管理寺の修行場<part2>

銀行印は個人員ではない、理事長印だよ。

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＞銀行印は個人員ではない、理事長印だよ

「理事長印」という名前の個人の印鑑だよ。

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理事長印に個人名は彫られてない。法人の社印と同じ。

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毎期理事長が代わるから個人名は彫らないよ。理事長職は変わらないから職制印にする。

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＞理事長印に個人名は彫られてない。法人の社印と同じ。

そうであっても、法人化していない管理組合の預金口座は個人でしかできないから、
形状は「法人の社印」であっても、法人の印鑑ではありえない。

したがって、理事長と名乗る個人が預金を下ろしに来ても、その人の本人確認をするだけで、銀行は法人の対応はしない。法人じゃないから法人の対応をしないのは当たり前の話です。

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非法人の管理組合は銀行では「みなし法人」の扱いだよ。
それと印だけでは引き落とせない。通帳が必要。
印と通帳は同一者が管理しない。マンション管理適正化法。

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当然ですが、そんな事も理解してない方がここにいるんですね。　ビックリ！

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みなし法人なんて取引形態、どこの銀行に有るの？　　あたまだいじょうぶ？

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＞それと印だけでは引き落とせない。通帳が必要。

ゆうちょ銀行は、通帳だけで下ろせます。印はいらんよ。カードもいらん。

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＞印と通帳は同一者が管理しない。マンション管理適正化法

こんなおめでたい規定を、信じる者が騙されます。
無意味な規定。

あんた気を付けた方がいいよ。

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＞＞当組合の理事長が入院中ですが、理由を説明してください。
正解はありませんでした。皆さん理事にもなれませんね。
でも
＞理事長の相続人がわれさきに預金を下ろすからじゃね？
は近いです。組合と同じ銀行に個人預金を持っていて相続人が動くなどして銀行が死亡の事実を把握すると全ての個人名預金を凍結し、全相続人の同意がなければ預金を下ろせません。法人組合でない場合は個人名が通帳に記入されていますので凍結されます。
組合としては管理組合の通帳であることの立証と新理事長を選任しない限り凍結は溶けません。

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＞相続人が動くなどして銀行が死亡の事実を把握すると全ての個人名預金を凍結し、全相続人の同意がなければ預金を下ろせません。法人組合でない場合は個人名が通帳に記入されていますので凍結されます。

たしかに、「銀行が死亡の事実を把握する」と、銀行はその口座を凍結する。

しかし、銀行は戸籍を見張ってるわけではないので、その情報がなければ相続の事実を知るすべがない。

ということは、
銀行が「知る」前に、相続人が被相続人の死亡の事実を告げずに、使者としてその預金口座から引き下ろすことを阻止することはできない。

したがって、
＞理事長の相続人がわれさきに預金を下ろすからじゃね

は正解。

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>>611
おじさん、そんなこと常識だよ、真面目ぶっていまさら演説こく事でも無いでしょうよ。
聞く方も…だけどね。

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管理費や修繕積立金の横領がなくならない理由がわかるな。

おめでたすぎるぞ。

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＞銀行が「知る」前に、相続人が被相続人の死亡の事実を告げずに、使者としてその預金口座から引き下ろすことを阻止することはできない。

で、管理費の支払いは？

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まさか、銀行が「知る」前に、副理事長が理事長の死亡の事実を告げずに、使者としてその組合預金口座から必要経費を引き下ろすわけ？

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管理組合の収納支払口座、保管口座は安全対策からロックアカウント口座だよ。
よく調べてから書き込んでね。個人の口座と取扱いが違うから。

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ロックアカウント

通常の振込に比べ取引の安全性を高めた仕組み。
あらかじめ資金の引き出しや振込み方法が定められているため、資金移動の際に目的外利用が防止される。

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＞あらかじめ資金の引き出しや振込み方法が定められているため、資金移動の際に目的外利用が防止される。

へー、揚水ポンプ故障で修理費の請求書が来ているんだけど、その時期に理事長が死んだ場合どうするの？

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その場合は、理事会が開催されて、理事長が新たに選任するまで、預金の引き出しはできませんよ。

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その理事会は無効だね、役員の欠員は理事会では補充は出来ないよ。

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＞理事会は無効だね、役員の欠員は理事会では補充は出来ない

知ったかばかが釣れました。

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理事会で補充した理事が理事の互選で理事長になり異議の申し立てを受けている。どうなるかね。

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＞理事会で補充した理事が理事の互選で理事長になり異議の申し立てを受け

そもそも、理事長が死んでも、理事を補充する必要はないんだけどな。
理事長は理事を補充せずとも、理事会で決議できる理事で新たな理事長を選任すればよい。

知ったかばかの壁が厚い。

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理事長が失踪したり脱藩した場合は、新理事長選出までの間は副理事長が代行する。

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大規模マンションだと万一に備えるために理事長の影武者をつくるけど。

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＞そもそも、理事長が死んでも、理事を補充する必要はないんだけどな。

管理規約を読みなさい。定員は決めているのが一般だよ。
理事会充足率だけではないよ。
出鱈目を言うのは止めましょうね。

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＞管理規約を読みなさい。定員は決めているのが一般

あんた怖いわ。
定足数を定めるも定めないのも、どっちでもよいのよ。
だから、定足数を定めるているのが一般だとは到底言えません。

知ったかばかのかべは更に分厚いようです。

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うちの規約では、定足数を撤廃して職制だけの規定に変えました。

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量より質でしょう、管理組合の運営は。
無能な理事はたくさんいても意味がありません。

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＞うちの規約では、定足数を撤廃して職制だけの規定に変えました。

多分USOだろうが、まともな用語を使いなさい。
定員と充足率のカレーライスだ。

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＞多分USOだろうが

そう決めつけるあんたの頭がばか。

理事会の定足数の規定の仕方はいろいろある。

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定足数って何だ？

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だから定員なのか、充足率なのか不明の説明で得意になっている御仁がいるってこと。

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数を決める理由は？必要な役割を決めて数はあとからでいいのでは？

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副理事長が５人もいるマンションがある。なんで５人も必要なの？
それと５人のランク付けはどうするの？

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普通は職制名の後に号番をつける。副理事長１号、副理事長２号とか。

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>>637
その場合の副理事長の役割分担は？

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＞副理事長が５人もいるマンションがある。なんで５人も必要なの？ それと５人のランク付けはどうするの？

他人が心配するものではない、理事長のスペアーには代わりはない。

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＞数を決める理由は？必要な役割を決めて数はあとからでいいのでは？

組織の継続性を知らない無知な即興に過ぎない。

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組織の継続性を言うなら箱だけあればいい。中身は毎回変わるが。
箱だけが継続していることになる。中身は毎回変わるから継続性は困難。

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タブちゃんだけ変わればいいと思う。

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可哀想な人だね。

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５９１さん　第３者管理方式は国交省が検討できるの。？？？

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国交省のホームページを自分で見なさい。

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標準管理規約の第３者管理方式でしょ。

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タブちゃんって誰？

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滞納を撲滅したみらい平の剛腕理事長じゃないか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

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滞納は悪ではない、長期なら悪質、遅延損害金を払えば3，４年は許される。

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>>650
滞納は管理規約違反だよ。

第２５条区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金

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＞滞納は管理規約違反だよ。

その通りだが、一方遅延損害金規定があるのはその行為を認めている事になる。
問題は規約違反が悪質かどうかは滞納期間の長さにある、判例では５年で悪質とされている。

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いずれにしろ滞納を未然に防ぐことが肝要。それが理事長の勤めだ。

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滞納は禁止できないので、理事長の勤めは時効にしない手段を取ることが仕事です。

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＞第２５条区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金


第60条
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

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滞納で気を付けないとならないのは占有者（賃借人）の使用料の滞納。具体的には駐車場使用料。
滞納を放置してると何時の間にか退去して未収金は回収できなくなる。使用料は次の賃借人に継承されない。

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規約による。
うちの駐車場使用契約は規約で区分所有者と占有者が契約できることになっている。
また区分所有者は契約した駐車場を転貸できない規約になっている。
従って、賃貸人の区分所有者が自己の契約した駐車場区画を賃借人の占有者に貸すことはできない。
だからうちのマンションでは賃借人の駐車場使用料の滞納には賃貸人の責任がない。

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>>656
うちは規約で駐車場使用料３ヶ月滞納で強制解約するとある。幸いまだ発動した事はない。

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駐車場区画の転貸を認めると、転貸で利ザヤ抜いて稼ぐ奴が出てくる。
マンションの駐車場業は住民のための共済事業だから国税は不課税にしてる。
ちょっとでも収益事業になれば国税は課税してくる。注意が必要。

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変わった管理組合が多いんだね、管理費、積立金、ネット等の銀行引き落としと、
専有使用の庭や駐車場の利用料金は別で引き落とすと言う事だな。

それとも賃貸に出している区分所有者だけ別で手続きしてくれるのか？　ご苦労さん！

それと、組合が駐車場の外部貸は聞くが、区分所有者個人が転貸なんかあるのか？

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>>660
内は滞納即解約と規約にに書いてある。だけど今だに強権発動されたことはない。
ところが今期の理事長は強権発動する旨の警告を全組合員に出した。

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>区分所有者個人が転貸なんかあるのか？
闇でやってるから表ざたになってないだけ。時々チクリが理事長に入るけど。

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管理組合なのに駐車場の管理も出来んのだね。契約車両以外の駐車を許してるんだ。
通常は駐車場貸与するには車検証で車両登録するだろ、いい加減な組合もあるんだな。

それに敷地の中に住人以外の者が、車の出し入れだけで毎度出入りしたらすぐ解るよな。

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管理費、修繕積立金と共用部分の使用料は次元が全く違うもので、使用料は運用規定で使用禁止は簡単に出る。

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↑　ご苦労さん、別々で引き落としなんて大変だ事、そういうの「段取り悪い」と言うんだよね。

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うちは組合員は全員口座開設していて、管理費・修繕積立金・駐車/バイク/自転車使用料・インターネット利用料は毎月月末に口座振替で引き落としてる。
任意利用の共用施設（集会場、ゲストルーム、シアタールーム、防音スタジオ、洗車場）使用料も、月末締め翌月末口座引落しで徴収している。
占有者（賃借人）は、駐車/バイク/自転車を利用するまたは共用施設を利用する人は口座引落しの手続きをしてもらってる。
基本は「キャッシュレス」で管理組合としての金銭事故防止を図ってる。

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＞↑　ご苦労さん、別々で引き落としなんて大変だ事、そういうの「段取り悪い」と言うんだよね。

管理費等と使用料を別々に引き落としていると曲解するとは単純過ぎる。
管理費等の滞納と使用料の滞納は対処の仕方が違うことが理解できていないようだ。
使用料の滞納は即解約の運用規定の設定が出来るが管理費等の滞納は遅延損害金しか対抗措置ができないと言うことだよ。
分かったかね？

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何で削除されたの？

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一気に滞納が撲滅されたらしい。
戸別訪問撃破の効果はてきめん、さすが剛腕理事長だな。

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滞納で騒ぎ過ぎ。時効だけを注意。そのうち競売か任売で所有者が変わる。時効防止しなければいけない案件は引き渡しご２５年４００戸のマンションだが自動的に特定承継人より入金あり。

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>>675
滞納者全員払ったということですね。
払えなかったわけではないということですね。
ようするに「だらしがない」だけだったということでしょう。

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滞納は理事長自ら取り立て屋にならないと撲滅はできないよ。
管理会社は委託契約に基づき事務的に督促しているだけ。
金取れなくても管理会社は痛くも痒くもない。

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＞滞納は理事長自ら取り立て屋にならないと撲滅はできないよ。
支払誓約書を取り付けて時効対策するのが限度です。
＞管理会社は委託契約に基づき事務的に督促しているだけ。 金取れなくても管理会社は痛くも痒くもない。
今更何を言うの、当たり前の事だよ。
しかしマン管連の規約の様に管理会社に滞納金の半額負担規定の契約がある例もあるよ。

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>>679
滞納債権を撲滅するか滞納債権の時効を中断するか、それは理事長の方針次第。
楽なのは後者の時効の中断だ。時効中断だけなら延々と債権は回収できない。
ただ回収できなくても理事長の腹は痛まないから、時効中断して来期送りにするのが多い。
理事長にペナルティーを課す意味で、期中の滞納債権は理事長弁済規定を設けるとよい。

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>>672
それを無能で段取り悪いと言うんですよ。　考えなさい常識ですよ。
ほんとにそんなマンション有るのかね？

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６７２がが正しいよ。６８２は無理解に付勉強して出直しなさい。

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>>683
偉そうに何の権限でジャッジしてるの？　書き込むなら自身の意見を書きなさい。
無意味なレスはよしなさいよ。

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>理事長にペナルティーを課す意味で、期中の滞納債権は理事長弁済規定を設けるとよい。
管理組合債権の理事長個人への債権譲渡と言うことになる。
譲渡された債権は理事長個人が滞納者に回収をかければいい。

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＞理事長にペナルティーを課す意味で、期中の滞納債権は理事長弁済規定を設けるとよい。

滞納は必要悪であるのでそんな規定は出来るはずなく例え作ったとしても遵守義務はない。
区分所有法の管理者を勉強しなさい。

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規約で規定すればいいだけ。
管理者も理事長と別にしてる管理組合はある。規約で理事長=管理者を規定していない。

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無理に勉強しなくて良いよ、管理会社に聞けば良い事。

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クグれば聞かなくても分る。

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>>687
理事長（管理者）に滞納債券の弁済規定なんか出来る訳無いでしょうに、北の国でもあるまいし。
区分所有法の２６条にこんなの有るんだよ、規約では変更できないから覚えときな。知らないのが変だわ。

＞管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

これがないと恐くて誰も理事長や管理者にはならないでしょうに。　意味解らんかな？

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管理者=理事長に対して組合員は第三者ではない。

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>>690
規約で規定はできる。
それを合法か否かは訴訟しない限り裁定は出ない。

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>>691
>>692
２６条３の意味すら理解できない馬鹿ばかりですね、管理会社さんに聞いたら教えてくれるよ。
この条項は強行規定なのよ、規約に記載や規定は出来ないの、無知もホドホドにね。

法を知らずに法を犯しても罪に問われるのよ、馬鹿は損、と言う事。

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滞納処理に脅かし納入、管理者への義務規定なんか出来るわけ無いよ。
逆に脅かされたと滞納者から訴えらるが落ちです。

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「善意の第三者に対抗できない」はいいと思うよ。
今問題にしてるのは管理組合内部の話。外部の話ではない。

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＞＞６９５
管理会社に聞きな、内部で滞納債務を理事長に押し付けるのは如何言う事か無いオツムで考えな。
滞納は理事長の責任なのか？　法を理解できない奴に説明しても無理か？？？

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管理会社が決めることではない。組合員が総会で決めることだ。
総会決議とればいい話。使用料滞納で即時駐車場使用契約解約も総会決議をとった。

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>>697
意味不明な事書きますね。
組合委員が「何」を総会で決めるんですかね、教えて。
おたく、何に対してレスしてますか？

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管理規約に規定を追加するのでは？特別決議が必要。

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滞納者に対しては、駐車場使用禁止とか共用施設使用禁止の規定はあるね。

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