Brillia（ブリリア）本郷三丁目

どこにできるのかな？と思ったら
湯島小のお隣ですか。

歩こうと思えば、10分ちょっとで御茶ノ水までもあるけますね。
途中高低差がありますけれど。

３さん
それはちょっと言い過ぎかもしれないですね。
湯島に価値がないというより、本郷三丁目により価値があるということだと思います。
確かにこの物件は、「ブリリア湯島」だとは思いますが。

個人的には、１４階建てのペンシルマンションであることの方が気になります。
もう少し低層だったら良かったのに。

３さんではないが、３さんと同意見です。
東京建物クラスのデべが、
最寄駅でもなく地名でもない駅名を付けるのはチョットネ。

天井高が2.6メートルなのが良いなと思います。
天井が高いと圧迫感がないですし、
家具も外国製の背の高いものが置けます。

マンションのネーミングは、
私は湯島でも本郷でもどちらでもいいかな・・・。
日ごろ使う駅は本郷三丁目の方が使い勝手が良さそうですけれど。

マンションの名前は新築で買う時は正直、買う方はどうでも良い。７さんのご意見はごもっとも。

しかし、湯島と名乗る物件と本郷３丁目となのる物件では本郷３丁目とした方が売れるとデベは分析した。そして、次回売る時（中古を転売する時）は皆さん（新築購入者）は売り主になるが、その時はこの物件は最寄り駅と住所表記を基本として中古マンションとして売り出されるのです。

中古販売する時にマンションの名前なんて書いてないでしょ、ネットでみる広告に。

本郷３丁目を名前に付けて得するのは最初に売るデベだけ、つまり損するのは最初に湯島価格ではなく、本郷３丁目価格で買っちゃう最初の購入者だけ、分かるかな？

キモい

湯島というと歓楽街のイメージで、本郷は文教地域というイメージ。
ここは住所は湯島だけど坂の上で歓楽街から距離があるから、環境的には本郷だと思う。

南側の駐車場はお寺の土地でしょうか

将来何か建つ可能性もありますよね

>>11さん
都市計画上、近隣商業地域なので、日当たりなどは担保されません。都心の寺や神社は土地を切り売りしたり定借マンション建てたりするケースが多いですしね。

交通も便利だし、購入を検討していますが、価格が未定です。
文京区の駅近で3LDKマンションの相場はどのくらいなんでしょうか？？

また、文京区はお受験地域という噂を聞きましたが、
その辺りはどうなんでしょうか？？
ママ友合戦など、本当に起こり得るのでしょうか？？

ご存知の方、教えて下さい。

文京区で普通の3Lでしたら9000万前後からではないでしょうか。以前音羽でママ友関係についていけず、ママ友の子供をあやめてしまった事件がありました。学歴最重視の方が多いです。文京区の最大のネックは練馬ナンバーになってしまう事ですかね。他は緑もあって安全で暮らし易いですよ。

>>11さん

昨日、現地を見てきました。
寺の土地とは違うような雰囲気でした。
何か建つ可能性が大きいと思います。

南側はお寺(霊雲寺でしたか？)なので景色の抜けが良く、その環境が永く保証されるのではないかと
考えておりましたが手前に駐車場があるのですね。
しかしそれよりも、小学校の隣なので窓を開けると吹奏楽の練習の音や歓声などが聞こえると思います。
お子さんが小学校に通う予定であれば、近くで便利ですし夏場は屋上にあるプールが見下ろせて楽しいかもしれませんね。

小学校が隣なのはそれなりにデメリットがあるでしょうね。
やはり日中は騒音がすると思います。
ただ、自分の子供が通うのであれば安心できますけどね

教育施設をデメリットとは心情的にはいいたくありませんが、音の問題はあるでしょうね。
個人的には子供がいるので安心ですが。
2L、3Lのマンションですし、値段がこなれてればお子さま連れの家族構成が多くなりそうですね。

この辺では坪300万超えたら売れないと思います。

21さんの相場観は随分現実と乖離しちゃってますね♪

今日見たら南面の駐車場の東側半分はロープで囲ってあって駐車場としては使っていませんね。何か建つのかもしれません。もっともブリリアの南正面にはかかって来ない感じです。

地所の物件は、駅からはちょっと遠いのが残念です。龍岡門のすぐ近くに何かいい物件出ないかなあと。

坪300万円がいいところでしょう、ブリリアですし。

意味分からん。安田財閥で不満ですか？

教育施設をデメリットと考える方もいらっしゃるのですね。
漠然と「高い建物が経たないから圧迫感なくていいなぁ」なんて
考えてしまっていました。
確かに音の問題はありますね…。
開いている時間が決まっているので
そこが救いでショウカ！？

小学校となり　マンション
と検索してみるとたくさん事例が出てきますから、それ見て判断してみてはいかがでしょうか？

どうも坪330～を予定しているようですね。
ちょっと高いですね。

小学校の隣で考えられるデメリットと言えば、休み時間や放課後校庭で遊ぶ
子供の声、運動会の練習、プールの嬌声、砂ぼこり、放課後吹奏楽部の練習の音
くらいしか思いつきません。
あとは、もしかして休み時間に子供が家に帰ってきてしまう事とか？(笑)

上記以外ですと、
こちらの校庭は休日に開放されてますから、たまに休日でも音はするかもしれません。
イベントのときに周りに車があふれる学校もあるようで、ここもそうだと駐車場への出入りに苦労するかもしれません。
あとは通学路の物件では入り口や郵便受けにいたずらされたり。
そのくらいでしょうか。

この前、休みの日に学校の前を通りかかったら
サッカー教室をやってました。人数はそんなに
多くなかったですが、学校周りが静かなのも
ありますが、それなりに声は響いていました。

学校隣り合わせの東向きの部屋と逆の西側の
部屋では窓を閉めた状態でどの程度、部屋の
中まで聞こえるのか、知りたいですね。

建設予定地の前の歩道、休みにかかわらず
自転車が数台、止めて（放置されて？）ました。
学校の近くだと住み始めてこういうのもある
でしょうね。

あと確かに駐車場の出入りは登下校とかイベント
と重なると邪魔になるかもしれませんね。

さっきスレ立ててきましたが、
「ザ・パークハウス 湯島龍岡町」の案内が、
本日、ポストに入ってきました。

こちらにスペックを書いておきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337261/

個人的には、「ザ・パークハウス 湯島龍岡町」の方がいいなあ。

学校は休日でも校庭などの施設は貸し出しをしていますものね。
それはもうしょうがないのかもしれないです。
マイクを使って音楽を流したり、怒鳴り声が聞こえたりしなければ良しとしないといけないでしょうね。
学校の近くに住んでいるということで気持ちの面である程度の妥協は必要になってくるかと思います

一般向けのモデルルームの公開が今月末のようですね。
その前の優先販売分はどれくらい売れてしまっているのでしょうか？
もともと分譲数も少ないですから、
意外と残っていないですかね…。
まずはＭＲで情報収集することからしか始めるしかないでしょう。

優先販売なんてあるんですか？

近くのプラウドは坪330～340平均だったと思います。
それにあっちはアドレスも本郷一丁目だし、プラウドブランドだし、と考えると、こちらの物件は坪300ぐらいが妥当かと思います。
坪330とかだと割高感いっぱいですが、さてどうなんでしょうか？

プラウドもブリリアも５０歩１００歩でしょ。

ここは盛り上がらないですねぇ。
(相場よりも)高いからかな？

小学校に限らず、隣に学校があると学校のチャイムや子供の声で
賑やかに感じる所があるでしょうね。声や音はいいとして、
砂埃が気になりますね。風の強い日は高いところまで上るようなので、
最上階のバルコニーでも砂まみれってこともあるでしょうね。
スロップシンクがついてるといいのですが…

ブリリアは、どこも大抵スロップシンクが標準装備されているので
こちらも期待してよろしいのではないでしょうか。
近くに嫌悪施設や交通量の激しい道路があるならまだしも、学校が
近いからと価格に反映されることもありませんね。
むしろ付加価値としてプラスに捉えられると思います。

各デベともに、土地の仕入れが極端に少ない状況です。
地価が上昇傾向であることを考えると、坪300万円は無理でしょう。
それは、この物件にかぎらず、都心部の物件全体に言えることです。

ここが坪300だったら大変です。23区内全域のマンション価格との整合性が付きませんよ～

なお、ここの土地の仕入れ価格は相当高かったと聞いてます。

デベの土地仕入れの他に、震災復興で、ゼネンコンは大忙しの状態にあります。
大規模開発のマンションは別にして、普通のマンション建設には旨味が少なく、興味を示しません。
また復興需要で資材高騰もあり、建築コストも高くなっています。
従って、これから建つマンションの坪単価を、これまでの感覚で高い安いと比較することは大きな誤りにつながります。
当然、この流れは、既に中古価格にも影響を与えています。
こういう状況を考えれば、都心部のマンションは、これから徐々に上昇していく傾向にあります。
金利も上がる傾向にありますし、消費税も上がりますから、早めのご購入をお勧めします。

会社関係者の方、書き込みお疲れ様です。
坪300とは思いませんが、湯島で坪350は高すぎですよ。

設備仕様にはスロップシンクのことは表示されていませんでした。
砂埃はたしかにすごいと思います。
風強い日は特に洗濯物が外に干せないというデメリットがありますね。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

＞No.46

残念でした～～～。
会社関係者ではありません。
一般人です。
邪推もほどほどに。
しかし、会社関係者はこんな掲示板見に来るほど暇なんでしょうか。
見てどうするんでしょうかねえ。

>42

間取り図見れば分かるけどスロップシンクないよ。青田売り物件検討するなら図面くらい読めるようにならないと。

>36

昨日、会社の共済会のHPで優先分譲に気がついたんだけどこれからみたい。提携企業社員だと別枠で申し込めるってのと、優先分譲を先にするんで、それに外れても一般分譲にも登録できるみたい。

ただ、提携企業社員向けの優先分譲って掟破りのような。単に共済会経由で物件を紹介してるだけで、東建と提携関係にある会社じゃないし。

>49

マンコミュって匿名だから、デベがステマしまくりだよ。食べログが問題
になったでしょ。匿名掲示板の宿命。

ステマを見分けるのもコンピュータリテラシーの一つ。スキルをあげない
とまんまと乗せられちゃう。

優先分譲ってもっとなんていうか売る相手が決まっているっていう感じかと思っていたのですが
共済会経由なんですか。
共済会経由だと何か特典があったりするのでしょうか？？
もし希望する部屋がそれにあればすごくいいのでは？？と思います。

トランクルームがあるんですね。
どれくらいの大きさなのでしょう？？
ゴルフバッグくらいは入るといいなと思います。

トランクルームは便利ですよね。我が家もクローゼットに入らないような
スポーツ用品を入れるのに使いたいなって思います。
全邸ポーチ付きになってるのも嬉しいですね。
ここに自転車とか置いちゃう人が出てこないといいなと、思います。

公式サイトに全間取りが公開されましたね。

東西面のダイレクトウィンドウ、いいですね。
惚れました。

間取り出ましたね。
共用部に面している部屋の窓ですが、
プライバシーに配慮して作られているなぁという印象です。
ポーチの内側で、目隠しになるような感じの作りになっていて。
通路側ってどうしても開かずの窓になりがちなのですが
これなら大丈夫そうに感じました
思っていたよりも良かったです。

Ａは連窓サッシがありますね２つの部屋にかかる形で変わってるなという印象を持ちました。これどういう風に開閉するのかな・・洋室側に窓を全部移動できるようだとリビング側のほうは窓すら邪魔しない開放感を出すこともできますよね、これに期待です。うちはこの間取りをまず検討することにしますよ。この辺は風は強い地域でしょうか、全窓開放するとかなり通風が良さそうです、強風だと参りますよね・・汗。

Bタイプのポーチは、共用階段があって共用廊下直に部屋だと影になるから苦肉の策のような気もする。

ごめん、本郷は五輪関係ないよね。
豊洲五輪の開催される地域にするね、本当にみんな、ごめん

Bタイプの洋室（２）は隣がエレベーターだしね。

>61

豊洲のさくらか。

>63　釣られるなーー

ここはこんなに強気価格で売れるのかしら？

マンション初心者です。この価格はやはり高いのでしょうか。場所はまずまずでしょうが、面積も70㎡そこそこでこの価格が高いか相場なのかよく分かりません。

高い安いは主観も含まれるから一概には言えない。いくつか物件を見て相場観を養うとか、近隣の仲介業者に相場を確認するってのが一つの手。ここの資料を見せて査定してもらうってのもいいかも。

66の書き込みの方へ。この周辺は500ｍごとに値段がかなり変わります。湯島の坂上（本三含め）は3ＬＤＫなら平均6500~7000万円するけど、坂下になれば500万下がる。ただ坂下でも池之端はそれなりのブランド力があります。当然ですが、山手線の外まで行けば（この物件から10~15分ぐらい）、大手の物件でも5000万円を下回る3ＬＤＫもあったりする。私は周辺のお安いエリアに住んでいますが、湯島の坂上でもラブホテルがあったり、環境そんな良くないんじゃないかなというのが、正直な感想。本郷三丁目の駅から春日の方が、環境はいいです。
ここのＭＲ行きましたが、間取りとかすごく良かったです。天井の高さ良かったですし、玄関前がパーソナルスペースとして使えるのもいいです。しかし、やっぱり私には高かったです。

3LDKで一番安いお部屋は
いくらからですか？

6000万以下ってことはないでしょう

6500以上

ここは当初の予定価格が高過ぎてかなり下げてるみたいですね。
中層階で坪350ぐらいだったから下がって当たり前ですけどね。
それでもまだ坪10万下げたぐらいだから、湯島アドレスの湯島物件にしては割高ですね。

買うと決めたわけではないですが先にマイオーダーを考えてみてます。
家具までアドバイスを下さるようですが、これはオプションと同じような流れで推薦するブランドや業者の提供する家具の中からコーディネートという形式になるのでしょうか。

例えば私たちがどこかで見つけてきた素敵と思える家具を見て頂いて、果たしてそれが長期的に見て室内デザインやライフスタイルに合うのか、ここまでのアドバイスを下さるのかどうか。

この点の違いで変わってきますよね。

収納充実プランくらい収納が充実してると良いですね。
3LDKと悩みましたが、荷物の多い我が家では収納タイプかな。
トランクルームがついていて便利ですが、
間取りで見ると狭そうですね…。下足入れ以下のレベルですが
どれくらいの荷物が入るのでしょうね。

68の書き込みの方へ。66です。
丁寧で分かりやすいご説明ありがとうございました。
大変参考になりました。

間取り、日当たりは良いと思うけど、近商業地区で雑然とした環境、どことなく駅から遠い、など考えると、坪単価350万〜380万円は1割は高いのでは？昨日の日経の記事にあった、
足元8パーセント、価格が上昇ということを割り引いても。

購入した瞬間から10百万円近い含み損をこうむると思うと、なかなか購入に踏み切れない。地所の龍岡町のほうが環境は良さそう。

文京区物件としては珍しく、南側がお寺で、東側が学校で抜けていて、その建物の性格から、当面は視界をさえぎる高層建物が急に出来そうにないだろうというのが、この物件のメリットのひとつかと。

一方で西側は民家と駐車場だったけど、いつの間にか更地になってますね。広さからしてビルか何かが建ちそうです。

マンション南東側のお寺に脇の駐車場の半分も、建設が始まってますね。信用金庫の支店みたいなのでビルにしても高層ではないかな。

マンション前の駐車場はそのままなのでお寺と共に南は抜けたままです。

場所の特性で変わらないと思われる事、近隣商業地域の特性である日から環境が変わる事を含めどう判断するかですね。

敷地が狭い分高いペンシルビルがにょきにょき建ちますよ。数年経ったらすっかり風景が変わっています。近隣の経験者より。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

ここの納戸、広いですね、ほぼ何でも収納できそうですよ。
ただ、広いだけに面積の一部を占めちゃいますよね・・。
ポーチが無くてもいいから外側に納戸を、という形が最高だったかも、と理想を述べておきますが基本満足しています。

廊下を無駄に広くしていないですから部屋が狭くなっているようなこともないです。
２ＬＤＫは部屋数が少ないだけに収納が命だなーと思ってました。自分の中では合格間取り、購入するかも。

地図を確認しましたが、湯島小学校の隣に建てられるのですね。
もしかして日本百貨会館という建物の跡地に建てられるのでしょうか。
確かに目の前はお寺、隣は学校なので、南側と東側の抜けは永久保証
されそうですが入れ替わりの激しい立地のようなので、マンションと
お寺の間の駐車場が何かに建て代わりやしないか一寸心配ではあります。

第1期での販売は32戸のようですね。物件概要が更新され値段も出ています。
やはり高いですが、仕方ないのかな？　それでも買う人がいるってことですよね。

http://bh3.jp/misc_outline/index.html

よそのデべさんに聞いた話では、ここの土地取得価格はべらぼうに高かったそうです。
利益を出すためには高く売らざるを得ない、決して東京建物さんがボッタくってるわけでないようです。

なお、タワー物件と違って総額に占める土地価格の割合が大きいので消費税UPインパクトは大きくないです（土地非課税、建物課税）。

ここってトランクルームは専有面積に含むなんだね。ってことは修繕も各住戸もち。

修繕積立費からは出ない、各住戸の任意持ち出しってことできっとその通りなんでしょうけど、、、
TRの修繕ってあまり想像できないです。扉が壊れた、とかでしょうか？あまり気にしないで良いのでは？

トランクルームの修繕は基本考えなくてもいいかなと思っています。壊れても扉とかかな。
今もそうなのですが、荷物が多くて結局は一部屋が納戸化してしまっているので
こういったトランクルームがあるのはすごい魅力です。
いまは生協なども自宅にいないと受け取れない様になっているマンションが多い様ですから、
食配システムがあるのもうれしいサービスです。家にいないから、生協を頼みたいと思って
いるのに自分で受け取らなくてはならないのは不便ですからね。

扉の塗りなおしとかあるでしょ。メーターボックスは共用部分だからやってくれるけど。

修繕項目も確認せずに積立金いくらですで言いなりに払っちゃだめでしょ。管理項目も一緒だけど。

＞＞８６

ポーチの内側ですからね～。
でもたまに全然住戸とは違う場所にＴＲがあるマンションも見かけますが、
あれはあれで面倒ではないですか。

このサイズのＴＲが修繕費に大きな影響があるとも思えず、
玄関の前に位置していることは便利でメリットが大きいと思っています。

室内収納も豊富ですし部屋が広く使えそうな住戸になっていますね。

大末建設の最近の評判はどうなんでしょう〜。お詳しい方がおられましたら教えてください。

ここは湯島地区（100メートル以内にラブホテルもある）なので、平米100万はいかないかと思っていたら、余裕で超えてますね。モデルルーム行きましたが、仕様とか良かったのに、ちょっと残念です。

湯島でこの価格はあり得ませんよ。
最初の予定価格なんてもっと高かったけど。
アベノなんちゃらの問題じゃないです。
やりすぎです。

96さん

そんなこと言ったら、こんなスレいらなくなってしまいますよ。
PositiveだろうがNegativeだろうが、それぞれの価値観を主張するのが大事ではないでしょうか？

私は、やっぱり高いという印象でした。
58m2の2LDKが6000万以上だなんて（確か1階）、ええーでした。
前の方が書いていたラブホ確かに、検索したらありましたし、スーパー少ないし、環境の割にはちょっとね。
本郷三丁目から春日方面の方が環境はよいですね。
でもMRはとても良く作られていました。
ポーチがあるのとか、天井が高いのとか良かったですね。

ラブホのそばって実はいいですよ。出入りする方たちは概ね静かにそっと行動されますから。飲み屋でうるさいよりは数段上ですね。

これより安くしたら目白台より安くなっちゃうから
こんなもんだと思うけどな

私の調べた限り、ラブホで検索してヒットするホテルは全て湯島3丁目地区です。湯島2丁目はないと思います（たぶん）。まして100ｍ以内はないと思いますよ。ラブホを気にする人は気にするでしょうし、気にしない人は気にしないと思います。