パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル
前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-01-22 16:42:35
なんでそこでシングル男性の話が出てくるのかは分からんが、基本プランということなんだろう。
家具はこれから買うけどどうしようって話じゃないか？
なら小さいテーブルとかソファ買うしかないんじゃね？
80Cっていうことは部屋の広さ80㎡はあるっていうことなんでしょ。
それでLDKが13.8Jなんてことありうるの? ホントだとしたら安いなりのババつかみ物件ってことじゃない?
なにげに、ケーヨーD2が便利ですよ。ホームセンターで。
スーパーは、外出先から帰宅する際、駅周辺で寄るの多いし、
ストックできるものはネット通販。
ネット通販の方が安かったり、重たい思いせず済むので、
コンビニがすぐそこにあれば、個人的にはまあ十分です。
ババつかみも何も，モデルルームは角部屋だったから，逆梁は見ているはず．何をいまさら？
むしろあっという間に売れて，俺は買えなかった．２階だけちょっと残ってたけどね．
今回は抽選になったのかな？
リビングが１４畳で嫌なら１６畳あるいは２０畳のメニュープランにすればいいだけの話では？
１期で完売してしまった部屋に対して今更何が言いたいのかよくわからないですね・・・。
部屋の数が減ったりするのが嫌で基本プランにしたけど、あまりのリビングの狭さに後悔しているってことなんじゃねえか？
80以上あるのに畜生なぜだ！？、もっとよく考えればよかった！！っていうわけでここで憂さ晴らし。
天井は広いから 爆
HP更新され、3期2次が最終期ですね 。
先着住戸もなくなったみたい。
良く売れましたね、この物件。
三井ももう少し強気価格でよかったと思ってるでしょう。
ここはホント欲しかったなあ．
色々と批判が書かれていましたが，実際はどうなるんでしょうね．完売すれば買いたくても買えなくなるでしょう．
買って後悔する人，買わなくて後悔する人，どちらが多いでしょうかね．
私は手が届かずに，買いたくて買えなくてとても残念でした．なのでまたココを覗いてしまいました．
最終期最終次が13部屋、先着順が7部屋ということは20部屋残っているということですね。
先着順が残っているということで当初に比べ若干失速感が否めないですが、引渡までには
完売しそうですね。
多少無理しても買おうかな…。
この価格帯でこのアドレスに住めるチャンスはあまり無いのでは。
このタイミングは、どんな理由のキャンセルでしょ。
今日付けで、公式サイトに、1期で売れていた最上階の1LDKが、先着物件に登場してる！
時期的にもう、メニュープランのDENなし、広めリビングの間取りに変更できないんだろうか・・・。
どうなんですかね。
まだ10階まで出来ていないくらいなので最上階であれば物理的には変更可能な気はしますが。
既にオーナーが決まっている部屋についての執拗なコメントは意見ではなく単なる誹謗中傷だな．既に検討外なのだから．少しでもオーナーを尊重するならそんな言葉は発せられないはず．
大体，モデルルームを見たのか？ 間取りが変わっていて想像出来ませんでしたなんていう惨たらしいオツムではないだろうに．
ここはベランダの壁はペラボータイプですか？
キャンセルは買換えがうまくいかなかったのでしょう。
一番大きなお部屋でもそんなに狭いなら、もともとファミリーはあまりターゲットにしていない物件だったのかしら
確定したことを書くべきだ．
確定してます。
港区は知らないけど、渋谷区は、そういった条例が既に制定されたはず。
ただ、制定時にあった建物は、一回につき、もとと同じ高さまで建替可能
とか例外があったはず（建て替え後の物件は、既存不適格になるのでしょうが）。
個人的には、港区は（良くも悪くも）タワマン街にしてしまえばよいと思って
いたので、そういった条例ができたのであれば、残念です。
タワマンが林立する地域に住みたい人なんていないでしょうから、
条例を制定すること自体は理解できますが、多分、適当に抜け穴があるの
ではと勘ぐっています。
なんにせよ、住宅街に突如としてタワマンが立たなくなることはよいことですね。
（元麻布ヒルズとか、デザインの醜悪さと相まって、正直迷惑ですものね）。
＃１０２ですが，
港区建築物の高さに関する基本的な方針（素案）の住民説明および意見募集が始まっていることを＝確定とされるのなら
致し方無いでしょう．
ただ，既存不適格と安易に煽ってほしくないし，多くのタワーは規制から外れています．また，既存不適格にならないように，現存する建物に関しては大分考慮されるようになるのでは？
個人的にはマンション下の共同所有敷地の資産性は全く信じていないのでどちらでも良いのですが，愉快に思わない方もいると思いました．
皆様と意見は合わないようですので，もう訪れません．お騒がせ致しました．
80Cの部屋の人のお悩みよく分かります。
80Aだってカウンター除くとリビング10畳きっかりですもん。
とりあえずソファは2シーターのかなり小さいのにするしかないかなと。
どちらにしても容積率緩和という方向性は今後ほぼ無く、そうなると所有権物件の建て替えはますます非現実的になりますね。
最終的に101さんの件がどちらに転ぶにせよ、定借物件にとっては悪い話では無さそうです。
この物件に関してはあまり関係の無い（マイナス要因が考えにくいという意味で）話題ではありますが、指定エリア内の新築販売中タワーマンションの売れ行きには影響を与える可能性がありますね。
具体的に該当する物件ってあるのでしょうか？
高圧電気一括受電は、
家庭の電気代が東京電力の小口よりも、5パーセント安くなるだけでなく、
管理組合に、毎月結構な金額の利益が入るシステム なんですね！
知らなかったです。
遅らばせながら本物件の良さを再認識し最終期で購入検討中ですが、勤務先提携の金融機関に
ローンの査定をして頂いたところ、本物件は定借物件のため不動産業者提携のローンしか利用
できないと言われました。
そこで将来流動性（転売可能性）が心配になってしまいました。
将来本物件を売却する場合、不動産業者提携ローンを利用できない買主様はローンの借入ができ
るのでしょうか？
金融機関による定借物件の査定が依然として厳しく、買主様が利用できる金融機関が非常に限られ、
又借入条件が厳しくなるのであれば、将来流動性がかなり制限されると思うのですが、どうなので
しょうか？
確かに現状では定借のほうがローン審査が厳しいので，値段は安いものの，本来の価格層よりかは収入のある人でないと審査は通りづらいことは当然です．一方で，場所が良くないとか駅から遠いという意見もあるようですが，客観的に見て利便性の高い地域にあることは確かで一般的にみても駅からも決して遠くないです（いわゆる坂上の南麻布地域のような高級感はありませんが，別に貧乏くさい地域ではありません．十分良いところです）．物件の流動性という部分では10年以内の売り抜けなら元々の値段が安いので間違いなく需要はるはず（もちろん，価格が上昇するかどのくらい下がるのかは誰にもわかりません）．加えて転売せず自分も住まなくなって賃貸物件として保有していても，もともと賃貸需要の高いところですし（これだけ都心の人気地域で20とか30万以上の少々高めの賃貸需要なくなったとしたらそれは日本経済が沈没している時です．日本中どこにも需要がないということでしょう），将来的にハイクラスの来日外国人が増えること（TPPも含め国際化の波は避けては通れず，十番は外国人が最も好む地域でもあります）も考慮すれば，賃貸として保有するうえでは十分な需要がると思われ，将来に渡って賃貸していても極端な損をすることは考えづらいと思います．そもそも本質的に需要がなければこの段階でこれだけ売れることは絶対になく，需要があるから売れているのです．色々と意見がありますが，誰にも未来はわかりませんが，リスクのない投資はありませんし，大きな買い物でリスクのない品物はありません．
中古の定借マンションの住宅ローンですがかなり難しいです。
・そもそも取り扱いがない
・借りられる額が少ない
・利息が高い（優遇がない）
・借り換えがまずできない
今年の夏にシティタワー品川の転売が解禁されますので金融機関の態度等いろいろ状況ががあきらかになると思われます。
自分は普通に、買値より高値で転売できたよ。
あの頃は他の都心高級マンションも値上がりしていましたが。
といえば、どこかは察しがつくと思いますが。
銀座タワーですか？
＞＞113、114、115
ご回答有難うございます。
やはり中古の定借物件への融資は厳しいのですね。
当方も再度勤務先で提携している金融機関に確認したところ、一般的に民間の金融機関では定借物件向けローンは
取扱いをしておらず、特定物件（新築）の不動産業者提携ローンしか取扱いをしていないとのことでした。
フラット35の取扱いはあるようですが、将来中古になった時に民間の金融機関からローンを借りられないと
となると、買主様がかなり限定される（フラット35 OR 現金一括）可能性があるということですね。
転売の可能性が大きく下がるのは転勤の多い自分にとってかなり痛いです。
「PERが高いので賃貸に出せばいいでは？」というご意見もありますが、自分の将来に不確実性が存在し、将来必ず借手
がいるという保証がない以上、大きな選択肢の一つである転売の道が閉ざされるのはとても痛いです。
シティタワー品川が転売解禁された後の金融機関の動きがどうなるか早くみたいですね。
三井住友銀行の定借ローンってありませんでしたっけ？
２次取得者が現金で買ってくれればよいですが、ローン組めない可能性がありますね。
二次取得者〔買い替え）が現金決済とは限りませんよね。
あと三井住友の定借ローンは利息も高いし借りられる金額も低いです。
そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。
そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。
例えば現在売り出し中の６０Ｅタイプですと価格は４８５０万円です。その内訳として建物は２４３０万、権利金１３００万、前払い地代９００万、消費税１２０万です。
このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので１００％借りれたとしても融資金額は２４３０万円以下です。
この物件が仮に４５００万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に８割融資だとすれば融資されるのは２０００万弱です。
したがって購入者は残りの２５００をキャッシュで用意する必要があります。
またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。
定年退職した人が退職金を使って、
キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。
キャッシュで２５００万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
広さにもよりますが１０００万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。
したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。
まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。
４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）
そういうこと。
定借マンションは買ってはいけない。
頼むから買わないで！
目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。
共有という時点で価値なし。
マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの？
マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
する程度のところであって、買うものではないよ。
いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。
・資金が豊富（ローン完済していつでも賃貸にだせる）
・とにかく麻布十番周辺に住みたい
・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる
まあ高級外車を買う感覚です。
パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
年配の方でした。
終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか？
まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。
112です。
皆さん、貴重なご意見有難うございました。
「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
私は本物件は購入してはいけないですね。
>手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。
ここは、「南麻布」ではないですよ。
「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。
＞賃貸の家賃がもったいない。
この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
マンションの購入は止めた方がいいです。
1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
という形で固定することですから。
7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
するということの意味がわかると思います。
ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2％で
複利で運用するのとどちらが得か（運用も難しいですが）。
どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
お考え下さい。
残りも少ないのに盛り上がって来ましたね．
ここはどう考えても南麻布でしょう．登記簿を見ても．それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか？（笑）
財産の計算も良いが，住むところは必要だから検討しているのでは．
戸建よりマンションの方が良いに決まってる．少なくとも同額で同地域に買うなら．
南麻布を南麻布でないとは．．．．．．．．？ おもろい理屈をこねる人もいるもんだ．
＞
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。
４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）
⇒
この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る？？？
それはありえない．麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの？？？w
属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし．
あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ．
自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど．そんな仕事しててむなしくならないのかな．．．
２５～４０万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。
実際に，25万，30万，35万の予算でどこに住めるか見てみればいい．
そんで家賃と比べて，欲しければ買えばいいし，いらなければそれでいい．
六本木レジデンスなんか関係ないね．
お前話がずれてるぞ。
賃貸か購入かなんて話はしておらん。
>六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから
本当？それ、広さどれくらい？？？
意味がわからん．
購入か投資なのか？ 住んでれば貸せないだろう？
ちなみに、３０万っても、３８万とか３０万後半ですよ。
あと、ヒルズのしょぼい方ね。
転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか？
売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない（例えば外廊下だし）から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。
ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。
お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。
夢見すぎ
考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
=現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
確実に売却話が進みやすく、
売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。
現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。
借地権のデメリットを教えてください。
三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか？と質問しましたら。
渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか？
担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
、どっちかじゃないんですか？
定借のデメリットは．．．
人の家の売却や，40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような，とても親切な人達がたぶん住んでいないことである．
皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか？
NTTから買うって？
実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が？という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。
築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね５０年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。
仮に４０００万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。
本物件は権利金＋前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。
定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。
通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。
したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者（地主とか）の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。
分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。
定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。
定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。
鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能（したがってローンもつきやすい）。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。
さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫？あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている？
もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。
だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。
麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。
別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
（まあわかってない人もいるかもしれませんけど）
リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。
逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか？ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。
ん？他にも売りにでている中古（所有権含む）は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか？
リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。
麻布、六本木界隈では築４０年でも坪単価１８０万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。
検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。
マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに（所有権を過大評価していると私は思います）借地権の価値が低いとみなされています。
価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。
ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人（ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです）には良いと思います、
賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。
確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。
＞１７２
自分もそう思います。
例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
他方、築４０年の所有権物件は、少子化の４０年後でも、確実に６６００万円
（＋残り１０年の定借マンション）以上の価値で売れるでしょう。
そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。
＞１７７さん
＞そして、手元に残った3千万円を年２％の複利で40年間
＞運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
熱く議論されているところ、横やり恐縮です。
自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、４０年で約６６００万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。
それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱（というかない）ですね。
どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。
所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。
