マンションは10年で買い替えなさい

需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
また、お金はあまり過ぎてるので、安くなれば、投資対象になるし。
すっごい田舎で、お化け屋敷のような建物込みならタダ同然もあるかもしれませんが、
誰も住みたいと思わないし・・・

23区でも都心や城南の一部は、資産価値は維持されると思いますよ。

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４５
君の知力をまずは見せてくれ。

４７
だから？どうなの？

４９・５１
ただ同然って？目減りするのが困る、という話じゃないのか？？？

＞需要が変化すれば、供給も変化するので、資産価値がゼロにはなりません。
ゼロになったら困るし、そんなことはありえない。
＞需要が変化すれば供給も変化する
それはそうだろうけど、それによって資産価値の変化がどう変動するかを話し合ってるのではないか？

訳分からん・・・

５１
資産価値って定義は何？

とんでもない奴ばかりだね・・・・・・・・・・・・・・

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52

大損ぶっこいて、いらいらされて、かわいそうです。
うまくいってる人のことが羨ましかったりするのかもしれないけど
自分が惨めになるだけですよ♪

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>25 = >37 です。

私はスレ主と同じで中古売却で今のところ損はしていません。

しかし、どちらかというとスレ主以外の人と意見が近いです。

中古が購入時よりも高く売れる、もう少し条件を緩和して購入費－原価償却分
よりも高く売れるには、不動産価格の上昇が必要条件です。
だって、新築購入時にはデベの利益まで乗っているのですから。

ということは、話は簡単で不動産価格が右肩上がりではない限り、
買い替え続けることが利益を生むことなんかありえないです。

中古価格が同立地同レベルの新築の価格を上回らないのは納得してもらえますよね？

新築購入時に、なるべく適正価格で売っているデベから買うとか、
郊外のような中古需要の少ない立地の物件は買わないとか、
維持管理が重要なので評判のいい管理会社が担当する物件を買うとか、
といった戦略は「万一の買い替え」に備えて重要だと思います。
しかし、「買い替え続けた方が得になる」という意見は論理的に否定されます。
喜ぶのはデベだけです。

これからは新築のだぶつきが顕著になっていきます。
売り上げを出して会社を潰さないために、デベは新しい物件を建てざるを得ないので、
供給量を調整するといっても限度があります。
立地に関してもそうです。ひと昔前は郊外でバス何分なんて場所にもマンションを
建てていましたが、今は駅徒歩10分を超える物件はめったにありませんし、
都心にもマンションが続々と建っています。だって、そうしないと売れないからです。
郊外型のサクラディアなんて超悲惨でしたよね。

そうすると、好立地物件でも新築価格は下落していきますし、中古はそれ以上に
下落するだけでなく、買い手を見つけることすら困難になっていくと思います。

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この本の著者面白すぎ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1339129929/

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私も損しておりません。

実戦の経験ない子は黙ってなさいね。

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いくら自分のサイト（住まいサーフィン）が閑古鳥状態だからといって、
商売敵のところにスレ立てなくてもいいと思うのだが。よっぽど困ってる？

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この本の著者が企画していた詐欺まがいビジネスです。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

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著書を勧める気もないし、著者とは無関係なので、
著者の批評なら、余所でお願いします。

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54

基本的に、私もそう思っています。
でも、実際には築1年でも値上がる物件や築10年以内でほとんど値下がらない物件はあります。
それを選ぶことができれば、住宅にかけるお金を少なくできます。

簡単だったら、わざわざスレもたてません。
難しいから、情報収集してるんです。

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56

いくらで買われて、何年後にいくらになりましたか？
あと、場所なども教えてください

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そんなうまい話の黄金律があったら他人に洩らさないと思うのだが・・・競争率上がるだけじゃん。

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あれっ、
マンションは10年で買い替えなさい
におすすめエリアとか書いてありますよ。

こんなとこで質問しているより立ち読みでもいいから読んでみればいいですよ。

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63

本は読みました。ただ、全てが書かれているとも思ってないです。
本に書かれていないことや自分では全く想像できていなかったところとか、
そういう情報が見つかる可能性があるんじゃないかと・・・。

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なんだよ、詐欺屋さんの話にレスしてたのか
１０年で買い替えたらオトクとか、まあ真っ当な著者なら書くわけがないわけだが
スレのたたき台としてももう少しマトモなソースを選ぶべきだったね
マジレスしてたのがアホらしくなってきた
俺はここからおさらさせてもらうよ

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この作者がマンション投資で巨額の財産を得てないのは何故？

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本を立ち読みしたけど、過去の実績の分析が中心で、これから何を買えばいいか書いてるわけではないよ。
この手の本にありがちだけど恣意的に分析軸を立てて反証余地を検証してない。これ読んで鵜呑みにすると危険かも。

この著者は色々あるから買う前にちょっとしらべてみたほうがいいよ。

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買い替えないで、賃貸運営にすれば、他人にローンを払って貰えます。ローン終了後は、賃貸収入が老後資金となります。多少赤字になっても、確定申告で税率が下がる場合もあるし。

なんで買い替えるの？年収１０００万あれば、銀行は５０才でも４０００万は貸しますよ。８０歳まで借りれるから。団体信用生命保険で、あの世に行けば、家族のものになるしね。病気になっても、個人生命保険で特約入ってるから、余程の想定外の事がなければOK。

ハイパーインフレとか、天災は、私だけの問題ではないので、考えても仕方がない。

これ、私の実戦。

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68

賃貸経営は、リスクプレミアムの分、上手くやれば儲かると思いますが、
税金など考えると、どうなんでしょう？

売却で利確できない場合は、考えますけど。

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賃貸経営は資産家の相続税・固定資産税対策
土地の上に借金をして賃貸物件を建てる
借金が負債となり相続資産は圧縮されるのに、借金により期待される将来の家賃収入は相続税の対象外
合法的な節税対策
先祖伝来の土地があり資産が腐るほどあって相続税の不安が尽きないならやってみたら？
土地家屋あるいはマンションを新規に手に入れて賃貸経営など頭がおかしいとしか思えない

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中古ワンルームマンション経営、中古アパート経営でうまくいっているひとも少数ですがいますよ。全体の1割ぐらい？？？頭がおかしいはいいすぎ。

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７０さん

人には、あなた様が想像できない色々な事情があるのです。永住するつもりでマンション購入したが、国内外の転勤で賃貸運営にせざるを得なくなったり、親と同居せざるを得なくなったりと・・・・

そんな時、過去スレにあるように、物件価格の下落（デベや施工会社の利益分は普通は価格が落ちるのが当然でしょ、バブルじゃないんだから）や諸般の手数料などで、１０００万以上のロスが発生するくらいなら、賃貸運営にしてローンや固定資産税に充当して、将来的には戻るとか、そのまま賃貸経営して、自分は他の物件を新たに購入するなど。

頭が固いのはあなたですよ。視野を広く持ちなさいね。

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中古マンションをキャッシュで買って貸してますが、８パーセント位は回っています。お金は働かさないと勿体ないですよ。

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8％で回ってるって・・・・・それ元本が減ってるわけだが

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築何年か経った物件だと価格下落率が低いんじゃないの？
中古というところがミソだと思う。

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投資用に新築買って儲かったって話は確かに聞かない。

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新築をローンで買うというのは愚の骨頂ですからね。デベにゼネコンに銀行にカモられるだけです。

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新築買って儲かるのはシティタワー品川買ったひとぐらいだろうな

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77

なにが愚の骨頂なの？意味わかって使ってる？

永住するなら質のいい新築が良いに決まってんじゃん。手垢のついてない、だれもウンコしてない便器で。

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投資用物件の話でしょ。誰も自宅の話してない。

ちなみに便器替えるくらい百万で済むけど
新築に払う差額は百万では済まないねえ。
いい気分のために千万単位、つまり数年間余計に
ローン払ってもいい、って10年単位で買い換えて
しかも損したくない人には足枷のような。

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ん？うちは自宅も賃貸もぜーんぶキャッシュで中古だよ？ウンコとかは気にしないんでｗ

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中古は安いけどその分耐用年数が短い。だからどっちがいいともいえない。

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築６年で固定資産税が上がった時に売りに出す人が結構居るので狙い目です。新築５～１０年で固定資産税とか住宅ローン減税とかゆとり返済とかが終わるので、売りに出す人が結構いますからね。

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81
特殊な方のお話はあまり参考になりません。キャッシュで何軒も自宅買う方は少ないので。

83
ゆとり返済は今は無いはずですよ。悪名高かったし。固定資産税は資産の勝に連動するから、年々下がるはずですが。

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マンションだと5年目まで固定資産税半額ってことを知らない人間がマンコミにいるとは思えないが

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ゆとり返済もどきっていうのは今でも健在でしょ。

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フラット３５Ｓというのもありますね。

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みなさんの意見を総合すると本のように上手くはいかないのですね。ということであまり読む価値はないかも

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サギ業者の書いたものなど読む価値があるどころか害悪でしょうが

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>60

54です。
全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

バブルで高騰した1980年代終わりから1991年まで（地方だと1994年ぐらい）に
マンションを買った人で、10年後のバブル崩壊後に売却して売却益を
出せた人なんかいないと思います。
もしも、儲けた例があるならぜひ教えて下さい。

現時点で売却益がある物件が希少ではあるが見つけられるのは、価格の
下げ傾向があまりきつくないからに過ぎません。立地条件によっては
局所的に値上がりする立地はありえます。しかし、消費税増税後は、
駆け込み需要も終わり、マンション価格が本格的に値崩れすると思います。
そうすれば、その時点では売却益を狙えるような物件は見つからなくなります。

前にも書きましたが、売却は高値の時期に行いたいわけですが、購入は底値で
行いたいわけです。高値と底値の時期は正反対なので、「買い替え」では
利益を出し続けるわけにはいかないのは明らかです。
マンション価格の動向が予測できる神ならば、底値で買って、高値で売り、次の
買いまでは賃貸、という生活を繰り返せば資産形成はできるかもしれませんが、
この神様でさえ今後もマンション価格が上下を繰り返さないと儲けは出せません。
日本の住居はこれからだぶついていくので、この条件はたぶん満たせません。

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正解だと思います。

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>>90
>全面的な不動産価格下降局面ではあなたの言うような物件は存在しません。

君は、神様？

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すべてのマンションが含み益なんてでるわけないでしょ。
アベレージとして見た場合、資産価値が下がっていっても、
個々の物件では、きちんと資産価値が維持できるものもあるでしょう。
それを見極めるのが重要かと思います。

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10年で買い替え…
この計画にするとうちの生涯収入からは1件あたりの購入金額を相当抑えないと実現できないです…

でも今後起こる問題を考ええるとそれでも無理せずに安めのマンションに住んで
次の住み替えに備えたほうがいいのでしょうか

別の見方ですけどその計画であれば日々の生活で気持ち的にゆとりができるかもしれないですね
何故ならもしかしたら買い替えスパンを15年にするかもしれないですから
その場合は最初に買ったマンションが安かったおかげで生活にゆとりができる計算になります

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築50年みたいなボロマンションをサーフィンして
建て替え成立のたびに持ち分売却すれば利益は出るんでない？

家族の不満とか合意成立するまでの辛抱（と震災リスク）は覚悟しなきゃだけど。
桜上水団地は退去者に出た一時金平均が6,000万円。昭和40年代の公団にして。
建て替え中の原宿団地還元率は約200％。

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そんな物件に当たるより
宝くじに当たる方が可能性は高いと思います。

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辛抱してる間に人生終わるな。

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>92

バブルの高値でマンションを買った多くの知り合いが
苦しんでいるのを見てきました。
売却益を得た人間なんか一人も知らないし、
それどころか残債が売却価格をはるかに上回るために
何年だっても売るに売れない人たちばかりでした。

だから、バブルの高値で買った人で、10年後に売却して
儲けた人がいるなら、一例でもいいから教えてと聞いています。

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>96-97

価格下落局面の10年以内に買値＜売値でなきゃ利益出ない
（買値＝売値じゃ諸経費分、損する話）時点で博打に近いのに
確実性や短期決着望む時点で、言うだけならタダって願望でしかない。
なら宝くじ買うなり短期に利確出来る方法論示せば。文句だけなら馬鹿でも言える。

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より長期的視点にたった以下の理由から、10～30年程度以内には買い替える必要がありませんか？

30～50年程度後は、マンション過多、人口減等によって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

自分や継いだ子供さんが何らかの理由で手放そうとした時、年数経過により賃貸では、管理費＋修繕費を
上回れず、また、売ろうにも、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手がつかない マンションが多数
発生すると思われます。

一方、耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度
の期間）は、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。

これらを考えると、次世代へ負債を回避する目的で、いずれは手放すことがほぼ必須、と言えるの
ではないでしょうか？

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