東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目

>>701
えっと・・・
何のことですか？

金利0を達成した後も、ローン引落額＋アルファを毎月別の銀行に預金してます。
ローン口座の預金が減るのが気になり、自然に毎月のキャッシュフローをプラスに
するようになりました。
買い物や旅行には必要なだけ使いますが、車は購入でなく残価設定ローンを利用。
間違いなくコスト意識は高まります。

>>７０３さん

金利０でうらやましいですね。
７０３さんを読んで、金利０になっても油断ができないことに気付きました。
保険料部分が毎月少しずつ引き落とされるので、一旦金利０を達成しても
気が付いたら「預金＜借入れ　になっていた！」　といったことにならないように
気をつけます。

私は年内に　金利０　が目標です！

HSBCでも預金連動型の住宅ローンができたらしいね。

ほぼ東京スター銀行と同様な感じだけど、違いとしては
　・元金均等返済方式を採用
　・融資額に上限がない
　・「メンテナンスパック」がない
　・８大疾病特約の特約分保険料が銀行負担
という感じ。

ビミョー・・・・・。

我が家も支払いはクレジットカードが基本です。
支払いが１月後ですし、カードによっては１．５％くらいのポイントもつくので、
ダブルでおとくですよね。

この掲示板の意見も参考にさせていただき、今日借り換え実行しました。
数年後金利0(+メンテパック0.5％)の予定ですが、どうなることでしょうか。
借り換え前は公庫で5年後に3.5%になる予定だったので、あまり金利０にこだわらずやっていきたいと思います。

>>７０７

合理的な選択ですね。数年後に０％なら十分に元が取れるし、あせらずやることです。預金連動は、預金を積み上げることで、
繰上げ返済を手数料ゼロでやるようなものですから、公庫のような繰上げがめんどうなものからの借り換えなら十分にメリットがありますね。

4月から返済がスタートした者です。
2000万借りたら15年返済で月159748になることがインターネットで把握できました。
元本はたった7万7千円です。要するに利子が元本より多い.
預金０なら年間100万程度が利子です。（不動産投資タイプ）
利子０なら約月11万の返済ですむのです。（均等払いなら）
利子は本当に＊＊らしいことに気づかされます。
現在1000万預金し利子を減らすことに必死です。それでも年間50万が利子です。
本当なら金利０だったのですが株が・・・・（涙
早く金利０になれるようがんばります！
この銀行にしたおかげで現金の強さと利子の恐ろしさに気づかされました。

トースターのシミュレーションって、意味なくないですか？

比較するなら、他行ではどのくらいの額を借りるか（預金連動しないなら頭金を多く入れますよね）、どのくらいの繰り上げ返済を考えているか・・・などを入力する欄を作ってもらわないとねえ？

北日本銀行の預金連動型住宅ローン「家族愛」ですが、一時休止になってますね。
商品内容を変更したうえで5月19日（月）から取扱を再開するって言ってますけど、どうなるんでしょうね？

メンテナンスパックを導入したりしてｗ

愛媛銀行で貯金連動住宅ローン「愛のちから」が出ています。
あまり良く分かっていませんが家族（両親・祖父母・子供）の口座を最大５口座まで選べるみたいです。
四国の銀行なのみなさん知っても意味ないかもしれませんが情報までに・・・

シミュレートソフトがなくても、借入額に対していくら預金できるか判れば簡単。借入額の半分預金できれば、実質金利も半分。自分の場合、借り入れ時に７割を預金したので、他のどんな銀行金利より安かった。検討したのは団信料だけ。今は金利0なので、非常に金利の安いローンだと思う。メリット計算は簡単です。

「１ドル８０円くらいまで行く！」って話はどうなったのでしょう？
このまままたじわじわと円安モードになってくんでしょうか？

為替相場に一喜一憂するようじゃ、住宅ローンの堅実な返済は難しいでしょう。
外貨預金は、パチンコと同じギャンブル感覚でやるべき。
なかにはギャンブルで生活資金を稼ぐ人もいるけど、「堅気」とはいえない。

ローン両建て預金の利殖に外貨預金を組み合わせるのは、借入れ者の射幸心を煽る手法です。
海外金利に惑わされて返済用資金をつぎ込むのは、介在する為替相場のギャンブルリスクを
「ローン返済」という名目で薄めているだけ。
日常的に外貨預金で資金運用してる人は別ですが、住宅ローンを抱えるような素人が、安易に手を出すものではありません。

>>７１６

正論ですね。
外貨は余裕資金で。

両建て預金は、返済金額の一部にすぎないので、余裕資金ではありません。
１１０円時点で、ドル建てにした人は、現時点で１割目減りして地獄を見ていますよ。
今ドル預金しても、また９０円になるかもしれないし、ローン返済期間は長いし、外貨とあわせる意味がわからないね。

ここの銀行でローンをしていて、ゼロ金利にしていますが、
両建て預金のメリットは、いざというときに引き出しても、住宅ローンと同じ低金利で借り入れできるということと理解しています。
外貨預金は自分にとって意味がありませんね。自分は日本で生活しているので、円を引き出せないと意味ないですから。

銀行にとって外貨預金スキームは、資金移動のたびに確実に手数料がはいるからリスクなし。
ローン債務者だけが、自己責任で外貨預金リスクを負うことになる。
返済は計画的に。

近々申し込みをする者です。
この銀行の司法書士報酬は高すぎませんか？

抵当権設定　７万
抹消登記　　3.5万

大手都市銀行で借りた時は・・・

抵当権設定　　3.5万
抹消登記　　　1.5万

この辺の相場は良くわかりませんが、何故に倍になるのか良くわかりませんね。
妥当な金額なのでしょうか？

ゼロ金利達成済で預金額の約半分を外貨にしています。
100円割ったときは冷や汗物でしたが、
最近は落ち着いて平和感が漂っています。

多少のリスクは伴いますが、0円になる訳でもないので、
為替損でゼロ金利が達成せずにバランスが崩れる時の
ボーダーライン相場とその際に発生する日割金利を計算しておけば、
リスクに対する考えが明確になります。

私は今のところなんだかんだで、外貨金利で儲けていますね。
金額は半年で10万程度、でもこのままの低水準でも
日本円転がすより確実です。

世の中リスクはつき物です。

>720

参考までに。物件はいずれも三井で、司法書士は三井指定の事務所。（新築で一斉登記だったので）

2002年　東京三菱　2000万円ローン：　報酬 30,280円　登録免許税 20,000円
2007年　東京スター　3000万円ローン：　報酬28,810円　登録免許税 30,000円

2002年購入物件の抹消は、嫁さんの名前変更と住所変更も一緒にしたので、確か1万円か、1.5万円程度。
気に入らなければ、東スターの担当に知り合いを使いたいとか何とか言って変えたら？

No721さん

金利0達成なら、なぜ別枠の余裕資金で外貨預金リスクを楽しまないのでしょうか？

>為替損でゼロ金利が達成せずにバランスが崩れる時の
>ボーダーライン相場とその際に発生する日割金利を計算しておけば、
>リスクに対する考えが明確になります。

こんなの面倒ですね。
為替変動による資産の増減に、一喜一憂するのが外貨預金の妙味。
半年で10万円の利益というのは、そんなにウマミありますか？

勿論別枠でも転がしていますが、
結果的にたいした金利が発生しない
為替バランスの崩れでも、
不思議と"ゼロ金利"にこだわってしまうのですよね。

半年で10万と言っても、所詮は円ベースの塩漬け預金
から出てきた所にうまみがあるわけで・・・
別枠で転がした10万とは別格の価値を感じています。

トータルで考えたら、もっと高利の投資に回したほうが
良い事は十分承知していますが、
根が貧乏性ナ物で、損して得取れ勘定が中々できずにいます。

面倒な計算はシュミレートでも1回しておけば、
自分の為替変動によるリミットが把握できますので、
外貨預金組みはやっておけばそれほど冷や汗も出ないかと。

金利０になってる塩漬け預金だからこそ、外貨にするうまみがあるんじゃないの？

余裕資金なら、外貨預金なんかよりもっといい投資先に投資したほうがいいに決まってんだろ。

>>金利０になってる塩漬け預金だからこそ、外貨にするうまみがあるんじゃないの？

冷静に言えば、東京スターのカモになっているだけ。
大して儲かるわけでもなく、（半年で１０万円ぽっちでしょ）リスクは全部預金者側。
外貨預金は預金保険代もかからないし、手数料もとれてしまう。

10年ほっとけば、何の利息もつかない塩漬けだった預金から200万円の
利益が生まれると。少なくない額だとおもいますけどね…。
ただ、為替差益に一喜一憂して、換金するならここは向いていないと
思います。726さんの様な方は、ここじゃなくて別のFXでもやった方が
いいかと。
最近円安に戻ったのは少し安心ではありますが、ドルの金利が下がって
きているので、旨みは減りましたね。今から始めるのはあまりお勧め
しないかも。
数年前にユーロで始めとけばなーと思う今日この頃…。
あと、何度も話題になってますが1000万の預金保護は利かなくても、
外貨預金もローン相殺の原資になります。
その点も、ローンがある人は長期で外貨をやるなら、他でやるより
ここでやった方が有利です。他でやってると一切保障されないですから。

>>127

繰り返しになるけど、長期に外貨とか、１００万円の利子とかいっているけど、一瞬にして為替差損で吹き飛ぶこともあるわけで。
ユーロも永遠に高いわけではないし。１０年後のユーロやドルを予想できないと思うけど。
短期にFXして利益確定していくか、長期なら債券とか買ったほうがいいけどね。

＞724
>為替バランスの崩れでも、
>不思議と"ゼロ金利"にこだわってしまうのですよね。
>半年で10万と言っても、所詮は円ベースの塩漬け預金
>から出てきた所にうまみがあるわけで・・・
>別枠で転がした10万とは別格の価値を感じています

「不思議」とか「別格の価値」って無理してるね。意味不明。
ローン連動預金の外貨運用が個人的趣味なら、他人に吹聴しないほうがいい。
銀行の外貨預金PRなら、も少し説得力が欲しいものです。

>その点も、ローンがある人は長期で外貨をやるなら、他でやるより
>ここでやった方が有利です。他でやってると一切保障されないですから。

預金保険はないし、保障はないけど。為替差損がでるとゼロ金利もなくなるし。
リスクが少ないと考えるのは無理がある。
リスクが好きなら、普通に住宅ローンして、余裕資金を増やしておいて、投資するほうが男らしいとおもうのだけどね。

ゼロ金利＆ローン控除のみ狙いの自分はリスクミニマム志向だから、全額円建てです。

>面倒な計算はシュミレートでも1回しておけば、

多分「シミュレート」のことだね。

また１０２円になりましたね。
ドル安はまだ続くようです。

人間欲が無くなったら終わり。
生きていること事態リスクの塊。

結局ごちゃごちゃ言ってる人は外貨などに興味は
あるが、実行できない人が多い。

色々投資に手を出している人は、
米ドルのリスク管理くらい承知の上ですよ。

>>生きていること事態リスクの塊。

このような誤字を平気で書く人は、ミスが多そうですね。
リスク管理には向かないのでは？
無理せずに、投資は慎重におやりになるとよろしいでしょう。

米ドルのリスク管理なんて偉そうに言っているが、そううまくいくのかね？

120円台でドルを仕入れた人は大変だよ。

>結局ごちゃごちゃ言ってる人は外貨などに興味は
>あるが、実行できない人が多い。

金利圧縮用の両建て預金を、外貨預金の原資にするかどうかの話。
住宅ローン抱えて借り入れ金利にはとても敏感な人間に、
外貨預金の為替リスクがとれるとしたら、無知か無神経なだけ。

外貨預金やるなら、なくなってもいい余裕資金でやったらよろしい。

借り入れ金利に敏感な人間が、預金保障もなく、円に戻すときにも手数料がとられ、為替リスクにもさらされる外貨預金を両建てで行うのはどう考えても、分裂している。


投資に積極的なリスクテイカーなら、初めから、通常のローンを組んで、フリーキャッシュフローを増やして、株、債券、外貨金融商品など、リターンが大きい商品に投資する態度にでるでしょう。

塩漬け預金で外貨運用というのは矛盾している。

だからー、預金保障が必要になるってことは、☆が潰れる時ですよね？
そんなときは、外貨預金もローンの相殺に当てられるんですよ。判ってます？
他の銀行や、ちゃんと別管理してないFXの会社は潰れても保障されないでしょ？

ここで外貨やってるから、他の投資してないとも誰も書いてないしね。

>>738

全然わかってないね。自分の矛盾した行為を。

リスクテイクするならもっと勝負しなよ。ちまちま両建て預金せずに、勝負しな。

リスク回避なら、外貨預金はやめて円建てでいけよ。

どっちつかずの中途半端なんだよ。

どこも矛盾なんかしていない。

そもそも金利０ということは、現金で不動産が買えたに等しい。
ということは、塩漬け預金なんて、そもそも現金で不動産を買っていたら存在していないものだ。

本来ならなかったもの、本来なら自分の自由にできないものを使って投資ができるということなのだから、他の投資法とは比べられない。
自由にできる金なら、そりゃあ他にいい投資法があるに決まっているわけで、論点が違う。

また「リスク」にもいろんな考え方があるわけで、そこも単純に論じられない点。

投資の能力にも、リスクをどれだけ取れるかも人それぞれなんだから、外貨預金で一喜一憂してる人はそれはそれでいいじゃない？

ここより低金利の住宅ローンを組んでそれを原資に投資して４％以上の利回りをコンスタントに取れる自信のある人はそうすればいいし、塩漬け円預金をそのままにしておくのが安心だと思うならそうすればいいし、塩漬け預金を外貨に換えて円安リスクに備えてなおかつ利息＆為替差益もねらおうって人はそうすればいいじゃない？
どれも間違っていないし、どれか一つが正解ってわけでもない。

だいたい他人に意見するのはいいとしても、人をバカにした言い方をするのはいかんでしょう？

>>７４０

まったくリスクの意味がわかってないし、自分の矛盾を理解していない。

預金連動ローンでゼロ金利にする目的は、
現金買いのリスク　→　手元流動性の欠如というリスクと
ローンをする金利のリスク
の２種類のリスクを最小にするわけだ。

現金買いのリスクもあるという視点がない。

せっかくリスクミニマムを狙っているのに、肝心の両建て預金を外貨にしたら、為替リスクを含有させてしまうだろ。　矛盾しているとはそういうことだ。

果敢な投資家で、リスクテイカーなら、両建て預金など、保守的なことはしないだろうということ。こちらは説明不要だろ。

リスク回避なのか、リスクテイカーなのかどっちかにしなよ

あの〜バランス感覚とか、そういうのを矛盾っていう？普通。
リスクミニマムとリスクマックス以外は矛盾ですか。
面白い考え方ですね。
ただ、単純に円通貨しか持たないというリスクも軽減するために外貨も
持つという考え方に立てば、外貨預金ですらリスクミニマムに寄与している
ことになります。
全額外貨にすれば別ですが、為替リスクと資産が全部円であることのリスク
のバランス感覚だと思いますが。

>>741さん

742さんの言うとおりだと思います。
円しかもたないというリスクに気付いていないのですか？
私は、外貨預金に資産を分配することがリスク軽減になると思いますけど。
そう思わなければ、全部円建てにすればいいだけの話です。

本当にリスクミニマムを狙うなら、不動産なんて買わないだろ。
「不動産を所有するリスク」は考えなくていいのか？

リスクを回避するならとことん回避しろ、リスク取るならとことん取れって論調もよくわからん。

リスクもいろいろあるし、そのどれが重要と思うかも人それぞれなんだから、円安リスクをおそれる人が外貨預金をしたって別にいいじゃん。

744はごちゃごちゃ言っていて、まとまりがない主張だから意味がわからない　ｗ。
もう少し整理して、書いてくださいな　ｗ。


743の、外貨預金に資産を分配することがリスク軽減になると思いますけど。
というのは考えが浅すぎですよ。

東京スターの両建て預金内の外貨預金は、毎月円換算されてローン残高と比較して金利計算されるのだよ。ローンは円建てと決まっているから、純粋な外貨預金とは意味が違うということをよーく考えましょう。

ローンと連動してない、余裕資金で外貨建てにして、はじめて円以外の資産を分配すると言えるのじゃないかな？

両建ての外貨預金というのは円のローンと連動しているから、完全な外貨預金とも違うし、
リスクはかなり高いし、かといって、貸し手の東京スターは常にリスクなしだし、
利用者にとって、そんなに得なのかなというのが結論です。

ん〜、まだ0金利になっていない人への警告なら判るけど、すでに0金利
達成している人が、ちょっと余分に円高への保証金として普通預金を
積み増して、ここで外貨預金やることのどこが他で外貨やるよりもリスク
が高いのかよく判らないので解説していただけませんか？>>745
まだ金利0になっていない人に対する警告なら、ここでとか他で外貨とか
いう前にさっさとローンを完済してからにしましょうってことでしょう？
違います？

>>746

なんか微妙に違うけど、まあそういうことでいいことにする。
既にゼロ金利達成という人は、余裕資金で外貨というなら、勝手にやれば？というかんじ。

まだ金利0になっていない人に対する警告というなら、まさにその通りだけど、東京スターの営業戦略の餌食になって損をしないように、地味に円建て預金しとけばという話。

ゼロ預金到達まで、貯金を増やす手段として財テクを考えるなら、丁半ばくちのような外貨じゃなくて、もっと堅実なお金のため方や投資があると思いますよ。

なぜ「東京スターの営業戦略の餌食」になるのがいけないの？
それ以上の見返りがあるって思ってる人たちなんだから、忠告するだけ野暮な気が。

円安になれば、外貨預金者もハッピー、東京スター銀行もハッピーってことだし、別にそんなアホ呼ばわりしなくてもいいじゃないかと思う。

確かに・・・
リスクヘッジも人それぞれ。
投資金額もそれぞれだから、絶対こうやれとか、これはダメって事は無い。
投資金額が少なければハイリターンを狙うでしょうし、
金額の価値観こそ、人それぞれ。
結局最後は自分の決断。

私の場合は、東京スター銀行に借り替えてよかったと思っています。

預け入れ資産の約７割を外貨（ドル、ユーロ）にしていますが、
うまいこと分散しているため、ドル下落の影響を多少なりとも軽減されています。
それでも、２年前に比べてドル円が約１０円下落下落していますので、
５０万ぐらいの含み損を抱えています。

しかし、その間に節約できた支払い利息と受け取り利息により収支で見れば
プラスになっています。したがって、今後、円安方向に動けば、さらに
プラスが増えるという目論見です。

ただ、専門家の間でも円安、円高双方の意見があり、はっきり言って
誰にも分からないのが現実です。

なので、ドル等の外貨下落により少しでも含み損を抱えるのは耐えられないと
考えるなら外貨預金はするべきではないと思います。

私としては、住宅ローンという負債を少しでも軽減できたので、よかったと
思っています。