賢い繰上げ返済とは？？？

>>No.594 入居済み住民さん

変動0.875って、どこで借りられるのでしょう？
今借り換えを検討中なのですが、仮審査中の信託銀行が1.05なんです。

変動0.875ってうらやましいです。

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>>590さん
学資保険って、「一時払い」だとほとんどメリット無いんじゃないかと思います。
学資保険は、世帯主に万一のことがあってもその後の支払が免除されて、お子さんの成長に合わせて保険金がおりるもの。
一時払いでは結局、もらえる保険料を（若干割引はあるにしても）ほぼ全額払ったのと一緒です。
それなら預金しておいても同じというか、預金の方が万一の場合に応用が効きます。
（車にまわすのは論外としても、例えばお子さんが大病をしたときとか）

というわけで、
お子さん以外の用途には使わないと固く誓って預金するか、
繰り上げて、学資保険に加入（月払い又は年払い）するか、
のどちらかかなと思います。

もし繰り上げるなら、
お二人の年齢・残期間・お子さんの年齢・毎月きっちり預金が出来ていること
などなど考えると、返済額軽減の方がリスク回避につながる気がします。

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>>590

＞また期間短縮か返済額軽減か迷っています。
＞今残り29年で月6万円中です。

私の場合、半年前に２００万を返済額軽減で返済しました。(7万→6.4万)
トータル金額は期間短縮の方が減りますが、２００万ぐらいだと
２０年以上払うのは変わらないので。
三菱東京UFJなので、手数料の都合上、３年に一度１００万以上程度を返済する計画です。

>>591

その規模で５０万だと、急いで毎年返済しても、３年後に１５０万返済しても大差がないので、
急ぐ必要もないと思う。手数料とか無ければ、毎年返済もありかとは思う。

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>>595さん
中央三井信託でデベ提携です。
3月末実行です。
デベ提携だと、住友信託も1.6％優遇で0.875だったと思います。
借り換えでないので、借り換えのことは分かりません。

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>>591
よく、「繰上げ返済は、運用の機会損失なので、損だ」的な話を聞きますが、
どう考えれば、運用のほうが得になるのでしょうか？

例えば、3000万・35年の借り入れで、0.875％となると、
１年目の支払いのうち利息は約26万ほど。これを上回る
運用をするということでしょうか？
繰上げに回せるお金が１００万あるとして、どんなに利率がよくても１年じゃ、
たかがしれてますが、繰上げに回せば、利息が３３万ほど軽減されます。
　
それでも、運用するほうが良いのでしょうか？
教えてください。

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上記は
>>594
の間違いでした。

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>>599
594ではありませんが。

＞１年目の支払いのうち利息は約26万ほど。これを上回る運用をするということでしょうか？
そうではありません。
繰上に回せるお金が100万あるなら、その100万を繰り上げてしまえば、利息軽減33万で終了。
その100万を利率１％で運用出来れば、毎年1万で35年間で単利でも35万。しかも100万も残る。
どっちがお得？
という話です。

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601さんのとおりです。

年利1％というのは今だとたやすいと思っています。

そこで、私は、月々の貯金は投資信託などにあてています。

でも、やはり資産を分散させることに意味があるので、
ボーナスの一部は繰り上げ返済にあてています。
繰上げ返済は、確実に年利数パーセントの利回りがある金融商品だと思いますので。

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住宅ローン減税が終わるまでは貯金＆運用して、減税が終わったら一気に繰り上げ返済する予定です。

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長期固定も変動もどちらの意見も一理あるんだけど、実際に返済し終えた/し終えそうな人の意見があるといいね

長期固定は確かに安定だけど、その分金利が高いわけで、
実際に払ってみたらその安心が良かったのか、無駄に利息を払ってたと後悔してるのか

変動にして繰上げガンガンしたり余剰資金の運用で資産アップを狙ったんだけど
実際にできたのかどうか
特に繰上げをしていこうとすると目の前にあるお金を使わない意思が必要だけど
それがどのくらい辛いものか、あるいはどうって事もないものなのか
そういった事が知りたいな

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電力なんかだったら年間配当は３％ちかいから、500株で年間３万。
35年で100万強＋500株ということですか。
潰れない見込みがある会社なら面白いかもね。

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今後の繰上げ返済でアドバイスお願いします。

住宅ローンをＭＩＸで3年前に3000万借りました。

1500万を変動で1500万（元利・優遇0.9％）をフラット（元利・2.7％35年）で借りました。

今年フラットを負担軽減で200万ほど繰り上げ返済し更に元利金等から元金均等に変更しました。

目標としては1年に1回100万繰り上げできれば良いと思っています。
今後数年はまずフラットから繰上げ返済するとは思いますがある程度払ったらまだ残高がある銀行ローンの繰り上げも考えなくてはと思っています。

そこで
まずは元金だが金利が高いのでフラットからあくまで返済していくべきか。
それとも金利が低いが元利なので余分な利子を払う銀行ローンを払うか。


ご指導お願いします。

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>>601
599です。
解説ありがとうございます。
なるほど、１年みたいな短期間で考えるのではなく、
長期的な運用の機会損失だというわけですね。
そうすると、毎年、繰上げを１００万できるとして、
毎年の１００万を運用に回したほうが、トータルとして
得する感じがしますね。皮算用になるかもしれませんが、
ちょっと計算してみたいと思います。
今までは、いかに効率よく繰り上げして、早く返し終えて、
払う利息を１円でも少なく、みたいな考えしかありませんでした。

>>602
繰上げもやはり利回りの良い商品と考えて、
運用と絡めるのが一番賢いのでしょうか？

>>607
おっしゃるとおりだと思います。
ご解説いただければ幸いです。

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>>608
一般的には、確実に利回りが得られるの繰上げ返済するのがよいと思います。
余剰をすべて運用に回すのは、100年に1度といわれる今でも少し危険ではないでしょうか。

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>>609
アドバイス（苦言？）ありがとうございます。
変なことを考えてしまいました（苦笑）
皮算用ですと、年利１％で運用できれば、３５年後の結果は
明らかに良いわけで。
私の場合は当初優遇の１０年固定ですので、せっせと１０年間
繰上げに励みます。
よく、繰上げなんかしないで、運用すれば、なんて声を聞くもので
気になっていったのです。

>>610
その通りですね。
私レベルですと、絶対に元本割れしないような運用の仕方しか
考えられません。低リスク・ローリターンしか取れませんので・・・。
繰上げが結局一番、賢い選択ですね。

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金利の上昇幅や上昇ピッチにもよりますが（ここが流動的要素ですが）、
住宅ローン減税の適用期間終了まで繰上げ返済を一切せず、
その間は減税を享受しながら、繰り上げ返済するつもりの資金を運用益で稼ぐというのはナンセンスなのでしょうか。

今日、銀行員に相談したら、１％以上でまわせば良いのですからとアドバイスされました。

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603さんや612さんの考えに同調しておりますが、
実際のところ、皆さんはどのようにされているのでしょうか。

賞与が出来高制でしかも年間１回なので、
変動＋賞与分での繰り上げ返済（減税期間は運用）を考えています。

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ここに相談するような素人は、何も考えずに、繰上返済をするべきだと思います。
ここをプロがみていて、プロのアドバイスが、資産運用だったとしても、プロは
資産を増やせても、素人が増やせるとは到底思えません。
変動金利で少ない利息で借りたメリット＋繰上返済をがんがんやり、借金0にし
てから、好きなことにお金を使えば良いでしょう。
繰上げ返済ができない年も必ずあるはずです。少しでも元金を減らすことをおすすめ
します。

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