皆様にご質問があります。
つまらない質問かもしれませんが、繰上げ返済の
ご指導をお願いします。
私と妻の二人で銀行からローンを組んでおります。
私：3000万円 35年 3％
妻：1100万円 35年 3％
３年後に、100万円を繰り上げ返済しようと
考えておりますが、先にどちらのローンに
繰り上げ返済すれば良いのでしょうか？
金額の大きい私の3000万円の金利を軽減するか、金額の少ない妻の
1100万円を先に繰り上げて返済した方が良いのか？
かなり、悩んでおります。
皆様の貴重なアドバイスを宜しくお願い致します。
[スレ作成日時]2007-12-07 16:26:00
金利が同じで、手数料が無料で、自動返済があるなら
軽減も労力少なく、持ち出しも無く有効でしょ！
でも手数料が無料でも金利が０．１％でも違えば得とは云えないのでは？
通常窓口金利差と実際特別優遇を受けた後の金利差って銀行によって違うよね！？
私の知っている場合で、同時期でも金融機関が違えば
優遇後の金利差が０．２％ってのも有ったよ！
仮に金利が０．１％高く
借入が５０００万円２０年で完済するとして
約５２万円違ってくるよね！
繰上返済手数料が有料で仮に5,000円だと100回以上繰上返済が出来る事になるね！
実際にそんなに繰上返済しないだろうから、手数料が無料よりも
やはり金利最優先で借入先を選ぶべきでは？
住信派の方ご意見を！
確かに銀行によって優遇違いますよね
私の場合、頭金無しの全額借入なら通常金利優遇プラス0.2％優遇と言われ
満額借入をしました。
３ヵ月後、頭金分を繰上返済をし、プラス優遇もそのままです。
プラス0.2％優遇を受ける事によって100万程度利息軽減が出来そうです。
優遇に関しては、具体的な交渉の段階で増える場合もあるから
一概に、どこの銀行が安いとは言えないですよね！
私の場合も、以前組んでいた住宅ローン完済の実績を評価してもらい
通常よりも0.3％優遇を多く受けられました。
住宅金融公庫と会社の財形で６年前にローンくみました。
住宅金融公庫の方は年１回１００万から２００万の期間短縮で繰上げ返済です。
収入がいいのと子ども２人がまだ幼稚園・小学校低学年なので、教育費の出費が大変になるまでは返済を頑張るつもり。
今年から繰上げ返済以外に、月々２万円の返済額アップをする事になりました。
月２万ずつ貯めて繰り上げ返済にまわすというのももちろん良いけれど、何かに消えてしまう可能性もあるので、それを銀行さんにローンとして取ってもらう、これはローンを早く終わらせるのにかなり効きます。
>店頭金利(窓口金利）で借りてる人なんていないから、関係ない。
窓口金利では借りている人は居ないでしょうが
同じパーセントで優遇を受けていれば、その差は変わらないのではないですか？
それとも住信は、他行よりも優遇が大きいのですか？
具体的にどの程度優遇を受けているのですかね？
優遇後、住信より安い都銀があるなら教えて？
地銀はその地域にいないとダメだから、都銀だけでいいよ
店頭やHPで示されてる優遇より、個人的にもっと優遇を得てる場合の例は
いらないからね。
万人の参考にならないから。
住信・新生以外の銀行で軽減を実行している方
繰上返済の手間と手数料に関してお話お聞かせ下さい。
私は、都銀なので、繰上手数料が１万円も取られるので
こまめに繰上返済するのが難しいと考えています。
一般論として
年々個人の自己破産者が増えてきています。
計画性が無いのが一番でしょうが
自動返済方式を利用していない人が
住宅ローン返済額軽減して、その軽減分を几帳面に繰上返済出来る人が
どの程度居るのでしょうか？
残高としてあれば使ってしまう様な人には軽減は不向きだと思います。
勿論几帳面でない人でも、自動返済を利用している人は
軽減でも問題ないでしょうけど
多くの金融機関は、自動返済を取り入れていない現状を考えれば
短縮と軽減をその時の収入に見合った形で繰上返済をするのがベストだと
私は考えます。
>>中央三井信託で全期間優遇１．３％です。
>>住友信託は、１．２％ですよね？
>
>大きく優遇じゃなかったですね！（失笑
20年固定金利の場合
中央三井信託は１．３５％優遇（店頭金利４．４０％→優遇後３．０５％）
住友信託は２．０７％優遇（店頭金利４．８２％→優遇後２．７５％）
あくまで基本方針ですからピンポイントで比較してもしょうがないけどね。
「返済額軽減型」っていう呼び方が混乱を招くんだと思う。
本当の意味で返済額を軽減したい人は賢くない人ですから
繰上げ返済する前にローンを見直したほうがいい。
返済額軽減型を推奨している人は、返済額を軽減するのが目的ではなくて
軽減された分を上乗せし返済額を一定とし、返済額の中の元本の比率を
あげて積極的に返済しているのだと思う。
「元本比率変更型」って言う呼び方は如何でしょうか？
ついでに「期間短縮型」というよりは「期限短縮型」にしよう。
自分で支払期日を迫らせて、おしりに火をつけて繰上げがんばるという・・。
何度も言うが、継続的に繰上げる場合、短縮型も軽減型も完済時期は同時期。
>>146さん
都銀というのが、カバーエリアの広い金融機関ということを意図しているのであれば、
住信より金利が低いところはたくさんあるようです。
1月金利（最初に大きな優遇コース）で比較すると、
変動：(住信)1.575% (住信SBI)1.375%
２年：(住信)1.800% (みずほ)1.250%
３年：(住信)1.850% (三菱UFJ信託)1.350% (みずほ)1.450%
５年：(住信)2.000% (三菱UFJ信託)1.500% (みずほ)1.550% (三菱東京UFJ)1.750%
10年：(住信)2.100% (みずほ)1.900% (中央三井)1.900%
15年：(住信)2.700% (三菱東京UFJ)2.500%
20年：(住信)2.750% (三菱UFJ信託)2.400% (住信SBI)2.550% (新生)2.650% (三菱東京UFJ)2.700%
30年：(住信)2.950% (住信SBI)2.700% (新生)2.900%
ほら、このとおり。
詳しくは、こちらをご参照ください。
■住宅ローンランキング
http://www.sumunet.jp/loan/ranking/index.html
そう、呼び方なんてどうでもいいけど…
返済額軽減も期間短縮も総返済額はたいして変わらないし、
前者でもシコシコ差額を毎月繰り上げしていったら完済時期も変わらない。
ただひとそれぞれいろんなケースでローン組んでいるんであって、
「借金」に関する感覚も人それぞれ。もちろん「期間」に関する感覚も。
そんなもんにたいした価値ねぇだろうって人もいれば、
価値は認められるけどチマチマ毎月繰り上げなんてしてられっかって人もいる。
絶対的に正しい返済方法なんてものはないということを前提にそれぞれのケースで
議論していくべきなんだよな。
それを「まだ理解していないようだね」だとか「すでに過去ログで決着がついている」
なんて言うやつがいるから感情的な対立が生まれんだよ。
「期限の利益」なんていう言葉の発明と「あるケース」でシミュレーションしてみた
結果に酔っているだけじゃスレが展開していかないぜ。
つまり
・期間短縮型も支払い額軽減型もこうやって返済すれば返済期間も返済額も
ほとんど同じですよ
わぁ〜〜ホントだすごーい
↑↑↑
これが言って欲しくて必死だったのに泥沼になってしまって後にひけなく
なってるんだね（笑）
その方法ってのが支払い額の軽減された部分をまた繰上返済に当てるのが
条件なんだけど、そんなの当たり前の話。
でも繰上手数料が高くてこまめにするのが難しい場合があるとなると
今度は必死に住信の宣伝。
もうわかったから引っ込んでほしいんだけど
>＞人の価値観てのはそれぞれだし、早く終わらせたい人もいれば
> 月々の支払いを軽減して払い続けたい人もいる。
>
>ここが間違っている。
>軽減型を選ぶ場合でもローンを早く終わらせるためですよ。
>月々の支払いを軽減させるためではありません。
この調子だから議論にならないんだよな
月々の支払いを軽減させる為に軽減型を選ぶ人もいるっつーの
でもね、＊＊ば団信で解決できるからいいけど
交通事故とかなんでもいいけど、死なない、でもしばらく働けない状況になるリスク回避に
奥さんのパートでしのげる程度に低減しておくのは賢い選択だと思わないかい？
払えなくなって家を手放すリスク回避
それを、期間短縮とそう変わらない（住信だったら同じ）総支払額で、その保険を入手できる
のに、わざわざ放棄する理由がわからない。
住信ならベストだけど、他に三菱でもどこでも手数料なんて3000円から5000円くらいの銀行はたくさんあるからそういう銀行を選んでおけばいいだけの話。
繰り上げ手数料が２１０００円以上の銀行を選んでしまった、借り手のローン戦略全体像を見る能力ない人はここでは対象外だよ。
もう実行してしまったのだから、いまさらしょうがないとあきらめるだけのこと。
限の利益って言葉を発明したって書いてあるってことは
知らなかったんでしょ？理解できてないんでしょ？
期間短縮型を選ぶのは自由だけど、その理由が「早く終わらせたいから」
だから、こっちは、「終わるのは一緒だよ。」とつい言ってしまうの。
これが、繰り上げ頻度が少ないために、総支払額が増加してしまうのが
我慢ならない、とか、減額分をちゃんと貯めとく自信がないから、
だとしたらそれは納得。価値観の違いでしょう。
総支払額も返済期限も差がほとんど無いのにわざわざ期限の利益を放棄する
理由というのが理解できないんだよね。
私は中立的な考えで当初は期間短縮で
ボーナス返済分を完済させてから
毎月の返済額軽減をする計画です。
その立場でここしばらくのやり取りを見ていると、
「軽減型に必死でこだわっている人がいる。」とか
「すごーいって言って欲しいだけ。」とか
感情論をぶっている短縮派の人が数名いるようですね。
別に軽減型の方は皆さんにそれを強要しているわけではなくて
理論的に説明しているだけなのでは？
大きく軽減型と短縮派に分けるとして
ほんとにこのスレを頭から読んで、感情的なのが短縮派で軽減型がそうでないと
思ったのならちょっと診てもらったほうがいいと思いますよ。
まぁ、この手の書き込みは９９パーセント自演ですけど。
今回のこのスレを読んでみて
短縮の軽減で試算してみました。
4500万借入、繰上返済手数料5000円、20年弱で完済予定です。
手数料の関係で多少の返済額の前後があるとしても
試算した結果、軽減の方が25万ほど割高だと判明しました。
不慮の収入源になった場合の保険として
年間12500円程度の保険と考えれば特別割高では無いと私は判断します。
ここで短縮が得だとか、軽減が得だとか
相手の諸事情、将来の予測がマチマチなので論じても無駄だと思います。
個々の試算して自己で評価すれば良いのでは？
このスレは初書き込みだけど、以前にあった同様のスレには積極的に書き込んだ者です。
まあ、結局はいつも短縮派と軽減派のののしりあいになるんだけど（笑）
短縮派の人に知っておいてほしいことがあります。
いわゆる銀行とか、ファイナンシャル・プランナーって「期間短縮が絶対にお得」って決め付けていますよね？
で、それが常識として一人歩きしている現状があるわけです。
でもね、銀行員とかＦＰで、このスレで論じられているロジックを教えてくれる人はいない。
下手をすれば知らない銀行員やＦＰもわんさかいそうです。
だから、こまめに返すのは前提だけど、本当は短縮でも軽減でもそんなに変わらないんだよ、
という現実を（厳密に言えば自動返済の場合以外は、軽減のほうが多少負担は大きくなりますが）
変な常識をそのまま鵜呑みにしている人に、教えてあげたいって気持ちがあるのね。
だから自然と熱っぽくなるのかもしれない。
短縮でも軽減でもそんなに変わらないということを理解した上でどちらを選ぶかは
それぞれの自由だと思いますよ。
それからフラットで契約している人は、短縮で返していって万が一のことがあっても、
「最初に契約した返済期限」まで延ばしなおすことはできるから、
あまり期限の利益は考えなくてもいいかもしれないね。
私は、最初の５年間くらい頑張って繰り上げ返済をしようと思っています。
最初の方が利息は高いので、貯金や買い物よりも優先的にしています。
その後は、繰上げはあまりせず、旅行をしたり買い物をしたりして行きたいです。
なので、期間短縮の方が利息分が減って得なのかと思っていました。
支払が終わるのは同じとの事ですが、それはコンスタントに繰り上げている
場合で、私のような場合は、どちらが得なのでしょうか？
５年以降は、一切、繰上げをしないとは思っていませんが、積極的にするつもりは
ありません。夫に、もしものことがあったら支払はなくなるので家は保険のようなもの
だと思っています。
ご意見よろしくお願いします。
ペアローンで夫婦別々で3200万+3200万=6400万のローンをしました。
夫ガン特約付きで10年2.6%。妻3年固定で1.6%です。
1年前のローンだったので今後は上がり一辺倒と予測されており妻側を集中的に返す予定でした。
それが、1年後の金利もこの有様で…
結局私の方を400万ほど繰上げしました。
妻は夏に繰り上げしているので1年経った今、残高が2750万+2850万=5600万くらいです。
今のままであれば来年の今頃には残高4800万くらいまではいけそうなのでこの1年の情勢を
みて、どっちを優先的に繰り上げるか決めて行きたいと思います。
今感じることは、世の中予測とは逆方向に動くんだなと…
現状を見るとそれが必ずしも全ての原因ではないにしろ結果的には日銀のゼロ金利解除、
追加利上げはとても悪い時期に行ったと言われる事になりそうですね。。
>>186
結局、どのようにしても、損得は無いです。
＞期間短縮の方が利息分が減って得
計算上は、そうなのですが、「なぜ」だかは考えたことがありますか？。
返済軽減型を選ぶと、月々の返済が減ります。その減った分の利息が期間短縮型との利息差なんです。
月々3万払うよりも、月々8万払う方が、支払利息が安くすむ。当たり前ですよね。
「繰上自体」によって利息額が変わるのではなく、繰上げた後、返済額が変わることによって、利息の差が生まれるんです。
だから、軽減型の場合、返済額の調整をしてやると、利息の差がなくなるんです。
なにも毎月調整する必要はなくて、半年や一年に一回でも利息差は大した金額になりません。
利息はかかるが、その元本は手元にある。
住宅ローンほど安定して長期に高額を低利で融資してくれる制度は無いですからね。
返済軽減を選んだ場合、差額を再度繰上げるもよし、人生の余裕に使うもよし、ではないでしょうか？。
普通は短縮された期間は延ばすことはできない。
これは借り換えするときも同じで、
たとえば「子供が大学生になって返済額を抑えるために借り換えたい」と思っても制限がある。
多くの金融機関は、短縮された期限内で借り換え期間を設定するので、期間が短い分借り換え可能な額も少なくなってしまう。
固定期間が過ぎた後で、有利な優遇のある銀行に借り換えしようと思っている人は、要注意なのです。
銀行は、せっせと期間を短縮した努力は評価してくれず、返済比率が増加したというマイナス評価をしてしまう。
この点返済軽減ならば、期限は短縮されていないので返済比率は減少し、銀行も高評価をしてくれますし、軽減されている額もきちんと次の繰上げに組み込めば、短縮型と比べても「期間及び総返済額」に違いはありません。
>軽減にすると、それに何か支障があるわけ？
>総支払額も返済期間もほぼ同じなのに、わざわざ短縮を選ぶ理由が書いてない
私の場合、自動返済でもなく、繰上返済手数料も有料です。
仕事も忙しく、繰上返済も金利見直し時のみと考えています。
こまめな繰上返済ができないので
支払い総額に100万ほど差が出る計算になる為
短縮にしています。
勿論リスク管理も出来ているので問題ありません。
それで197の軽減でリスク回避と言えるまでに、何年掛かるのですか？
他人にリスク回避を論じる前に、ご自分のリスク回避をお考えになられた方が良いと思いますよ
＞175
＞現実的じゃないのではありませんか？
＞居住する県に無い金融機関から住宅ローン融資を受けるなんて！
＞それも優遇を受ける為に、公共機関の支払いや給料の振込みに口座を作るなんて！
＞
＞全国規模と言うには、程遠くありませんか？
住信の宣伝をするわけではありませんが、
勘違いは正しく是正する必要があります。
住信の住宅ローンでは公共機関の支払いや給料の振込みは
条件にありません。
店頭での手続きでも基本的に金消時に一度だけです。
インターネットバンキング、無通帳口座、他行振込5回/月無料
ゆうちょ銀行&コンビニ(E-NET)のATM(無料)、
ゆうちょ銀行からの自動振替(無料)
県内に支店はありませんが、結構使い勝手はいいですよ。
唯一、不満な点は入金が平日のみということと、
ＩＢが携帯からアクセスできないことぐらいです。
期限の利益がいらない人や支払い総額を抑えたい人って、最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでるんじゃないですか？
最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか。
軽減実行していますが
軽減を推奨する人の中に説明不足が多いのが残念です。
錦の御旗のように、総支払額・返済期間も同じを繰り返すばかりで・・・
短縮も軽減も総支払は殆ど同じと言うけど
それには、諸々の条件がある事を踏まえて
短縮派の人達に伝えるべきではないですかね？
「殆ど同じ」と言う条件は
軽減でも軽減分を返済に回す
自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
繰上返済手数料は無料である事
など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言えるのではないでしょうか？
手数料が有料で繰上返済回数が少なければおのずと総支払いが増える事を
説明する必要があるのでは？
誤解を招くスレが多いのが残念です。
>>選択肢のある人（繰上げ手数料5000円以内の銀行から借りた人など）が賢い方法を求めるスレだと思うけど？
？？？誰が決めたの？
私は繰上返済手数料1万円で延々参加してきたけど・・・
繰上返済手数料5000円以下でスレ立ち上げたら？
214さん
ご丁寧に説明ありがとうございます。
素人質問をもうひとつ
>属性によってはほとんど無条件です。
>（実質、借入金と年収のバランスのみでは）
では、最初っから優遇後の金利を掲載しないのは何故なのでしょうか？
殆ど無条件であれば、他行よりも高い金利を表示しなければ良いのにと
素人考えで、思ってしまうのですが
＞軽減でも軽減分を返済に回す
＞自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
＞繰上返済手数料は無料である事
この条件で借入をし、繰上返済をしているケースって多いとは思えないのは
私だけでしょうか？
>「殆ど同じ」と言う条件は
>軽減でも軽減分を返済に回す
>自動返済の様にコマ目に繰上返済をする
>繰上返済手数料は無料である事
>など条件が整ったうえで総支払、期間が同じと言える
分かりやすく納得です。
これ以外の条件
自動返済を利用しないで
繰上返済手数料が3,000円以上掛かる方で
繰上返済を軽減されている方
ご意見お聞かせ下さい。
実際どの程度の頻度で繰上返済されていますか？
手間は？実際どの程度の負担増になりますか？
4500万の借入で20年で完済、自動返済を利用しない場合
当初短縮、後半軽減と
当初軽減、後半短縮の試算をしてみました。
自動返済でないので軽減分を随時繰上返済と云う訳にはいきませんが
年に1度繰上返済をした場合、後者の方が40万ほど利息を多く払う事になりました。
これを高いと判断するか安いと判断するかは個々に違うと思いますが
軽減優先で保険として年間2万円は、さほど高いとは思いません。
後は手数料の問題だと思います。
＞最初は期限の利益が長い30年とか35年を選んでおきながら、期限の利益は不要とか言い出すから、
＞言い訳がましいと思われるんじゃないでしょうか
最初からローン期間10年とか15年とか長くて20年を選んでない人へ
コメントはないのですか？
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億7990万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
|
1億2600万円～1億6590万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
52.92m2～65.52m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
|
8698万円～1億3298万円 |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
67.55m2～90.09m2 |
|
総戸数 106戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
6798万円～8898万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
50.64m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
