敗した反省の意味もこめて、阪急不動産と宝塚市の関係者は、

あやめ池の素晴らしい再開発事業を現地に足を運んで一度自分の目で見てみるべきですよ。

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