東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

>>241
ここに詳しく書いてありますよん。
http://money.jp.msn.com/loan/columns/Columnarticle.aspx?cc=07&nt=0...

今年にローン減税を申し込めるのであれば、市町村に申し出れば、
所得税が減った分、住民税の減免が受けられるそうなので問題なしです。
今年中に入居できない人は厳しいですね。まー所得税の定率減税も
減るので、去年の源泉徴収票とにらめっこして、どのぐらいの額を
借りるのがいいか、共働きの奥さんと共有名義にするとか色々と
考えた方がいいですよん。(あくまでも、法律にのっとってですけど。)

>>252

企業経営的に例えて言えば、キャッシュフロー確保のための、コストも必要であろうということです。
無借金でも資金ショートしたらおしまいですから。

手持ち資金をはたいて、家を購入するということは、一時的な資金需要に対する対応がなくなるということです。住宅ローンを借りすぎないのは、当然ですが、ローンを借りないことを優先するために、手持ち資金を
なくしてしまうということはありえないということです。最低限をいくらまでするかということですが、
家族人数にもよりますが、年収の半年分を切ると赤信号でしょうね。

>>252

263のコメントは、財務の守りのスタンスで、キャッシュフローを確保するために、ローンを利用するということですが、261さんは攻めの財務的な立場で、住宅ローンを利用していますね。
住宅ローンは低利なので、長期的な運用をうまくやれば、利ざやをとる可能性もあるのです。
外為でも、投信でも、株式でも、手持ち資金がなければまったくできません。

私も来年から東京スターで実行する予定ですが、
ローン残高と普通預金をどうにかやりくりして同額に出来そうです。
しかし、ゼロ金利確保されますが、実際同一口座から
引き落としされるのであれば"塩漬け"にしておく
無難な対処にしようかと思っています。
現実的には、一括返済しても同じ様に見えますが、
いざという時には・・・という"ゆとり"がもてます。
でも、実際には資金繰りに困っていない
債権とかあったりしますが・・・。

>>262
参考になった。
でも、その対象になる人は所得の低い人だけだよね？
住宅ローン控除が満額引ける人には関係ないよね。

>241
計算式があまりよく分らなかった・・・
年収500万の例も減額対象になる理由がいまいち。
H19から、源泉徴収額が減って住民税が増える?
源泉徴収額が、ローン控除に達していれば問題ないって事ですか?

>>265

ただ塩漬けにするのではなく、何割か外貨にして攻めるのもいいかもしれない。

SONYへ問い合わせたら、4月実行は-0.9%優遇がなくなりますと冷たく言われました。
きっと何らかの優遇は残ると思うのですが。（なきゃ、あの金利で誰が借りるの！！）
誰か4月以降の優遇情報をお持ちではないでしょうか？

>>269

スレが違うよ。

>>270
すいません。転載までしていただいて。感謝です。

東京スターを検討している者です。このスレの過去ログを見ていると、
数年で金利ゼロにできなければメリットなしとの意見が多いようです。

2000万を借り入れ、500万を手元に残そうと思っていますが、借入れが
6割以上なので10年固定だと3.85%、実質はその3/4、団信を含めても3.2%
程度。三井住友の10年固定3.15%と大差なし、保証料なしの分安い、と
思っています。

リスクは「借入れ額の1/4の貯金を維持できるか？」ですが、ぎりぎりを
維持したとしても三井住友とトントン、元金は減るし貯金は増やすと思え
ば住友より得になる可能性大。金利ゼロになるのがかなり先でもお得と
思えるのですが。

皆さんのご意見と私の計算でずいぶん違うので、なにか見落としがあるの
かと不安になっています。ご意見をお願いします。

＞＞２７２さん
まさに私と同じケースで借り入れ、預金も同じくはじめようとおもってます。
ただ、あなたと違うのは１０年固定じゃなく当初３年固定、後変動？、毎年最低１００万以上くらい預金を増やす計画です。
これでも不安は確かにありますが、あなたの１０年固定でも十分大丈夫かなあとおもいますよ。
ただ、毎年いくら預金ができるによりますし、できたら１０年くらいで預金と借り入れが同等にして
金利０をできればベストかなあとおもいます。（ちょっと無理かもね。）

確かにこのスレの書き込みされている方は未経験者が多いので、悪く言う方もおるけど、ある程度計画性のある家庭なら大丈夫ですよ。
最初から預金と借り入れが同じくらいの人って２割もいないと窓口の方が言ってましたよ。

私は　２５００万の借り入れで、預金が１７００万でスタートしました。
１０００万の借り入れで、２００万の預金でも良かったのですが、
所得税の住宅控除を考えたら、２５００万借り入れが有利と判断しました。
まだ半年くらいですが、一生懸命預金を増やしています。
子供のために預けてあった郵便局の定額貯金も解約したり
（利率が１％よりはるかに少ない）もして、預金を増やしました。
この調子でいくと、３年くらいで利子ゼロになりそうです。
ものを買うときも、なるべく現金でなくクレジットカードで購入します。
実際に口座から引き落とされるのは１ヶ月以上先なので、その間の
住宅ローンの利子が相殺されるということになります。
よって、今では財布の中の現金をなるべく少なくして、
利子の削減にまい進しています。（ちょっとせせこましいですが・・・）
私にとっては、とても良いローンだと思っています。
期間は短いですが、一応経験者からのリポートでした。

272です。
273さん、274さんありがとうございます。

273さん：
> ただ、毎年いくら預金ができるによりますし、

借入額の1/4の貯金をキープ、つまり元金が減るに従って貯金が
減ったとしても住友とトントン、と計算したんですが、、やっぱり
貯金は必須ですか？
貯金の予定はあるんですが、できなかった場合のリスクが不安な
もので、、、

中期的（１５年以上）なスパンで大手メガバンクの住宅ローンとは単純に比較しないほうがよいかと思います。東京スターを信用しないわけではないですが、やはり外資資本の銀行です。普通の銀行とは経営のやり方も異なります。実際契約時には預金連動計算をやめることもあることを承知の上サインをしなければ契約できません。短期決戦のつもり（１０年内位）でメリットをだせる自信があればよいかとも思います。

＞＞２７５
２７３です。
そうですね。実際毎年貯蓄いくらできるかが、重要なポイントになりますね。
それと、２７６さんの言うとおり１０年以内が勝負でしょうね。
１５年以上だとあまりメリットがじっかんできないですね。
だけど、なるべく貯蓄していこうという気持ちがあるなら、スターかなあ。
別に三井住友と比べて、最良の選択をすれば良いじゃないですか。
よく考えましょう。
私も迷ってますよ。

最近、借り入れ同等預金前提の話がなくなり、実質的な相談で良いですね。
実際、そのようなケースが多いですよ。
私も３０００万借り入れで１０００万当初預金で悩んでいますから。

274さん、情報ありがとうございます。
大変参考になりました。
自分も2400借り入れ、1100預金でスタートしたいと思ってます。
毎年最低100増やすことを目標にしてます。
目標がないとズルズルお金を使ってしまいそうですから。
カードでボーナス払いを利用するのもいいですよね。
要するになるべく現金払いを先送りすることですね。
“マメ”であることがポイント。

そのほか参考になることがあればまた教えていただきたい、と
思っておりますのでよろしくお願いします。

７２４です。
参考になるかどうかわかりませんなが、少し書き込みます。

まず、何年のローンを組むか？
私の考え方は、「なるべく長いローン」を組むこと。
理由は、元金が少しずつしか減らない
⇒年末残が多いので住宅ローン減税額が多い
という考え方です。
その反面、預金があまり増えないと、
返済する利子総額が多くなるので、
減税額のうまみと、利子負担の兼ね合いが
どっちが得かを、比べてください。
長期ローンということは、月間の返済額も少ない
⇒返済が少ない分、預金がたくさんできる（はず）
という構図にもなります。

次に、金利のタイプをどうするか？
私は、利子ゼロになるのが３年先くらいという試算だったので、
変動金利を選びました。
とにかく、返済開始からスタートダッシュで預金を増やせば、
仮に変動金利が少し上がっても、
利子の対象になる金額（ローン残−預金）が少なくなっており、
金利上昇の影響が相対的に下がるからです。
実質利子ゼロになるのが１０年先とかなら、
固定金利のほうが、良いのかも知れません。
（今後の金利上昇の具合にもよるので、一概には言えませんが）
いずれにしても、東スタのＨＰのシュミレーションで
いろんなパターンを試してから、最終判断を下してください。

ちなみに、私の目標は、３年で実質金利ゼロにして、
その後の７年は、元金のみ返済しながら、年末には
住宅ローン減税をいただくつもりです。
１０年たって、所得税減税がなくなったら、
繰り上げ返済をして、身軽になるつもりです。

274さん、ありがとうございます。
早速様々なシミュレーションを試みてみます。

ひとつお尋ねしたいのですが、
普通預金に入れるお金の出所は税務署から問われることはないでしょうか。
つまり、できるだけ普通預金の額を増やしたいので家族（妻など）の預金をそこに集中させる、
とした場合、です。