プラウドシーズン府中武蔵野どうでしょう

場所は良さそうだけど、6000万円台だと私の収入だとキツイかも。

確かに高いですね。公示価格をみると多磨町ですが多磨駅4分南道路で１平米２３７０００円ですから１００
平米でも２５００万しないんですもんね。ちなみに２００４年に多磨町で多磨駅５分？で野村で約１００棟
販売したフェアグローブは５４００万から角地でも６７００万程度だったようです。１棟だけすごく広い物件
が例外で７０００万以上だったらしいですが。今回の分譲ではやや駅から遠くなる点、一区画の面積がひとま
わり小さくなるようです。しかし、地価が上がったということでフェアグローブより高く売るつもりらしいで
す。フェアグローブの売り出した時は武蔵境での多摩川線の乗り換えが中央線と多摩川線のホームが同じだっ
たため便利でしたが、今は乗り換えに５分以上かかりますね。三菱銀行がなくなり多磨駅に銀行がなくなった
のも痛いですね。近くのさくらコマース（スーパー）がなくなったのも痛いですね。区内から移住してくる
人は不便さは覚悟が必要だとおもいます。東側は高圧線が走っているから駅は近くなるけど価格はどうなん
でしょうか？

南の角地でも多磨駅で7000万超えたらぼったくりでしょ。

参考に、今売っている。新日本建物だと多磨駅９分敷地１１８−１２２平米
総床　９４−９７平米で４９８０万ー５０８０万。
２月売り出しの駅１０分のファインコートモノ（三井不動産）は敷地１００平米　総床８０平米
４９８０万から最高南西角地敷地１１４平米　総床８７平米で６４００万でした。　

プラウドシーズン府中武蔵野近所の治安はどうですか？

近くに警察学校がありますよ。

紅葉丘はピッキングの窃盗団の被害がありますよ。駅前や人見街道沿いのマンションで被害にあっています。
分譲現地からすぐの線路沿いの他社の建売では２年程前強盗もありました。

多摩川線は競艇のギャンブラーがいっぱいでガラがわるいですね

多磨駅付近の建売相場から１５００万は高いと思いますが、１５００万の付加価値はあると思いますか？

１将来的にも隣や向かいにアパートなど立たないだろう。２元々住んでいた人がいないからわずらわしく
ない。３街並みがきれい。４価値観が似た収入もにたような住民がいそう（中央線徒歩で同じ金を出したら
飯田産業あたりの建売を買えると悩むがこちらを選択したみたいな）５土地を売るとき有利になりそう
（買い手にこまらないかも。しかし相場以上で売れるかはわからない）１５００万に値するのかなー？

1500万を3パーセント35年ローンだと総額約2500万円。月に6万円。20年ローンだと月85000円。
おそらく大量発注の雑な作りには目をつぶり住み心地はそこそこで大きな文句はないだろうけど
しかし高いなーって一生腑に落ちないかも。

ちなみに現地付近の駐車場の相場は１２０００円ぐらいですよ。

野村のホームページをみるとプラウドシーズンの基礎の立ち上がり幅は、12ｃｍですが、府中武蔵野も12ｃｍ
ですか？どなたか知っている方教えてください。

プラウド府中武蔵野の基礎立ち上がり幅はわかりませんが、１５ｃｍがスタンダードですよ。
基礎にプラスたった１０万かければ１２ｃｍから１５ｃｍにかえられます。

幅が１２ｃｍでも１５ｃｍにかえられますか？

基礎工事の段階で変更しなければ残念ながら無理です。建売だと

コンクリートは10年で1ｃｍ中性化するから120ｍｍから150ｍｍにかえれば15年は
耐久性が伸びるし、もちろん強度が増します。

野村不動産なんだから当然立ち上がり幅は１５ｃｍでしょ？姉歯問題で購入者は神経質になっているから

すいません素人で変な質問しますが立ち上がり幅って、土台の木が乗っているコンクリートの部分。
低いコンクリートの塀の上面の幅のことですよね？

そうです。鉄筋が上につきだしている面。土台の木が接する面の幅です。

基礎については、日経トレンディ3月号の特集に載っています。ちなみに一建設は120ｍｍで近日150ｍｍ
に変更。アーネストワンは150ｍｍ。タクトホームは外周は150ｍｍ内部120ｍｍ。東新住建は150ｍｍ。
不動産コンサルティングで有名なさくら事務所の話では150ｍｍ以上立ち上がり基礎幅がないと（鉄筋を
覆うコンクリートの厚さをかぶり厚というが）最低必要であるかぶり厚を40ｍｍとるのが難しくなるよう
です。つまり現場で多少の施工誤差があっても150ｍｍだとかぶり厚が確保しやすくなるようです。
１２０ｍｍであると鉄筋の配置やかぶり厚の確保は誤差が許されないため難しいことであると現場の
職人さんはよく知っています。

12ｃｍが欠陥というわけではないのですね？耐久性が15年減るのと、基礎工事の技術をかなり必要とする
わけですね。しかしプラウド府中武蔵野の立ち上がり基礎幅は何センチなんだろう？

実際に現場に行って測るか、野村に直接聞けばヨロシ。

今日天気がよかったので現場近くをみてきました。送電線がすぐ近くに走っていることと電車の音が気になり
ますね。

私も今日見てきました、中もみたかったんですけどまだ工事中みたいなので
東側になりましたが、ここの分譲地にはかかってないみたいだし電車の音は
全くもって気にならなかったんですけど・・
思ったより大きい分譲地ですね。
高そうなのが不安。。

最近売っていた東小金井駅徒歩９分のファインコートは中央線なのに６千万台中心だった。あそこも
送電線真下じゃなかったけれど送電線近くで完売するのに時間がかかった。東側は安いかも。

野村不動産が商工中金グランドを買って、中の道路や公園を自治体に譲ったわけだけだから、公園
や道路の土地の価格も当然購入者に上乗せって事だよね。提供公園って購入者が自治体に寄付するって意味？
周囲に公園や畑いっぱいあるから、公園はいらないって。公園にする分家にしたら安くなるのに。

提供公園ー野村不動産が府中市に一部の土地を譲り、地域の人が利用出来る公園をつくる。譲った土地代
は当然購入者の購入価格に反映される。購入者が地域に提供する公園。

実質は野村不動産じゃなくて購入者が寄付したわけだけど、寄付控除は受けられないし。

東京都府中市紅葉丘3 4800万円 西武多摩川線
多磨 -
5分 132.86m2
97.2m2 4LDK 全室南向き，陽当り良好，二重サッシ

提供公園もかなり大きいものが敷地内に２つ程あるんですよね。
ここらへんじゃこの大規模は希少価値ですよね。
はやくオープンしないですかね。綺麗な街並みに結構期待してます。
これくらいなら6000万ジャストくらいなら安い位じゃないですか？
（ほんとはもっと安い方がいいですが）
6500万前後くらいは覚悟しないと・・
というか資金繰り頑張ろうと思います。

新築一戸建て 府中市多摩町 全7棟
府中市多磨町2
駅歩12分。武蔵野の自然に包まれ、光と風の豊かなゆとりの全7棟。売主， 性能保証，
閑静な住宅地，陽当り良好
4240万円〜4680万円
西武多摩川線
多磨 -12分 114.37m2〜127.61m2 89.42m2〜96.05m2
4LDK

付加価値を入れて。南道路で5800万。南角地で6000万前半であればぼられた感覚はないですね。多磨駅でも。

今売り出し中のファイｘｘート　（三ｘ不動産）
東京都府中市朝日町１丁目　建物面積 一般販売住戸：80.02平米（1戸）・82.70平米（1戸）
最多価格帯 一般販売住戸：４９００万円（１戸）・５６００万円（１戸）
土地面積　一般販売住戸：100.05平米（1戸）・113.04平米（1戸）
西武多摩川線利用でＪＲ中央線「武蔵境」まで７分・「吉祥寺」まで１２分。
京王線「武蔵野台」徒歩１３分　子育て家族も安心して永住できる、家族の成長に合わせて
間取りが変更できる「お客様本位」の建物プラン。
広い庭先・吹抜けやロフトなど、広さと開放感を演出するこだわりの居住空間。
三ｘ不動産でも多磨駅だと４９００で買える。多磨駅の地価は上がった印象はない。
多磨町アメリカンスクール前に新日ｘｘ物のかなり広大な開発分譲地あり。現在更地。多磨は建売供給過多
で土地の上がる要素なし。

Vol.83 2003.11.6eekly News／2003年10月30日〜11月5日の主な不動産関連News
今週の新規物件！／新規分譲物件ピックアップフェアグローヴ武蔵野の森』（東京都府中市）
環境形成型地区計画によるまちなみを備えた、88区画の一戸建住宅

フェアグローブ武蔵野の森は野村不動産で多磨町の多磨駅徒歩５分で売り出した今回
売り出すプラウドシーズンとほぼ同じ内容の物件。即日完売。
何故？即日完売したのか。2003年4月に株価が7607円をつけ夏過ぎには1万円と回復。地価は株価
と相反して下げ止まらず。多磨駅付近では建売が売れず相場が5000万を切る物件が出始めてまもない頃。
2000年頃多磨駅付近で5000万台半ばで底値だと信じて家を買った人達がいたが地価がずるずる下がって
いるところで野村不動産フェアグローブ54000万から販売はインパクトがあった。俺が買った値段で
あんな物件が買えるって。今が買い時じゃないかと思える状況があった。丁度35のスレのファインコート
に似ている感覚。4900万は買い得感があるじゃない。三井物件で。今では多磨駅付近では4000万円台が
当たり前が定着している。プラウドはフェアグローブと同じ値つけではきびしい、価格を下げないと
即日完売は無理とみた。しかも今回の物件は敷地もフェアグローブに比べ狭い。多磨駅付近の地価は
フェアグローブ販売時より明らかに下がっている。
ここ数年で金利が上がり、買い手がいなくなり不動産が不況になり地価が下がる。金利が上がっても
地価が下がるからあわてて買う必要なし。頭金を多くもっている人は数年後に地価の下がったところで
中央線徒歩圏で家をさがすのも一案。

予定中心価格帯6000万円台を6000万円前後に変更！それでも十分多磨では高いから。

私も南道路でジャスト6000万なら買いたいです。諸費用入れるときついですけど。

多磨町だと十小とニ中でかなり遠いです。
プラウドシーズンのところだと、白糸台小と二中だからとても近いです。
資産価値だけでなく、通学するお子さんのことも考えてあげてくださいね。
（お受験の方でしたら関係ありませんが・・・）

子供の事そんなに考えるならスレ３１みたいな小中近く物件を4800万で購入して、プラウド購入との差額を
教育費にあてるとか。

ところで二中ってどうですか？

多磨町からも普通に十小に通ってますよ。私立のお子さんも遠くまで一人でたくましく電車通学している
姿を電車でみかけます。子供の成長は早いですよ。賃貸なら子供が卒業すれば移住できますが、家を買ったら
そうはいきません。たった数年間の通学距離ばかりにとらわれて、一生の買い物をするのはどうかと。

地元の人達のプラウドに対する相場感は厳しいですよ。野村不動産は普通の会社の分譲より、高い事は皆承
知です。しかしあまりにかけ離れた値つけをしないで欲しい。都心の多磨駅付近の相場をよく知らない人達
は高くても買うだろうから、結局地元の人は妥当な価格で買えないかも。都心で購入希望の方も是非多磨駅の
相場感をつけていただきたい。

地元の人＝多磨駅付近の賃貸に住んでる人って意味ですか？

地元の人も是非買いたいということでしょうかね？
この前、たまたま、三井のファインコートを見に行った時に
そのお隣にお住まいの方に声を掛けられて、
「この辺って便利ですか？」って聞いてみたら、
「うぅ〜〜〜ん」って返事でした。（笑）
その人に、もっと大きな住宅街が出来るから、そっちの方がいいんじゃない？って
言われて、ココの事は、野村からのアンケートで知ってたんだけど
こんなに近いと思ってなくて思わず見に行ってしまいました。
三井は４０００〜５０００万って感じだったけど、こちらは６０００〜７０００万って感じですかね？
そう考えたら、高いですね

まだ建築中だった家の中を見せていただきました。
釘がちゃんと打ち込まれてなかったり、柱の端っこに打ち込まれ木が割れてしまっていました。
それも１ヶ所や２ヶ所ではありません。
場所や環境はとても良いと思いますが、おすすめはできません。

ツーバイフォーなので柱というのがどの部分なのかわかりませんが、私も釘打ちが雑だと思いました。
建物の外側の合板に打たれている釘がめり込みすぎで、しかも合板の釘をうった部分にヒビがはいって
いるのです。このヒビは普通に入るものでしょうか？問題ないのでしょうか？合板の３分の１以上釘が
めり込むと構造的に問題があるようですが、合板の釘をうった部分のヒビが構造上問題あるかどうかご
存知の方教えてください。

現場を見にいく予定なので注意してみてみます。ヒビが構造上影響あるのかどうか不安です。
スレ14の基礎の立ち上がり幅の話。野村不動産のホームページ→住まいの情報をクリック
→ＳＩＴＥ　ＰＩＣＫ−ＵＰ特集サイトをクリック→ＰＲＯＵＤ　ＳＥＡＳＯＮ都市型一戸建て
をクリック→ｓｋｉｐ→個への提案をクリック→強度の高い建築物構造をクリック
スブラー体型基礎の図　400ｍｍのところの120ｍｍが基礎の立ち上がり幅。プラウドシーズン
のパンフレットにも同じ絵が書かれているが、120ｍｍが消されてる。どういう意味？

購入希望者の見学がなかった、すでに出来あがっている物件よりこれから出来る２期の物件の
方が安全かも。

47のスレについて、もしこの物件の立ち上がり幅が150ｍｍであれば当然売りのアピールになるわけ
なのでパンフレットに150ｍｍと入れるのが普通だと思う。数値を消した意図は何故？
１この物件の立ち上がり幅が120ｍｍ　２　当初120ｍｍで作っていたが途中で150ｍｍに変更し
120ｍｍと150ｍｍの物件が混在　120−150ｍｍとかけない　３　150ｍｍであれば表記しないのは
不親切。意図がわからない。　いずれにしても実際に測定するか、すでに出来上がっている建物で
あれば書類で確認、証拠としてのコピーが必要だと思う。

野村物件のホームページより。当物件ー基礎構造の記載なし。　プラウドシーズン調布ヶ丘
ー立ち上がり幅の記載なし。　千都の森ー立ち上がり幅の記載なし。
プラウドタウンはなみずき公園ー１２０ｍｍ　プラウドタウン稲毛ー１５０ｍｍ　一部住居除く
の注意書きあり。当物件もホームページで購入者の立場を考え早く公表すべき。　

西武多摩川線ってすごく高くないですか？多磨駅から武蔵境までたった二駅で１７０円。

高いですねー。武蔵境まで往復で３４０円。家族４人なら１３６０円。年間２５０日利用したら
３４万円。値上がりなしで３０年で１千万。しかも乗り換えの労力もぷらす。中央線沿いに
比べ多磨駅付近の土地が安いのは当然なわけです。交通費も購入の考慮にいれないと。

多磨駅から新宿まで片道は４６０円　　新宿から中央線で八王子までいって４６０円
新宿から西船橋が４５０円。
ホームページに出てくるグラフィックの新宿から現地の光の線をみる度に４６０円！高！とか
思う私は住民にふさわしくありませんね。

武蔵野台を使えばヨロシ。

武蔵野台駅遠すぎ。おそらく最も行くであろう吉祥寺はわざわざ武蔵台駅まで歩いて、明大前乗換え
井の頭線で行くと？ありえない。

吉祥寺から多磨駅片道３２０円　吉祥寺から日野２９０円　日野より高いし。

吉祥寺に行く交通費を最も気にされている方が、なぜ西武多摩川線沿線を選ばれるのか不思議です。
素直に中央線沿線か井の頭線沿線を探されることをお勧めいたします。
いっそのこと吉祥寺に住まわれたらいかがでしょうか。

55とか56のコメントはあまり意味がないですね。
明大前経緯で行く必要はないし、日野間との交通費比較する必要もない。
そんな事細かい事言ってたら環境の良いとこで家は買えない。
吉祥寺に出る事が生活の中心ならここは検討しなければういいですよね。
家を買うってそんな事ではないと思いますけど・・

先週末、現地見てきました。
思ってたより広大な敷地で、他の戸建ての分譲に比べてもゆったり
した感じがしてちょっと買いたくなってきてます。
道も広いし選ばれた人が住む街っていう直感がしました。
（倍率が高くなりそう）

といってもまだ完成した家も無いですし、わからない事もあるだろうから
慎重に検討するつもりです。
多磨周辺は確かに店少ないですけど、都立公園も多いし外語大やアメリカンスクール
みたいなのもあって子供育てるにはいいのかな。
個人的には交通の便も魅力です。
正直6,000万円台後半とかが殆どになると厳しいので、その発表が気になります。

５８の方は多磨で6000万後半から7000万台の相場で環境がよいので平気だと？高いと思いません？

高いと思うなら買わなければヨロシ。
ここにスレにあえて書き込む必要ナシ。

抽選は購入意欲を煽る販売の戦略だから、売主の心理作戦に振り回されないこと。
１０倍の倍率でも購入希望者はたったふたりで実際は２倍ということがありえる。
一人で当確でも倍率は5倍なんてこともある。
倍率のからくりはプラウドタウン稲毛のスレが参考になる。
物件の倍率のマジックにひっかからないように冷静に。選ばれた人が住む街は
ありえない。

６２番は野村の営業でしょ？ぼらないでね。この物件の妥当な値段は南道路で6000万前半でしょう。
どう考えても。

57、58のスレの方は読みが浅いと思います。吉祥寺や新宿に行くのがどうしたとかいうことより、
多摩川線が高いと言いたいんじゃないんですか？多磨駅で高い物件を買って、更に交通費も
上乗せ。一生の家を買うのに交通費も大事な要素のひとつだと思います。

東葉高速鉄道よりは安いよ。

公園が多いのは○　東京外大やアメリカンスクールがあっても子育てにあまり関係ない。
外語大はまず入学できないし、アメリカンスクールは年間学費が２００万以上する。
警察学校ならまだ入学出来る可能性があるかな。

すごく不思議なんですけど、この物件に好意的な意見を書いてる
スレに対して批判的な意見を書く人がここを見てるんでしょうか？
やはり競合他社の方とかなんですか？
電車代がいくらかが大事要素かもしれないけど私は57・58のコメントは
納得がいきます。65のコメントの方の言ってる事は57・58の方はわかりきってる
前提での事だと思います。
私はまだ物件の事わかってませんが、良さそうな物件なのでこれから
見にいきたいと思ってます。交通費なんて休みの日に何処住んでても
いつも同じ所に出ていく訳じゃないんだから結局同じだと思います。
検討すべき点は他にもっとありますよね。

冷静に考えて多磨で南道路じゃなくて普通6000万出すか？特に東側の前からある住宅の隣の物件なんかは、
隣が今後どうなるかわからないし4000万台でいいでしょう。

68の方はきっと後押しが欲しいだけじゃないですか？いい話は営業マンにきけばいくらでも話して
くれますよ。気持ちよくなれるでしょう。欠点を知った上で妥当な価格で家を買いたいものです。

69のスレは東じゃなくて西ですよね。特に西側の隣接住民はいきなりグラウンドから家が建って
日当たりが悪くなるような想像を絶する事が起こったわけだから、穏やかではないでしょう。

4000万台でお探しなら、飯田産業とかのパワービルダーが狙い目ですよ。

４０００万円台で探すなら見るところ間違えてますね。
野村のプラウドシリーズの１戸建てで府中市の分譲ならありえないでしょう。
５０００万円台ではでないのかな？

物件のすぐ近くの三井のファインコートは４０００万台のがいくつかあったよ。
月１万２０００円で駐車場がかりられるところだよ。多磨は。プラウドが高すぎるのー

どうせ最低でも５４００万ぐらいの設定じゃないの？しかし高い

三井のファインコートを検討しています。
野村の物件も見ましたが、作りが雑。
日当たりも前者のほうがよいので、真剣です。

売り主は量的緩和解除（金利が上がる）をたてに駆け込み需要をみこんで強気で値段を高く設定
するであろう。買い主も金利が上がる前に購入しないと損をすると思いがちであるが大きな
誤り。金利が上がり、更に消費税も上がれば当然土地や家も売れ残る。金利分、消費税分値段
を下げてようやく買い手がみつかる事になる。もし営業がこれから金利が上がるから今が買い時
という発言があったらシカト。多少の付加価値を値段に上乗せしたとしても、プラウドシーズン
のあるのは７４のスレのあるように月１２０００円で駐車場の借りられる多磨にある事は大事。

最近現地付近のスーパーマーケットや弁当屋まで広告がおいてある。ただでさえ多磨住民からは
6000万台中心は高いと思われているのに、広告費上乗せかよって感じー。多磨住民からも購入
してほしいなら余分な広告費は使わず価格を妥当にしたほうが売り主買い主にとってもいいはず。

月１２０００円で駐車場が借りられるって安いの？高いの？
駐車料金と地価は必ずしも正比例していないと思うんですが。

79さん営業おつかれ様。皆さん３のスレをみましょう。公示価格をみれば多磨駅近くの地価が激安なのは
わかります。

地価が激安なのに土地が買えないので、集合住宅を購入して暮らしてます。

78さんは多分野村の競合となる会社の方ですね。
そうでなきゃ一般の人はそんな事言わないですからね。
76の方は三井の方ですよね。客なら普通わざわざそういう表現しないですよね。
なんかおもしろいのですが、掲示板で真の情報を求めている方としては
少し迷惑です。いいとこ悪いとこあるとは思うので情報源にしたいですが、
心理的に攪乱させないでほしい。

82は68のスレと同じ人だね。プラウドが批判されるとチャチャをいれてくる。何故プラウドの立場が
不利になるとチャチャをいれるか不思議。スーパーさえきや駅前の弁当屋に広告置いたとか？

＞83
82の者ですが、私68書いてませんが・・・
すごい予想ですね。
確かにこの物件には興味は持ってますが、今の段階で
プラウドを擁護するほど買いたくなってるわけじゃないし。

野村なら高くて当たり前であると、多磨の相場もろくろく知らずに大金をはたいて家を買って
しまう人がいるから売主の思うツボになり、プラウド全体の相場が上がるのです。
少しでも多くの購入者が掲示板をみて妥当な値段でなければ買わないという姿勢をしめせたら売主
プラウドの相場を下げざるを得ないでしょう。
ずばり５０００−６５００がそこそこ納得出来る価格。（多磨ではこれでも十分高いですが）
１００万あれば一部屋備え付け収納家具をつけて快適にできますよ。無駄金は使いたくないものです。　　

プラウド以外の住居と隣接している物件はプラウドとしての一番のメリット（隣にアパートがたつ可能性
旧住民との付き合い）がないので、４０００万台でもいいかも。東側は駅は多少近くなるが高圧線が近い。
高圧線を気にする人は買わないだろう。角地でも多磨相場のわかる人なら諸費用を入れても７０００
万超えたら異常な値付け。公園隣接地はきれいだが、ボール禁止でもボールを使ったり、休日の朝騒がし
く、人目がなく空き巣に入られるリスクが高まる。

紅葉丘３−３１−８駅から駅から３５０ｍ（徒歩４−５分）南西角地の公示価格
2005年　1平米　247000円　2004年　249000円　　2003年　255000円　2002年　265000円
2001年　275000円
2006年の発表をみないとわからないが紅葉丘の土地は下落している。
公示価格の所在地は、プラウドより駅が近い。通常査定では1分増えれば1パーセント減。
プラウドのモデルルームも同じ南西角地なので比較出来る。
モデルルームの敷地は約１２７平米。駅から9分とすると、公示価格の場所より4分増。
公示価格より４パーセント減。2005年だと1平米　247000ｘ0.96＝237120
237120ｘ127＝30114240　モデルルームの土地は約３０００万の価値。モデルルームの価格ー3000万
が建物プラスアルファーの値段です。

多磨でパワービルダーが4000万円台で建売を販売しても商売になるからくりがわかります。薄利で大変
でしょうが。

あんず通りから入れる、分譲地の北側の境界の道路に行けば物件を真近にみることができます。
作りが雑であるという意見がありましたが、釘をうった合板が割れていたり、何本も釘の頭がみえなく
なる程めり込んでいたり、更に不良箇所の釘の打ち直していません。外壁でみえなくなる前に自分の目で
確かめる事をお勧めします。

延期になってたプロジェクト説明会の日程が決まったみたいですね。
友人は行くらしいですが、希望の日程と時間はすぐいっぱいに
なり他の日程で案内されたみたい。
その友人に誘われていますがもう無理そうですね。
そんなに注目度は高いんですかね。

今買う予定の方は抽選倍率５倍とかいう会ですよね。一人複数軒申し込み出来るわけだから、
一種のサクラ役ですよね。一人３件申し込んだら結構多くの物件がそれなりに人気があるような
感じになりますもんね。抽選を申し込むだけは買うか買わないか関係ないからとりあえず
数箇所申し込んで野村のサクラになってあげましょう。

大人気みたいだし急がなくちゃー。買えなくなちゃうー。

私の友達も多磨で２度と出ない抜群の環境、高級感あふれる物件で質の割には、お買い得
っていってる。人気炸裂ですよ。

東南角地は７５００万以内で買えるかな？どきどき。

ベンツのＳクラスが入る駐車場がついた条件のいい物件があるといいです。人気があるみたい
だから抽選にあたるといいなー。

調布飛行場すぐ近くだから自家用機をおけるといいです。

調子市調布ヶ丘１−１６−２３駅１３分　南西角地の２００５公示価格は１平米３２９０００円。
現在販売中のプラウドシーズン調布ヶ丘４−３１−１駅１４分　南西の１０２平米の物件は
７９６９万円。物件は公示価格より1分プラス。公示価格の１パーセントマイナス。
３２９０００ｘ０．９９＝３２５７１０円　物件の土地の評価価格は
３２５７１０ｘ１０２平米＝３３２２２４２０　約３３００万
７９６９万ー３３００万＝４６６９万　４６６９万円が土地をひいた価格

>99
普通の個人が土地を買う時には、公示価格＜売買価格なんだが・・・

やぶへび。業者が広大な土地を買い取る時は、公示価格＞売買価格、業者が分割して
売る時はご指摘の通り公示価格＜売買価格　業者のもうけはおおきのだ。

野村不動産が2003年に多磨駅徒歩5分88区画で販売したフェアグローブ武蔵野の森は１２５−１３２
平米が中心であった。（府中武蔵野より少しひろい）５４０００−６８０００万　1区画５ＬＤＫ
の７０００万台があったらしい。
多磨町２−５−２２の公示価格。駅より１１分。南西。
2005年　1平米218000円　　2004年220000円　　2003年227000円　2002年236000円
2001年245000円
紅葉丘同様地価は下がっている。
フェアグローブの販売は2003年。公示価格は1平米227000円。公示価格の場所より６分駅に
近い。＋６パーセント。227000ｘ1.06＝240620円　１３１平米なら240620ｘ131＝31521220円
約3150万が評価価格。6800万ー3150万＝3650万が土地をひいた価格。
フェアグローブの販売時の土地の評価額3150万に比べ、プラウド府中武蔵野のモデルハウスの土地の
評価額約3000万であるが販売価格をいくらにするのか楽しみである。

スレ３、３６、８８、９９を参照。物件同士の比較でつかうとおおよそのぼったくり度の度合いがわ
かる。

フェアグローブの2003年販売当時の土地の評価額が１３１平米で焼く3150万。2005年の公示
価格から土地評価額を算出すると218000ｘ1.06＝231080　231080ｘ131＝30271480
フェアグローブの販売時より100万以上土地の評価は下がった事になる。
スレ８８より府中武蔵野のモデルハウスの土地評価額と現在のフェアグローブの評価額と同等
である。理論上はフェアグローブ販売時に比べ土地の評価額は100万程度下がっているため、
府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。販売価格の値つけを誤ると、
プラウドシーズン調布ヶ丘のように在庫をかかえてしまうことになる。

＞府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。
6億は高すぎ。(^ー^)

イジワル（泣）訂正　府中武蔵野の南角地でも6500万円程度であろう。
6億でも7500万でもありません。　完

プロジェクト説明会はまだあきがあるみたいですよ。
フェアグローブは2期で完売。今回は人が集まらないのかもっと小出し
に分けて販売するしかないのかな。

2006年の公示地価の発表がありました。府中市では地価上昇はなく、横ばいから下げて
います。
紅葉丘３−３１−８駅から駅から３５０ｍ（徒歩４−５分）南西角地の公示価格
2006年は2005年と同じで1平米247000円でした。
2005年　1平米　247000円　2004年　249000円　　2003年　255000円　2002年　265000円
2001年　275000円

電話で聞きましたが、6000万台からだそうです。やはり高いですね。

本当ですか？じゃ1期では一番西の区画は販売しないのかもしれませんね。

前に比べて最近つくられた建物は釘の打ち方が随分よくなってきている様に思います。
どうせなら最初のうちからちゃんと作って欲しかった。立地はすごく気に入って
いるのに候補からはずれてしまう物件が何棟かあります。みなさんが欠陥住宅の
見分け方の本で勉強して頻回に見学し、様子を掲示板で報告しあえれば建物の
質が高まると思います。

一番西の区画ってあんず通り（でしたっけ？）の方の区画ですか？
少し完成してある感じの家あたり・・
あそこらへんは販売するって言ってましたよ野村の人が。
あそこらへんも6,000万前半くらいじゃないですかね。
角の家は７０００万以上ですって。

他に近くで同じくらいの質の大規模分譲があれば、野村も値下げするん
でしょうけど・・・ないからねぇ。強気ですよね。

あんず通り側です。プラウドは住宅協定を売りにしていますが、
分譲地外の隣接する宅地はもちろん関係ないですよね。隣接する宅地は建ぺい率、
容積率が分譲地内と違います。あんず通り沿いにマンションが多く建っていますよね。
知ってて買う人なら問題ないですが、知らないで買う人とかいるんですかね。

販売価格とは、買主が買うであろう、かつ売主の利益も最大限に得られる売り主
の予測の価格。フェアグローブを販売して約3年で建売の相場が下落、
大手だから、高い価格だから安心な建物という常識の崩壊。買主側の
大きな意識変化があったと思う。値つけ担当者が、買主の意識変化を
価格に反映させるか否かが大きな鍵となるでしょう。
相変わらず強気の路線で今後もいくなら最低限掲示板で指摘されるような
造りはしないで欲しいものです。

欠陥住宅をつくらない施工会社をみつける方法　力石眞一著
ニューハウス出版は、写真が豊富で非常にわかりやすい本でお勧めです。
建設中、これから出来る家で買ってはいけない家がわかるし、
一人でも多くの売主が本を読んで現場を注意してみる事によって、欠陥を
抑止する効果はあると思います。以前から現場をよくみている方は、
本に全く同じような写真が載っているのでドキリとさせられます。
以前指摘されていた合板の割れは合板の端に釘を打ちすぎたため
だと思われます。この本では、この釘の打ち方を欠陥工事といって
います。

115　売主→買主（＾−＾）

今日プロジェクト説明会を聞いてきました。やはり高い。。
送電線の真下でも7000万って、ありえない。。

最低の値段はいくらでした？

プラウドシーズン府中武蔵野の公式ホームページが更新されました。
第三者機関による「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」をダブル取得。(予定)
おおよそ第三者が客観的にチェックするので安心というアピールかと思われます。
第三者が客観的にチェックを入れる形にした事は、買い手にとってもプラスになるため、
ないより、あるにこしたことはないと思います。しかし、予定となっているが、
すでに出来上がっている物件もダブル取得しているのか？疑問です。
また買い手は第三者が客観的にチェックしても欠陥工事が防げない点が多々ある事を
知っておいた方がいい。法律や仕様書で許容誤差の基準値が規定されていない
工事が数多くあるからである。例をあげればアンカーボルトと土台のずれ、
アンカーボルトの傾き、雨天時のコンクリート打設などほんの一部です。
法律や仕様書では釘のめり込みの深さの許容値の規定がないので、
釘がめり込んでいても第三者がわざわざ指摘するかどうか疑問である。
いくつかのパワービルダーも同じ様に第三者がチェックしているから安心という
ような広告を出していますが、実態はどうなんでしょうか...。
欠陥工事を防ぐためには、第三者に頼っても限界があるため、法律や仕様書で
規定されていない仕事に関して自社の基準を定めて、その基準を守っていく
管理体制が何より大切でしょう。第三者が客観的にチェックするので安心みたいな
記載でごまかされる程買い手は＊＊ではありません。

>118さん
旗竿型の1区画だけ6100万円台。それ以外すべて6300万円台から。

やちゃったー。っていう値つけですね。建ぺい率６０容積率２００に隣接する区画でも
6000万以上、送電線下でも７０００万ですか？じゃあ、まともな物件はいくらなんですか？

プロジェクト説明会で、あまりの価格の高さに本当に驚いてしまいました。
スプリングストリートやら、サマーストリートやら、
わけのわからない道路コンセプトのせいで、
道路沿いの敷地に季節に合った花を植えることになっており、
塀やフェンスは境界線よりかなり内側に設置されています。
そのせいでせっかく建蔽率４０パーセントなのに庭が狭い狭い。
しかも植えられている花はみな１年草で、来年以降はただの荒地になっている可能性が高い。
駐車スペースもギリギリだし、食洗機が付いていないなど、設備も中途半端。

プロジェクト説明会行きました。
街のコンセプトやつくりかたなんかは面白そうでした。
一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。
設備仕様は私的には満点に近い感じ。
防犯的な設備が充実していて、実は一番面倒で使えない
セ○ムみたいなセキュリティーは標準ではないのも○
余計なランニングコストもかからないし。
食洗器も個人的には最初使ってその後は食器置き場になる
可能性大なため無くてちょうど良い。

モデルハウスの角地は手がでないけど、東道路の6,300万円台
あたりねらいめかも。もっと下がる可能性もあるかな？

東道路ってあんず通り沿い端ですよね。隣に3階建てのアパートが建っているし、
インフォメーションセンターを壊した後、マンションが建ったりしないといいですね。
将来の住環境の保証はない物件と知ってて買うなら問題ないでしょう。

１２２さん。私も自転車はどこにおくの？って思いました。

１２３さん。＞一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。　　内部事情にすごく詳しくて関心しました。

今日見てきました。
第一期分で６１００万−７５００万台。安いのは接道狭い袋地タイプ。
あんず通り側は６３００万台（東道路）西側に高いの立たない保障あればいいけど・・
角地は７２００万−７５００万あたり。他では南道路だと７０００あたりな感じ。
個人的には予算OVER。終了です。
今日の朝まではかなり乗り気だったのですが・・気持ち萎えました。
みなさん書いていますが、ほんと高いですね。

私も期待して行ったけど価格をみて沈没・・・（泣）
まだ子供も小さい若い人たちが説明会に多く来ていましたが、価格表をみて表情が暗くなって、口数が少なくなっていました。説明する人もセールスポイントの歯切れも悪く活気がないなーって思ったのは私達夫婦だけかしら。

以前、Ｎ不動産のマンションを見学に行ったとき頼みもしないのに営業マンが
アンケートを参考に簡単な見積もりをだしてきた。家賃より安いでしょって。
３５年ローンでよくみると金利１パーセント。１パーセントで３５年ずっと
借りれるローンがあるなんてさすが大手と思った私がばかだった。

ローン地獄に陥らない営業が教えてくれない講座
１.建売を購入する時、別に１０パーセント弱の費用が必要。保険などのローン
費用、引越し代や家具等。
２.賃貸とは違い、固定資産税が毎年２０万円程度かかる。修繕費や２０−３０年後
に建替えが必要。３５年ローンは毎月の支払いは少なくてすむが、払い終える前や
払い終わってすぐ建替えが必要となったらどうなるでしょう。
　６１００万の物件のシュミレーション
３５才子供が小１と３歳の二人。初期費用を節約して合計で６５００万。
頭金がありえないが、２５００万もあったとする。
６５００−２５００で４０００万のローン。今は長期固定が安全。
６５才までには少なくとも払いおえたい。年利３パーセントとして
３０年元利均等で月約１７万。固定資産税を考慮すると月１９万。
３０年後建替えや修繕費を考えると３万以上積み立てをしたいところで
月２２万。もし、子供に中学受験をさせたければ４年後ぐらいから塾代
月３万。私立中に入学したら授業料＋塾代。教育費は親の考え方で、
割愛ができますが....。手取りがいくらあったら、選択の余地のある
生活が出来るのやら。

ここ終わったね。。

一年草の話は、説明会の案内の時営業の方が言ってました。
内部事情って面白い表現ですね・・日本語が違う気が・・
ここの事はいい事を言うとすぐその後、中傷が入るので
他社の営業なんでしょうね。
営業活動する所が違う気が・・

説明会の時にインフォメーションセンターの前で
堂々と看板だしていた○○の方ですね。きっと。
正直、○○さんの近くの物件も見ましたけど、プラウドの
断然上。対応もね。
だから高くて正直買えないけど、野村を応援したい。
安くても常識の無い会社では買わないかな。

ローン３０年として、自動車だって４−５回は買い替えが必要。車検だって何回あるの？
金利が上がるから今が買い時という文句は、身の丈に合った物件を選んだ人の話。
数年後に消費税は確実にあがるし、所得税だって給料の１ヶ月分程度は多くなるでしょう。
今の暮らしよりたださえ苦しくなるのに、多額のローンを抱えたら、大変です。
はたして身の丈にあった購入希望者は何人いるのか。また身の丈にあった購入希望者が
満足出来る家の造りなのか疑問。１２２に駐車スペースもギリギリってレスがあるが、
設計士がプラウドの購入者はローンに追われて大きな車を買う人はいないと予測して
製図をかいていたら天才。

某銀行今の金利固定金利選択方式　 2年 2.350％（2.550％） 3年 2.650％（2.850％）
5年 3.300％（3.500％） 7年 3.850％（4.050％） 10年 3.900％（4.100％）
15年 4.200％（4.400％） 20年 4.400％（4.600％）
* （ ）内の金利は、保証料を前払いしない方式の場合に適用されます。
キャンペーンとして、２年１.２５％ 　３年１.３５パーセントがあります。
キャンペーンの金利は最初の２年もしくは３年だけの話で、期間が過ぎたら、その時点
で変動金利になります。申し出をすれば手数料を払い固定金利にできますが、２年
ないし３年後時点の金利となります。金利が上昇するとすれば上記の表の金利より、
高くなっているはずです。２−３年後に毎月の支払い額が３０−４０％
あがっていたなんていうことだってありえるわけです。
ローン期間中金利の一定のフラット３５は、銀行と違い生命保険料は含まれないので
金利が低くく出ていますが、おおよそ保険料を含めると実質金利は３.５％弱ぐらいです。
ローンの組み方は人それぞれで工夫が必要ですが、現時点で少なくとも３.５％ローン
を組んでも問題なく支払え、生活水準保たれることが、最小限必要かもしれません。

３５年返済　金利３.５％　３０００万　１２.４万　４０００万　１６.６万
５０００万　２０.７万
３０年返済　金利３.５％　１３.５万 １８万 　２２.５万

最近は金融機関の競合が多いので、固定期間終了後も金利優遇する
全期間金利優遇型が主流だよ。表面上出してないだけで、属性が良ければ
ほとんどこのケースの対応。

全期間金利優遇型は全期間店頭の利率から例えば０．７％割引というシステム。
全期間同じ利率というわけでないので注意が必要。全期間金利優遇型
も同じように２年、３年、５年、１０年など固定があって、次は期間がきれた時点の
店頭利率から例えばー０．７％の利率になる。今後金利があがるなら
全期間金利優遇型は固定期間が終了時の金利は確実にあがる。
ちなみに１３５のレスの表からー０．７引くと某銀行の現在の全期間金利優遇型の金利が
わかる。その金利が保証されるのは、固定期間のみなのは同じである。

いくら固定期間終了後も金利優遇する全期間金利優遇型が主流であっても、ローンを
払うのは自分自身なので、リスクをよく理解しないと大変な事になる。

ローンの蘊蓄をここで語られなくても、みんな十分知ってるよ。
雑誌や銀行店頭パンフに書いてあることばっかり。
それなら、0.7％以上引くウルトラ優遇の存在を語ってもらった方がまし。
それにここは、物件について意見交換すべきでローンの事は他のスレで熱く語れば・・。

サラリーマンなら何才が定年退職か知る必要がある。昭和３６年生まれ以降の
人は、年金受け取りが６５才から。出来れば６０才までに全額返済したいところ。

プラウドで配ってる、（同じ価格の物件を購入しても、たった１％金利が変わるだけで
支払い額が数百万円から、１０００万円の差が出ることがわかりました。）のビラですが
金利１％と２％の３５年の固定で比較していますが、あまりに現実離れしていますね。
全期間固定であれば３−４％と４−５％を比較するべきですね。
３０００万借入なら３パーセントで月１１．６万４％で１３．３万
４０００万借入なら　　　　　　　　１５．４　　　　１７．８
５０００万　　　　　　　　　　　　１９．３　　　　２２．２
３５年ローン組むならなら最低６０才時のローン残高を担当に聞きましょう。

構造見学会のモデルハウスでも、打ってある釘のほとんどが極端にめり込んでいました。
（板に必要以上に大きくあいた穴の奥に釘の頭がようやくみえる）
そんな状態で平気で構造見学会をやっているわけなので、会社として釘のめり込みすぎ
は問題視していないと思われます。せっかく環境がいいのに、パワービルダーのように
安ければ土地を買うつもりで割り切ってかえるかもしれませんが、ここの物件は安く
ないので...。

2x4でのクギの打ち込み過ぎは却下。消費者を＊＊にしているのでは？見た目勝負っていうとこでしょうか？ここの物件は。

「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」はハウスプラス住宅保証が評価機関らしい。
ハウスプラス住宅保証は東京電力の連結子会社だ。東京電力は住宅設備機器を販売している。
野村不動産株式会社が開発供給した、『プラウドシティ梅島』（東京都足立区：共同事業主
・東京電力株式会社）
横浜ビジネスパーク熱供給株式会社は、野村不動産が、東京電力・東京ガスと共同出資で設立。
ハウスプラス住宅保証は第３者といえるのか？

先週末の街開きフェスタに行ってきました〜。
モデルハウス見せてもらいましたが、なんかいまいちでした・・・。
これで６０００万円代〜って、ちょっと高すぎじゃないでしょうか？
沢山の人が来場してたけど、気に入った人いるのかなぁ・・。

147さんに同感です。
モデルハウスぱっとしませんね。
あれだったら、４０００万円で充分でしょう。

一昨日か、昨日新聞に広告が入っていましたね。広告に間取りがでていた、南側が公園の角地の物件
は、高圧線の影響ラインに入っている物件かも。広告には記載がないのでよく確認した方がいいでしょう。

なぜきえてるんですか？？

多磨で６０００万以上の物件を買える人を９７人も集められるだろうか。２期以降に売り出す北道路の送電線近くは、６０００万をかなり下回る価格でなければ売れないだろう。２期以降の南道路も６５００万近くまで下げなければ売り切ることは出来ないんじゃないかと思う。会社としては１期が売れ残ると、２期以降の売れ行きに影響するため、早く売ってしまいたいところ。申し込みめば価格を下げる必要がなくなるので価格決定前に事前申し込みを強く勧めてくるだろう。最初７２００万円台といっていたある物件が、人気がないため６９６０万となっている。最終価格発表になる前に事前希望者がいなければ更に値下がるだろう。購入者があわてなければそれなりの相場になっていくだろう。

No.155さんに同意です。
多磨って場所柄にしては、結構お高い感じがします。あそこにいると、ユニバーサルスタジオやディズニーランドにいるような感覚にとらわれますが、、、、ご検討中の方、一度多磨駅まで歩かれると良いですよ。
場所の割りに割高な感じがします。
手が出ません。。。。

高いですよね。しかし今もらえる価格予定表以上は売り出し価格を下げないと営業が豪語して予約をとり始めているのでいくら売れない物件があっても、売り出し価格はこれ以上下げられないでしょうう。予定価格表以下の価格の売り出し価格の物件が出たらトラブルなりますからね。
eマンションの方の掲示板でデベロッパーの評判の中に野村不動産のマンションはどうですかのスレがありますが、６６０番代のレスはかなり本質をついているなと思いました。購入希望の方は是非読んでみるといいですよ。

>>156
多磨駅付近はのどかでいいところだと思いましたが、何か。

155さんの最初７２００万円台で６９６０万まで下がった物件は買い手がみつからなくて更に予定価格が下がって今６８９０万。もっともっと価格を下げないと売れ残ると思われる物件があるが、セールスが嘘をついていないのなら今の予定価格表のままで販売するはず。それで売れ残り物件は２期に混ぜて販売するのかな？

>>155さん、159さん
先週７２００万円台から６９６０万まで下がった物件で、今は更に予定価格が
下がって６８９０万になっている物件とは、stageいくつですか？
私が先週受け取った価格表には、６９６０万の物件はないんですが。
最初７２００万円台だった物件は、若干ですが、もう少し高い価格で
書かれています。
もしかして、相手によって出している価格表を変えてるのかな？
そういえば、希望物件を書かせる紙には必ず価格も書かされますよね。

＞１６９さん
１５９です。先週６９６０万から６８９０万に下がった送電線のところです。
わかりますか？営業の人は先週配った価格表が最終価格といってましたか？

>>159さん
160です。ご回答ありがとうございます。私の思い違いだった様です。
確かに一番端の送電線のところは6890万となっていました。
ここは一番最初は７２００万台だったのですね。
私が最初にもらった時点の価格表では既に６９６０万となっていたため、
勘違いしてしまいました。
道を挟んで(真ん中の)公園の向かい側の物件のことを仰ってるのかと
思っていました。
ちなみに、私も先週営業に会った際、これが最終価格と言っていました。
でも相変わらず、"予定"価格表と印刷されてますけどね。

>160さん
さすがに人によって価格表はかわりませんよね。よかった。（＾−＾）
花はあてにならないと思いません？セールスががんばって物件をおさえます
から早く申し込んでといっておきながら、花がついている物件を勧めたり。
少し前にある物件を人気があって何人も欲しがっている人がいるといって
いたのに花がついていなかっし。
花をみるより、値段表の値段の下がり具合をみた方がよくわかりますね。

確かにあの花はかなりいい加減な感じですね。
私も花があってもあまり関係なく勧められた感があります。
もっとも、私の担当営業の人は、倍率見ながら最後に決めたらいいですよ、
的なことを言ってましたけど。
先週見に行った時、玄関の脇にあるモノ入れの金具が、開けた途端に
バキッと外れてしまいました。しかも２軒で同じ箇所にて発生。
素人目に明らかに取り付けがいい加減。あんな調子で家作られてたらイヤだな。
それにしても高いですよね。結構気に入ってるんだけど、あまりにも
価格的に高い気がして、最近ちょっと引いてます。
あの価格でホントに売り切ったらすごいですよね。たぶん無理でしょうけど。

今の段階では実際は売れてないの花を一杯つけて購入者に早く
申し込まないと買えないなどといって焦らせる戦法なんでしょうね。
価格がわからないまま申し込んだら購入者の方が値段面では不利
になりますから。

野村は全体として高目設定ですよね。千都もそうですし、南大泉もそうです。
ブランドとしてのプラウドへの付加価値として、高い値段を妥当と思えるかどうか
でしょうか？　

野村だからといって無駄に高くていいと思っている人は一人もいない
と思います。野村だから絶対に安心だと思えません。しかし、あまり
名前の知られていない会社よりはまだましだと思います。
他社の近所の建売と比べると値段の差はありますが、いろいろな部分
で違いがあると思います。その違いにプラスどれだけ払えるかだと思います。
府中武蔵野では都心近くで９７棟の希少性、きれいな街並みを
切り札として付加価値を訴えているようですが、購入者にはわざわざ言われ
なくてもみればわかるうざい話です。第３者機関の話もさほど付加価値と思え
ません。リアリティのある付加価値分を払っても購入者を得した気分にさせる
話を営業の口から聞いてみたいものです。

敷地の上の送電線についてネットで調べてみました。信濃川の水力発電所と首都圏を結ぶJR東日本の送電線で、東京電力とは別物です。（知らんかった。ちなみに、JR東日本は川崎に火力発電所も持っているそうです。）
府中武蔵野地域の鉄塔は建設当初のもの（無論補修はしてある）で、立替とかはしておらず、かなり高さが低いもののようです。
気になる電圧は、１５万４千ボルトです。一般に２万ボルト以上を特別高圧といい、そのなかでも特に電圧の高いもののようです。発電所からの送電線ですので当然か。ちなみに家の電圧は１００ボルトですね。

電磁波の影響度を聞かれたからおられます？何ガウスぐらいあるのでしょうか。
国際基準では１０００ミリガウスで、アメリカでは２００ミリガウスの規制があります。ちなみに日本では規制値はないようです。

かなり詳しい情報ありがとうございます。話をきいて予想以上でびっくりしました。営業の人は東京電力じゃなくてＪＲの送電線だから東京電力に比べたいしたことないような事をいってました。笑　送電線影響下の一番東側の物件にはJRから年間何万かもらえると言っていました。

邸園生活通信６より。ご検討いただいている方々の声という記事があった。
１位調和のとれた街並み２位近くに公園が多い。３位府中の行政サービス
のよさをあげている。
第２位第３位は近くの４８００万の分譲も条件は同じ。
結論としてはまたまたうざい話のむしかえしで街並みがきれいだから、近所
の分譲より１５００万ー２５００万高いのだといいたいようである。
まだまだ高すぎる価格設定。近くの分譲との価格差を未だ明確に説得出来る
セールストークがないようである。

第１期の花の付き具合（要望状況）はいかがでしょうか？
ご存知の方がおられたら教えてください。

何戸か、花が付いていない物件がありましたよ。
北側２戸、西側１戸だったような記憶があります。

重要事項説明会にでて正直迷っているところです。営業から物件のいい話ばかりきかされて購入の気持ちをかためていたのですが、最後の最後にこの物件の致命的欠点が特記事項にあって驚きました。友人の建築家に相談したところ当然やめた方がいいといわれました。野村ではないですが大手の不動産会社が千葉で販売した分譲でも、ここと全く同じ方法で欠点をひたすら隠して最後の重要事項説明会で欠点を話す方法をとったということです。しかもここの物件と全く同じ欠点だということです。
その千葉の分譲は売れ残ったらしく、1000万引きでゲットした人もいたということです。一応抽選はして、どうするか考えようかと思っています。

>>174さん
どのような欠陥があったのでしょうか。
差し支えなければ教えてください。

1000差額のでる「欠点」・・全物件に関わるのかしら？！
できることなら教えて頂けるといいのですが・・

昨日からの登録の出足はどうだったのでしょうか？
やっぱ即日完売になるのでしょうかねぇ。
さすがです。
建物の作りが他社とは比べ物になりませんものね。
価値観の問題だとは思いますが、高くても買いたいですからねぇ。

ステージ１の間取りを広告でみてはるばる見学にいったら高圧線下だった。
無駄足、無駄時間となってしまった。広告に一言いれてよ。

＞１７４さん。気になって調べてみました。東京都のホームページにある都市開発
インターネット情報サービスで紅葉丘３丁目をみると敷地のほとんどが計画公園？
この事ですか？http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/service_it/index.html

うーん、高圧線下かあ・・・。高圧線下が環境として生命に安全であるという認識なんだねえ。

179さん：
どういう意味ですか？計画公園であれば、なんらかの制限を受けるのでしょうか？
教えていただけたら幸いです。

先週土曜日に申し込んできました。人が多くて待合室も熱気がムンムンしてました。計画公園の説明は受けました。父がその方面の公務員なのですが、そんなことよくある話で気にしなくてもよいとのことでした。そんなことよりここまできたら何とか抽選で当たりたいです。

地盤補強工事の件なのでしょうか？？
私も申し込みましたが、No.182さんのおっしゃるとおり、
ここまできたら、本当に抽選で当りたいです。

私も先日見に行きました。まだ申し込みまではいかないけど
18日締め切りなので妻と真剣に考えてはいます。
花のついてない所が「なんでここが？」って言うところだった
印象があります。真ん中の公園の前の南道路で一番人気がありそうな
所とか。高いからかな？でもモデルハウスとかはその比じゃないくらい
高かったからお買い得？狙い目？
だけどうちは6,000万前半でギリギリだから端の方の住戸かな。

計画公園なんていろんな所で聞きますよね、計画道路と要は同じでしょ？
この開発を認めた時点で都は公園はつくりませんよって言ってると同じ。
（もちろん撤回はしないけど・・　お役所ってそんなもん）

これだけのためにここ諦めるならもったいないですよ。

相場より安い売地を時々みかけますが、広告をみると計画道路とか計画公園
とかいてあって、なるほどと思う事があります。公園にはまずならないから
といって相場より高い値段で買っても平気な人はそれほどいないと思います
よ。しかもここの物件は最後まで計画公園であると隠して要望書をかかせて
いたので計画公園であるという事は値段に反映されていません。

１８５です。ちなみに世田谷あたりの売り地で計画道路だと市場
価格は２−３割減だということです。

＞１８４さん
この調子だと高値の物件はいっぱい売れ残るということですか？だとすれば２期の販売で物件は余りすぎ。待っていれば同じ価格でワンランクか２ランク上の物件が買えるかも。秋には２０棟弱の細田工務店施工の分譲住宅もできるのでなおさら選択肢がひろがると思いますよ。

＞１８８さん
私も気持ちがよくわかります。１８８さんも私と同じように西側の物件をみていたのかなって思います。ここの物件の中で手が届くのは、あそこあたりだけで、みんなも同じ事を考えているみたいで見学者が西側ばかりでかなりあおられました。冷静さを失いました。
今まで多くの物件を売ってきた野村です。当然ここの物件と同じような物件も多くあったと思います。掲示板でたたかれることだって予定通りでしょうし、道徳感は別として最初から計画公園と出さない方が少しでも収益が多くなるからこの売り方をしたのでしょう。最初は計画公園と隠して高い販売価格でだして少しでも多くの人が騙されて高い値段で買ってくれたらラッキーとぐらいしか思ってないのかもしれません。最初から計画公園と広告にだしたら高い値段設定が出来ないのでラッキーな事は起こりえないえないからです。２期以降も同じスタイルでやっていくのでしょう。ラッキーな人相手に。

　ふつうに考えると、公園が計画されている、将来的に、そいういう予定地ってことかな・・

素人ですが知ってること聞きかじったことを書いてみます。
可能性の程度は別問題として、行政が公園にすることを予定している地域です。
従って建築に制限がかかっています（戸建程度はOK。ビルなんかは不可）。
本当に公園化されるときは行政が土地建物を買い取ってくれますが、
そのときの買値が持ち主にとって満足できるものどうかはなんとも予測できません。
これが最大の問題です。問題というよりは不確定要因というところでしょうか。
計画公園ではなく都市計画道路の施行により立ち退きした人を二人知ってますが、
一人はウハウハ状態で別の土地に立派な新居を建てました。もう一人は行政の査定
方法が厳しくて納得できる値段ではなかったが隣近所が応諾したのを機に自分も
泣く泣く立ち退きに応じたとのことでした。
真剣に検討されている方は市に問い合わせてみると、いつ計画公園指定がなされたか、
進捗状況はどれくらいか、この地域も近々施行される予定があるのかどうか、など
聞いてみるといいと思います。
（意外と「指定は戦後すぐ、進捗率は0％」なんて暢気な返事がくるかもしれないですし。）

これは都市計画道路記事ですが参考になると思います。http://www.fdom.jp/q_a001.html
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/teian/16/teian16-6.htm#keikakudo...
ここの物件は計画公園を撤回できるといいのですが。。。

計画公園って何？
ややこしいのはやめたほうが無難なのかな

結局計画公園の最大の問題って売るときに高く売れないって事ですね。

物件のホームページをみても都市計画公園や送電線の記載はなし、各々の
間取りはのっているが値段の記載はなし。先週１期の契約が終わっている
のに結果の発表もなし。不透明感がありすぎる。結局何も知らない購入希
望者が現地に出向く事になる。出向けばマンツーマンの大塚家具よろしく
の営業につかれ大人気だから早く申し込みをしないと買えないとあせらせる。
物件の最大の欠点はひたすら隠して、奥さん好みの町並みを売りにで意味
もなく毎週でも通わせてイメージをふくらませさせる。最後に最大の欠点
を暴露するが、最大の欠点については話さず、１８２、１８４さんのよう
なフレーズをひたすら繰り返す。

で、結局、最大の欠点って何？
計画公園のことなのかなあ。

わけありの土地の上にみたくれのいい上物をのっけて資産価値が高い物件といって高く
売る。売った後は知らね。

この物件に今回契約したものですが、計画公園であることは、
私の担当してくれた営業さんは最初の頃から説明してましたよ。
確かに欠点ではありますが、周りを歩いて見つけた限りでは
目と鼻の先に２箇所公園があったんで、甘いかも知れませんが、
まぁ行政も作ろうとはしないだろうと思い、気にしないようにしました。

私達も契約いたしました。契約した今はほっとしたというのが本音です。現地センターに行く度にたくさんの人で溢れていましたから。
計画公園含め、不動産について、私の営業さんもしっかり説明してくださいました。
色々な物件を見てきましたから計画公園も少しは知っておりましたし、気になった事は事実です。
また色々な物件と比較しても高いなって感じたのも正直な感想です。
ただそれはなぜなのかをいやな顔ひとつせず、一生懸命に説明してくれた営業さんの姿勢に感銘しました。こう書いたら野村さんの社員と誤認されてしまいバッシングを受けることでしょう。
ただ彼の姿勢に対して私達が出来ることはこれくらいですから。言論の自由の世界ですし、価値観の違う方々も多いことでしょう。むしろそれでいいのではないかなと契約から帰ってきて思ってます。
あまりにも価値観の違う方々と同じ町に住むよりは、私達がリラックスできる町、そして隣人と住むことが私達には大事でした。
売れ行きも凄いのでしょうか、ホームページには第一期完売とこの掲示板での心配はよそに堂々と出てますね。私の営業さんも異動されますが彼と出会えたことに感謝します。何年かは残るであろうこの掲示板で文字として彼に感謝の意を残しておきたいと考え色々と書いてしまいました。
不愉快な思いをされた方お許しください。
早く入居したいなと思う今日この頃です。１９９さんはフロアコーティングされますでしょうか。私達は迷ってます。